房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅政策培訓

房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅政策培訓膠南市國家稅務局楊更耀近期應速辦的幾項業(yè)務：1、2016年4月28日前，盡早到主管國稅機關辦理稅務登記、稅種核定、銀稅協(xié)議簽訂、一般納稅人登記、增值稅優(yōu)惠政策資格確認等事項。

近期應速辦的幾項業(yè)務：2、2016年5月1日起，地稅機關不再向您發(fā)放發(fā)票。為不影響您正常開具發(fā)票，請于4月28日前盡早到主管國稅機關辦理發(fā)票票種核定、稅控設備安裝、發(fā)票領用等相關事項。

3、攜帶資料：電腦主機、公章、發(fā)票專用章、營業(yè)執(zhí)照、領票人身份證（原件及復印件）。地點：國稅局第二辦稅廳（辦公樓東端）

4、發(fā)票升級費用1050元可抵扣稅款(其中報稅盤230元可以自由選擇)。目錄營業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容123房地產(chǎn)企業(yè)營改增主要內(nèi)容發(fā)票開具及增值稅申報表的填報營業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容1第一部分營業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容一、增值稅簡介（一）增值稅與營業(yè)稅的區(qū)別1.定義：增值稅是以單位和個人生產(chǎn)經(jīng)營過程中取得的增值額為課稅對象征收的一種稅。增值額理論上是生產(chǎn)經(jīng)營過程中新創(chuàng)造的那部分價值。據(jù)以征稅的增值額都是法定上的增值額，而非理論上的，法定與理論上的不一致的原因主要是規(guī)定扣除范圍時外購固定資產(chǎn)處理的不同營業(yè)稅是以對營業(yè)額征收的一種稅2.理論基礎。不重復征稅，V+M3.價內(nèi)和價外的區(qū)別。價內(nèi)稅是銷售價款中已經(jīng)包含的稅；價外稅銷售價款中不包含稅金的稅.例如：張三從某房地產(chǎn)購買一套住房，花費111萬元，銷售額的計算？第一部分營業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容ADDCONTENTS簡易計稅方法簡易計稅方法簡易計稅方法一般計稅方法第一部分營業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容（二）增值稅的計稅方法第一部分營業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容幾個增值稅常識：1.可以抵扣稅款：增值稅專用發(fā)票、機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票、海關進口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購或銷售發(fā)票、完稅憑證2.抵扣需要認證或登錄查詢平臺查詢、選擇。180天第一部分營業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容2016年5月1日新納入營改增試點的增值稅一般納稅人，2016年5月至7月期間不需進行增值稅發(fā)票認證，登錄本省增值稅發(fā)票查詢平臺，查詢、選擇用于申報抵扣或者出口退稅的增值稅發(fā)票信息，未查詢到對應發(fā)票信息的，可進行掃描認證。2016年8月起按照納稅信用級別分別適用發(fā)票認證的有關規(guī)定。(A級B級)第一部分營業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容4。“一窗式比對”：是稅務機關以信息化為依托，通過優(yōu)化整合征管信息資源，將納稅申報表數(shù)據(jù)與開具發(fā)票數(shù)據(jù)進行票表比對,對比對異常的數(shù)據(jù)進行核實。5.增值稅發(fā)票風險6.稅率與征收率的區(qū)別第一部分營業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容1.提供有形動產(chǎn)租賃服務，稅率為17%3.納稅人發(fā)生應稅行為，除第1.2項規(guī)定外，稅率為6％2.提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務，銷售不動產(chǎn)，轉讓土地使用權，稅率為11%二、稅率、征收率和預繳率（一）稅率17%11%6%4.境內(nèi)單位和個人發(fā)生的跨境應稅行為，稅率為零。具體范圍由財政部和國家稅務總局另行規(guī)定。納稅人兼營銷售貨物、勞務、服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。第一部分營業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容第一部分營業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容基本稅率17%，納稅人銷售或者進口貨物，提供加工、修理修配勞務，除列舉的低稅率外。低稅率13%:農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，食用植物油，自來水、暖氣、熱水、冷氣、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣；居民用煤炭制品；圖書報紙雜志；飼料化肥農(nóng)藥農(nóng)機農(nóng)膜；食用鹽；音像制品；電子出版物；二甲醚。（二）征收率：3%，5%（三）預繳率：2%，3%第一部分營業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容三、一般計稅方法應納稅額的計算（一）只有一般納稅人才能適應一般計稅方法一般納稅人：應稅行為的年應征增值稅銷售額超過500萬元的納稅人（不包括其他個人）為一般納稅人；年應稅銷售額未超過500萬元的納稅人，會計核算健全，能夠準確提供稅務資料的，可以辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。第一部分營業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容（二）計算公式應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額1.銷項稅額=銷售額×稅率銷售額=含稅銷售額÷（1+稅率）例如：張三從某房地產(chǎn)公司購買一別墅，花了1100萬元。假設是營改增之前，該房地產(chǎn)公司該筆業(yè)務銷售額是？營改增之后該房地產(chǎn)公司該筆業(yè)務銷售額是？第一部分營業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容（1）銷售額，是指納稅人發(fā)生應稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規(guī)定的除外。價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目：一是代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費；二是以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。納稅人適用一般計稅方法計稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購買方的增值稅額，應當從當期的銷項稅額中扣減（應當按照國家稅務總局的規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)票）；第一部分營業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容第一部分營業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容納稅人發(fā)生應稅行為，將價款和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明的，以折扣后的價款為銷售額；未在同一張發(fā)票上分別注明的，以價款為銷售額，不得扣減折扣額（注意：應該是銷售額欄，而非備注欄）（2）視同銷售下列情形視同銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：第一部分營業(yè)稅改征增值稅的基本內(nèi)容321單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他情形。單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外第一部三分三營業(yè)稅三改征增三值稅的三基本內(nèi)三容（二）三按照其三他納稅三人最近三時期銷三售同類三服務、三無形資三產(chǎn)或者三不動產(chǎn)三的平均三價格確三定。視同銷三售銷售三額的確三定主管稅三務機關三有權按三照下列三順序確三定銷售三額：（三）三按照組三成計稅三價格確三定。組三成計稅三價格的三公式為三：組成計三稅價格=成本×（1+成本利三潤率）成本利三潤率由三國家稅三務總局三確定。（一）三按照納三稅人最三近時期三銷售同三類服務三、無形三資產(chǎn)或三者不動三產(chǎn)的平三均價格三確定。第一部三分三營業(yè)稅三改征增三值稅的三基本內(nèi)三容例題：三某房地三產(chǎn)公司三是一般三納稅人三，開發(fā)三一房地三產(chǎn)新項三目，201三8年銷售三開發(fā)產(chǎn)三品取得三全部價三款和價三外費用三為200三0萬元，三其中代三收有線三電視安三裝費10萬元，三開具有三線電視三公司發(fā)三票，配三套費160萬元，三開具該三房地產(chǎn)三公司發(fā)三票，銷三售額多三少？2.進項稅三額：是三指納稅三人購進三貨物、三加工修三理修配三勞務、三服務、三無形資三產(chǎn)或者三不動產(chǎn)三支付或三者負擔三的增值三稅額。第一部三分三營業(yè)稅三改征增三值稅的三基本內(nèi)三容二是海三關進口三專用繳三款書上三注明的三增值稅三額，三是購進農(nóng)產(chǎn)三品，除取得增值稅三專用發(fā)三票或海三關進口三增值稅三專用繳三款書外三，農(nóng)產(chǎn)三品收購三發(fā)票或三者銷售三發(fā)票上三注明的三買價與13%的扣除三率計算的三進項稅，四是從三境外購進服務、無形三資產(chǎn)或三不動產(chǎn)三從稅務三機關或三扣繳義三務人取三得的解三繳稅款三完稅憑三證上注三明的增值稅額（三書面合三同、付款證明和三境外單三位的對賬單或發(fā)三票）一是增三值稅專三用發(fā)票三（含機三動車銷三售統(tǒng)一三發(fā)票）三上注明三的增值三稅（2）不得三抵扣的三進項稅三額：一三是用于三簡易計三稅方法三計稅項三目、免三征增值三稅項目三、集體三福利或三者個人三消費的三購進貨三物、加三工修理三修配勞三務、服三務、無三形資產(chǎn)三和不動三產(chǎn)。固三定資產(chǎn)三、無形三資產(chǎn)和三不動產(chǎn)三僅指專三用于；三二是非三正常損三失（是三指因管三理不善三造成貨三物被盜三、丟失三、霉爛三變質，三以及因三違反法三律法規(guī)三造成貨三物或不三動產(chǎn)被三依法沒三收、銷三毀、拆三除的情三形）的三不動產(chǎn)三，以及三該不動三產(chǎn)所耗三用的購三進貨物三、設計三服務和三建筑服三務；三三是非正三常損失三的不動三產(chǎn)在建三工程所三耗用的三購進貨三物、設三計服務三和建筑三服務；三新建、三改建、三擴建、三修繕、三裝飾不三動產(chǎn)，三均屬于三不動產(chǎn)三在建工三程。第一部三分三營業(yè)稅三改征增三值稅的三基本內(nèi)三容第一部三分三營業(yè)稅三改征增三值稅的三基本內(nèi)三容四是購三進的旅三客運輸三服務、貸款服三務、餐飲服三務、娛樂服三務和居民日三常服務。五是三非正常三損失的三購進貨三物，以三及相關三的加工三修理修三配勞務三和交通三運輸服三務。六三是非正三常損失三的在產(chǎn)三品、產(chǎn)三成品所三耗用的三購進貨三物（不三包括固三定資產(chǎn)三）、加三工修理三修配勞三務和交三通運輸三服務。三第二、三三所稱三的貨物三，是指三構成不三動產(chǎn)實三體的材三料和設三備，包三括建筑三裝飾材三料和給三排水、三采暖、三衛(wèi)生、三通風、三照明、三通訊、三煤氣、三消防、三中央空三調、電三梯、電三氣、智三能化樓三宇設備三及配套三設施（3）適用三一般計三稅方法三的納稅三人,兼營簡三易計稅三方法計三稅項目三、免征三增值稅三項目而三無法劃三分不得三抵扣的三進項稅三額，按三照下列三公式計三算不得三抵扣的三進項稅三額：不得抵三扣的進三項稅額三＝當期三無法劃三分的全三部進項三稅額×（當期三簡易計三稅方法三計稅項三目銷售三額+免征增三值稅項三目銷售三額）÷當期全三部銷售三額主管稅三務機關三可以按三照上述三公式依三據(jù)年度三數(shù)據(jù)對三不得抵三扣的進三項稅額三進行清三算。36號文件三的規(guī)定三，注意三與房地三產(chǎn)的區(qū)三別第一部三分三營業(yè)稅三改征增三值稅的三基本內(nèi)三容（4）已經(jīng)三抵扣進三項稅額三發(fā)生不三得抵扣三情形的三，應當三將該進三項稅額三從當期三進項稅三額中扣三減，無三法確定三的，應三當按照三實際成三本計算三應扣減三的進項三稅額。三因銷售三中止、三折讓或三者退回三而收回三的增值三稅額，三應當從三當期的三進項稅三額扣減三。第一部三分三營業(yè)稅三改征增三值稅的三基本內(nèi)三容四、簡三易計稅三方法應三納稅額三的計算（一）三簡易計三稅方法三的應納三稅額，三是指按三照銷售三額和增三值稅征三收率計三算的增三值稅額三，不得三抵扣進三項稅額三。應納三稅額計三算公式三：應納稅三額=銷售額×征收率其中簡易計三稅方法三的銷售三額不包三括其應三納稅額三，納稅三人采用三銷售額三和應納三稅額合三并定價三方法的三，按照三下列公三式計算三銷售額三：銷售額三＝含稅三銷售額÷（1＋征收三率）如果納稅人三適用簡三易計稅三方法計三稅的，三因銷售三折讓、三中止或三者退回三而退還三給購買三方的銷三售額，三應當從三當期銷三售額中三扣減。三扣減當三期銷售三額后仍三有余額三造成多三繳的稅三款，可三以從以三后的應三納稅額三中扣減三。第一部三分三營業(yè)稅三改征增三值稅的三基本內(nèi)三容第一部三分三營業(yè)稅三改征增三值稅的三基本內(nèi)三容例題：三某商品三混凝土三企業(yè)是三增值稅三一般納三稅人，三生產(chǎn)水三泥混凝三土，選三擇簡易三征收，三本月份三銷售水三泥混凝三土價稅三合計103萬元，三，計算三本月應三繳納的三增值稅三？第一部三分三營業(yè)稅三改征增三值稅的三基本內(nèi)三容一般納三稅人銷三售自產(chǎn)三的下列三貨物，三可以選三擇簡易三辦法依3%征收率三計算繳三納增值三稅：建筑用三和生產(chǎn)三建筑材三料所用三的砂、三土、石三料；以自己三采掘的三砂土石三料或其三他礦物三連續(xù)生三產(chǎn)的磚三瓦石灰自來水商品混三凝土五、納三稅義務三的發(fā)生三時間及三納稅地三點（一）三增值稅三納稅義三務的發(fā)三生時間三為：1.納稅人三發(fā)生應三稅行為三并收訖三銷售款三項或者三取得索三取銷售三款項憑三據(jù)的當三天；先三開具發(fā)三票的，三為開具三發(fā)票的三當天。收訖銷三售款項三，是指三納稅人三銷售服三務、無三形資產(chǎn)三、不動三產(chǎn)過程三中或者三完成后三收到款三項。取得索三取銷售三款項憑三據(jù)的當三天，是三指書面三合同確三定的付三款日期三；未簽三訂書面三合同或三者書面三合同未三確定付三款日期三的為服三務、無三形資產(chǎn)三轉讓完三成的當三天或者三不動產(chǎn)三權屬變?nèi)漠斎?。第一部三分三營業(yè)稅三改征增三值稅的三基本內(nèi)三容第一部三分三營業(yè)稅三改征增三值稅的三基本內(nèi)三容2.納稅人三提供建三筑服務三、租賃三服務采三取預收三款方式三的，其三納稅義三務發(fā)生三時間為三收到預三收款的三當天。3.視同銷三售納稅三義務發(fā)三生時間三為服務三、無形三資產(chǎn)轉三讓完成三的當天三或者不三動產(chǎn)權三屬變更三的當天三。4.增值稅三扣繳義三務發(fā)生三時間為三納稅人三增值稅三納稅義三務發(fā)生三的當天三。第一部三分三營業(yè)稅三改征增三值稅的三基本內(nèi)三容（二）三增值稅三納稅地三點1.固定業(yè)三戶應當三向其機三構所在三地或者三居住地三主管稅三務機關三申報納三稅。總三機構和三分支機三構不在三同一縣三（市）三的，應三當分別三向各自三所在地三的主管三稅務機三關申報三納稅；三經(jīng)財政三部和國三家稅務三總局或三者其授三權的財三政和稅三務機關三批準，三可以由三總機構三匯總向三總機構三所在地三的主管三稅務機三關申報三納稅。2.非固定三業(yè)戶應三當向應三稅行為三發(fā)生地三主管稅三務機關三申報納三稅；未三申報納三稅的，三由其機三構所在三地或第一部三分三營業(yè)稅三改征增三值稅的三基本內(nèi)三容者居住三地主管三稅務機三關補征三稅款。3.其他個三人提供三建筑服三務，銷三售或者三租賃不三動產(chǎn)，三轉讓自三然資源三使用權三，應向三建筑服三務發(fā)生三地、不三動產(chǎn)所三在地、三自然資三源所在三地主管三稅務機三關申報三納稅。4.扣繳義三務人應三當向其三機構所三在地或三者居住三地主管三稅務機三關申報三繳納扣三繳的稅三款。2房地產(chǎn)三企業(yè)營三改增主三要內(nèi)容第二部三分房三地產(chǎn)業(yè)三營改增三的主要三內(nèi)容一、范三圍及稅三率、征三收率、三預繳率（一）三范圍：房地產(chǎn)三開發(fā)屬三于轉讓不三動產(chǎn)的范圍三。1.房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)銷售三自行開三發(fā)的房三地產(chǎn)項三目。自行開三發(fā)，是指三在依法三取得土三地使用三權的土三地上進三行基礎三設施和三房屋建三設。2.房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)以接三盤等形三式購入三未完工三的房地三產(chǎn)項目三繼續(xù)開三發(fā)后，三以自己的三名義立三項銷售的，屬三于規(guī)定三的銷售三自行開三發(fā)的房三地產(chǎn)項三目。第二部三分房三地產(chǎn)業(yè)三營改增三的主要三內(nèi)容（二）三稅率、三征收率三、預繳三率稅率為11%、征收三率為5%，預繳三率有3%第二部三分房三地產(chǎn)業(yè)三營改增三的主要三內(nèi)容二、銷三項稅額三的計算（一）三不征稅三項目：三房地產(chǎn)三主管部三門或者三其指定三機構、三公積金三管理中三心、開三發(fā)企業(yè)三以及物三業(yè)管理三單位代三收的住三宅專項三維修資三金。（三十七三條）（二）三扣除項三目：1.房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)中的三一般納三稅人銷三售自行三開發(fā)的三房地產(chǎn)三項目，三適用一三般計稅三方法計三稅，按三照取得三的全部三價款和三價外費三用，扣三除當期三銷售房三地產(chǎn)項三目對應的土地三價款后三的余額三計算銷三售額。三銷售額三的計算三公式如三下：銷售額=（全部三價款和三價外費三用-當期允三許扣除三的土地三價款）÷（1+1三1%）銷項稅三額=第二部三分房三地產(chǎn)業(yè)三營改增三的主要三內(nèi)容2.當期允三許扣除三的土地三價款按三照以下三公式計三算：當期允三許扣除三的土地三價款=（當期三銷售房三地產(chǎn)項三目建筑三面積÷房地產(chǎn)三項目可三供銷售三建筑面三積）×支付的三土地價三款當期銷三售房地三產(chǎn)項目三建筑面三積，是三指當期三進行納三稅申報三的增值三稅銷售三額對應三的建筑三面積。房地產(chǎn)三項目可三供銷售三建筑面三積，是指三房地產(chǎn)三項目可三以出售三的總建三筑面積三，不包三括銷售三房地產(chǎn)三項目時三未單獨三作價結三算的配三套公共三設施的三建筑面三積。（三大項目-規(guī)劃許三可證-施工許三可證）支付的三土地價三款，是三指向政三府、土三地管理三部門或三受政府三委托收三取土地三價款的三單位直三接支付三的土地三價款。（車位三：若不三能辦產(chǎn)三權證的三）第二部三分房三地產(chǎn)業(yè)三營改增三的主要三內(nèi)容3.在計算三銷售額三時從全三部價款三和價外三費用中三扣除土三地價款三，應當三取得省三級以上三（含省三級）財三政部門三監(jiān)（印三）制的三財政票三據(jù)。應建立臺賬登記土三地價款三的扣除三情況，三扣除的三土地價三款不得三超過納三稅人實三際支付三的土地三價款。第二部三分房三地產(chǎn)業(yè)三營改增三的主要三內(nèi)容混合銷三售：一三項銷售三行為如三果既涉三及服務三又涉及三貨物為三混合銷三售（辦三法第四三十條）不動產(chǎn)三呢？第二部三分房三地產(chǎn)業(yè)三營改增三的主要三內(nèi)容三、進三項稅額（一）三不得抵三扣的進三項稅額1.用于簡三易計稅三方法計三稅項目三、免征三增值稅三項目、三集體福三利或者三個人消三費的購三進貨物三、加工三修理修三配勞務三、服務三、無形三資產(chǎn)和三不動產(chǎn)三。固定三資產(chǎn)、三無形資三產(chǎn)和不三動產(chǎn)僅三指專用三于上述三項目的三固定資三產(chǎn)、無三形資產(chǎn)三（不包三括其他三權益性三無形資三產(chǎn)）、三不動產(chǎn)三；注意三交際應三酬消費三屬于個三人消費三。一般納三稅人銷三售自行三開發(fā)的三房地產(chǎn)三項目，三兼有一三般計稅三方法計三稅、簡三易計稅三方法計三稅、免三征增值三稅的房三地產(chǎn)項三目而無三法劃分三不得抵三扣的進三項稅額三的，應三以《建筑工三程施工三許可證》注明的三“建設三規(guī)?！比秊橐罁?jù)三進行劃三分。不得抵三扣的進三項稅額=當期無三法劃分三的全部三進項稅三額×（簡易三計稅、三免稅房三地產(chǎn)項三目建設三規(guī)?！路康禺a(chǎn)三項目總三建設規(guī)三模）第二部三分房三地產(chǎn)業(yè)三營改增三的主要三內(nèi)容2.非正常三損失（三是指因三管理不三善造成三貨物被三盜、丟三失、霉三爛變質三，以及三因違反三法律法三規(guī)造成三貨物或三不動產(chǎn)三被依法三沒收、三銷毀、三拆除的三情形）三的不動三產(chǎn)，以三及該不三動產(chǎn)所三耗用的三購進貨三物、設三計服務三和建筑三服務；3.非正常三損失的三不動產(chǎn)三在建工三程所耗三用的購三進貨物三、設計三服務和三建筑服三務；新三建、改三建、擴三建、修三繕、裝三飾不動三產(chǎn)，均三屬于不三動產(chǎn)在三建工程三。4.購進的三旅客運三輸服務三、貸款三服務（三接受貸三款服務三向貸款三方支付三的與該三筆貸款三直接相三關的投三融資顧三問費、三手續(xù)費三、咨詢?nèi)M等費三用，其三進項稅三額不得三從銷項三稅額中三抵扣。）、餐三飲服務三、娛樂三服務和三居民日三常服務三。什么是三旅客運三輸服務三？旅游三服務是三否可以三抵扣？三住宿服三務？第二部三分房三地產(chǎn)業(yè)三營改增三的主要三內(nèi)容（二）三注意的三幾個問三題1.房地產(chǎn)三開發(fā)項三目進項三稅額與三購進不三動產(chǎn)或三不動產(chǎn)三在建工三程進項三稅額的三劃分2.適用一三般計稅三方法的三試點納三稅人，201三6年5月1日后取三得并在三會計制三度上按三固定資三產(chǎn)核算三的不動三產(chǎn)或者201三6年5月1日后取三得的不三動產(chǎn)在三建工程三，其進三項稅額三應自取三得之日三起分2年從銷三項稅額三中抵扣三，第一三年抵扣三比例為60%，第二三年抵扣三比例為40%。3.房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)自行三開發(fā)的三房地產(chǎn)三項目，三融資租三入的不三動產(chǎn)，三以及在三施工現(xiàn)三場修建三的臨時三建筑物三、構筑三物，其三進項稅三額不適三用分2年抵扣三的規(guī)定三。第二部三分房三地產(chǎn)業(yè)三營改增三的主要三內(nèi)容房地產(chǎn)三企業(yè)的三進項稅三額：測繪、三勘察、三設計、三建材、三建筑工三程、園三林綠化三、公共三配套設三施，水三泥、砂三、石等三建筑材三料，混三凝土，三建筑工三程施工三、保險三（但注三意用途三）第二部三分房三地產(chǎn)業(yè)三營改增三的主要三內(nèi)容四、簡三易征收（一）三征收率三和范圍1.小規(guī)模三納稅人三銷售自三行開發(fā)三的房地三產(chǎn)項目三，按照5%的征收三率計稅三。計算公三式：2.一般納三稅人銷三售自行三開發(fā)的三房地產(chǎn)三老項目三，可以三選擇適三用簡易三計稅方三法按照5%的征收三率計稅三。一經(jīng)三選擇簡三易計稅三方法計三稅的，36個月內(nèi)三不得變?nèi)鼮橐蝗阌嫸惾椒ㄓ嬋?。（三老項目三是小項三目概念三）第二部三分房三地產(chǎn)業(yè)三營改增三的主要三內(nèi)容房地產(chǎn)三老項目三，是指三：（1）《建筑工三程施工三許可證》注明的三合同開三工日期三在201三6年4月30日前的三房地產(chǎn)三項目；（2）《建筑工三程施工三許可證》未注明三合同開三工日期三或者未三取得《建筑工三程施工三許可證》但建筑三工程承三包合同三注明的三開工日三期在201三6年4月30日前的三建筑工三程項目三。（二）三特別注三意：一三般納稅三人銷售三自行開三發(fā)的房三地產(chǎn)老三項目適三用簡易三計稅方三法計稅三的，以三取得的三全部價三款和價三外費用三為銷售三額，不三得扣除三對應的三土地價三款。第二部三分房三地產(chǎn)業(yè)三營改增三的主要三內(nèi)容（三）三注意：三若同時三存在一三般計稅三方法和三簡易計三稅方法三項目，三注意會三計核算三，建安三發(fā)票、三成本票三等要做三項目的三劃分。建議建三立臺賬第二部三分房三地產(chǎn)業(yè)三營改增三的主要三內(nèi)容五、預三繳增值三稅（一）.房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)采取三預收款三方式銷三售所開三發(fā)的房三地產(chǎn)項三目，在三收到預三收款時三按照3%的預征三率預繳三增值稅三。（二）三計算公三式應預繳三稅款=預收款÷（1+適用稅三率或征三收率）×3%適用一三般計稅三方法計三稅的，三按照11%的適用三稅率計三算；適三用簡易三計稅方三法計稅三的，按三照5%的征收三率計算三。第二部三分房三地產(chǎn)業(yè)三營改增三的主要三內(nèi)容小規(guī)模三納稅人三：（三）三預繳期三限一般納三稅人應三在取得三預收款三的次月三納稅申三報期向三主管國三稅機關三預繳稅三款。小規(guī)模三納稅人三應在取三得預收三款的次三月納稅三申報期三或主管三國稅機三關核定三的納稅三期限向三主管國三稅機關三預繳稅三款。(例題)第二部三分房三地產(chǎn)業(yè)三營改增三的主要三內(nèi)容在國家三稅務總三局未明三確之前三，以下5個問題三暫按如三下規(guī)定三辦理（若總局三有新的三規(guī)定，三按照總三局規(guī)定三辦）1.房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)收取三預收款三如何開三具發(fā)票三？答：按三照有關三規(guī)定，三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)采取三預收款三方式銷三售自行三開發(fā)的三房地產(chǎn)三項目，三應在收三到預收三款時按三照3%的預征三率預繳三增值稅三。201三6年5月1日以后三，為保三證不影三響購房三者正常三業(yè)務辦三理，允三許房地三產(chǎn)開發(fā)三企業(yè)在三收到預三收款時三，向購三房者開三具增值三稅普通三發(fā)票，三待正式三交易完三成時，三對預收三款時開三具的增三值稅普三通發(fā)票三予以沖三紅，收三回原發(fā)三票，同三時開具三全額增三值稅發(fā)三票。第二部三分房三地產(chǎn)業(yè)三營改增三的主要三內(nèi)容2.房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)轉讓三車位如三何繳納三增值稅三？據(jù)了解三，目前三青島市三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)轉讓三車位使三用權一三般存在三兩種形三式。一三是捆綁三住宅轉三讓車位三使用權三，二是三單獨轉三讓車位三使用權三。（一三）對于三捆綁住三宅轉讓三車位使三用權，三在《購房合三同》或《車位使三用權轉三讓協(xié)議》中約定三車位價三款包含三在其購三房款中三，其轉三讓車位三使用權三的行為三不屬于三無償轉三讓不動三產(chǎn)，不三視同銷三售。（三二）對三于單獨三轉讓車三位使用三權，屬三于銷售三不動產(chǎn)三行為，三按照銷三售不動三產(chǎn)規(guī)定三繳納稅三款。轉三讓車位三使用權三，不涉三及銷售三房地產(chǎn)三建筑面三積，不三得扣除三支付的三土地價三款。（三三）銷三售具有三產(chǎn)權的三車庫、三車位，三按照銷三售自行三開發(fā)房三地產(chǎn)項三目規(guī)定三執(zhí)行第二部三分房三地產(chǎn)業(yè)三營改增三的主要三內(nèi)容3房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)已繳三納營業(yè)三稅發(fā)票三需補開三，增值三稅發(fā)票三如何開三具？房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)銷售三自行開三發(fā)的房三地產(chǎn)項三目，其201三6年4月30日前收三取并已三向主管三地稅機三關申報三繳納營三業(yè)稅的三預收款三，未開三具營業(yè)三稅發(fā)票三的，可三以開具三增值稅三普通發(fā)三票，不三得開具三增值稅三專用發(fā)三票。補三開的增三值稅普三通發(fā)票三應在備三注欄注三明“補三開營業(yè)三稅發(fā)票三”第二部三分房三地產(chǎn)業(yè)三營改增三的主要三內(nèi)容4青島市三范圍內(nèi)三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)跨縣三（市、三區(qū)）銷三售自行三開發(fā)的三房地產(chǎn)三項目如三何預繳三稅款？答：青三島市范三圍內(nèi)房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三跨縣（三市、區(qū)三）銷售三自行開三發(fā)的房三地產(chǎn)項三目的，三應在項三目所在三地預繳三稅款。201三6年5月1日新發(fā)三生的青三島市范三圍內(nèi)房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三跨縣（三市、區(qū)三）銷售三自行開三發(fā)的房三地產(chǎn)項三目的，三需在機三構所在三地主管三國稅機三關辦理《外出經(jīng)三營活動三稅收管三理證明》，向在三建項目三發(fā)生地三主管國三稅機關三進行報三驗登記三，參照三銷售不三動產(chǎn)的三預繳稅三款處理三規(guī)定，三在項目三所在地三按照5%進行預三繳，回三機構所三在地主三管國稅三機關辦三理納稅三申報，三并自行三開具增三值稅發(fā)三票。對三需要代三開具增三值稅專三用發(fā)票三的，可三向項目三所在地三主管國三稅機關三申請代三開增值三稅專用三發(fā)票。第二部三分房三地產(chǎn)業(yè)三營改增三的主要三內(nèi)容5.房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)分公三司在項三目發(fā)生三地辦理三稅務登三記，因三總公司三與政府三簽訂開三發(fā)合同三，土地三價款由三總公司三名義支三付，房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三分公司三憑土地三出讓金三憑證原三件按規(guī)三定扣除三土地出三讓價款三。第二部三分房三地產(chǎn)業(yè)三營改增三的主要三內(nèi)容六、房三地產(chǎn)相三關行業(yè)三營改增三政策（三簡要介三紹）（一）三不動產(chǎn)三分期抵三扣政策1.增值稅三一般納三稅人（三以下稱三納稅人三）201三6年5月1日后取三得并在三會計制三度上按三固定資三產(chǎn)核算三的不動三產(chǎn)，以三及201三6年5月1日后發(fā)三生的不三動產(chǎn)在三建工程三，其進三項稅額三應按照三本辦法三有關規(guī)三定分2年從銷三項稅額三中抵扣三，第一三年抵扣三比例為60%，第二三年抵扣三比例為40%。jnf三dcy三gz@三sin三a.c三om.三987三654三321第二部三分房三地產(chǎn)業(yè)三營改增三的主要三內(nèi)容取得的三不動產(chǎn)三，包括三以直接三購買、三接受捐三贈、接三受投資三入股以三及抵債三等各種三形式取三得的不三動產(chǎn)。納稅人三新建、三改建、三擴建、三修繕、三裝飾不三動產(chǎn)，三屬于不三動產(chǎn)在三建工程三。房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)自行三開發(fā)的三房地產(chǎn)三項目，三融資租三入的不三動產(chǎn)，三以及在三施工現(xiàn)三場修建三的臨時三建筑物三、構筑三物，其三進項稅三額不適三用上述三分2年抵扣三的規(guī)定三。第二部三分房三地產(chǎn)業(yè)三營改增三的主要三內(nèi)容2.納稅人201三6年5月1日后購三進貨物三和設計三服務、三建筑服三務，用三于新建三不動產(chǎn)三，或者三用于改三建、擴三建、修三繕、裝三飾不動三產(chǎn)并增三加不動三產(chǎn)原值三超過50%的，其三進項稅三額依照三本辦法三有關規(guī)三定分2年從銷三項稅額三中抵扣三。不動產(chǎn)三原值,是指取三得不動三產(chǎn)時的三購置原三價或作三價上述分2年從銷三項稅額三中抵扣三的購進三貨物，三是指構三成不動三產(chǎn)實體三的材料三和設備三，包括三建筑裝三飾材料三和給排三水、采三暖、衛(wèi)三生、通三風、照三明、通三訊、煤三氣、消三防、中三央空調三、電梯三、電氣三、智能三化樓宇三設備及三配套設三施。第二部三分房三地產(chǎn)業(yè)三營改增三的主要三內(nèi)容3.納稅人三按照本三辦法規(guī)三定從銷三項稅額三中抵扣三進項稅三額，應三取得201三6年5月1日后開三具的合三法有效三的增值三稅扣稅三憑證。上述進三項稅額三中，60%的部分三于取得三扣稅憑三證的當三期從銷三項稅額三中抵扣三；40%的部分三為待抵三扣進項三稅額，三于取得三扣稅憑三證的當三月起第13個月從三銷項稅三額中抵三扣。待抵扣三進項稅三額記入三“應交三稅金—待抵扣三進項稅三額”科三目核算三，并于三可抵扣三當期轉三入“應三交稅金—應交增三值稅（三進項稅三額）”三科目。第二部三分房三地產(chǎn)業(yè)三營改增三的主要三內(nèi)容4.購進時三已全額三抵扣進三項稅額三的貨物三和服務三，轉用三于不動三產(chǎn)在建三工程的三，其已三抵扣進三項稅額三的40%部分，三應于轉三用的當三期從進三項稅額三中扣減三，計入三待抵扣三進項稅三額，并三于轉用三的當月三起第13個月從三銷項稅三額中抵三扣。5.納稅人三銷售其三取得的三不動產(chǎn)三或者不三動產(chǎn)在三建工程三時，尚三未抵扣三完畢的三待抵扣三進項稅三額，允三許于銷三售的當三期從銷三項稅額三中抵扣三。（注三銷）第二部三分房三地產(chǎn)業(yè)三營改增三的主要三內(nèi)容6.納稅人三應建立三不動產(chǎn)三和不動三產(chǎn)在建三工程臺三賬，分三別記錄三并歸集三不動產(chǎn)三和不動三產(chǎn)在建三工程的三成本、三費用、三扣稅憑三證及進三項稅額三抵扣情三況，留三存?zhèn)洳槿?。用于簡三易計稅三方法計三稅項目三、免征三增值稅三項目、三集體福三利或者三個人消三費的不三動產(chǎn)和三不動產(chǎn)三在建工三程，也三應在納三稅人建三立的臺三賬中記三錄。（三？）第二部三分房三地產(chǎn)業(yè)三營改增三的主要三內(nèi)容已抵扣三進項稅三額的不三動產(chǎn)，三發(fā)生非三正常損三失，或三者改變?nèi)猛?，三專用于三簡易計三稅方法三計稅項三目、免三征增值三稅項目三、集體三福利或三者個人三消費的三，按照三下列公三式計算三不得抵三扣的進三項稅額三：不得抵三扣的進三項稅額三＝（已三抵扣進三項稅額三＋待抵三扣進項三稅額）×不動產(chǎn)三凈值率不動產(chǎn)三凈值率三＝（不三動產(chǎn)凈三值÷不動產(chǎn)三原值）×10三0%不得抵三扣的進三項稅額三小于或三等于該三不動產(chǎn)三已抵扣三進項稅三額的，三應于該三不動產(chǎn)三改變用三途的當三期，將三不得抵三扣的進三項稅額三從進項三稅額中三扣減。不得抵三扣的進三項稅額三大于該三不動產(chǎn)三已抵扣三進項稅三額的，三應于該三不動產(chǎn)三改變用三途的當三期，將三已抵扣三進項稅三額從進三項稅額三中扣減三，并從三該不動三產(chǎn)待抵三扣進項三稅額中三扣減不三得抵扣三進項稅三額與已三抵扣進三項稅額三的差額三。第二部三分房三地產(chǎn)業(yè)三營改增三的主要三內(nèi)容按照規(guī)三定不得三抵扣進三項稅額三的不動三產(chǎn)，發(fā)三生用途三改變，三用于允三許抵扣三進項稅三額項目三的，按三照下列三公式在三改變用三途的次三月計算三可抵扣三進項稅三額。可抵扣三進項稅三額＝增三值稅扣三稅憑證三注明或三計算的三進項稅額×不動產(chǎn)三凈值率依照本三條規(guī)定三計算的三可抵扣三進項稅三額，應三取得201三6年5月1日后開三具的合三法有效三的增值三稅扣稅三憑證。按照本三條規(guī)定三計算的三可抵扣三進項稅三額，60%的部分三于改變?nèi)猛镜娜卧聫娜N項稅三額中抵三扣，40%的部分三為待抵三扣進項三稅額，三于改變?nèi)猛镜娜卧缕鹑?3個月從三銷項稅三額中抵三扣。第二部三分房三地產(chǎn)業(yè)三營改增三的主要三內(nèi)容（二）三轉讓取三得的不三動產(chǎn)（三單位）1.總體原三則：企三業(yè)轉讓三不動產(chǎn)三，在不三動產(chǎn)所三在地主三管地稅三機關預三繳增值三稅，在三機構所三在地主三管國稅三機關申三報納稅三。2.取得方三式：以三直接購三買、接三受捐贈三、接受三投資入三股以及三抵債等三各種形三式取得三的不動三產(chǎn)；自三建的不三動產(chǎn)3.銷售額三的計算三：簡易三，以取三得的全三部價款三和價外三費用扣三除不動三產(chǎn)購置三原價或三者取得三不動產(chǎn)三時的作三價后的三余額為三銷售額三；以取三得的全三部價款三和價外三費用為三銷售額三。一般三，全部第二部三分房三地產(chǎn)業(yè)三營改增三的主要三內(nèi)容4.計稅方三法的選三擇：小三規(guī)模納三稅人，三簡易征三收；一三般納稅三人轉讓三其4月30日前取三得的不三動產(chǎn)，三可以選三擇簡易三征收；三轉讓其5月1日后取三得的不三動產(chǎn)，三適應一三般計稅三方法5.不動產(chǎn)三所在地三地稅機三關應預三繳稅款三的計算三：不區(qū)三分簡易三征收還三是一般三計稅方三法應預繳三稅款=（全部三價款和三價外費三用-不動產(chǎn)三購置原三價或者三取得不三動產(chǎn)時三的作價三）÷（1+5三%）×5%應預繳三稅款=全部價三款和價三外費用÷（1+5三%）×5%第二部三分房三地產(chǎn)業(yè)三營改增三的主要三內(nèi)容5，機構三所在地三應納稅三額的計三算：簡三易征收一般計三稅方法三：取得三的全部三價款和三價外費三用為銷三售額計三算應納三稅額。6.納稅人三按規(guī)定三從取得三的全部三價款和三價外費三用中扣三除不動三產(chǎn)購置三原價或三者取得三不動產(chǎn)三時的作三價的，三應當取三得符合三法律、三行政法三規(guī)和國三家稅務三總局規(guī)三定的合三法有效三憑證。三否則，三不得扣三除。上述憑三證是指三：（1）稅務三部門監(jiān)三制的發(fā)三票。（2）法院三判決書三、裁定三書、調三解書，三以及仲三裁裁決三書、公三證債權三文書。（3）國家三稅務總三局規(guī)定三的其他三憑證。第二部三分房三地產(chǎn)業(yè)三營改增三的主要三內(nèi)容（三）三建筑服三務1.一般納三稅人可三以選擇三簡易計三稅方法三的幾種三情形（1）以清三包工方三式提供三的建筑三服務，三可以選三擇適用三簡易計三稅方法三計稅。（2）一般三納稅人三為甲供三工程提三供的建三筑服務三，可以三選擇適三用簡易三計稅方三法計稅三。（3）一般三納稅人三為建筑三工程老三項目提三供的建三筑服務三，可以三選擇適三用簡易三計稅方三法計稅三。第二部三分房三地產(chǎn)業(yè)三營改增三的主要三內(nèi)容建筑工三程老項三目，是三指：A《建筑工三程施工三許可證》注明的三合同開三工日期三在201三6年4月30日前的三建筑工三程項目三；B未取得《建筑工三程施工三許可證》的，建三筑工程三承包合三同注明三的開工三日期在201三6年4月30日前的三建筑工三程項目三。第二部三分房三地產(chǎn)業(yè)三營改增三的主要三內(nèi)容2.跨縣市三提供建三筑服務三：建筑服三務發(fā)生三地預繳三，機構三所在地三進行納三稅申報（1）一般三計稅方三法：應三以取得三的全部三價款和三價外費三用為銷三售額計三算應納三稅額。三納稅人三應以取三得的全三部價款三和價外三費用扣三除支付三的分包三款后的三余額，三按照2％的預三征率在三建筑服三務發(fā)生三地預繳三稅款后三，向機三構所在三地主管三稅務機三關進行三納稅申三報。應預繳三稅款=(全部價三款和價三外費用-支付的三分包款)÷三(1+三11%三)×2三%第二部三分房三地產(chǎn)業(yè)三營改增三的主要三內(nèi)容（2）選擇三適用簡三易計稅三方法計三稅的，三應以取三得的全三部價款三和價外三費用扣三除支付三的分包三款后的三余額為三銷售額三，按照3%的征收三率計算三應納稅三額。納三稅人應三按照上三述計稅三方法在三建筑服三務發(fā)生三地預繳三稅款后三，向機三構所在三地主管三稅務機三關進行三納稅申三報。應預繳三稅款=(全部價三款和價三外費用-支付的三分包款)÷三(1+三3%)三×3%第二部三分房三地產(chǎn)業(yè)三營改增三的主要三內(nèi)容3.小規(guī)模三納稅人三專用發(fā)三票代開三：小規(guī)三模納稅三人跨縣三（市、三區(qū)）提三供建筑三服務，三不能自三行開具三增值稅三發(fā)票的三，可向三建筑服三務發(fā)生三地主管三國稅機三關按照三其取得三的全部三價款和三價外費三用申請三代開增三值稅發(fā)三票3發(fā)票開三具及增三值稅申三報表的三填報第三部三分三發(fā)票開三具和納三稅申報一、發(fā)三票開具（一）三一般納三稅人發(fā)三票開具1.一般納三稅人銷三售自行三開發(fā)的三房地產(chǎn)三項目，三自行開三具增值三稅發(fā)票三。2.一般納三稅人銷三售自行三開發(fā)的三房地產(chǎn)三項目，三其201三6年4月30日前收三取并已三向主管三地稅機三關申報三繳納營三業(yè)稅的三預收款三，未開三具營業(yè)三稅發(fā)票三的，可三以開具三增值稅三普通發(fā)三票，不三得開具三增值稅三專用發(fā)三票。（12月底）3.一般納三稅人向三其他個三人銷售三自行開三發(fā)的房三地產(chǎn)項三目，不三得開具三增值稅三專用發(fā)三票。第三部三分三發(fā)票開三具和納三稅申報(二)小規(guī)模三納稅人三發(fā)票開三具1.小規(guī)模三納稅人三銷售自三行開發(fā)三的房地三產(chǎn)項目三，自行三開具增三值稅普三通發(fā)票三。購買三方需要三增值稅三專用發(fā)三票的，三小規(guī)模三納稅人三向主管三國稅機三關申請三代開2.小規(guī)模三納稅人三銷售自三行開發(fā)三的房地三產(chǎn)項目三，其201三6年4月30日前收三取并已三向主管三地稅機三關申報三繳納營三業(yè)稅的三預收款三，未開三具營業(yè)三稅發(fā)票三的，可三以開具三增值稅三普通發(fā)三票，不三得申請三代開增三值稅專三用