某社區(qū)舊村改造開發(fā)地塊暨某現(xiàn)代城一期建設(shè)項目可行性研究報告

項目申請報告PAGEPAGE76目錄TOC\o"1-2"\u第一章總論 1第一節(jié)項目申報單位概況 1第二節(jié)項目概況 2第三節(jié)報告的編制依據(jù)及研究內(nèi)容 5第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 7第一節(jié)發(fā)展規(guī)劃分析 7第二節(jié)產(chǎn)業(yè)政策分析 10第三節(jié)行業(yè)準(zhǔn)入分析 12第三章資源開發(fā)及綜合利用分析 18第四章節(jié)能方案分析 21第一節(jié)概況 21第二節(jié)用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 22第三節(jié)能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 22第四節(jié)節(jié)能措施 24第五章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 30第一節(jié)項目選址及用地方案 30第二節(jié)土地利用合理性分析 30第三節(jié)征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 31第四節(jié)建設(shè)條件 31第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析 34第一節(jié)環(huán)評分析依據(jù) 34第二節(jié)環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 34第三節(jié)生態(tài)環(huán)境影響分析 35第四節(jié)生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 35第五節(jié)地質(zhì)災(zāi)害及特殊環(huán)境影響分析 39第六節(jié)抗震設(shè)防 41第七章規(guī)劃設(shè)計方案 45第一節(jié)規(guī)劃設(shè)計依據(jù) 45第二節(jié)總體規(guī)劃設(shè)計方案 45第三節(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計方案 47第四節(jié)給排水設(shè)計方案 47第五節(jié)變配電及通訊設(shè)計方案 49第六節(jié)管線綜合布置方案 50第八章安全防護(hù)與消防 51第一節(jié)安全防護(hù) 51第二節(jié)消防專篇 56第九章建設(shè)實施及工程進(jìn)度安排 57第十章投資估算和資金籌措 59第一節(jié)投資依據(jù)及說明 59第二節(jié)投資估算 59第三節(jié)資金籌措 62第十一章經(jīng)濟(jì)效益分析 63第一節(jié)銷售收入估算 63第二節(jié)財務(wù)分析 63第三節(jié)盈虧平衡分析 64第十二章社會效益分析 67第十三章項目招標(biāo)方案 69第一節(jié)招標(biāo)依據(jù)及規(guī)定 69第二節(jié)項目招標(biāo)方案 71第三節(jié)項目招標(biāo)情況 72第一章總論第一節(jié)項目申報單位概況一、單位名稱1、某地產(chǎn)有限公司2、某地產(chǎn)有限公司魯峰雙合分公司二、單位概況1、單位名稱：某地產(chǎn)有限公司2、法人代表：某3、公司地址：某市青年路90號4、公司概況：某地產(chǎn)有限公司成立于2002年1月22日，總部位于某市青年路90號，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)銷售及服務(wù)，是一家具有國家房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)的企業(yè)。公司注冊資金1.2億元，總資產(chǎn)10億元，年開發(fā)面積100萬平方米。公司先后在某寧陽、威海文登、聊城高唐、濰坊臨朐、煙臺牟平、煙臺萊陽、煙臺棲霞、煙臺海陽、臨沂臨沐、聊城臨清、聊城市區(qū)、德州禹城、濟(jì)寧梁山、某東平設(shè)立分公司以及某第一分公司即某地產(chǎn)有限公司魯峰雙合分公司、某第二分公司，共有18個分公司。某地產(chǎn)有限公司魯峰雙合分公司是某地產(chǎn)有限公司為了開發(fā)開發(fā)某項目專門成立的分公司。公司自成立以來，年累計開發(fā)面積達(dá)400萬平方米，工程合格率達(dá)100%，優(yōu)秀率80%以上，多年來被某市、岱岳區(qū)評為“房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)先進(jìn)單位”。2006年4月某公司通過了3ISO9001:2000質(zhì)量管理體系認(rèn)證。堅持“財散人聚”的某公司，重視人才的吸收與培養(yǎng)，以“軍事化、人性化、學(xué)習(xí)化、電梯化、流程化”的管理，公司現(xiàn)有員工400余人，下設(shè)辦公室、工程技術(shù)部、規(guī)劃設(shè)計部、財務(wù)部、銷售部、物業(yè)管理部、人力資源部、資金運營部、監(jiān)察部等九個部門，其中高級工程技術(shù)人員40人，專業(yè)工程人員80人，大專以上學(xué)歷260人，其中研究生10人，本科生140人，是一支年輕化、高素質(zhì)、能戰(zhàn)斗的優(yōu)秀團(tuán)隊。近幾年，公司堅持以“經(jīng)濟(jì)效益為中心”、以“改革為動力”，突出抓好開工、銷售、融資、項目等重要環(huán)節(jié)，積極拓展發(fā)展空間，創(chuàng)建精品小區(qū)，樹立公司良好的企業(yè)形象。以先進(jìn)的經(jīng)營管理模式，依托雄厚的資金實力，推動全公司整體持續(xù)、快速發(fā)展，為振興某省和某市經(jīng)濟(jì)做出更大的貢獻(xiàn)。第二節(jié)項目概況一、項目基本情況1、項目名稱：某社區(qū)舊村改造開發(fā)地塊暨某現(xiàn)代城一期建設(shè)項目2、建設(shè)內(nèi)容：主要建設(shè)5棟住宅樓（1棟11層樓、4棟17層樓）和1棟2層商鋪3、建設(shè)地點：擬建項目位于某市泮河大街北側(cè)，青年路西側(cè)，其西部和北部為城市鐵路，奈河從北向南穿過。4、項目總體規(guī)模：某社區(qū)綜合改造建設(shè)項目規(guī)劃總用地168200平方米。開發(fā)項目總建筑面積502162平方米，其中：住宅建筑面積334790平方米，商業(yè)及公建建筑面積27680平方米，地下建筑面積139692平方米。項目綠地率為35.09%，建筑密度為23.4%，容積率2.05。規(guī)劃總戶數(shù)4942戶，設(shè)計停車位4781個。項目住宅90平方米以下的戶型建筑面積約234520.39平方米，占住宅總面積的70.05%；90平方米以上戶型建筑面積約占住宅總面積的29.95%；符合國家九部委2006年5月29日出臺的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》（即37號文件）的有關(guān)規(guī)定。由于某社區(qū)舊村改造項目規(guī)模較大，為順利開展項目的實施，項目主辦單位根據(jù)實際需要擬分期進(jìn)行項目的建設(shè)。本次項目申請報告為某社區(qū)舊村改造開發(fā)地塊暨某現(xiàn)代城一期建設(shè)項目。5、某社區(qū)舊村改造開發(fā)地塊暨某現(xiàn)代城一期規(guī)模：某社區(qū)舊村改造開發(fā)地塊暨某現(xiàn)代城一期總占地面積26708平方米，總建筑面積69930.6平方米，其中：住宅建筑面積57150平方米，商業(yè)建筑面積6000平方米，地下儲藏室面積6780.6平方米。容積率2.項目住宅90平方米以下的戶型建筑面積約40636平方米，占住宅總面積的71.1%；90平方米以上建筑面積約16514平方米，占住宅總面積的28.9%。符合國家九部委2006年5月29日項目戶型統(tǒng)計表戶型戶數(shù)面積（平方米）比例%88.911891680331.489.952332095839.384.533428745.3130.553444398.3142.4059840215.7合計549534761005、投資金額：26133.53萬元。6、建設(shè)期限：21個月。2012年4月至2013年12月。二、投資估算及資金來源經(jīng)估算，工程建設(shè)總投資26133.53萬元，其中建筑工程費用11062.09萬元，設(shè)備購置及安裝工程費2472.95萬元，工程建設(shè)其他費用10675.18萬元，建設(shè)期利息1197萬元，基本預(yù)備費726.31萬元。項目工程建設(shè)所需資金26133.53萬元，擬從銀行貸款12000萬元，剩余資金由某地產(chǎn)有限公司和某地產(chǎn)有限公司魯峰雙合分公司自籌解決資本金數(shù)額來源符合國家關(guān)于資本金制度的規(guī)定。開發(fā)地塊暨某現(xiàn)代城一期主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注1用地面積平方米267082總建筑面積平方米69930.62.1住宅平方米571502.2商鋪平方米60002.3地下儲藏室平方米6780.63總投資萬元26133.533.1建筑工程費萬元11062.093.2設(shè)備及安裝工程費萬元2472.953.3工程建設(shè)其他費用萬元10675.183.4建設(shè)期利息萬元11973.5基本預(yù)備費萬元726.314建設(shè)期月21第三節(jié)報告的編制依據(jù)及研究內(nèi)容一、項目申請報告的編制依據(jù)2、《某省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》；3、《某市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》；4、《某市城市總體規(guī)劃（2011-2020）》；5、《某市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快城市市區(qū)村莊綜合改造的意見》（泰政發(fā)[2004]71號）；6、《某市人民政府關(guān)于加快城中村改造的補充意見》（泰政發(fā)[2008]31號）；7、《某市人民政府辦公室關(guān)于加快推進(jìn)泰城城中村改造有關(guān)問題的通知》（泰政辦發(fā)[2010]68號）；8、《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）；9、《投資項目可行性研究指南》（試用版）；10、建設(shè)單位提供的有關(guān)資料；11、項目建設(shè)單位委托編制本項目報告的委托書。二、項目申請報告的研究內(nèi)容1、申報單位及項目概況；2、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入；3、資源開發(fā)及綜合利用分析；4、節(jié)能方案分析；5、建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析；6、環(huán)境和生態(tài)影響分析；7、安全防護(hù)、消防及抗震設(shè)防；8、組織設(shè)置及工程進(jìn)度安排；9、投資估算及資金籌措；10、經(jīng)濟(jì)效益和社會影響分析；11、項目招標(biāo)方案。三、項目申請報告編制單位1、單位名稱：某高新工程設(shè)計有限公司2、工程咨詢等級：乙級3、工程咨詢資格等級證書編號：工咨乙118200700024、發(fā)證機關(guān)：國家發(fā)展和改革委員會第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析第一節(jié)發(fā)展規(guī)劃分析一、符合國家“十二五”期間“保民生”的要求“十一五”期間，為應(yīng)對國際金融危機帶來的負(fù)面影響，中央及時制定了“保增長、保民生、保穩(wěn)定”的方針，許多地方政府則把發(fā)展房地產(chǎn)作為“保增長”的主要途徑，從而出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的過熱，以及房價在前些年過快上漲基礎(chǔ)上的進(jìn)一步飆升。過高的房價不僅讓民生不堪重負(fù)，也給國家經(jīng)濟(jì)帶來風(fēng)險隱患。進(jìn)入“十二五”，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)從“保增長”轉(zhuǎn)向“保民生”，在控制、防范和釋放風(fēng)險的前提下，進(jìn)入一個平穩(wěn)健康的發(fā)展期。國家“十二五”規(guī)劃綱要提出：要把符合落戶條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)。大城市要加強和改進(jìn)人口管理，中小城市和小城鎮(zhèn)要根據(jù)實際放寬外來人口落戶條件。注重在制度上解決好農(nóng)民工權(quán)益保護(hù)問題。合理確定城市開發(fā)邊界，提高建成區(qū)人口密度，防止特大城市面積過度擴(kuò)張。城市規(guī)劃和建設(shè)要注重以人為本、節(jié)地節(jié)能、生態(tài)環(huán)保、安全實用、突出特色、保護(hù)文化和自然遺產(chǎn)，強化規(guī)劃約束力，加強城市公用設(shè)施建設(shè)，預(yù)防和治理“城市病”。進(jìn)一步落實地方政府責(zé)任和問責(zé)機制，把保障基本住房、穩(wěn)定房價和加強市場監(jiān)管納入各地經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的工作目標(biāo)，由省級人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣級人民政府負(fù)直接責(zé)任。完善土地供應(yīng)政策，增加住房用地供應(yīng)總量，優(yōu)先安排保障性住房用地，有效擴(kuò)大普通商品住房供給。健全差別化住房信貸、稅收政策，合理引導(dǎo)自住和改善性住房需求，有效遏制投機投資性購房。加快制定基本住房保障法，修訂完善城市房地產(chǎn)管理法等相關(guān)法律法規(guī)。完善住房公積金制度，加強管理和擴(kuò)大覆蓋范圍。加強市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加快住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善信息發(fā)布制度。加強土地、財稅、金融政策調(diào)節(jié)，加快住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善符合國情的住房體制機制和政策體系，合理引導(dǎo)住房需求。強化各級政府職責(zé)，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)改造，發(fā)展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給。加強市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，抑制投機需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。某社區(qū)舊村改造開發(fā)地塊暨某現(xiàn)代城建設(shè)項目，能夠有效解決某市經(jīng)濟(jì)快速增長帶來的住房需求問題，而且該小區(qū)各項費用收取合理，戶型面積合理，完全能夠滿足中等收入居民的住房需要，有利于促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。二、符合某省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃《某省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》指出：“加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造適度超前、功能完善、配套協(xié)調(diào)、高效安全的基礎(chǔ)設(shè)施支撐保障體系?！薄啊濉陂g人民生活水平提高要與經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步。把保障和改善民生作為根本出發(fā)點和落腳點，加快推進(jìn)基本公共服務(wù)均等化。加快建立健全城鄉(xiāng)住房保障體系，努力滿足人民群眾基本住房需求?！薄胺e極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化。把培育壯大城市群作為城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略重點，搞好《某省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》修編，積極構(gòu)筑以某半島城市群、濟(jì)南都市圈、魯南城鎮(zhèn)帶為主體，大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)體系，力爭全省城鎮(zhèn)化水平達(dá)到50%以上?！蹦壳澳呈芯用竦纳钏讲粩嗵嵘瑢τ谧》康男枨髷?shù)量及質(zhì)量要求越來越高，項目主辦單位充分利用自己雄厚的資金技術(shù)實力，憑借自己的良好信譽，在某市進(jìn)行項目的建設(shè)。該項目的建設(shè)，有利于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，不斷提高某市人民群眾的生活水平。因此，符合國家、某省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃的要求。三、符合某市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃《某市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》指出：“全面提升生活性服務(wù)業(yè)。適應(yīng)提高人民生活水平，建設(shè)國際旅游名城的需要，加快發(fā)展商貿(mào)餐飲、房地產(chǎn)、汽車服務(wù)、家庭及社區(qū)服務(wù)業(yè)和健康服務(wù)業(yè)等生活性服務(wù)業(yè)?！薄俺青l(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，全市城鎮(zhèn)化水平達(dá)到56%，城市服務(wù)功能進(jìn)一步提升，城鄉(xiāng)一體化發(fā)展取得明顯進(jìn)展。泰城跨入人口超百萬的特大城市行列，新泰跨入大城市行列，肥城進(jìn)入功能完善的中等城市行列，寧陽、東平加快向中等城市跨越，小城鎮(zhèn)服務(wù)功能和吸引力明顯提升，新型社區(qū)建設(shè)和社會主義新農(nóng)村建設(shè)水平明顯提升?！薄胺康禺a(chǎn)業(yè)，調(diào)整優(yōu)化住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，改善居民的居住條件和城市環(huán)境面貌，提高公共服務(wù)水平，提高房地產(chǎn)開發(fā)的層次和水平，重視商業(yè)地產(chǎn)和商務(wù)地產(chǎn)的開發(fā)，培育和做大做強某市房地產(chǎn)企業(yè)。積極發(fā)展建筑與裝飾裝修業(yè)，加快形成一批資金雄厚、人才密集、技術(shù)先進(jìn)、融資能力強的大型企業(yè)集團(tuán)和一批技術(shù)精、機制活的專業(yè)建筑施工企業(yè)。”項目的開發(fā)，有助于某市旅游城市的建設(shè)，有利于某市城市居民居住條件的改善，因此，項目建設(shè)符合某市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃的要求。第二節(jié)產(chǎn)業(yè)政策分析該項目主要為商住小區(qū)建設(shè)，下面對其產(chǎn)業(yè)政策進(jìn)行分析：一、符合產(chǎn)業(yè)政策項目符合國務(wù)院《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》中鼓勵類第十九條“城市基礎(chǔ)設(shè)施”中第22項“城鎮(zhèn)園林綠化及生態(tài)小區(qū)建設(shè)”的要求。二、符合國家現(xiàn)行有關(guān)政策在2011年經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中，我國經(jīng)濟(jì)主要面臨兩個方面的問題：一、外部環(huán)境面臨世界經(jīng)濟(jì)增長放緩、歐債危機爆發(fā)、國際貿(mào)易增速回落等困難；二、內(nèi)部環(huán)境面臨通脹壓力進(jìn)一步增大、勞動力價格上漲、國民經(jīng)濟(jì)走弱等困難。在這種經(jīng)濟(jì)條件下，國家各部委及中央銀行出臺了大量的金融政策、稅收政策、房地產(chǎn)政策，力求合理引導(dǎo)資金流向、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展、控制通貨膨脹，為正在進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型及房地產(chǎn)行業(yè)制度變革創(chuàng)造條件、指出方向。2011年的房地產(chǎn)調(diào)控政策主要分兩步走：一、是以直接調(diào)控房價為基礎(chǔ)的政策，主要目的是穩(wěn)定市場，遏制房價上漲過快，表現(xiàn)為短期性的政策，包括限購、限價、限貸及間接影響了房地產(chǎn)市場的金融貨幣政策；二、是以結(jié)構(gòu)調(diào)控為基礎(chǔ)的政策，主要目的是實現(xiàn)房地產(chǎn)制度的變革，表現(xiàn)為長期性的政策，包括擴(kuò)大保障房的建設(shè)規(guī)模、房產(chǎn)稅的試行、增加地方政府收入的一系列政策。中央的整體調(diào)控思路清晰，是以短期抑制住房價上漲結(jié)合長期制度性變革的全方位調(diào)控，最終目標(biāo)是實現(xiàn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。2011年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策主要包括四個方面：土地政策、金融稅收政策、房地產(chǎn)政策及地方政府房地產(chǎn)調(diào)控政策。土地政策方面加大土地供應(yīng)、規(guī)范土地供應(yīng)體制、加強保障房用地供給、規(guī)范各個城市建設(shè)用地使用權(quán)審批、成為全年土地政策的主題。政策出臺主要針對地方政府及開發(fā)商，政策的目的其一，是保證土地供應(yīng)，控制土地成交價格；其二，是加大保障房、廉租房等保障型住房的土地供應(yīng)以達(dá)到調(diào)整住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的目的，從而解決保障型住宅的土地供應(yīng)問題。金融稅收政策主要是從宏觀和微觀兩個方面進(jìn)行調(diào)控，宏觀方面主要是以調(diào)控經(jīng)濟(jì)通脹、資本流動性過剩為主，包括六次提升準(zhǔn)備金率、三次加息和三次上調(diào)住房公積金存款利率來控制經(jīng)濟(jì)過熱及房地產(chǎn)市場過熱的問題，稱為穩(wěn)健的貨幣政策，實質(zhì)上是緊縮貨幣政策；微觀方面以允許保障房建設(shè)市場融資，在商品房市場成交環(huán)節(jié)增大交易成本為主。雖然金融宏觀調(diào)控針對經(jīng)濟(jì)通脹及流動性過剩等經(jīng)濟(jì)情況，但對房地產(chǎn)行業(yè)影響是空前的大，一方面銀行無錢可貸使得開發(fā)商融資困難，另一方面是購房者購房成本大幅增加，剛性需求受到廣泛影響，其市場影響超越限購，也是本年房地產(chǎn)市場走低的主要因素之一。房地產(chǎn)政策方面共計出臺了10條政策進(jìn)行全方位調(diào)控，包括“新八條”、最新“國五條”、正式試點征收房產(chǎn)稅等。從市場供給方面到銀行貸款方面再到成交環(huán)節(jié)層層布控，決心和力度前所未有，可以稱為“最嚴(yán)厲政策年”。政策調(diào)控主要從地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)銀行、以及購房者四個方面加強了調(diào)控。針對地方政府調(diào)控方面，中央要求加大保障性質(zhì)住宅的土地供應(yīng)、擴(kuò)大二三線城市限購范圍、制定年度房價調(diào)控目標(biāo)、并加大對地方政府的監(jiān)控力度，廣州市通過制定全年調(diào)控目標(biāo)、規(guī)范住宅建筑面積等措施緊跟國家調(diào)控方向，積極對市房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控、規(guī)范。三、有利于帶動其他行業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，既可拉動投資，又可帶動消費，還能擴(kuò)大就業(yè)。據(jù)測算，房地產(chǎn)業(yè)涉及50余個部門，每增加1元產(chǎn)值，便可帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加1.7-2.2元產(chǎn)值，從而促進(jìn)財政收入的穩(wěn)定增長。該項目的建設(shè)可直接推動建筑業(yè)的增長，帶動商業(yè)、金融、裝飾裝修、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、物業(yè)管理、餐飲業(yè)的發(fā)展。同時，該項目的建設(shè)對建材、家具、家電、化工、機電等行業(yè)發(fā)展也有巨大的促進(jìn)作用。該項目的建設(shè)可吸收部分剩余勞動力，緩解在結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和城市化進(jìn)程中產(chǎn)生的就業(yè)問題，維護(hù)社會安定。第三節(jié)行業(yè)準(zhǔn)入分析一、項目建設(shè)的背景1、項目建設(shè)的背景某房地產(chǎn)消費市場需求增大。一是居住條件改善的要求增大了市場需求。根據(jù)調(diào)查資料顯示，某市城鄉(xiāng)居民人居環(huán)境生活質(zhì)量進(jìn)一步提高。2011年，面對復(fù)雜多變的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢，某市經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體保持了回升向好的基本態(tài)勢，呈現(xiàn)出增長速度較快、結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化、就業(yè)持續(xù)增加、價格基本穩(wěn)定的良好態(tài)勢，主要指標(biāo)完成或超額完成預(yù)期目標(biāo)。全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)2304.3億元，按可比價格計算，比上年增長11.5%。大力實施全民創(chuàng)業(yè)戰(zhàn)略，扎實推進(jìn)“國家級創(chuàng)業(yè)型城市”創(chuàng)建工作，勞動就業(yè)得到加強。全市新增就業(yè)再就業(yè)6.8萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率2.8%，低于3.5%的控制目標(biāo)。新增農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)8萬人。覆蓋全市的人力資源市場體系健全完善，高校畢業(yè)生等重點群體就業(yè)得到有效解決，就業(yè)局勢穩(wěn)定。在崗職工55.9萬人，增長1.2%。市區(qū)居民人均可支配收入22687元，比上年增長13.7%；人均消費性支出14888元，增長10.9%，市區(qū)居民恩格爾系數(shù)(食品支出占人均消費性支出的比重)為34.8%。農(nóng)民人均純收入8794元，增長18.2%；人均生活消費支出4855元，增長13.6%，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為38.3%。在崗職工平均工資35415元，增長14.6%。大部分居民有換購住房的需要。二是城鎮(zhèn)化水平的提高，帶來房地產(chǎn)的巨大需求。按照市委、市政府提出的“加速推進(jìn)某市工業(yè)化和城填化進(jìn)程”的規(guī)劃，必將使城鎮(zhèn)人口迅速增加，某市房產(chǎn)市場仍有很大的潛力。三是投資型買房漸成時尚。隨著某市城市建設(shè)步伐的不斷加快，一些投資購房者對某市房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景也充滿了信心，來泰投資置業(yè)者增多，投資型買房已初露端倪，預(yù)計未來幾年會成為時尚。房地產(chǎn)開發(fā)商向規(guī)?；⑵放苹较虬l(fā)展。隨著房地產(chǎn)開發(fā)商之間競爭的日趨激烈，經(jīng)過市場的整合、重新洗牌后，一些小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將逐漸退出市場，許多綜合實力較強的房地產(chǎn)開發(fā)商通過發(fā)展成熟品牌管理體系、實現(xiàn)高效與科學(xué)管理、建設(shè)高品質(zhì)服務(wù)體系等手段提高自身競爭力，并成為市場強者，規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢越來越成為企業(yè)贏得競爭的關(guān)鍵。為了緊隨某市大發(fā)展的趨勢，有效改善居民的居住條件，為社會發(fā)展貢獻(xiàn)更多的精品小區(qū)工程，某地產(chǎn)有限公司經(jīng)研究決定投資建設(shè)某社區(qū)舊村改造開發(fā)地塊暨某現(xiàn)代城項目。該項目的開發(fā)建設(shè)，不但盤活了現(xiàn)有土地資產(chǎn)，而且加快了某市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐，進(jìn)一步提升了城市品位。某社區(qū)舊村改造開發(fā)地塊暨某現(xiàn)代城建設(shè)項目符合某市城區(qū)總體規(guī)劃，項目選址可行、區(qū)位優(yōu)勢明顯、土地手續(xù)齊備、周邊公用配套條件較好；工程規(guī)劃符合國家城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范，建筑以及戶型設(shè)計方案優(yōu)秀；各項費用取費全面、合理，符合當(dāng)?shù)毓こ淘靸r一般水平，銷售價格合理、比價優(yōu)勢明顯；市場需求潛力較大，市場銷售風(fēng)險較小，投資效益較高。項目建成后，對促進(jìn)國家房改政策的落實，加快推進(jìn)城市化進(jìn)程，將起到積極地推動作用。2、市場現(xiàn)狀分析（1）2011年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，比上年增長27.9%，增速比上年回落5.3個百分點，比1-11月回落2個百分點。其中，住宅投資44308億元，增長30.2%，增速比1-11月回落2.6個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為71.8%。2011年，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資35607億元，比上年增長27.2%，增速比1-11月回落1.3個百分點；中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資13197億元，增長25.5%，增速回落3.7個百分點；西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資12936億元，增長32.8%，增速回落2.1個百分點。2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積50.80億平方米，比上年增長25.3%，增速比上年回落1.2個百分點，比1-11月回落2.6個百分點；其中，住宅施工面積38.84億平方米，增長23.4%。房屋新開工面積19.01億平方米，增長16.2%，增速比上年回落24.4個百分點，比1-11月回落4.3個百分點；其中，住宅新開工面積14.60億平方米，增長12.9%。房屋竣工面積8.92億平方米，增長13.3%，增速比上年提高5個百分點，比1-11月回落9.0個百分點；其中，住宅竣工面積7.17億平方米，增長13.0%。2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積4.10億平方米，比上年增長2.6%，增速比上年回落22.6個百分點，比1-11月回落0.4個百分點；土地成交價款8049億元，下降1.9%，而上年為增長59.3%，1-11月為增長4.3%。（2）某市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2011年某市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資86.1億元，增長13.0%。商品房屋施工面積1009.1萬平方米，竣工面積144.9萬平方米。商品房銷售面積301.4萬平方米，增長6.7%；商品房銷售額130.4億元，增長31.4%。（5）本項目市場競爭力分析某市老城區(qū)內(nèi)規(guī)劃控制相當(dāng)嚴(yán)格，基本沒有形成規(guī)模的住宅項目，籌建、新建住宅區(qū)均向新城區(qū)發(fā)展，以西部起步最早，規(guī)模也最大；東、南部開發(fā)進(jìn)度相對較緩。據(jù)統(tǒng)計，地理環(huán)境位置較好的中高檔住宅銷售情況普遍較好，市場需求趨旺。某市商品房價格最近兩年上漲較快，特別是交通和環(huán)境較好的地段比較明顯。目前，商品住宅已進(jìn)入了一個產(chǎn)業(yè)更新?lián)Q代時期，新型住宅在質(zhì)量、環(huán)境、服務(wù)方面都有明顯的進(jìn)步和提高。隨著某市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長，當(dāng)?shù)鼐用竦纳钏饺找嫣岣?，尤其是泰城的功能分區(qū)調(diào)整和大規(guī)模建設(shè)，部分先富起來的高收入階層對中、高檔類房產(chǎn)和改善居住條件有著客觀需求，同時也具備了一定的高消費能力。東南部地區(qū)是前些年某市重點發(fā)展的區(qū)域。但由于當(dāng)時的規(guī)劃水平有限，而且后期的建設(shè)力度不大，所以這個區(qū)域始終沒有給人們呈現(xiàn)出完整的形象。九州家園、巨菱楓景園等幾個大盤的運作，部分提升該區(qū)的住宅檔次，但從整體而言這個區(qū)域內(nèi)的居住環(huán)境還有待進(jìn)一步完善。某地產(chǎn)有限公司經(jīng)過充分的市場調(diào)研分析，結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平，以適應(yīng)當(dāng)?shù)刭彿空叩男枨鬄榛A(chǔ)，確定合理的銷售價格。本項目即位于某市泮河大街北側(cè)，青年路西側(cè)，其西部和北部為城市鐵路，奈河從北向南穿過。因此，本建設(shè)項目在泰城城區(qū)開發(fā)規(guī)劃中應(yīng)是具有吸引力和成長潛力的區(qū)域。為了更好的適應(yīng)市場需求，本項目的住宅以中小戶型為主。本項目市場定位符合某市消費者的實際需要，價格定位合理，在消費者可承受的范圍內(nèi)。項目進(jìn)入市場后有較大的競爭優(yōu)勢。二、準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)1、確定房地產(chǎn)開發(fā)項目的原則確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃等的要求，應(yīng)堅持舊區(qū)改造和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。2、土地使用權(quán)的取得該項目承辦單位在嚴(yán)格依照《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》的基礎(chǔ)上獲得該項目用地的使用權(quán)。三、準(zhǔn)入分析房地產(chǎn)行業(yè)對技術(shù)要求不高，并且某市的勞動力充裕，其最主要的準(zhǔn)入條件就是資金和土地，第一，某社區(qū)舊村改造開發(fā)地塊暨某現(xiàn)代城一期建設(shè)項目總投資26133.53萬元，由項目單位自籌14133.53萬元，能夠達(dá)到國家資本金比例35%的要求；第二，該項目土地供應(yīng)已通過合法土地招拍掛競爭程序獲得開發(fā)權(quán)，建設(shè)條件成熟。該項目建設(shè)完全能達(dá)到行業(yè)準(zhǔn)入的條件。第三章資源開發(fā)及綜合利用分析一、資源利用方案該項目涉及的資源主要包括土地資源以及能源（水、電、蒸汽、天然氣）。該項目涉及土地資源26708平方米，主要為建設(shè)用地。項目建設(shè)嚴(yán)格按照《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）的要求，加強建設(shè)用地管理和集約利用。該項目涉及的能源主要是水資源、電力資源、蒸汽和天然氣。水資源主要是小區(qū)生活用水，由市政供水管網(wǎng)直接接入。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)沿道路敷設(shè)，接各用水單元，完全可以滿足該項目的需求。電力資源主要是生活用電，由當(dāng)?shù)毓╇姽緦＞€接入，完全可以保證該項目需求。該項目采用集中供暖，蒸汽由當(dāng)?shù)毓峁咎峁?；該項目用天然氣主要為生活用氣，用氣接自城市天然氣管網(wǎng)，其供氣量充足，供氣氣壓、供氣設(shè)施完全能夠滿足該項目用氣需求。二、資源節(jié)約措施1、資源的主要特性（1）資源的有限性無論對資源如何進(jìn)行分類，在一定范圍內(nèi)資源都是有限的，特別是礦產(chǎn)資源，需要在特定的條件下，經(jīng)過漫長的地質(zhì)年代才能形成。開采和使用多少，其儲量就減少多少。即便是不可枯竭資源，如土地和水資源，在一定時期和一定范圍內(nèi)也是有限的。因此如何合理開發(fā)和利用有限的資源，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，成為人們普遍關(guān)心的問題，同樣也成為建設(shè)項目決策分析與評價的重要內(nèi)容。（2）資源分布的不均衡性自然資源的分布不均衡是不以人們意志為轉(zhuǎn)移的客觀事實。這種不均衡不僅體現(xiàn)在國內(nèi)，同時也體現(xiàn)在世界范圍內(nèi)，在對自然資源進(jìn)行開發(fā)利用的過程中必須正視資源分布不均衡的現(xiàn)實，因勢利導(dǎo)，揚長避短，制定合理的開發(fā)利用資源的方案。（3）主要的自然資源自然資源一般分為以下幾類：土地資源、水資源、森林資源、草原資源、海洋資源、礦產(chǎn)資源、物種資源、氣候資源、旅游資源、能源等。2、資源節(jié)約的主要內(nèi)容投資建設(shè)項目必須認(rèn)真貫徹執(zhí)行建設(shè)節(jié)約型社會和落實科學(xué)發(fā)展的要求，努力提高資源利用效率。（1）節(jié)約能源在項目投資建設(shè)及運營過程啟動建筑節(jié)能、綠色照明等一系列節(jié)能工程，確保項目有效節(jié)約能源。（2）節(jié)約用水加大節(jié)水設(shè)備和器具的推廣力度，杜絕浪費水資源的現(xiàn)象發(fā)生。（3）節(jié)約和集約利用土地堅持實行最嚴(yán)格的土地保護(hù)制度，合理規(guī)劃場區(qū)設(shè)置，保證建設(shè)用地的節(jié)約、集約使用，嚴(yán)格控制土地利用。3、項目資源節(jié)約措施（1）土地資源節(jié)約措施①在項目建設(shè)方案中，強化節(jié)約用地。項目用地與當(dāng)?shù)赝恋乩靡?guī)劃相銜接，符合城市發(fā)展規(guī)劃和行業(yè)區(qū)域規(guī)劃。②項目建設(shè)方案符合節(jié)約使用土地的要求，項目土地性質(zhì)全部為建設(shè)用地。③項目在建設(shè)方案研究中，將土地占用情況作為方案選擇的重要考慮因素之一，對各種設(shè)施用地進(jìn)行統(tǒng)籌安排，提高土地綜合利用效率。（2）能源節(jié)約措施項目的能源節(jié)約主要包括水、電、蒸汽和天然氣的綜合節(jié)約措施，詳見“第四章節(jié)能方案分析”。（3）建筑材料節(jié)約措施①優(yōu)化建筑結(jié)構(gòu)方案，采用最新的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、合理的安全系數(shù)，不過度裝修，提高節(jié)約材料效果。②優(yōu)先采用輕質(zhì)、高強、耐久的建筑材料，以減輕結(jié)構(gòu)自重和材料用量，延長建筑物使用壽命。③建筑物的高度、體積、結(jié)構(gòu)形態(tài)適宜，以節(jié)約材料使用。④采用預(yù)應(yīng)力和輕型鋼結(jié)構(gòu)技術(shù)，以節(jié)約混凝土的用量，減輕自重。⑤采用可取代粘土磚的新型保溫節(jié)能墻體材料，以節(jié)約粘土資源，降低能耗。⑥盡量采用可再生原材料生產(chǎn)的建筑材料或可循環(huán)再利用的建筑材料，減少不可再生材料的使用率。第四章節(jié)能方案分析第一節(jié)概況節(jié)約能源是我國的國策。我國是一個能源生產(chǎn)大國，同時又是一個能耗大國。我國各個行業(yè)和部門能源的消耗、產(chǎn)出比大大落后于發(fā)達(dá)國家，節(jié)約能源已成為我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵措施之一。也是全面建設(shè)小康社會，構(gòu)建和諧社會的重要戰(zhàn)略措施之一。據(jù)不完全統(tǒng)計，我國現(xiàn)階段建筑耗能量已占社會總耗能的30%，隨著我國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城鎮(zhèn)建設(shè)的高速發(fā)展，以及人民生活水平的日益提高，專家們預(yù)言：如不及時地加以改善，這個比例將迅速地上升到40%左右。國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布，目前新建建筑中，95%以上仍然是高能耗建筑。建筑耗能已經(jīng)成為我國最難治的城市病之一，影響著中國城市可持續(xù)發(fā)展，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。由此可見，建筑節(jié)能刻不容緩，應(yīng)置于社會發(fā)展的重要地位。該項目屬商住小區(qū)建設(shè)，不是耗能大戶，它的耗能指標(biāo)均采用國家有關(guān)規(guī)范、規(guī)定，其能耗嚴(yán)格控制在規(guī)定范圍內(nèi)。在本案中，除了電、暖和然氣等能源之外，節(jié)水也應(yīng)該納入節(jié)約和考核體系。這是因為：水不僅是生命之源，而且還是重要的經(jīng)濟(jì)發(fā)展資源，是一種不可缺少的戰(zhàn)略資源。國家強調(diào)建設(shè)資源節(jié)約型社會，節(jié)水也是重要內(nèi)容之一。我國水資源人均占有量很低，淡水資源總量約2.8萬億立方米，居世界第六位，但人均水資源占有量2230立方米，僅是世界的1/4。當(dāng)?shù)厮Y源總量約11.48億立方米，人均水資源占有量310立方米，是全國人均水資源占有量的14%，屬于聯(lián)合國“第二節(jié)用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范該項目設(shè)計嚴(yán)格執(zhí)行下列用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范：1、《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ134-2001）；2、建設(shè)部《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》、《某省民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》；3、《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（采暖居住建筑部分）（JGJ26-95）和《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)某省實施細(xì)則》；4、《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（GB50034-2004）；5、《建筑采光設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50033-2001）；6、《采暖居住建筑節(jié)能檢驗標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ132-2001）；7、《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》（JGJ16-2008）；8、某省《居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ14-037-2006）；9、《某省新型墻體材料發(fā)展應(yīng)用與建筑節(jié)能管理規(guī)定》。第三節(jié)能耗狀況和能耗指標(biāo)分析一、能源供應(yīng)狀況某市共有水面300平方公里，占全市總面積的3.9%。其中水庫639座，總庫容8.2億立方米；水產(chǎn)養(yǎng)殖面積253平方公里。東平湖是市內(nèi)最大、省內(nèi)第二大淡水湖，為“水泊梁山”的僅存水域，由一級湖和二級湖組成，湖水面積5.6萬公頃。全市多年平均天然水資源總量為19.22億立方米，其中地表水徑流量13.48億立方米。全市多年平均水資源可利用總量為17億立方米，其中地表水可利用量為6.3億立方米，地下水可開采量為10.7億立方米。豐水年為25.38億立方米，平水年為17.9億立方米，枯水年為13.3立方米。全市多年平均開發(fā)利用水總量為13.42億立方米，其中利用地表水2.6億立方米，開發(fā)地下水量為10.82億立方米。與全省比較，某市水資源狀況較好，人均和畝均分別為400和431立方米，略高于全省平均水平。目前已開發(fā)利用的地表水占可利用量的63.4%，尚有2億立方米可供開發(fā)。某市電網(wǎng)網(wǎng)架以220千伏高壓輸電線路為骨干，35千伏至220千伏輸電線路125條，共1661.74公里，變電站55座，變電總?cè)萘?70.145萬千伏安。二、能源消耗狀況1、建設(shè)期間能源消耗狀況據(jù)統(tǒng)計，我國建筑業(yè)和住宅業(yè)鋼材消耗約占我國鋼材生產(chǎn)總量的20%，水泥消耗量約占我國水泥生產(chǎn)量的20%，玻璃消耗量約占我國玻璃生產(chǎn)總量的15%，降低能耗、節(jié)約能源問題不容忽視。建設(shè)期間主要消耗鋼材、水泥、木材、砂石料、玻璃等，總建筑面積49880平方米，預(yù)計消耗鋼材1497噸、水泥7981噸、木材998立方米等、砂25639立方、石灰7730噸。2、項目使用期間能源消耗狀況據(jù)統(tǒng)計，建筑使用期間能耗在我國能源總消費中所占的比例已經(jīng)達(dá)到27.6%，且仍將繼續(xù)增長。我國目前城鎮(zhèn)民用建筑運行耗電占我國總發(fā)電量的25%左右，北方地區(qū)城鎮(zhèn)供暖消耗的燃煤占我國非發(fā)電用煤量的15%-20%。項目使用期間建筑能耗主要包括采暖、熱水供應(yīng)、照明、通風(fēng)等方面的能耗。使用期間熱水供應(yīng)約占能源消耗的15%，照明約占6%。3、中外能耗狀況指標(biāo)分析圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)是衡量建筑熱工性能的主要指標(biāo)。1973年世界石油危機以來，英、法、德等國至今4次修訂建筑標(biāo)準(zhǔn)，建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工性能指標(biāo)已提高3~8倍，不僅新建建筑保溫隔熱性能越來越好，還對既有建筑進(jìn)行了大規(guī)模、高標(biāo)準(zhǔn)的節(jié)能改造。按照我國建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工性能落后于發(fā)達(dá)國家。下面對國內(nèi)外居住建筑標(biāo)準(zhǔn)中圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)限值的比較：國內(nèi)外建筑標(biāo)準(zhǔn)中圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)限值的比較單位：W/（m2·℃）國家和地區(qū)屋頂外墻外窗中國某某0.550.632.8英國0.160.352.0德國0.200.20~0.302.0美國0.190.32（內(nèi)保溫）0.45（外保溫）2.04瑞典（南部）0.120.172.0第四節(jié)節(jié)能措施一、節(jié)能技術(shù)項目的建設(shè)應(yīng)達(dá)到某省《居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ14-037-2006）規(guī)定的建筑節(jié)能65%的目標(biāo)，設(shè)計過程中應(yīng)推選優(yōu)秀設(shè)計方案和采取以下節(jié)能技術(shù)：1、新型節(jié)能墻體和屋面的保溫、隔熱技術(shù)與材料；2、節(jié)能門窗的保溫隔熱和密閉技術(shù)；3、集中供熱和熱、電、冷聯(lián)產(chǎn)聯(lián)供技術(shù)；4、供熱采暖系統(tǒng)溫度調(diào)控和分單元熱量計量技術(shù)與裝置；5、建筑照明節(jié)能技術(shù)與產(chǎn)品；6、空調(diào)制冷節(jié)能技術(shù)與產(chǎn)品；7、其他技術(shù)成熟、效果顯著的節(jié)能技術(shù)和節(jié)能管理技術(shù)。二、節(jié)能措施建筑節(jié)能是全國節(jié)能工作的重要組成部分，是改善和提高居住環(huán)境水平、節(jié)約能源資源、促進(jìn)建設(shè)行業(yè)技術(shù)進(jìn)步、實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要措施。按照住建部《“十二五”建筑節(jié)能專項規(guī)劃》的要求，該項目在建設(shè)過程中，推選優(yōu)秀設(shè)計方案，以縮短工期，降低造價，應(yīng)采取以下節(jié)能措施：1、所有配套的電器設(shè)備均選用新型高效節(jié)能型，并采取電容補償，提高功率因數(shù)，減少電損耗。2、項目投入使用后，按期對各類設(shè)備、管道線路等進(jìn)行檢修，減少跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，嚴(yán)格電光、燈具管理。3、屋面采用吸水率低、輕質(zhì)高效的復(fù)合屋面，并具有一定強度；散熱器推廣使用高效節(jié)能型，充分發(fā)揮熱效率；室外供暖管道采取保溫措施，減少熱損失。三、節(jié)能效果分析建筑選用材料與傳統(tǒng)材料對比表序號部位名稱本項目材料傳統(tǒng)材料1墻體加氣混凝土砌塊混凝土2外保溫材料擠塑聚苯板無3窗戶5×16×5mm雙層中空玻璃5mm單層玻璃1、本項目相關(guān)材料計算墻體：由公式得出，該項目墻體傳熱系數(shù)為0.27W/㎡·℃。窗戶：本項目窗框材料為塑鋼（主要化學(xué)成分是PVC），玻璃為5×16×5mm雙層中空玻璃，傳熱系數(shù)為2.6W/m2·℃。（《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》<GB50176-93>）窗框材料窗戶類型空氣層厚度（mm）窗框窗洞面積比（%）傳熱系數(shù)K（W/m2.K）鋼、鋁單層窗--20~306.4單框雙玻窗1220~303.91620~303.720~3020~303.6雙層窗100~14020~303.0單層＋單框雙玻窗100~14020~302.5木、塑料單層窗--30~404.7單框雙玻窗1230~402.71630~402.620~3030~402.5雙層窗100~14030~402.3單層＋單框雙玻窗100~14030~402.0注：

①本表中的窗戶包括一般窗戶、天窗和陽臺門上部帶玻璃部分。

②陽臺門下部門肚板部分的傳熱系數(shù)，當(dāng)下部不作保溫處理時，應(yīng)按表中值采用；當(dāng)作保溫處理時，應(yīng)按計算確定。

③本表中未包括的新型窗戶，其傳熱系數(shù)應(yīng)按測定值采用。由此計算得出本項目傳熱耗熱量q1：2、傳統(tǒng)材料相關(guān)計算墻體：由公式得出，圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)為2.86W/m2·℃。窗戶：若窗框材料為不銹鋼，厚度為5mm單層玻璃，傳熱系數(shù)為6.4W/m2·℃。（《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》<GB50176-93>）由此計算得出傳統(tǒng)材料建筑傳熱耗熱量q2：3、節(jié)能效果依據(jù)下列公式計算得出室內(nèi)空氣滲透耗熱量qINF：計算得出本項目節(jié)能率為：。通過以上節(jié)能技術(shù)和節(jié)能措施的使用，達(dá)到某省規(guī)定的居住建筑節(jié)能65%的目標(biāo)。3、利用太陽能光熱系統(tǒng)為進(jìn)一步優(yōu)化能源結(jié)構(gòu)，節(jié)約資源，保護(hù)環(huán)境，推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快資源節(jié)約型社會建設(shè)，促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展，根據(jù)《某省人民政府關(guān)于加快我省新能源和節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》（魯政發(fā)〔2009〕77號）、《某省人民政府印發(fā)關(guān)于促進(jìn)新能源產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的若干政策的通知》（魯政發(fā)〔2009〕140號）及《某市人民政府關(guān)于加快新能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實施意見》（泰政發(fā)〔2010〕57號）等文件要求，重點支持與建筑有機結(jié)合的太陽能供熱、制冷新產(chǎn)品的研制生產(chǎn)，加快太陽能光熱系統(tǒng)的推廣應(yīng)用，實施太陽能光伏建筑一體化等示范項目。支持鼓勵既有建筑安裝太陽能熱水系統(tǒng)，在醫(yī)院、學(xué)校、賓館、洗浴場等熱水消耗大戶強制推廣應(yīng)用太陽能光熱系統(tǒng)；縣(市、區(qū))政府駐地城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建的12層及以下住宅建筑和集中供應(yīng)熱水的公共建筑，必須應(yīng)用太陽能光熱系統(tǒng)，并與建筑進(jìn)行一體化設(shè)計與施工。鼓勵12層以上高層住宅建筑逐步采用太陽能光熱系統(tǒng)。到2015年，某市太陽能利用推廣率達(dá)到50%。本項目為住宅樓建設(shè)項目，項目應(yīng)充分考慮太陽能的利用，在項目的設(shè)計中太陽能利用與建筑工程統(tǒng)一規(guī)劃、同步設(shè)計、同步施工、與建筑同時投入使用：（1）項目節(jié)省照明用電上采取的措施是，盡量利用自然采光，同時將成熟的太陽能光伏發(fā)電技術(shù)，應(yīng)用于小區(qū)路燈、住宅樓梯等、地下室照明等方面。（2）項目考慮使用太陽能供暖和熱水的供應(yīng)技術(shù)，太陽能熱水器是利用太陽輻射能，通過溫室效應(yīng)把水加熱的裝置，項目利用樓頂空間，安裝太陽能熱水器，滿足家庭對于熱水的需求。（3）太陽能熱泵集熱裝置與建筑屋頂一體化技術(shù)，在建筑的頂部采用建筑造型構(gòu)件與太陽能熱泵低溫集熱技術(shù)相結(jié)合的手法，在設(shè)計上一方面使建筑的正立面結(jié)構(gòu)看上去富有建筑的藝術(shù)性和現(xiàn)代性，另一方面使安插在建筑構(gòu)造構(gòu)件中的集熱裝置模塊可以很好的吸收太陽輻射能。采用太陽能熱管模塊化集熱器可以較好的承受壓力且密封性較好，既能直接吸收太陽輻射能又能間接吸收室外環(huán)境中的熱能。4、本項目能耗分析本項目住宅建筑面積57150平方米，商業(yè)建筑面積6000平方米，住宅戶數(shù)575（1）年用電量本項目住宅用電按1200千瓦時/戶?年估算，則年用電約69萬度；商業(yè)用電按0.035千瓦/d?㎡估算，需要系數(shù)0.35，每天大約運行4個小時。則年用電約11萬度。因此，該項目年總用電80萬度，折標(biāo)煤98.32噸。（2）年用水量本項目住宅用水按100立方米/戶?年估算，則年用水量為57500立方米；商業(yè)用水按6L/d?㎡估算，則年用水量為12960立方米.因此，該項目年總用水70460立方米（3）年天然氣用量本項目用天然氣按180立方米/戶?年估算，則年用天然氣量為10.35萬立方米，折標(biāo)煤137.66噸。（4）年取暖用熱力本項目供熱面積為63150㎡，用熱指標(biāo)取20.40w/㎡，年供熱天數(shù)按120天計算，則本項目年取暖熱力估算為13356.68GJ，折標(biāo)系數(shù)按0.0312kgce/MJ計算,折標(biāo)準(zhǔn)煤約416.73噸。項目建成后，項目總建筑面積69930.6平方米，項目綜合能源消耗量為658.75tce，單位面積能耗9.42kgce/㎡，低于2010年某省單位建筑面積能耗（29.80kgce/㎡綜上所述，該項目能夠符合國家對能源合理利用的有關(guān)要求。綜合能耗分析表序號能源種類年耗量折標(biāo)系數(shù)折標(biāo)煤(t)1電力80萬千瓦時0.1229kgce/（kW·h）98.322水70460m30.0857kgce/t6.043天然氣103500m31.33kgce/m3137.664熱力13356.68GJ0.0312tce/GJ416.73合計————=SUM(ABOVE)658.75第五章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析第一節(jié)項目選址及用地方案擬建項目位于某市泮河大街北側(cè)，青年路西側(cè)，其西部和北部為城市鐵路，奈河從北向南穿過。該項目用地不占用耕地，不壓覆礦床和文物，不影響防洪及排澇，無通航及軍事設(shè)施等影響。1、本項目符合某市城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的要求。2、該區(qū)域內(nèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施（水、電、暖等）配套較完善，交通便利，工程地質(zhì)條件好，適合該項目的開發(fā)建設(shè)。3、該區(qū)域周邊污染源較少，環(huán)境幽靜，環(huán)境質(zhì)量較好，具有良好的居住條件。本項目開發(fā)建設(shè)符合某市城市發(fā)展方向和規(guī)劃要求，有利于某城市東南部環(huán)境條件的改善。該項目的建設(shè)，可以有效的推動某市建事業(yè)的順利發(fā)展，有利于改善某市旅游城市的形象和居民的生活居住環(huán)境，經(jīng)濟(jì)效益和社會效益明顯。通過項目建設(shè)，將會促進(jìn)某市城市功能的完善，滿足居民日益增長的居住消費需求，從而有助于構(gòu)建一個良好的生活居住氛圍。某地產(chǎn)有限公司開發(fā)的某社區(qū)舊村改造項目選址符合某市城市總體規(guī)劃要求，加之該項目地理條件優(yōu)越，交通便利，投資效益高，能夠帶動周圍區(qū)域生態(tài)旅游建設(shè)。因此，從城市總體規(guī)劃角度來說，該項目的選址是合理的。第二節(jié)土地利用合理性分析本項目用地系某地產(chǎn)有限公司通過國有土地使用權(quán)拍賣（掛牌）出讓活動競得。該項目用地符合土地利用規(guī)劃要求，占地規(guī)模合理，符合集約和有效使用土地的要求。第三節(jié)征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案一、征地拆遷遵循的原則1、公共利益需要的原則。公共利益是指社會整體利益和全體社會成員的共同利益，在實踐中要嚴(yán)格區(qū)別是社會公共利益需要還是商業(yè)利益或某部門、某集體、某單位利益需要。2、依照法律規(guī)定的原則。征遷在一定程度上限制了公民的私有財產(chǎn)權(quán)。要正確處理好公共利益同私有財產(chǎn)保護(hù)的關(guān)系，征遷必須依照法律規(guī)定進(jìn)行，按照法律規(guī)定的原則、條件和程序辦理。3、依法給予補償?shù)脑瓌t。根據(jù)法律規(guī)定，征遷都要給予補償補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，需要在相關(guān)法律中做出明確的規(guī)定。補償要及時，不能因補償?shù)难诱`給受影響人造成損失。二、本項目情況本項目建設(shè)用地為某市土地收購儲備中心儲備用地，由某地產(chǎn)有限公司通過招拍掛方式于2011年11月18日現(xiàn)場競價購得。征地拆遷及所占用地上的建筑物及附屬物已由第四節(jié)建設(shè)條件一、某市地形地貌某市境內(nèi)擁有多種地貌類型，山地、丘陵、平原大致各占全市面積的1/3。山地主要分布在市域北部和東部，海拔多在400—800米之間，僅部分高峰超過1000米，某位于某市區(qū)北部，主峰玉皇頂海拔1545米，為某省最高峰。丘陵大多位于山地外圍，海拔200—400米，主要分布在市域東南部和西部。山地、丘陵的走向大致為東西方向。在東高西低的地勢控制下，大汶河自東向西流貫全市，流域總面積8543.2平方公里，下游的東平湖緊臨黃河，為某省第二大淡水湖。因為廣闊平緩的華北平原與某相對高差達(dá)1300米以上，形成強烈對比，故成拔地通天之勢。二、氣象1、氣溫某市屬暖溫帶半濕潤大陸性季風(fēng)氣候，春季干燥多風(fēng)，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷少雪。年均氣溫12.5～13.5℃。7月份最高，平均在24.9～26.9℃之間，最高極端氣溫42.5℃；1月份最低，平均-2.5℃，極端最低氣溫-22.5℃。年積溫4922℃。山下（平原）高于山上，平均溫差2、降水由于受地貌影響，區(qū)內(nèi)年均降水量東部大于西部，山區(qū)大于平原。某頂氣象站年均降水量為1124.6毫米，比山下某氣象站多409.6毫米。年最大降水量在北部山區(qū)，1964年曾達(dá)1800毫米。一年中，1月份降水量為最小，平均4.7～8.6毫米；7月份降水量最大，一般在190.2毫米以上（其中某頂降水量多達(dá)332.8毫米），約占全年降水量的30%以上。冬季雨雪稀少，季降水量均在33.6毫米以下（某頂降水量47.2毫米），降雪日數(shù)平均8.3天（某頂降雪天數(shù)年均27.3天）；平均初雪日為12月3日～10日，終雪日為2月26日～3月18日。夏季降水最多，季降水量平均482.6毫米，占全年降水量的64%以上。其中某頂降水最大，為709.3毫米。3、季風(fēng)由于受某、徂徠山地形影響，某風(fēng)向多是東北風(fēng)。風(fēng)速8、9月份最小，平均2米/秒以下；3、4月份最大，平均3.7米/秒。一年中，冬季以北到東北風(fēng)為主，其它季節(jié)以南到東南風(fēng)為主。某每年有8級以上大風(fēng)日數(shù)為18.5天。1978年6月30日，某曾記錄到瞬時12級大風(fēng)。某頂岡受高空氣流影響，8級以上大風(fēng)日數(shù)平均每年為133.5天，最多達(dá)180天。大風(fēng)最多月份為3～5月份，平均每月可有兩次大風(fēng)，最少為8～9月份。三、地溫與凍土區(qū)內(nèi)年均地溫為14.4～16℃。地面溫度的變化趨勢是：春季地溫開始逐漸升高，夏季最高，平均地溫在27℃以上；然后地溫開始逐漸下降，冬季最低，平均地溫在0℃以下。1月份地溫均在－1.5℃以下，4月份均在16.9℃以下，7月份平均達(dá)到四、抗震設(shè)防根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃》，本項目位于某省某市，地震基本設(shè)防烈度6度，按照7度抗震設(shè)計。設(shè)計基本地震加速度值為0.05g，設(shè)計地震分組為第二組。五、工程地質(zhì)狀況該項目還未做地質(zhì)勘察，項目承辦單位未提供有關(guān)地質(zhì)資料，但據(jù)承辦單位介紹，本項目區(qū)內(nèi)地質(zhì)可以滿足項目建設(shè)要求，地下水對鋼筋無侵蝕性，其地質(zhì)情況完全符合建設(shè)要求。由于地下地質(zhì)情況比較復(fù)雜，在項目建設(shè)之前，建議項目承辦單位盡快組織對建設(shè)場地進(jìn)行詳細(xì)的地質(zhì)勘察，提出工程地質(zhì)報告，為工程設(shè)計提供依據(jù)。第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析第一節(jié)環(huán)評分析依據(jù)1、《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》2、《中華人民共和國噪聲污染防治法》3、《中華人民共和國大氣污染防治法》4、《中華人民共和國水污染防治法》5、《中華人民共和國固體廢棄物污染防治法》6、《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》（2002年77號）7、《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理條例》（國務(wù)院令1998第253號）8、《建設(shè)項目環(huán)境風(fēng)險評價技術(shù)導(dǎo)則》（HJ/T169-2004）9、《某市城市總體規(guī)劃（2011-2020年）》第二節(jié)環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀項目區(qū)內(nèi)無污染型企業(yè)，環(huán)境質(zhì)量受本地工業(yè)的污染較輕，環(huán)境承載能力較大。項目環(huán)境評價滿足以下標(biāo)準(zhǔn)：1、環(huán)境空氣質(zhì)量全年大部分時間滿足《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3095-1996)中的二級標(biāo)準(zhǔn)。2、地表水滿足《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3838-2002）中的Ⅳ類標(biāo)準(zhǔn)，地下水滿足《地下水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T14848-93)中的Ⅲ類標(biāo)準(zhǔn)。3、環(huán)境噪聲沿街建筑物滿足《中華人民共和國聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096—2008）表1中的4a類標(biāo)準(zhǔn)，其他區(qū)域滿足《中華人民共和國聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096—2008）表1中的2類標(biāo)準(zhǔn)。因此總體上說，擬建項目附近地區(qū)的空氣、地下水、環(huán)境噪聲基本滿足相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。第三節(jié)生態(tài)環(huán)境影響分析該項目周圍環(huán)境狀況良好，附近無污染工業(yè)，環(huán)境綠化較好，交通便捷。本項目用于居民生活，其污染源很小，且污染物排放量也很少，產(chǎn)生的生活污水、廚房油煙、生活垃圾經(jīng)處理后，完全可以達(dá)到環(huán)境保護(hù)要求，不會對周圍環(huán)境造成污染。第四節(jié)生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施一、施工期環(huán)境保護(hù)措施方案（1）施工揚塵施工期間應(yīng)特別注意施工揚塵的防治問題，須制定必要的防止措施，以減少施工揚塵對周圍環(huán)境的影響。首先，施工期選用先進(jìn)的低噪音設(shè)備，加強噪聲設(shè)備維護(hù)管理，確保施工期施工設(shè)備噪聲的貢獻(xiàn)值達(dá)到《建筑施工場界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》的要求；按國家及地方有關(guān)規(guī)定合理安排施工時間，應(yīng)避免晚上十時至早上六時之間施工。其次，加強現(xiàn)場管理，做好文明拆遷和文明標(biāo)化施工，采取配置工地滯塵防護(hù)網(wǎng)、設(shè)置圍檔和硬化道路，以及車輛出場沖洗等措施，合理布置施工場地，最大程度減少揚塵對周圍大氣環(huán)境的危害，必要時采用水霧以降低和防止二次揚塵。最后，為了減少施工揚塵對周圍環(huán)境的影響，施工中挖出的土石表面要定期灑水；建筑材料堆場用蒙布覆蓋，防止揚塵；棄土裝運過程中不要超載，要進(jìn)行有效覆蓋，確保裝土車中途不灑落，車輛駛出工地前將輪子的泥土清理干凈，防止沿途影響環(huán)境整潔，同時施工者應(yīng)對工地門前的道路環(huán)境實施保潔制度，一旦有棄土、建材灑落，應(yīng)及時清理；每期施工時沿施工邊界四周建1.5-2m高的防護(hù)墻，以減少揚塵的擴(kuò)散；提高開挖速度，避免大風(fēng)天氣作業(yè)，以減少揚塵飛揚；工程建設(shè)單位應(yīng)會同有關(guān)單位編制運輸、裝卸防止揚塵產(chǎn)生的操作規(guī)程，嚴(yán)格按規(guī)程操作，控制揚塵的產(chǎn)生。要規(guī)定運輸?shù)缆?、運輸時間。避免在交通高峰時間運輸，建設(shè)單位應(yīng)與運輸部門共同做好駕駛員的職業(yè)道德教育，按規(guī)定路線運輸，并不定期的檢查執(zhí)行計劃情況。加強環(huán)境管理，施工單位應(yīng)將有關(guān)環(huán)境污染控制列入承包內(nèi)容，在施工過程中由專人負(fù)責(zé)。在工程概算中應(yīng)包括用于施工過程揚塵污染控制的專項資金，要保證此項資金?？顚Ｓ?。據(jù)經(jīng)驗調(diào)查，露天堆場產(chǎn)生的揚塵主要特點是與風(fēng)速和塵粒含水率有關(guān)，因此減少建材的露天堆放和保證一定的含水率是抑制揚塵的有效手段，同時應(yīng)禁止在大風(fēng)天進(jìn)行攪拌等作業(yè)。（2）油漆廢氣該項目裝修階段的油漆廢氣較難控制，目前尚無較有效的治理方法，因此建議建設(shè)方和物業(yè)管理部門加強管理和宣傳，積極鼓勵住宅居民裝修能夠使用環(huán)保材料。（3）施工期固體廢棄物該項目建設(shè)施工期間需進(jìn)行運輸棄土和各種建筑材料（如砂石、水泥、磚、木材等），將產(chǎn)生大量廢土、磚石及各種建筑垃圾，必須按照市容環(huán)衛(wèi)、環(huán)保和建筑業(yè)管理部門的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處置，及時將固廢運到指定點（如垃圾填埋場、鋪路基等）妥善處置，嚴(yán)防制造新的“垃圾堆場”。將混凝土塊連同棄土、棄渣等送至專用垃圾場所或用于回填低洼地帶，建筑垃圾中鋼筋等回收利用，其它用封閉式廢土運輸車及時清運，并送到指定傾倒點處置，不能隨意拋棄、轉(zhuǎn)移和擴(kuò)散。其次，施工人員的生活垃圾也及時收集到指定的垃圾箱（桶）內(nèi)，由當(dāng)?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一及時清運處理。二、營運期環(huán)境保護(hù)措施1、空氣環(huán)境保護(hù)措施項目附近無敏感的環(huán)境空氣保護(hù)目標(biāo)，周圍目前空氣環(huán)境受污染較輕，質(zhì)量較好，環(huán)境容量較大，正常運轉(zhuǎn)后基本無廢氣排放。項目建成后對環(huán)境空氣產(chǎn)生的主要影響是進(jìn)出場區(qū)的汽車尾氣。為保證地下車庫的通風(fēng)效果，必須安裝換氣扇，每小時換氣4-6次，換氣扇排氣最好掌握速度在3m3/s,以便于某項目廢氣、粉塵排放執(zhí)行《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB16297-1996）中的二級標(biāo)準(zhǔn)。2、廢水環(huán)境保護(hù)措施居民樓投入使用后，生活廢水排放執(zhí)行《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978-1996）中的三級標(biāo)準(zhǔn)，同時滿足某市第三污水處理廠入水水質(zhì)要求。經(jīng)處理后的廢水還可用于周圍綠化，對周圍環(huán)境影響較小。3、固體廢棄物環(huán)境保護(hù)措施居民樓建成后主要固體廢棄物為居民生活垃圾。應(yīng)在居民樓附近設(shè)置生活垃圾收集點，在收集和臨時堆存過程中，注意密閉和防止液體滲漏，由環(huán)衛(wèi)部門及時清運，杜絕惡臭氣體產(chǎn)生和鼠患等。固體廢物儲存、處置執(zhí)行《一般工業(yè)固體廢物貯存、處理場污染控制標(biāo)準(zhǔn)》（GB18599-2001）中的三級標(biāo)準(zhǔn)；惡臭執(zhí)行《惡臭污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB14554-93）中的二級標(biāo)準(zhǔn)。4、噪聲環(huán)境保護(hù)措施噪聲執(zhí)行《工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB12348-2008）中的2類標(biāo)準(zhǔn)和《社會生活環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB22337-2008）表1中2類標(biāo)準(zhǔn)；建筑施工期間噪聲執(zhí)行《建筑施工場界噪聲限值》（GB12523-90）中的標(biāo)準(zhǔn)。三、根據(jù)本工程特點，在工程建設(shè)和使用過程中應(yīng)重點做好以下工作1、要認(rèn)真落實各項污染防治措施、生態(tài)保護(hù)措施和某區(qū)環(huán)保局的預(yù)審意見，確保各項污染物達(dá)標(biāo)排放。2、項目廢水要做到雨污分流、清污分流，生活污水必須部分經(jīng)本項目污水處理設(shè)施處理達(dá)標(biāo)后進(jìn)行中水回用，其余部分排入某市第三污水處理廠進(jìn)行深度處理。3、加強對各排污管道、沉淀池、化糞池以及中水處理設(shè)施的防滲處理，防止廢水對地下水造成污染。4、加強施工期噪聲和揚塵的管理，防治噪聲和揚塵對周圍居民產(chǎn)生影響。晚上22：00點至次日凌晨6：00點期間嚴(yán)禁施工。5、采取基礎(chǔ)減震、吸聲、隔聲等治理措施，加強對中水處理站、換熱站、變電站、地下車庫等設(shè)備噪聲的治理力度，確保廠界噪聲符合《工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB12348-2008）Ⅱ類標(biāo)準(zhǔn)要求。沿路居民樓房應(yīng)采取增加墻體厚度、隔聲窗、綠化等措施加強對居住人員的噪聲防護(hù)。6、加強固廢綜合利用工作。項目產(chǎn)生的建筑垃圾、污水處理站的污泥、生活垃圾等固體廢物須得到綜合利用或妥善處理。7、要積極做好生態(tài)保護(hù)工作，加強綠化和增加植被種植面積，確保綠地率達(dá)到38%，防止水土流失。四、環(huán)境影響評價本項目屬居民區(qū)建設(shè)，無論建設(shè)期還是建成后正常使用期，產(chǎn)生的污染物種類很少，且污染物排放量也很少，產(chǎn)生的生活污水、生活垃圾經(jīng)處理后，完全可以達(dá)到環(huán)境保護(hù)要求，對周圍生態(tài)環(huán)境造成污染影響很小。第五節(jié)地質(zhì)災(zāi)害及特殊環(huán)境影響分析一、地質(zhì)災(zāi)害定義由于自然和人為地質(zhì)作用，使生態(tài)環(huán)境遭到破壞的災(zāi)害事件，統(tǒng)稱為地質(zhì)災(zāi)害。在我國，主要的地質(zhì)災(zāi)害包括地震、崩塌、滑坡、泥石流、水土流失、地面塌陷和沉降、地裂縫、土地沙漠化、煤巖和瓦斯突出、火山活動等。據(jù)有關(guān)專家介紹，除地震、火山等，大多數(shù)地質(zhì)災(zāi)害現(xiàn)象都會由人為因素引發(fā)。如肆意采伐林木、隨意開墾、過度放牧等使天然植被破壞，會導(dǎo)致崩塌、滑坡、泥石流、水土流失、土地沙漠化等；過度、不科學(xué)地采礦會導(dǎo)致煤巖和瓦斯突出；過量開采地下水會使地面沉降，威脅城市安全。鑒于上述原因，防治地質(zhì)災(zāi)害，首先就應(yīng)減少或制止破壞生態(tài)環(huán)境的行為。此外，絕大多數(shù)地質(zhì)災(zāi)害發(fā)生前都有先兆，如滑坡和崩塌前，山體會出現(xiàn)裂紋；泥石流出現(xiàn)前山會有雷鳴般的響聲等。根據(jù)一些征兆，及時采取治理和防范措施，可以減少或避免損失。廣大群眾可通過學(xué)習(xí)，多了解一些有關(guān)地質(zhì)災(zāi)害預(yù)報、防范、治理的知識，把地質(zhì)災(zāi)害損失降低到最小。二、防治地質(zhì)災(zāi)害工作意義重大按照黨的十七大構(gòu)建保障科學(xué)發(fā)展新機制的總體要求，深刻理解新時期地質(zhì)災(zāi)害防治工作在經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中的地位和作用，意義重大。1、做好地質(zhì)災(zāi)害防治工作，是堅持以人為本、執(zhí)政為民的重要體現(xiàn)，是解決民生問題的基本要求。民生就是人的全部生存權(quán)和普遍發(fā)展權(quán)。貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，必須堅持以人為本,不斷滿足廣大群眾的各方面需求和促進(jìn)人的全面發(fā)展。公眾的需求和人的全面發(fā)展中，對生命財產(chǎn)的安全保障是最基本的內(nèi)容。地質(zhì)災(zāi)害防治工作的首要目標(biāo)就是保障人民群眾的生命和財產(chǎn)安全。因此，必須進(jìn)一步強化責(zé)任意識，把做好地質(zhì)災(zāi)害防治工作放在民生的高度，作為貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀的重要任務(wù)，努力工作，最大限度地減少地質(zhì)災(zāi)害對公眾的生命財產(chǎn)安全造成的損失。2、做好地質(zhì)災(zāi)害防治工作，是我國現(xiàn)代化建設(shè)的基本保障。地質(zhì)環(huán)境是人類生存發(fā)展各類條件中的基礎(chǔ)和載體。一個地區(qū)如果沒有一個安全、穩(wěn)定的地質(zhì)環(huán)境作為發(fā)展的基礎(chǔ)，其各類建設(shè)成果就難以得到安全保障，甚至引發(fā)重大災(zāi)難性事件，影響社會穩(wěn)定。因此，重視并做好地質(zhì)災(zāi)害防治工作，不僅需要保護(hù)群眾的生命和財產(chǎn)安全，還要為全面建設(shè)小康社會、加快現(xiàn)代化建設(shè)努力提供一個穩(wěn)定、安全的地質(zhì)環(huán)境。3、做好地質(zhì)災(zāi)害防治工作，是履行社會職責(zé)和公共服務(wù)職能的重要內(nèi)容。現(xiàn)代社會中，社會各界更加注重社會管理和公共服務(wù)的職能。地質(zhì)災(zāi)害有突發(fā)性，甚至不可預(yù)見性，如果社會各界沒有盡到責(zé)任就會造成公眾生命財產(chǎn)重大損失。因此，做好地質(zhì)災(zāi)害防治工作，是履行社會職責(zé)和公共服務(wù)職能的重要內(nèi)容?？傊刭|(zhì)災(zāi)害防治工作是維護(hù)社會穩(wěn)定和公眾利益的重要保障，是構(gòu)建保障科學(xué)發(fā)展新機制的重要組成部分。加深認(rèn)識做好地質(zhì)災(zāi)害防治工作的重大意義，把這項大事做好。據(jù)項目單位介紹，項目建設(shè)所在地地質(zhì)狀況穩(wěn)定，項目的建設(shè)不會對當(dāng)?shù)氐墓娎娈a(chǎn)生重大不利影響。項目建成后會改善周圍的居住環(huán)境，對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生重大的負(fù)面影響。第六節(jié)抗震設(shè)防一、抗震設(shè)防的依據(jù)1、《中華人民共和國行政許可法》2、《中華人民共和國防震減災(zāi)法》3、《某省防震減災(zāi)條例》4、《某省地震活動斷層調(diào)查管理規(guī)定》5、《某省地震監(jiān)測設(shè)施與地震觀測環(huán)境保護(hù)條例》6、《某省地震安全性評價管理辦法》7、《某省人民政府辦公廳關(guān)于在基本建設(shè)管理程序中進(jìn)一步加強抗震設(shè)防要求管理工作的通知》（魯政辦發(fā)〔2009〕51號）二、設(shè)防烈度與抗震等級全球共有兩大地震帶，第一個是環(huán)太平洋地震帶：分布在太平洋周圍，像一個巨大的花環(huán)，把大陸與海洋分隔開來。第二個是歐亞地震：從地中海向東，一支經(jīng)中亞至喜馬拉雅山，然后向南經(jīng)我國橫斷山脈，過緬甸，呈弧形轉(zhuǎn)向東，至印度尼西亞，另一支從中亞向東北延伸，至堪察加，分布比較零散。中國地處全球兩大地震帶之間，是一個多地震國家，地震帶主要分布在：東南—臺灣和福建沿海一帶，華北—太行山沿線和京津唐渤地區(qū)，西南—青藏高原、云南和四川西部，西北—新疆和陜甘寧部分地區(qū)。我國正面臨的地震形勢十分嚴(yán)峻。從1988年開始，中國大陸地區(qū)進(jìn)入第五個地震活躍期。根據(jù)前幾次地震活躍期活動的特點，專家們認(rèn)為本次地震活躍期將持續(xù)到下世紀(jì)初，目前已進(jìn)入了強震高發(fā)期，其間可能發(fā)生多次7級左右、甚至個別更大的地震。地震烈度是指某一地區(qū)的地面及建筑遭受到一次地震影響的強弱程度。同一個震級情況下，由于各地區(qū)距震中遠(yuǎn)近不同，震源的深淺不同，地質(zhì)情況和建筑類型不同，地震的影響也不一樣，因而地震烈度各不相同。一般是震中區(qū)烈度最大，離震中區(qū)越遠(yuǎn)，烈度越小。確定了抗震設(shè)防烈度就確定了設(shè)計基本地震加速度和設(shè)計特征周期、設(shè)計地震動參數(shù)。抗震等級指的是建筑設(shè)計中根據(jù)結(jié)構(gòu)重要性、所處地震帶位置等需求劃分的等級。震級是表示地震本身強度或大小的一種度量指標(biāo)，一次地震，震級只有一個。前者是地震指標(biāo)，后者是建筑等級劃分。三、建筑物抗震設(shè)防的意義抗震設(shè)防是震害預(yù)防中的一項工程性預(yù)防措施，主要是指對各類建設(shè)工程必須按抗震設(shè)防要求和抗震設(shè)計、施工規(guī)范進(jìn)行抗震設(shè)計、施工；對已建成的建筑物、構(gòu)筑物，未采取抗震設(shè)防措施的，應(yīng)采取必要的加固措施。減輕地震災(zāi)害的關(guān)鍵就是各種工程建筑和工程設(shè)施，保證工程質(zhì)量和具備抗震設(shè)防能力。從歷來的地震中可以看出：地震災(zāi)害主要表現(xiàn)為地震力作用下發(fā)生的建筑物、工程設(shè)施的破壞、倒塌，并由此造成人員傷亡和財產(chǎn)損失，實際上，直接死傷于地震的人是少之又少的。據(jù)統(tǒng)計，地震時90%-95%的人員傷亡是由于各種建筑物倒塌造成的。所以可以說建筑物才是導(dǎo)致死傷的直接原因。所以，建筑物的抗震設(shè)防就是為了有效的保護(hù)人們生命財產(chǎn)安全，是為了把地震災(zāi)害的影響降到最低。四、建筑物抗震設(shè)防的手段1、開展活斷層研究：地下活斷層是地震災(zāi)害之源。對地下活斷層的研究可以更好的確定建筑物的設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)。2、進(jìn)行地震小區(qū)劃：進(jìn)行地震小區(qū)劃可為工程抗震設(shè)計、防震減災(zāi)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、地震保險等提供可靠的依據(jù)。社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益顯著，也是“以預(yù)防為主”防震減災(zāi)工作方針落實的重要措施之一。3、工程場地的地震安全性評價：由于建筑物的破壞往往與建筑物所在的場地和地基的抗震性能有關(guān)，因此為了減輕地震災(zāi)害，減少經(jīng)濟(jì)損失和人員傷亡，在工程建設(shè)時需要考慮工程建設(shè)場地可能遭遇到的地震危險程度（即地震危險性）。場地地震安全性評價就是對超出地震烈度區(qū)劃圖適用范圍的工程建設(shè)場地，根據(jù)工程項目的重要性和工程設(shè)計的使用壽命，對其在未來時間段內(nèi)可能遭受的地震影響程度作出評價，為抗震設(shè)防提供科學(xué)依據(jù)。因此，做工程場地的地震安全性評價是十分必要的。4、注意建筑的場地條件：正確選擇地基，最好是巖石，選土質(zhì)時要堅實，地下水埋源要深。軟弱地基則要做好地基處理。5、建筑物建設(shè)以及材料要求：房屋結(jié)構(gòu)整體性要強、要合理，平、立面要力求勻稱、重心要低、盡量不做或少做那些既笨重，又不穩(wěn)定的裝飾附屬物；把好建筑材料關(guān)，要力求建筑材料比重輕、強度大、富有韌性，研發(fā)、采用新型智能材料；保證施工質(zhì)量，聯(lián)結(jié)部位，薄弱環(huán)節(jié)要加強；及時維修養(yǎng)護(hù)。五、抗震設(shè)防的三水準(zhǔn)目標(biāo)抗震設(shè)防目標(biāo)，是對于建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)具有的抗震安全性的要求。是根據(jù)地震特點、國家的經(jīng)濟(jì)力量、現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)水平，建筑材料和設(shè)計施工的現(xiàn)狀等綜合制定的，并隨著經(jīng)濟(jì)和科學(xué)水平的發(fā)展而提高。進(jìn)行抗震設(shè)計的建筑，其抗震設(shè)防目標(biāo)是：當(dāng)遭受低于本地區(qū)抗震設(shè)防烈度的多遇地震時，一般不受損壞或不修理可繼續(xù)使用，當(dāng)遭受相當(dāng)于本地區(qū)抗震設(shè)防烈度的地震時，可能損壞，經(jīng)一般修理或不修理仍可繼續(xù)使用，當(dāng)遭受高于本地區(qū)抗震設(shè)防烈度預(yù)估的罕遇地震時，不致倒塌或發(fā)生危及生命的嚴(yán)重破壞。我國的房屋建筑采用三水準(zhǔn)的抗震設(shè)防目標(biāo)，即：“小震不壞”、“中震可修”、六、項目抗震設(shè)防要求本項目場址區(qū)內(nèi)的抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計基本地震加速度值為0.05g，設(shè)計地震分組為第三組。第七章規(guī)劃設(shè)計方案第一節(jié)規(guī)劃設(shè)計依據(jù)1、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》2、《城市規(guī)劃編制方法實施細(xì)則》3、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB50180—93）4、《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB50220—95）5、《城市用地豎向規(guī)劃規(guī)范》（CJJ83—99）6、《城市環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（CJJ27—89）7、《某市城市總體規(guī)劃（2011-2020）》8、某市有關(guān)城市建設(shè)技術(shù)要求9、甲方提供的地形圖和設(shè)計任務(wù)書10、國家與其它相關(guān)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范等。第二節(jié)總體規(guī)劃設(shè)計方案一、設(shè)計理念以人為中心，以整體社會效益、經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益三者統(tǒng)一為基準(zhǔn)點，結(jié)合基地內(nèi)的自然環(huán)境條件，著意刻畫優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境，為居民創(chuàng)造自然優(yōu)美、舒適便捷、衛(wèi)生安全，同時又具有豐富文化內(nèi)涵的棲息之地，創(chuàng)造一個舒適便捷、衛(wèi)生安全的生活場所。針對項目的特點，設(shè)計理念主要體現(xiàn)以下幾點：人與自然、建筑的共存與和諧；生態(tài)型、健康型的居住社區(qū)；富有人文氣息的環(huán)境空間；適用型、舒適型的居住空間。二、設(shè)計原則針對本項目的發(fā)展定位，設(shè)計中應(yīng)遵循以下原則：1、地形原則充分分析現(xiàn)有地形的地勢及周邊道路關(guān)系，確定主要出入口的合理位置。2、人本原則貫徹以人為本的思想，以建設(shè)高環(huán)境品質(zhì)居住生活區(qū)、生態(tài)型生活區(qū)為規(guī)劃目標(biāo)，創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、綠意盎然、生活方便、具有豐富文化內(nèi)涵的居住區(qū)。3、特色原則在整體格調(diào)統(tǒng)一的前提下，強調(diào)住宅環(huán)境與建筑，單體與群體，空間與實體的整合性。4、科技原則努力將新觀念、新技術(shù)、各種材料與傳統(tǒng)的居住生活要求有機結(jié)合，提高住宅功能質(zhì)量和居住環(huán)境水平，為居民提供舒適、安全、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)的現(xiàn)代居住空間。三、總體規(guī)劃布局總體布局規(guī)劃是居住區(qū)規(guī)劃的核心內(nèi)容，主要解決居住區(qū)功能布局、空間組織等基本問題。本項目總體布局規(guī)劃遵循“建筑與自然的共存與融合”這一基本宗旨，結(jié)合自然景觀條件，形成了“舒適典雅”的整體規(guī)劃框架。四、道路交通規(guī)劃道路是居住區(qū)的基本框架，并具有交通、交往和景觀等多方面功能。道路交通規(guī)劃是居住區(qū)規(guī)劃的重要組成部分，包括出入口設(shè)置、動態(tài)交通規(guī)劃和靜態(tài)交通規(guī)劃三個部分。第三節(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計方案一、設(shè)計依據(jù)1、《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》(GB50068—2001)2、《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》(GB50009—2001)3、《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》(GB50011－2001