房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)營與

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理課程內(nèi)容第一章房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理及建設(shè)項(xiàng)目管理的原理和方法第二章項(xiàng)目策劃與可行性研究第三章建設(shè)項(xiàng)目選址與工程規(guī)劃管理第四章居住區(qū)規(guī)劃與設(shè)計(jì)第五章建設(shè)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備第六章配套建設(shè)管理第七章建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量、成本與進(jìn)度管理第八章建設(shè)項(xiàng)目竣工備案和交付使用許可管理第九章營銷管理第十章房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理第十一章物業(yè)的交接與物業(yè)管理第一章房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理及建設(shè)項(xiàng)目管理的原理和方法一、房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理1、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析機(jī)會(huì)選擇包括投資機(jī)會(huì)尋找和篩選決策分析包括市場分析與項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)前期工作分析擬開發(fā)項(xiàng)目用地的四至范圍與特性、規(guī)劃允許用途及獲益能力大小獲取土地使用權(quán)征地、拆遷、安置、補(bǔ)償規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案的制定與城市規(guī)劃管理部門協(xié)商、獲得規(guī)劃部門許可施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議安排短期和長期信貸對(duì)擬建中的項(xiàng)目尋找預(yù)租售的客戶對(duì)市場狀況進(jìn)行進(jìn)一步分析，初步確定目標(biāo)市場、租金或售價(jià)水平對(duì)開發(fā)成本和可能的工程量進(jìn)行更詳細(xì)的估算對(duì)承包商的選擇提出建議開發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜洽談建設(shè)階段租售階段一、房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理2、土地使用權(quán)的獲取一、房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理3、土地一級(jí)開發(fā)及其模式以政府為主的模式——組建政府土地發(fā)展公司將開發(fā)的熟地以成本價(jià)交給土地管理部門由政府或人大授權(quán)，在開發(fā)區(qū)管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，代行政府職能，將開發(fā)成的熟地直接出讓城市土地管理部門直接以熟地價(jià)格向投資者出讓國有土地使用權(quán)，政府通過其所屬的土地發(fā)展公司負(fù)責(zé)在合同規(guī)定的期限內(nèi)，將已出讓的待開發(fā)土地開發(fā)為熟地，交投資者使用以民間為主，政府輔助支持的模式土地一級(jí)開發(fā)的操作程序做出開發(fā)區(qū)域的近期、中期和長期發(fā)展計(jì)劃對(duì)開發(fā)區(qū)域的土地利用狀況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，掌握可開發(fā)土地資源現(xiàn)狀的數(shù)量、質(zhì)量和分布按確定的優(yōu)先順序選擇啟動(dòng)開發(fā)地塊或區(qū)域由土地管理部門協(xié)助辦理土地出讓手續(xù)制訂拆遷安置補(bǔ)償方案，并獲得政府主管部門的批準(zhǔn)進(jìn)行現(xiàn)場土地開發(fā)工作，達(dá)到相應(yīng)的建設(shè)條件核算土地開發(fā)成本、厘定土地價(jià)格，進(jìn)行熟地轉(zhuǎn)讓一、房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理3、土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理（1）土地使用權(quán)出讓過程中的規(guī)劃管理出讓土地之前應(yīng)當(dāng)制定控制性詳細(xì)規(guī)劃，具有城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》及其附圖或《審定設(shè)計(jì)方案通知書》及其附圖，使城市國有土地使用權(quán)出讓合同的重要附件（2）房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理開發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批階段：開發(fā)商填寫征詢意見表后，再帶上征地和安置補(bǔ)償方案幾經(jīng)城市土地管理部門蓋章的征地協(xié)議、項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案、批準(zhǔn)的總平面布置圖或建設(shè)用地圖，由城市規(guī)劃管理部門審核后，下發(fā)《選址規(guī)劃意見書通知書》申請建設(shè)用地規(guī)劃許可階段：城市計(jì)劃部門批準(zhǔn)征用土地的計(jì)劃任務(wù)、市政府批準(zhǔn)征用農(nóng)田的文件、1/2000或1/500的地形圖、《選址規(guī)劃意見通知書》、要求取得的有關(guān)協(xié)議與函件及其他相關(guān)資料一、房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批階段：城市計(jì)劃管理部門批準(zhǔn)的計(jì)劃任務(wù)書、開發(fā)商對(duì)擬建項(xiàng)目的說明、擬建方案示意圖、地形圖和設(shè)計(jì)單位提供的控制性規(guī)劃方案及其他相關(guān)資料，經(jīng)規(guī)劃管理部門審核后下達(dá)《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》設(shè)計(jì)方案審批階段：委托有規(guī)劃設(shè)計(jì)資格的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)提供不少于2個(gè)方案設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)方案報(bào)審表、各設(shè)計(jì)方案的總平面圖、隔層平立剖面圖、街景立面圖、方案說明書及其他相關(guān)資料，批準(zhǔn)后簽發(fā)《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批通知書》建設(shè)工程規(guī)劃許可證階段：城市建設(shè)主管部門下發(fā)的年度施工任務(wù)批準(zhǔn)文件、工程施工圖紙、工程檔案保證金證明、其他行政主管部門審查意見和要求取得的有關(guān)協(xié)議，規(guī)劃部門負(fù)責(zé)主持召開市政配合會(huì)，組織有關(guān)單位進(jìn)行綜合圖會(huì)簽，最后簽發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》竣工驗(yàn)收階段：城市規(guī)劃管理部門參加竣工驗(yàn)收工作二、項(xiàng)目及其特征1、項(xiàng)目的定義

工作(work)通常包括運(yùn)作（operations）和項(xiàng)目(projects)兩大類。運(yùn)作是持續(xù)不斷的和重復(fù)性的，而項(xiàng)目是一次性的和唯一的。項(xiàng)目是為了完成某個(gè)唯一性的產(chǎn)品或服務(wù)所作的一次性努力。2、項(xiàng)目的特征（1）一次性（2）唯一性3、建設(shè)項(xiàng)目及其特征（1）整體性（2）實(shí)施時(shí)間長（3）不可逆轉(zhuǎn)性（4）產(chǎn)品地點(diǎn)的固定性（5）涉及多個(gè)專業(yè)和多個(gè)學(xué)科（6）風(fēng)險(xiǎn)與利潤并存三、建設(shè)項(xiàng)目周期項(xiàng)目概念形成及可行性研究項(xiàng)目評(píng)估及決策

項(xiàng)目計(jì)劃與設(shè)計(jì)

項(xiàng)目采購

項(xiàng)目施工

竣工驗(yàn)收銷售階段工程量曲線決策階段計(jì)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目施工階段竣工階段階段銷售階段時(shí)間項(xiàng)目周期及階段劃分項(xiàng)目周期各階段對(duì)投資的影響項(xiàng)目決策階段和設(shè)計(jì)階段是影響投資最大的階段1、建設(shè)工程項(xiàng)目決策階段60-70%2、建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段20-30%3、施工階段10-15%4、總結(jié)評(píng)價(jià)階段四、項(xiàng)目管理

項(xiàng)目管理為“一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行從概念到完成的全方位的計(jì)劃、控制與協(xié)調(diào)，以滿足委托人的要求，使項(xiàng)目得以在所要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，在批準(zhǔn)的費(fèi)用預(yù)算內(nèi)完成。”

公眾業(yè)主五、項(xiàng)目管理內(nèi)部各部門內(nèi)部各部門供應(yīng)商直接勞動(dòng)力內(nèi)部各部門公眾項(xiàng)目管理班子承包商咨詢部門業(yè)主政府機(jī)構(gòu)公用設(shè)施金融機(jī)構(gòu)六、項(xiàng)目管理模式1、傳統(tǒng)的項(xiàng)目管理模式（設(shè)計(jì)-招標(biāo)-建造方式）——設(shè)計(jì)施工分離式2、設(shè)計(jì)-建造與交鑰匙工程模式——設(shè)計(jì)施工連貫式3、建筑工程管理模式（CM模式）4、Partnering模式5、BOT（公共工程特許權(quán)）6、PFI：（私人主動(dòng)融資）七、項(xiàng)目管理的組織1、組織的基本概念（1）組織設(shè)計(jì)（2）組織聯(lián)系（3）組織運(yùn)行（4）組織調(diào)整2、組織的構(gòu)成要素

（1）合理的管理層次（2）合理的管理跨度（3）合理劃分部門（4）合理確定職責(zé)七、項(xiàng)目管理的組織3、組織活動(dòng)的基本原理

（1）要素有用性原理（2）動(dòng)態(tài)相關(guān)性原理（3）主觀能動(dòng)性原理（4）規(guī)律效應(yīng)性原理4、項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)形式

（1）直線制——線性組織形式（2）職能制——寄生式項(xiàng)目組織（3）直線職能制——自主項(xiàng)目組織形式（4）矩陣制——矩陣項(xiàng)目組織八、項(xiàng)目管理理念1、民主管理講不通2、集體管理不好辦3、現(xiàn)場拍板很不妥4、管理是平衡的藝術(shù)5、大權(quán)獨(dú)攬，小權(quán)分散太模糊6、外行領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)行——看你怎么看7、超額完成任務(wù)要不得8、報(bào)表——信息的縱向交流9、信息分享——信息的橫向交流10、勤請示，多匯報(bào)沒有必要11、匯報(bào)會(huì)可以不開12、項(xiàng)目開始前的熱身——三個(gè)基本文件：項(xiàng)目計(jì)劃、項(xiàng)目主進(jìn)度和項(xiàng)目預(yù)算第二章項(xiàng)目策劃與可行性研究可行性研究的內(nèi)容主要包括三個(gè)方面：任務(wù)內(nèi)容地位 項(xiàng)目必要性市場研究（產(chǎn)品的市場調(diào)查與預(yù)測研究）前提和基礎(chǔ) 技術(shù)上的可行性技術(shù)研究（技術(shù)方案和建設(shè)條件）技術(shù)基礎(chǔ) 經(jīng)濟(jì)上的合理性效益研究（經(jīng)濟(jì)效益的分析與評(píng)價(jià)）核心 三、建設(shè)項(xiàng)目可行性研究階段工作內(nèi)容解決的問題精度研究費(fèi)用占投資的比例需要時(shí)間機(jī)會(huì)研究（投資機(jī)會(huì)論證）對(duì)若干個(gè)可能的投資機(jī)會(huì)進(jìn)行鑒別和篩選,提出投資方向的建議社會(huì)是否需要有沒有開展項(xiàng)目的基本條件±30%0.2~1%1~3月初步可行性研究進(jìn)行市場分析,和初步技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),確定是否進(jìn)行更深入研究1確定是否進(jìn)行詳細(xì)可研2需要進(jìn)行輔助性專題研究的關(guān)鍵問題±20%0.25~1.25%4~6月詳細(xì)可行性研究進(jìn)行更為細(xì)致的分析,減少項(xiàng)目的不確定性,對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)制定防范措施1提出建設(shè)方案2效益分析和最終方案選擇3確定項(xiàng)目投資的最終可行性和選擇依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)±10%大0.2~1%小1~3%8~12月評(píng)價(jià)與決策成品資金設(shè)備及工器具投資總投資固定資產(chǎn)投資建安工程投資工程項(xiàng)目其他投資預(yù)備費(fèi)建設(shè)期貸款利息固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅土地使用費(fèi)與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的其他費(fèi)用與企業(yè)經(jīng)營有關(guān)的其他費(fèi)用儲(chǔ)備資金生產(chǎn)資金結(jié)算資金貨幣資金生產(chǎn)領(lǐng)域流動(dòng)資金流通領(lǐng)域流動(dòng)資金流動(dòng)資金遞延資產(chǎn)無形資產(chǎn)固定資產(chǎn)定額流動(dòng)資金非定額流動(dòng)資金開發(fā)建三設(shè)投資土地費(fèi)三用前期工三程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)三施建設(shè)三費(fèi)用建筑安三裝工程三費(fèi)用公共配三套設(shè)施三建設(shè)費(fèi)三用開發(fā)間三接費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)三用管理費(fèi)三用銷售費(fèi)三用開發(fā)期三稅費(fèi)其他費(fèi)三用不可預(yù)三見費(fèi)用可行性三研究報(bào)三告的內(nèi)三容1總?cè)摚喝?xiàng)目提三出的背三景；三項(xiàng)目可三行性研三究的依三據(jù)；三項(xiàng)目概三況（項(xiàng)三目名稱三、地點(diǎn)三，開發(fā)三商簡介三，項(xiàng)目三所在地三周圍環(huán)三境狀況三，項(xiàng)目三有關(guān)的三技術(shù)經(jīng)三濟(jì)指標(biāo)三等）；三項(xiàng)目三開發(fā)建三設(shè)的必三要性；三項(xiàng)目三開發(fā)建三設(shè)條件三；項(xiàng)三目投資三估算；三項(xiàng)目三進(jìn)度計(jì)三劃結(jié)三論及建三議2市三場分析三與預(yù)測三：房三地產(chǎn)市三場宏觀三形勢分三析及預(yù)三測；三西安市三房地產(chǎn)三市場狀三況分析三及預(yù)測三；項(xiàng)目三的市場三情況分三析（S三WOT三）3建三設(shè)條件三：開三發(fā)項(xiàng)目三用地狀三況；資三源供給三及外部三協(xié)作條三件4規(guī)三劃設(shè)計(jì)三方案：三規(guī)劃設(shè)三計(jì)方案三的指導(dǎo)三思想；三規(guī)劃設(shè)三計(jì)方案三的原則三；建筑三規(guī)模及三規(guī)劃設(shè)三計(jì)方案三設(shè)想（三項(xiàng)目構(gòu)三成及平三面布置三，建筑三、結(jié)構(gòu)三、道路三、綠化三及其它三附屬設(shè)三施的規(guī)三劃方案三）5項(xiàng)三目開發(fā)三進(jìn)度安三排：項(xiàng)三目開發(fā)三的各項(xiàng)三工作內(nèi)三容；項(xiàng)三目開發(fā)三進(jìn)度安三排6營三銷方案三：營銷三方式；三營銷節(jié)三奏與策三略；租三售計(jì)劃7投三資估算三及資金三籌措：三投資估三算的原三則；項(xiàng)三目建設(shè)三的投資三估算；三資金籌三措與使三用計(jì)劃8財(cái)三務(wù)評(píng)價(jià)三：財(cái)務(wù)三評(píng)價(jià)基三礎(chǔ)數(shù)據(jù)三的測算三；盈利三能力分三析；清三償能力三分析9風(fēng)三險(xiǎn)分析10三結(jié)論及三建議附表與三附圖評(píng)價(jià)方三法按是三否考慮三時(shí)間因三素分為三靜態(tài)評(píng)三價(jià)方法三和動(dòng)態(tài)三評(píng)價(jià)方三法。靜三態(tài)評(píng)價(jià)三方法最三大的特三點(diǎn)是計(jì)三算簡便三，一般三在對(duì)方三案進(jìn)行三粗評(píng)價(jià)三或?qū)Χ倘谕顿Y三項(xiàng)目進(jìn)三行評(píng)價(jià)三以及逐三年收益三大致相三等的項(xiàng)三目可以三采用。（一）三投資收三益率1、全三部投資三收益率三=（正三常年銷三售利潤三+正常三年貸款三利息+三折舊）三/總投三資2、自三有資金三收益率三=（正三常年銷三售利潤三+折舊三）/自三有資金3、全三部投資三利潤率三=（正三常年銷三售利潤三+正常三年貸款三利息）三/總投三資4、自三有資金三利潤率三=正常三年銷售三利潤/三自有資三金（二）三清償能三力指標(biāo)1、借三款償還三期2、利三息備付三率與償三債備付三率利息備三付率＝三稅息前三利潤／三當(dāng)其應(yīng)三付利息三費(fèi)用稅息前三利潤＝三利潤總?cè)~＋計(jì)三入總成三本的利三息費(fèi)用償債備三付率＝三（折舊三＋攤銷三＋成本三中列支三的利息三費(fèi)用＋三還款的三利潤）三／當(dāng)年三應(yīng)還本三付息金三額（三）凈現(xiàn)值三（NPV）考察三項(xiàng)目盈三利能力三的絕對(duì)三指標(biāo)（四）三內(nèi)部收三益率（IRR）是項(xiàng)三目對(duì)貸三款利率三的最大三承擔(dān)能三力營銷計(jì)三劃1、業(yè)三務(wù)任務(wù)2、S三WOT三分析（1）三外部環(huán)三境分析（2）三內(nèi)部環(huán)三境分析三：營銷三能力、三資金能三力、生三產(chǎn)能力三、組織三能力3、制三定目標(biāo)4、制三定營銷三策略：三總成本三領(lǐng)先、三差別化三、集中三化5、制三定行動(dòng)三方法6、執(zhí)三行：作三風(fēng)、技三能、人三員7、預(yù)三算：（1）三固定比三例法（三銷售比三率法）（2）三目標(biāo)達(dá)三成法（三任務(wù)計(jì)三算法）（3）三競爭對(duì)三抗法（三競爭平三衡法）（4）三隨機(jī)分三攤法（三任意投三入法）8、控三制與反三饋返回第三章建設(shè)項(xiàng)三目選址三與工程三規(guī)劃管三理一、三項(xiàng)目選三址1、項(xiàng)目選三址原則（1）三項(xiàng)目三選址要三以城市三總體規(guī)三劃為依三據(jù)（2）三項(xiàng)目三選址必三須考慮三市政公三用基礎(chǔ)三設(shè)施的三配套條三件（3）三項(xiàng)目三選址要三與立體三軌道交三通發(fā)展三情況相三適應(yīng)（4）三項(xiàng)目三選址必三須符合三環(huán)境保三護(hù)的要三求（5）三項(xiàng)目三選址必三須考慮三周邊電三訊、機(jī)三場、鐵三路、文三物、近代建三筑保護(hù)三、軍事三設(shè)施保三護(hù)等控三制性的三要求一、三項(xiàng)目選三址2、辦理《三建設(shè)項(xiàng)三目選址三意見書三》包括建三設(shè)項(xiàng)目三選定的三地址和三用地范三圍紅線三圖（1）三《報(bào)建三資格證三》（2）三建設(shè)單三位的書三面申請（3）三項(xiàng)目建三議或者三其他有三關(guān)計(jì)劃三文件（4）三項(xiàng)目的三基本情三況（5）三建設(shè)項(xiàng)三目有選三址意向三的，附三1：5三00或三1：1三000三地形圖三三份（6）三其他需三要說明三的圖紙三文件二、三項(xiàng)目建三設(shè)用地三規(guī)劃管三理1、《三報(bào)建資三格證》2、建三設(shè)單位三書面申三請3、批三準(zhǔn)的計(jì)三劃任務(wù)三書或其三他有關(guān)三計(jì)劃文三件4、1三：50三0或1三：10三00的三地形圖三8份5、《三建設(shè)項(xiàng)三目選址三意見書三》6、《三規(guī)劃設(shè)三計(jì)條件三通知書三》7、有三關(guān)土地三權(quán)屬證三書三、三建設(shè)項(xiàng)三目工程三規(guī)劃管三理1、方三案階段三：（1）三《報(bào)建三資格證三》（2）三建設(shè)單三位書面三申請（3）三建設(shè)項(xiàng)三目計(jì)劃三批準(zhǔn)文三件（4）三土地使三用權(quán)屬三證書和三其他協(xié)三議等文三件（5）三屬新征三土地的三，應(yīng)提三供《規(guī)三劃設(shè)計(jì)三條件通三知書》三及已經(jīng)過審定三的建設(shè)三用地總?cè)龍D設(shè)計(jì)三方案一三份。（6）三1：5三00或三1：1三000三的地形三圖、紅三線圖三三份（7）三總平面三設(shè)計(jì)圖三三份（8）三建筑方三案三、三建設(shè)項(xiàng)三目工程三規(guī)劃管三理2、施三工圖階三段（1）三《報(bào)建三資格證三》（2）三施工圖三三套（3）三外飾材三料（4）三其他需三要說明三的圖紙三、文件三等三、三建設(shè)項(xiàng)三目工程三規(guī)劃管三理2、施三工圖階三段（1）三方案設(shè)三計(jì)單位三是否具三備相應(yīng)三的設(shè)計(jì)三資質(zhì)（2）三方案的三圖件是三否符合三出圖手三續(xù)，方三案的說三明和圖三件是否三統(tǒng)一（3）三方案的三總平面三布置是三否符合三紅線規(guī)三定的范三圍及建三筑物后三退紅線的要三求，是三否符合三日照間三距和消三防的要三求，綠三地和室三外停車三場的布局是三否合理（4）三設(shè)計(jì)方三案是否三符合規(guī)三劃設(shè)計(jì)三條件提三出的有三關(guān)容積三率、建三筑密度、建三設(shè)規(guī)模三、建筑三層數(shù)、三建筑高三度、室三內(nèi)外停三車數(shù)三量、綠三地率等技術(shù)指三標(biāo)的要三求（5）三建筑和三地下停三車場的三出入口三布置是三否符合三合理交三通組織三的要求（6）三建筑與三市政工三程接口三是否符三合規(guī)劃三的要求（7）三建筑的三藝術(shù)性三和周圍三空間環(huán)三境的協(xié)三調(diào)第四章居住區(qū)三規(guī)劃與三設(shè)計(jì)一、居三住區(qū)規(guī)三劃的任三務(wù)和內(nèi)三容1、居三住區(qū)規(guī)三劃的任三務(wù)：創(chuàng)造一三個(gè)舒適三、方便三、衛(wèi)生三、安寧三和優(yōu)美的環(huán)三境。2、居三住區(qū)規(guī)三劃的內(nèi)三容（1）三選擇、三確定用三地位置三、范圍（2）三確定規(guī)三模，即三人口數(shù)三量和用三地大?。?）三擬訂居三住建筑三類型、三層數(shù)比例、數(shù)量三、布置三方式（4）三擬訂公三共服務(wù)三設(shè)施的三內(nèi)容、三規(guī)模、三數(shù)量、三分布和三布置方式（5）三擬訂各三級(jí)道路三的寬度三、斷面三形式、三布置方三式（6）三擬訂公三共綠地三的數(shù)量三、分布三和布置三方式（7）三擬定有三關(guān)的工三程規(guī)劃三設(shè)計(jì)方三案（8）三擬訂各三項(xiàng)技術(shù)三經(jīng)濟(jì)指三標(biāo)和造三價(jià)估算二、居三住區(qū)的三用地構(gòu)三成和規(guī)三模1、居三住區(qū)的三用地構(gòu)三成住宅用三地、公三共服務(wù)三設(shè)施用三地、道三路用地三、綠化三用地2、居三住區(qū)規(guī)三模（1）三設(shè)置居三住區(qū)級(jí)三商業(yè)服三務(wù)設(shè)施三的經(jīng)濟(jì)三性和合三理的服三務(wù)半徑（2）三城市道三路交通三方面的三影響（3）三居民行三政管理三體制方三面的影三響三、住三宅及其三用地的三規(guī)劃布三置1、住宅的三類型及三特點(diǎn)2、住宅建三筑經(jīng)濟(jì)三和用地三經(jīng)濟(jì)的三關(guān)系（1）三住宅層三數(shù)（2）三進(jìn)深（3）三長度（4）三層高（5）平面系三數(shù)K3、合理選三擇住宅三類型四、公三共建筑三及其用三地的規(guī)三劃布置公共建三筑是居三住區(qū)規(guī)三劃設(shè)計(jì)三的一個(gè)三重要組三成內(nèi)容三，它不三僅與居三民的生三活密切三相關(guān)，三而且在三體現(xiàn)居三住區(qū)的三面貌方三面也起三著很重三要的作三用。1、公三共建筑三的分類2、公三共建筑三定額指三標(biāo)3、公三共建筑三的規(guī)劃三布置四、公三共建筑三及其用三地的規(guī)三劃布置規(guī)劃布三置的基三本要求三如下：（1）三為便于三居民使三用，各三級(jí)公共三建筑應(yīng)三有合理三的服務(wù)三半徑。（2）三設(shè)在交三通比較三方便、三人流比三較集中三的地段三，要考三慮職工上下班三的走向三。（3）三要保持三居住區(qū)三內(nèi)得安三寧（4）三各級(jí)公三共服務(wù)三中心應(yīng)三與相應(yīng)三的公共三綠地相三鄰布置，或靠近河湖三水面等三一些能三較好體三現(xiàn)城市三建筑面三貌的地三段。五、居三住區(qū)道三路的規(guī)三劃布置1、功三能要求居住區(qū)三道路的三規(guī)劃布三置應(yīng)考三慮：（1）三通行清三除垃圾三、糞便三、遞送三郵件等三市政公三用車輛三；（2）三居住區(qū)三內(nèi)公共三服務(wù)設(shè)三施和工三廠之間三貨運(yùn)車三輛通行三；（3）三滿足鋪三設(shè)各種三工程管三線的需三要；（4）三道路的三走向和三線型是三組織居三住區(qū)內(nèi)三建筑群三體景觀三的重要手段；（5）三除了以三上一些三日常的三功能要三求外，三還要考三慮一些三特殊情況，如三供救護(hù)三、消防三和搬運(yùn)三家具等三車輛通三行。五、居三住區(qū)道三路的規(guī)三劃布置2、道三路分級(jí)根據(jù)功三能要求三和居住三區(qū)規(guī)模三的大小三，居住三區(qū)級(jí)道三路一般三可分為三三級(jí)或三四級(jí)。居住區(qū)三道路車三行道寬三度不應(yīng)三小于9三米，紅三線寬度三一般2三0~3三0米；居住區(qū)三小區(qū)道三路車行三道寬度三一般為三7米，三紅線寬三度根據(jù)三規(guī)劃要三求確定三；居住組三團(tuán)級(jí)道三路車行三道路寬三度一般三為4米三；通向各三戶或各三單元門三前的小三路，一三般寬度三為3米五、居三住區(qū)道三路的規(guī)三劃布置3、居三住區(qū)道三路規(guī)劃三布置的三基本要三求（1）三居住區(qū)三內(nèi)部道三路不應(yīng)三有過境三交通穿三越居住三區(qū)，同三時(shí)不應(yīng)有過多三的車道三出口通三向城市三交通干三道（2）三道路走三向要便三于職工三上下班（3）三應(yīng)充分三利用和三結(jié)合地三形，盡三可能結(jié)三合自然三分水線三和匯水線，以三利于雨三水排除（4）三車行道三一般應(yīng)三通到住三宅每單三元的入三口處（5）三盡端式三道路長三度不宜三超過1三20米（6）三如果車三道寬度三為單車三道，則三每隔1三50米三左右應(yīng)三設(shè)置車三輛會(huì)讓處六、居三住區(qū)綠三地的規(guī)三劃布置1、居三住區(qū)綠三地系統(tǒng)三的組成公共綠三地=居三住區(qū)內(nèi)三居民公三共使用三的綠化三用地+三公共建三筑和公三用設(shè)施專三用綠地三+宅旁三和庭院三綠地+三街道綠三地2、居三住區(qū)綠三地的規(guī)三劃布置三原則（1）三根據(jù)居三住區(qū)的三功能組三織和居三民對(duì)綠三地的使三用要求三采取集中與分三散，重三點(diǎn)與一三般，點(diǎn)三、線、三面相結(jié)三合的原三則，以三形成完整統(tǒng)三一的居三住區(qū)綠三地系統(tǒng)三，并與三城市總?cè)木G地三系統(tǒng)相三協(xié)調(diào)（2）三盡可能三利用劣三地、坡三地、洼三地進(jìn)行三綠化，三以節(jié)約三用地（3）三應(yīng)注意三美化居三住環(huán)境三的要求（4）三在植物三配置和三種植方三式上力三求經(jīng)濟(jì)三實(shí)用和三便于管三理第五章建設(shè)項(xiàng)三目前期三準(zhǔn)備一、房三屋拆遷三管理1、拆三遷工作三程序（1）三房屋拆三遷申請三的提出建設(shè)項(xiàng)三目批準(zhǔn)三文件建設(shè)用三地規(guī)劃三許可證國有土三地使用三權(quán)批準(zhǔn)三文件拆遷計(jì)三劃和拆三遷文件辦理存三款業(yè)務(wù)三的金融三機(jī)構(gòu)出三具的拆三遷補(bǔ)償三安置資三金證明（2）三拆遷審三批和《三房屋拆三遷許可三證》的三取得（3）三拆遷協(xié)三議（4）三拆遷的三實(shí)施（5）三拆遷補(bǔ)三償安置三資金的三監(jiān)管一、房三屋拆遷三管理2、特三殊情況三下的拆三遷補(bǔ)償三、安置（1）三產(chǎn)權(quán)不三明確房三屋的補(bǔ)三償、安三置（2）三抵押房三屋的補(bǔ)三償、安三置（3）三公益事三業(yè)房屋三及其附三屬物的三補(bǔ)償、安置（4）三違章建三筑、臨三時(shí)建筑三的補(bǔ)償三、安置二、三建設(shè)項(xiàng)三目的建三管管理1、城三建手續(xù)三辦理（1）三建設(shè)單三位在市三規(guī)劃行三政主管三部門對(duì)三其項(xiàng)目三設(shè)計(jì)方三案初審后，持三建設(shè)項(xiàng)三目總平三面圖（三加蓋有三“憑此三圖交費(fèi)三”章）三計(jì)劃部門批準(zhǔn)三的建設(shè)三項(xiàng)目立三項(xiàng)計(jì)劃三和其他三有關(guān)資三料，到三市建委三征管處繳納三項(xiàng)目報(bào)三建審核三階段應(yīng)三繳納的三有關(guān)城三建費(fèi)用三。（2）三市建委三征管處三在建設(shè)三單位提三供相關(guān)三資料后三2個(gè)工三作日內(nèi)三，向其出三具《西三安市城三建費(fèi)用三繳款通三知書》（3）三建設(shè)單三位按照三要求辦三理了城三建交費(fèi)三后，由三征管處三向建設(shè)單位簽三發(fā)《西三安市建三設(shè)項(xiàng)目三城建費(fèi)三用（基三金）統(tǒng)三一征收三繳納證書》、三《西安三市建設(shè)三委員會(huì)三工程項(xiàng)三目建設(shè)三審批登三記表》三，市政公用設(shè)三施配套三費(fèi)全額三繳納的三，簽發(fā)三《市政三公用設(shè)三施配套三證》（4）三工程竣三工驗(yàn)收三合格后三并按規(guī)三定備案三后，申三請退款二、三建設(shè)項(xiàng)三目的建三管管理2、施三工許可三證的辦三理辦理施三工許可三證的條三件：（1）三已經(jīng)辦三理建筑三工程用三地批準(zhǔn)三手續(xù)（2）三在城市三規(guī)劃區(qū)三的建筑三工程已三經(jīng)取得三規(guī)劃許三可證（3）三需要拆三遷的，三其拆遷三進(jìn)度符三合施工三要求（4）三已經(jīng)確三定建筑三施工企三業(yè)（5）三施工圖三紙和技三術(shù)資料（6）三有保證三工程質(zhì)三量和安三全的具三體措施（7）三建設(shè)資三金已經(jīng)三落實(shí)（8）三其他條三件第七章建設(shè)項(xiàng)三目招投三標(biāo)與工三程合同三管理一、三建設(shè)項(xiàng)三目招標(biāo)三投標(biāo)1、依三法必須三招標(biāo)的三建設(shè)項(xiàng)三目（1）三施工單三項(xiàng)合同三估算價(jià)三在20三0萬元三以上（2）三重要設(shè)三備、材三料等貨三物的采三購，單三項(xiàng)合同三估算價(jià)三在10三0萬元以三上（3）三勘察、三設(shè)計(jì)、三監(jiān)理等三服務(wù)的三采購，三單項(xiàng)合三同估算三價(jià)在5三0萬元以三上如果單三項(xiàng)合同三估算價(jià)三低于上三述標(biāo)準(zhǔn)三，但項(xiàng)三目總投三資在3三000三萬元以三上的勘三察、設(shè)三計(jì)、施三工、監(jiān)三理以及三與工程三建設(shè)有三關(guān)的重三要設(shè)備三、材料三的采購三也必須三采用招三標(biāo)方式一、三建設(shè)項(xiàng)三目招標(biāo)三投標(biāo)2、施三工招標(biāo)三程序（1）三成立招三標(biāo)班子三：有與招三標(biāo)工作三相適應(yīng)三的經(jīng)濟(jì)三、法律三咨詢與三技術(shù)管三理人員有組織三編制招三標(biāo)文件三的能力有審查三投標(biāo)單三位資質(zhì)三的能力有組織三開標(biāo)、三評(píng)標(biāo)、三定標(biāo)的三能力代理招三標(biāo)一、三建設(shè)項(xiàng)三目招標(biāo)三投標(biāo)2、施三工招標(biāo)三程序（2）三向招標(biāo)三辦辦理三招標(biāo)備三案手續(xù)&工程招三標(biāo)的時(shí)三間&招標(biāo)工三作的范三圍&招標(biāo)項(xiàng)三目前期三準(zhǔn)備工三作的完三成情況工程已三經(jīng)批準(zhǔn)三立項(xiàng)三向建三設(shè)行政三主管部三門履行三了報(bào)建三手續(xù)建設(shè)資三金已到三位三取得建三設(shè)工程三規(guī)劃許三可證技術(shù)資三料能滿三足招標(biāo)三要求三其他條三件&招標(biāo)的三方式&對(duì)投標(biāo)三單位的三要求&合同的三計(jì)價(jià)類三型：總?cè)齼r(jià)合同三、單價(jià)三合同、三成本加三酬金合三同一、三建設(shè)項(xiàng)三目招標(biāo)三投標(biāo)2、施三工招標(biāo)三程序（3）三編制招三標(biāo)文件三、標(biāo)底三、資格三予審文三件、合三同協(xié)議三書等。（4）三發(fā)布招三標(biāo)廣告（5）三資格予三審：（6）三現(xiàn)場考三察：（7）三解答投三標(biāo)人的三質(zhì)疑：（8）三開標(biāo)：三無效投三標(biāo)書：&投標(biāo)文三件未按三規(guī)定密三封&投標(biāo)函三未加蓋三企業(yè)、三法定代三表人或三代理人三印鑒的&投標(biāo)文三件關(guān)鍵三內(nèi)容字三跡模糊三、無法三辨認(rèn)的&未按規(guī)三定提供三投標(biāo)保三函或投三標(biāo)保證三金的&聯(lián)合體三投標(biāo)未三附各方三共同投三標(biāo)協(xié)議三的一、三建設(shè)項(xiàng)三目招標(biāo)三投標(biāo)2、施三工招標(biāo)三程序（9）三評(píng)標(biāo)a、評(píng)三標(biāo)委員三會(huì)=招三標(biāo)單位三人員+三評(píng)標(biāo)專三家（1三/3+三2/3三）b、明三確標(biāo)書三是否為三響應(yīng)性三投標(biāo)c、報(bào)三價(jià)統(tǒng)計(jì)三錯(cuò)誤→三評(píng)標(biāo)委三員會(huì)按三照原則三加以修三正→投三標(biāo)人簽三字認(rèn)可三→進(jìn)行三評(píng)定↓投標(biāo)三人拒絕三→違約三，投標(biāo)三書無效三，沒收三投標(biāo)保三證金d、詳三評(píng)e、評(píng)三標(biāo)方法一、三建設(shè)項(xiàng)三目招標(biāo)三投標(biāo)2、施三工招標(biāo)三程序（9）三評(píng)標(biāo)e、評(píng)三標(biāo)方法①專家三評(píng)議法三定性優(yōu)三選法，三由委員三會(huì)以協(xié)三商和投三票方式三確定中小型三工程②綜合三打分法三用標(biāo)底三衡量用復(fù)合三標(biāo)底衡三量無標(biāo)底三比較（三包括最三低報(bào)價(jià)三和平均三報(bào)價(jià)為三標(biāo)準(zhǔn)值三）③評(píng)標(biāo)三價(jià)法三以投三標(biāo)報(bào)價(jià)三為基數(shù)三考慮增三減因素三，以最三低評(píng)標(biāo)三價(jià)的標(biāo)書三為最優(yōu)f、評(píng)三標(biāo)報(bào)告結(jié)論性三報(bào)告，三定標(biāo)的三主要依三據(jù)一、三建設(shè)項(xiàng)三目招標(biāo)三投標(biāo)2、施三工招標(biāo)三程序(10三)定標(biāo)定標(biāo)的三原則：能夠最三大限度三地滿足三招標(biāo)文三件中規(guī)三定的各三項(xiàng)綜合三評(píng)價(jià)標(biāo)三準(zhǔn)能夠滿三足招標(biāo)三文件的三各項(xiàng)要三求，經(jīng)三評(píng)審后三價(jià)格最三低（投三標(biāo)價(jià)格三低于成三本的除三外）一、三建設(shè)項(xiàng)三目招標(biāo)三投標(biāo)3、其三他招標(biāo)三形式（1）三勘察設(shè)三計(jì)招標(biāo)（2）三監(jiān)理招三標(biāo)二、工三程承包三合同（一）三施工合三同文件三組成1、合三同協(xié)議三書2、中三標(biāo)通知三書3、投三標(biāo)書及三其附件