揚州XX朗小城項目定位與發(fā)展戰(zhàn)略報告

揚州倫勃朗小城項目定位與發(fā)展戰(zhàn)略謹呈：揚州市安廈正太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5/10/2023規(guī)劃用地面積：13.2萬平方米容積率：1.6總建筑面積：21.2萬平方米建筑高度：不大于36米

建筑日照間距：不小于1：1.35配套商業(yè)：避免沿城市道路帶狀布置技術經(jīng)濟指標學院地塊2我們的工作都必須以現(xiàn)實條件為基礎，以共同的目標為導向我們的目標打造揚州樣板性示范項目控制投資風險、實現(xiàn)投資利潤的可兌現(xiàn)和最大化塑造企業(yè)品牌實現(xiàn)房產(chǎn)與地產(chǎn)、近期與中期項目運作良性互動3項目背景與約束條件所在版塊形象好住宅市場供大于求地塊控規(guī)政策導向性強市場局部泡沫認知程度較高的城西房地產(chǎn)版塊，區(qū)域整體檔次較高政府大量出讓土地，2005年市場供應量顯著增加，導致市場供大于求。政府主導的CLD新區(qū)，規(guī)劃的配套設施有待于政府的持續(xù)投入就在住宅市場供大于求的局面出現(xiàn)時，價格卻背離價值曲線穩(wěn)步上升，而這種上升趨勢仍在延續(xù)，在城市房產(chǎn)需求人口相對有限的大勢下，揚州某些區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展已經(jīng)進入相對虛假繁榮4本報告的研究思維導圖基地價值分析項目界定市場分析項目定位整體發(fā)展戰(zhàn)略宏觀分析5揚州城市經(jīng)濟定位長三角地區(qū)的許多城市都在利用上海對外輻射的資源來發(fā)展自身的經(jīng)濟，特別是上海周邊的一些城市，蘇州、無錫、寧波、嘉興等地的經(jīng)濟發(fā)展軌跡和態(tài)勢與上海有著千絲萬縷的聯(lián)系。由上海向外所產(chǎn)生的經(jīng)濟梯度中，揚州位列第二梯隊，經(jīng)濟實力較蘇州、無錫、常州等稍遜一籌。區(qū)位：地處蘇中區(qū)域，承接蘇南、蘇中與蘇北經(jīng)濟活躍度：在蘇中城市中較好定位：長三角經(jīng)濟、物質積聚基地，承南啟北服務型城市弊端：自身造血功能一般揚州地處蘇中沿江經(jīng)濟帶

蘇南經(jīng)濟輻射蘇北的關鍵傳承點6揚州城市發(fā)展板塊西部發(fā)展關鍵詞：行政副中心：在西部分區(qū)城市中心區(qū)附近預留市級行政中心區(qū)一處商業(yè)服務副中心：分別設置西部分區(qū)和河東分區(qū)市級文化、體育中心：市級展覽中心、博物館、市體育中心等大型休閑設施布置在西部分區(qū)新城西區(qū)教育中心：西部建設揚大職大、電大新校區(qū)備注：2004年沿江開發(fā)區(qū)占全市GDP的78.8%；財政總收入80.1億元，占全市的85.3%；出口11.75億美元，占全市的87%；項目區(qū)域揚州老城區(qū)城市CLD中心沿江工業(yè)區(qū)文化風景區(qū)7揚州市域經(jīng)濟社會發(fā)展指標序號名稱單位年份200120022005201020201國內生產(chǎn)總值億元5055599221380(12%)3330(9%)2市域戶籍總人口萬人451.6452.24564584623市域外來人口萬人1215204人均國內生產(chǎn)總值美元/人135014902468350082505市區(qū)居民可支配收入美元8409451404200048006產(chǎn)業(yè)結構比__13.2:48:3812.7:48.8:389.3：56.2：34.5

8:53:395:47:487城市化水平%47.048.351.056.066.0備注：經(jīng)過城市化進程發(fā)展,揚州市區(qū)（主城區(qū)）人口約60萬人左右8揚州市域經(jīng)濟社會發(fā)展指標人均GDP2468美元/人，根據(jù)國際慣例，健康房地產(chǎn)高速發(fā)展時期人均GDP（美元/人）在3000—8000之間市區(qū)人均可支配收入11379元/年，每個家庭按照3人計算，每年可支配收入為34137元與周邊城市經(jīng)濟發(fā)展指數(shù)與房價指數(shù)類比經(jīng)濟發(fā)展：蘇州：50%上海：20%南京：60%鎮(zhèn)江：100%淮安：120%房價指數(shù)：蘇州：80%上海：30%南京：70%鎮(zhèn)江：110%淮安：200%與周邊城市數(shù)據(jù)類比分析：9揚州城市化發(fā)展2005年城市規(guī)模：城市人口規(guī)模：64萬用地規(guī)模：77平方公里左右中期（2010年）：75萬人用地規(guī)模：90萬平方公里遠期（2020年）：100萬用地規(guī)模：120萬平方公里特別關注：揚州市區(qū)土地投放量每年約在5平方公里左右，其中1-1.5平方公里左右用于住宅建設2005年,市區(qū)出讓供地10800畝，通過土地市場公開招拍掛出讓供地3106畝（南京2005年出讓土地6900畝）揚州主城區(qū)未來揚州城區(qū)10揚州市宏觀特征小結特征1揚州的地理位置優(yōu)越，是長江三角洲重要的承南啟北服務型城市，得天獨厚的綜合條件為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有力的支撐，揚州是沿江“城市帶”上一個重要的城市。特征2特征3特征4揚州土地市場供應強勁，在“賣地發(fā)展城建”思想的引導下，揚州市房地產(chǎn)發(fā)展競爭將越發(fā)的激烈。揚州房地產(chǎn)價格與經(jīng)濟發(fā)展指數(shù)相比較其他城市已經(jīng)出現(xiàn)了失衡，說明揚州房地產(chǎn)價格已經(jīng)出現(xiàn)了局部微度泡沫化的趨勢。本項目所在區(qū)域是揚州的熱點城建板塊，其發(fā)展前景已經(jīng)得到了市民廣泛的認口，但同時也存在目前人氣不夠旺、配套不夠完善的現(xiàn)實不足。11本報告的研究思維導圖基地價值分析宏觀分析整體發(fā)展戰(zhàn)略項目定位市場分析市場分析12揚州2005年市場發(fā)展概況供需關系略微失衡，交易面積僅是施工面積一半。住宅市場持續(xù)火爆，商業(yè)地產(chǎn)供給充足，辦公房市場尚未形成。揚州2005年雖然受到國家宏觀調控不同程度的影響，但房地產(chǎn)仍然經(jīng)歷了跨越式發(fā)展13全市住宅板塊掃描——

各板塊已經(jīng)形成明顯差異化的價值分級西北板塊東區(qū)板塊老城區(qū)板塊北區(qū)板塊西區(qū)板塊揚州目前的房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成以西區(qū)強勢的價值標桿區(qū)，各區(qū)域價值屬性對在售代表樓盤有著非常大的強勢限制性；受政府政策引導，房產(chǎn)開發(fā)傾西發(fā)展集中特征逐漸顯現(xiàn)。14房地產(chǎn)市場分析之-----板塊研究備注：1、由于西南區(qū)域屬于科教以及部分工業(yè)板塊，離主城區(qū)較遠，不屬于政府重點住宅板塊，普通住宅發(fā)展較為低迷。2、揚州老城改造基本結束，同時揚州在保護老城環(huán)境的大政方針引導下，老城基本不會有大規(guī)模地塊用于房地產(chǎn)開發(fā)。3、北區(qū)瘦西湖西邊由于緊鄰西區(qū)，受西區(qū)發(fā)展影響，也帶動了西北片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展。152005年,市區(qū)出讓供地10800畝，通過土地市場公開招拍掛出讓供地3106畝，其余主要通過招商引資出讓。從05年土地供應來看，西北區(qū)土地供應比例超過了西區(qū)，一方面說明西區(qū)土地隨著前幾年大幅供應，在西區(qū)中心區(qū)域土地逐漸減少。另外一方面說明政府均衡發(fā)展的目標。遠期來看，隨著西區(qū)發(fā)展，政府通過地塊轉讓帶動北區(qū)發(fā)展，西北區(qū)也將成為政府重點發(fā)展區(qū)域。房地產(chǎn)市場分析之-----板塊研究16西區(qū)作為揚州樓市的領頭羊，作用非常明顯05年住宅成交面積66.13萬平方米。份額占據(jù)全市50%西區(qū)房地產(chǎn)受政策引導性大，05年新政曾經(jīng)對市場形成巨大沖擊?？們r較低的樓盤受到了市場的追捧，控制面積是樓盤銷售關鍵所在整個西區(qū)板塊，以西區(qū)中心區(qū)域成交最為活躍。房地產(chǎn)市場分析之-----西區(qū)板塊京華城中城保集半島富麗康城香格里拉金都匯17西區(qū)板塊重點樓盤掃描案名京華城中城地理位置外觀戶數(shù)

1862戶（樓盤總戶數(shù)）456戶（在售戶數(shù)）售價：建筑風格3600元/平方米（小高層）號稱藝術古典主義建筑風格主力戶型圖（在售）景觀實景圖銷售情況在售的二期高層、小高層是06年4月開盤，主打套型為兩房兩廳和三房兩廳，面積在85-135平方米。由于項目超大體量和強大宣傳攻勢，吸引了來自周邊城鎮(zhèn)的異地置業(yè)者?？蛻羧簱P州本地客戶為主，部分揚州周邊城鎮(zhèn)和其他外地置業(yè)者18西區(qū)板塊重點樓盤掃描案名保集半島

地理位置外觀戶數(shù)

770戶（樓盤總戶數(shù)）191戶（在售戶數(shù)）

售價：3500元/平方米（小高層）3700元/平方米（多層，二期僅1幢）

主力戶型圖（在售）景觀實景圖銷售情況在售是二期7幢小高層和1幢多層，主打套型為兩房兩廳和三房兩廳，面積在90-120平方米，“朝南雙臥室”戶型贏得消費者口碑。由于面積控制較好，銷售情況良好。

客戶群中、青年人置業(yè)者為主導，公務員、教師等為主力

建筑風格：新海派建筑19西區(qū)板塊重點樓盤掃描案名富麗康城

地理位置外觀戶數(shù)390戶（樓盤總戶數(shù)）97戶（在售戶數(shù)）

售價：3300元/平方米（小高層）建筑風格：現(xiàn)代簡約主力戶型圖（在售）景觀實景圖銷售情況客戶群兩房兩廳和三房兩廳主力戶型，面積在90-135平方米也有少量60平米。130平米以上套型銷售速度緩慢，戶型較大項目整體特色不顯著成為滯銷主要原因。中、青年人置業(yè)者為主導，公務員、教師等為主力

20西區(qū)板血塊重點偷樓盤掃箭描案名香格里拉

地理位置外觀戶數(shù)一期約360戶（樓盤總戶數(shù)）20戶（在售戶數(shù)）

售價：3600元/平方米主力戶型圖（在售）景觀實景圖銷售情況客戶群目前在忌售的0夸6年6蕉月25悄日開盤適的十四蒜棟住宅通樓均是狡多層（攻6層）嚼，主打全套型為麻兩室兩硬廳和三笨室兩廳秀，面積領在80僑-10揮5平方郵米。由羅于面積麻控制較懂好，價頑格比較沫便宜，鳳銷售情慘況良好色。中、青郊年人置夜業(yè)者為服主導，匪老年人念占少數(shù)建筑風格醉：現(xiàn)代簡防約21西區(qū)板封塊重點執(zhí)樓盤掃陽描案名金都匯

地理位置外觀戶數(shù)394戶（住宅總戶數(shù)）268戶（住宅在售戶數(shù)）售價：住宅3500元/平方米主力戶型圖（在售）景觀實景圖銷售情況目前在售的06年6月21日開盤的二棟住宅樓均是小高層，本期房屋套數(shù)共有200套，主打套型為一室一廳，面積在29-72平方米。由于面積小、總價低、地段好，銷售情況良好。

客戶群投資客群為主導22城東是揚許州重點物怕流商業(yè)批欲發(fā)區(qū)域，功住宅樓盤軌相對稀缺狹。城東住宅堵樓盤分布巾不均，價估格也有很床大的差異徹。凱運天哈地和名灰都華庭禍代表著屠城東樓圣盤重點漂板塊城東樓忘盤大多釘靠水，裳水文化溝的發(fā)掘戲是其推伍廣主旋帳律。房地產(chǎn)天市場分禽析之-旁---恢-城東閣板塊凱運天地名都華孝庭23東區(qū)板釣塊重點聯(lián)樓盤掃捧描案名凱運天地

地理位置外觀戶數(shù)774戶（樓盤總戶數(shù)）106戶（在售戶數(shù)）酒店式公寓暫未公開售價：4200元/平米~4300元/平米93-207平米（戶型達十余種）

主力戶型圖（在售）景觀實景圖銷售情況目前二期別墅已售完，在售類型有多層、小高層住宅，商鋪，項目位于揚州老城區(qū)，商業(yè)區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，面向中產(chǎn)及以上階級，銷售情況位居前列。

客戶群私營業(yè)主，教師，醫(yī)生，公務員等物質條件較好的

24東區(qū)板塊鐘重點樓盤銅掃描案名名都華庭

地理位置外觀戶數(shù)726戶（樓盤總戶數(shù)）146戶（在售戶數(shù)）

售價：3300元/平米起售，均價3500元/平米，主力戶型90~140m2

主力戶型圖（在售）景觀實景圖銷售情況客戶群私營業(yè)主，公務員，教師等經(jīng)濟基礎較好的客層，揚州本地人及經(jīng)商者優(yōu)先選擇這里。

名都華庭山]地理位近置優(yōu)越，遭戶型豐富拳，價格相胞比凱運具效有優(yōu)勢，匯以“大潤些發(fā)”超市拔為代表的都商業(yè)設施少，銷售情啟況良好，怖小面積已廟經(jīng)銷售一鐘空，目前超只剩下130冊~14錦0面積帆的大戶奶型。25城北區(qū)輸域緊鄰麻老城區(qū)庫，配套開成熟城北屬于愈檔次較低疫的老居住勁區(qū)，在市接民心目中幫形象較差慶。目前老尖城北不何屬于政套府重點你開發(fā)板汁塊，購承房者主具要是本邀區(qū)域人盼群。揚州購房儲者容易受殘到市場誘解導，跟風你現(xiàn)象嚴重柿，在某種緒程度上可暖以說城北扣價值并沒鹽有完全被歐市場所發(fā)跑現(xiàn)房地產(chǎn)市連場分析之刺----領-城北板滔塊陽光水絕岸御河苑26案名陽光水岸

地理位置外觀戶數(shù)總戶數(shù)216套,可售57套

售價：多層均價4300—3600元/m2

小高層均價3380元/m2

疊加4600元/m2

主力戶型98~244m2

主力戶型圖（在售）景觀實景圖銷售情況客戶群工薪階層，外來人口為主

疊加別墅太面積2蛋05.1概5~2勿08.3鬼6m2小哲高層10件0~13勝7m2疊加已經(jīng)酒基本售完痕，多層，蜂小高層面碧積偏大，住樓間距偏殃小北區(qū)板塊峽重點樓盤蒸掃描27北區(qū)板仙塊重點譯樓盤掃飯描案名御河苑

地理位置外觀戶數(shù)一期292戶（樓盤總戶數(shù)）141戶（在售戶數(shù)）

售價：均價3300元/平米主力戶型圖（在售）景觀實景圖銷售情況客戶群工薪階層，外來人口為主

目前在貼售的0孕5年1獨2月1句0日開態(tài)盤的住彼宅樓是悠3棟多雁層和5積棟小高螺層，本布期房屋禮套數(shù)共蔑有29牽2套，脂主打套爐型為三舒室一廳場和三室窮二廳，年面積在膊80-怒136鎮(zhèn)平方米騾。由于尺整體片梳區(qū)認可齡度等方暖面原因任，銷售斃情況一秘般。28西北板塊場雖然屬于掩城北板塊士，但由于矮緊鄰城西跪板塊，市濁場熱度遠剪遠超越城般北板塊緊鄰瘦西蘇湖風景區(qū)酸，本區(qū)域搖高檔樓盤仔在局部范卻圍內吸引鑼很大部分緣瑞政府公務催員來購買城西北翼是20兔05年虹政府地堤塊重點盒出讓區(qū)責域本區(qū)域尸的11室1地塊腎前期炒嗎作已經(jīng)倚引起了弄購房者小的高度利關注。房地產(chǎn)占市場分佛析之-羞---鑼-西北釘板塊海德公園29西北區(qū)且板塊重點點樓盤憂掃描案名海德公園

地理位置外觀戶數(shù)882戶（樓盤總戶數(shù)）41戶（在售戶數(shù)）

售價：3900元/平方米（低層公寓）

主力戶型圖（在售）景觀實景圖銷售情況客戶群政府公務員

目前在售慎的位于項車目北部的墨5層公寓隱，主打套妹型為兩房學兩廳和三瓶房兩廳，射面積在8毒5-13廳0平方米襲。由于面塵積控制較博好，加之冶別墅級怡旗人環(huán)境及信配套服務吉，銷售情挑況良好。建筑風播格：新古典侍主義30揚州房地禽產(chǎn)市場特孩征小結房地產(chǎn)貌發(fā)展成豬熟，從怨概念營頸銷過渡姜到產(chǎn)品杏營銷特征2特征3各區(qū)域留板塊已匯經(jīng)形成震明顯差牲異化的牧價值分句級特征4區(qū)域內屬頁性挖掘較增弱，無差在異性，可艇復制性強夏，而且競阻爭激烈，百貼身肉搏處戰(zhàn)在局部忌板塊體現(xiàn)斷。物業(yè)類型騙多樣，小茄高層正在頓逐漸被消廚費群接受特征131揚州住偵宅市場毒特征的解啟示—甘—快速入市、取勢造勢將是本六項目制瓶勝的關叼鍵之道城市發(fā)扒展地傾惑城西，施通過造哀勢，本標項目可擁最大化責利用新腿城區(qū)的海區(qū)域價剃值以新政府評大樓為核嚇心的新城休發(fā)展將成枕為揚州未餐來10年梁城市發(fā)展灶的熱點區(qū)欣域，為眾撕多購房者恥提供了大蟲量的參與右機會，而劑本項目正欺位于新城丟區(qū)核心本項目應偉該順應揚湯州房地產(chǎn)鞠市場做“后好”產(chǎn)品椅的發(fā)展趨丘勢揚州土膀地市場供持續(xù)放正量，市綱場供應凝量充足侄。房價爬哨升迅速毀：以揚避州市區(qū)市在售樓堡盤為研鼻判基礎圣，20倆05年到銷售量公在12煎0萬平昨米，其寬中價格敏在35偏00元島/平米竊的中高牧檔樓盤款占到7稍0%以糾上；隨憶著供應刮量的放戶量，未丹來競爭沒將越發(fā)望激烈目前揚州珠房地產(chǎn)市露場已經(jīng)屬匹于持續(xù)發(fā)鞠展階段，賭在該層面鎮(zhèn)上本項目桃機遇與挑雙戰(zhàn)并存。經(jīng)過歸際納總結腐，揚州杜住宅市晶場有以江下特點構：地傾城西產(chǎn)品營芒銷開始北顯現(xiàn)物業(yè)類型累“多彩紛虧呈”中高檔柱住宅市霜場競爭等激烈客戶來此源相對春封閉戶型面差積走向育分化銷售手段姜豐富化，柱概念炒作材多元化控制總價蹲已經(jīng)成為瘦熱點樓盤倦處理好的蜂關鍵點市民對著小高層移的抗性洞逐漸減紹小。揚州住丘宅市場靈上“好乞產(chǎn)品”宜開始被倚消費者常接受和粥青睞，鑄社區(qū)品搭質開始紋成為購增房決策冷的一大駐標準，忠特別對閱于城西徹競爭激粘烈的市察場更始毒如此。未來供應撈量將持續(xù)側放量，本設項目應抓結住該契機庸快速進入耳市場區(qū)域價碑值的取療勢造勢織將是本都項目完驚全超越扯競爭市竹場的差賢異化關班鍵傳統(tǒng)的封垮閉式純居驕住性小區(qū)歲，核心賣梯點以產(chǎn)品齒——社區(qū)督景觀環(huán)境棚為主32基準競鍬爭個案酷針對性淋分析競爭重懂點個案擴之——攀奧都花比城項目規(guī)劃：由成衣功開發(fā)捐過棲月明苑、月愧亮園等稼小區(qū)的遵本土開座發(fā)商揚妥州新能鍬源虎豹巡壽房屋開捐發(fā)有限爬責任公丸司打造葡，開發(fā)軋商塑造屢了一定悠的品牌敞知名度最，對奧短都花城另的銷售風產(chǎn)生了你較好的匪影響。貸項目占鵝地20三8畝，銀總建筑創(chuàng)面積約議26萬畜平方米粉，以“匪運動、云健康、嘉教育”園為開發(fā)受理念，任區(qū)內有手社區(qū)素翠質教育博中心、私健身指往導中心齒、體育登館、網(wǎng)街球場、冒游泳池譽、中庭低水景花險園等配劍套。物業(yè)類頓型：多層姐（5＋錄1），抬其中在面中心水余景花園隱周邊有密7幢為仇退臺式療花園洋櫻房設計小高層撤（11殿＋1）高層（1師9＋1）溉，其中一叨個單元為偏30～6沃0㎡的公匹寓設計（拌153套筍），半個單元眼的300夸多㎡的1靈＋1復式劃設計（1燭0套）戶型設計：面積：3占0～30服0㎡，主刷導面積1張00～1秤30㎡特征：正妻南正北、僚入戶花園谷、雙露臺催、弧形觀朝景飄窗33基準競赤爭個案遞針對性都分析競爭重認點個案藏之——麥奧都花且城價格手縱段：都多層3但800床元/㎡高層36甩00元/釘㎡花園洋房撲4880瓣元/㎡開發(fā)進度：項目販首期多孔層于元點月十六灶日開盤么，二期彼花園洋縫房于三程月二日往開盤，跪三期小高層于四初月八日開叔盤。目前鵲匯集了小秋區(qū)景觀配翼套精華的蕩壓軸高層望正處于認購中，預潔計八月中俯旬正式開煙盤，銷售再較好。物管費用：1元倦/㎡(拐其中包節(jié)括電梯排費0.浸45元農(nóng)/㎡)34基準競爭陷個案針對塘性分析競爭重俊點個案逼之——際奧都花片城促銷措施：●200翠6年9階月10剝日（教番師節(jié)）墊前，凡那專職教油師本人證購買奧眠都花城示高層住裙宅的，近憑有效議證件，給冤予20修元/㎡男的購房待補貼；●200筐6年9顛月1日汪前，購燥買奧都書花城高確層住宅憶的客戶慮本人或拴其子女曬憑20寧06年慌大學錄遮取通知書原件抗及有效鵝身份證谷件，給舍予20寺元/㎡座的購房盒補貼?！癯种屑壡鹇毞Q的塞消費者鍬可享受倘30元牙/㎡的藝優(yōu)惠，芳高級職齡稱的消館費者可策享受5援0元/犧㎡的優(yōu)描惠?！褡赞k公司細注冊資金教50萬元統(tǒng)以下的客瓜戶，享受肚20元/遺㎡的優(yōu)惠拔；注冊資高金50萬桐元以上的億客戶，享破受50沒元/㎡銜的優(yōu)惠梳。35基準競冊爭個案螞針對性蠻分析競爭重減點個案向之——下奧都花憂城亮點打造：●開發(fā)商在矮項目銷售床到70%朋時拿出1吵000萬門元，作為顏15年后蔑電梯的更畝換費用（躁執(zhí)行方式敬：100爽0萬元購買醋本項目鋪牽面，所有河權為全體辣業(yè)主所有狀，暫時由單物業(yè)辦代澇管，其租圓金用于補懂貼電梯運營申費用）遍?！窀邔幼±险?3腫層以上共可以裝乒太陽能巾?！裢鈮眠@性能耐久董的、高絕肝熱性的擠忌塑型聚苯響板保溫材戚料?！窀邔雍廊A呢大堂，增翻加物業(yè)品切質?！裎飿I(yè)公嚴司提前蘆介入，望提升服冰務形象愚?！襁\動主題絞：奧都體妨育館、近脾萬平米奧唯林匹克中對心花園、照奧林匹克指城跑道?！窦毠?jié)把冠握：外樸墻面磚流、樓梯否貼大理犧石、電螞梯直達止地下車材庫、豪基華大堂殺、空調宏外機采刺用鋁合亡金百葉掀窗統(tǒng)一千安裝處院、物業(yè)柳提前進忌駐。36基準競爭敢個案針對意性分析競爭重好點個案道之——寧京華城從中城項目規(guī)年劃：由揚這州京華目城中城巡壽生活置鄉(xiāng)豐業(yè)有限陣公司開象發(fā)、臺虎北京華蔬城/臺污北元宏惠建筑師忽事務所宵規(guī)劃設陵計的新糕藝術古夾典主義荒風格大基型社區(qū)鏟。項目垂占地2絮000辯多畝（系其中二紹期總建歡筑面積胖就達4腫0萬平鹽方米）記，大手預筆、大腐投入，胃規(guī)劃有孤金融商及貿中心檢、長三貿角CB鐘D、L耍ivi禿ng打Mal絲式l全生漢活廣場乓、高層顛住宅、快疊加別暢墅等物土業(yè)形態(tài)鍋。戶型設墓計：面積：6膚0～30賤0㎡，主桃導面積8規(guī)5～13距5㎡特征：鋸超短進后深8.業(yè)25米漸、超寬脫4.8購米客廳靠、南北錯雙陽臺貪、超寬竟2.2躍米景觀戀休閑陽臺、次衛(wèi)抗生間干濕悉分離、主莊臥豪華套桿房、衛(wèi)浴欲四件套、絨更衣室、港八角景觀辱落地窗、客臥綿全飄窗設灣計價格手段：小高層愧3600醋元/㎡高層3蹈800滔元/㎡疊加4朝500陰元/㎡材左右聯(lián)排50庸00元/忘㎡左右37基準競梢爭個案乘針對性笛分析競爭重援點個案昌之——潤京華城盈中城開發(fā)進度：項目一厭期已交付休，二期于遺四月八日華開盤，銷魔售良好。物管費用：1.叮1元/買㎡(含轟電梯費蝕)促銷措睬施：1、定主時總房尺款直接乞優(yōu)惠1妻萬元2、1樓乒送花園3、樣挑板房展銳示38基準競灶爭個案色針對性柿分析競爭重然點個案亦之——篇京華城飯中城亮點打造扣：●350允0㎡中衡央湖景●4300搏㎡半島會咽所●左擁4干0萬㎡昆中央水狀景公園羞、右抱訊19萬掌㎡全生姓活廣場中Liv盾ing湊Ma搶ll●雙層玻翻璃窗、寬室內紅渴外線監(jiān)兔控系統(tǒng)材、廚房年火災報虛警系統(tǒng)耕、多功與能可視對講絮系統(tǒng)●國際標憐準水道強溫水游廁泳池、姥英式壁鳳球館、騰美式攀私沿運動科場、球拿類競技館修、法式贈休閑餐悄廳等●打造揚普州第一真座國家罰級AA拆A智能安化小區(qū)壺：①24小咽時集中供貿熱水系統(tǒng)②24棍小時集內中直飲巧水系統(tǒng)③網(wǎng)絡匠式管家抓服務系穩(wěn)統(tǒng)④全程酒題店式物業(yè)保管理●新毛坯房投概念，水蟲、電、氣眉、網(wǎng)絡、乓通訊、電娃視插座等襲以裝修設計帶頭配宮置到位。39消費群針亮對性分析揚州有著眾2500乒多年的歷確史?？登鲜⑹馈睍r糠期，揚州蘆作為世界喜上人口超仇過50萬伍的十大城起市之一，沸其城市建水設、經(jīng)濟籍發(fā)展、文奶化教育及箭社會各行運各業(yè)都呈鞏現(xiàn)著繁榮奇的景象。料近五十年草改革開發(fā)拋發(fā)展以來見，揚州逐頌漸向旅游計城市的方揭向發(fā)展，月老城區(qū)以哈古韻為特摘色，批發(fā)修、零售、赴餐飲業(yè)比城較發(fā)達，堆西城區(qū)將狼發(fā)展為現(xiàn)完代化的中粒國未來國臉際會議中娛心。目前老提城區(qū)的輔地位還凈是比較然顯著，備城市絕響大多數(shù)歪人口都對集中在齊此，環(huán)乘境優(yōu)美尊、商業(yè)笑繁榮，吉周邊地輝區(qū)游人裝絡繹不遷絕，零健售、餐蜜飲比較想發(fā)達，去市民享詞受著一郵種悠閑白的生活番。30～府40歲脖年齡段滑的市民涉，其中驕有一部羨分為外永來商人邁，他們膚大多數(shù)誓以批發(fā)臭、零售臟、住宿疫、餐飲笑、沐浴槐、娛樂嫂為主業(yè)撈，有1～庭2個子紡女，家錄庭經(jīng)濟之較好。黨因此他奶們對自叨己的居樹住條件懷也希望喝得到很苗好的改驚善，加銷之一些負公務員搜、教師機、公司膛企業(yè)白專領，形揀成了一刺支對住劃房二次筋置業(yè)的獨主力軍太，要求戶殲型面積警在10拾0～1鏟30㎡御之間，兩個臥室鄙和客廳朝爹南，并且揀客廳開闊條寬敞，小栽區(qū)的規(guī)劃粥和戶型設惜計比較有炕特色，彰咬顯身份！40本報告離的研究百思維導籍圖客戶分析項目界定市場分林析基地價值尤分析項目定位整體發(fā)展塌戰(zhàn)略41基地價值旬分析項目四饒周示意省圖42項目SW廟OT分析S（優(yōu)勢）西區(qū)屬于政府重點發(fā)展板塊西區(qū)在揚州市民心目中已經(jīng)有了非常高的認知度周邊知名學校云集，教育資源較好本案項目已經(jīng)屬于西區(qū)熱點區(qū)域，周邊的“保集半島”已經(jīng)為本區(qū)域樹立良好的口碑。W（劣勢）項目有待拆遷，不可控制因素較多本區(qū)域競爭項目眾多，消費者可選余地較大本項目周邊生活配套較差區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)銷售較為困難開發(fā)商知名度較低地塊周邊存在著較多的高壓線路O（機會）政府將繼續(xù)對西區(qū)配套發(fā)展加大投入周邊項目直接接近尾聲周邊市場存在著熱銷戶型的空白本區(qū)域持續(xù)熱點，吸引了很多主城區(qū)消費人群購買T（威脅）揚州購房剛性需求逐漸稀釋，改善居住需求人群已經(jīng)完成購房需求揚州房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了局部泡沫區(qū)域京華城中城2000多畝用地，完善配套，持續(xù)開發(fā)將吸引眾多購房者43作為缺少杯知名度與咐美譽度的狹新開發(fā)企未業(yè)而言，忘在宣傳自喊身優(yōu)勢的敵同時，關釀鍵是打造負好一期產(chǎn)季品，引起銅市場關注舉。開發(fā)商捧憑借自柏身的雄選厚實力虜，通過強強聯(lián)合，融合虎各方實籃力與經(jīng)清驗，整肆合優(yōu)勢準資源，氣不但要露將本項寺目做成輕功，更你重要的耗是要把玻項目品穿牌推向押市場積極引進公交停漿靠站點，同時根據(jù)濃周邊缺少酷生活設施信的情況，德建議引進社區(qū)超茄市，也可以瓜帶動沿街源商鋪銷售乘。區(qū)域公印共交通豈、配套硬欠發(fā)達綁，可到蔽達性略曲差商業(yè)存辛在風險河和難度針對西區(qū)逝商業(yè)銷售村持續(xù)低迷建的情況，枕前期住宅份開發(fā)營銷形成市示場熱點需，同時根襯據(jù)周邊鴉缺少生乳活設施逃的情況吼，建議混引進社區(qū)超引市，商鋪購嫩買者主鉗要是投揀資者，控制總價是順利旨回收商俯鋪資金膨的關鍵丟。劣勢和威螞脅的規(guī)避籍和彌補對小高層嗓的包裝引煙導，增加望客戶接受喜度1、電梯產(chǎn)帶來的上璃下行交通手的便利性以、對老弱陜病殘者的射便利；2、綠地承面積更大遇，建筑密助度更低；3、樓腐間距更趟大，采錫光通風差更好，烘私密性腦更強；4、視籌野更開字闊，鋪景觀更某好；44綜合來錢講，我皺們認為投項目若茶要贏得么成功，娘就要做軌好第一是樹微立精品意分識，目前揚畫州房地打產(chǎn)產(chǎn)品曉營銷競介爭激烈持，突出丈自身強蘋項，并在建筑竹用材上騙需要有糊所突破勵，以此存來炒作洽市場。第二要充致分利用差異化暖競爭策采略，產(chǎn)品差揪異化、回營銷差低異化、矮服務差柄異化，裹打造揚遭州西城贊第一樣湯板社區(qū)頭。第三考程慮到后處面商業(yè)允項目的聾運作，蹈項目前冷期開發(fā)外和營銷膨必須形成市作場熱點屠，積累暢足夠人遠氣項目SW局OT分析鋪啟示45對于本晶案的開我發(fā)，我惑們充滿圍熱情和敬信心。蓮當然，舞我們的坑信心必轉須來源于清開發(fā)商茅的專業(yè)渾和實力川，我們冶的熱情勇只能建枕筑在實醉實在在稍的產(chǎn)品和偵品質上辨。圍繞市元場，利享潤最大潑化打造項們目、企衛(wèi)業(yè)雙品愧牌扎根揚州盆，理念超座前針對客士戶需求晶做產(chǎn)品整體開發(fā)叉理念保障現(xiàn)黨金流，棚逐步分疤解風險46本報告的嘆研究思維簽導圖客戶分析項目界悼定市場分析項目定侮位整體發(fā)械展戰(zhàn)略項目定位47區(qū)域整溉體形象出定位項目區(qū)位酒特征項目地害塊特征消費者需兩求競爭分析連接上敘海、蘇際南的樞染紐地帶蘇北經(jīng)濟潛領頭羊未來揚晝州行政顏、文化陸和居住桐的新城號市中心規(guī)模相虛對周邊毅地塊較嶼小，所司以在細蛋節(jié)處理舞上要精霞致西區(qū)大盤半離主城較尾遠，周邊蜘配套生活淘配套相對的稀缺，建退議我們在價配套建設交上針對性膽解決。新城市核窯心成熟配套認政府內心深合處有很危強的融耕入蘇南厚及上海炎都市圈躲的渴望追求有傾城市魅恥力和內級涵的生鞠活對社區(qū)俗環(huán)境和洽社區(qū)氛愚圍關注愿程度不占斷提高新城市被魅力以京華賭城中城勿為代表叮的國際辜化項目炕出現(xiàn)周邊資菊源共享白，可復斑制性較視強，需稿要在自濃身產(chǎn)品晶細節(jié)如蛛環(huán)保與同人性功嶺能上作污出考慮襯。樣板社廢區(qū)新城市-無休閑生活偵樣板社區(qū)48區(qū)域整孔體價值拐定位散—胳—新城市-貞休閑生活攤樣板社區(qū)新城市主攪義休閑生活體驗經(jīng)濟居住樣板關鍵詞：49區(qū)域戶型肝產(chǎn)品需求恰定位物業(yè)產(chǎn)品多層產(chǎn)品啄依然受到傳市場追捧歇，項目前盤期開盤時違多以多層兩產(chǎn)品打開泥市場局面嬸，隨著房攜地產(chǎn)發(fā)展供，目前小側高層也逐獻步被市場屢所接受，葬在區(qū)域內類出現(xiàn)了小嫩高層產(chǎn)品懂，更有項筍目推出了具高層產(chǎn)品絡。區(qū)域項崇目競爭粗激烈已具是事實膜，眾多穗開發(fā)商覽已經(jīng)認材識到此瞇問題，置不論是旦上海的驅保集集證團還是吵本地的油新能源未，在產(chǎn)貴品內部失景觀以劇及微觀早細節(jié)方臟面是下鄉(xiāng)豐足了功饅夫戶型產(chǎn)風品隨著揚納州房地辦產(chǎn)發(fā)展講，房價并不斷上崇揚，在鋼缺少客堂戶群外恰力支持碼的情況冰下，揚裕州本地階需求成浩為主導匪力量，泳在經(jīng)歷鵲過長時泥間地產(chǎn)辦發(fā)展高頂峰期，靠目前經(jīng)斷濟型總娛價相對柴較低的銷戶型熱濟銷也在費情理之那中，也雷符合目孟前江蘇壩區(qū)域房蜻地產(chǎn)發(fā)攀展特點殲。西區(qū)屬聚于中央間生活區(qū)炭，更多茫的產(chǎn)品笑是符合爽大眾消濕費需求總的物業(yè)判類型，伐而高端敏物業(yè)類閘型別墅筋在揚州當受到了車消費者掀的認同書，所以瘡建議項超目在中炭心景觀番區(qū)可以叉出現(xiàn)花端園洋房購或者四偵層疊加隸別墅等蜘高端產(chǎn)窮品，進艱一步拉輕高項目遙產(chǎn)品品仔質。50區(qū)域客希戶來源嗓及演變吵分析在中心配顧套資源復康制性強的靜特點下，搖本項目如噴何完善配球套資源本看項目外圍復定位的重停要因素交通到瞧達性—忽—消費者來渣源的可能晨性針對周邊創(chuàng)配套設施淡稀缺的特停點，本項微目的引進思大型超市饞，解決公至交配套尤劃為關鍵消費習慣唉——消費者潛包在需求挖驚掘從市場調憶研可以發(fā)躬現(xiàn)當前市禍場購房客而戶來源基灰本區(qū)域周鎖邊的，對廊城市中心叢吸引較弱裂，形成明痕顯的區(qū)域飄分化，如邀何吸引城仇區(qū)客戶，困解決其心活中疑慮?？蛻粞葑兞令A測——當前的立遠意必須為理未來的客飲戶演變做貴好準備目前周男邊樓盤街的本區(qū)嫌客戶均求占到了愈60%黨以上，訂隨著新堡城區(qū)配環(huán)套的跟振進和人扒氣的形儲成，主京城區(qū)客臟戶的比續(xù)例必將販有所提略升51當前新賊城區(qū)中節(jié)高端樓那盤客戶頑來源以厲私營業(yè)市主和政慘府官員剪、企業(yè)北中高級檔管理人逼員為主新城區(qū)星中高檔廊樓盤客腫戶來源描比例52本項目民客戶定幣位——丙作為新痕區(qū)大盤浪，啟動川期一般徑仍以周籮邊主流膛客戶為浴目標對忌象隨著區(qū)家域形象錄和人氣嘩的不斷千提升，磚城市中鳳心的遷湯移，郊朗區(qū)及外者地客戶倡的比例弦將逐步嚷上升揚州市凡區(qū)（包晝括西區(qū)私）出于改權善生活焰質量的眼要求及闖部分投瓣資心理竿，看好采新城區(qū)形發(fā)展前判景私企業(yè)猾主、政否府官員折、銀行銀等金融基機構職思員、企錯事業(yè)單致位公務掘員、醫(yī)枕院醫(yī)生黑、大學茶教職員做工等，雀屬市區(qū)潛中高檔混收入階酷層周邊郊區(qū)靜（以京華屈城中城為幟主）追求真償正成熟憲的城市絨生活，潔以自住緊為主周邊縣市誓中的私營壟業(yè)主、政暢府公務員壁、企業(yè)中姑高層管理江人員及技脅術人員為司主53本報告的催研究思維含導圖基地價準值分析宏觀分貢析市場分知析項目定位整體發(fā)勁展戰(zhàn)略54項目總克體戰(zhàn)略臘思考55項目總體己營銷戰(zhàn)略超思考戰(zhàn)略方確向之一昌、如何結嫂合正太昆集團品蜻牌工程約進行整積合品牌容戰(zhàn)略戰(zhàn)略方向臭之二、如何結合珍細節(jié)差異態(tài)競爭進行撐樣板產(chǎn)品梢戰(zhàn)略戰(zhàn)略方師向之三碗、如何結貸合針對纏目標客勢戶展開銀定向營陷銷推廣戰(zhàn)略方歉向之四扯、如何政府曾專家資源傷形成論壇四新聞炒做察造勢56西北處窯為交通創(chuàng)樞紐正北為文恭教區(qū)正東為規(guī)溉劃的商業(yè)萌中心區(qū)獨享兩米大城市惕引擎商業(yè)引擎教育引割擎容積率：遍1.6一、本項盛目核心價偵值提煉118君地塊使本項目肚處于西區(qū)小板塊最得死天獨厚的揀優(yōu)越地段霧位置57二、核心蠢主題提煉墨：西城樣適板學莫院生活項目的下目標是浙打造西詢區(qū)的居植住精品踐，要成征為揚州男新生活帖的典范互，加上臣北面規(guī)元劃西區(qū)眾的文教跪區(qū)，必筐將以獨究特的品爸牌優(yōu)勢禁和學術流氛圍影吧響進而扔提升本羞案的內演涵價值誦，而臨界近本案懶的商業(yè)座中心區(qū)算又使本細案形成扔新城市恩時尚生爬活的板畏塊，由挽此可提錯煉出本欲案最為刺獨特的吐兩大優(yōu)局勢賣點醒：西城樣掃板學殲院生活。58三、推暫廣總精恐神西城樣板學院生活依托文教區(qū)的書香門第，引導一種新城市健康人文生活。鮮明有力地提出了最大優(yōu)勢所在，強調人文傳承與現(xiàn)代時尚生活的互動與結合，同時通過產(chǎn)品整體與細節(jié)的發(fā)現(xiàn)與創(chuàng)新，營造揚州新生活的榜樣。

59四、案勸名及組駁團名建王議作為荷六蘭著名缺的畫家階，生于會小城萊蕉頓（萊淹頓大學街是荷蘭捎富有傳王奇色彩摟的著名萄大學）傭，是文藝復苗興時期最炎具盛名的倡藝術巨匠獻，體現(xiàn)出各巨大的創(chuàng)孕作力和文攻化感染力托，與本項月目有著非蔥常緊密緞的聯(lián)系快，充分久體現(xiàn)本嚷項目的蟲人文與攔教育價忍值。海倫香島——精所致洋房突居住區(qū)拜倫街區(qū)——小井高層住村區(qū)英倫特厚區(qū)——商顛業(yè)街倫勃朗·綢小城60六、項目止品牌整合綿策略1、核心五廣告推迫廣語：健康人聾·思想預家詮釋：（1）強調本抓項目教育筑引擎、生活態(tài)引擎雙挎健康引擎斜，因此居槍住在此將醉享受健康到的新生活方式，做閃新?lián)P州健蘭康人；（2）學院紛派大師謊思想學歐風，不日僅打造驕一個物平質家園勵，更要喂打造一繭個有思濁想的棲長居地，有文化恐的新家敬園；（3）沐浴騰百年揚辱州風華柳，休閑賄圣地，間強調人令人皆可天為思想嬸家；61學院派人文版圖倫勃朗小城健康人·思想家

學院文化生態(tài)健康格調未來報紙、電視、雜志、網(wǎng)絡、SP、PR等生活中心未來前景西區(qū)時尚生活地標雙健康環(huán)保生活健康生態(tài)環(huán)境體驗文化藝術主題社區(qū)產(chǎn)品支撐點廣告宣傳點USP媒介通路62七、六大快篇章，演千繹倫勃朗小駐城賣點組團格調人生東·六大思覆想1、第一篇拔章教育思想蝦家：在浸透艦書香的空哈氣中呼吸碰生活文教新逐區(qū)的學地術氣息雙，世界敗名校的克淵源人粉文精神繡，自然智接受人歇文氛圍廊熏陶，孫生活的委精華所環(huán)在，不是形式窮，而是細濾節(jié)；不在頁外表，而桑是自內而濱外流露的雹氣質內涵由。2、第二篇脂章生態(tài)思想條家：在東方康膝橋的水岸衰邊閱讀生杏活水景營居造：打南造休閑麥新生活釀方式綠化設粘計：簡篇約優(yōu)雅氣的綠化饑鋪陳環(huán)境營滑造：生澡態(tài)休閑土原景生桌活空間締造身單心雙健倒康人性卻居停提倡生遠態(tài)養(yǎng)生裹，提倡脈居住環(huán)般保633、第三篇僑章休閑思想眉家：在新偶城市的睛休閑街群上玩味良生活社區(qū)內特勸色商業(yè)步劇行街——全面謙滿足生活證所需獨有的挺社區(qū)內五部商業(yè)貌街，集毯購物、晴休閑、眼娛樂、勺餐飲于助一體，限散散步倍，購購朋物，生掀活所需蘇，隨手罰可得。優(yōu)秀的源人居空蹄間規(guī)劃——精糕品的居孕住內涵決規(guī)劃真正適繪合人居替的生態(tài)掙空間，聲人性的占極至表椅達具有品過質感的吩園藝規(guī)爆劃——生搖活與國冰際接軌全力打容造特色閱園藝，愁為未來誰生活喝趣彩644、第四牛篇章鄰里思至想家：新文化紳悶士階層在軋一起分享文生活l學院生顛活推崇禿鄰里交朗往l仰慕，還妻是被仰慕l做鄰居，灰做朋友，慎就是不做蔬陌生人5、第五篇司章建筑思忍想家：國際大師學院派文往化名宅l正太集團父實力企業(yè)誕精心打造糟高品質樓充盤l國際設計匙大師筑就片西區(qū)人文棉建筑經(jīng)典獻之作l建筑藝術抱的細節(jié)體權驗656、第六篇爭章城市思想刻家：時尚人文悉生活，實享力企業(yè)打墊造l借勢揚低州西進殊城市營籌造，創(chuàng)雄造思想酷新生活l菁英團隊銳實力打造嬌，實現(xiàn)人秀居健康理醉想l品質，塌鑒證專晴業(yè)；專談業(yè)，鑄吊就品牌66項目整體總概念建議67☉學院生鹿活的靈分魂與氣帳質，營傻造人文論悠閑的頂歐洲小耐鎮(zhèn)生活防；☉一大人鎮(zhèn)文主題授入口廣濕場、三植大大學蜻主題公生園（牛襖津、哈繪佛、劍蛋橋）、爸一個中往央名人樂雕塑景閑觀軸、遺一條康糊河，格沸調生活周從此誕偏生；☉雕塑、真園藝、昆鋪地紅但磚、親門水木平檢臺、郁胖金香，簡所有關依于學院往的美好鄭記憶會裁在生活緣瑞風景中瘡一一浮舉現(xiàn)，這妖輩子，娃我在倫補勃朗小滔城；☉西有哈抱佛，東苗有清華促，主題應學院社冊區(qū)將成烤新城西諸部獨特玩風景。【倫勃朗燃小城-學廉院派情景檔社區(qū)，小眨城生活風石情】68項目整體蝦概念建議告－劍橋實商景69【主題社悟區(qū)】☉用充滿人栗文精神的頓名校主題克營造一種脆學院般的賄居住情景用歐美由人文大沉師的名凈字命名黨街區(qū)主膚題南加州學碎區(qū)：多層憑花園洋房居；常春藤慶學區(qū)：多嶺層公寓街蜓區(qū)北美學屢區(qū)：小銹高層格曠調住宅【鄰里空間與泛會所】☉結合本項目特點，充分營造組團景觀、架空層景觀和小品景觀的參與性☉會所設施建議添加具“人文、休閑”功能的設施，如書吧、音樂茶吧、雕塑展示、圖書室、畫廊等，突顯主題或概念，提高附加值；☉休閑商業(yè)街區(qū)與中心小廣場的可形成不同街區(qū)溝通、交流的節(jié)點。【會所與商業(yè)街】70項目總相形象命雹名示范揚辟州西城裳的未來揚州●西城學伐院生活鑄樣板Urb粘an稼new攤to石wn冤met果rop距oli不sm半ode脅lq拼uar罰ter焦s71樣板社慕區(qū)十大陷學院生順活標準國家3瓣A住宅搞產(chǎn)品標織準國家級亡環(huán)保住禁宅建材堡標準揚州第種一個采稅用藥用喜植物的圣生態(tài)養(yǎng)螞生社區(qū)揚州第一嚇個提倡合圾居生活標鏡準的社區(qū)湊（子母戶葬型設計，摧考慮兩代航人的和諧認居住）揚州第一世家國家級減專家團隊輝擔任顧問旦團的高尚騰社區(qū)揚州第一僅個推出全暑裝修試點歌的高尚小杜區(qū)（可以婚推出一個叉全裝修組菌團）揚州第非一個推級出實屋漸樣板區(qū)顛的高尚蛋小區(qū)揚州第啞一個推擴出教育偉長線V泉IP服爛務的學患院住宅句（名校蹄教育顧捉問服務通策略）揚州第棉一個推按出家庭已社區(qū)醫(yī)基療高級墻保障體叫系的社擴區(qū)（名哲醫(yī)院定席期醫(yī)療裕服務）揚州第一網(wǎng)家提出住聽宅DIY工的高尚小槽區(qū)（針對沈部分花園害洋房產(chǎn)品落，可以客做戶意見介衫入）（以上郵建議的餐實施在膛于充分地考慮成館本和效訓益，以劫及開發(fā)擴商的政目府社會為資源整啊合）72項目產(chǎn)粉品定位奧——物業(yè)類型抓建議物業(yè)類型多層小高層退臺式花園洋房＋四層疊加別墅配套商業(yè)體量（比例)約40%約45%約10%約5%物業(yè)目的一期熱銷物業(yè)，帶動人氣，回籠資金,形成口碑,降低投資風險一期輔推物業(yè)，利用容積率，增加可售建筑面積提升社區(qū)檔次和銷售價格,補充周邊市場階段性供應缺口更好地促進住宅銷售和人氣入住,同時形成銷售額73項目產(chǎn)彼品定位萍——戶型面密積建議戶型面積（M2）比例廳（M2）主臥（M2）次臥（M2）衛(wèi)（M2）廚（M2）儲藏（M2）經(jīng)典二房75-9535％25-3513-20

10

77

2

精致三房100-11530％25-35

13-20

13+10

主衛(wèi)7次衛(wèi)5

7

3舒適三房半120-13525％30-40

16-25

16+13+8主衛(wèi)7次衛(wèi)5

7

5豪華四房140-1605％30-40

16-25

16+13+10

主衛(wèi)7次衛(wèi)5

10

5其它閣樓40-805％15-30

15-25

---5-7

---0-3目前揚州近房價逐漸貸透支，消萬費者在總季價承受力委相對有限增的情況下衣，市場上盼經(jīng)濟戶型座出現(xiàn)了脫鉤銷，但大塞面積卻在壤滯銷，兩水級分化非盆常明顯，細針對目前費周邊樓盤逗剩余面積帆過大的特蜓點，以精嗎致小面積患上市的本胃案，將會隊引起市場妥的關注。74項目產(chǎn)糟品定位翻——戶型設州計建議戶型的覽優(yōu)劣直洗接影響施客戶的汪購買決涌定，在膝戶型設秧計上，噴講究簡住潔、實蔥用、功能分選區(qū)合理師、科學投，因此偷必須遵粗循以下滴幾點原肺則：1）戶斤型要求膀實用，禍減少室原內不必課要的交昆通面積釘，室內鹿布局科沃學，不連顯局促瓶。2）按狀三個空侍間理念銳設計戶糖型第一空析間：建有筑面積沉×層高第二空渾間：景攪觀空間第三空扒間：智求慧、信羞息空間脆，注入脊高科技衰。3）室內霧各功能分粘區(qū)的明顯禁合理，要販求動靜分飾開，工作疲與生活空康間分開，栽公共與私浮密空間票分開。4）功能手配置合理淚完善。帶筑衛(wèi)生間的習主臥室、哀玄關、工冬作陽臺、雄書房、兒當童房、衣帽皇間等空間旦配置需要跳同戶型面膝積和目標彩客戶的需務要緊密聯(lián)灶系起來。5）戶灰型設計礦更貼近擦人性化望。充分災考慮鎮(zhèn)師江消費勵者特征模，盡可豈能將全拉部臥室設計朝車陽。6）可考馬慮落地弧紅形窗（打貪破單純以滿陽臺作為倚居室外延塞空間的局維面）和飄境窗設計（衣可坐可饑臥，即杠增強使蓮用空間丙，又開想闊視野菊），充奸分體現(xiàn)登人性化較設計。75戶型設計紛建議子母戶沾型設計、京可分可婆合——和諧社會煤的和居時碗代——父母萄和子女既險相對獨立股居住享受畫兩代人不騙同的生活恐方式，又便于互憑相照顧和紙看望——便于磁滿足“國疾六條”細囑則的要求套型設談計的靈拿活性，懶樓層間播、分戶船間預留只隔板式謝隔墻，弱根據(jù)家鞭庭人口道的變化灣，上下生、左右戀兩套可單并為一石套；套籍內墻體螺可根據(jù)名需要靈妄活拆除鞋。76項目產(chǎn)品讀定位——戶型建議入戶花園郵戶型建議77項目產(chǎn)品茫定位——戶型建議大露臺戶捷型建議78建議學號院派產(chǎn)愿品立面一種簡約凈大氣的風細格79項目產(chǎn)跪品定位掃——鄰里商業(yè)呀街80項目產(chǎn)品繳定位——復合地產(chǎn)誕規(guī)劃示意81項目產(chǎn)品給定位——規(guī)劃建議復合地仙產(chǎn)項目躁規(guī)劃中陜對私密逐性的處安理傳統(tǒng)做仗法科學人性妄做法821)、住宅載部分考慮到中靜小城市購糞房者的心度理接受程渣度，我司俗建議在小劈燕區(qū)內部住廚宅部分規(guī)脹劃以及高皂層部分加補以重新研趣判：由于項逃目所處奴的城市仗中心的裳絕佳地削段，同思時此類市產(chǎn)品在約市場上披尚屬空考白，結錦合整體圈項目，裹四層疊娛加別墅破與花園揪洋房產(chǎn)窗品的出譯現(xiàn)將可非以極大桌的提升皮項目的為檔次感繭，同時凍這種稀鋒缺產(chǎn)品拿還可以軍作為引銅爆市場債的絕佳體武器起擺到奇效崖；增加部崇分四層捐疊加別艷墅＋部炎分花園終洋房產(chǎn)脊品。831)、住宅部匠分從目前中色小城市市扎場來看，銹無論是購宅房人的接葵受程度還蔽是去化速屠度，多層肝產(chǎn)品持續(xù)鴉受到熱捧翼，適當增濁加部分多止層產(chǎn)品可苗以為拉動淚小區(qū)的整菠體銷售速劍度起到極瀉大的促進奮作用；適當增加丈部分景觀賴7+1或側6+1產(chǎn)禍品。841)、住宅部露分控制小源高層層圍數(shù)。由于市災場對小錘高層產(chǎn)政品的抗音性客觀旺存在，耽因此在睡對小高杏層產(chǎn)品剝的規(guī)劃訪設計上爛就應當柳充分考勁慮，將悟層數(shù)控陳制在1好1層以綱內，同易時，在恒后期還櫻可從營妄銷角度夸考慮，拳通過物瞧業(yè)協(xié)商遇等手段怠，將6責層以下賀的小高進層使用混成本適泰當降低鹿，以減牲少客戶襲購買時竭的抵觸冒情緒。85底層架空韻的泛會所冒空間文化藝術冬體驗的會爛所空間86門廳的紐奉格調感穴覺空中花園捎的體驗87銷售中心的獨特書墻建議88本案項目內銷售價格定模擬89本案項醋目銷售讀價格模孩擬定價原則在項目營背銷過程中兄，價格因親素起著重膚要的作用插，定價的宋高低關系室項目利潤己的多少，背以及銷售份成功與否嚼，所謂一莫分質一分拋價，正確廚的項目營荒銷策略就禁是要如實篩地體現(xiàn)項手目本身的蘋價格規(guī)律竿，反映出已項目的合濤理價值，閱做出精確乓定價，由浙于本案體船量較大，伏高投入高蟲風險，為番定價精確吃，力求利前潤最大化辭，本案的其基本定價伏標準以市蟲場定價法炭結合成本每定價、心崇理定價、舍目標利潤忌定價等。定價影響脊因素分析任何物業(yè)愿的價格在桂市場中并己非獨立存慘在，從客以戶需求角符度看，市拔場比較原替則在定價窄中處于相謹當重要的醒地位，必啊須遵從“云同質同價滴、優(yōu)質優(yōu)眼價”的操籃作方法，總由此必須駕盡量挖掘濕市場空白托，提高物歡業(yè)的附加租值。本案定袖價的影蔽響因素諷，主要拒受以下引幾個因慢素影響吧：戶型/小藝區(qū)規(guī)模/饒景觀/開斑發(fā)商品牌削/物業(yè)類鑰型/地理桐位置/形頁象宣傳90本案項目陵銷售價格址模擬價格模滅擬遵循以上咽原則，結茅合西部其乓它的樓盤杯的競爭因久素以及價令格，項目暢可參照的哀樓盤主要領有項目A撈“保集半妨島”，項蕉目B“奧勻都花城”汪，項目C承“京華城堂中城”，碌項目D“罪富麗康城舍”。物業(yè)類型樓以小高層淚為標準指標權重保集半島奧都花城京華城中城富麗康城擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)戶型0.20.90.180.90.180.90.180.90.18小區(qū)規(guī)模0.10.80.081.10.111.30.130.80.08景觀0.20.90.181.10.220.90.180.90.18開發(fā)商品牌0.21.10.221.30.260.80.160.80.16地理位置0.110.10.90.091.10.1110.1形象宣傳0.210.21.10.221.30.260.80.16合計10.961.081.020.8691本案項適目銷售記價格模傻擬周邊項澡目各樓忘盤售價價格（元/平方米）保集半島奧都花城京華城中城富麗康城3600365037003300本案擬和腳售價（小蠻高層）本案售陵價（小厲高層）務＝3600葬*（0.周96/3類.92）掘＋365既0*（1席.08/刃3.92腫）＋37然00*（魔1.02排/3.9泳2）＋3委300*懸（0.8稍6/3.紀92）=3575窯元/平方蒜米92本案項目扎銷售價格潔模擬建議售價本項目建尿議售價備注：怒僅作為矛目前開棵盤的參折考價格責，如果園明年開祥盤價格墓則根據(jù)傾周邊售晝價相蛾應調劑整小高層售怨價：3600耐元/平方牽米多層售價蝦：3700鼓元/平方譯米花園洋房矛售價：4600遭元/平方拐米疊加別際墅售價卷：4300葵元/平方遇米根據(jù)專業(yè)句團隊的操杜作能力、杯產(chǎn)品優(yōu)勢易及開發(fā)商浩綜合實力93項目經(jīng)濟廈指標財務哀分析9495揚州學套院地塊附財務指鞠標測算96同致行便公司的稀核心優(yōu)蝦勢97針對該富項目同踏致行公撫司的核許心資源般優(yōu)勢1、背哈景資源建設部、甘中國房地悶產(chǎn)業(yè)協(xié)會藏10余位粉專家組（而顧云昌、沿開彥、林賢光握、蔡鎮(zhèn)鈺、竄項祖荃等聯(lián)）；《文匯挨報》、陣《解放奏日報》毒、《新抵民晚報火》、《蔥香港大鑼公報港再滬置業(yè)董》、《默房地產(chǎn)脂世界》膜、《財繭富地產(chǎn)省》雜志窗房地產(chǎn)俘專刊總漁策劃單竊位，全瓜國40針家房地星產(chǎn)主流漁媒體輪克值主席馳單位；成功操油作南京職明月港匠灣、麗姓晶國際員、南京遍義烏小堤商品城匹、未來譜城、左津鄰右里靜、蕪湖來奧韻康騎城等經(jīng)擁典項目腎，并在臘江蘇、巡壽安徽、末湖南、達湖北四爐省成功刑進行了分風險投順資和銷脹售代理幫業(yè)務的痕拓展；美國舊金罪山、洛杉蔑磯、拉斯絡維加斯華甘人投資圈科營銷實戰(zhàn)辰經(jīng)驗，未粥來城已在瞧美國銷售拔數(shù)千萬元滋；城市泊寧客網(wǎng)絡侄營銷低漿成本高填效率推犯廣實戰(zhàn)探成功經(jīng)寫驗及自飾有網(wǎng)絡毫資源；上海、南論京、杭州推、義烏、技溫州、溫薦嶺、樂清州、臺州、磨馬鞍山、嗎蕪湖、鎮(zhèn)敢江等地推臥廣經(jīng)驗；同致行企哀業(yè)聯(lián)合機影構八年市罵場實戰(zhàn)體殖驗與總結獸反思感悟由，房地產(chǎn)劫運作資源愉的八年執(zhí)明行實戰(zhàn)。98針對該爸項目同逗致行公備司的核縫心資源好優(yōu)勢2、招深商資源法國雅高鐮酒店集團縣（宜必思思經(jīng)濟型酒心店）美國格披林豪泰贊Gre疤en趴Hot舌el連說鎖酒店上海錦禿江之星融連鎖酒晚店美國RU獅BYT軋UESD皆AY餐飲圍品牌意大利阿ill派y咖啡孫品牌、秘臺灣元推山咖啡美國S潮LIM碼AN印DT緩ONE亡健身品祖牌泰國正幕大集團商易初瘋蓮花超也市臺灣樂躍購（世樹界50糕0強英俯國te換sco乓超市）貴超市中國華濃聯(lián)超市匆連鎖機汪構臺灣富士椒康集團·疑賽博數(shù)碼棗廣場；浙江義烏麻商貿發(fā)展把局99一、開竄發(fā)概念裹——以抗音樂主朱題作為曠本案開皇發(fā)的主魔題概念1、音樂吹作為人類定文明七大抬藝術之一漂，適應面暈寬，號召糧力強。音樂是人起類文化積炭淀和人類銹想象力與僚創(chuàng)造力的劑結晶，具環(huán)有無可比斃擬的人文孔價值。音蚊樂是人類悔最自然、姜最本真的要行為，是灑人類的的辣天性，也釣是全世界疼最古老最偏現(xiàn)代同時碌還是最通掃用的語言典。用音樂掃主題作為牢總開發(fā)理謎念，可極膀大豐富項譽目的人文滴價值，同腥時他有最曬寬泛的適絕應面，最筐強大的號京召力。2、音墳樂題材左豐富，道為產(chǎn)品散設計和竭營銷推東廣預埋孩了充足三的發(fā)展垮管線。無論是專產(chǎn)品設蔽計還是籍營銷推接廣，音守樂主題約都能提營供豐富細的素材節(jié)。音樂硬廣場、瞇音樂噴糟泉、音撓樂走廊泛、音樂浮雕塑、愛音樂沙似龍、音翅樂幼兒維園……跟我們可都以輕易剝地找到段切合項肉目需求營的豐富污題材，載既巧妙佛地體現(xiàn)懂產(chǎn)品特股制，又童賦予極嶄高的人泰文價值挑。3、揚州旗自古就是漏音樂之鄉(xiāng)謹，有良好籮的音樂積們淀?！罢l知肺竹西路捷，歌吹救是揚州兩”，在私許多贊厲詠揚州卷的古代摸詩詞中偽都可以扁看出揚絹州音樂捉文化資漠源相當嗎豐富。嘴揚州是薄全國文甘化中心鈔，既有裝高雅音簽樂文化咳如廣陵槐琴派，趕也有俗賴音樂文坐化，如躲揚州清吳音、民瞧歌、十鼠番鼓等伙，這些誤俗文化飽等能代韻表揚州姻獨特的肚地方風許格、藝稱術特色旬。從揚泉州的城般西新城知現(xiàn)代化東的建設病狀況可毛以看出隙，西區(qū)餓很多樓堅盤都在溝炒作西挽方文化蘋概念，纖因此中妨西音樂抖的結合遍的概念胖可以引批入本項妄目，廣厲大民眾雷對音樂妄的接納經(jīng)能力有凱其素養(yǎng)與基礎。炮從大音附樂的概狐念來說壤，揚州振的中國凳傳統(tǒng)音課樂是極悼其豐厚劫的，從衡這個角秘度看，瞇音樂概波念的延顫展有市周場基礎織的保障粱。項目主題觸策劃建議之方案二100[建筑是脅凝固的音龍樂，音樂駁是流動的理建筑，當巾石頭的史降詩與絢麗后的藝術完肺美的結合旋并創(chuàng)造時消，生活的喬意境和居壇住的真意雙便可以被講我們輕易滾的發(fā)現(xiàn)和濕體味。]項目主努題策劃阻建議之方案二101二、音樂是主題的概蹲念延伸結合揚州攜地域文化殊的地域特明征，以及臉本案的發(fā)甚展規(guī)劃設呼想，我們紀對音樂主關題的進行巾概念的延忽伸提煉—喊—藍調新果生活藍調：即藍調俊音樂（券BLU杏SE布飯魯斯）揉，是爵鼻士音樂凈的一種膠形式?；潘{調音脈樂的產(chǎn)抵生是為亂了抒發(fā)島演唱者翻的個人襖情感，東顧名思肯義，這指種音樂儀聽起來暴有一種便憂郁（名Blu橋e）的言味道，棉以直接的陳述內險心想法懷為他的互表現(xiàn)方欲式，他喜是當今覽時尚音舌樂的一備個典型滋代表，小代表象