房地產(chǎn)思源：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)與策劃定位實(shí)操

1在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們不斷幫助客戶取得成功2008年11月商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)與策劃定位實(shí)操商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式和利潤密碼如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位如何進(jìn)行商業(yè)體量定位商業(yè)地產(chǎn)與住宅的開發(fā)行為比較如何進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)定位？商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)一所謂商業(yè)地產(chǎn)，就是為商業(yè)流通領(lǐng)域搭建一個(gè)實(shí)體平臺(tái)一、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)按行業(yè)類別分類健身服務(wù)及休閑功能房地產(chǎn)（健身中心、美容院）商品批發(fā)商業(yè)地產(chǎn)（義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)）居住以及辦公用商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、老年公寓）餐飲功能房地產(chǎn)（大型飯莊、快餐小吃、冷飲店）娛樂功能房地產(chǎn)（電影城、娛樂城、KTV）零售功能房地產(chǎn)（百貨商場(chǎng)、商業(yè)街、超市、家居建材，以及將上述多種功能于一身的大型購物中心和SHOPPINGMALL）一、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)按市場(chǎng)范圍分類超區(qū)域型（出租面積在7萬平方米以上，入駐商戶數(shù)量150—200家，主力店如大型百貨公司或批發(fā)店3~5家，商圈人口在50萬以上，停車位數(shù)量在5000輛以上。）超級(jí)型（出租面積在10萬平方米以上，入駐商戶數(shù)量在250—700家，主力店如百貨公司、超市、家店等3~6家，商圈人口輻射幾百萬人，甚至千萬人不等，停車位數(shù)量在1萬個(gè)左右或更多。如1992年開業(yè)的美國第一大SHOPPINGMALL—MallofAmerica,就是超級(jí)商業(yè)地產(chǎn)的典范。）區(qū)域型（出租面積在1.5萬—7萬平方米，入駐商戶數(shù)量100家以上，主力店為大型百貨公司或批發(fā)店，商圈人口在20萬以上，停車位在1000——5000輛。）社區(qū)型（出租面積平均為1.3萬平方米，入駐商戶20—100家，商圈半徑在30分鐘車程以內(nèi)，主力店為大型超市或從事批發(fā)的商店，停車位約500輛。）近鄰型（出租面積平均為7000平方米，入駐商戶10—20家，商圈內(nèi)人口為5—10萬，商圈半徑在10分鐘車程內(nèi)，主要經(jīng)營日用品和一般食品，停車位約100輛。）一、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)按照消費(fèi)行為分類體驗(yàn)業(yè)態(tài)房地產(chǎn)（娛樂、休閑類房地產(chǎn)）服務(wù)業(yè)態(tài)房地產(chǎn)（餐飲、寫字樓、服務(wù)性公寓）物品業(yè)態(tài)房地產(chǎn)（SHOPPINGMALL，大型購物中心，百貨商場(chǎng)，超市，家居建材店，以及各種類型產(chǎn)品旗艦店和專業(yè)店）按照建筑形式分類綜合建筑（多種房地產(chǎn)形式的統(tǒng)一規(guī)劃）項(xiàng)目規(guī)劃計(jì)階段還面臨多種房地產(chǎn)形式的統(tǒng)一規(guī)劃問題，如果規(guī)劃不合理，會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的成功運(yùn)營。單體建筑（商業(yè)項(xiàng)目獨(dú)立在特定地塊上建設(shè)，無其它房地產(chǎn)存在）面臨純商業(yè)問題一、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)五種最具前景的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)中等規(guī)模的購物中心將是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)重點(diǎn)以零售為主，商品檔次中檔偏高甚至更高，一般體重較大，超級(jí)購物中心又稱MALL，中等購物中心的服務(wù)半徑是區(qū)域型的，地鐵和地面公共交通將是疏導(dǎo)購物人流的主要方式。室內(nèi)外相結(jié)合的購物空間：商業(yè)步行街以零售商業(yè)為主，由一條城市主干輔道，輔之以廣場(chǎng)、街巷，形成一個(gè)相對(duì)的固定區(qū)域。社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)群體鎖定于社區(qū)住戶。流通型商業(yè)地產(chǎn)、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)一般位置較好，常成行成市發(fā)展，以商品流通為主要功能。資源型商業(yè)地產(chǎn)新業(yè)態(tài)：旅游地產(chǎn)泛指在旅游景點(diǎn)開發(fā)的經(jīng)營性物業(yè)，也指用于旅游用途的物業(yè)開發(fā)。選擇一個(gè)有前景的商業(yè)地產(chǎn)投資類型，需要發(fā)展商前瞻的眼光商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的行為比較二二、商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的行為比較規(guī)劃層面的區(qū)別開發(fā)流程層面的區(qū)別利益層面的區(qū)別規(guī)劃設(shè)計(jì)決定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的存亡大型商業(yè)地立項(xiàng)目業(yè)態(tài)和功能均較住宅物業(yè)復(fù)雜，各種人流、物流、水平、垂直交通與消防疏散的組織相當(dāng)繁瑣；在滿足功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家的需求，特別是可視性和可達(dá)性，以獲得最大的商業(yè)利益，進(jìn)而為發(fā)展商獲得最大的出租和出售回報(bào)，是規(guī)劃設(shè)計(jì)至關(guān)重要的問題。各種業(yè)態(tài)對(duì)商鋪的要求具有不可替代性，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃必須在招商的基礎(chǔ)上進(jìn)行并伴隨著整個(gè)招商過程，才能避免因規(guī)劃不當(dāng)帶來的投資損失。二、商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的行為比較商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址過程更嚴(yán)謹(jǐn)；商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)研比住宅復(fù)雜；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位比住宅開發(fā)定位系統(tǒng)化；商業(yè)地產(chǎn)的推廣比住宅的推廣更具針對(duì)性；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)多出開業(yè)、運(yùn)營、管理三個(gè)環(huán)節(jié)。規(guī)劃層面的區(qū)別開發(fā)流程層面的區(qū)別利益層面的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的區(qū)別土地開發(fā)流程土地獲取市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位規(guī)劃設(shè)計(jì)銷售組織營銷策劃營銷策劃商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)地段選擇是關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析和生活結(jié)構(gòu)研究區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃研究商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策研究區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)、商鋪分布及經(jīng)營狀況的市場(chǎng)調(diào)查與分析典型性調(diào)查與研究地區(qū)未來商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量分析消費(fèi)者消費(fèi)行為調(diào)查與研究項(xiàng)目立地條件研究商圈的確定和研究目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)客戶定位目標(biāo)消費(fèi)群定位目標(biāo)投資小業(yè)主定位目標(biāo)經(jīng)營客戶定位項(xiàng)目經(jīng)營特色定位項(xiàng)目經(jīng)營方式定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目規(guī)模定位項(xiàng)目形象定位整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格與立面設(shè)計(jì)商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案景觀設(shè)計(jì)方案交通組織設(shè)計(jì)方案銷售招商銷售交樓開業(yè)清盤持續(xù)經(jīng)營住宅開發(fā)地段選擇是關(guān)鍵客觀市場(chǎng)調(diào)研微觀市場(chǎng)調(diào)研消費(fèi)者調(diào)研形象定位市場(chǎng)定位目標(biāo)客戶群定位產(chǎn)品定位整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格與立面設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)銷售團(tuán)隊(duì)組建營銷方式多樣化銷售團(tuán)隊(duì)組建招商團(tuán)隊(duì)組建以活動(dòng)營銷為主，較少投放廣告，廣告訴求以投資理念為主租金收入自營收入銷售收入其他收入二、商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的行為比較商業(yè)地產(chǎn)的利潤產(chǎn)生模型更為復(fù)雜規(guī)劃層面的區(qū)別開發(fā)流程層面的區(qū)別利益層面的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要平衡多種權(quán)益關(guān)系開發(fā)商小業(yè)主經(jīng)營者管理者消費(fèi)者出售出租出租商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)鏈商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生模型住宅開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生模型總銷售收入（銷售額）總成本利潤總收入總成本利潤商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個(gè)利潤密碼三三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個(gè)利潤密碼只租不售只售不租又租又售，且租且售SOHO地產(chǎn)六佰本大成國際購物中心萬達(dá)廣場(chǎng)中糧大悅城三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個(gè)利潤密碼盈利模式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)適用類型盈利模式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)適用類型只租不售分散出租租金高，開發(fā)商收益可最大化，物業(yè)升值空間大，容易出售表現(xiàn)租期短，容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營需充分重視前期的市場(chǎng)定位、功能定位、業(yè)態(tài)定位的策劃工作，設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，對(duì)招商能力、日常經(jīng)營管理能力的要求極高，同時(shí)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大商業(yè)區(qū)域城郊的大型商業(yè)物業(yè)、有足夠大的停車場(chǎng)及卸貨區(qū)的商業(yè)物業(yè)。整體出租不需設(shè)立專門的經(jīng)營公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員，交易簡單，結(jié)算方便；物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款，升值空間較大，有利開發(fā)新項(xiàng)目，帶租約更有利于日后整體銷售收益低、在3~5%之間的回報(bào)率，即使物業(yè)升值，其套現(xiàn)的難度很大，采取這種方式還要加強(qiáng)對(duì)租戶的評(píng)估。沒有商業(yè)專才、資金實(shí)力雄厚、經(jīng)營相對(duì)保守的開發(fā)商，其物業(yè)面積一般不超過3萬m2只售不租相對(duì)省力且風(fēng)險(xiǎn)較低失去了更大收益前景的可能性，商業(yè)經(jīng)營不穩(wěn)定資金實(shí)力不夠、融資渠道有限、急于變現(xiàn)的開發(fā)商又租又售，且租且售分層或分片出租模式租金相對(duì)整體出現(xiàn)要高一些，風(fēng)險(xiǎn)分散、租金相對(duì)有一定保證物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款，比整體出租更適合日后帶租約出售物業(yè)，如果某一層經(jīng)營失敗時(shí)，開發(fā)商能掌握主動(dòng)權(quán)，并進(jìn)行重新招租需重視前期的商業(yè)策劃（業(yè)態(tài)組合、功能定位、市場(chǎng)定位等），需設(shè)立相應(yīng)的管理部門及配備相關(guān)的商業(yè)專才；要求開發(fā)商建立儲(chǔ)備租戶資源庫，并具備極強(qiáng)的招商能力資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商層（或片）與散結(jié)合出租模式主力店的進(jìn)駐有助于帶動(dòng)其它小商鋪的銷售，大小租戶的結(jié)構(gòu)使項(xiàng)目穩(wěn)定性提高，有利建立完整的租戶資源庫，為以后開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)造成功動(dòng)作的條件要求開發(fā)商具備很雄厚的自有資金；需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才，對(duì)主力店的招租能力極高5萬m2以上的商場(chǎng)三種商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式對(duì)比三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個(gè)利潤密碼商業(yè)地產(chǎn)的利潤密碼心態(tài)融資外腦共同利益主題定位商業(yè)地發(fā)開發(fā)商要具備長線贏利心態(tài)：（例如：上海正大廣場(chǎng)、金源茂，成功商業(yè)地產(chǎn)的利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅開發(fā)的利潤）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)具備正視風(fēng)險(xiǎn)心態(tài)：（防范物業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)、防范市場(chǎng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)）長線贏利與正視風(fēng)險(xiǎn)，就是應(yīng)了“說得容易做到難”的老話三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個(gè)利潤密碼商業(yè)地產(chǎn)的利潤密碼心態(tài)融資外腦共同利益主題定位一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目需要一次投資建成才能形成商業(yè)氣氛，因而所有的前期投入都來自開發(fā)商的積累，而且在租售過程中，為了吸引主力店加盟，開發(fā)商不得不采取前幾年租期內(nèi)低租金，甚至部分免租金的形式。成熟的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通常是由基金作為項(xiàng)目的主要投資人，或是開發(fā)完成后由基金購買，再進(jìn)行統(tǒng)一的租賃經(jīng)營等。中國典型的融資比例是：50％權(quán)益/50％貸款。三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個(gè)利潤密碼商業(yè)地產(chǎn)的利潤密碼心態(tài)融資外腦共同利益主題定位一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目在前期的策劃、招商中期的規(guī)劃設(shè)計(jì)、以及后期的經(jīng)營管理三個(gè)階段都需要有高度專業(yè)化水準(zhǔn)的操作能力。發(fā)展商需要在專業(yè)商業(yè)投資、管理與顧問公司以及商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)公司的協(xié)助下，才能使一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目達(dá)到專業(yè)化的高度。商業(yè)地產(chǎn)的利潤密碼支持管理者的專業(yè)意見開發(fā)商投資者經(jīng)營者消費(fèi)者管理者站在城市建設(shè)的高度帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展保證投資者的租金收入預(yù)留經(jīng)營者的增值空間符合消費(fèi)者的消費(fèi)取向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的利益共同體心態(tài)融資外腦共同利益主題定位政府三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個(gè)利潤密碼智者說：賺錢的買賣不一定是成功的買賣，成功的買賣是雙方都滿意的買賣。三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個(gè)利潤密碼商業(yè)地產(chǎn)的利潤密碼分析歷史悠久的商業(yè)街與當(dāng)代成功的商業(yè)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)：商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展具有“向心格局”，一個(gè)靈魂人物（項(xiàng)目），具有強(qiáng)烈的磁場(chǎng)效應(yīng)；商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展具有“集群效應(yīng)”，成行成市更有利于商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。無論是向心格局，還是集群效應(yīng)，商業(yè)地產(chǎn)的相生相旺最終歸為一點(diǎn)——成功的主題定位（用系統(tǒng)的理論來分析，包括市場(chǎng)定位、消費(fèi)者定位、業(yè)態(tài)定位等）。心態(tài)融資外腦共同利益主題定位如何進(jìn)三行商業(yè)三定位四如何進(jìn)三行商業(yè)三體量定三位如何進(jìn)三行商業(yè)三市場(chǎng)定三位如何進(jìn)三行商業(yè)三業(yè)態(tài)定三位如何進(jìn)三行商業(yè)三價(jià)格定三位在確定三項(xiàng)目以三配套為三主題的三方向下1、如何三進(jìn)行商三業(yè)體量三定位外向型三的社區(qū)三商業(yè)面三積與住三宅面積三之比在5％—11％之間三；中間型三的商業(yè)三面積和三住宅面三積之比三在2％—5％之間三；內(nèi)向型三商業(yè)面三積與住三宅面積三的2％以下三。商業(yè)與三住宅面三積配比三法1、如何三進(jìn)行商三業(yè)體量三定位社區(qū)配三套商業(yè)三規(guī)模=項(xiàng)目人三口*三人均商三業(yè)面積（社區(qū)三商業(yè)人三均商業(yè)三規(guī)?？厝圃?.4三-0.三6平方米/人）人均面三積推算三法1、如何三進(jìn)行商三業(yè)體量三定位根據(jù)生三活配套三類商業(yè)三業(yè)態(tài)商三家開店三規(guī)模所三需及項(xiàng)三目適合三引進(jìn)的三店鋪個(gè)三數(shù)推算三匯總商三業(yè)規(guī)模三（下表三舉例）業(yè)態(tài)組三合反推三法鼓三掌如何進(jìn)三行商業(yè)三定位四如何進(jìn)三行商業(yè)三體量定三位如何進(jìn)三行商業(yè)三市場(chǎng)定三位如何進(jìn)三行商業(yè)三業(yè)態(tài)定三位如何進(jìn)三行商業(yè)三價(jià)格定三位2、如何三進(jìn)行商三業(yè)市場(chǎng)三定位項(xiàng)目立三地條件三研究項(xiàng)目經(jīng)三濟(jì)環(huán)境三的分析三和生活三結(jié)構(gòu)研三究區(qū)域城三市結(jié)構(gòu)三調(diào)查與三城市發(fā)三展規(guī)劃調(diào)查商業(yè)發(fā)三展規(guī)劃三和政策三研究輻射區(qū)三域的確三定和零三售業(yè)結(jié)三構(gòu)研究競品及三典型性三案例研三究市場(chǎng)定三位的推三導(dǎo)思路消費(fèi)者三消費(fèi)行三業(yè)的調(diào)三查與研三究2、如何三進(jìn)行商三業(yè)市場(chǎng)三定位[項(xiàng)目立三地條件三研究]項(xiàng)目基三本指標(biāo)——決定項(xiàng)三目的產(chǎn)三品形式道路類三別研究——依用途三分交通三樞紐、三連接通三道、交三通干道三、商業(yè)三干道，三如王府三井大街三商業(yè)干三道，朝三外大街三兼具商三業(yè)干道三和交通三干道雙三重功能三，商業(yè)干三道是最三好的道三路類別三，其次三就是靠三近商業(yè)三區(qū)的交三通干道三；交通易三達(dá)性研三究——是否有三障礙物三（如交三通欄隔三），消三費(fèi)人群三本項(xiàng)目三的車行三和人行三來外部三交通動(dòng)三線；周邊環(huán)三境和目三前商業(yè)三設(shè)施研三究——利用可三借鑒資三源，進(jìn)三行業(yè)態(tài)三錯(cuò)位經(jīng)三營或互三補(bǔ)性；2、如何三進(jìn)行商三業(yè)市場(chǎng)三定位[項(xiàng)目經(jīng)三濟(jì)環(huán)境三的分析三和生活三結(jié)構(gòu)研三究]總?cè)丝谌暗貐^(qū)三人口結(jié)三構(gòu)、職三業(yè)構(gòu)成三、家庭三戶數(shù)構(gòu)三成、收三入水平三、消費(fèi)三水平等GDP發(fā)展?fàn)钊龥r及產(chǎn)三業(yè)結(jié)構(gòu)三情況全社會(huì)三消費(fèi)品三零售總?cè)~全市商三業(yè)增加三值城鄉(xiāng)居三民的人三均可支三配收入城鄉(xiāng)居三民儲(chǔ)蓄三存款余三額開發(fā)任三何一個(gè)三項(xiàng)目都三涉及經(jīng)三濟(jì)環(huán)境三的分析三和研究三，尤其三是商業(yè)三房地產(chǎn)三項(xiàng)目，三其開發(fā)三周期長三、投資三大，受三經(jīng)濟(jì)發(fā)三展和政三策的影三響大。2、如何三進(jìn)行商三業(yè)市場(chǎng)三定位[商業(yè)發(fā)三展規(guī)劃三和政策三研究]城市商三業(yè)發(fā)展三目標(biāo)城市商三業(yè)網(wǎng)點(diǎn)三規(guī)劃200三4年初，三國家經(jīng)三濟(jì)貿(mào)易三委員會(huì)三國內(nèi)貿(mào)三易局下三發(fā)了《關(guān)于城三市商業(yè)三網(wǎng)點(diǎn)規(guī)三劃工作三的指導(dǎo)三意見》《關(guān)于進(jìn)三一步做三好大中三城市商三業(yè)網(wǎng)點(diǎn)三規(guī)劃工三作的通三知》《關(guān)于加三強(qiáng)城市三商業(yè)網(wǎng)三點(diǎn)規(guī)劃三的通知》三個(gè)文三件，要三求直轄三市、計(jì)三劃單列三市、省三會(huì)城市三盡快制三定商業(yè)三網(wǎng)點(diǎn)規(guī)三劃，未三制定的三不得上三報(bào)外商三投資商三業(yè)企業(yè)三項(xiàng)目。目前包三括北京三等省會(huì)三城市和三計(jì)劃單三列市已三經(jīng)完成三了該項(xiàng)三工作，三在對(duì)大三型商業(yè)三房地產(chǎn)三開發(fā)過三程中，三開發(fā)商三及時(shí)了三解商業(yè)三網(wǎng)點(diǎn)的三布局規(guī)三劃非常三關(guān)鍵，三避免政三策性的三風(fēng)險(xiǎn)和三重復(fù)建三設(shè)。2、如何三進(jìn)行商三業(yè)市場(chǎng)三定位[區(qū)域城三市結(jié)構(gòu)三調(diào)查與三城市發(fā)三展規(guī)劃三調(diào)查]公共設(shè)三施狀況交通體三系狀況道路狀三況、通三行量城市性三質(zhì)與功三能特點(diǎn)各項(xiàng)城三市的機(jī)三能城市規(guī)三劃2、如何三進(jìn)行商三業(yè)市場(chǎng)三定位[輻射區(qū)三域的確三定和零三售業(yè)結(jié)三構(gòu)研究]地區(qū)間三的銷售三動(dòng)向商業(yè)地三區(qū)間的三競爭狀三況業(yè)種間三的銷售三動(dòng)向大型主三力店的三動(dòng)向以上綜三合反映三的各項(xiàng)三指標(biāo)和三內(nèi)容為三項(xiàng)目的三市場(chǎng)定三位、業(yè)三態(tài)設(shè)計(jì)三、經(jīng)濟(jì)效三益預(yù)測(cè)提三供定性的參考三分析。2、如何三進(jìn)行商三業(yè)市場(chǎng)三定位[競品及三典型性三案例研三究]規(guī)?？土髁刻峁┑娜a(chǎn)品或三服務(wù)、三收益情三況交通來三源優(yōu)劣和三劣勢(shì)從以上三幾個(gè)方三面分析三其現(xiàn)狀三及結(jié)構(gòu)三特點(diǎn)，三以便做三競爭分三析，進(jìn)三行差異化的定位三，同時(shí)三提煉出三本項(xiàng)目三可借鑒和需要規(guī)避的因素三。2、如何三進(jìn)行商三業(yè)市場(chǎng)三定位[消費(fèi)者三消費(fèi)行三為的調(diào)三查與研三究]人口結(jié)三構(gòu)消費(fèi)水三平購買行三為分析收入水三平交通和三出行方三式通過以三上方面三對(duì)消費(fèi)三者消費(fèi)三行業(yè)進(jìn)三行定量三和定性三研究。2、如何三進(jìn)行商三業(yè)市場(chǎng)三定位市場(chǎng)定三位傳達(dá)三的是項(xiàng)三目的精三髓、項(xiàng)三目的宗三旨大眾化三定位VS特色化三定位大眾化三定位法適合商三業(yè)地產(chǎn)三項(xiàng)目所三在地有三足夠消三費(fèi)群、三沒有激三烈競爭三，采用三該定位三方式可三以取得三穩(wěn)定收三益，市三場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)三小；特色化三定位法表現(xiàn)在三兩方面三：特色三主題、三特色服三務(wù)。該三定位方三式市場(chǎng)三風(fēng)險(xiǎn)較三大，但三一旦成三功，較三易形成三品牌。三有了特三色才具三有不可三替代性三，從而三具有競?cè)隣帯?、如何三進(jìn)行商三業(yè)市場(chǎng)三定位大型商三業(yè)地產(chǎn)三項(xiàng)目的三目標(biāo)市三場(chǎng)是不斷培三育、不三斷發(fā)展的，在三原有項(xiàng)三目的基三礎(chǔ)上，三發(fā)展商三可以再度開三發(fā)有競爭力的商業(yè)三地產(chǎn)項(xiàng)三目。如何進(jìn)三行商業(yè)三定位四如何進(jìn)三行商業(yè)三體量定三位如何進(jìn)三行商業(yè)三市場(chǎng)定三位如何進(jìn)三行商業(yè)三業(yè)態(tài)定三位如何進(jìn)三行商業(yè)三價(jià)格定三位3、如何三進(jìn)行商三業(yè)業(yè)態(tài)三定位商業(yè)地三產(chǎn)項(xiàng)目三的業(yè)態(tài)三組合定三位不是一三成不變的，隨三著客觀三市場(chǎng)條三件的變?nèi)?，?xiàng)三目的業(yè)三態(tài)組合三會(huì)發(fā)生三一定的變化，從最三初的業(yè)三態(tài)組合三到穩(wěn)定的業(yè)態(tài)三組合，三必定要三經(jīng)過一三個(gè)陣痛期。3、如何三進(jìn)行商三業(yè)業(yè)態(tài)三定位初步業(yè)三態(tài)規(guī)劃根據(jù)商三業(yè)地產(chǎn)三項(xiàng)目所三輻射的三商圈消三費(fèi)群的三特性，三消費(fèi)習(xí)三性及潛三力后，三評(píng)選集客力三強(qiáng)且具三市場(chǎng)競?cè)隣幜Φ娜龢I(yè)態(tài)組三合。初步業(yè)三態(tài)組合三定位商圈業(yè)態(tài)普查供給面調(diào)查消費(fèi)者意見調(diào)查需求面調(diào)查根據(jù)商三業(yè)地產(chǎn)三項(xiàng)目所三輻射的三商圈范三圍的業(yè)三態(tài)普查三結(jié)果，三選出商業(yè)機(jī)三能較強(qiáng)三的業(yè)態(tài)，并兼三顧涵蓋三各類型三的業(yè)態(tài)三。參照國內(nèi)外標(biāo)桿商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，并配合租賃管理，使店鋪均能在效的經(jīng)營管理制度下運(yùn)作，可以達(dá)到績效相互補(bǔ)充的功能。國內(nèi)外標(biāo)桿項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)參照3、如何三進(jìn)行商三業(yè)業(yè)態(tài)三定位項(xiàng)目初三步經(jīng)營三業(yè)態(tài)比三例試算三方法：供給面三商圈各業(yè)態(tài)營三業(yè)額的三比例，與需三求面的三消費(fèi)者三最常去三的業(yè)態(tài)的三消費(fèi)比三例，再加三上消費(fèi)三者最希望增三加業(yè)態(tài)三的消費(fèi)三金額的三比例，三項(xiàng)三比例平三均之后三，得出三商業(yè)地三產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)發(fā)三展規(guī)劃三比例及三面積分三配比例。3、如何三進(jìn)行商三業(yè)業(yè)態(tài)三定位項(xiàng)目業(yè)三態(tài)定位三最終確三定：初步業(yè)三態(tài)定位主力店三招商反三饋調(diào)整業(yè)三態(tài)組合確定設(shè)三計(jì)方案三、政府三報(bào)批如何進(jìn)三行商業(yè)三定位四如何進(jìn)三行商業(yè)三體量定三位如何進(jìn)三行商業(yè)三市場(chǎng)定三位如何進(jìn)三行商業(yè)三業(yè)態(tài)定三位如何進(jìn)三行商業(yè)三價(jià)格定三位價(jià)格定三位的重三要性地段與價(jià)格是影響三商業(yè)物三業(yè)銷售三成交的三兩大因三素，而三其中地段是三一個(gè)固三定不變的因素三，可塑三性程度三不高，價(jià)格則三是一個(gè)三可變因三素，在市三場(chǎng)競爭三中可根三據(jù)對(duì)手三的情況三進(jìn)行調(diào)三整，在三地段因三素基本三一定的三情況下三，價(jià)格三因素對(duì)三商鋪成三交將起三決定作三用。在很多三發(fā)展商三看來，建設(shè)一三個(gè)好的三商場(chǎng)并三不難，判斷三“商鋪賣三多少錢三市場(chǎng)才三能接受三”也并三不難，難的三是怎樣才三能在最三短的時(shí)三間內(nèi)完三成項(xiàng)目三的銷售，迅速三回籠開三發(fā)資金三，降低三投資風(fēng)三險(xiǎn)，爭三取更大三的利潤三，這就三取決于價(jià)格策三略。有競?cè)隣巸?yōu)勢(shì)三的價(jià)格三，有符三合市場(chǎng)三需要的三間隔、三配套、三商業(yè)氛三圍，促三進(jìn)項(xiàng)目三銷售自三然水到三渠成。4、如何三進(jìn)行商三業(yè)價(jià)格三定位市場(chǎng)比三較法成本定三價(jià)法銷售價(jià)三格=開發(fā)成三本+發(fā)展商三目標(biāo)利三潤租金反三推法可以看三出，銷三售價(jià)格三的的確三定，在三很大程三度上受三發(fā)展商三的綜合三開發(fā)實(shí)三力（如三開發(fā)能三力、開三發(fā)經(jīng)驗(yàn)三、開發(fā)三水平等三）制約三。從理三論上看三，這個(gè)三定價(jià)方三法能夠三達(dá)到發(fā)三展商收三回投資三、賺取三利潤的三開發(fā)目三的，但三站在投三資者的三角度來三說，這三個(gè)定價(jià)三只能作三為參考三價(jià)格，三銷售價(jià)三格的確三定必須三符合商三業(yè)物業(yè)三市場(chǎng)需三求狀況三和租金三水平。由于開三發(fā)成本三和目標(biāo)三利潤兩三個(gè)方面三都是由三發(fā)展商三決定，三以成本三來衡量三和擬定三商鋪價(jià)三格是不三科學(xué)和三不全面三的，很三容易會(huì)三造成銷三售價(jià)格三與市場(chǎng)三需求脫三節(jié)，綜三合開發(fā)三實(shí)力較三強(qiáng)的開三發(fā)商，三成本控三制能力三也相對(duì)三較強(qiáng)，三當(dāng)發(fā)展三商的利三潤率水三平一致三的時(shí)候三，開發(fā)三成本較三低的項(xiàng)三目售價(jià)三將較低三。4、如何三進(jìn)行商三業(yè)價(jià)格三定位區(qū)域商三鋪價(jià)格三平均水三平+項(xiàng)目硬三件條件三特征+類比項(xiàng)三目商鋪三售價(jià)市場(chǎng)比三較法成本定三價(jià)法租金反三推法