房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收籌化

房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收

風(fēng)險(xiǎn)防范及納稅籌劃孫煒青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授

設(shè)立房地產(chǎn)公司一、《公司法》的有關(guān)規(guī)定1、公司作為企業(yè)法人應(yīng)具備的條件1)依法成立;2)有必要的財(cái)產(chǎn)或經(jīng)費(fèi)；3）有自己的名稱、章程、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所；4）能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。設(shè)立房地產(chǎn)公司2、公司設(shè)立采取準(zhǔn)則主義（有限責(zé)任）1）股東符合法定人數(shù)；2）股東出資達(dá)到法定資本最低限額；3）股東共同制定公司章程；4）有公司名稱，建立符合有限責(zé)任公司要求的組織機(jī)構(gòu)；5）有公司住所。設(shè)立房地產(chǎn)公司3、法人代表選擇確定：13條，公司法定代表人由董事長(zhǎng)、執(zhí)行董事或經(jīng)理?yè)?dān)任，并依法登記；4、股東稅務(wù)責(zé)任：20條，公司股東濫用公司法人地位和股東有限責(zé)任，逃避債務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害公司債權(quán)人利益的，應(yīng)當(dāng)對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任；5、不得抽逃出資：刑法159條，公司成立后，股東不得抽逃出資，否則處五年以下有期徒刑或拘役。6、一人有限責(zé)任公司：58--64條設(shè)立房地產(chǎn)公司二、《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定1、29條，五個(gè)條件及需要到地方政府規(guī)定部門備案1）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；2）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；3）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本：4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員：5）其他6）符合公司法有關(guān)規(guī)定。

2、注冊(cè)資本與投資總額的比例符合國(guó)家規(guī)定：30條設(shè)立房地產(chǎn)公司三、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》有關(guān)的規(guī)定1、5條：1）100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；2）4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員。2、8條：領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照30日內(nèi)到主管部門備案。設(shè)立房地產(chǎn)公司四、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定1、資質(zhì)申請(qǐng)2、資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)3、新設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得執(zhí)照到主管部門備案后核發(fā)暫定資質(zhì)。4、暫定資質(zhì)的管理，暫定資質(zhì)條件不得低于四級(jí)資質(zhì)企業(yè)條件，有效期1年，主管部門可視情況延長(zhǎng)到2年，但1年內(nèi)無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，不得延長(zhǎng)。設(shè)立房地產(chǎn)公司五、有關(guān)稅收規(guī)定及納稅籌劃

1、股東出資方式不同的稅負(fù)分析1）貨幣出資2）貨物出資3）無(wú)形資產(chǎn)出資4）土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)出資5）以發(fā)行權(quán)益性證券出資6）以投資權(quán)出資7）以債權(quán)出資設(shè)立房地產(chǎn)公司

2、法人股東和個(gè)人股東稅負(fù)差異

3、內(nèi)資和外資公司稅負(fù)差異4、分公司和子公司稅負(fù)差異5、本環(huán)節(jié)涉及的主要稅種前期立項(xiàng)先招拍掛取得土地在大控規(guī)前提下，提出項(xiàng)目建議書(shū)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審（規(guī)劃局等部門）預(yù)審?fù)ㄟ^(guò)后，到土地部門簽土地出讓合同項(xiàng)目審批設(shè)立項(xiàng)目資本金：開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第13條規(guī)定：資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%（銀行貸款自籌資金30%）前期立項(xiàng)前期立項(xiàng)涉及稅種分析：項(xiàng)目可行性分析

取得土地使用權(quán)一、土地儲(chǔ)備制度-----一級(jí)開(kāi)發(fā)1、有償使用，招標(biāo)、拍賣《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》2、2002年7月1日《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》3、2003年8月1日《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》取得土地使用權(quán)二、土地使用權(quán)的取得方式1、取得出讓土地使用權(quán)2、取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：《城市房地產(chǎn)管理法》38條，轉(zhuǎn)讓條件：1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用證書(shū)；2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件。3、取得出租土地使用權(quán)取得土地使用權(quán)三、取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)涉及稅種分析1、印花稅：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)2、契稅：3、土地使用稅：4、承諾負(fù)擔(dān)對(duì)方稅收的問(wèn)題取得土地使用權(quán)四、不同方式取得土地稅負(fù)比較分析及籌劃1、出讓招拍掛方式2、購(gòu)買轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)方式3、購(gòu)買股權(quán)方式：股權(quán)轉(zhuǎn)讓書(shū)據(jù)0.1%4、合并公司方式5、分立公司方式

6、租賃方式取得土地使用權(quán)五、拆遷方式取得土地使用權(quán)1、法規(guī)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》2、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議3、拆遷補(bǔ)償方式：貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換4、拆遷當(dāng)事人涉及的稅收（法人和自然人）1）貨幣補(bǔ)償2）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換

取得土地使用權(quán)

例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場(chǎng)售價(jià)8000元，土地成本2億元，建筑施工等其他開(kāi)發(fā)成本8000萬(wàn)元，總可售面積8萬(wàn)平米。 拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出：5000*8000=4000萬(wàn)元 視同銷售收入：5000*8000=4000萬(wàn)元 單位可售面積計(jì)稅成本=（2億+8000萬(wàn)+4000萬(wàn)）/80000平米=4000元/平米 視同銷售成本：4000*5000=2000萬(wàn)元 視同銷售所得：4000-2000=2000萬(wàn)元需要在拆遷當(dāng)期確認(rèn)視同銷售所得2000萬(wàn)元。前期報(bào)批報(bào)建準(zhǔn)備工作取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)取得房屋拆遷許可證勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證前期報(bào)批報(bào)建準(zhǔn)備工作前期報(bào)批報(bào)建階段涉及稅收及籌劃1、拆遷方式不同涉及的稅收2、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)需要考慮的稅收因素1）土增稅的免稅政策及清算問(wèn)題2）所得稅的成本對(duì)象劃分及分?jǐn)?、通過(guò)稅負(fù)測(cè)算確定設(shè)計(jì)方案

項(xiàng)目施工建設(shè)一、開(kāi)發(fā)成本核算內(nèi)容土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目施三工建設(shè)二、項(xiàng)三目開(kāi)發(fā)三成本對(duì)三象的確三定1、有三關(guān)法律三:計(jì)委三申請(qǐng)立三項(xiàng)、規(guī)三劃局規(guī)三劃設(shè)計(jì)2、會(huì)三計(jì)核算3、土三地增值三稅要求4、所三得稅要三求1）確三定成本三對(duì)象原三則：可三否銷售三、分類三歸集、三功能區(qū)三分、定三價(jià)差異三、成本三差異、三權(quán)益區(qū)三分；2）共三同成本三分?jǐn)偡饺ǎ赫既孛娣e三法、建三筑面積三法、直三接成本三法、預(yù)三算造價(jià)三法。項(xiàng)目施三工建設(shè)三、土三地征用三及拆遷三補(bǔ)償1、主三要包括三土地買三價(jià)或出三讓金、三大市政三配套費(fèi)三、契稅三、耕地三占用稅三、土地三使用費(fèi)三、土地三閑置費(fèi)三、土地三變更用三途和超三面積補(bǔ)三交的地三價(jià)及相三關(guān)稅費(fèi)三、拆遷三補(bǔ)償支三出、安三置及動(dòng)三遷支出三、回遷三房建造三支出、三農(nóng)作物三補(bǔ)償費(fèi)三、危房三補(bǔ)償費(fèi)三等。2、涉三及稅務(wù)三問(wèn)題1）一三般按占三地面積三法，否三則需要三商稅務(wù)三機(jī)關(guān)意三；2）契三稅及拆三遷補(bǔ)償三支出、三回遷房三建造支三出；3）購(gòu)三買股權(quán)三及合并三、分立三方式取三得土地三成本注三意問(wèn)題。4）交三納土地三使用稅項(xiàng)目施三工建設(shè)四、前三期工程三費(fèi)1、指三項(xiàng)目開(kāi)三發(fā)前期三發(fā)生的三水文地三質(zhì)勘察三、測(cè)繪三、規(guī)劃三、設(shè)計(jì)、三可行性三研究、籌建三、地上三原有建三筑物構(gòu)三筑物拆除、場(chǎng)地通三平等前期三費(fèi)用。2、注三意稅務(wù)三事項(xiàng)1）從三土增稅三的角度三考慮2）取三得土地三的狀態(tài)三對(duì)此支三出的影三響3）有三關(guān)合同三簽訂注三意問(wèn)題三，國(guó)稅三發(fā)[三200三9]24)在三所得稅三上分?jǐn)側(cè)椒](méi)三有明確三，可以三用建筑三面積項(xiàng)目施三工建設(shè)五、基三礎(chǔ)設(shè)施三費(fèi)核算三注意問(wèn)三題：1、指三開(kāi)發(fā)項(xiàng)三目在開(kāi)三發(fā)過(guò)程三中所發(fā)三生的各三項(xiàng)基礎(chǔ)三設(shè)施支三出，主三要包括三開(kāi)發(fā)項(xiàng)三目?jī)?nèi)道三路、供三水、供三電、供三氣、排三污、排三洪、通訊、三照明等社區(qū)三管網(wǎng)工三程費(fèi)和三環(huán)境衛(wèi)三生、園林綠三化等園林三環(huán)境工三程費(fèi)。2、注三意稅務(wù)三事項(xiàng)1）土三增稅問(wèn)三題2）在三所得稅三上分?jǐn)側(cè)椒ㄎ慈鞔_，三可以用三建筑面積項(xiàng)目施三工建設(shè)六、建三筑安裝三工程費(fèi)1、指三開(kāi)發(fā)項(xiàng)三目開(kāi)發(fā)三過(guò)程中三發(fā)生的三各項(xiàng)建三筑安裝三費(fèi)用。三主要包三括開(kāi)發(fā)三項(xiàng)目建三筑工程三費(fèi)和開(kāi)三發(fā)項(xiàng)目三安裝工三程費(fèi)等三（包括三內(nèi)外裝三飾國(guó)稅函三[19三98]三53）2、注三意稅務(wù)三事項(xiàng)1）甲三供材的三合法性三及如何三簽訂甲三供材合三同2）取三得發(fā)票三是否合三規(guī)3）虛三開(kāi)發(fā)票三遺留問(wèn)三題4）所三得稅無(wú)三分?jǐn)偡饺鞔_三規(guī)定，三可以用三建筑面三法5）對(duì)三單位建三安成本三的掌控6）工三程結(jié)算三和竣工三結(jié)算（是否包三含勞保三費(fèi)）項(xiàng)目施三工建設(shè)七、配三套設(shè)施三費(fèi)1、指三開(kāi)發(fā)項(xiàng)三目?jī)?nèi)發(fā)三生的、三獨(dú)立的三、非營(yíng)三利性的三，且產(chǎn)三權(quán)屬于三全體業(yè)三主的，三或無(wú)償三贈(zèng)與地三方政府三、政府三公用事三業(yè)單位三的公共三配套設(shè)三施支出三。2、法三律產(chǎn)權(quán)三問(wèn)題：三物權(quán)法三及高院三解釋3、注三意稅務(wù)三事項(xiàng)1）在三所得稅三上要求三采取建三筑面積三分?jǐn)偡饺?）是三否可以三所得稅三前扣除3）人三防工程三處理4）土三地增值三稅項(xiàng)目施三工建設(shè)八、開(kāi)三發(fā)間接三費(fèi)1、指三企業(yè)為三直接組三織和管三理開(kāi)發(fā)三項(xiàng)目所三發(fā)生的三，且不三能將其三歸屬于三特定成三本對(duì)象三的成本三費(fèi)用性三支出。三主要包三括管理三人員工三資、職三工福利三費(fèi)、折三舊費(fèi)、三修理費(fèi)三、辦公三費(fèi)、水三電費(fèi)、三勞動(dòng)保三護(hù)費(fèi)、三工程管三理費(fèi)、三周轉(zhuǎn)房三攤銷以三及項(xiàng)目三營(yíng)銷設(shè)三施建造三費(fèi)等。2、注三意稅務(wù)三事項(xiàng)1）會(huì)三計(jì)、所三得稅、三土增稅三口徑差三別2）利三息費(fèi)用三所得稅三要求直三接成本三法或預(yù)三算造價(jià)三法3）項(xiàng)三目營(yíng)銷三設(shè)施建三造費(fèi)4）土三地增值三稅項(xiàng)目施三工建設(shè)九、其三他有關(guān)三注意事三項(xiàng)1、權(quán)三責(zé)發(fā)生三制原則2、發(fā)三票問(wèn)題3、分三配方法三及原則4、事三后事項(xiàng)三的處理5、施三工過(guò)程三中的資三產(chǎn)損失三：土地三、開(kāi)發(fā)三產(chǎn)品報(bào)三廢或毀三損項(xiàng)目開(kāi)三發(fā)方式代建工三程的開(kāi)三發(fā)是企三業(yè)接受三政府和三其他單三位委托三，代為三開(kāi)發(fā)的三工程。聯(lián)建需三要就以三房換地三和以地三換房行三為繳納三銷售不三動(dòng)產(chǎn)和三轉(zhuǎn)讓無(wú)三形資產(chǎn)三的營(yíng)業(yè)三稅。合作建三房是企三業(yè)以本三企業(yè)為三主體聯(lián)三合其他三企業(yè)、三單位、三個(gè)人合三作或合三資開(kāi)發(fā)三房地產(chǎn)三項(xiàng)目，三且未成三立獨(dú)立三法人公三司。國(guó)稅函三[19三94]三644三、國(guó)稅三函[1三995三]15三6、國(guó)三稅函[三199三6]7三18、三國(guó)稅函三[20三05]三103預(yù)售環(huán)三節(jié)一、商三品房預(yù)三售條件《城市三房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)經(jīng)三營(yíng)管理三條例》三23條三：1、已三交付全三部土地三使用權(quán)三出讓金三，取得三土地使三用權(quán)證三書(shū)；2、持三有建設(shè)三工程規(guī)三劃許可三證和施三工許可三證；3、按三提供的三預(yù)售商三品房計(jì)三算，投三入開(kāi)發(fā)三建設(shè)的三資金達(dá)三到工程三建設(shè)總?cè)顿Y的三25%三以上，三并已確三定施工三進(jìn)度和三竣工交三付日期三；4、已三辦理預(yù)三售登記三，取得三商品房三預(yù)售許三可證明三。（地方多三層封頂三，高層三工程進(jìn)三度達(dá)到三80%）預(yù)售環(huán)三節(jié)二、預(yù)三售商品三房的會(huì)三計(jì)核算1、取三得預(yù)售三款時(shí)2、結(jié)三轉(zhuǎn)收入三時(shí)預(yù)售環(huán)三節(jié)三、預(yù)三售階段三納稅要三求1、印三花稅2、營(yíng)三業(yè)稅及三附加3、企三業(yè)所得三稅4、土三地增值三稅預(yù)售環(huán)三節(jié)四、銷三售方式1、自三行銷售2、交三代理公三司銷售國(guó)稅函三[19三96]三684三、國(guó)稅三函[2三005三]91三7、31號(hào)三文竣工驗(yàn)三收環(huán)節(jié)一、工三程竣工三驗(yàn)收條三件《城市三房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)經(jīng)三營(yíng)管理三條例》三18條三：1、城三市規(guī)劃三設(shè)計(jì)條三件的落三實(shí)；2、城三市規(guī)劃三要求配三套的基三礎(chǔ)設(shè)施三和公共三設(shè)施的三建設(shè)情三況；3、單三項(xiàng)工程三的工程三質(zhì)量驗(yàn)三收情況三；4、拆三遷安置三方案的三落實(shí)情三況；5、物三業(yè)管理三的落實(shí)三情況。（分期三開(kāi)發(fā)的三可以分三期驗(yàn)收三）竣工驗(yàn)三收環(huán)節(jié)二、財(cái)三稅事項(xiàng)1、會(huì)三計(jì)業(yè)務(wù)三的處理2、所三得稅業(yè)三務(wù)的處三理（完三工條件三）3、土三地增值三稅清算三條件現(xiàn)房銷三售一、現(xiàn)三房銷售三條件1、預(yù)三售的條三件2、項(xiàng)三目已經(jīng)三竣工驗(yàn)三收現(xiàn)房銷三售二、會(huì)三計(jì)核算三處理1、三會(huì)計(jì)收三入確認(rèn)三條件2、原三來(lái)預(yù)售三商品房三結(jié)轉(zhuǎn)的三核算3、現(xiàn)三房銷售三的核算現(xiàn)房銷三售三、營(yíng)業(yè)稅三的處理1、營(yíng)三業(yè)稅納三稅義務(wù)三實(shí)現(xiàn)時(shí)三間2