蘇州置信項(xiàng)目市場定位報(bào)告2

蘇州置信項(xiàng)目市場定位報(bào)告蘇州置信項(xiàng)目市場定位報(bào)告敵替役芳甲佩筐鮮反喪鋒昨噴研究背景：丙中海蘇州項(xiàng)石目位于蘇州窩工業(yè)園區(qū)，蝴南至現(xiàn)代大答道、東近華悶池街、金雞筐湖東北，為直蘇州工業(yè)園初區(qū)地塊，土描地面積為7仍6569平混方米，規(guī)劃懸總建筑面積慌13782躍4.2平方久米，容積率壯為1.8，塊建筑密度為驢≦灰25%，綠掏化率忍≧紛45%。狠根據(jù)項(xiàng)目情遺況，本地塊駛位于園區(qū)湖劈東板塊，金誘雞湖的東北牛，位置上很膠好的銜接了寫開發(fā)成熟的他湖西與未來板開發(fā)重心湖六東板塊，是饒園區(qū)一期C談BD商貿(mào)區(qū)稱和二期未來姜行政文化中壇心的連接交間匯之地。且牲本地塊是距籮金雞湖較近約，景觀資源權(quán)最好的一塊哄地，因此在計(jì)開發(fā)上需對碑于整個園區(qū)趣市場的現(xiàn)狀矮及未來發(fā)展原走勢有一個燒比較深入的樣了解?？擞纱宋覀冊谂P項(xiàng)目啟動前您期對整個的鈔市場作出一冬個比較深入束的調(diào)查分析勵，為項(xiàng)目的修開發(fā)作好前緩期的準(zhǔn)備工宵作。研究目的：酒項(xiàng)目間接關(guān)光聯(lián)問題：考1、蘇州的丸房地產(chǎn)市場守未來是否能臺持續(xù)高速發(fā)恨展下去？價(jià)挽格還有多少敗上漲空間？經(jīng)2、未來居贈住在園區(qū)二柜區(qū)與居住在姨老城區(qū)、園刃區(qū)一期（湖雖西）相比有磨何本質(zhì)變化竟，湖東的造硬城運(yùn)動誕生挑的新城將如吐何影響人們談的生活方式沃？倉3、金雞湖針不僅僅屬于姓蘇州工業(yè)園昆區(qū)，它在整背個蘇州地產(chǎn)黎市場中處于秀什么地位？授4、園區(qū)湖靜東板塊未來間的供應(yīng)情況其如何？園區(qū)痰房價(jià)會出現(xiàn)毛什么發(fā)展趨奶勢？剃5、競爭還脫是互動？蝴6、（她/典他）是誰？裳消費(fèi)者在哪們里？狠項(xiàng)目直接關(guān)縱聯(lián)問題：爐1、置信項(xiàng)將目的價(jià)格支遍撐點(diǎn)告2、未來湖丈東板塊將出后現(xiàn)較大的供戰(zhàn)應(yīng)量，置信倒項(xiàng)目如何形禿成差異化競信爭？唱炕3、置信項(xiàng)夜目客源從何累而來？據(jù)4、置信項(xiàng)關(guān)目產(chǎn)品的核訓(xùn)心賣點(diǎn)？研究方向聯(lián)第一部分：串蘇州市宏觀億經(jīng)濟(jì)以及房僻地產(chǎn)市場狀旗況僚問題1：蘇蕉州的房地產(chǎn)吧未來是否能文持續(xù)高速發(fā)蜂展下去？價(jià)傷格還有多少箏上漲空間？攀本部分將對居目前蘇州市極房地產(chǎn)市場障發(fā)展進(jìn)行研隸究分析，根勢據(jù)蘇州市統(tǒng)沈計(jì)局發(fā)布的婦統(tǒng)計(jì)顯示，尤2003年抱蘇州房地產(chǎn)臉投資規(guī)模和振增速僅次于秋外商投資和悲國有經(jīng)濟(jì)投寄資，悠蘇州的房地槽產(chǎn)未來是否醋能持續(xù)高速絲發(fā)展下去？漸價(jià)格還有多擴(kuò)少上漲空間也？將是本次邀研究的一個皺重要課題！辰問題2：未太來居住在園濁區(qū)二區(qū)與居室住在老城區(qū)冤及園區(qū)一期與（湖西）相挪比有何本質(zhì)尊變化，湖東縣的造城運(yùn)動盛誕生的新城巧將如何影響位人們的生活改方式？傻老城區(qū)已經(jīng)距限制開發(fā)，別蘇州市政府文將園區(qū)發(fā)展罵作為重中之番重，園區(qū)在無促進(jìn)蘇州城姨市復(fù)興上更刻是一記重大豐推力。隨著前湖西房產(chǎn)開僚發(fā)的日益成綠市，可開發(fā)繼土地日益減厭少，湖東將牲成為下一片月熱土，我們理帶著戰(zhàn)略眼餅光看湖東，危湖東新區(qū)必問將領(lǐng)先城市潮發(fā)展，這場極浩大的造城遷運(yùn)動又將為燦居住方式帶浙來什么樣的格改變？訴問題3：盡金雞湖板塊犬在整個蘇州魯房地產(chǎn)市場逼究竟處于何阻種地位？址由于本項(xiàng)目眨所處的位置有是金雞湖東姿北，屬環(huán)湖師地區(qū)的住宅業(yè)項(xiàng)目。這個授特殊的地理肉位置將對本民項(xiàng)目起到重戒要的戰(zhàn)略作女用，因此我桐們從金雞湖惑對于園區(qū)及舒蘇州市的意步義及地位的佛研究來得出陶結(jié)論，從未希來城市規(guī)劃氣上找出區(qū)域癥成為高檔住透宅區(qū)的強(qiáng)大悲支撐。村第二部分：眾區(qū)域房地產(chǎn)綿市場分析澇問題4黃園區(qū)湖東板肺塊未來的供遣應(yīng)情況如何申？園區(qū)房價(jià)送會出現(xiàn)什么灘發(fā)展趨勢？致本項(xiàng)目未來斤將和湖東板中塊的發(fā)展前煤景緊密的聯(lián)內(nèi)系在一起。媽未來湖東將環(huán)大盤云集，匠目前初步統(tǒng)轟計(jì)將達(dá)到多伸少供應(yīng)量。像地價(jià)上漲逼場迫房價(jià)也逐刊步上揚(yáng)，園臥區(qū)房價(jià)趨勢那又會呈現(xiàn)什填么特點(diǎn)。累第三部分：倡競爭個案研鹿究書問題5：盆競爭還是互掉動？血對于本項(xiàng)目敲所在的區(qū)域樂，我們將尋幫找項(xiàng)目主要巖的競爭樓盤羊。我們將通吊過競爭個案凱、在售樓盤鎖的產(chǎn)品力研背究，為本項(xiàng)攝目的產(chǎn)品塑恐造和策劃提脾供依據(jù)。丘第四部分：喜消費(fèi)者需求義研究負(fù)問題6：（錘她/他）是守誰？消費(fèi)者綁在哪里？意針對園區(qū)的電購房者，我涌們進(jìn)行了問技卷訪談，了綢解區(qū)域消費(fèi)委者的需求，雅針對消費(fèi)者早對于本項(xiàng)目山產(chǎn)品的一些難要求進(jìn)行了估解，從而在態(tài)開發(fā)過程中膊充分考慮這墓些因素，以階求找到樓盤狂最佳的市場腳和客戶導(dǎo)入廣點(diǎn)，使項(xiàng)目伏開發(fā)獲得成嚷功。飄第一部分櫻宏觀市場如篇艷本部分將對扇目前蘇州市末房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)茄背景進(jìn)行研蜓究分析，通疫過蘇州未來予的經(jīng)濟(jì)以及益房地產(chǎn)市場饞的整體運(yùn)行友情況作判斷輸和預(yù)測，了膛解開發(fā)項(xiàng)目慢所處的環(huán)境款。鐵一、蘇州市異房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)揚(yáng)背景分析：扮1、蘇州市很概況丘1．1蘇州嬸市地理位置匯及行政區(qū)劃惰分■地理位置撥蘇州位于中努國經(jīng)濟(jì)最活逼躍的區(qū)域男——壽長江三角洲兇中心地帶，餐東臨上海，霞南連浙江省讓嘉興、湖州溪兩市，西傍路太湖與無錫口相接，北枕旁長江，是距侄上海最近的廈中心城市。領(lǐng)蘇州位于中稍國兩大經(jīng)濟(jì)壽帶－沿海經(jīng)偉濟(jì)帶和長江陣經(jīng)濟(jì)帶交接票處，是中國汁最富饒地區(qū)普之一。另■防行政區(qū)劃懸分邊蘇州市自娘1983冷年愈3杰月地市合并抹，柱2001飛年初吳縣撤咐市建區(qū)，現(xiàn)篩轄滄浪、平怖江、金閶、延虎丘、吳中揭、相城、蘇奧州工業(yè)園區(qū)肢、蘇州新區(qū)便等慶8魂個區(qū)和常熟萬、張家港、嫂太倉、昆山加、吳江澡5兔個縣級市，啞130威個鎮(zhèn)。籃1．2蘇州錘市面積、市恩區(qū)面積、人障口、市區(qū)人邁口；■面積魄蘇州全市總判面積848拴8.42平曾方公里，其樸中蘇州市區(qū)旗面積165呈0平方公里昂，建成區(qū)1遮08.6平鞭方公里，古斃城區(qū)14平皺方公里。蘇項(xiàng)州工業(yè)園區(qū)雅目前建成區(qū)鋒為金雞湖西漂岸8平方公益里?！鋈丝谛?00碰3年蘇州市籠戶籍總?cè)丝谠L590.9捏7萬人,比梁上年增加7錘.11萬人噸。其中市區(qū)略總?cè)丝?1帶6.87萬備人,比上年淋增加4.4午4萬人。她1．3蘇州懂市在全國和卷江蘇省的地察位擴(kuò)近年來罪蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)項(xiàng)展充滿了活碗力，綜合經(jīng)僅濟(jì)規(guī)模已經(jīng)算擠進(jìn)中國大菌中城市前列滴。送2002年缸工業(yè)總產(chǎn)值蓬已雹居全國大中技城市第二位糞，僅次于上桿海。挪在緒合同利用外炒資和實(shí)際利滅用外資饑方面兄均居全國各牧大中城市第搶二位蔥，您成為中國經(jīng)磨濟(jì)發(fā)展最迅及速的現(xiàn)代化揮新興工業(yè)城緩市。熟１.４割蘇州文化的房過去、現(xiàn)在靠與將來：鞋■角英國的人類爆學(xué)家泰勒定激義鼻：鋤文化曲為包括知識息、信仰、藝田術(shù)、道德、各法律、風(fēng)俗僻等的復(fù)合整規(guī)體。丙■繩城市午文化，炭則混帶有一個地稍方特定風(fēng)采奇?；蛩永m(xù)著一摸個城市發(fā)展旗的歷史文脈叼，不僅是一屠個城市文化撇的象征，更娘是一個城市雖的寶貴財(cái)富憲。渣■珍蘇州文化的束過去時推——“地上有天堂下里有蘇杭杰”貼蘇州物產(chǎn)豐診富，山川秀奮美，人杰地收靈。在25四00多年的夜歷史長河里夢，蘇州形成認(rèn)了自身獨(dú)特票文化，是由刑中國的中原扁文化和南方青文化的共同挺產(chǎn)物，創(chuàng)造責(zé)了蘇南文化糧，使院每個蘇州人低都勇為之束驕傲殘。渡■徒蘇州文化的砌現(xiàn)在時義——忙僅重視文殲化遺留，繼丙承與創(chuàng)新不帳多壤蘇州享曾經(jīng)擁有深荷厚的文化不蔬等于當(dāng)前也漂在重視文化杰建設(shè)，而宣管揚(yáng)文化的真?zhèn)髡齼r(jià)值也不翠同于時下為瓶迎合商機(jī)所噴制造的文化醫(yī)泡沫。膛蘇州很懂得技去保護(hù)文化頓古跡，以此杜來保護(hù)文化自。雖然文化粉古城的基礎(chǔ)跡就是有文化俗遺存，但城螞市的文化不員單是要保護(hù)庫這些遺存，邀而重要的是縫如何利用這捎些文化、挖磚掘其精神內(nèi)保涵，激勵后愉人。螞■狂蘇州文化的付將來時：興困起一場文化刮復(fù)興運(yùn)動稠人類正在進(jìn)底入“以文化蝶為軸心的時餓代”，文化掃的社會角色鹽已經(jīng)從“跟排跑”轉(zhuǎn)向“解領(lǐng)跑”。對雕于一個文化課積淀深厚的散城市來說，抖必須在挖掘犬文化底蘊(yùn)的畏基礎(chǔ)上，提王煉出更有吸頂引力的精神浙形態(tài)蠻，不光是繼副承，也是創(chuàng)鉗新，使曲文化的生命宗力旦更具雄穿透說力，從田歷史活到現(xiàn)傅在啊。結(jié)我們[盼望翁蘇州的未來沃將興起一場狡文化復(fù)興運(yùn)蘆動，不單單退在城市文化喇的勞硬件符建設(shè)上拼，也襯在于樸地方文化的敬軟件營建愛上，使古城授的文化將發(fā)側(cè)揮出真實(shí)作駕用，從而創(chuàng)別造新的更燦司爛的城市文帳化。同2、蘇州市潛宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)酷行狀況顆2．1蘇州根市2000良-2003建年全市GD削P及漲幅壟2003秧年，棗蘇州有全市國內(nèi)生樂產(chǎn)總值情2802櫻億元，苦比2002黑年的208漠0桶億元增長飽34.7脊%言，廢人均國內(nèi)生墊產(chǎn)總值倆4.77萬醬元灑，較200排2年增長3港3.61%聚，蝴保持較高的曠增長率。辜表1：蘇州躺2000-判2003年膛國內(nèi)生產(chǎn)總憤值（單位：取億元）征年份稠2000年總2001年宣2002年棟2003年塌國內(nèi)生產(chǎn)總警值有1541住1760舟2080吧2802叛比上年增長滲13.4%技14.召3%屈18.2%悼34.7%盾圖1：蘇州傘2000-洗2003年野國內(nèi)生產(chǎn)總冊值增長走勢申（單位：億千元）鉛蘇州GDP班從1995屬年到200侵3年一直處匪于直線上升奮趨勢，從1慎999年到確2003年怎平均漲幅在語20.15覽％左右。可此以看出：蘇賣州隨著長江古三角洲整體坊經(jīng)濟(jì)上升的行帶動而處于臂加速發(fā)展的久態(tài)勢，同時加，其自身城椒區(qū)和郊區(qū)的勾工業(yè)規(guī)劃漸慎顯成效，因票此其整體經(jīng)少濟(jì)狀況長期秘看好。尾2．2蘇州象市2000仿-2003探年全市固定舉資產(chǎn)投資及導(dǎo)漲幅，其中魚房地產(chǎn)開發(fā)讀所占比例及測漲幅析表2：蘇州俗2000-柔2003年甲固定資產(chǎn)投諷資漲幅及房丹地產(chǎn)開發(fā)所榨占比例（單笨位：億元）額年份豈2000年和2001年僵2002年扛2003年所固定資產(chǎn)投令資額叢516.3云4診564.3董3辜810杜1408.蘋93蜻比上年增長順8.7%萄9.3%昌43.4%鞠73.3%騾房地產(chǎn)投資構(gòu)額肌59.91婦66.77歡107.3壘4平177.9耽4握房地產(chǎn)所占忌比例吹11.6%霉11.83仁%諒13.25露%頃12.63辣%兆房地產(chǎn)投資店漲幅估/因11.45裂%羅60.76哀%抄65.8%奮蘇州房地產(chǎn)躍投資比例在君固定資產(chǎn)投秋資中所占比除例一直處于孤上升的發(fā)展仇態(tài)勢，19刺99～20丑03年平均思增長12.帶33％。同筒時，房地產(chǎn)盤投資額漲幅式亦在不斷增庭長中，雖然啟2003年厭增長幅度與守同年固定資奶產(chǎn)投資額增精長幅度相比猴有所減少，臟但從200榨0-200賄3年房地產(chǎn)洋投資額平均津漲幅46％效的長期發(fā)展俯態(tài)勢來看，走其依然大于渠固定資產(chǎn)投懇資42％的枕平均漲幅。境2．3蘇州京市2000艇-2003各年人均GD伙P及漲幅、杠人均可支配屢收入及漲幅恩表3：蘇州敗2000-灘2003年濁人均GDP喜及漲幅、人腐均可支配收悅?cè)爰皾q幅（攝單位：萬元藝）盈年份虜2000年裹2001年竭2002年擇2003年犬人均GDP戶2.67屠3芽3.57叨4.77銷漲幅跌/程12.36槽%績19%鄉(xiāng)33.61室%聽人均可支配舊收入裙9274元礦10515旋元賓10617葵元逝12361診元蘭漲幅閣/盡13.38外%宅9.7%銳16.42妹%辯蘇州人均G燦DP200違3年達(dá)到4驅(qū).77萬元幣，比200藏2年上漲3扯3.61％恥，為歷年來愚最高。從2培000～2許003年平傻均人均GD音P漲幅來看散，其21.持66％的平絡(luò)均漲幅意味煌著人均GD遭P5年翻一象番。飯從人均可支患配收入來看去，2003辟年達(dá)到12曲361元，育比2002撿年上漲16腔.42％，釋從2000絹-2003掛年長期發(fā)展叛態(tài)勢來看，累平均漲幅1亭3.17％遷，雖然20齡02年漲幅叢在10％以賊下，但20濫03年的上縱漲幅度高過尸15％，呈增現(xiàn)加速增長瞇態(tài)勢。碑2．4蘇州稍市2000茅-2003親年社會消費(fèi)夸品零售總額激及漲幅浮表4：蘇州寬2000-蠟2003年郵社會消費(fèi)品驕零售總額及般漲幅（單位借：萬元）擦年份士2000年騙2001年兼2002年劃2003年淡社會消費(fèi)品餐零售總額間348.1那7摘391.5脖4榆451.6奪526.1府漲幅桐/第12.46沿%節(jié)15.34博%瘋16.50希%刊蘇州社會消疊費(fèi)品零售總殃額2003價(jià)年達(dá)到52忽6.1萬元滔，從200貫0～200件3年中穩(wěn)定響上升，平均委每年漲幅為釣14.77群％，表現(xiàn)出奮蘇州社會消影費(fèi)品零售市嚷場的消費(fèi)能鉗力在逐年上甜升。爭2．5蘇州互市2000陵-2003顫年財(cái)政收入摧及財(cái)政儲蓄往總額吸表5：蘇州騰2000-恢2003年大財(cái)政收入及閑財(cái)政儲蓄總免額（單位：爬億元）胃年份批2000年鹽2001年岔2002年癥2003年窯財(cái)政收入濁158.2鍛7牙208.9悔0往291.8煎2燥409.9毯財(cái)政儲蓄總摩額璃803.7廉937罩1164頭1470叨從蘇州財(cái)政贈收入來看，俗自2001謹(jǐn)年起，平均碼每年增加1仰00億元左繪右的財(cái)政收字入，意味著卷蘇州財(cái)政收遵入的穩(wěn)步增司加，從側(cè)面殺反映蘇州整女體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行彎的良好態(tài)勢況。痛而在財(cái)政儲溪蓄方面，在書2000～授2002年倒3年中每年駛增長約10掩0億元，而燃在2003讀年，這一增及長有了較大雷的變化，比貸2002年敏增長了30歲0億元，增眼長量相當(dāng)于誕前3年增長駝的總和。錦3、蘇州市茅房地產(chǎn)政策思概況情■焦為了保護(hù)蘇愚州市區(qū)內(nèi)園敘林景觀和整保體規(guī)劃，市勻區(qū)內(nèi)禁止建志造高層建筑鋸（十層以上酸）始■污各區(qū)內(nèi)樓盤虜多層結(jié)構(gòu)封待頂、小高層瀉完成40%浙—各50%后，肥房地產(chǎn)開發(fā)即商才能得到槐預(yù)售證。而惰新區(qū)，、園災(zāi)區(qū)和吳中區(qū)婦內(nèi)的高層標(biāo)濁準(zhǔn)由各地政提府機(jī)構(gòu)制定浙。嗎■找園區(qū)內(nèi)將職義工原來按月你發(fā)放的購房風(fēng)補(bǔ)貼改為增息加單位繳存壞住房公積金澇的形式來落浴實(shí)，園區(qū)內(nèi)異職工住房補(bǔ)晝貼到位率大舟幅度提高，瓜（基本為月似工資的30孟%）同時園將區(qū)內(nèi)公積金傭只能在園區(qū)促使用，這樣敘大大推動了椒園區(qū)的房產(chǎn)濟(jì)市場發(fā)展。牧■得2002年箭蘇州城建投健入達(dá)80億午元左右，創(chuàng)剃歷史新高。學(xué)針對蘇州大盼規(guī)模的城市堆規(guī)劃，隨著附大量拆遷戶項(xiàng)的進(jìn)入，使蚊當(dāng)?shù)氐娜巳悍罉?gòu)成以及城粥市規(guī)劃從鄉(xiāng)攔鎮(zhèn)向都市居材住區(qū)轉(zhuǎn)換。醒■杰在進(jìn)行商品呈房買賣的同忠時，買方須太按購房款的箭2%交納契章稅，買賣雙閱方都須交納被0.泛5耳‰讓的印花稅和制房地產(chǎn)交易礦綜合服務(wù)等匠費(fèi)用400鐘元坦。慘■俯2003響年末寺蘇州政府開北始害醞釀“期房層限轉(zhuǎn)”政策悅至今，一直查沒有明確規(guī)阿定出臺冷。切二、蘇州市優(yōu)房地產(chǎn)市場鄉(xiāng)情況利蘇州市土地缸市場概況及著分析宏蘇州市政府魯實(shí)施疼第一次土地煤使用制度益改革是御在1994播年嶄，誘國有土地從把無償劃撥轉(zhuǎn)車為有償使用蘿，2001印年童蘇州挨市的土地使盆用制度進(jìn)行蠻第二次重大葬改革版，虛從協(xié)議出讓趨到招標(biāo)拍賣饑，相繼出臺估了《關(guān)于深亦化土地使用修制度改革促汁進(jìn)城市化進(jìn)柿程的意見》殃、《蘇州市翁土地儲備實(shí)煮施方法》、?！短K州市城乏鎮(zhèn)國有土地?cái)呈褂脵?quán)招標(biāo)勝拍賣暫行辦希法》等一系憑列配套文件貼，并迅速組稠建了“蘇州殼市土地儲備巴中心”，使痛土地儲備和馬招標(biāo)拍賣成略為我市土地佛管理中的新悔制度刺，目前刊對除工業(yè)項(xiàng)論目以外的經(jīng)旨營性用地一加律實(shí)行以拍潤賣、招標(biāo)和賣掛牌出讓方常式供地蹤。2003澆年全市拍賣壘、招標(biāo)和掛奸牌交易經(jīng)營揚(yáng)性用地59棋6宗（工業(yè)雹用地除外）嗓，共計(jì)16斯51萬平方餡米。天據(jù)測算，熊2003-嫁2004敏年拍得的房昌地產(chǎn)項(xiàng)目的淹地價(jià)成本和智建筑成本等駝在4500恰元／平方米曉左右。柄2004疼年以來園區(qū)瘡地價(jià)依然呈榜上漲勢頭，聲4月雅戈?duì)柲械绕髽I(yè)拍得衛(wèi)的6塊地弊塊治，最高樓面持地價(jià)達(dá)34遇38元／平雕方米，最低尺也有254指8元／平方掏米，平均樓場面地價(jià)29別79元／平鉆方米，同比小去年上漲了咽60％以上謝。由于土地靠價(jià)格的比價(jià)減效應(yīng)，晚2002-峽2003矮年拍得的土輸?shù)亟衩鲀赡昀松鲜械姆课輵B(tài)的均價(jià)將有云所上升。蜂蘇州市20嬸04年第二告次土地拍賣盾會上，18救宗地塊中兩查塊土地因無灶人問津而流尤拍。這種情輕況主要因?yàn)椴紘医鹑诰o凍縮政策正在碼產(chǎn)生影響，穩(wěn)項(xiàng)目開發(fā)貸踢款的自有資邊金最近剛剛津提高至３５糊％，使地產(chǎn)博商在舉牌競胞拍地塊時更踐謹(jǐn)慎。埋蘇州國蜜有里土地儲備中盾心有關(guān)負(fù)責(zé)乎人表示，蘇湯州市政府表匪示2004悅年將房價(jià)增臭長控制在1疼0％，市土承地儲備中心敵要通過提高攝土地供應(yīng)量太進(jìn)行房價(jià)調(diào)家控。同時，富最近銀行出戲臺的貸款限夸制規(guī)定，一舒定程度上控柿制了投資性漏買房，房產(chǎn)孝商買地建房既將面臨更大隔的風(fēng)險(xiǎn)，使夸得開發(fā)商購印地趨于理性齡。壓2、蘇州市踩商品房市場泄概況及分析彩種種跡象表朗明，蘇州目會前的房地產(chǎn)文市場已從2橫002年的貞供不應(yīng)求向粉供求平衡甚鉆至供過于求恩急速轉(zhuǎn)變。貍隨著國家宏士觀調(diào)控政策堆的施行，房南地產(chǎn)企業(yè)購悶買土地，開燦發(fā)房產(chǎn)將面歸臨著更高的裹風(fēng)險(xiǎn)。供應(yīng)量圖2-4：朵蘇州市自1齒998年以林來整個房地胖產(chǎn)市場呈穩(wěn)市步增長趨勢睜：采1.20幕03年，蘇豎州市房地產(chǎn)瓶市場依然保刺持強(qiáng)勁增長時勢頭。其開皇發(fā)投資完成糞177.9崗4億元，比微上年增長6慌5.77％依，施工面積窩達(dá)到257后6萬平方米玉，同比增長哪76.7％員，竣工面積辱達(dá)到779看.2萬平方永米，同比增側(cè)長39.8烈2％。糧2.20波01年至2床002年，走蘇州市的新都開工面積由尿496.7雖萬平方米猛語增到986刑.44萬平斧方米，20潑03年僅上設(shè)半年就達(dá)到奮527.0碧4萬平方米菜，其上漲趨障勢不斷。當(dāng)荷前新開工面喊積也就是未挪來的潛在供附應(yīng)，以此趨名勢判斷，未止來一兩年內(nèi)唇蘇州房地產(chǎn)柜市場的供應(yīng)羞量將趨于逐食漸放大的發(fā)劣展態(tài)勢。議3.200序4年一季度掙蘇州市施工薯面積240成4.47萬齊平方米，新尺開工面積5艱10.53膏萬平方米，褲分別較去年粱同期增長1武14.9％齒、117.位4％，竣工膀面積則達(dá)到勿121.0偉5萬平方米弊，同比增長驕230.6激％，商品房私預(yù)售面積為耽499.7飾8萬平方米蒸。如果以2像003年蘇巷州年銷售商悔品房面積計(jì)告，將要消化屢至少１年以哭上，供應(yīng)增杠長幅度超過扶需求增長幅紡度，蘇州未錯來房地產(chǎn)市基場的銷售去全化將面臨一藍(lán)定的的壓力歡。驗(yàn)(罵2轎)襲需求量圖5：寶1998年榨以來，蘇州驢市房地產(chǎn)業(yè)螞全市銷售面陣積每年以平寶均14.7誼%肥的速度增長雞，由199嚼8年的29炮7.26萬孤平方米增長辰到2003毯年的575分.44萬平器方米，達(dá)到瑞歷史最高水社平。其中2蹤003年住瓣宅銷售面積嫁498.9倒9萬平方米浪，同比20調(diào)02年船增長7%，乓需求穩(wěn)步增頃長，逐步攀獸升。股(勇3豎)遼成交價(jià)格圖6-7排1.19恨98年以來裁，蘇州市商虛品房平均銷憐售單價(jià)一直時保持穩(wěn)步增且長。憂2.到2負(fù)002年，桌商品房現(xiàn)房爺?shù)匿N售價(jià)格掉更是有一個斤跨越式的增準(zhǔn)長，增幅達(dá)鍬到34％，仰到2003披年依然保持續(xù)強(qiáng)勁增長勢盼頭，已達(dá)到熔2553.旗17元/平判方米的歷史悔新高。美3.到2噴003年，歡蘇州市中心率區(qū)域的預(yù)售國單價(jià)已經(jīng)超縣過3500稻元/平方米豪，同比增長丙9.7％。喇4、目前蘇恥州每年有近煉10億外資牢進(jìn)入，加上艱近年來舊城架改造力度的填加強(qiáng)，市場左需求持續(xù)上澤漲，最直接邁的表現(xiàn)是房申價(jià)的飛速上磁漲。蘇州商幸品房的銷售社價(jià)格一路走稅高，主要?dú)w博功于長三角雨經(jīng)濟(jì)的高速醋發(fā)展、蘇州群市民收入的雅增加以及江朋浙熱錢的涌廈入。一方面扔絕大多數(shù)市敬民認(rèn)為蘇州蹦目前的房價(jià)歲偏高，特別肉是2000春年后增長過翠快，其增長麻率明顯高于荒蘇州市民收專入水平的增述長率；另一隙方面，蘇州簡較為寬松的耐房貸政策，訓(xùn)特別是蘇州留工業(yè)園區(qū)內(nèi)減，其實(shí)際購煮買價(jià)格可以縫高于其心理閘價(jià)位。白問題1：蘇養(yǎng)州的房地產(chǎn)糟未來是否能述持續(xù)高速發(fā)憤展下去？價(jià)歲格還有多少估的上漲空間擁？末解答：市場臂規(guī)律表明：拜任何商品的吹市場價(jià)格是雪由供求情況偷決定的。因斃此蘇州房價(jià)桂的走勢也必齡然取決于蘇拖州房產(chǎn)市場驢的供求。按翠理說比較的話東西要有可親比性，同樣辱地段、同樣消性質(zhì)的房子杰比較才有意快義。但隨著落房產(chǎn)開發(fā)區(qū)碑域和性質(zhì)的糾變化，簡單亡地按新開樓商盤的平均價(jià)臉來分析判斷屈房價(jià)的漲跌液是沒有意義巡的。下從供給方面孕來分析，可禍歸納為以下洞幾點(diǎn)：治政府為了穩(wěn)漲定房價(jià)，也負(fù)為了其土地扛批租收益，纖加大土地供溝應(yīng)量是在情落理之中的；愉前幾年蘇州喘房價(jià)的飆生壽吸引了大量穩(wěn)的開發(fā)商來安蘇州淘金，虧大量新樓盤遞（例如湖東勒、相城等地鹿）同時面市孔也是在所難娘免；貼受房產(chǎn)市場段行情和銀行察貸款政策變式化影響，一女些房產(chǎn)投機(jī)美者紛紛拋售麥存貨；負(fù)大批定銷房父的上市；辟二手房拍賣隙的興起，消稀除了房產(chǎn)買拳賣過程中的濫信息不對稱汪和一些不法圍房產(chǎn)中介的鬧暴利，無形肺中提高了二販?zhǔn)址康某山粔緮?shù)量。這些汽因素意味著讀短期內(nèi)房產(chǎn)民供給將有大橋幅增加，房增價(jià)下降的壓液力是客觀存勵在的。培房產(chǎn)不是普箭通的商品。陷房產(chǎn)隨著時召間的流逝，歐可能會變舊宜，但由于土配地的稀缺性叢和周邊環(huán)境忍的改善，增侍值是必然的艦。何況房價(jià)裳的下降并不烈會馬上引來鄭顧客，甚至循還可能引發(fā)繪會進(jìn)一步跌貍價(jià)的心理期移望，使?jié)撛诓氐馁徺I者持恥幣待購，反豈而使得銷售司更困難。高貌檔房下降并多不會引來低咬收入顧客。朽更重要的是餓開發(fā)商可以略通過減慢售壟房和開發(fā)速宴度來待價(jià)而霜沽，損失的辱只是利息，說但贏取的可營能是更多的住土地增值收棵益。因?yàn)閺母L遠(yuǎn)來看，辦蘇州房價(jià)的聾上漲是在所世難免的：刃隨著經(jīng)濟(jì)的慈發(fā)展，人們尾收入的上升平，對住房消絞費(fèi)的需求會腥不斷提高；輔隨著中國經(jīng)敏濟(jì)的發(fā)展，悉城市化進(jìn)程喉在加快，大母量進(jìn)城的農(nóng)越民需要住房桑；摩隨著中國東信西部地區(qū)發(fā)和展差異的擴(kuò)棋大，戶口制赤約的逐步弱刑化，西部人崗口向東部沿旺海地區(qū)移民稱是不可避免膛的，蘇州及拿長江三角洲包作為中國最獻(xiàn)富裕、最適僵宜居住的地才區(qū)將吸引越姓來越多的外戴地人來生活只工作，當(dāng)然撥還要購房置梳業(yè)。痕由此可見，憐從長遠(yuǎn)來看嘉房價(jià)下跌的弓可能性幾乎作是微乎其微弦。畏從需求方面戀來分析：買當(dāng)房者可分為憲兩類。直一是購房自傭住的消費(fèi)者廢，一是為保圓值增值或投浴機(jī)獲利而購源房的投資者式。蠢對于消費(fèi)者剝，考慮的主教要因素有以呢下幾點(diǎn)：芹房產(chǎn)總價(jià)。奧其經(jīng)濟(jì)收入咸（購買力）械決定了其能趕承受的房產(chǎn)旬總價(jià)，10驢0平米還是春140平米凍從居住功能驚方面而言也聲許只差一個織房間，但房杯價(jià)卻相差4屋0％。因此柔100平米搭左右或更小穿的房子依然培緊缺，但1訊40平米以歉上的房子可暫能銷售速度腔明顯緩慢。普地段的成熟教度。對于購該房自住者而辭言，住房所蒜在地段的人鼓氣、商業(yè)設(shè)情施、交通便靠利、學(xué)校、巧醫(yī)院條件越膽好，越吸引徐購買者。教值得一提的俊是，在中國窗，政府的作委用是至關(guān)重極要的。一個熟地方住房價(jià)預(yù)格的明顯下椒降不僅影響京其經(jīng)濟(jì)的健婆康發(fā)展，而暮且會引發(fā)擁襪有房產(chǎn)的絕盛大多數(shù)民眾摧的不滿情緒晴，因此政府彩一定會支持仍房地產(chǎn)的健始康發(fā)展，消行除部分地區(qū)桌、部分樓盤次的房產(chǎn)泡沫運(yùn)并不會影響臂整個房產(chǎn)價(jià)輩格的穩(wěn)步上延升，更何況聰政府近幾年箱大量基礎(chǔ)設(shè)擇施的建設(shè)不慎僅支持了房娘地產(chǎn)的發(fā)展接，還指望房畢地產(chǎn)價(jià)格的央提高拉動土校地出讓金的欺提高以償還軍前期基礎(chǔ)設(shè)象施投資的債喉務(wù)。因此政且府是決不愿覽看到房產(chǎn)價(jià)曉格的下跌的毅。倡蘇州房地產(chǎn)械經(jīng)過近年來脆的強(qiáng)勁上漲盒，需要消化纏、需要盤整觸，是泡沫必詢?nèi)粫茰?，認(rèn)但從長遠(yuǎn)來狐看，房地產(chǎn)循的健康發(fā)展咳和房價(jià)的穩(wěn)劣步上升是必極然趨勢。陸3、蘇州市才二手房市場廈概況及分析圖8：輩自1999叉年蘇州市房偵地產(chǎn)二級市諒場的開放和酒房改房上市鐵辦法的實(shí)施排以來，蘇州故市二手房的趣年成交面積姜每年以30鋼0蕉—雁500％的笨速度大幅度壤提升。由1酒999年的動5.23萬這平米發(fā)展到滴2003年把的304.衫49萬平米簽，2003概全年成交額底41.27工億元，其增婚長勢頭不斷煙。方4、蘇州城汽市規(guī)劃與城蜜市發(fā)展進(jìn)程錘問題2：未體來居住在園悉區(qū)二區(qū)與居頃住在老城區(qū)御、園區(qū)一期討（湖西）有慨何本質(zhì)變化敵，湖東的造桐城運(yùn)動誕生容的新城將如陶何影響人們?nèi)赖纳罘绞轿?？巡解答球：端從蘇州城市訪的發(fā)展進(jìn)程數(shù)，我們看到超城市居住文熔化的升級與司更新將是：漫蘇州古城區(qū)趴→令蘇州工業(yè)園屬區(qū)一區(qū)（湖天西直）禮→仇園區(qū)（二區(qū)倍、湖東）退→窩園區(qū)（三區(qū)令）劍蘇州古城區(qū)籌：西已形成古色莖古香，江南雕風(fēng)情的宜居鞏氛圍待蘇州古城區(qū)室以古城為中化心發(fā)展起來掃，竹古城區(qū)有2理500年的隙歷史，城區(qū)鉆內(nèi)園林古跡口遍布，監(jiān)以江南風(fēng)情執(zhí)為建筑特色賊，減作為世界文室化遺產(chǎn)的一彩部分。屈蘇州市政府猜大力保護(hù)古黨建筑設(shè)施，瞇同時在新的金建設(shè)項(xiàng)目中司均有所限制莊?？峁懦菂^(qū)以漆文化旅游、猜商業(yè)貿(mào)易為匯主體功能的品發(fā)展格局奮，豬圍繞其產(chǎn)業(yè)詞定位，在整啊體規(guī)劃中，陵新建筑與原辱有建筑物形究成統(tǒng)一的建鼓筑風(fēng)格，商潛品房外立面饞基本為粉墻手黛瓦這種較茂為單一古典覽的建筑風(fēng)格倆。假古城區(qū)雖然定商業(yè)繁榮，晃配套設(shè)施齊班全，但由于表保護(hù)歷史建陣筑及開發(fā)限懲制，決定了吳老城區(qū)不可昏能有大規(guī)模魯?shù)某鞘懈脑煸?，未來住宅隨供應(yīng)也不會雙很多，且絕古城區(qū)樓盤殖多為多層住策宅小區(qū)，其啊建筑樓層多躁在3.5～拐6層的范圍吵之內(nèi)，其中財(cái)，底層大多贈作為車庫，只頂層為閣樓逃。誓未來居民也憂以蘇州原籍天居民為主，氣因?yàn)楣懦菂^(qū)串暫不具備居濟(jì)住品質(zhì)整體驕抬高一個水牌準(zhǔn)的可能己目前老城區(qū)牢的商業(yè)及生抗活配套設(shè)施黎檔次均不高價(jià)，僅以商業(yè)眠為例，目前捷主要以沿街頌底商為主，索其中旅游紀(jì)瓜念品與小商喪品占了很大慈份額，因此寬老城區(qū)暫不前具備居住品艘質(zhì)整體抬高央一個水準(zhǔn)的是可能。老城肝區(qū)的蘇州人端口住宅的升屢級換代只能葬選擇西部的囑蘇州新區(qū)與贏東部的蘇州董工業(yè)園區(qū)。屠從城市的發(fā)財(cái)展軌跡來看祥，城中心人殿口向外圍地漫區(qū)轉(zhuǎn)移也是報(bào)蘇州城市發(fā)謙展的必然趨陳勢。蘇州新區(qū)：按起步較早，屋但發(fā)展上卻戶落后于后來洲居上的園區(qū)駁新區(qū)位于古病城區(qū)的西邊驚，于199艘0年開始開尸發(fā)建設(shè)，雖胸然開發(fā)起步復(fù)較早，但發(fā)龍展速度卻始自終落后于園示區(qū)。其發(fā)展快得益于大量鑼國內(nèi)外制造石加工類企業(yè)件的入駐，一喜方面帶動了邊區(qū)域附屬產(chǎn)虛業(yè)的發(fā)展，逗另一方面也趴為本區(qū)域帶胳來了相當(dāng)數(shù)副量有較高購康買能力的客敗源。勇房產(chǎn)開發(fā)檔晶次不高，大仔盤少，布局扔散亂，不夠扭集中駱新區(qū)的產(chǎn)業(yè)冒定位以傳統(tǒng)弦的制造業(yè)為腳主，其產(chǎn)業(yè)梳人群為該產(chǎn)桃業(yè)的從業(yè)人仆員，因此，障其住宅主要疤分布在工業(yè)扮廠區(qū)的周邊認(rèn)，物業(yè)外立煎面現(xiàn)代感較齡強(qiáng)，產(chǎn)品種做類兼顧到不鉛同社會等級皆人群的需要牌而有所變化磨。由于其檔脊次不是非常紗高，整個物并業(yè)分布較為塑零散，缺乏余統(tǒng)一集中的到開發(fā)；目前讓高新區(qū)內(nèi)常番住人口23膚0,000雁，旱居民住宅小熊區(qū)有20余救個。早蘇州工業(yè)園輝區(qū)（湖西、貪一區(qū)）：皆園區(qū)規(guī)劃、便建造融合新判加坡國際化酸理念與蘇州蠻文化底蘊(yùn)于房一體爐工業(yè)園區(qū)行漆政轄區(qū)旅面積260解平方公里伙，擾其中墓中新合作區(qū)真規(guī)劃面積殿70賺平方公里每（含6平方杯公里金雞湖咸）蜻，規(guī)劃居住沸人口呈60漏萬炒，位于古城坊區(qū)的東邊，抱美麗的金雞墾湖畔糠，地理位置絡(luò)上更秒鄰哀近遺上海枝，是蘇州和輝新加坡共同鍛合作開發(fā)的徑高新技術(shù)園場區(qū)，其融新蛛加坡國際化婆理念和蘇州茅文化底蘊(yùn)于居一體。工業(yè)思園區(qū)以新加信坡式規(guī)劃為源藍(lán)圖共分為抗3個區(qū)域開非發(fā)，金雞湖透以西（簡稱裕湖西）為第循一區(qū)，面積援為11.6坡平方公里，野金雞湖以東墊（簡稱湖東監(jiān)）為二三區(qū)鍋，共52.答65平方公踩里。完其特色為整良體規(guī)劃較為道合理，在綠撫化，道路方滑面較城區(qū)完宅善，其建筑粉特色以現(xiàn)代位為主。其嶄之新的居住環(huán)愈境與現(xiàn)代化熱的配套，翻棗開了蘇州城檢市進(jìn)程的新洲一頁桃。潑一區(qū)（湖西愚）居住環(huán)境俘和城市功能去都較古城更何完善，居住鎮(zhèn)人口以高新集科技產(chǎn)業(yè)人朽員為主。送園區(qū)一期的廈開發(fā)已成熟僻，配套設(shè)施校逐步完善，徒目前房地產(chǎn)緞增值效應(yīng)十息分明顯，園席區(qū)板塊已經(jīng)執(zhí)成為蘇州乃腐至周邊地區(qū)礦房地產(chǎn)發(fā)展啞的風(fēng)向標(biāo)和戲當(dāng)之無愧的穿領(lǐng)頭羊。沈工業(yè)園區(qū)的滅產(chǎn)業(yè)定位以銀高新科技類居產(chǎn)業(yè)為主，曲其對應(yīng)的產(chǎn)答業(yè)人群主要害是該產(chǎn)業(yè)從府業(yè)人員，其虜中以中高級帖白領(lǐng)和專業(yè)允人士為主。霧但從規(guī)劃用念地上看出，腐一區(qū)工業(yè)、態(tài)居住、CB只D商業(yè)區(qū)三栽分天下蚊湖西（一區(qū)追）是園區(qū)房取地產(chǎn)最早開圍發(fā)的區(qū)域，樣湖西，其工藏業(yè)、居住、班CBD商業(yè)勺區(qū)三分天下邁，雖有工業(yè)申企業(yè)帶動人神氣，然而就半居住品質(zhì)而畢言，與多種年性質(zhì)的物業(yè)掃混雜并非最崇理想的居住譽(yù)環(huán)境。障蘇州工業(yè)園桌區(qū)（湖東、屠二區(qū)）：斗湖西之后，放城市崛起的鉤下一個新板扛塊。湖東地役區(qū)是園區(qū)未丑來規(guī)劃的政竄治、經(jīng)濟(jì)、劇文化中心。藍(lán)二區(qū)，該區(qū)浩域位于湖東玉到橫涇為止陽，目前正處虹于建設(shè)階段板。該區(qū)域以逗居住為主，嘩工業(yè)為輔，巧配以商業(yè)中囑心和零星商羨業(yè)點(diǎn)，另一芒特色為金雞玻湖東的旅游莫生活氛圍。鑄該區(qū)域道路瘋和商業(yè)中心青正在起建，銷園區(qū)政府性伸設(shè)施亦同期需同步建設(shè)，版屆時政府機(jī)宰構(gòu)將遷入該崗二區(qū)。今后掩該區(qū)主要以謊居住為主，砍是園區(qū)居住勒中心地帶，快連通一、三氣區(qū)的工業(yè)設(shè)敗施。酒打造新城市切生活傾湖東二區(qū)的怠發(fā)展相對湖霞西來說，具賢更廣闊的空輛間性和時間勇性，無論從靈發(fā)展規(guī)劃還印是現(xiàn)已成型載的建設(shè)，都呢已證明其發(fā)堆展前景。其掠居住用地面針積之大，完拍全可塑造純昌居住板塊，饑打造出比湖松西更優(yōu)越更滋純粹的新城嚴(yán)市生活，而割且也將擁有業(yè)更完善的國耗際性行政設(shè)曾施、生活娛音樂設(shè)施、教跳育配套、一偷流的居住環(huán)主境，可體現(xiàn)符出今后五至選十年的未來匙居住水準(zhǔn)。賠蘇州工業(yè)園曬區(qū)（三區(qū)）劫三區(qū)，該區(qū)鑼域在二區(qū)以徹東，目前還補(bǔ)未開發(fā)，今蔑后以工業(yè)設(shè)晨施為主，部兄分為居住區(qū)衫域，居住區(qū)黨域與二區(qū)聯(lián)環(huán)成一片，三架區(qū)工業(yè)土地含的比重有上臥升。表5：俊古城區(qū)煩新區(qū)南園區(qū)一期笑園區(qū)二期碗園區(qū)三期價(jià)規(guī)劃思路發(fā)踐展特點(diǎn)孤展現(xiàn)古城風(fēng)金貌，是旅游孕、政治、商庭業(yè)、金融中劉心件現(xiàn)代工業(yè)、動旅游為特征療工業(yè)、居住硬、CBD商膽業(yè)區(qū)三分天沈下艦以居住為主窄，艇工業(yè)為輔，投配以商業(yè)中鬼心和零星商質(zhì)業(yè)點(diǎn)峽以工業(yè)設(shè)施衛(wèi)為主，部分梳為居住區(qū)域艱面積（公頃蟲）握14.2促258禽11.6微16.1熟36.55琴人口齡76.9萬夫25.8萬匙10萬（規(guī)慮劃）畏20萬（規(guī)嘗劃）河30萬（規(guī)逝劃）峰勞工（約占狀人口60%誠）孝46.14惹萬柱15.48輛萬開6萬臟12萬獎18萬征自然風(fēng)貌辭以古城為主掩以山景為主糞以金雞湖西瞧、綠化為主奉以金雞湖東瑞岸休閑、綠磁化為主情居住環(huán)境特已征廟古色古香，先園林精粹吳洲文化壘，配以成熟債生活配套，漸但檔次不高誠現(xiàn)代為主賤新加坡風(fēng)格安新加坡風(fēng)格換新加坡風(fēng)格辟商業(yè)配套五豐富返較豐富，以連獅山路、何們山路兩條商轟業(yè)街為中心園，各小區(qū)沿學(xué)街商鋪為輔羞。燕少，以鄰里拴中心為主繡較少，以F許城為中心，稠以鄰里中心號為節(jié)點(diǎn)。今電后在湖東南獅的聯(lián)豐廣場努也會成為一碌個副商業(yè)中寄心。攝較少休交通配套裝道路擁擠，樹但交通便利悠道路規(guī)劃較蜓好，較為便賓利釋道路規(guī)劃很息好，交通目甘前不便利斗道路規(guī)劃很道好，公共交醒通目前很不判便利殲道路規(guī)劃很虜好但目前未特建剪居住人口特返質(zhì)善以原地居民哈為主捏以原地居民乏和工業(yè)區(qū)內(nèi)乘人員為主情以原地居民覆和工業(yè)區(qū)內(nèi)葬人員為主丙以原地居民支和工業(yè)區(qū)內(nèi)吼人員為主證以原地居民測和工業(yè)區(qū)內(nèi)玩人員為主貿(mào)居住性評價(jià)船★★★☆☆滲★★☆☆☆班★★★★☆傍★★★★★宿★★★★☆迫圖9：園區(qū)霸二、三區(qū)景寇觀規(guī)劃示意帳圖剪圖10：園富區(qū)總體規(guī)劃快問題3：金到雞湖于蘇州旨市究竟處在放什么地位？撒解答：金雞卵湖對于蘇州染的意義：它聞不僅是蘇州刃工業(yè)園區(qū)的客原點(diǎn)，也將誠是蘇州城市廟發(fā)展戰(zhàn)略中存的重點(diǎn)。傻圖11：金內(nèi)雞湖景觀規(guī)虹劃字金雞湖位于炕工業(yè)園區(qū)的押中心地帶，井環(huán)湖區(qū)域7徑0充平方公里正，1994歇年中國政府決與新加坡政遭府簽訂了一隸個合資協(xié)議雕，正式啟動翼對這片2.膠3如平方公里跳濱水社區(qū)的第開發(fā)，旨在鉛建造一個符旺合國際標(biāo)準(zhǔn)聰、具備環(huán)保陳功能的混合右型濱水新社址區(qū)。根據(jù)未阻來規(guī)劃我們巧發(fā)現(xiàn)，金雞趨湖及環(huán)湖區(qū)燃域不僅是蘇兆州工業(yè)園區(qū)粱的原點(diǎn)，而蛋且也將是蘇惑州城市發(fā)展葵戰(zhàn)略中的重盞點(diǎn)。愉金雞湖田將成為中國唇最大的具有搶國際水準(zhǔn)的米現(xiàn)代城市湖敗泊公園閃金雞湖及環(huán)區(qū)湖地區(qū)將成熱為中國最大雷的具有國際固水準(zhǔn)的現(xiàn)代栗城市湖泊公塑園淺。金雞況湖世的存勇在算并沒有兆影響交通以世及規(guī)劃，連正因?yàn)樗瞧嫖磥淼耐侵泻?，?guī)羨劃師才有塊了惡用武之地，論打造模范城蘇的雛形。牛景觀設(shè)計(jì)內(nèi)戀涵二元性概刃念：一方面奪，體現(xiàn)了蘇琴州古城的歷演史文化內(nèi)涵鍵；另一方面稍，幫助其實(shí)擦現(xiàn)建設(shè)一個介現(xiàn)代化國際朋都市的目標(biāo)蛙。謙金雞湖區(qū)的交總體規(guī)劃，那包括濱湖區(qū)狗的多用途開朽發(fā)區(qū)以及開稍放空間的規(guī)劍劃聘請了香得港泛亞易道墓公司。香港頓泛亞易道公皆司所提供的棉規(guī)劃方案將揚(yáng)金雞湖沿岸吹地區(qū)分成了砍8個鮮明的故片區(qū)，由一廣條連續(xù)性的嚼開放空間系漿統(tǒng)將其串連滋起來，2個盜片區(qū)套——謀城市廣場與注湖濱大道的封建設(shè)已經(jīng)順懂利完成。搭金雞湖景觀滑設(shè)計(jì)的核心鋼在于其內(nèi)涵摩的二元性概紗念：一方面比，表現(xiàn)蘇州蠟古城的歷史疊文化內(nèi)涵；切另一方面，附幫助其實(shí)現(xiàn)尾建設(shè)一個現(xiàn)研代化國際都佳市的目標(biāo)。竄金雞湖是蘇花州市的朽“識城中湖言”合、嘗“犯城市肺掏”廊，園區(qū)將打荷造遮長三角規(guī)模廚最大、現(xiàn)代寧化程度較高飼的“城市休粗閑勝地”厭。俘園區(qū)將打造啄成長三角規(guī)漠模最大、現(xiàn)斬代化程度較性高的“城市淡休閑勝地竭”志。怒敘金雞湖是小勺家碧玉的蘇球州人大氣的病一面。西湖默的美在于不霉變，金雞湖趙的美在于它集的突變：于毯柔美中平添帖了啦“闖大江東去油”牲的氣概，因療此它零成了古老蘇將州的一個旅升游新亮點(diǎn)，脹越來越多的銹人治爭孔相釣來感受趁金雞女湖，其中既作有本地市民角，也有來自酸上海、杭州皆、無錫等周鋪邊城市的游暑客，湖東岸乘雙休日、節(jié)敢假日的游客灰接待量屢創(chuàng)闊新高。金雞凱湖不是哪個培特權(quán)階層的司“后花園”黨，而是所有伶人的公共湖唉，是蘇州元市房的堪“翅城中湖瓜”緒、辨“傍城市肺傅”搶；環(huán)金雞湖室22公里區(qū)神域幾乎是園辨區(qū)地價(jià)最高萄的區(qū)域，不茅惜投巨資將側(cè)其全部建成販為公共開放滲地帶足見中哲新雙方“還走湖于民”的分發(fā)展理念。兄創(chuàng)高科技的牌商業(yè)與居住顧的混合型濱結(jié)水社區(qū)，以盟滿足國際化遇大企業(yè)的辦犧公與生活標(biāo)易準(zhǔn)，最終將刻容納超過6釋0萬的居民東。嫌蘇州工業(yè)園棍區(qū)管理委員所會負(fù)責(zé)金雞疤湖70蘭平方公里窮環(huán)湖區(qū)域這茶一園區(qū)中重株點(diǎn)開放空間攤的開發(fā)工程娃。目的在于國創(chuàng)一個高科失技的商業(yè)與彼居住的混合判型濱水社區(qū)坦，以滿足國胃際化大企業(yè)遞的辦公與生瓣活標(biāo)準(zhǔn)。這駛片地區(qū)最終福將容納超過捐60萬的居夠民。(遠(yuǎn)期松)禁環(huán)金雞湖地爪區(qū)建成定“旦鬧市瓶”弄，成為全市繭市民消費(fèi)社僵交、休閑娛辭樂的重要場禮所授園區(qū)將高起衡點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)隸把環(huán)金雞湖瘦地區(qū)建成全匹市市民消費(fèi)貧社交、休閑線娛樂的重要劫場所。推進(jìn)杯環(huán)湖商業(yè)、碌文化設(shè)施建來設(shè)把發(fā)展大曾商業(yè)、推進(jìn)挺大旅游作為客今后發(fā)展的戰(zhàn)重要的新增井長點(diǎn)和新亮殘點(diǎn)。加快國艇際博覽中心除、科技文化晨藝術(shù)中心等識50余項(xiàng)實(shí)選事工程建設(shè)希進(jìn)度，大力錄發(fā)展商業(yè)、找飲食業(yè)、零窯售業(yè)、賓館黑業(yè)和旅游業(yè)僅，并建成更廊多安全、舒梳適、文明的攻生活小區(qū)，股集聚人氣商錄氣，擴(kuò)大消票費(fèi)群體，努襯力將環(huán)金雞武湖區(qū)域建設(shè)匹成為煙“蠻鬧市合”舞。蘿第二部分府蘇州新加坡囑工業(yè)園區(qū)房番地產(chǎn)市場磁一、園區(qū)房嶼地產(chǎn)發(fā)展及沸走勢坊97年開始珠，園區(qū)開發(fā)孩量一路迅猛嶼增長，20涌04年預(yù)計(jì)織開發(fā)量20榮0萬平方米兼。怕1994懼年啟動的蘇專州工業(yè)園區(qū)博，遵循遠(yuǎn)“家先工業(yè)、再椒住宅、后商償業(yè)真”放的開發(fā)規(guī)律贏，將建成一煎個工業(yè)園區(qū)退和住宅相結(jié)睛合的高檔區(qū)憶域。園區(qū)房臣地產(chǎn)開發(fā)于偉19混97冒年啟動，銹園區(qū)房地產(chǎn)沉開發(fā)露在8庫年斜中話，積一躍成為蘇胞州市區(qū)房地鳴產(chǎn)市場的主轉(zhuǎn)渠道，中新吸合作區(qū)內(nèi)開辱發(fā)量迅猛增我長。200盟3年開發(fā)量強(qiáng)153萬平川方米，20并04年預(yù)計(jì)上開發(fā)200笑萬平方米。丹圖12：1礦998-2困004年園乖區(qū)開發(fā)量變頑化走勢（單鵝位：萬平方壓米）趴目前竣工戶儀數(shù)占批準(zhǔn)預(yù)漸售商品房套蓬數(shù)的54.涌29%，目朱前實(shí)際入住獵及裝修完畢蒼套數(shù)占竣工忍戶數(shù)的86資.64%敞至今顯中新合作區(qū)梨已批準(zhǔn)預(yù)售掩商品房面積慶350萬平局方米，共計(jì)港25926滑套，樓盤總凍體銷售形勢倍看好。據(jù)統(tǒng)因計(jì)，目前中納新合作區(qū)內(nèi)毫已竣工交付振使用住宅1氣4075戶藍(lán)，實(shí)際居住賺為1132呀5戶，入住但率為80．誰46％；已呈裝修未入住桿的為869大戶，占總戶廚數(shù)的6.1疊7％，其余依未裝修戶為嫌1881戶嚼，占總戶數(shù)乒的13.3核6％。分析煉表明，20襲02年底以燭前交付使用炕的住宅項(xiàng)目嫂，入住率已熱超過85％脆，2003素年后交付的軍房屋因交房役時間短等因衡素入住率相訴對低達(dá)，機(jī)園區(qū)住宅總照體入住情況欄尚屬正常。剖2004年慧，預(yù)計(jì)蘇州小市區(qū)商住房綱實(shí)際上市預(yù)憶售或銷售量殿可達(dá)500掃萬平方米左禾右，其中園眉區(qū)為180務(wù)萬平方米左并右。據(jù)初步婆統(tǒng)計(jì)，20堂04預(yù)計(jì)園丙區(qū)商住房實(shí)徐際上市預(yù)售匹或銷售量1恥.3333灘萬套。畫圖13：批懇準(zhǔn)預(yù)售、竣床工交付、入恒住套數(shù)比較揭表嫁二、園區(qū)供眉應(yīng)情況頂1、板塊劃紗分格局?jǐn)z蘇州工業(yè)園倦?yún)^(qū)根據(jù)其市蘆場特征劃分仗為兩個板塊述,即：湖東掛和湖西。下剃面對各個板石塊的現(xiàn)狀和劫特點(diǎn)以及未防來的發(fā)展趨賊勢進(jìn)行介紹向和分析：宏（1）湖西偉板塊板塊現(xiàn)狀：辦競爭激烈，隨促使樓盤品留質(zhì)不斷向上膚突破漫湖西板塊位沸于園區(qū)西部牲，金雞湖與框老城區(qū)中間毛，系園區(qū)內(nèi)解的黃金板塊足，開發(fā)啟動秩早，各開發(fā)裂商均在此投拘入了極大的惹人力物力和投財(cái)力，周邊笛的生活配套皆較為齊全，殊截止至今，尸湖西板塊已攔開發(fā)樓盤近溪30個，由挨于土地所剩框不多，所以所后續(xù)產(chǎn)品不維會太多。符該地區(qū)主力蝦面積范圍：否110-1材50平方米蝕，總價(jià)：旗60-80騾萬左右。長湖西村代表樓盤：補(bǔ)湖左岸聞、落都市花園天委域倆。吩湖西有園區(qū)纏的度“忌高起點(diǎn)規(guī)劃示”灘，又依托老粱城區(qū)發(fā)展起介來，駛樓盤湊眾多，銹已進(jìn)入一個蛇“比規(guī)劃、期比實(shí)力、比代品牌、比特謹(jǐn)色”的競爭惕階段。但也瑞因現(xiàn)已開發(fā)寫較多樓盤，蜘使得該地區(qū)較土地儲備量權(quán)較為污稀缺，下一摩輪發(fā)展紛將以湖東為剖開發(fā)重點(diǎn)憲。訪表6:目倍前湖西在售職個案情況列苦表拴名稱脆地址夫均價(jià)筍主力面積拴主力總價(jià)延去化率嚷湖左岸三期筑蘇惠路/星裳漢街休5500-梯5800褲三房140傲77-81塵20%略加城國際旱星漢街58登號傻4800-尼5800氏三房128談68-74殃5勾0%眉名城印象二幣期驚星海街/蘇胖茜路球5800蘋3+1房1擔(dān)48.88獻(xiàn)69-86該20惑%怨加城新天地鼓星港街/蘇譯春西路喚5顫0鍋00旗三房本1蔥06-12澤0嬌53-60芳70碌%兔都市花園天順域請星漢街18校8號繡7500（脊裝1800響）史三房160博-170份120-1狗28凝60%未高爾夫花園沿機(jī)場路/星竭港街擔(dān)5000嘩三房128哭-168灣64-84佳70%瞧（2）湖東浪板塊板塊現(xiàn)狀：腐湖東板塊相胡對湖西而言忠開發(fā)較晚，譽(yù)各地塊基本優(yōu)處于處女地災(zāi)狀態(tài)，周邊喊配套基本沒覺有。但堤隨著金雞湖熄大橋的通車徹，湖東的交黨通將變得越琴來越便利，盡古城區(qū)與湖境東傳統(tǒng)意義際上的空間和辟心理距離正跑被無限縮短歉。吸引人氣尺的不僅是便敞利的交通、或優(yōu)美的環(huán)境蝦，還有便捷岡的商貿(mào)服務(wù)勝，包括國際拼博覽中心、歲F城、湖東努鄰里中心等叫在內(nèi)各類項(xiàng)津目的開工建愧設(shè)，將使湖襲東商圈聚起視更多的商氣支、人氣，環(huán)乖金雞湖地區(qū)缺的蘇州城市客副中心和湖蠢東新商圈的簽地位將更加邪凸現(xiàn)。金雞竭湖東，曾經(jīng)希是偏僻的遠(yuǎn)慢郊，如今卻愧成炙手可熱腔的都市黃金妖地段。熱而有關(guān)數(shù)據(jù)畏顯示，湖喂東到扭2006年著底累計(jì)商品木房竣工量將趁達(dá)260多謎萬平方米，勁超過湖西2肺004年年盞底累計(jì)商品遲房竣工量泄將達(dá)專240多萬通平方米的水唉平。換而言泛之，湖東住塘宅開發(fā)4年脈（2003語-2006堤）溜的水平將超紹過湖西10街年你（1995負(fù)—梯2004）堅(jiān)的水平，在他二三年后園嘆區(qū)湖東就是觀一個成熟的路社區(qū)。而且啞，根據(jù)規(guī)劃曉，湖東房產(chǎn)呼的總量將是殖湖西的五倍喊以上。這也舉是浙江南都劍、南京棲霞鼠、天津順馳濟(jì)、上海中華回企業(yè)等諸多選國內(nèi)著名房晝地產(chǎn)企業(yè)“看逐鹿”湖東選的原因。栗先期在此落蝦戶的樓盤有鴨東湖-春之垃韻，東湖大蝴郡以及南都刃-玲瓏灣，毛目前又有順炭馳的湖畔天懇城。隨著湖顯西房地產(chǎn)投板資競爭的不敬斷加劇，湖牌東處女地的綱優(yōu)勢逐漸顯旬現(xiàn)，極強(qiáng)的尋可塑性，巨析大發(fā)展空間召以及較為平設(shè)和的競爭環(huán)帳境使得越來燒越多的開發(fā)欣商將目光投臂向了湖東。命該地區(qū)主力辱面積范圍：對120-1誼40勞平方米，總頸價(jià)：隨70絲萬左右。稀湖西厲代表樓盤：仙東湖春之韻愿、正南都玲瓏灣兆。輝表7:目走前在售個案塔情況列表隸板塊際名稱謙地址塌均價(jià)化主力面積呀主力總價(jià)盆去化率岔湖昨東曬東湖大郡臺二期摧方盛街名方洲路擁4600及三房呼140乎64浮70%緞湖畔天城聲鐘園路議津梁路浙5000參三房菊135-1殿45痛68-73鮮20%調(diào)東湖春之韻寸二期咸鐘園路皆5300榮三房倆128-1您38鎖68-73迅50%神南都玲瓏灣臭現(xiàn)代大道、館玲瓏街兩4800過三房俗140-1羽65哪67-79飯80%吩金水灣鑄別墅蜘金雞湖路8剪8號報(bào)900月0撞含車庫留雙拼你221-2造63鄙199-2搜36漫含車庫價(jià)90%返三、園區(qū)銷勇售情況醬近年來，蘇蹄州工業(yè)園區(qū)步房地產(chǎn)供銷帖兩旺。但由鐵于價(jià)格突破燕5000元仁/平方米后兼，受到市政聯(lián)規(guī)劃配套的偵相對滯后性第影響，逐漸岔進(jìn)入了瓶頸塑階段，樓盤可銷售遇阻，拳漲幅趨緩。鵲近年來蘇州皂工業(yè)園區(qū)房套地產(chǎn)供銷兩繭旺，相對于遼蘇州全市的圍樓市成交情罩況來看，園季區(qū)的物業(yè)非交常良好。這誓一方面說明攏園區(qū)世界一顆流的規(guī)劃，秒理想的居住磨環(huán)境在消費(fèi)格群中已獲得般認(rèn)可，另一兄個重要的原斃因，應(yīng)歸功泥于蘇州工業(yè)功園區(qū)特殊的拾社會保障體元系，作為全桶國唯一的區(qū)箭域性公積金雙制度，目前誤已為萬名以治上園區(qū)內(nèi)工立作人士提供說了完備的公節(jié)積金貸款，賀且目前公積鬧金會員仍以手每半年將近鍵5000人雁的數(shù)量遞增狠。這項(xiàng)社保棒體系已為園徹區(qū)內(nèi)的房地休產(chǎn)繁榮起到澇積極的推動軍作用，成為飲保障園區(qū)房嘆地產(chǎn)開發(fā)量羞消化的星“災(zāi)發(fā)動機(jī)條”特。沃但2004向年，園區(qū)的終樓盤單價(jià)逐和個突破50犧00元/平貫方米大關(guān)后全，銷售火爆坑的趨勢明顯慶有所降溫。腰單價(jià)500畜0元/平方由米以下的樓臺盤明顯去化昏較快，以湖鵝東為例，售管價(jià)在460偉0元/平方產(chǎn)米的東湖大駱郡市場反響堅(jiān)較好。與之鞏相反單價(jià)5道000元/玉平方米以上撞則去化費(fèi)力貿(mào)，2004桿年6月開盤領(lǐng)的順馳湖畔陽天城定價(jià)在悲5000元限/平方米以爺上，雖經(jīng)過銷半年來的蓄麥水，開盤后膏銷售情況仍乓不理想。俯從園區(qū)第一宋批商品房（匹1998-趕2000年串）的定價(jià)來療看一般不超份過2000擴(kuò)元/平方米傅左右，而如趁今園區(qū)湖西月板塊的均價(jià)松定在了58珍00元/平龜方米左右。屋在這短短幾丈年的時間里彈，房價(jià)卻翻恰了2番多，臺園區(qū)的房價(jià)德上漲幅度實(shí)鑄在快的驚人萌，與買房者塔的承受范圍棒差距逐步拉掌大，目前市防場觀望情緒蔽濃重，樓盤裂銷售可謂進(jìn)買入了瓶頸時頁期?；I園區(qū)房地產(chǎn)仰開發(fā)地域性砍較強(qiáng)，買房疼者有握“理地方品牌意床識孤”息比較排外，區(qū)因此當(dāng)?shù)亻_百發(fā)商建設(shè)的踩樓盤銷售較返順利，對本援項(xiàng)目而言塑牛造區(qū)域繁“冠領(lǐng)導(dǎo)盤煌”餃困難比較大尖。云蘇州園區(qū)的棒房地產(chǎn)開發(fā)話可謂有較強(qiáng)違的地域性，辛且蘇州的買泄房者具較強(qiáng)碰的討“特地方品牌須”響意識，對于強(qiáng)外來的，非兔蘇州本地，當(dāng)不熟知的開鄉(xiāng)發(fā)商品牌，紅無論開發(fā)實(shí)思力大小，均丈有一定的抵葬制情緒。例顏如蘇州工業(yè)提園區(qū)的建屋顫集團(tuán)在當(dāng)?shù)匕缇拖碛休^高革的知名度，窄建屋發(fā)展有古限公司是集星民用住宅、慘辦公商住、志工業(yè)廠房等蕉各類房地產(chǎn)漿開發(fā)為一體愛的大型地產(chǎn)且開發(fā)企業(yè)，揀園區(qū)政府下疫屬企業(yè)，是臺蘇州地區(qū)最印大的房地產(chǎn)腐開發(fā)商之一枕。導(dǎo)與之相比順檢馳集團(tuán)雖然旅開發(fā)商規(guī)模架也不小，但勞業(yè)務(wù)主要在筍天津、河北昆和上海，在吸蘇州園區(qū)遭凍受了冷遇，墻湖畔天城推山出后市場反腦響平淡，連吐蘇州媒體的蝴配合度也明誼顯比較差?；蛞虼藢Ρ卷?xiàng)過目而言塑造嚇區(qū)域極“僚領(lǐng)導(dǎo)盤貨”句困難比較大腿，需等候時故機(jī)，并適當(dāng)林加大宣傳推訓(xùn)廣費(fèi)用。茫四、園區(qū)商確品房價(jià)格走甘勢及與其他稠片區(qū)房價(jià)比矛較情況川得益于高起外點(diǎn)規(guī)劃的園劈區(qū)，近年來珍房價(jià)持續(xù)上巨漲。動1997年防均價(jià)155伙6元／平方盞米上升至2旦003年均備價(jià)4042賞元／平方米祥，上漲了2泉59.76霸％；200鴿3年同比2添002年上烘漲了14.掏34％（包前括東湖大郡禍一期的園區(qū)撐公積金會員君優(yōu)供房），劇價(jià)格漲幅較泥2001、熟2002年聰有所放緩。崗但蘆今年一季度岡，園區(qū)新開瓣樓盤房屋均淋價(jià)近500良0元／平方是米，比上年版增長了23留.70％。緊圖14：1激997-2稿003年園映區(qū)房地產(chǎn)均池價(jià)變化走勢慮（單位：萬陶平方米）副2003年窗園區(qū)商品住插宅預(yù)售均價(jià)拒約在460野0元/平方偵米，相比市決中心與高新觸區(qū)，將近高大出972元腿/平方米和所111元/腎平方米。牽由于園區(qū)房彩地產(chǎn)的品牌紗效應(yīng)，自次1999生年起園區(qū)房良地產(chǎn)價(jià)格在拖蘇州市區(qū)一讓直處于領(lǐng)漲售地位。緣2001谷年和英2002貌年園區(qū)平均裁房價(jià)分別高藏出市區(qū)平均臘房價(jià)炭541等元和究1029羨元?；?003打年以來，園皆區(qū)房價(jià)繼續(xù)模上漲，湖西肯地區(qū)的毛坯俗房房價(jià)從年黑初的均價(jià)睛4300皺元左右漲到悶?zāi)壳暗奈?700頂元左右，但驚漲幅有所減盾緩。澡區(qū)域性房地惡產(chǎn)的競爭也起有一個賽“咸性價(jià)比典”曉的問題。蘇剪州市區(qū)的房錢價(jià)上漲是創(chuàng)2001治年下半年起獨(dú)由園區(qū)先行陡領(lǐng)跑的，隨類后推進(jìn)到古統(tǒng)城區(qū)補(bǔ)漲，律然后再完成火新區(qū)的補(bǔ)漲話過程，通過逝這二年的補(bǔ)鍛漲，市區(qū)各搖區(qū)的房價(jià)都撐達(dá)到了一個脫相對的高度解。在這過程叮中，由于性些能價(jià)格比的愉原因，對園漫區(qū)的購房意弦愿比例有所面下降、上升士也是符合商處品消費(fèi)規(guī)律亦的。但從付2003窗年年中以來灘，園區(qū)與蘇時州市區(qū)其他些區(qū)域的房地物產(chǎn)價(jià)格差異梅在縮小?？筛鶕?jù)蘇州市歸統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)廈，2003拴年第三季度淋商品住宅預(yù)趣售登記備案儉均價(jià)分區(qū)情當(dāng)況看，工業(yè)僚園區(qū)為典4305袍元盯/湖平方米，（旁由于均價(jià)獄3200否元左右東湖孔大郡睛23曠萬平方米計(jì)償算在內(nèi)，扣扮除這一因素靈的影響，湖真西地區(qū)的均估價(jià)為辜4600帥元吹/禾平方米左右混）若。中心城區(qū)墨為膝3414曲元拆/至平方米腰(品其中定銷房杰為掉19蒜87尊元培/被平方米，其津他商品住宅青為或3628旋元詞/鞋平方米扛)覺，高新區(qū)為輸4489岸元茶/那平方米，吳壞中區(qū)為潮2953谷元植/陜平方米，相賭城區(qū)為若3073普元轎/煎平方米。影園區(qū)與蘇州認(rèn)市區(qū)其他區(qū)綁域的價(jià)格差害異縮小，園乏區(qū)房地產(chǎn)的蒙性能價(jià)格比憑又處在一個扶較好的時期撇，園區(qū)房地底產(chǎn)的品牌效妖應(yīng)再次顯現(xiàn)睛。拜2004年順6月，湖西往板塊的均價(jià)呈已漲至58療00元/平稍方米左右，租而湖東也已遼突破500皆0元/平方物米大關(guān)。炒園區(qū)目前房特價(jià)基本上定排位為蘇州高旬檔區(qū)域房價(jià)斃，湖西板塊浙的均價(jià)在5榆800元/緞平方米左右稿，高于蘇州登老城區(qū)、新怖區(qū)。而湖東壟的大片土地芹開發(fā)尚未全盾面動工，配省套設(shè)施也基松本沒有，但林就東湖春之阻韻、湖畔天栗城幾個盤的晌售價(jià)情況看炊，均價(jià)也已晃突破500君0元/平方謹(jǐn)米。茄五、園區(qū)未朋來房地產(chǎn)市能場分析與預(yù)綁測斧問題4：園損區(qū)湖東板塊襲未來的供應(yīng)襖情況如何？血房價(jià)會出現(xiàn)膏什么趨勢？外解答：供應(yīng)鄭量分析考2004年此，預(yù)計(jì)蘇州茶市區(qū)商住房校實(shí)際上市預(yù)坊售或銷售量垃可達(dá)500清萬平方米左免右，其中園摟區(qū)為180鋤萬平方米左綱右。階園區(qū)房地產(chǎn)職開發(fā)八年，抖中新合作區(qū)規(guī)內(nèi)已批準(zhǔn)預(yù)溜售商品房面臉積350萬征平方米，樓艱盤總體銷售緩形勢看好，琴銷售率近9爽9％。燕350萬/戲25926鍛＝135平謠方米/每套夕預(yù)計(jì)園區(qū)商僻住房實(shí)際上浩市預(yù)售或銷賠售量180舞萬/135危＝1.33卷33萬套代表8：未來仇湖東地區(qū)及澇項(xiàng)目周邊供懼應(yīng)：扯案名現(xiàn)總土地面積愉（平方米）短預(yù)計(jì)剩余土盼地面積西（平方米）宰建筑面積許（平方米）傲南都哀·絹玲瓏灣岸38400策0積27000切0障59670令0剛東湖大郡膠11000撒0趙20000無40000暴順馳漸·興湖畔花園疤16000束0御16000訊28800楊金水灣頂43330岡0鐵16000趕4800宋蘇園土拍（愿2004）沿02蘿76576獵.2秤76576腎.2亞13783巴7.2求蘇園土拍（訓(xùn)2004）把03暮97969槐.37獎97969鄉(xiāng).37倡19593昆8.7償蘇園土拍（雞2004）僚04芝79074軍.88亭79074叢.88乘15814捆9.8括蘇園土拍（號2004）遍05秋78495嘩.12悲78495馳.12菊15699徒0.2賭總計(jì)樹14194冰16刃65411套5.6糧59670乳0絮湖西地區(qū)房搏價(jià)緩漲、湖爬東地區(qū)大漲擔(dān)2002鄭年，園區(qū)房饒價(jià)步步攀升委，陜2003男年園區(qū)樓市諸又以其強(qiáng)勁續(xù)的動力繼續(xù)點(diǎn)保持著高速倉增長的勢頭斬。園區(qū)未來沈二三年的發(fā)股展勢頭，我階們認(rèn)為，園門區(qū)房地產(chǎn)市探場雖然處于乓高位運(yùn)行狀鋼態(tài)，但需求烘仍很旺盛，家房地產(chǎn)價(jià)格氏仍處于上升蠟空間，具體煮表現(xiàn)是由于古湖西地區(qū)前嫂兩年房地產(chǎn)篇價(jià)格上漲速出度和幅度過注快，今后兩齊年價(jià)格上漲擊幅度將有所弱回落。而園薄區(qū)二三期湖舟東地區(qū)因先廊期以東湖大由郡低價(jià)入市振，漲幅將會掘更大一些。姨概括地說，襯就是湖西地橫區(qū)緩漲，湖云東地區(qū)大漲咸。曾第三部分隆競爭個案研掛究漠一、競爭分糖析旦恨問題臥5：互動還港是競爭？解答：界我們通過調(diào)渾查研究發(fā)現(xiàn)樓，湖西區(qū)域混的在售個案襯對于本項(xiàng)目致均不能產(chǎn)生艦直接競爭，徒但是由于開蛾發(fā)多年，多妻個區(qū)域個案愁可以對本項(xiàng)架目的開發(fā)提于供一定的產(chǎn)劑品開發(fā)依據(jù)鮮，畢竟湖西張區(qū)域樓盤的嶺熱銷帶動了潑區(qū)域市場的鍛發(fā)展，造成叮區(qū)域的市場納價(jià)格進(jìn)一步盯升高。牌湖西對于本滾項(xiàng)目不是傳造統(tǒng)意義上的啊競爭，而是季一種互動關(guān)架系斃隨著湖西的怪開發(fā)后續(xù)量際減少，更多昆的消費(fèi)者將形會把關(guān)注的罩目光轉(zhuǎn)向湖儀東，從而對駝本案產(chǎn)生了屢客觀上的推怨動作用，因餐此湖西對于段本項(xiàng)目不是撕傳統(tǒng)意義上遲的競爭，而到是一種互動冠關(guān)系?；ハ嗄Υ龠M(jìn)，共同氣發(fā)展。我們乏將通過競爭純個案、在售悄項(xiàng)目產(chǎn)品力弱研究，對本攜項(xiàng)目的產(chǎn)品體塑造提供參盆考。拖湖東板塊率崖先啟動，銷窯售上又有明綠顯優(yōu)勢的住突宅項(xiàng)目：東能湖大郡。表9：蟲距離本項(xiàng)目夾地塊最近的屆85萬平方罰米規(guī)模大盤歪：南都玲瓏蜓灣。表10：秩南都往?斜玲瓏灣饅基求礎(chǔ)擺信揀息瞎開發(fā)商匠蘇州南都建贈屋有限公司乏基地位置弱玲瓏街1號僅（近現(xiàn)代大挖道）載建筑設(shè)計(jì)丙住宅形態(tài)拼小高層、高食層泰（12～3晃0F）生銷售企劃制自銷（天啟態(tài)策劃）蓮主推賣點(diǎn)煮湖景住宅釋公開日期與2004/油3源/乳27退交房日期劇2005.滔09諒售樓熱線揪0512-史62888幣888倒工程進(jìn)度騎一期結(jié)構(gòu)體附段針市緞?wù){(diào)灰信抵息名基地面積：杠38.4萬慰平方米餅建筑面積：鉤8.5萬平榮方米（一期凳）凈容積率：克2.2敵綠化率：制50%欣得房率：么可售戶數(shù)優(yōu)總共近90少00套潑銷售率削94％話主力總價(jià)慰57.1-說79.4萬核面積團(tuán)配比骨主力：11干8.99-葬165.4干4尾平方米像單師價(jià)愉范紛圍斤4000-違7000元還/平方米覺該案一期房缺型：酸一房：47掙~49.2垮㎡/6.0烘6％尺二房：10附3.47~侵136.9擔(dān)7㎡/18看.86%解三房：11柿8.99~商165.4可4㎡/62諸.98％商1+1房型后：168.遲8~171滑.04㎡/完8.54％翠躍式：18底0~260克.79㎡/臘3.56%毅主力單價(jià)禾目前500拿0元/平方忙米絨建筑計(jì)層數(shù)合12～30版F潛目標(biāo)客源倒主要為園區(qū)弦客源綢配套設(shè)施雖籃球場等運(yùn)脆動場，區(qū)內(nèi)融幼兒園、會牙所等希競畜爭梳分您析析規(guī)劃學(xué)分析始項(xiàng)目綜合分統(tǒng)析驢該案為一個富85內(nèi)萬平方米大拼型社區(qū)，占雪地水34筍萬平方米，煤于科2003洗年狡9驅(qū)月開始動工疾。窄2003年地11奏月莫18及日慨，位于世紀(jì)收金融大廈一艦樓的售樓處孩正式對外接賄待。玲瓏灣難首批推出項(xiàng)活目為一期北交組團(tuán)，有覽1培7幢劇18~25禁層的板式小伸高層以及少過量的服務(wù)式富公寓，共驢1800蘭多套房源，段一期配套設(shè)授施除有籃球員場等運(yùn)動場熊所外，區(qū)內(nèi)蘇幼兒園也將榆同期開設(shè)。餡在整個玲瓏蟻灣社區(qū)東南貸部的紅楓林吼已建成，東駁部的鄰里中惠心也即將開努建，隨著金斤雞湖大橋的漂建成畏,說交通將更為串便捷。嗚規(guī)劃圖速環(huán)境刑分析陷本案位于現(xiàn)挎代大道的北委側(cè)，地理串位置獨(dú)特，諒介于湖東與敲湖西之間的忽連接地帶，袖南面就是金寫雞湖，對面籮有紅楓林、腥文化水廊，逝這是環(huán)金雞聯(lián)湖的八大景賄觀之一，里滋面環(huán)境幽雅明，風(fēng)景宜人役，擁有良好秩的景觀資源沒優(yōu)勢。攪交通方面：牧主要依托現(xiàn)領(lǐng)代大道連接傾園區(qū)CBD澆和市區(qū)。偵生活配套：來園區(qū)鄰里中搭心、F商業(yè)唐城、湖東中四學(xué)、湖東小蝦學(xué)、九龍外駝資醫(yī)院、湖古西CBD蔬小區(qū)內(nèi)部環(huán)輩境方面主要盞以競“精春、夏、秋澆、冬互”然四季為主題趨，對小區(qū)內(nèi)企部分區(qū)塑造熟，每個區(qū)突盤出一個季節(jié)您的自然主題缺。羞產(chǎn)品堤分析納該案總體預(yù)唱計(jì)將分為三確期開發(fā)，房動型面積范圍懶在蛛46史－排500三平方米之間涼，主力面積秘為130-恩140平方目米常左右遠(yuǎn)的三房兩廳展兩衛(wèi)認(rèn)，還有極少毫量的頂層復(fù)探式公寓，面地積高達(dá)竭400基-芝500炒平方米左右泛。本次為一選期呀16駱幢信18~25計(jì)層的板式小熱高層以及少睡量的服務(wù)式臨公寓，共逼1800葬多套房源。搏價(jià)格識分析晚該案一期銷平售均價(jià)為4繞800元/醒平米，目前醬屬于一期銷巴售后期，其罩出售價(jià)格在度5000元干/平米左右裙。由于該案謹(jǐn)一期位置和居環(huán)境在本案雖小區(qū)中相對桑較差，同時偷由于園區(qū)湖任東的較強(qiáng)的均價(jià)格走勢影院響，今后該遇案售價(jià)較為知看好。礙去化兵分析記目前該案一線期首批所余團(tuán)房源在十幾更套左右，位帆于一期首批答北端。由于劫該案位置以賺及其獨(dú)特的愿臨湖環(huán)境使珠得市場關(guān)注域度較大，同乒時由于該案竟一期其位置許相對不太理鞏想，因此售炒價(jià)現(xiàn)在較低避，對該案去倉化速度形成茶促進(jìn)。就一盾期首批房源旗來看，臨湖抽房源由于景童觀優(yōu)勢，因叮此銷售速度彼較快。但由襯于該案首批稱不包括一期殺中位置最南脈亦是一期位掙置最好的2蟻棟樓盤，預(yù)傍計(jì)其將在一計(jì)期最后階段端推出。禁房型貸分析布玲瓏灣本次撫推出房源戶廢型多樣。其竭中以目前市早場主流的妥1跑3譜0桃～叛1摘4死0漠平方米為主階打房型，同巧時輔以10清0多平方米陳的小房型以們及230平獄方米的大房音型作補(bǔ)充，昏因此其跨度執(zhí)較大，適合繞各種消費(fèi)需著求。就戶型磁而言，主打厚房型均較為骨通透，其中短三房房型中紋臥室為2南殺1北，其中卵北房一半建捷議為書房使鬧用。小供應(yīng)量分析菠該案開盤可吹售房源量5采62套左右稀，6月初所求余房源30累套左右，銷釣售率94％烏。續(xù)營銷跨策略呼分析位低開高走，緊保留好房源請持續(xù)吸引消僅費(fèi)者的手法據(jù)是勢在必行遍的。因此其當(dāng)湖景房被保癥留，以后排良普通房源先游入市，試探喂水溫。滲營銷上賣點(diǎn)提包括：鞠蘇州新地標(biāo)坦、湖上新世扮界（姑蘇城個外寒山寺、稈金雞湖畔玲檔瓏灣）乳南都集團(tuán)與氏建屋發(fā)展，到強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，宏超強(qiáng)品牌古棲居7.4金平方公里國蟲際城市湖泊覽公園堆新穎適用的饅房型設(shè)計(jì)撞客源馳分析全主要為園區(qū)唯客源，包括他北面工業(yè)區(qū)于、湖西的私臟營業(yè)主和部須分投資客，它其中投資客椅的比例比以似往有所降低午，在20％依以下。硬另外也有部泊分市區(qū)和外泳地客源。慮結(jié)稿論桂位于湖北緊館靠金雞湖，舅觀景角度比備較好。但目笛前地段偏僻呼，客戶選擇敢此地的主要裁原因是對未維來有一個很適高的期望。脾周邊規(guī)劃有荒紅楓園、會寇展中心、文久化水廊、F橋城商業(yè)中心欺等，目前都偵已經(jīng)開始施互工，部分已版經(jīng)竣工，前赴景比較看好澇。掩小區(qū)規(guī)模宏贈大，總建筑疼面積85萬閉平方米，猶獲如造城，是解蘇州目前最揀大規(guī)模的一哥個社區(qū)，無待形之中給業(yè)伴主以信心的蛙保證。綱房型設(shè)計(jì)新卸穎適用，為衫小區(qū)的銷售該創(chuàng)造了便利說。芽二、產(chǎn)品力鋸分析仆目的：通過酷對本項(xiàng)目周拾遍市場相關(guān)去重點(diǎn)個案的鳳產(chǎn)品力分析悟，發(fā)現(xiàn)市場桃規(guī)律性，尋道找項(xiàng)目開發(fā)毛機(jī)會點(diǎn)。則方式：選取壟湖西板塊中嗚較有特色的救典型案例與射湖東板塊目勿前推出的所六有樓盤總共弄包括金水灣箱、湖左岸三垂期、高爾夫?yàn)郴▓@、都市厲花園樹·愉天域、湖畔墾天城、東湖扭春之韻二期利、東湖大郡弟、南都間·搭玲瓏灣等，懶分析角度包占含對地理位挎置環(huán)境、主瞎力賣點(diǎn)、小剛區(qū)規(guī)劃環(huán)境鉛、去化情況井、面積配比疫、主力總價(jià)傘、規(guī)模容積姜率、客源等僅的綜合分析待。伸表11：樓皇盤基本情況彈總表:暮項(xiàng)目曾名稱鴨內(nèi)容牙南都竹·茫玲瓏灣海東湖大郡掩東湖春之韻成二期勵湖畔天城鋤都市花園霉·押天域械高爾夫花園已湖左岸三期溜金水灣礙項(xiàng)目地址魂園區(qū)玲瓏灣欣1號霧湖東萬盛街亦方洲路口計(jì)湖東鐘園路挑上痛金雞湖東鐘寸園路南、津鋸梁路西貴蘇繡路北、加星漢街西棗園區(qū)機(jī)場路縮與星港街交師匯處坐新港街西面具、蘇惠路南蜓金雞湖東南風(fēng)岸驕開發(fā)商汽南都建屋姐園區(qū)建屋發(fā)床展集團(tuán)特園區(qū)華成房提地產(chǎn)革園區(qū)順馳置釋地有限公司爹華新國際城捆市發(fā)展有限甲公司佩鴻意地產(chǎn)慧園區(qū)置地朝園區(qū)國信置鎮(zhèn)業(yè)捷行銷代理蠶自銷（天啟幣策劃）城上海新聯(lián)康縱投資顧問欺上海九陽房豎地產(chǎn)甚北京達(dá)觀房第地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)招自銷沖自銷（新吉歌陽策劃）訪新吉陽代理惱策劃糧新鴻泰膝均價(jià)接（元/㎡）敢4900藥4800（醬第三批）蔬5索20秘0田5000撈7500分5000器5500-瓣5800依聯(lián)體750駁0合獨(dú)立：荒9000亮裝修程度岸部分你無層無硬無踏1800氧無若部分800棉無振開盤日期羨4.12瑞二期：0主4年7月駝6月6日鐵6米月利12閑日倘二期在6月賽25鳳4月18日似6月中旬開律盤他2003年令6月11日咳交付日期清05.09變06.01星06年初蜓05年底盟06右.沾07慚05年底悔05年底慶05.05饅結(jié)構(gòu)及用途冰板式小高、致高層絞排屋、多層同、小高層、豬高層隨點(diǎn)式多層、父小高層、高誼層杜板式小高層緞、高層綠板式高層、而小高層春板式高層、雀小高層、雙暫拼、獨(dú)立別著墅矛板式高層、濕小高層異獨(dú)棟、雙聯(lián)亡別墅麥占地面積會平方米阻38.4萬攜15貢.址1萬繳5.65萬屠16華萬芽5.42萬立26.7萬斯16.4萬寧13萬逗建筑面積及抱總戶數(shù)壇85萬/近練9000戶是23萬溫10.1萬鉤/505戶板30扛萬吼/一期90助0多套胳11鐵萬久/700多鹿套戶瞇32萬片/2000座多戶逢9萬澡/700多拳戶綠6.2萬睬/服199套彎容積率饅2.2距1.5接1.78鋸1.8干2.03射1.2臣0.55忠0.48回表12：地州理位置、環(huán)唯境分析:悔項(xiàng)目名稱學(xué)位置免周邊環(huán)境分戲析頌?zāi)隙寄亍ぢ暳岘嚍硸|玲瓏街、現(xiàn)齊代大道文金雞湖正北德、現(xiàn)代大道道出行便利賊東湖大郡動湖東萬盛街校、方洲路口鞏位于湖東第機(jī)一個兩萬人點(diǎn)組團(tuán)，可觀汗望到金雞湖動。小區(qū)東側(cè)查有鄰里中心餐。如東湖春之韻繪二期柔鐘園路上柜位于湖東第醫(yī)二個兩萬人吃組團(tuán)，小區(qū)葵南部有鄰里宣中心，公交梅車站。吵順馳考·候湖畔天城銳金雞湖東鐘拖園路南、津薯梁路西街位于湖東第弦二個兩萬人豪組團(tuán)，小區(qū)殿位于湖東第殃二個2萬人丈生活區(qū)，南球面有湖東小澤學(xué)、湖東中駐學(xué)。哥都市花園態(tài)·靜天域孟蘇繡路北、鏟星漢街西染位于湖西，克南臨園區(qū)C宵BD地塊。玻周邊公交相錫對豐富。塌湖左岸三期銀新港街西面工、蘇惠路南復(fù)位于湖西，愉東臨近湖濱屯公園和金雞疏湖，北近園御區(qū)CBD地炸塊。廁金水灣明金雞湖路8饅8號逃位于金雞湖啄東南角，北云臨金雞湖，向是園區(qū)不可跑多得的臨湖秘別墅區(qū)。面高爾夫花園翁園區(qū)機(jī)場路折與星港街交容匯處設(shè)優(yōu)越的雙湖導(dǎo)環(huán)境、西北惑面的水巷鄰?fù)锖蜄|北面斯的望湖角單園區(qū)項(xiàng)目紛層紛搶占靠近誘金雞湖有利猶地形,以獲里得最佳的景鎖觀,而配套眼方面則貼近闖規(guī)劃中的鄰免里中心，以跳此作為樓盤城突出的賣點(diǎn)序。洞如不以常規(guī)靈湖東、湖西神兩個板塊劃裝分，目前推居出的樓盤已補(bǔ)分布在金雞抵湖的東、南鬼、西、北四朝個方向。金僵雞湖形狀不遷規(guī)則，其中窄湖東的水岸涉線略長，較喝曲折，可享桐有豐富的湖廢景資源。因谷此在環(huán)境上右，湖東板塊節(jié)的樓盤相對逝湖西景觀優(yōu)元勢較大?，F(xiàn)佛湖西樓盤分報(bào)布密集，且舞規(guī)模大多在叢１０萬以下瞇，金雞湖周榮邊各樓盤為霞了最大程度薪的利用景觀輕資源均在規(guī)僵劃上用足心統(tǒng)思，但能看通到湖景的房調(diào)源比例依然潛不高。而湖柳東樓盤規(guī)模峰較大，空間瘋上可充分利童用。騾由于整個園島區(qū)配套采用勻新加坡各“壁鄰里中心菠”膊模式，把商胡業(yè)服務(wù)、社簡會服務(wù)設(shè)施揮都集中在鄰舉里中心。在駛70館平方公里規(guī)籮劃區(qū)內(nèi)將建往19希個鄰里中心冶。園區(qū)的住伏宅圍繞集商案業(yè)、文化、覽社區(qū)服務(wù)于接一體的鄰里三中心分布，油園區(qū)還將新門建了職業(yè)技子術(shù)學(xué)校、新全加坡國際學(xué)歇校、九年一弄貫制的星海吧學(xué)校，以及禍各類幼兒園范等教育設(shè)施鴿，又配套大差交通，極大千地改善生活習(xí)環(huán)境。雖然錫規(guī)劃的19造個鄰里中心蝦的分布均勻集，可以使周遙邊樓盤居民戰(zhàn)全部受益，策但是距離鄰池里中心近的健樓盤仍然有中著相當(dāng)優(yōu)勢夏。摔目前已建成計(jì)的鄰里中心百有箭“裕新城關(guān)”決鄰里中心畝、遇“霧貴都稠”關(guān)鄰里中心仔，系“他師惠坊鬼”廁鄰里中心孫，悅“花湖東蠢”亞鄰里中心，池接近3萬平扯方米的王“哲湖東購”屈鄰里中心面枕積是目前三撿家鄰里中心祥中最大的箭，本項(xiàng)目西緊面規(guī)劃中也衡有鄰里中心裁配套。未圖15鄰里適中心示意圖瘋湖西地區(qū)由蒜于房產(chǎn)開發(fā)圖較成熟，且侵離老城市區(qū)仁較近，所以菜目前生活配秘套優(yōu)勢比較異明顯。肆湖東地區(qū)生援活配套設(shè)施啄目前相對湖衡西不太完善勢，但隨著政殃府對湖東的鮮一系列開發(fā)招、改造，未戚來將有很大李改觀。簡表13：小倆區(qū)規(guī)劃環(huán)境貫項(xiàng)目名稱稀綠化率胡規(guī)劃特點(diǎn)刃南都要·羊玲瓏灣春50%甲整個小區(qū)以毒中心綠化為扒主，東西基奏本對稱分布休，由于臨湖藍(lán)，小區(qū)內(nèi)僅鋸有中心花園您有水池，其鎖他均為綠化殃。躲東湖大郡孩45%任目前在售二片期內(nèi)由一環(huán)不區(qū)道路構(gòu)成柴小區(qū)整體道浩路系統(tǒng)的主艙干道，景觀添方面由東西器通向的中央花景觀區(qū)為主報(bào)，輔以樓宇揀間空地建立匪景觀小品區(qū)孫：在建筑形鮮態(tài)上，該案負(fù)中間12F鄭觀景房，南誘北兩端為1雁8F高層公猛寓。枕東湖春之韻省二期劉52%求主要特征為緩園或橢圓柱夢型點(diǎn)式高層軍住宅。小區(qū)歲整體分布為芹南北板樓較努低，中間塔烤樓較高。小腔區(qū)水系較為陳豐富，形成典部分島嶼區(qū)英。鼠順馳爐·面湖畔天城泥45%底內(nèi)部環(huán)境規(guī)什劃上，小區(qū)愉內(nèi)三條綠地律主軸，構(gòu)成極小區(qū)核心綠畢化。借鑒美漁國紐約中央恭公園的設(shè)計(jì)旱手法，創(chuàng)造母城市中心森巷林，一切以身自然形態(tài)為帳設(shè)計(jì)的依據(jù)這。拒都市花園衫·愿天域柄40-50除%筍天域小區(qū)內(nèi)累分為8個風(fēng)串景區(qū)，平均任分布于小區(qū)胞樓宇之間，揚(yáng)包括水景、濁樂園、文化日廣場、迷宮殺等景觀。小臥區(qū)主要道路遙為以環(huán)區(qū)道忘路，樓宇間到道路系統(tǒng)結(jié)匆合景觀點(diǎn)而守蜿蜒分布。頸湖左岸三期嫁42%厲該案整個小狼區(qū)地塊呈L倡型，一條分中央水景大弄道從小區(qū)中鞋央的第二會永所貫穿至東偵北角，慰可以看到疑湖濱公園，玩另外該小區(qū)副擁有撞跌水下沉廣截場復(fù)合開、組生態(tài)會所揉，同時還擁暑有永放鳥區(qū)、兒肥童戶外游樂喘場地、棋藝憐園、健身活推動區(qū)等綁。建筑形態(tài)敬上看小區(qū)整們體南低北高予，北端房型像可觀看到湖壽景。利金水灣權(quán)60%屈高爾夫花園準(zhǔn)50%以上碌小區(qū)南低北袖高，北以公津寓為主，臨瀉金雞湖；南圖以別墅為主怎，臨獨(dú)墅湖勢。是為數(shù)不技多的臨湖住么宅區(qū)。楊樓盤的綠化璃率范圍基本翅在42-6歪0％。各樓涉盤項(xiàng)目都在惡景觀上為最厘大程度的利華用逃“批金雞湖西”甲水景用足心巴思?？床灰姕惡臉潜P在充規(guī)劃設(shè)計(jì)上吳就更予“葡別具匠心景”帥制造亮點(diǎn)，憐吸引客源。蓬大體上來看犁，以南低北轟高的樓宇態(tài)覽勢分布，均創(chuàng)設(shè)計(jì)了比較濤開闊的中心讀活動區(qū)域。阻景觀規(guī)劃方屈面各樓盤中加以高爾夫花頑園與湖畔天朱城比較突出要。高爾夫花場園景致優(yōu)美米、人文薈萃但的高爾夫花磨園特聘美國境貝爾高林，傅將三面環(huán)湖幼無可復(fù)制的濤地形與自然賄充分結(jié)合，房締造具有蘇紅州水城風(fēng)采詠、風(fēng)格高雅我的居住環(huán)境賴。哀湖畔天城的敞景觀則借鑒差了美國紐約規(guī)中央公園的效設(shè)計(jì)手法，駝創(chuàng)造城市中燙心森林，延估用榆“猛一環(huán)近”唉、宅“萌一帶溜”題、尊“譜三軸丹”婦、戰(zhàn)“蠢多組團(tuán)瀉”蠅的設(shè)計(jì)思維昌，形成多景喚觀、多層次貸、立體的生纖態(tài)環(huán)境。其議中，主軸綠欲化帶長若400米、哈最寬著處替85米，內(nèi)奇設(shè)水池、溪狡流、噴泉、濫坡地，是整喇個小區(qū)主要僚的活動休閉偶空間。賭社區(qū)內(nèi)還有碰三大主題花拍園，小溪疊總石園、伊斯甜蘭花園、雕純塑園。流動爹的景觀綠帶姑交織在建筑惜群中，委婉澇的流水穿梭樣在房前屋后低，亦靜亦動縱的大型流水憶森林景觀徹廟底覆蓋建筑蒸群落?，F(xiàn)主力賣點(diǎn)分膠析撿環(huán)湖項(xiàng)目均涂以特“撕金雞湖膛”藏為賣點(diǎn)。作調(diào)為蘇州城區(qū)恩最大的湖景凈區(qū)域，每個頂周邊項(xiàng)目都式要以小見大暫的炒作一番橡。而園區(qū)C元BD區(qū)域周鮮邊項(xiàng)目都比扁較有針對性穿的，以其區(qū)蒸域工作人群裹特質(zhì)進(jìn)行包就裝宣傳。扮表14：樓匠盤主力賣點(diǎn)失項(xiàng)目名稱飄主力賣點(diǎn)隨南都連·丑玲瓏灣吵蘇州新地標(biāo)骨、湖上新世營界遲東湖大郡熔東岸第一實(shí)善景生活區(qū)，忌世界建筑水及景園景葡東湖春之韻湖二期烏都市新神韻演，國際健康湊家，園區(qū)正辭時尚生活領(lǐng)出地何順馳神·刺湖畔天城建“救國際T－P拋ARK繩”休中央公園生培態(tài)社區(qū)欺都市花園沒·真天域閃五星級度假佛特區(qū)沙湖左岸三期穩(wěn)難得湖圖，懷悅讀生活，毅就是這么自腹然。生活，乓在左岸蟲高爾夫花園扣國際級流金幼水岸，曠世題難逢雙湖板腔塊騙圖16：金獻(xiàn)水