晶珠F餐飲市調(diào)報(bào)告

晶珠·國(guó)際美食廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告萬(wàn)向城商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司杜少偉2012-08大綱調(diào)查目的調(diào)查方法調(diào)查對(duì)象調(diào)查時(shí)間調(diào)查內(nèi)容總結(jié)分析給本項(xiàng)目的啟示熟悉掌握晶珠國(guó)際美食廣場(chǎng)的市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、客戶群體、美食種類、人流量、客單價(jià)、營(yíng)業(yè)額等數(shù)據(jù)信息，以備本項(xiàng)目開展同類商業(yè)規(guī)劃時(shí)參考。針對(duì)調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，了解晶珠美食廣場(chǎng)的優(yōu)劣勢(shì)，對(duì)本項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)類似商業(yè)時(shí)提供部分建議及依據(jù)。總結(jié)本次調(diào)研成果，經(jīng)驗(yàn)及不足，以備后期調(diào)研之用。調(diào)查目的通過現(xiàn)場(chǎng)踩盤、每日定時(shí)抽樣的方法持續(xù)性統(tǒng)計(jì)人流，區(qū)分各區(qū)域內(nèi)目標(biāo)客戶人群數(shù)量，年齡段等情況。以到店消費(fèi)和觀察的形式，了解客單價(jià)、餐位、種類、口味等客觀信息。通過分區(qū)分工調(diào)查店內(nèi)的餐飲分區(qū)、特色、優(yōu)勢(shì)及照片采集等。部分資料通過網(wǎng)絡(luò)渠道收集獲取。調(diào)查方法調(diào)查對(duì)象美食特色小吃正餐配套服務(wù)停車日期：2012年8月6日（周一）—8月12日（周日），含工作日和周末；時(shí)段：11:30—13:00，17:30—19:30。調(diào)查時(shí)間1.項(xiàng)目簡(jiǎn)介由衡陽(yáng)晶珠置業(yè)有限公司投資的大型綜合性商業(yè)項(xiàng)目崇盛晶珠廣場(chǎng)總投資2.2億元，總用地面積21766㎡，總建筑面積57105㎡。該項(xiàng)目位于衡陽(yáng)市南北向的主干道蒸湘北路與東西向主干道船山路交匯處西北角，基地東西臨街長(zhǎng)80m，南面臨街長(zhǎng)115m，處于老城區(qū)蓮湖商圈內(nèi)。位于三樓的晶珠·國(guó)際美食廣場(chǎng)面積約2300㎡，餐位600個(gè)（餐桌87張，包廂7間），定位“薈萃千味美食，體驗(yàn)國(guó)際風(fēng)情”。共設(shè)有15個(gè)檔口，提供全國(guó)各地及國(guó)外的近千種特色風(fēng)味美食，品類豐富、口味多樣。自開業(yè)以來，深受廣大衡陽(yáng)市民青睞。調(diào)查內(nèi)容崇盛晶珠廣場(chǎng)（美食城）概況調(diào)查內(nèi)容晶珠·國(guó)際美食廣場(chǎng)平面布局圖2.美食口味品類晶珠·國(guó)際美食廣場(chǎng)15個(gè)經(jīng)營(yíng)檔口分別為：a.四川涼菜；b.常德風(fēng)味；c.潮州鹵水；d.美味蒸菜；e.印度甩餅；f.日式燒烤；g.異國(guó)風(fēng)味；h.蘭州風(fēng)味；i.點(diǎn)點(diǎn)心意；j.阿二靚湯；k.湘粵煲仔飯；m.奶茶鋪；

l.湘涼菜；n.湘小炒；o.環(huán)球生果。調(diào)查內(nèi)容崇盛晶珠廣場(chǎng)（美食城）概況1.客戶年齡層：

主要客群年齡范圍在20—50歲區(qū)間。消費(fèi)購(gòu)買力：

衡陽(yáng)地區(qū)中等消費(fèi)檔次，買單金額在200—400元之間。輻射區(qū)域：

該項(xiàng)目周邊居民區(qū)及市區(qū)其他區(qū)域。特定客群：周末家庭親子聚餐；情侶會(huì)餐。朋友聚餐調(diào)查內(nèi)容二.消費(fèi)客戶群體調(diào)查內(nèi)容三.人流量抽樣調(diào)查情況調(diào)查內(nèi)容三.人流量抽樣調(diào)查情況樣本總?cè)藬?shù)5476人樣本總批次1941批抽調(diào)天數(shù)7天抽調(diào)時(shí)段11:00—13:0017:30—19:30樣本日均人流782人樣本日均人流批次277批樣本人流推算實(shí)際人流比率0.75實(shí)際日均人流1042人實(shí)際日均人流批次369批調(diào)查內(nèi)容四.人流量推算營(yíng)業(yè)額（利潤(rùn)）情況日均測(cè)算人流：1042人客單價(jià)(均值)：RMB40元日均營(yíng)業(yè)額：41680元調(diào)查內(nèi)容四.人流量推算營(yíng)業(yè)額（利潤(rùn)）情況日均營(yíng)業(yè)額41680元月均營(yíng)業(yè)額1250400

元年均營(yíng)業(yè)額15004800元毛利率：60%年毛利：9002880元調(diào)查內(nèi)容四.人流量推算營(yíng)業(yè)額（利潤(rùn)）情況年?duì)I業(yè)額材料成本毛利營(yíng)業(yè)費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅金及附加1500480060019209002880水費(fèi)5房屋投入分?jǐn)?8利息40120電費(fèi)19房產(chǎn)稅38.4辦公費(fèi)用1工資153推廣費(fèi)用5

社保8物管及其他8折舊14物耗及清潔支出18裝修攤銷10獎(jiǎng)金10稅務(wù)附加費(fèi)1凈利潤(rùn)401.888備注：以上數(shù)據(jù)的單位為“萬(wàn)元”。調(diào)查內(nèi)容四.人流量推算營(yíng)業(yè)額（利潤(rùn)）情況凈利潤(rùn)推算依據(jù)：水費(fèi)：按1000t/月估算，4元/t；電費(fèi)：按每月8000度估算，2元/度；推廣費(fèi)：估算為5萬(wàn)/年；物管費(fèi)：物業(yè)面積2300平方，按3元/平方計(jì)算；物耗：物料損耗、清潔、維修等按18萬(wàn)/年估算；獎(jiǎng)金：?jiǎn)T工人數(shù)按80人計(jì)算，普工100元/人，廚師2000元/人，估算獎(jiǎng)金為8萬(wàn)元；調(diào)查內(nèi)容四.人流量推算營(yíng)業(yè)額（利潤(rùn)）情況7.房屋投入分?jǐn)偅翰惋媴^(qū)面積2300M，按月租4萬(wàn)計(jì)算；8.房產(chǎn)稅：按房屋估價(jià)460萬(wàn)，扣除余值140萬(wàn)，稅率12%計(jì)算；9.工資：?jiǎn)T工人數(shù)80人，人均工資1600元，按月工資12萬(wàn)計(jì)算；10.經(jīng)營(yíng)設(shè)備按150萬(wàn)估算，預(yù)計(jì)使用年限10年，殘值10萬(wàn)；11.經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地裝修與維護(hù)按100萬(wàn)總價(jià)估算，預(yù)計(jì)使用年限10年;12.利息：按資本投入500萬(wàn)估算，資金風(fēng)險(xiǎn)及利息按8%計(jì)算；13.稅金及附加按綜合稅率值7.6%計(jì)算。會(huì)員服務(wù)消費(fèi)金額累計(jì)滿1萬(wàn)元以上可獲得專屬卡，享受用餐9折優(yōu)惠。2.員工情況員工總數(shù)：300余人；現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)崗位設(shè)置：迎賓、服務(wù)員、廚師、傳菜員、酒水促銷員、保潔員等；（不含管理崗位）薪資待遇：服務(wù)員1330元/月+酒水提成（其他崗位薪資未知）保險(xiǎn)福利：在崗滿半年予以購(gòu)買國(guó)家強(qiáng)制性社會(huì)保險(xiǎn)。調(diào)查內(nèi)容五.運(yùn)營(yíng)及人員配置情況本次市場(chǎng)調(diào)查側(cè)重于對(duì)晶珠·國(guó)際美食廣場(chǎng)的人流量測(cè)算、客單價(jià)和營(yíng)業(yè)額的推算及美食品類（餐單見附件）的調(diào)查?；谏鲜稣{(diào)查信息，運(yùn)用SWOT分析法對(duì)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行總結(jié)分析?？偨Y(jié)分析SWOT分析法優(yōu)勢(shì)威脅劣勢(shì)機(jī)會(huì)1.優(yōu)勢(shì)分析作為老發(fā)城區(qū)人景氣鼎盛雷的大賣碰場(chǎng)，晶衫珠廣場(chǎng)亞具有得攔天獨(dú)厚釘?shù)膬?yōu)勢(shì)冷，擁有反固定消臂費(fèi)習(xí)慣攔的固定帥客戶群異體，布汁局合理是，賣場(chǎng)風(fēng)內(nèi)聚集默人氣的雕店面及朋規(guī)劃項(xiàng)雀目已基博本實(shí)現(xiàn)劣初衷目正的且已虛頗具規(guī)坑模。坐擁衡薦陽(yáng)市區(qū)碗中高端姨消費(fèi)客獻(xiàn)戶群體凍，周邊孤交通便銳利，娛清樂，休爸閑，餐鏟飲，醫(yī)傲院等配售套設(shè)施鼠齊全。晶珠廣場(chǎng)她區(qū)位圖總結(jié)分熟析1.優(yōu)勢(shì)分析市場(chǎng)定位輕精準(zhǔn)。薈萃千味扁美食，體曲驗(yàn)國(guó)際風(fēng)白情。所經(jīng)營(yíng)富的15個(gè)檔口有近千種特色風(fēng)暫味美食，南北風(fēng)膨味俱全悅，顧客綿個(gè)性化倡選擇空可間大，力求讓顧彎客有“足雄不出衡，詠吃遍天下住”的愉悅貨享受。按現(xiàn)在脅的就餐感走受及現(xiàn)場(chǎng)考客流情況擠來看已基盲本符合市色場(chǎng)定位。主題特渡色鮮明炸。“情硬調(diào)式”暴主題餐喉廳從其取環(huán)境裝拖飾、動(dòng)株線設(shè)計(jì)熔、餐桌拾用品、堂迎賓手象提花籃福等方面畫襯托而至出。服務(wù)優(yōu)質(zhì)弄。從進(jìn)門貨迎賓、落秤座、點(diǎn)餐絕、就餐過鏟程服務(wù)需野求、上菜掘速度等方緊面的服務(wù)周都獲得顧吃客認(rèn)可，朝投訴事件狐較少?？偨Y(jié)分析2.劣勢(shì)分析憑：多檔口共霸同經(jīng)營(yíng)，洽導(dǎo)致菜品托風(fēng)味不一奔，口味品免質(zhì)難以保固障；根據(jù)現(xiàn)幻玉場(chǎng)人流道測(cè)算情販況分析悼，其經(jīng)感營(yíng)面積雙有些偏蔬小，特煮別是節(jié)侵假日期幟間餐位迎略顯不收足。項(xiàng)目規(guī)恒劃建設(shè)前初期，腸車位配寺置預(yù)留寇空間不念足，消古費(fèi)購(gòu)物野停車和龜用餐停響車需求忽經(jīng)常難往以全部薦滿足，宣隨即將規(guī)部分車剝輛引至桃外廣場(chǎng)雅停放，干對(duì)外觀泰形象和感交通易恰造成影輩響?？偨Y(jié)分析3.機(jī)會(huì)分析坦：與輔助配干套業(yè)態(tài)實(shí)淚現(xiàn)人流共障享，相得數(shù)益彰。崇滿盛晶珠廣警場(chǎng)三樓業(yè)逐態(tài)規(guī)劃設(shè)鋸置較為合工理，以美思食餐飲為魯主，配以看兒童游樂龍園和童裝衡專賣，輔伶助配套業(yè)浴態(tài)功能發(fā)肺揮明顯，富共聚人氣睜、人流共網(wǎng)享。崇盛晶珠退廣場(chǎng)四樓笨“晶珠云適頂”大型餐飲蟻以婚宴、惑商務(wù)宴會(huì)辰等為主、包有效彌補(bǔ)崖了美食廣漂場(chǎng)服務(wù)范解疇的缺陷攜，相互補(bǔ)剝充，共同萬(wàn)實(shí)現(xiàn)了晶賄珠廣場(chǎng)餐府飲功能的不全面化?？偨Y(jié)分析4.威脅分祥析：崇盛晶珠菜廣場(chǎng)三樓丸的“空中懶補(bǔ)給飆歌益城”裝須飾設(shè)計(jì)風(fēng)逃格落伍，籠未重裝；坡設(shè)備老化奸，功能落享后，音質(zhì)低較差；且知衡陽(yáng)市KTV行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)筍激烈，其接他項(xiàng)目不譯斷標(biāo)新立帝異；消費(fèi)你顧客反映跌不佳，印攏象偏差；滔目前經(jīng)營(yíng)纖狀況不理潑想，未能丸發(fā)揮促進(jìn)躍作用與美宋食廣場(chǎng)形做成人流共諒享，并影稿響到晶珠終廣場(chǎng)整體稍服務(wù)形象江和質(zhì)量。物價(jià)上漲防、成本抬始升的速度技未與衡陽(yáng)惱居民收入團(tuán)增長(zhǎng)速度則形成正比腳，且當(dāng)前急國(guó)內(nèi)困難未的經(jīng)濟(jì)發(fā)塊展形勢(shì)造燙成居民消媽費(fèi)購(gòu)買能搖力下降，脊對(duì)晶珠·國(guó)際美食朱廣場(chǎng)的市室場(chǎng)發(fā)展造避成了深層臉次的影響毯。外部競(jìng)爭(zhēng)騰激烈。僅脹蓮湖商圈唉內(nèi)，本項(xiàng)殺目宇元·萬(wàn)向城和哲共創(chuàng)衡陽(yáng)皇商業(yè)步行蠶街兩大城內(nèi)市綜合體掩項(xiàng)目即將種對(duì)其形成欄巨大的外增部威脅，擁晶珠廣場(chǎng)鹿“龍頭老爬大”格局需將轉(zhuǎn)變?yōu)槊谩叭愣窳ⅰ薄？偨Y(jié)分脆析本項(xiàng)目費(fèi)二期全論中庭特竭色商業(yè)君街業(yè)態(tài)帆規(guī)劃設(shè)飾置，餐儀飲比例峽應(yīng)占到50%忙—60藏%左右，搭集中放乎置三層漠（一、忍二層觀銷光電梯顯附近區(qū)驚域可設(shè)移置小型青開放式立甜品、晨飲品區(qū)嚇），以院餐飲拉鵲動(dòng)人氣那，從而稍帶動(dòng)一白、二層幣人流，紹并可引呀導(dǎo)四、騰五層萬(wàn)扇達(dá)影城鑒及戀歌網(wǎng)房KTV的人流下喂行。三層少部戶分區(qū)域設(shè)解置輔助配零套服務(wù)功窗能業(yè)態(tài)（按如兒童游排樂園、玩秒具城、輪噴滑專區(qū)等估），促進(jìn)叔連帶消費(fèi)肝，增加顧痕客留店時(shí)屠間。餐飲業(yè)清態(tài)規(guī)劃然設(shè)計(jì)應(yīng)屑強(qiáng)調(diào)主訂題情景秒式風(fēng)味絹美食，穩(wěn)品類豐蝕富，口雜味廣泛混，達(dá)到法全面滿瞇足個(gè)性泥化選擇碼的市場(chǎng)螺需求。餐飲業(yè)慕態(tài)實(shí)現(xiàn)捎主題情沾景式個(gè)伏性化功潤(rùn)能分區(qū)閃，涵蓋果家庭親厲子餐、糟四海滿是朋餐、貧高端商責(zé)務(wù)餐、奔甜蜜情競(jìng)侶餐、點(diǎn)福祿壽對(duì)喜餐等番；動(dòng)靜囑分區(qū)，洪既有敞針開式群挽會(huì)大廳寫、半敞姿開式雅昌間，亦獎(jiǎng)有全封旁閉式包勻廂。給本項(xiàng)幻玉目的啟滔示市場(chǎng)價(jià)格劈燕定位在中舌高端消費(fèi)拉，客群年圾齡范圍應(yīng)木定位在5—6饅0歲區(qū)間扶，鑒于秀晶珠·國(guó)際美苦食廣場(chǎng)視的調(diào)查基分析，海本項(xiàng)目份應(yīng)考慮糖滿足兒嘉童飲食皆需求的框功能設(shè)級(jí)置?？臻g裝卷飾設(shè)計(jì)固應(yīng)力求呆風(fēng)格多暑樣化、僑主題多摟元化；漠動(dòng)線設(shè)燦計(jì)應(yīng)既陳能滿足殃顧客易志行又能控符合情陸景式設(shè)艇計(jì)要求侵，與輔騎助配套產(chǎn)服務(wù)業(yè)萍態(tài)區(qū)之樣間的動(dòng)紀(jì)線設(shè)計(jì)服應(yīng)實(shí)現(xiàn)壇易導(dǎo)便腿行，避括免顧客領(lǐng)迷向難忘找。晶珠從稼整個(gè)項(xiàng)橫目規(guī)劃汽來看，村停車樓翅可謂是窮衡陽(yáng)商炮業(yè)的一擱個(gè)大膽坦創(chuàng)舉，唐也是其辱取得成奧功的重葬要保障角因素，駕但根據(jù)懇現(xiàn)在晶域珠的商指業(yè)需求組，停車況樓仍不背能滿足閉所需。鳥而從我瞎司項(xiàng)目到目前配干套停車葉位數(shù)量督來看，續(xù)還不能蜓滿足二克期家居拒及商業(yè)習(xí)整體的鏈需求，刺如不能希在階段澇時(shí)間內(nèi)捆得到有帽效改善味，將成穩(wěn)為二期破商業(yè)運(yùn)增營(yíng)發(fā)展蒼的瓶頸煮。給本項(xiàng)目悄的啟示A）點(diǎn)菜：鐵板干月鍋類：10種砂鍋醬香短娃娃菜：18元/份鐵板茄貴子：22元/份鐵板花辰菜：22元/份鐵板粉桌絲：22元/份鐵板嫩貫仔牛肉究：28元/份平鍋泰任椒魚頭北：28元/份干鍋肚狀條：38元/份干鍋魷魚盡須：38元/份干鍋米銀豆腐牛廉排：38元/份干鍋毛玻驢一鍋淡鮮：38元/份附唱件青椒臘倒八豆炒絨蛋：22元/份青椒河蝦框：28元/份骨肉相連刻：28元/份虎皮豬手屈：28元/份竹網(wǎng)邊魚錦：28元/份順風(fēng)耳尖疊：28元/份青椒野鴨疤：28元/份爽口雞振雜：28元/份B）湘味德小炒類喉：42種農(nóng)家小炒廣肉：15元/份南粉雞雜指：18元/份水煮檳片榔芋：18元/份茶樹菇燴月燕餃：18元/份鯪魚燒茄蹲子：22元/份土匪豬痰肝：22元/份附暗件B）湘味小殲炒類：42種土椒牛阻蛙：28元/份招牌三刑黃雞：28元/份小炒鯊般魚腸：28元/份貢菜豬腳茂皮：28元/份湘西炒陳雜燴：28元/份湘西鴨四潮寶：28元/份青椒棍子灑魚：28元/份茄香魚頭栗煲：28元/份金牌肉炒嫩肉：28元/份老干媽鵝伍掌筋：28元/份功夫香辣霸肚尖：28元/份干豆角雪炒脆脆繞骨：28元/份大蒜芹菜忘炒扣肉：28元/份附件B）湘味小稅炒類：42種爆豆角辭炒脆腸益頭：32元/份醋溜豬手搬：32元/份青椒炒脆貼骨：32元/份剁椒蒸邊姑魚：32元/份茄子燒仔槳排：32元/份四季豆芽炒純香能臘舌頭揀：32元/份下飯雀胗臟：38元/份九觀橋做煮雞：38元/份蒜苗炒鱔胳魚：38元/份黃燜黃沙摘魚：38元/份黃燜翹扒君鰱：38元/份黃燜桂魚未仔：38元/份藠頭炒臘本腰花片：38元/份手撕瀏陽(yáng)樣花皮肉：38元/份拱橋手雕撕獐排鞋：48元/份附伏件C）蒸菜謎類：10種剁椒蒸剩毛芋：12元/份開胃千葉費(fèi)豆腐：12元/份清蒸香較腸片：22元/份干蒸發(fā)財(cái)招鴨：28元/份爽椒魚趟泡：28元/份香芋蒸扣可肉：28元/份清蒸排察骨：28元/份臘八豆戒蒸豬尾紅：28元/份開胃海莖魚肚：28元/份香辣刁陪子魚：28元/份附鳥件D）田園膏時(shí)蔬：8種素炒時(shí)蔬借：15元/份白灼時(shí)蔬火：15元/份青椒燒街茄子：15元/份茄豆合炒形：18元/份韭菜炒蠟?zāi)径?8元/份雞汁黑木營(yíng)耳：18元/份衡山蛋湯圍：18元/份海帶肉末芳湯：18元/份附積件E）鹵水伯類：9種蜜汁叉言燒：18元/例熱鹵四糧合一：28元/例潮州咸蝦葵：28元/例廣東燒鴨集：28元/例生煎小黃株魚：28元/例脆皮乳鴿脖：28元/只白切雞巴：28元/半只深井燒鵝齡：48元/例廣東片置皮鴨：58元/只附件F）煲湯論類：7種木瓜燉銀但耳：8元/盅西紅柿翼牛尾湯碰：10元/份39元/大份花生蓮起藕煲排巾骨：10元/小份38元中份玉米煲龍后骨：18元/例28元/大份冬瓜煲甜老鴨：28元/例38元/大份木瓜煲老部鴿：38元/例48元/大份黨參貝婆氏煲烏拍雞：38元/例48元/大份附盒件G）茗茶耐類：6種洞庭湖分毛尖：6元/杯18元/壺君山銀針妨：6元/杯18元/壺普洱：6元/杯18元/壺鐵觀音：6元/杯18元/壺碧螺春：6元/杯18元/壺人參烏板龍：10元/杯20元/壺附件H）生果類炮：8種香蕉牛奶狼汁：12元/杯48元/扎火龍果擋牛奶汁濃：12元/杯48元/扎西瓜柳橙啄