投資性房地產(chǎn)與無形資產(chǎn)

第八章投資性房地產(chǎn)與無形資產(chǎn)經(jīng)濟學院李世碧學習目標與要求1、了解投資性房地產(chǎn)的概念、特征與范圍2、掌握投資性房地產(chǎn)的初始確認與計量的原則和方法3、掌握投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式及其會計處理方法4、了解投資性房地產(chǎn)的轉換形式，理解其轉換日的確定方法，掌握其會計處理方法5、掌握投資性房地產(chǎn)處置的會計處理方法本章重點及難點投資性房地產(chǎn)的概念、特征與范圍投資性房地產(chǎn)的初始確認與計量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)的轉換與處置第一節(jié)投資性房地產(chǎn)概述一、投資性房地產(chǎn)的概念與特征房地產(chǎn)的含義土地和房屋及其權屬的總稱。在我國，土地指土地使用權，房屋指土地上的房屋等建筑物及構筑物。投資性房地產(chǎn)的含義指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的特征:1、投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動2、投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)3、投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計量模式：成本模式和公允價值模式4、投資性房地產(chǎn)能夠單獨計量和出售二、投資性房地產(chǎn)的范圍投資性房地產(chǎn)的范圍包括：已出租的土地使用權持有并準備增值后轉讓的土地使用權企業(yè)擁有并已出租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)的房地產(chǎn)：自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量一、投資性房地產(chǎn)確認的條件和原則1、基本條件（同時滿足）：符合投資性房地產(chǎn)的定義與該投資性房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠計量。2、確認時點：對已出租的土地使用權、已出租的建筑物，其作為投資性房地產(chǎn)的確認時點為租賃期開始日，即土地使用權、建筑物進入出租狀態(tài)、開始賺取租金的日期。對于持有并準備增值后轉讓的土地使用權，其作為投資性房地產(chǎn)的確認時點為企業(yè)將自用土地使用權停止自用，準備增值后轉讓的日期。二、投資性房地產(chǎn)初始計量的基本原則應按照取得時的成本進行初始計量。三、外購投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量1、原則只有在購入的同時開始出租，才能作為投資性房地產(chǎn)加以確認；其成本包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。2、賬務處理:成本模式公允價值模式借：投資性房地產(chǎn)貸：銀行存款等借：投資性房地產(chǎn)——成本貸：銀行存款等此外，還應在“投資性房地產(chǎn)”科目下設置“公允價值變動”明細科目，核算投資性房地產(chǎn)因公允價值變動所產(chǎn)生的其與賬面余額的差異。注意的問題企業(yè)購入的房地產(chǎn)，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應當先將外購的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日起，再從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)舉例例9－1：2007年5月10日，A公司計劃購入一棟寫字樓用于對外出租。5月20日，A公司與B公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自寫字樓購買之日起就出租給B公司使用，為期3年。6月1日，A公司購入寫字樓，其實際成本為500萬元，全部用銀行存款支付。假定不考慮其他因素，A公司采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行計量。A公司應于6月1日編制如下會計分錄：借：投資性房地產(chǎn)5000000貸：銀行存款5000000問題如果A公司與B公司約定自2008年1月1日起將寫字樓租賃給B公司使用，那么A公司在購入該房地產(chǎn)時該如何處理？四、自行建造投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量1、確認條件：企業(yè)只有在自行建造或開發(fā)活動完成的同時開始出租，才能將自行建造或開發(fā)完成的房地產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn)2、成本構成：由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成。包括：土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應予資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。建造過程中發(fā)生的非正常損失，直接計入當期損益，不計入建造成本注意的問題企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)后一段時間之后才對外出租或用于資本增值的，企業(yè)應當先將自行建造的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨，自租賃期開始或用于資本增值之日起，再從固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨轉換為投資性房地產(chǎn)舉例例9－2：X公司2006年2月1日購入一塊土地使用權，并在這塊土地上開始采用出包方式建造兩棟寫字樓。2007年5月，X公司預計寫字樓即將完工，與Y公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中一棟寫字樓出租給Y公司使用。合同規(guī)定，該寫字樓于完工時開始起租。2007年8月1日，兩棟寫字樓同時完工。該塊土地使用權的成本為500萬元，出租的寫字樓應分攤的土地使用權為200萬元，出租寫字樓的工程造價為600萬元，另一棟寫字樓的造價為800萬元。假設X公司采用成本模式核算投資性房地產(chǎn)。X公司在2007年8月1日應進行的賬務處理為：借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓6000000固定資產(chǎn)8000000貸:在建工程14000000借：投資性房地產(chǎn)——土地使用權2000000貸：無形資產(chǎn)——土地使用權2000000五、非投資性房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量1、確認時點自用房地產(chǎn)或作為存貨的房地產(chǎn)轉為出租的，為租賃開始日。自用土地使用權轉為持有準備增值后轉讓的土地使用權的，為該土地使用權確已停止自用且管理當局形成轉換決議的時點。2、初始璃計量采用成本匙模式計量域的，為轉換日資羨產(chǎn)的賬面貿(mào)價值；采用公憐允價值它模式計屑量的，凝為轉換當日煎的公允價角值。六、與投資夫性房地幕產(chǎn)有關沾的后續(xù)語支出1、處剃理原則季：滿足投資性房畫地產(chǎn)確認梢條件的，柜應當作為退資本化的痛后續(xù)支出勸，計入投資性房阻地產(chǎn)成本。不滿足投資性房四地產(chǎn)確認輩條件的，立應當在發(fā)涉生時計入當期血損益。2、資本泄化后續(xù)支貫出的會計膚處理投資性猜房地產(chǎn)柔轉入改恭建、擴從建、改博良或裝兵修時，借：在建求工程貸：投際資性房升地產(chǎn)愿（賬膽面價值燭）發(fā)生后續(xù)右支出時借：在建毛工程貸：銀植行存款磨等工程完工勵時，繼續(xù)碑用于投資慎性房地產(chǎn)神的借：投鞭資性房賽地產(chǎn)貸：在挺建工程3、費祥用化后伶續(xù)支出仗的會計周處理企業(yè)應在蜻支出發(fā)生香時，根據(jù)燃支出的數(shù)誦額，編制許如下會計合分錄：借：其他洞業(yè)務支出貸：銀行耐存款等第三節(jié)皺投資性廣房地產(chǎn)旗的后續(xù)唇計量一、采用成本模域式計量的投資自性房地珠產(chǎn)的后嫌續(xù)計量藏。核算貓要點：（1）按期（月欣）計提折捐舊或攤銷。借：其他去業(yè)務成本貸：投繼資性房害地產(chǎn)累趙計折舊懇（或累案計攤銷灣）（2）按租賃懇協(xié)議或槍合同約鴨定收取想租金借：銀行瞧存款貸：其他冶業(yè)務收入匹等（3）資產(chǎn)負債論表日，應逐對存在減菜值跡象的輝投資性房允地產(chǎn)進行減值測跟試，應計算暫其可回鵝收金額糞，可回鈔收金額低于其賬面價劇值的差額，應確認戰(zhàn)為資產(chǎn)減債值損失眉，同時計冰提資產(chǎn)扮減值準黃備。借：資產(chǎn)三減值損失貸：投慕資性房娘地產(chǎn)減容值準備注意：已計提獅減值準戲備的投谷資性房院地產(chǎn)，茫其減值掏損失在宴以后的趨會計期著間不得轉弊回。舉例例9－吸3：甲公司的意一棟新辦蹦公樓自2朝007年澡1月1日呀出租給乙暢公司使用獅，已確認圣為投資性哀房地產(chǎn)，火并采用成嚼本模式進名行后續(xù)計奸量。該辦遣公樓的初第始成本為匹500萬褲元，預計吃使用壽命紹為50年捧，預計凈坑殘值為2腐0萬元，怎采用年限叛平均法計賠提折舊。泉該辦公樓排占用土地閥的土地使盲用權成本秤為240憤萬元，其騰攤銷年限堆為40年呀。雙方約老定，乙公旁司每年年密初應向甲欠公司支付皮租金30雖萬元。2盟007年陶12月3寶1日，該斧辦公樓發(fā)劍生減值跡幻玉象，經(jīng)測鹽試其可回立收金額為耐480萬扎元。（1）研200旦7年年流初收取魄租金借：銀喝行存款命3向000藥00貸：其膜他業(yè)務齡收入鞭300速000（2）2篩007年庫每月計提過折舊和攤貝銷月折舊額嘴=（50樹0000燥0－20料0000遺）÷50類÷12=醬8000昌（元）月攤銷額旅=240蠢0000種÷40÷犯12=5容000（酬元）借：其他掃業(yè)務成本同1300遞0貸：投倍資性房雁地產(chǎn)累序計折舊鵝800接0投資性房慮地產(chǎn)累計秋攤銷撇500關0（3）2例007年疼12月3候1日確認杜資產(chǎn)減值活損失計提減仙值準備熱前辦公付樓的賬睜面價值=500豈0000悟－800模0×12渠=490托4000避（元）應計提的雨資產(chǎn)減值導準備=4轎9040辮00－4涂8000撒00=1繪0400替0（元）借：資桐產(chǎn)減值慮損失爐1索040噸00貸：投班資性房捆地產(chǎn)減險值準備我10若400儉0二、采用公允趙價值模式卵計量的投懇資性房地準產(chǎn)的后續(xù)爆計量應用條棗件企業(yè)有確鑿證懇據(jù)表明其家投資性原房地產(chǎn)屢的公允價脊值能夠仰持續(xù)可緣瑞靠取得時。核算要點資產(chǎn)負債枝表日，企逗業(yè)應以投儀資性房地僵產(chǎn)的公允葉價值為基硬礎調(diào)整其衣賬面價值挑；同時將擾公允價敗值與原折賬面價設值之間析的差額啦計入當加期損益晌（“公沙允價值撒變動損籌益”科緒目）；不對投竄資性房除地產(chǎn)計騙提折舊菊或進行丹攤銷。例9－4舟：續(xù)例9愉－3，肯假設甲報公司對潮辦公樓滑和土地蓋使用權補采用公點允價值黎模式進覺行后續(xù)李計量，招200翼7年1采2月3液1日辦宣公樓的腥公允價驚值為5獎40萬激元，土泛地使用碗權的公蜻允價值窮為30凳0萬元芽。甲公司針應進行醉的賬務祝處理如堵下：（1）貿(mào)200根7年年站初收取位租金借：銀魔行存款聚3邪000由00貸：其他婆業(yè)務收入穿3000快00（2）適200箱7年1足2月3脅1日，狼確認公須允價值波的變動借：投資防性房地產(chǎn)——公允哨價值變動療（辦公樓做）佳400的000——公飛允價值武變動（防土地使車用權）旬600誓000貸：公允滅價值變動經(jīng)損益星1000來000三、投資性間房地產(chǎn)往后續(xù)計此量模式覆的變更會計處理葬原則投資性壩房地產(chǎn)受的計量養(yǎng)模式一仿經(jīng)確定三，一般不得主隨意變更。存在確鑿證木據(jù)表明投資趨性房地產(chǎn)索的公允價危值能夠持飄續(xù)可靠取之得且能夠淘滿足采用溝公允價值喚模式的情猴況下，可以從成拘本模式轉皇為公允價軟值模式。成本模式嶄轉為公允遍價值模式丟的，應當徹作為會計政簽策變更，將計雪量模式曠轉換時繁公允價羊值與賬釣面價值補的差額惜，調(diào)整丘期初留觸存收益傍。注意：已辮采用公允氣價值模式槐計量的投冰資性房地裙產(chǎn)，不得把從公允價荷值模式轉潛為成本模鞋式。例9－5榜：續(xù)例9－當3，假定帽2008繡年1月1蛛日，甲公趨司持有的么投資性房尺地產(chǎn)符合約采用公允峰價值模式溪的條件，鋤決定采用賀公允價值謹模式對辦己公樓和土寶地使用權防進行后續(xù)貞計量。2蔽008年夢1月1日枕，辦公樓知的公允價化值為48窗0萬元，眉土地使用棟權的公允生價值為3杜00萬元雞。甲公司龜按凈利潤痛的10%銳計提盈余斧公積。甲公司在嬌2008劑年1月1下日的賬務印處理為：借：投盞資性房笑地產(chǎn)——辦南公樓（刃成本）睡4桃800芹000——土地眼使用權（堅成本）富3000鼻000投資性襖房地產(chǎn)長累計折衣舊增960電00投資性房糖地產(chǎn)累計豬攤銷還6000股0投資性房株地產(chǎn)減值刊準備哄1040噸00貸：投資牛性房地產(chǎn)左——辦公暮樓50兵0000賴0——土絕地使用尖權2路400后000利潤分配由——未分缺配利潤歸594通000盈余公秘積不6仰600兔0第三節(jié)杠投常資性房著地產(chǎn)的唯轉換和豈處置一、投資性房窮地產(chǎn)轉換速形式與轉質換日轉換形式轉換日投資性房地產(chǎn)轉換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理的日期作為存貨的房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)租賃開始日，即承租人有權行使其使用租賃資產(chǎn)權利的日期自用土地使用權由無形資產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)企業(yè)停止將該項土地的使用權用于生產(chǎn)商品、提供勞務或經(jīng)營管理且管理當局作出房地產(chǎn)轉換決議的日期自用建筑物由固定資產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)租賃開始日，即承租人有權行使其使用租賃資產(chǎn)權利的日期（二）投資性廚房地產(chǎn)言轉換為否自用房河地產(chǎn)采用成蝦本模式埋進行后國續(xù)計量企的投資疑性房地末產(chǎn)轉換臘為自用歡房地產(chǎn)企業(yè)應遺當以轉券換日投梳資性房而地產(chǎn)的疾賬面價篇值作為巴自用房卡地產(chǎn)的敘入賬價菊值。借：固定昌資產(chǎn)（或蹈無形資產(chǎn)赴）投資性效房地產(chǎn)各累計折青舊（或陷投資性災房地產(chǎn)借累計攤旱銷）投資性房糞地產(chǎn)減值閘準備貸：投凝資性房尸地產(chǎn)累計折亂舊（或看累計攤固銷）固定資竄產(chǎn)減值斧準備（鬼或無形填資產(chǎn)減瞧值準備粱）例9－剖6：續(xù)例9－愛3，假定末2008助年1月1兄日，甲公視司與乙公鐮司協(xié)商，眼終止了辦增公樓的租舉賃協(xié)議，鏟將辦公樓改轉為自用昆。甲公司爽的賬務處邪理為：借：固后定資產(chǎn)支50案000撲00無形資產(chǎn)兩2薦4000膝00投資性幼房地產(chǎn)銀累計折們舊（攤婆銷）1節(jié)560敢00投資性告房地產(chǎn)瞧減值準徒備賊104逼000貸：投用資性房貝地產(chǎn)—戀—辦公逐樓日500念000吹0——土駐地使用泥權蒙2令400經(jīng)000累計折舊兄9600和0累計攤段銷沫60拋000固定資歷產(chǎn)減值攀準備渴1俯040刊00（2）采棉用公允價拐值模式進抱行后續(xù)計戰(zhàn)量的投資宇性房地產(chǎn)和轉換為自齡用房地產(chǎn)企業(yè)應轎當以投韻資性房露地產(chǎn)在柴轉換日隔的公允壤價值作月為自用結房地產(chǎn)賀的賬面竄價值，乓公允價宣值與原唇賬面價罰值的差兩額計入尋當期損海益。借：固諷定資產(chǎn)掃（或無嗎形資產(chǎn)矩）貸：投揪資性房騙地產(chǎn)—讓—成本貸或借掌：投資勇性房地貿(mào)產(chǎn)——血公允價別值變動貸或借伏：公允信價值變墨動損益例9－7晶：2007令年8月1常0日，某周企業(yè)將出宏租期滿的刃辦公樓收聾回，開始隊用于本企放業(yè)的行政歸管理。8尿月10日挑，出租辦省公樓的公廢允價值為喉300萬投元。該房五地產(chǎn)在轉話換前采用威公允價值獻模式進行勞后續(xù)計量鞠，轉換前摧的賬面價終值為28伸0萬元，嘴其中成本蛾為250奸萬元，公謠允價值變培動為增值評30萬元姑。該企業(yè)蒼的賬務演處理如橫下：借：固定瀉資產(chǎn)劑30過0000岡0貸：投停資性房佩地產(chǎn)—舉—成本稻250瞞000與0——公允騰價值變動太300綢000公允價值寄變動損益眨2000辟00（三）非投資性依房地產(chǎn)轉絞換為投資徹性房地產(chǎn)（1）采澡用成本模仰式處理原則應當將仔房地產(chǎn)鉆轉換前延的賬面獵價值作晌為轉換春后的入殿賬價值（1）鹿采用成所本模式作為存貨巷的房地產(chǎn)饅轉換為采聚用成本模丘式計量的顧投資性房機地產(chǎn)的借：投資型性房地產(chǎn)芳（該存貨匪在轉換日拿的賬面價呀值）存貨跌價央準備頁（原已計靜提跌價準宴備的累計扎金額）貸：開發(fā)踏產(chǎn)品談（該存獻貨的賬面壤余額）自用土府地使用軟權或建眨筑物轉幕換為以正成本模揭式計量辜的投資驢性房地炸產(chǎn)：借：投畢資性房眠地產(chǎn)票（該項描建筑物灑或土地筐使用權丑在轉換寺日的原爛價）累計折舊死或累積攤葵銷（已計匙提的折舊甲或攤銷）固定資產(chǎn)法減值準備陸或無形資驢產(chǎn)減值準償備（已計衣提減值線準備的凍金額）貸：固呢定資產(chǎn)始或無形桿資產(chǎn)（該項建關筑物或土感地使用權移在轉換日職的原價）投資性厭房地產(chǎn)階累計折多舊或投案資性房寸地產(chǎn)累累計攤銷稅（已計大提的折貴舊或攤收銷）投資性房圍地產(chǎn)減值效準（已計敞提減值準貴備的金額豬）例9－葉8：某企業(yè)郵擁有兩管棟辦公慶樓，用體于企業(yè)狹總部辦花公。因圍企業(yè)業(yè)松務縮減援，企業(yè)絲式將一棟貓辦公樓駱騰出對保外出租株。20準07年姨6月1蘇5日，岔該企業(yè)轟與Z公綱司簽訂趙了房屋島租賃協(xié)飽議，租能賃開始飲日為2邊007侍年7月遵1日，醬為期3東年。2帖007醉年7月泄1日，默出租辦良公樓的炭賬面余岡額為4柄00萬南元，累祝計已提凍折舊1費00萬醒元。假匙設該企沿業(yè)按成地本模式舒對投資淺性房地陷產(chǎn)進行背后續(xù)計鋒量。該企業(yè)菌的賬務您處理為稅：借：投資固性房地產(chǎn)瓶400丟0000累計折舊廳100墾0000貸：固賓定資產(chǎn)元40曉000摸00投資性房緒地產(chǎn)累計亞折舊（攤岸銷）1列0000嘆00（2）脈采用公扔允價值鑼模式處理原賞則按照轉換篩日的公允靈價值計價礎，公允價炎值小于原花賬面價值油的，其差歲額計入當度期損益；謀公允價值汪大于原賬兄面價值的秧，其差額刺計入所有鄰者權益。將作為丟存貨的益房地產(chǎn)泛轉換為蒸采用公敬允價值西模式計琴量的投別資性房禁地產(chǎn)借：投資喜性房地產(chǎn)臨（該存貨霞在轉換日邪的公允價什值）存貨跌倍價準備蹤蝶（已背計提跌壓價準備筒的金額沃）公允價值挽變動損益妥（賬面價朋值-轉換胸日公允價扒值）貸：開乘發(fā)產(chǎn)品朱（姨賬面余亞額）或：資本沈公積——妻其他資本復公積傲（轉換日正公允價值象-賬面價葉值）將自用與土地使桌用權或譽建筑物昌轉換為啦以公允森價值模孟式計量遙的投資框性房地擇產(chǎn)：借：投德資性房限地產(chǎn)（葵該存貨球在轉換嚼日的公島允價值窩）累計折典舊或累圣積攤銷撫（已計北提的累耍計折舊醉或累積持攤銷）固定資犬產(chǎn)減值憤準備或惜無形資省產(chǎn)減值蟲準備（住已計提鈴減值準輛備的金療額）公允價值蕉變動損益紹（賬面價壟值-轉換草日公允價送值）貸：固上定資產(chǎn)鄭或無形箏資產(chǎn)局（賬證面余額熟）資本公驢積——貓其他資讀本公積先（轉洪換日公衣允價值貸-賬面錦價值）例9－9行：續(xù)例9瓦－8，仙假定該湯企業(yè)采紅用公允關價值模予式對投來資性房恩地產(chǎn)進摘行后續(xù)奪計量。或轉換日抱該辦公榜樓的公狀允價值痛為36僑0萬元剛。該企業(yè)的燭賬務處理隨為：借：投死資性房采地產(chǎn)—枯—成本申36抖000輩00累計折踢舊碗100游000計0貸：固定久資產(chǎn)凱4000名000資本公種積——粱其他資劇本公積趁60體000疼0問題：莊如上例退中辦公云樓的公奏允價值淋為28精0萬元糠，那么贏該如何紐奉進行賬侵務處理策？二、投正資性房背地產(chǎn)的烏處置含義指房地產(chǎn)捆的出售、轉讓、報廢或者毀損等。會計處啄理原則投資性寄房地產(chǎn)恨處置時紋，應將處泳置收入丑扣除其甚賬面價胖值和相梨關稅費醒后的金腦額計入票當期損座益。1、采用凈成本模式蟲計量的投處資性房地松產(chǎn)處置時借：銀行弊存款等（矩實際收到辟的價款）貸：其他殺業(yè)務收入借：其他鋤業(yè)務成本值（投資性辰房地產(chǎn)的罰賬面價值荷）投資性房砌地產(chǎn)累計相折舊（攤犬銷）（已計提浪折舊或攤穩(wěn)銷）投資性房錘地產(chǎn)減值音準備（已慰計提的減柳值準備）貸：投資忠性房地產(chǎn)狼（投資性補房地產(chǎn)的賺賬面余額匆）2、采震用公允松價值模詳式計量釋的投資孔性房地焰產(chǎn)處置袋時借：銀行汁存款等（膏實際收到盲的價款）貸：其立他業(yè)務催收入借：其他烈業(yè)務成本顯（投資性庸房地產(chǎn)的食賬面余額炸）借或貸：攏投資性房爛地產(chǎn)——磁公允價值扁變動（累計公態(tài)允價值變璃動）貸：投駕資性房盡地產(chǎn)—詠—成本所（投資疫性房地黨產(chǎn)的成掘本）借或貸濁：公允海價值變披動損益吐（累計依公允價騎值變動暮）貸或借：蛋其他業(yè)務仔收入借：資本津公積——多其他資本朝公積（原轉饅換日計怪入資本矮公積的偷金額）貸：其額他業(yè)務撞收入例9－怒10：A公司為淚一家房地認產(chǎn)開發(fā)企經(jīng)業(yè)，20廈05年2浙月20日粗，A公司杯與B公司鈴簽訂了一民項租賃協(xié)耕議，將A鉤公司開發(fā)終的一棟寫譽字樓于同我日出租給頂B公司使組用，租賃塔期為2年盒。A公司鈴采用公允改價值模式供對投資性備房地產(chǎn)進像行后續(xù)計象量。租賃財開始日出桑租寫字樓挑的公允價澡值為30凝0萬元，殘其賬面成捏本為27造0萬元。逐2005懇年12月江31日，能出租寫字團樓的公允驚價值為3質20萬元盯，200梅6年12吩月31日傳，其公允估價值為3砌60萬元蹤蝶。租賃期墻滿，A公永司將出租箭的寫字樓沈出售給了鈔B公司，頁雙方協(xié)議匪作價36宇0萬元，猜款項已收舟存銀行。（1）報200蜓5年2胳月20拋日，存抖貨轉為畜投資性溝房地產(chǎn)借：投五資性房策地產(chǎn)—艷—成本選3攜000滅000貸：開發(fā)淚產(chǎn)品勒2700據(jù)000資本公拔積——姻其他資裳本公積弟3濕000斑00（2）2仙005年叛12月3朽1日，確皮認公允價什值的變動借：投架資性房估地產(chǎn)—枝—公允殼價值變撕動2拘000雁00貸：公朱允價值考變動銅2址000撿00（3）紛200菠6年1相2月3恒1日，釣確認公譜允價值商變動借：投輛資性房墻地產(chǎn)—租—公允疫價值變獨動4斥000躍00貸：公屢允價值言變動允4治000頭00（4）豈200掌7年2中月20留日，出介售投資貫性房地策產(chǎn)借：銀資行存款賤3妥600匆000貸：其他毛業(yè)務收入哪3彈6000差00借：其綁他業(yè)務之成本溪360記000廳0貸：投肥資性房禿地產(chǎn)—非—成本謊30盞000烈00——公允寒價值變動滿6000禮00借：公允完價值變動塔6籮0000富0貸：其他僅業(yè)務收入純600吐000借：資本衫公積——槍其他資本抹公積賤3惑0000忍0貸：其伸他業(yè)務剃收入店3火000逐00第二節(jié)迅無形資產(chǎn)掌握無賢形資產(chǎn)妹的定義燦、特征倒、確認瞇條件以答及無形仇資產(chǎn)取笑得、攤岡銷、出挨租、處該置的賬符務處理四。學習目標8.1識無形資比產(chǎn)的確認逃和初始計鉤量8.2只無問形資產(chǎn)斃的后續(xù)西計量8.3耀無形資晴產(chǎn)的處置尊和報廢8.1劉無培形資產(chǎn)的借確認和初始計僻量無形資子產(chǎn)——冶是指企海業(yè)擁有蛛或者控午制的沒有實飲物形態(tài)白的可辨雪認非貨刃幣性資溪產(chǎn)。無形資繳產(chǎn)具有害如下特煌征1、不具抄有實物形喜態(tài)。2、屬炒于非貨僻幣性長究期資產(chǎn)推。3、持缺有的主循要目的相是為企鞏業(yè)使用鐘而非出傷售。4、在釘創(chuàng)造經(jīng)陸濟利益講方面具毯有較大診不確定墨性。2、背源自合況同性權攜利或其曾他法定爐權利，胸無論這防些權利韻是否可武以從企托業(yè)或其熔他權利冒和義務型中轉移唉或者分箱離。1、能職夠從企業(yè)叢中分離或呼者劃分出胳來，并能斷單獨或者斧與相關合墊同、資產(chǎn)滅或負債一泡起，用于撲出售、轉展移、授予察許可、租螺賃或者交洗換。資產(chǎn)滿足芝下列條件道之一的，因符合無形渡資產(chǎn)定義夜中的可辨認性標準：貨幣性資洗產(chǎn)，是指夸企業(yè)持有漠的貨幣資被金和將以即固定或可倚確定的金雅額收取的鋼資產(chǎn)，包鑰括現(xiàn)金、少銀行存款以、其他貨專幣資金、懲應收賬款搞和應收票艷據(jù)以及準污備持有至喇到期的債夏券投資等壤。需要說虜明的是魂：非貨幣勢性資產(chǎn)記，是指局貨幣性胃資產(chǎn)以警外的資唯產(chǎn)。包括存貨標、固定資稠產(chǎn)、在建者工程、工慮程物資、汪無形資產(chǎn)坡、股權投怨資以及不敵準備持有鍋至到期的各債券投資棚等。其特楚征：其在將錘來為企雪業(yè)帶來摘的經(jīng)濟餃利益，乏是不固都定的或莫不可確瞞定的。無形資攜產(chǎn)專利權非專利技術商標權著作權土地使用權特許權(一)紙專利權指專利人燒在法定期械限內(nèi)對某個一發(fā)明創(chuàng)某造所有的青獨占權和勞專有權。專利法規(guī)忘定，可以矮申請的發(fā)莫明創(chuàng)造包鼠括發(fā)明專曬利（15睜年）、實浙用新型專按利（10憑年）、外拿觀設計專部利（5年睜）等類型騙。(二)非隸專利技術又稱專派有技術特，指發(fā)潮明人壟政斷的、勸不公開丟的、具杜有實用均價值的烘先進技例術、資拒料、技壟能、知迷識等。認這些專閑有技術勻未申請研專利，展或不夠聚申請專劃利的條然件但是掙能給持啞有人帶駝來未來喊的經(jīng)濟士利益。寶如生產(chǎn)譯管理經(jīng)齊驗、技晴術設計伴和操作個上的數(shù)姓據(jù)、工須藝訣竅侄等。非丈專利技毫術不受味法律保平護，且掩沒有有汽效期。特點：1堡.經(jīng)濟性2.保鎮(zhèn)密性3.動績態(tài)性(三)曉商標權商標權是緩指企業(yè)專那門在某種聰指定的商獨品上使用買特定的名恩稱、圖案廊、標記的統(tǒng)權利。企踩業(yè)使用的蔑這種特定段的名稱、符圖案、標碌記稱為商臨標，它不按僅是識別倒企業(yè)產(chǎn)品述的標志，砍而且是企煮業(yè)間相互膊競爭、搶建占市場份懶額、追逐抓利潤的重籮要工具。商標法規(guī)儲定，經(jīng)商表標局核準使注冊的商注標為注冊習商標，受秧法律保護權，有效期襪10年。反商標權具野有獨占使紗用權和禁嚇止使用權往功能。(四)薯著作權又稱版雀權，是野指著作稱人對其兵著作依兵法享有圍的出版坡、發(fā)行戴等方面震的專有償權利。赤即國家壘著作權靜管理部墳門依法猶授予著熟作或者牌文藝作皮品作者輔在一定發(fā)期限內(nèi)肉發(fā)表、摟再版、沃演出和吐出售其嶄作品的拉特有權怎利。包慚括文學更作品、伐工藝美著術作品枕、影劇西作品、饒音樂舞暈蹈作品緣瑞、商品粱化軟件凝和音像巨制品等吸。法律罷規(guī)定作隙品的發(fā)豬表權、散使用權茶和獲得澤報酬權肯的有效閱期為作割者終生芝及其死缸亡后5久0年，攀職務創(chuàng)南作作品盞的保護嬌期為5立0年。5、殿土地使厘用權：足是指國丟家準許砌某一企巖業(yè)在一矩定期間壟對國有皮土地享捉有開發(fā)脅、利用沈、經(jīng)營陳的權利辣。取得陸土地使景用權有恰時可能滴不花費奏任何代充價，如豎企業(yè)所繪擁有的革未入賬聞的土地股使用權叢，就不暗能作為翠無形資械產(chǎn)核算盤；取得柜土地使炎用權時榆花費了服支出，宴則應將竭其資本川化，作礙為無形私資產(chǎn)核帶算。土地使用菌權用于自省行開發(fā)、唱建造廠房捉等地上建赴筑物時，脆相關的土潮地使用權撫賬面價值穿不轉入在籠建工程成劃本。有關衡的土地使堂用權與地園上建筑物駝分別按其束應攤銷或琴應折舊年寄限進行攤銷銷或提取患折舊。必須注意橡的是房地產(chǎn)欺開發(fā)企氏業(yè)取得甜的土地酒使用權明用于建子造對外乖出售的鎖房屋建別筑物，練相關的歐土地使魂用權應掩當計入獎所建造貌的房屋狀建筑物贊成本。企業(yè)改變徹土地使用侍權的用途裝，將其作革為用于出孟租或增值停目的時，冷應將其賬家面價值轉秒為投資性竊房地產(chǎn)。(六)特在許權又稱專營尾權，是指亦企業(yè)獲得筋在一定區(qū)備域內(nèi)、一仇定時期內(nèi)名生產(chǎn)經(jīng)營極某種特定帖商品產(chǎn)品丘或者提供巴勞務的專艦有權利。騙特許權分筑為兩種：偵一種是被餃政府機構言授予的準既許企業(yè)在乖一定地區(qū)革經(jīng)營某種凝業(yè)務的權棉利；另一飲種是被其論他企業(yè)授呼予的準許許企業(yè)使用蚊其某些權碑利。會計菌上作為無土形資產(chǎn)核句算的特許滋權主要是搶指后者。商譽是企殼業(yè)合并成靜本大于合藝并取得被技購買方各誼項可辨認椒資產(chǎn)、負歲債公允價呢值份額的增差額，其您存在無法異與企業(yè)自租身分離，豈不具有可校辨認性，籠不屬于無陵形資產(chǎn)準肅則所規(guī)范逮的。值得強調(diào)媽的是：商譽在—拒—企業(yè)會鋼計準則第聲20號《企業(yè)逢合并》很中規(guī)范首先，帳需要符早合無形稼資產(chǎn)的課定義；其次，還手要符合無吹形資產(chǎn)的絮確認條件左：無形資產(chǎn)囑的確認條裂件1、與該豪無形資產(chǎn)航有關的經(jīng)葉濟利益很逐可能流入杰企業(yè)。在實務工蹦作中，要抽確定無形跡資產(chǎn)產(chǎn)生鑼的經(jīng)濟利東益是否很兄可能流入悄企業(yè)，應匯當對無形相資產(chǎn)在預忽計使用壽也命內(nèi)可能枝存在的各耕種經(jīng)濟因嫌素作出合縱理估計，槽并且應當搬有明確證慣據(jù)支持。本在進行這訊種判斷時臨，需要考燃慮相關的哲因素。無形資浮產(chǎn)的確蟲認條件2、該虧無形資印產(chǎn)的成洲本能夠左可靠地寒計量研究與異開發(fā)企業(yè)內(nèi)艘部研究旦開發(fā)項秘目的支欣出，應屬當區(qū)分社研究階伐段支出靜與開發(fā)帽階段支劈燕出。研究是指徹為獲取并濃理解新的躺科學或技浙術知識而委進行的獨版創(chuàng)性的有厘計劃調(diào)查務。開發(fā)是指呼在進行商俱業(yè)性生產(chǎn)男或使用前他，將研究雀成果或其需他知識應肅用于某項救計劃或設遺計，以生搏產(chǎn)出新的?；蚓哂袑嵵纲|性改進糊的材料、荷裝置、產(chǎn)莊品等。開發(fā)支丙出資本令化無形資產(chǎn)丸準則規(guī)定化，企業(yè)研份究階段的扒支出全部扇費用化，守計入當期漆損益（管雹理費用）臣。開發(fā)階犯段的支繭出符合濟資本化日條件的耗，才能貸確認為脹無形資仔產(chǎn)；不冒符合資配本化條談件的計序入當期鏟損益（堪管理費貓用）。無法區(qū)分辱研究階段粱支出和開杏發(fā)階段支既出，應當遙將其所發(fā)脈生的研發(fā)帥支出全部秤費用化，爛計入當期張損益（管鴿理費用）股。二、無形隨資產(chǎn)的初行始計量無形資產(chǎn)的初始計量取決于來源:從外部取得的其中：購入無形資產(chǎn)超過正常信用條件延期支付價款，按取得時實際支付的價款。應按所購無形資產(chǎn)購買價款的現(xiàn)值投資取的投資合同或協(xié)議約定的價值接受捐贈根據(jù)市場價格，有關憑據(jù)確認的價值和接受時發(fā)生的各項費用計價。接受抵債取得的債權的帳面價值加上應支付的相關稅費計價。企業(yè)自創(chuàng)開發(fā)階段符合資本化條件的支出以及依法取得時發(fā)生的注冊費、聘請律師費以及其他相關支出計價購買無形脖資產(chǎn)的價系款超過正梨常信用條黑件延期支炭付，實質翅上具有融湊資性質的韻，無形資卸產(chǎn)的成本附以購買價齒款的現(xiàn)值濤為基礎確劉定。對于一攬緒子購入的夸無形資產(chǎn)夏，其成本吃通常應按州無形資產(chǎn)證和其他資用產(chǎn)的公允航價值相對道比例確定黑。（一）省外購的右無形資首產(chǎn)采用公允鍛價值相對曲比例來確偏定與其他混資產(chǎn)一同暴購入的無借形資產(chǎn)的景成本，須忍以該無形因資產(chǎn)的相轉對價值是余否較大為這前提。如傅果相對價焰值較小，素則無須單降獨核算，違可以計入掙其他資產(chǎn)孤的成本，挎視為其他述資產(chǎn)的組虹成部分核饞算；反之送，則需要涌單獨核算比如，甲筒股份有限淹公司從乙伏公司購入唇一項專利晚權和相關犧設備，價清格及相關忠費用共計昆300萬嘩元。其中次，專利權凈可以單獨涉辨認，但奴與其相關罵設備的價扶格沒有分聞別標明。減在這種情冤況下，應辣考慮該專蕉利權和相推關設備的鄰公允價值屑的相對比甩例來分配烘實際支付愛的300誓萬元價款前。假設相耽對比例為朵5：1，鼻同時不考濾慮其他相屆關稅費，疼則專利權奏的成本應蒸為250令萬元，相郵關設備成背本為50惹萬元。【例8斥—1】鵝200惹9年1爐月4日須，甲股側份有限陪公司購射入一項抄專利技小術，發(fā)撫票價值羨為45欲000紗元，款針項已通扛過銀行爬轉賬支升付。借：無通形資產(chǎn)諸——專冶利技術責45盆000貸：銀銀行存款閃4望500塊0例題投資者遍投入無厲形資產(chǎn)撐的成本穩(wěn)，應當勒按照投綢資合同?；騾f(xié)議蔑約定的太價值確扔定，但磨合同或翠協(xié)議約過定價值宣不公允址的除外逆。按投持資合同縣或協(xié)議絨約定的坊價值作痰為無形璃資產(chǎn)的描入賬價堪值，借輕記“無閑形資產(chǎn)墊”科目胡；（二）發(fā)投資者盛投入無中形資產(chǎn)按投資各解方確認的頑價值在其巧注冊資本終中所占的課份額，確受認為實收絡資本或股草本，貸記榮“實收資籠本”或“堅股本”科鍋目；按投資各憲方確認的曲價值與確醒認為實收皂資本或股覺本的差額，確認為邪資本公積禍，貸記“負資本公積網(wǎng)—資本溢樓價（股本豈溢價）”票科目?！纠?旁—2】妖甲股份醬有限公瀉司的注撓冊資本察為10調(diào)000托00元經(jīng)。20筒07年勿6月1華5日，理甲股份菠有限公裂司接受霉乙公司數(shù)以專利波權進行然投資。上該專利頸權的賬畫面價值遲為42濱000腳0元，極雙方經(jīng)皮協(xié)商確復認的價情值為4夾400旬00元古，占甲呈股份有奮限公司轟注冊資同本的1頭8%。鵝假定不凈考慮其枯他相關陶稅費。例題借：無形賀資產(chǎn)撤4400報00貸：股本權——乙公叉司繳1800體00資本公泛積—股飾本溢價俯26搶000育0（三）自損行開發(fā)的果無形資產(chǎn)自行開發(fā)乞的無形資況產(chǎn)，其成民本包括自滿足確瘋認條件淹至達到殘預定用遍途前所鄰發(fā)生的支出總額滅，但是對罪于以前期現(xiàn)間已經(jīng)費鞠用化的支出不再調(diào)浙整。具體來說株，自行開罰發(fā)的無形炸資產(chǎn)，其銳成本滿足裂確認條件飛的，借記的“無形資矮產(chǎn)”科目辦，貸記“題銀行存款澇”等科目利；不滿足漢確認條件肥的，借記枝“管理費配用”等科米目，貸記微“銀行存屈款”等科協(xié)目。在研究與卻開發(fā)過程標中發(fā)生的備材料費、星直接參與灑開發(fā)人員諷的工資及凱福利費、環(huán)開發(fā)過程芽中發(fā)生的次租金、借葉款費用等煩，不滿足纖確認條件世的，應當帶直接計入貍當期損益妹。已經(jīng)計遺入各期費崇用的研究誓與開發(fā)費喉用，在該劑項無形資街產(chǎn)獲得成熱功并依法階申請取得蔬時，不得宏再將原已泊計入費用遲的研究與帖開發(fā)費用昨資本化?！纠?雞—3】鄙某企業(yè)現(xiàn)自行研鎮(zhèn)究開發(fā)沫一項新等產(chǎn)品專繩利技術兄，在研批究開發(fā)碑過程中束發(fā)生材傍料費4捎00拼00噴000凍元、人膏工工資送10始000擺00篇0元，加以及其耽他費用蔬30棟000鞭00歪0元，積總計8削00它00炸000愧元，其離中，符推合資本年化條件姻的支出場為50腎00姨00扁00元扒，期末饒，該專偉利技術產(chǎn)已經(jīng)達袖到預定刷用途。例題借：研發(fā)遣支出——材費用化支谷出3細000竟000竄0——資鋼本化支忠出俯5干00擴00軋000貸：原會材料鑼4肺00身00旱000應付職工皮薪酬弄1業(yè)000答000園0銀行存衫款餐30臥000布00富0期末：借：管理淡費用只3慶000定000狼0無形資產(chǎn)踢50愉000緞000貸：研濁發(fā)支出賣——費惰用化支踐出3榆00雄00盜000——資本扔化支出率500桃000緒004.通忙過非貨權幣性資樹產(chǎn)交換播取得的幣無形資陸產(chǎn)成本糖,應鞭當按照術《企業(yè)竭會計準盒則第7宿號——普非貨幣漠性資產(chǎn)結交換》三的規(guī)定圓確定。5.通過據(jù)債務重組材取得的無洪形資產(chǎn)成翻本,應脆當按照《艦企業(yè)會計蜘準則第1芳2號——兆債務重組究》的規(guī)定儀確定。6.通過嗎政府補助哭取得的無揉形資產(chǎn)成川本，應當僻按照《企寫業(yè)會計準棟則第16蜘號——政延府補助》恥的規(guī)定確佩定。8.2娃無袍形資產(chǎn)的谷后續(xù)計量無形資池產(chǎn)作為苦一項非逗流動資岡產(chǎn)，可浸以為企券業(yè)帶來液收益，但無形資錄產(chǎn)通常也妥有一定的隨有效期限尊，它所具德有的價值梯的權利或臨特權會逐漸下法降總會終修結或消扎失，因基此，企盆業(yè)應當缺于取得擦無形資團產(chǎn)時分偵析判斷脈其使用響壽命。使用壽泄命為有岡限的使用壽命訪不確定的其攤銷金越額應當在摔使用壽命內(nèi)系傲統(tǒng)合理攤裁銷不應攤銷無形資產(chǎn)啦攤銷無形資徑產(chǎn)的使液用壽命節(jié)為有限稅的，應魔當估計才該使用甘壽命的裕年限或申者構成恐使用壽造命的產(chǎn)要量等類繞似計量凈單位數(shù)瓶量；無法預見臣無形資產(chǎn)歉為企業(yè)帶介來經(jīng)濟利帳益期限的棍，應當視蔑為使用壽您命不確定訴的無形資隊產(chǎn)。使用壽命哀有限的無漂形資產(chǎn)，粒其攤銷金澤額應當在孩使用壽命符內(nèi)系統(tǒng)合堂理攤銷。魄使用壽命蠢不確定的鮮無形資產(chǎn)女不應攤銷紅。無形資魂產(chǎn)的成勵本，應癥當自取糧得當月腰起在預次計使用馬年限內(nèi)漸攤銷，婆處置無獄形資產(chǎn)敲的當月趣不再攤澤銷。即薯無形資技產(chǎn)攤銷規(guī)的起始總和停止紀日期為吹：當月救增加的漫無形資眾產(chǎn)，當貸月開始那攤銷；警當月減濾少的無倘形資產(chǎn)揭，當月宏不再攤蹤蝶銷。企業(yè)攤銷捉無形資產(chǎn)虧，應當自蔑無形資產(chǎn)貿(mào)可供使用溝時起，至抱不再作為盞無形資產(chǎn)辜確認時為招止。企業(yè)選擇生無形資產(chǎn)美攤銷方法蔽，應當反談映與該項冤無形資產(chǎn)扭有關的經(jīng)貼濟利益的暗預期實現(xiàn)睡方式。無支法可靠確賄定預期實減現(xiàn)方式的當，應當采遺用直線法曉攤銷。有第三方歷承諾在無左形資產(chǎn)使袍用壽命結朱束時購買忙該無形資糊產(chǎn)；可以根布據(jù)活躍勞市場得暑到預計滿殘值信盈息，并百且該市堤場在無淡形資產(chǎn)賊使用壽榜命結束牌時很可姓能存在鏡。無形資映產(chǎn)的應映攤銷金縮慧額為其弟成本扣餃除預計騾殘值后鉛的金額父。已計艷提減值碌準備的釀無形資櫻產(chǎn)，還匪應扣除班已計提就的無形在資產(chǎn)減劣值準備叢累計金加額。使用壽糟命有限弊的無形壟資產(chǎn)，幣其殘值腹應當視杯為零。泡但下列剃情況除有外：無形資產(chǎn)鑼的攤銷金雖額一般應渡當計入當劉期損益。移企業(yè)自用久的無形資皆產(chǎn)，其攤煉銷的無形貞資產(chǎn)價值渡應當計入猴當期管理販費用，并叛同時沖減姥無形資產(chǎn)聯(lián)的成本；出租的寸無形資莫產(chǎn)，相歐關的無交形資產(chǎn)還攤銷價鐮值應當暗計入其慚他業(yè)務潮支出，予并同時浮沖減無械形資產(chǎn)耍的成本急。借記“副管理費茄用—無困形資產(chǎn)付攤銷”貸、“其廳他業(yè)務鳥支出”鏈等科目罵，貸記鬧“累計劉攤銷”蹲科目?！袄塾嫈偸龄N”科目色核算企業(yè)括對使用壽其命有限的夢無形資產(chǎn)餃計提的累田計攤銷。作為投資責性房地產(chǎn)蓮的采用成原本模式計筍量的土地寇使用權的超累計攤銷律，也通過乞本科目核鍵算。本科目應屬按無形資獄產(chǎn)項目進扎行明細核騾算。企業(yè)胸按月計提約無形資產(chǎn)每攤銷，借很記“管理資費用”、懶“其他業(yè)同務支出”熔等科目，饅貸記本科默目。本科涂目期末貸跨方余額，哈反映企業(yè)關無形資產(chǎn)矩累計攤銷成額。“累計攤炎銷”科目企業(yè)至少理應當于每廳年年度終昏了，對使循用壽命有再限的無形所資產(chǎn)的使撞用壽命及堂攤銷方法送進行復核摸。無形資映產(chǎn)的使芒用壽命日及攤銷益方法與墻以前估止計不同洲的，應匯當改變均攤銷期亭限和攤危銷方法雨。企業(yè)應當判在每個會掃計期間對應使用壽命培不確定的蠟無形資產(chǎn)棋的使用壽受命進行復楚核。如果短有證據(jù)表乳明無形資院產(chǎn)的使用參壽命是有剩限的，應知當估計其水使用壽命哨，并在使滅用壽命內(nèi)危進行系統(tǒng)軟攤銷。【例