某地產(chǎn)項目年營銷推廣提案

港中旅項目2012年營銷推廣提案1949地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總結(jié)過去是為了創(chuàng)造更好的未來銷售金額統(tǒng)計2011年港中旅項目整體銷售4.4億元其中一期剩余產(chǎn)品0.7億元元二期洋房1.9億元二期別墅1.7億元項目整體銷售額在棋盤山板塊居于榜首別墅產(chǎn)品銷售額在棋盤山板塊位居第三名銷售額的確很喜人，排名也很讓人興奮。但是僅憑借這些數(shù)據(jù)就能說明我們的項目已經(jīng)非常成功了嗎？就能判斷我們的項目已經(jīng)達(dá)到最好的運營狀態(tài)了嗎，可以躺在功勞簿上睡大覺了嗎？1949的判斷：顯然還不是，顯然還不到可以沾沾自喜的時候，我們還有很多可以提升也是必須提升的空間，我們還有許多艱辛的路要一起去走。2011年的港中旅，在貌似喜人的銷售業(yè)績背后，還有哪些核心的問題？或者有哪些隱患呢？總結(jié)之一——整體經(jīng)營戰(zhàn)略問題Ⅰ集團(tuán)品牌缺失Ⅱ兩條產(chǎn)品線各自為戰(zhàn)，沒有形成合力Ⅲ性價比取勝，價格溢價和形象溢價均沒有實現(xiàn)總結(jié)之二——產(chǎn)品策略問題Ⅰ別墅產(chǎn)品定位需要根據(jù)項目變化相應(yīng)提升Ⅱ洋房產(chǎn)品定位需要重新審視調(diào)整總結(jié)之三——營銷戰(zhàn)術(shù)問題Ⅰ現(xiàn)場展示包裝問題Ⅱ營銷節(jié)奏把握問題Ⅲ營銷活動主題性和執(zhí)行力問題Ⅳ產(chǎn)品附加值缺失問題這次提案我們要系統(tǒng)的解決項目從整體經(jīng)營戰(zhàn)略到產(chǎn)品策略在具體到營銷戰(zhàn)術(shù)的一系列問題（營銷戰(zhàn)術(shù)的論述將融合在產(chǎn)品策略里進(jìn)行針對性的分解分析）。目的是為了要項目系統(tǒng)性的、全局性的得以提升，而不單純是單點式的解決局部問題，頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳。我們進(jìn)入本次提案的核心內(nèi)容，逐一分析和解決上述問題戰(zhàn)略問題之一——品牌缺失和品牌修復(fù)品牌缺失的表現(xiàn)和后果表現(xiàn)只有品牌口號和品牌形象，沒有品牌落地實施。品牌口號（旅游地產(chǎn)締造者）穿透性不強(qiáng)，不符合東北富人語境。品牌形象（80年履歷國企）感染力不強(qiáng)，表現(xiàn)過于宏觀而不夠具體。后果沒有形成品牌的影響力和公信力沒有把品牌形象力轉(zhuǎn)化為銷售力沒有實現(xiàn)品牌的溢價空間品牌形象對別墅產(chǎn)品和別墅客戶非常重要，但是我們在這個版塊基本是缺失的，所以造成：

“像賣普通住宅一樣賣別墅”對品牌的提升和修復(fù)品牌價值的深度挖掘品牌定位的廣告性表達(dá)品牌輸出的具體手段“80年履歷”“國企資質(zhì)”，這樣的品牌價值，首先東北富人不敏感，不買單。其次它是對整個港中旅集團(tuán)的宏觀描述，而沒有凸顯集團(tuán)中地產(chǎn)版塊的優(yōu)勢和特點，不夠針對性，不夠具體。品牌價值的深度挖掘深度挖掘港中旅地產(chǎn)品牌資源我們發(fā)現(xiàn)了這樣幾個名稱：“華僑城”“錦繡中華”“中華民俗文化村”“世界之窗”“海泉灣”“全國首家國家旅游休閑度假示范區(qū)”這些名稱太有價值了，一個個如雷貫耳，極具傳播力和公信力。這種以具體的、著名的、個體產(chǎn)品品牌來代表和彰顯營銷力稍弱的集團(tuán)品牌的方式非常符合東北人特別是東北富人的口味。這些信息應(yīng)該是我們確立和宣傳品牌形象一個非常重要的要素。除了這些我們重新挖掘的品牌要素之外，一個非常貼切和符合東北人認(rèn)知習(xí)慣的品牌定位語同樣非常重要。品牌定位的廣告性表達(dá)中國旅三游地產(chǎn)三第一品三牌線上手三段——專三項品牌三形象報三廣線下手三段——三銷售終三端知名三旅游地三產(chǎn)項目三展示現(xiàn)場包三裝——三旅游地三產(chǎn)生活三方式的三體驗營三銷品牌輸三出的具三體手段線上手三段——專三項品牌三形象報三廣報廣示三意線下手三段——銷三售終端三知名旅三游地產(chǎn)三項目展三示現(xiàn)場品三牌背景三墻或者三易拉寶三展示示三意圖片現(xiàn)場包三裝——旅三游地產(chǎn)三生活方三式的體三驗營銷旅游地三產(chǎn)的概三念，特三別是旅三游地產(chǎn)三所主張三的獨特三的生活三方式，三除了要三用我們?nèi)酝娜晒Φ娜椖堪溉齺碜C三實，更三重要的三是要讓三消費者三怎么能三在我們?nèi)约旱娜椖恐腥猩淼娜w會到三旅游的三樂趣和三項目所三要呈現(xiàn)三出的國三際小鎮(zhèn)三的風(fēng)情三。將項目三核心資三源景觀三區(qū)進(jìn)行三全方位三的深度三包裝。奧特萊三斯商業(yè)三街盡快三招商、三裝飾，三盡快呈三現(xiàn)獨特三的商業(yè)三氛圍和三多種異三域風(fēng)情三的旅游三氛圍；天鵝湖三中增設(shè)三游樂設(shè)三施，例三如游船三等，業(yè)三主或者三意向客三戶可以三游玩；配合效三果示意三圖片戰(zhàn)略問三題之二——兩條產(chǎn)三品線各三自為戰(zhàn)三，沒三有形成三合力201三1年別三墅和洋三房兩條三產(chǎn)品線三分成兩三個團(tuán)隊三獨立運三作，各三自獨立三的運營三團(tuán)隊，三各自獨三立的銷三售隊伍三，各自三獨立的三營銷戰(zhàn)三略，各三自獨立三的推廣三方式。雖然項三目最終三取得了三較好的三銷售業(yè)三績，但三是從項三目全局三運作的三角度來三講并沒三有達(dá)到三一個最三佳的狀三態(tài)。兩條產(chǎn)三品線之三間缺乏三聯(lián)動，三沒有扶三持。最后的三結(jié)果基三本上是三：1+三1≤2194三9對于三港中旅三項目今三年的經(jīng)三營戰(zhàn)略三是，整三合兩條三產(chǎn)品線三的產(chǎn)品三資源、三客戶資三源、營三銷資源三、推廣三資源.加強(qiáng)兩三條產(chǎn)品三線之間三的聯(lián)動三和互動三，實現(xiàn)三兩條產(chǎn)三品線之三間的相三互扶持三，真正三形成1三+1>三2品牌形三象提升三項目整三體的影三響力和三公信力有效改三善和增三強(qiáng)具體三產(chǎn)品的三銷售力別墅產(chǎn)三品樹立三整體項三目高端三的產(chǎn)品三形象帶動洋三房產(chǎn)品三形象和三品質(zhì)的三提升洋房產(chǎn)三品豐富三項目整三體的產(chǎn)三品線配三備最重要三是帶動三項目的三整體熱三度和人三氣，擴(kuò)三大別墅三產(chǎn)品的三客戶數(shù)三量基礎(chǔ)戰(zhàn)略問三題之三——性價比三取勝，三價格溢三價和形象三溢價均三沒有實三現(xiàn)雖然201三1年度三無論是三別墅還三是洋房三產(chǎn)品都三有自己三的產(chǎn)品三定位和三營銷推三廣主題三，但是三不可否三認(rèn)的是三201三1年我三們之所三以能取三得較好三的銷售三業(yè)績，三性價比三是項目三最大的三利器。我們的三產(chǎn)品定三位和營三銷推廣三主題，三或者由三于在推三廣實施三執(zhí)行階三段的不三到位（三別墅產(chǎn)三品較為三明顯）三，或者三由于定三位或者三推廣主三題本身三就存在三一些偏三差（洋三房產(chǎn)品三較為明三顯）最三終導(dǎo)致三的結(jié)果三就是項三目自身三獨特的三產(chǎn)品價三值沒有三真正得三以釋放三，也就三沒有形三成預(yù)期三的影響三力和銷三售力，三那么結(jié)三果就是三性價比三、價格三基本成三為最重三要的成三交原因三。這種結(jié)三果肯定三是我們?nèi)滓译p三方都不三愿意看三到的。201三2年一定三要改變?nèi)@種局三面當(dāng)然我三們不可三能馬上三丟棄性三價比的三優(yōu)勢，三但是我三們一定三要把以三性價比三取勝轉(zhuǎn)三變成以三項目自三身的稀缺性三價值和三差異化三價值取勝。提升項三目整體三的產(chǎn)品三價值，三讓消費三者更多三的認(rèn)可三項目和三產(chǎn)品本三身，然三后再以三相對的三性價比三優(yōu)勢達(dá)三成成交三。201三1年客三戶買港三中旅是三圖便宜三，今年三我們要三讓客戶三感覺是三占便宜三。那么如三何實現(xiàn)三以上提三出的三三大經(jīng)營三戰(zhàn)略問三題，重三點就要三落在第三二部分——產(chǎn)三品策略三問題的三解析。我們?nèi)缛翁嵘蛘哒{(diào)三整別墅三產(chǎn)品和三洋房產(chǎn)三品的產(chǎn)三品定位三，如何三梳理其三產(chǎn)品價三值體系三的問題三。我們先三說別墅三產(chǎn)品201三1年關(guān)三于別墅三產(chǎn)品我三們的定三位是生活別三墅201三2年，三我們依三然是生活別三墅項目的三整體運三營需要三持續(xù)性三，頻繁三的更換三核心產(chǎn)三品定位三和核心三產(chǎn)品價三值，包三括推廣三思路是三非常危三險的。因此一三個好的三概念，三我們需三要持續(xù)三的運營三下去，三才能形三成項目三固定的三、專屬三的、有三影響力三的、最三終有銷三售力的三產(chǎn)品價三值要素三。但是，我們絕三對不是三簡單的三和不負(fù)三責(zé)任的三重復(fù)去三年的東三西。此“生三活別墅三”非彼三“生活三別墅”我們需三要在“三生活別三墅”大三的方向三下，對三去年的三營銷策三略有一三個大幅三度的提三升。去年我三們提出三“生活三別墅”三的市場三定位，三基于最三主要的三產(chǎn)品特三點就是三奧特萊三斯、業(yè)三主會所三以及相三應(yīng)的生三活配套三設(shè)施。那么今三年我們?nèi)谶@三個方向三上有所三提升，三我們的三項目和三去年有三什么變?nèi)?？去年我三們我們?nèi)龑W特三萊斯，三將生活三配套還三基本都三是暢想三，都沒三有能夠三呈現(xiàn)。但是今三年項目三最大的三變化就三是這些三所有的三支撐“三生活別三墅”的三價值點三都能夠三真正實三現(xiàn)。而且還三有兩點三變化也三是非常三重要，三一是今三年6月份項三目二期三（別墅三和洋房三）將交三房入住三，屆時三港中旅三項目將三成為棋三盤山入三住業(yè)主三最多的三項目，三也就是三說將成三為棋盤三山最成三熟的項三目，最三具生活三氛圍的三項目。另外一三點，對三于業(yè)主三會所我三們希望三今年也三能夠有三所調(diào)整三，真正三能夠呈三現(xiàn)。除三了基本三的會所三功能外三，還能三具備高三端客戶三深度洽三談的功三能（在三下面的三營銷策三略部分三重點論三述）。如果說三去年我三們講“三生活別三墅”還三是處于三一種預(yù)三期和暢三想的階三段，“三勢以生三活論別三墅”還三處于一三個“論三”的階三段，那三么今年三一定是三一個真三正的展三示、呈三現(xiàn)、體三驗的階三段。這樣的三情況對三項目本三身，對三消費者三才更具三有價值三和意義三。在營銷三推廣中三才更加三有效，三更有針三對性，三更能形三成真正三的銷售三力。別墅定三位描述忘卻世三界的生三活別墅奧特萊三斯呈現(xiàn)三運營，三可以不三用去世三界各地三血拼sho三ppi三ng。國際小三鎮(zhèn)的完三美呈現(xiàn)三，在家三就是在三世界旅三游。業(yè)主會三所的高三端展現(xiàn)三，不出三家門就三能享受三到國際三級的生三活享受三。在港中三旅，完三全可以三忘卻世三界。在產(chǎn)品三定位上三我們有三了清晰三明確的三思路，三但是我三們還需三要更加三具體和三更加落三地的營三銷策略三和推廣三策略來三全力配三合。今年全三年的營三銷主題201三2港中旅三深度體三驗?zāi)辏ㄟm用三于別墅三和洋房三兩條產(chǎn)三品）別墅產(chǎn)三品的具三體營銷三策略產(chǎn)品提三升策略現(xiàn)場展三示策略營銷推三廣策略產(chǎn)品提三升策略園林景三觀展示三提升物業(yè)服三務(wù)標(biāo)準(zhǔn)三提升園林景三觀展示三提升園林景三觀無疑三是別墅三產(chǎn)品最三重要的三產(chǎn)品靈三魂。但是我三們在園三林景觀三打造上三卻非常三缺失。除了天三鵝湖公三園區(qū)域三的核心三景觀比三較吸引三人之外三，其他三地方基三本沒有三景觀展三示可言三。而且天三鵝湖公三園的景三觀處理三也顯得三比較粗三糙。我們建三議從幾三個方面三對景觀三做出修三整和提三升。1、天鵝三湖公園——增加一三些湖邊三小品、三雕刻天三鵝湖名三稱的石三頭、湖三邊長椅三、湖內(nèi)三游船等三等，將三項目最三重要的三景觀資三源以最三好的姿三態(tài)展現(xiàn)三給消費三者。2、別墅三景觀示三范區(qū)——對對目三前售樓三處門前三的景觀三、雙拼三樣板間三的庭院三景觀、三聯(lián)排示三范區(qū)的三景觀重三新修整三。讓消三費者在三買房的三過程中三真正能三夠體驗三園區(qū)未三來的景三觀狀態(tài)三，對入三住后的三生活充三滿憧憬三。圖片示三意物業(yè)服三務(wù)標(biāo)準(zhǔn)三提升如果說三園林景三觀是別三墅項目三的產(chǎn)品三靈魂，三硬件靈三魂，那三么物業(yè)三服務(wù)無三疑是軟三件靈魂三。操作本三次提案三之前，三我們對三銷售現(xiàn)三場進(jìn)行三了多次三的訪問三，和一三線的銷三售人員三了解了三大量的三關(guān)于銷三售和客三戶的信三息。據(jù)現(xiàn)場三銷售人三員反饋三，消費三者對物三業(yè)服務(wù)三的關(guān)注三度基本三上僅次三于戶型三面積排三在第二三位，甚三至要高三于對價三格的關(guān)三注度。從另一三個角度三來講，三物業(yè)服三務(wù)無疑三也是衡三量一個三別墅項三目是否三高端一三個很重三要的標(biāo)三準(zhǔn)。再者，三項目年三中時期三即將入三住，業(yè)三主將要三真真正三正的體三會到物三業(yè)服務(wù)三的內(nèi)容三，因此三這個階三段我們?nèi)仨毎讶飿I(yè)服三務(wù)建設(shè)三納入到三日程中三來。而且還三必須是三真正具三有差異三化和高三端化的三服務(wù)內(nèi)三容。物業(yè)服三務(wù)提升三的具體三內(nèi)容建三議我們需三要有一三整套完三整的系三統(tǒng)的物三業(yè)服務(wù)三體系，三但是這三些這是三基礎(chǔ)。更加重三要的，三真正能三打動消三費者的三，以至三于在營三銷推廣三工作中三可以利三用，可三以有故三事可講三的，一三定要有三一些獨三特的、三差異化三的、個三性化的三物業(yè)服三務(wù)內(nèi)容三。我們有三兩點具三體的建三議1、私屬三管家式三物業(yè)服三務(wù)——每一位三物業(yè)服三務(wù)人員三，只專三屬服務(wù)三五棟別三墅。2、最人三性化的三物業(yè)關(guān)三懷——配比比三例均衡三的男女三物業(yè)人三員（包三含保安三、維修三人員等三），如三果家里三只有女三主人在三家，我三們只派三女性工三作人員三上門服三務(wù)?，F(xiàn)場展三示策略——售樓處三調(diào)整我們在三對銷售三現(xiàn)場和三觀察和三對銷售三人員的三訪問過三程中，三我們發(fā)三現(xiàn)了這三樣一個三問題，三許多別三墅的客三戶找不三到別墅三的售樓三處，許三多都會三誤走到三洋房的三售樓處三。另外一三個問題三是，我三們發(fā)現(xiàn)三洋房的三售樓處三無論從三位置、三硬件配三套、感三受園區(qū)三的自然三環(huán)境都三要大大三優(yōu)于別三墅的售三樓處。這就導(dǎo)三致一個三很嚴(yán)重三的問題三，相對三低端的三洋房產(chǎn)三品享受三了最好三的銷售三環(huán)境，三而高端三的別墅三產(chǎn)品卻三偏于一三個較差三的銷售三環(huán)境，三沒有辦三法體會三到項目三的高端三性，體三會不到三中央景三觀區(qū)和三優(yōu)越景三觀資源三，造成三銷售氛三圍和產(chǎn)三品之間三一個很三大的反三差和沖三突。我們的三建議是三，將別三墅的售三樓處重三新合并三到洋房三售樓處三內(nèi)，兩三條產(chǎn)品三線均在三正式的三大售樓三處內(nèi)接三待。這樣洋三房的產(chǎn)三品能夠三為別墅三產(chǎn)品帶三來更多三的客戶三基數(shù)，三并且?guī)齽诱麄€三項目的三人氣和三氛圍。別墅的三高端客三戶能夠三對洋房三客戶形三成一種三刺激和三促進(jìn)，三能夠讓三洋房的三客戶感三覺和這三樣的高三端別墅三客戶生三活在一三個園區(qū)三還是一三個比較三理想的三。為了能三讓消費三者更真三切的體三驗到園三區(qū)和中三央核心三景觀以三及奧特三萊斯商三業(yè)街，三我們建三議把售三樓處外三側(cè)的平三臺做成三洽談區(qū)三，售樓三員在室三內(nèi)介紹三完沙盤三后，在三戶外的三平臺與三客戶進(jìn)三行談判三溝通。另外，三將湖內(nèi)三的游船三變成VIP深度洽三談區(qū)，三高端客三戶和需三要深度三洽談的三客戶，三可以直三接下到三湖里在三游船上三洽談。然后將三現(xiàn)在的三別墅售三樓處徹三底改造三成項目三的業(yè)主三會所，三主要承三擔(dān)兩種三功能。一是基三礎(chǔ)的未三來業(yè)主三休閑、三健身、三娛樂的三功能。二是在三銷售接三待過程三中，變?nèi)梢粋€三在客戶三看完樣三板房之三后，一三個高端三深度洽三談的區(qū)三域，可三以讓客三戶一邊三品著紅三酒一邊三洽談。但是合三并售樓三處需要三注意和三處理幾三個問題三：1、內(nèi)部三功能區(qū)三域合理三布局2、獨立三的銷售三團(tuán)隊操三作3、增加三別墅產(chǎn)三品看房三車棋盤山三目前整三體還非三常缺少三居住氛三圍，常三住人口三也非常三少，特三別是到三晚上基三本都是三黑暗一三片。因為我三們的項三目是棋三盤山最三成熟的三項目，三最具生三活氛圍三的項目三，因此三我們需三要營造三和強(qiáng)化三這種氛三圍，在三棋盤山三板塊形三成獨一三無二的三的產(chǎn)品三氣質(zhì)?，F(xiàn)場展三示策略——點亮棋三盤山我們建三議從兩三個方面三來營造三這樣的三生活氛三圍，一三個是白三天的、三日常的三生活氛三圍的營三銷，一三個是夜三晚的氛三圍的營三造。日常白三天我們?nèi)ㄗh增三設(shè)物業(yè)三人員和三安保人三員的數(shù)三量，并三且增加三他們的三活動和三出現(xiàn)頻三次，給三到訪的三消費者三一種我三們已經(jīng)三入住非三常多的三感受，三增強(qiáng)項三目整體三的活力三和人氣三。另外，三我們建三議對項三目的核三心區(qū)域三或者是三能夠方三便對外三展示的三區(qū)域進(jìn)三行亮化三建設(shè)，三例如奧三特萊斯三商業(yè)街三或者項三目的塔三樓，特三別是到三夜晚時三燈光大三開，讓三棋盤山三也能夠三亮起來三，成為三棋盤山三在夜晚三最亮的三一道風(fēng)三景線，三以此來三影響周三邊或者三路過的三客群，三形成強(qiáng)三大的人三際口碑三傳播。配合圖三片營銷推三廣策略201三2年全年三的營銷三推廣主三題：產(chǎn)品系三以雙拼三為主+生活別三墅的體三驗呈現(xiàn)營銷推三廣策略在今年三的別墅三產(chǎn)品推三廣上，三我們依三然建議三以雙拼三產(chǎn)品作三為線上三推廣的三主要產(chǎn)三品系。原因有三三。1、雙拼三產(chǎn)品是三項目所三有產(chǎn)品三系中最三高端的三產(chǎn)品，三具有提三升項目三形象和三檔次的三素質(zhì)。2、雙拼三產(chǎn)品是三別墅市三場上比三較稀缺三的產(chǎn)品三，市場三關(guān)注度三較高。三而且我三們是棋三盤山板三塊中最三大的雙三拼別墅三社區(qū)，三具備規(guī)三模性。目前沈三陽共有三近四十三個別墅三項目，三但是只三有十五三個左右三項目具三有雙拼三產(chǎn)品，三絕對屬三于稀缺三的高端三產(chǎn)品。棋盤山三板塊目三前的雙三拼供應(yīng)三量大概三在240套左右三，而我三們一家三就獨占90套，超三過三分三之一。3、雙拼三產(chǎn)品除三了市場三的稀缺三性之外三，產(chǎn)品三自身的三產(chǎn)品力三特別是三戶型設(shè)三計上三非常強(qiáng)三大的，三非常受三東北富三人所習(xí)三慣，符三合市場三需求。我們?nèi)ト觌p拼三產(chǎn)品銷三售不太三理想的三一個主三要原因三是，線三上推廣三和終端三銷售脫三節(jié)。這也是三我們今三年要重三點調(diào)整三和改進(jìn)三的一個三方面。鑒于這三樣的問三題，194三9極具誠三意的提三出我們?nèi)衲攴齽?wù)港中三旅項目三一個附三加服務(wù)三內(nèi)容——長期增三派一名三駐場策三略人員三，一是三對銷售三現(xiàn)場進(jìn)三行最深三入的了三解，即三使反饋三到公司三內(nèi)部，三最快速三最直接三的做出三應(yīng)對，三另外結(jié)三合營銷三推廣除三了實時三對銷售三人員進(jìn)三行培訓(xùn)三和講解三，使銷三售人員三最深入三的了解三推廣策三略的內(nèi)三容。在今年三的營銷三推廣中三，有一三點我們?nèi)枰侨Ｖ匾暼?，那就三是推廣三節(jié)奏的三把握問三題。去年一三年我們?nèi)冀K是三以一種三脈動式三的均速三方式推三廣，沒三有節(jié)點三性的把三握，也三沒有節(jié)三奏控制三。今年我三們需要三根據(jù)項三目實施三的動態(tài)三和季節(jié)三、市場三的情況三有針對三性的、三有節(jié)奏三的完成三今年的三營銷推三廣工作三。201三2營銷節(jié)三奏計劃時間節(jié)點推廣主題時間或工程節(jié)點備注2012.3集團(tuán)品牌落地系列開年首次入市，借助品牌起勢2012.4雙拼產(chǎn)品賣點系列在4月份景觀還沒有呈現(xiàn)之際，以產(chǎn)品戶型優(yōu)勢等產(chǎn)品賣點做出推廣主訴求戶型面積是消費者去年對別墅產(chǎn)品關(guān)注的首要問題2012.6棋盤山最成熟別墅社區(qū)（盛大入住系列）6.28入住此階段的推廣主題，重點體現(xiàn)生活別墅的呈現(xiàn)和體驗主題。也是2012年全年的營銷推廣活動主線2012.7物業(yè)服務(wù)系列入住之后，物業(yè)服務(wù)自然逐漸被業(yè)主所關(guān)注2012.9奧特萊斯運營系列預(yù)計9月奧特萊斯運營，根據(jù)實際運營時間，調(diào)整推廣時間安排配合報三廣示意營銷渠三道建議萬豪萬三鑫是五三里河周三邊最高三端的酒三店、寫三字間大三廈，吸三引了沈三陽本土三的大批三高端人三群。我公司三具有該三大廈的三唯一合三作伙伴三，可以三實現(xiàn)物三料的的三植入，三以點對三點的精三準(zhǔn)營銷三這批目三標(biāo)客群三。萬豪萬三鑫高檔三酒店與三寫字間在酒店三公共或三者房間三內(nèi)放置精致的三中旅宣三傳物料在酒店三房間內(nèi)三放置萬寶龍三鋼筆（三刻上中三旅log三o）隨時供三客人記三錄文字金融行三業(yè)：農(nóng)三業(yè)銀行三、浦發(fā)三銀行、三興業(yè)銀三行、華三夏銀行三、盛京三銀行（三日存款三在10-三50萬元以三上的高三端客戶三）；保險行三業(yè)：中三保，個三人存保三在20萬以上三的高端三人群高端美三容美發(fā)三行業(yè)：三夢廊、三夢郎美三容美發(fā)三、瑞妃三曼美容高端SPA行業(yè)：三皇室假三期男士SPA酒店行三業(yè)：皇三朝萬鑫三、萬豪三酒店汽車行三業(yè)：別三克教育行三業(yè)：遼三寧大學(xué)三、東北三大學(xué)傳媒行三業(yè)：遼三報集團(tuán)三、文化三廳下屬30余家單三位194三9獨有渠三道資源營銷活三動建議品牌活三動——征集攝三像片活三動活動時三間：201三2年3月—4月主要形三式：以三港中旅三的業(yè)主三為主角三，講述三他們旅三游過程三中發(fā)生三的故事三。品牌活三動品牌活三動——業(yè)主參三觀全國三港中旅三旅游地三產(chǎn)項目活動時三間：201三2年5月主要形三式：邀三請港中三旅項目三的意見三領(lǐng)袖及三媒體界三記者，三到港中三旅建設(shè)三的旅游三地產(chǎn)項三目進(jìn)行三參觀（三深圳華三僑城、三珠海海三泉灣等三）活動目三的：主三要是宣三傳港中三旅地產(chǎn)三品牌，三增強(qiáng)品三牌公信三力。品牌活三動活動主三題：港三中旅高三爾夫體三驗之旅活動時三間：201三2年6月活動地三點：盛三京高爾三夫活動人三員：成三交業(yè)主三、意向三客戶活動形三式：客三群都是三事業(yè)上三升期的三業(yè)主，三他們現(xiàn)三在小有三成就，三也喜歡三與上流三社會交三往，港三中旅租三用場地三，教練三，免費三培訓(xùn)，三讓他們?nèi)忻魅畹娜w驗，三還享受三到港中三旅無微三不至的三關(guān)懷。別墅圈三層活動活動主三題：港三中旅地三產(chǎn)盛大三交房入三伙活動活動時三間：201三2年6月28日活動地三點：項三目現(xiàn)場活動人三員：二三期成交三業(yè)主活動形三式：盛三大交房三入伙活三動別墅圈三層活動活動主三題：私三家宴活動時三間：201三1年4-1三1月（每三月兩次三）活動地三點：天三鵝湖邊三平臺活動人三員：成三交業(yè)主三及10位左右三圈層朋三友活動形三式：港三中旅免三費提供三服務(wù)及三餐飲，三在園區(qū)三里搞業(yè)三主圈層三的聚會三，成交三的業(yè)主三的朋友三，圈層三朋友也三都是港三中旅的三客群，三讓業(yè)主三和朋友三檢驗港三中旅的三不一樣三，也讓三業(yè)主有三了實足三的面子三。別墅圈三層活動活動主三題：奢三侈品品三鑒會活動時三間：201三1年9月（奧三特萊斯三運營之三前造勢三）活動地三點：天三鵝湖邊三平臺（三奧特萊三斯門前三）活動人三員：成三交業(yè)主三、意向三客戶活動形三式：國三際知名三奢侈品三的品鑒三會及奢三侈品知三識普及三及鑒賞三講座。別墅圈三層活動最后說三說案名194三9建議保三留項目三去年的三案名——中旅藍(lán)三爵核心是三考慮項三目營銷三推廣的三穩(wěn)定性三和持續(xù)三性。頻繁變?nèi)献魅竞腿b系三統(tǒng)存在三巨大的三風(fēng)險，三也給營三銷推廣三工作帶三來非常三大的難三度和增三加非常三多的營三銷成本三。說完了三別墅，三下面我三們說一三說洋房三產(chǎn)品在做本三次提案三的過程三中，我三們團(tuán)隊三分三組三成員，三六次到三訪本項三目和棋三盤山其三他競品三項目，三重點找三尋洋房三產(chǎn)品的三最核心三的價體三系。經(jīng)過我三們多輪三實地的三考察和三探討研三究，我三們發(fā)現(xiàn)三洋房產(chǎn)三品本身三具備兩三個最核三心的特三質(zhì)，也三是我們?nèi)蠓慨a(chǎn)三品自身三獨有的三、稀缺三的、差三異化價三值。翠頤恬園清韻百園城建·逸品假日沈陽碧桂園共幾期共1期-共2期（在售2期）-共幾棟54棟18棟52棟(在售20棟)8棟左右(還有未開發(fā)的)層數(shù)6層4層、5層5層6層面積區(qū)間90-260㎡149-170㎡86-179㎡50-140㎡價錢5600-5700元\㎡10500-12300元\㎡5300-7100元\㎡均價5200元\㎡開盤時間2011.0620082011-102011.08入住時間2011.1220102012年6月2013.07總套數(shù)544套380套左右--售出套數(shù)500套左右2棟40套左右一期的32棟完全售完的4-5棟現(xiàn)在售量40左右在售的2棟還剩1套，還有14棟大約300多套在排號500套左右60套左右現(xiàn)房\期房現(xiàn)房期房\現(xiàn)房期房現(xiàn)房棋盤山三洋房項三目匯總棋盤山三板塊大三約有21個項目三，但是三其中具三有在售三洋房產(chǎn)三品的項三目只有5個。而且這5個項目三除了港三中旅和三碧桂園三之外，三剩余的三項目基三本都不三是一線三的主流三項目，三市場聲三音和市三場影響三力非常三弱。談三不上是三真正的三競品項三目。而碧桂三園基本三也只剩三下60套左右三的房源三，不成三規(guī)模，三形不成三主要的三競爭關(guān)三系。所以說三，我們?nèi)捻椖咳梢哉f三是棋盤三山唯一三的洋房三產(chǎn)品。我們的三洋房產(chǎn)三品除了三享有棋三盤山優(yōu)三秀的自三然景觀三資源之三外。還具備三極強(qiáng)的三城市配三套資源三。我們距三離北站三只有15公里，三距離東三二環(huán)只三有7公里，三距離東三陵生活三區(qū)3公里，三地鐵一三號線延三長線路三過門前……稀缺的三自然資三源價值——棋盤山三別墅區(qū)三里的唯三一洋房稀缺的三城市資三源價值——距城市三最近、三享城市三配套洋三房我們的三洋房產(chǎn)三品，將三這種自三然資源三和城市三資源合三二為一，融為三一體。我們在三去年一三年對洋三房的產(chǎn)三品價值三的挖掘三始終存三在一定三的偏差三和缺失三。第一階三段：東三陵東三地三鐵上三城三市公園三洋房只強(qiáng)調(diào)三了城市三資源配三套的價三值，而三徹底忽三略了棋三盤山自三然資源三的價值三。而且以三東陵東三行政區(qū)三域來作三為界定三的主要三方式，三但是從三我們和三現(xiàn)場銷三售人員三了解的三情況，三東陵區(qū)三的客戶三并不多三，客戶三主要來三源于沈三河區(qū)。第二階三段：德三式墅區(qū)三洋房三棋盤山三資源中三心此階段三將產(chǎn)品三定位做三了180度的轉(zhuǎn)三變，完三全變成三強(qiáng)調(diào)墅三區(qū)和棋三盤山資三源價值三，徹底三拋棄了三城市資三源價值三。而且“三德式”三這種建三筑風(fēng)格三并不是三項目最三突出的三產(chǎn)品特三點，“三棋盤山三資源中三心”語三言晦澀三難懂，三沒有把三項目的三核心特三點直接三的表現(xiàn)三出來。因此鑒三于去年三一年推三廣定位三的問題三，我們?nèi)衲陮θ谘蠓咳a(chǎn)品的三推廣定三位一定三要特別三注意以三下兩個三核心問三題。一是必三須能夠三囊括城三市資源三價值和三棋盤山三資源價三值的兩三方面核三心產(chǎn)品三價值。二是語三言必須三明確直三接，能三夠最清三晰的表三達(dá)項目三的價值三，符合三洋房客三戶的接三受習(xí)慣三和接受三能力。我們給三出的洋三房的產(chǎn)三品定位五分鐘三城市三五分鐘三棋盤山配合產(chǎn)三品定位三的slo三gan山里的三洋房沈陽的三洋房大三多集中三于市區(qū)三內(nèi)或近三郊，“三洋房”三這種產(chǎn)三品本身三就在消三費者心三理具有三一