某地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)定位及招商策略報(bào)告

2013年4月10日謹(jǐn)呈：河源寶晟投資發(fā)展有限公司河源寶晟城項(xiàng)目商業(yè)定位及招商策略報(bào)告

本項(xiàng)目工作分兩個(gè)階段完成，本報(bào)告是第一階段。應(yīng)開(kāi)發(fā)商要求，將《項(xiàng)目招商策略報(bào)告》內(nèi)容提前完成，本報(bào)告包括市場(chǎng)調(diào)研、綜合定位及招商策略三部分內(nèi)容：工作成果項(xiàng)目整體工作內(nèi)容第一階段45天營(yíng)銷目標(biāo)和戰(zhàn)略推廣執(zhí)行營(yíng)銷活動(dòng)策招商階段劃分招商流程工作計(jì)劃表項(xiàng)目總體定位市場(chǎng)調(diào)研及分析招商策略租金策略合作模式推廣策略案例研究形象定位主題定位客戶定位業(yè)態(tài)定位宏觀經(jīng)濟(jì)背景城市規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)商圈發(fā)展調(diào)研區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研客戶問(wèn)卷調(diào)研商家需求調(diào)研第二階段工作說(shuō)明：30天調(diào)研及分析說(shuō)明：實(shí)地調(diào)研與踏勘調(diào)研內(nèi)容：……項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客戶需求研究……調(diào)研區(qū)域：河源市區(qū)濱河新區(qū)周邊區(qū)域……商家訪談訪談對(duì)象：……未進(jìn)駐商家38家已進(jìn)駐商家5家問(wèn)卷調(diào)研調(diào)研方式：定向投放和街頭攔訪……針對(duì)問(wèn)題：消費(fèi)偏好消費(fèi)能力消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)者屬性……參考數(shù)據(jù)專業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)：……智信恒業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)……政府?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)：河源統(tǒng)計(jì)網(wǎng)河源國(guó)土資源網(wǎng)河源統(tǒng)計(jì)年鑒……相關(guān)專業(yè)網(wǎng)站：河源房地產(chǎn)信息網(wǎng)贏商網(wǎng)……工作說(shuō)明：從城市發(fā)展的高度解讀項(xiàng)目背景，對(duì)城市及區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、商圈進(jìn)行深度研究，進(jìn)行廣泛的調(diào)查和有針對(duì)性的分析，為項(xiàng)目商業(yè)整體定位提供市場(chǎng)依據(jù)。河源東城·首席時(shí)尚中心一個(gè)中心，點(diǎn)亮一座城市輝煌>>發(fā)展目標(biāo)>>項(xiàng)目現(xiàn)況>>核心問(wèn)題>>應(yīng)對(duì)思路核心問(wèn)題1一、項(xiàng)目整體發(fā)展目標(biāo)36萬(wàn)平米·河源東城·一站式時(shí)尚中心——大西北業(yè)態(tài)最全、規(guī)模最大、最具國(guó)際化的商業(yè)綜合體本項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)核心目標(biāo)在于確立項(xiàng)目整體形象的突破和拔高，深挖項(xiàng)目10萬(wàn)平米商業(yè)價(jià)值，奠定區(qū)域商業(yè)中心的核心地位，并對(duì)住宅銷售形成帶動(dòng)，為公司積累商業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，擴(kuò)大開(kāi)發(fā)品牌影響力。拔高整體價(jià)值和形象帶動(dòng)住宅銷售積累商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)培養(yǎng)豐富開(kāi)發(fā)品牌突破現(xiàn)有格局全新定位破位二、項(xiàng)目面臨的核心問(wèn)題項(xiàng)目診斷10萬(wàn)平米總商業(yè)體量規(guī)模大，具有規(guī)模效應(yīng)商業(yè)全部為裙商，且商業(yè)主體工程已經(jīng)完工，定制化可能性小，不利于招商工作所在片區(qū)人口偏少，提振商家信心難度較大前期缺乏清晰定位，商業(yè)價(jià)值挖掘不夠，目前進(jìn)駐商家經(jīng)營(yíng)狀況一般項(xiàng)目現(xiàn)況二、項(xiàng)目面臨的核心問(wèn)題“位于城市發(fā)展的主動(dòng)脈，引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展，在建筑品質(zhì)上具有超越感、前瞻性的標(biāo)志性建筑綜合體”企業(yè)品牌核心問(wèn)題4維分析模型

區(qū)域明顯缺乏商業(yè)氛圍，當(dāng)前人氣導(dǎo)入有限，需要細(xì)心培養(yǎng)、引導(dǎo)。

整體定位不清晰，主題性不強(qiáng)，對(duì)客戶吸引力有限。

宣傳力度較弱，形象輸出渠道缺少，客戶關(guān)注度較低。

項(xiàng)目目前影響力有限，暫時(shí)無(wú)法通過(guò)品牌資源提升商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力。區(qū)域氛圍營(yíng)銷推廣項(xiàng)目定位項(xiàng)目診斷外部空間環(huán)境經(jīng)濟(jì)背景產(chǎn)業(yè)環(huán)境商業(yè)環(huán)境各利益方需求消費(fèi)者需求商家需求發(fā)展商愿景內(nèi)部資源環(huán)境商圈界定地塊商業(yè)價(jià)值商業(yè)SWOT分析案例研究百事達(dá)·喜薈城COCOPark商業(yè)定位定位研究業(yè)態(tài)研究招商策略三、問(wèn)題應(yīng)對(duì)邏輯說(shuō)明：2外部環(huán)境分析>>城市宏觀分析>>城市產(chǎn)業(yè)分析>>城市商業(yè)格局研究>>外部環(huán)境總結(jié)客家古邑萬(wàn)綠河源粵北生態(tài)文化名城城市名片中國(guó)綠色經(jīng)濟(jì)十佳城市最具發(fā)展?jié)摿鹑谏鷳B(tài)市中國(guó)十大特色休閑城市中國(guó)優(yōu)秀旅游城市國(guó)家園林城市國(guó)家信息化試點(diǎn)城市國(guó)家電子信息產(chǎn)業(yè)基地廣東省文明城市等國(guó)家衛(wèi)生城市一、城市宏觀分析→河源位置：河源市位于廣東省東北部，東江中上游，是客家人的主要聚居地之一。東江自北向南流經(jīng)市區(qū)，新豐江從西向東繞城而過(guò)，兩江在市區(qū)東面交匯，城市三面環(huán)水。下轄一區(qū)五縣，常住人口300萬(wàn)?！鷳?zhàn)略要地，樞紐城市：河源作為廣東東北門戶城市，占據(jù)三省通衢戰(zhàn)略位置，成為粵東北樞紐型城市?！槿浅鞘腥夯洷焙诵慕M團(tuán)：河源市距廣州198公里、距深圳163公里、距東莞183公里、距汕頭396公里。是珠三角粵北組團(tuán)核心城市之一。1、河源城市概況河源200公里內(nèi)暢達(dá)廣、深；作為珠三角城市群的核心城市之一，生態(tài)資源豐富，已經(jīng)成為珠三角后花園名城之一，并占據(jù)戰(zhàn)略樞紐位置。一、城市宏觀分析河源是珠三角東北區(qū)向北往贛閩方向拓展的重要發(fā)展軸，是承接廣深產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移核心區(qū)域。一、城市宏觀分析2、區(qū)位及交通河源已成為粵東北陸路交通樞紐，是連接珠三角與長(zhǎng)三角的“黃金通道”和橋頭堡。陸路交通：河惠高速、河梅高速、粵贛高速、廣河高速及未來(lái)汕昆高速、大廣高速匯集河源交通網(wǎng)；205國(guó)道、105國(guó)道貫通全市；鐵路交通：南北大動(dòng)脈京九鐵路貫穿、廣梅汕鐵路并軌；航空交通：白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)河源城市候機(jī)樓于2012年12月28日正式開(kāi)通，實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接。水運(yùn)交通：東江水運(yùn)上至龍川，下通惠州、東莞、廣州。河源火車站粵贛高速汕湛（廣河）高速河惠高速京九鐵路205國(guó)道河梅高速本案一、城市宏觀分析河源國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，發(fā)展速度在粵北區(qū)域乃至廣東全省均處于前列。良好的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)反映出城市經(jīng)濟(jì)活力和前景，是城市商業(yè)發(fā)展的前提和基礎(chǔ)。3、經(jīng)濟(jì)概況一、城市宏觀分析2012年河源全市實(shí)現(xiàn)GDP615.26億元，比上年增長(zhǎng)11.6%，增速排全省第5位。河源2012年經(jīng)濟(jì)增速比全國(guó)、全省分別快3.8%和3.4%。預(yù)計(jì)2015年人均GDP將首超4000美金。在粵北四城中，河源宏觀經(jīng)濟(jì)總量因行政區(qū)域和人口因素不占優(yōu)勢(shì)，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭最為強(qiáng)勁，宏觀經(jīng)濟(jì)增速連續(xù)多年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。河源城鎮(zhèn)居民收入和購(gòu)買力持續(xù)快速增加，消費(fèi)需求穩(wěn)中趨旺。社會(huì)消費(fèi)品零售保持兩位數(shù)高速增長(zhǎng)，未來(lái)河源經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)快速發(fā)展，居民消費(fèi)潛力良好。2012年河源城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅超過(guò)12%，達(dá)16520元。城鎮(zhèn)居民收入保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。截止2012年年末，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額416.29億元，增長(zhǎng)14.2%。2012年河源全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速超過(guò)13%，繼續(xù)保持連續(xù)多年的兩位數(shù)速度增長(zhǎng)；總消費(fèi)金額首次超過(guò)200億元。3、經(jīng)濟(jì)概況一、城市宏觀分析用地規(guī)模：中心片區(qū)遠(yuǎn)景城市建設(shè)用地面積達(dá)到40平方公里，包括東埔、老城和江東組團(tuán)。人口規(guī)模：中心城區(qū)人口約30萬(wàn)（戶籍人口）常住人口35萬(wàn)，2020年規(guī)劃中心城區(qū)人口50萬(wàn)。人均居住面積：2005年人均居住面積27㎡；2012年人均居住面積33㎡。規(guī)劃方向：東拓西控，南北整合，中心提升。發(fā)展趨勢(shì)：城市整體呈帶狀發(fā)展，“產(chǎn)業(yè)往南，商住往東”格局確定。4、城市整體規(guī)劃一、城市宏觀分析中心城區(qū)形成“一帶、兩軸、三片、四廊、六組團(tuán)”的“舒展的緊湊型”帶型組織機(jī)構(gòu)。本案河源經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以工業(yè)為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)（主要是商貿(mào)、旅游及其周邊產(chǎn)業(yè)）全面快速發(fā)展，占比上升較快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，城市商業(yè)發(fā)展氛圍向好。1、十二五規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)二、城市產(chǎn)業(yè)分析十二五規(guī)劃：到2015年全市生產(chǎn)總值達(dá)到1000億元，年均增長(zhǎng)15%以上。工業(yè)主導(dǎo)地位進(jìn)一步增強(qiáng)。2012年三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為12.7:51.9:35.4，相比于2008年的13.4：54.9：31.7，第三產(chǎn)業(yè)上升3.7%。河源工業(yè)主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)較為突出，第三產(chǎn)業(yè)由于旅游產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，占比則持續(xù)上升。休閑旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為河源國(guó)民快速增長(zhǎng)主要經(jīng)濟(jì)點(diǎn)之一。2012年年末，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)382家，其中年產(chǎn)值超10億元的工業(yè)企業(yè)19家。礦產(chǎn)冶金、飲料制造、輕紡服裝、醫(yī)藥制造、建材陶瓷、機(jī)械制造、電子電器等七大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值187.8億元。重要產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及實(shí)施方向：廣東省手機(jī)生產(chǎn)基地、新興高端制造基地、綠色農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地、優(yōu)質(zhì)飲用水資源開(kāi)發(fā)基地、生態(tài)旅游度假基地和泛珠三角物流基地。固定投三資拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)比三例低于50%，第三三產(chǎn)業(yè)發(fā)三展占比三持續(xù)上三升，城三市經(jīng)濟(jì)三驅(qū)動(dòng)結(jié)三構(gòu)健康三，走勢(shì)三良好。三商品房三市場(chǎng)需三求旺盛三，成交三量?jī)r(jià)快三速攀升三處于快三速發(fā)展三階段。2、固定三投資及三房地產(chǎn)三業(yè)二、城三市產(chǎn)業(yè)三分析201三2年固定三投資278三.59億元，三占全年三實(shí)現(xiàn)GDP比例為45.三28%。201三2年河源三房地產(chǎn)三投資額三為67.三13億元，三同比增三速14.三20%，其中201三1年房地三產(chǎn)投資三因調(diào)控三政策效三應(yīng)出現(xiàn)三大幅增三長(zhǎng)（同三比增速三達(dá)153三.7%），201三2年回歸三正常。201三2年全年三房地產(chǎn)三銷售面三積128三.25萬(wàn)㎡三，成交三金額50.三2億元。三全市商三品房成三交均價(jià)391三4元/㎡。河源將三旅游產(chǎn)三業(yè)作為三特色重三點(diǎn)產(chǎn)業(yè)三進(jìn)行打三造，產(chǎn)三業(yè)收入三增長(zhǎng)十三分搶眼三；并帶三動(dòng)住宿三和餐飲三業(yè)相關(guān)三行業(yè)發(fā)三展，批三發(fā)零售三業(yè)則繼三續(xù)保持三穩(wěn)定高三速發(fā)展三態(tài)勢(shì)。3、旅游三及批發(fā)三零售產(chǎn)三業(yè)二、城三市產(chǎn)業(yè)三分析201三2年河源三旅游總?cè)杖脒M(jìn)三入爆發(fā)三增長(zhǎng)階三段，達(dá)三到132三.42億元，三同比增三速達(dá)到116三%，實(shí)現(xiàn)三總收入三翻番。201三2年住宿三餐飲收三入達(dá)到18.三36億元，三同比增三速達(dá)到28.三2%，商務(wù)三和旅游三產(chǎn)業(yè)帶三動(dòng)該產(chǎn)三業(yè)高速三增長(zhǎng)。201三2年全市三已評(píng)定三星級(jí)飯三店23家，其三中五星三級(jí)飯店1家，四三星級(jí)飯三店2家；A級(jí)景區(qū)8個(gè)，其三中4A景區(qū)4個(gè)。批發(fā)零三售產(chǎn)業(yè)三繼續(xù)保三持平穩(wěn)三增長(zhǎng)，201三2年全市三批發(fā)和三零售業(yè)三零售額三達(dá)191億元，三增速達(dá)13.三3%。當(dāng)前河三源現(xiàn)有三商圈主三要分布三在老城三區(qū)，以三大型購(gòu)三物中心三為代表三。城市三整體商三業(yè)格局三朝東拓三展，東三城（CBD區(qū)域）三板塊商三業(yè)中心三崛起，三代表城三市商業(yè)三發(fā)展方三向，將三改寫(xiě)河三源整個(gè)三商業(yè)戰(zhàn)三略版圖三?，F(xiàn)有商三圈：翔三豐廣場(chǎng)三商圈、三廣晟商三圈、廣三百商圈三、麗日三百貨商三圈；主三要分布三在中心三城區(qū)，三經(jīng)營(yíng)方三向?yàn)榘偃浟闶廴瑯I(yè)態(tài)三較為傳三統(tǒng)，整三體缺乏三特色經(jīng)三營(yíng)；普三遍存在三交通配三套不足三，存在三升級(jí)換三代潛力三和需求三。新商圈三崛起：三以堅(jiān)基三和本案三商業(yè)為三驅(qū)動(dòng)核三心，形三成圈河三源商業(yè)三規(guī)模最三大、定三位最高三，開(kāi)發(fā)三理念最三先進(jìn)的三新中心三商圈，三包括本三案在內(nèi)三將共同三提振區(qū)三域價(jià)值三，奠定三東城商三業(yè)板塊三在全城三商業(yè)版三圖中的三標(biāo)桿地三位。三、城三市商圈三格局研三究1、現(xiàn)有三商圈概三況河源東三城新商三圈廣百新三一城商圈廣晟廣三場(chǎng)商圈翔豐廣三場(chǎng)商圈麗日廣三場(chǎng)商圈三、城三市商圈三格局研三究2、商業(yè)三發(fā)展研三究→現(xiàn)三有商圈三相對(duì)分三散并形三成互相三競(jìng)爭(zhēng)局三面；→目前河三源尚缺三乏真正三意義上三的大型三購(gòu)物中三心并提三供一站三式購(gòu)物三體驗(yàn)，三難以滿三足河源三市民日三益提高三的消費(fèi)三需求；→各商三圈格局三均以單三個(gè)購(gòu)物三中心為三核心，三輻射能三力較弱三，服裝三、數(shù)碼三、電訊三、中西三餐飲、KTV、院線三等業(yè)態(tài)三混雜，三環(huán)境一三般；→現(xiàn)河三源市范三圍內(nèi)尚三缺乏個(gè)三性鮮明三的以休三閑、娛三樂(lè)、餐三飲為主三要業(yè)態(tài)三集群的三商業(yè)街三區(qū)。廣百新一佳廣晟廣場(chǎng)翔豐廣場(chǎng)麗日廣場(chǎng)紅星西路建材街2.3公里1.5公里1公里2.3公里河源現(xiàn)三有商業(yè)三發(fā)展格三局未能三突破主三城區(qū)的三傳統(tǒng)格三局，未三能形成三集群。三商業(yè)業(yè)三態(tài)和購(gòu)三物空間三缺乏新三意，一三站式MAL三L或主題三購(gòu)物街三區(qū)稀缺三，傳統(tǒng)三百貨及三購(gòu)物中三心面臨三升級(jí)換三代趨勢(shì)三；商業(yè)三街區(qū)在三綜合環(huán)三境、規(guī)三劃、業(yè)三態(tài)等均三有較大三提升潛三力。三、城三市商圈三格局研三究3、代表三性購(gòu)物三中心從翔豐三到麗日三，代表三著河源三商業(yè)購(gòu)三物中心三發(fā)展水三平的逐三步提升三；“綜三合超市+百貨零三售”三組合傳三統(tǒng)常規(guī)三，體量三均在2-3萬(wàn)㎡以三內(nèi)規(guī)模三有限；三新商業(yè)三中心逐三步引入三一線理三念，注三意空間三優(yōu)化和三購(gòu)物環(huán)三境?！谝蝗?gòu)物三中心：三廣百經(jīng)三營(yíng)狀況三較佳，三周邊環(huán)三境一般三，配套三不足；三人流動(dòng)三線缺乏三引導(dǎo)，三內(nèi)部空三間舒適三度一般三。→第二三代購(gòu)物三中心：三翔豐商三業(yè)廣場(chǎng)三位于老三城區(qū)核三心地帶三，人氣三最旺。三采取建三筑主樓三加輔樓三和商業(yè)三街的建三筑組團(tuán)三形式，三空間豐三富，但三經(jīng)營(yíng)業(yè)三態(tài)多為三基礎(chǔ)品三牌且集三中略顯三單一，三周邊交三通較為三換亂，三車位配三套嚴(yán)重三不足。→第三三代購(gòu)物三中心：三麗日購(gòu)三物廣場(chǎng)三開(kāi)業(yè)最三晚，比三較注重三購(gòu)物空三間優(yōu)化三和人流三動(dòng)線設(shè)三計(jì)，業(yè)三態(tài)檔次三稍高。備注：三以上購(gòu)三物中心三劃分是三按照商三業(yè)主體三規(guī)劃理三念、空三間形態(tài)三和業(yè)態(tài)三組合標(biāo)三準(zhǔn)界定三，非按三照其開(kāi)三業(yè)時(shí)間三先后順三序。翔豐廣三場(chǎng)麗日廣三場(chǎng)廣百新三一城廣百新一佳廣晟廣場(chǎng)翔豐廣場(chǎng)麗日廣場(chǎng)三、城三市商圈三格局研三究4、購(gòu)物三中心競(jìng)?cè)隣?zhēng)格局紅星西三路建材三街2.3公里1.5公里1公里2.3公里傳統(tǒng)商三圈競(jìng)爭(zhēng)三相當(dāng)激三烈：四三大購(gòu)物三中心直三面競(jìng)爭(zhēng)三，均位三于中心三城區(qū)3公里核三心商圈三輻射范三圍內(nèi)，三經(jīng)營(yíng)業(yè)三態(tài)和檔三次定位三同質(zhì)化三度高，三均以大三眾基礎(chǔ)三品牌為三主，缺三乏時(shí)尚三和特色三品牌。河源東三城新商三圈傳統(tǒng)商三圈內(nèi)休三閑、娛三樂(lè)、餐三飲業(yè)態(tài)三呈點(diǎn)狀三分布，KTV、咖啡三、足三浴、影三院、知三名品牌三餐飲及三特色餐三飲等業(yè)三態(tài)主要三圍聚在三四大購(gòu)三物中心三，整體三布局疏三散，未三能集群三形成規(guī)三模效應(yīng)三。5、未來(lái)三商圈代三表堅(jiān)基商三業(yè)中心三：→項(xiàng)目三規(guī)劃用三地23.三8萬(wàn)平米三，總建三筑面積80多萬(wàn)平三米。其三中商業(yè)三部分占三地面積三為14.三3萬(wàn)平米三，建筑三面積近60萬(wàn)平米三；該項(xiàng)三目分三三期開(kāi)發(fā)三，計(jì)劃三六年內(nèi)三建成?！擁?xiàng)三目整體三定位較三高，涵三蓋大型三購(gòu)物中三心、國(guó)三際購(gòu)物三街區(qū)、三高檔公三寓、甲三級(jí)寫(xiě)字三樓、星三級(jí)酒店三。目前三處于首三期施工三階段。→地處CBD核心區(qū)三域，是三政府重三點(diǎn)工程三。整體三規(guī)劃水三準(zhǔn)高，三將成為三整個(gè)河三源市最三為高檔三的一站三式購(gòu)物三中心。三、城三市商圈三格局研三究定位高三，規(guī)模三大，設(shè)三計(jì)理念三先進(jìn)：三將依托80萬(wàn)㎡堅(jiān)三基商業(yè)三中心及三本案10萬(wàn)㎡時(shí)三尚商業(yè)三中心，三未來(lái)將三形成河三源最具三標(biāo)桿性三的東城三新區(qū)商三圈，樹(shù)三立河源三新一代三商業(yè)標(biāo)三桿。河源國(guó)三民經(jīng)濟(jì)三發(fā)展勢(shì)三頭強(qiáng)勁三，良好三的經(jīng)濟(jì)三基礎(chǔ)和三發(fā)展勢(shì)三頭將逐三步帶動(dòng)三居民消三費(fèi)需求三的持續(xù)三提升，三有助于三城市商三業(yè)貿(mào)易三環(huán)境的三持續(xù)改三善?！艚?jīng)濟(jì)環(huán)三境四、外三部環(huán)境三總結(jié)◆產(chǎn)業(yè)環(huán)三境◆商業(yè)環(huán)三境河源承三接廣深三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)三移的基三地效應(yīng)三凸顯，三已經(jīng)形三成工業(yè)三為主導(dǎo)三的產(chǎn)業(yè)三結(jié)構(gòu)，三同時(shí)生三態(tài)旅游三休閑產(chǎn)三業(yè)全面三崛起，三對(duì)外輻三射能力三持續(xù)增三強(qiáng)，帶三動(dòng)相關(guān)三服務(wù)業(yè)三進(jìn)入爆三發(fā)式增三長(zhǎng)。城際、三省際等三完善便三捷的交三通暢達(dá)三三省，三河源依三靠?jī)?yōu)美三環(huán)境和三交通樞三紐戰(zhàn)略三位置，三加速融三入珠三三角城市三群，作三為珠三三角后花三園生態(tài)三名城具三有號(hào)召三力?！舫鞘协h(huán)三境城市居三民收入三快速增三長(zhǎng)推動(dòng)三購(gòu)買能三力持續(xù)三提高，三消費(fèi)也三存在升三級(jí)需求三；現(xiàn)有三商業(yè)發(fā)三展傳統(tǒng)三，新商三業(yè)正朝三著休閑三化方向三發(fā)展，三商業(yè)格三局嬗變?nèi)a(chǎn)生了三全新的三發(fā)展機(jī)三遇。3內(nèi)部環(huán)三境分析>>地塊區(qū)三域分析>>地塊本三體分析>>商業(yè)屬三性界定>>核心價(jià)三值提煉項(xiàng)目地三處中心三城區(qū)東三部，是三城市規(guī)三劃發(fā)展三的主軸三方向，三河源重三點(diǎn)發(fā)展三區(qū)域。三該片區(qū)三市政建三設(shè)重點(diǎn)三投入，三片區(qū)發(fā)三展勢(shì)頭三加速推三進(jìn)，板三塊崛起三呼之欲三出！1、區(qū)位三概況→項(xiàng)目三地處城三東板塊三核心片三區(qū)，是三河源城三市發(fā)展三主軸方三向和重三點(diǎn)建設(shè)三區(qū)域?！搮^(qū)三域定位三為綜合三服務(wù)功三能區(qū)，三集休閑三度假、三商貿(mào)物三流、房三地產(chǎn)、三濱江商三務(wù)等生三態(tài)產(chǎn)業(yè)三為主。本案一、地三塊區(qū)位三分析城市向三東主軸三門戶，三中心價(jià)三值全面三崛起老城區(qū)板塊沿江-江東板三塊越王大三道東城CBD板塊東城（東源三板塊）中心區(qū)三板塊河源堅(jiān)三基商業(yè)三中心本案二、地三塊區(qū)位三分析基于城三市發(fā)展三方向的三區(qū)域價(jià)三值：新三城崛起三，代言三未來(lái)！三與CBD整體融三合為一三體。項(xiàng)目所三處區(qū)域三緊鄰河三源市CBD，交通三便利；位于東三城橋頭三堡位置三，門戶三價(jià)值凸三現(xiàn)；項(xiàng)目位三于東城三成熟中三心區(qū)域三，行政三中心、三教育中三心、同三時(shí)兼?zhèn)淙蓍e中三心、商三業(yè)中心三；所在東三源區(qū)域三為河源三開(kāi)發(fā)熱三點(diǎn)區(qū)域三，各項(xiàng)三交通配三套完善三可快速三導(dǎo)入市三區(qū)消費(fèi)三群；區(qū)域內(nèi)三目前尚三缺乏核三心商業(yè)三集群，三本項(xiàng)目三為區(qū)域三第一個(gè)三成熟地三段大型三集中商三業(yè)項(xiàng)目三。承接CBD板塊并三互為輻三射、互三為提振三，東源三正加速三與主城三區(qū)融合三；城市三肌理快三速重組三，將消三抹一切三行政板三塊界線三！二、地三塊區(qū)位三分析區(qū)域已三有雅居三樂(lè)、碧三桂園、三深業(yè)、三堅(jiān)基等三本外地三眾多知三名品牌三開(kāi)發(fā)商三進(jìn)駐。全市標(biāo)三桿性高三端物業(yè)三環(huán)繞周三邊，如三深業(yè)塞三納灣、三碧桂園三、鴻大三城、雅三居樂(lè)花三園、東三江首府三等。265134134562越王大道本項(xiàng)目7主城區(qū)住區(qū)價(jià)三值認(rèn)同三度高，三已成為三河源主三流置業(yè)三片。二、地三塊區(qū)位三分析2、區(qū)域三認(rèn)同度項(xiàng)目總?cè)し治迦陂_(kāi)發(fā)三，總建三筑面積36萬(wàn)㎡；三商業(yè)總?cè)?guī)劃體三量8萬(wàn)㎡。三期配三套建設(shè)三有政府三會(huì)議中三心。商業(yè)為1-2層裙樓三格局，三四周均三臨道路三。全盤規(guī)三劃住宅三總套數(shù)230三0余套，三預(yù)計(jì)入三住業(yè)主三總?cè)藬?shù)三近700三0人。目前一三至三期三已基本三售罄，三即將推三出四期三、五期三推出銷三售。三、地三塊本體三分析三期一二期四五期具標(biāo)桿三影響力三的品質(zhì)三大盤，8萬(wàn)㎡巨三量商業(yè)三規(guī)模，三區(qū)域商三業(yè)中心三位置難三被撼動(dòng)三。1、商業(yè)三規(guī)模客家文化公園越王大道贛粵高速東源入口老城區(qū)沿江路大學(xué)城東江畫(huà)廊風(fēng)景區(qū)項(xiàng)目可三到達(dá)性三高，多三條城市三交通干三道交匯三，周邊三道路密三集，各三項(xiàng)交通三十分便三利。本案2、交通三條件建設(shè)大三道河源站新河大三道205國(guó)道→中軸主三干道，三中心城三區(qū)客流三外溢的三主要交三通通道三：經(jīng)越三王大道3分鐘直三達(dá)堅(jiān)基三商業(yè)中三心（CBD），8分鐘路三程直達(dá)三市政府三（中心三城區(qū)）三；→便捷出三入省級(jí)三交通：三距離205國(guó)道2.7公里，三距離贛三粵高速三東源入三口3.5公里，三距離京三九鐵路三河源站8公里，3-8分鐘分三鐘內(nèi)進(jìn)三入省級(jí)三交通；→未來(lái)快三捷交通三：沿江三路修通三后，3分鐘直三達(dá)老城三區(qū)。三、地三塊本體三分析3、物業(yè)三規(guī)劃一二三三期四五期三、地三塊本體三分析一二三三期與四三五期為三道路分三割，商三業(yè)均為1-2層裙樓三商業(yè)。三規(guī)劃形三成兩條三商業(yè)街三區(qū)。37地塊東三側(cè)：緊三鄰東源三最大的三城市公三園及東三源縣政三府；地塊南三側(cè)：對(duì)三臨東源三中學(xué)，三往西為三霸王花三小區(qū)。地塊西三側(cè)：規(guī)三劃市政三道路以三及東源三縣部分三行政事三業(yè)單位三。項(xiàng)目北三側(cè)：東三源小學(xué)三。三、地三塊本體三分析4、地塊三四至一二三三期四五期東源第三一小學(xué)東源公園東源中學(xué)霸王花三小區(qū)東源縣三政府東源人三民醫(yī)院市政公三園盡在三咫尺，三如何與三公園有三效互動(dòng)三做足文三章，又三不致人三氣分散三，減少三交通環(huán)三島本身三不足，三是本項(xiàng)三目營(yíng)造三商業(yè)氛三圍的關(guān)三鍵。本項(xiàng)目東源縣三政府東源廣三場(chǎng)東源中三學(xué)東源小三學(xué)東源人三民醫(yī)院東源縣三第一幼三兒園東源核心片區(qū)（本案）客家文化公園CBD贛粵高速老城區(qū)大學(xué)城東江畫(huà)廊風(fēng)景區(qū)1、緊鄰三東江畫(huà)三廊風(fēng)景三區(qū)和東三江，生三態(tài)環(huán)境三優(yōu)美；2、醫(yī)療三、交通三、教育三、醫(yī)公三園、商三業(yè)等各三項(xiàng)配套三設(shè)施完三整；3、周邊三匯聚了三東源縣三各主要三行政機(jī)三關(guān)單位三。河源堅(jiān)三基商業(yè)三中心5、地塊三周邊配三套三、地三塊本體三分析→地塊三四面均三臨道路三，客流三導(dǎo)入無(wú)三障礙。102路公交三于項(xiàng)目三門口設(shè)三站，利三于拓展三對(duì)外輻三射?！R近三廣場(chǎng)沿三線自然三展示面三達(dá)250米，三無(wú)高大三樹(shù)木遮三擋，同三時(shí)緊鄰三項(xiàng)目規(guī)三劃主入三口，商三業(yè)展示三面條件三佳?！貕K三東側(cè)緊三鄰行政三大道，三是東源三主要干三道，展三示面佳三，不足三在于政三府單位三人氣較三少；→西側(cè)三和南側(cè)三緊鄰學(xué)三校，次三級(jí)干道三同樣具三有較好三展示面三；→廣場(chǎng)三環(huán)島交三通車流三速度較三快，需三要進(jìn)行三弱化。250米6、展示三條件102路縣政三府站行政大道三、地三塊本體三分析項(xiàng)目展三示條件三佳，重三點(diǎn)利用三朝向公三園的寬三度展示三面，確三立商業(yè)三形象。→多個(gè)三道路框三定金邊三銀角形三成價(jià)值三依托，三使得項(xiàng)三目商業(yè)三街區(qū)整三體價(jià)值三較為均三衡；→右側(cè)三臨近東三源廣場(chǎng)三，視野三開(kāi)闊，三昭示性三強(qiáng)，廣三場(chǎng)聚攏三人氣，三商業(yè)價(jià)三值最優(yōu)三?！鱾?cè)三正對(duì)小三學(xué)，學(xué)三生及兒三童類消三費(fèi)需求三旺盛，三商業(yè)價(jià)三值次優(yōu)三。250米7、價(jià)值三研判102路縣政三府站行政大道AABBBBCCD評(píng)估等三級(jí)示意商業(yè)街三內(nèi)部商三業(yè)價(jià)值三相對(duì)均三衡，臨三近公園三和商業(yè)三街區(qū)主三入口綜三合價(jià)值三最高，三是項(xiàng)目三未來(lái)商三業(yè)主要三形象展三示面和三人氣聚三集地。三、地三塊本體三分析1、項(xiàng)目三戰(zhàn)略使三命項(xiàng)目使三命：本項(xiàng)目三主打差三異化定三位戰(zhàn)略三，將與三堅(jiān)基商三業(yè)中心三形成東三城雙重三商業(yè)中三核，帶三動(dòng)片區(qū)三綜合價(jià)三值上行三并圈定三城市新三商圈形三象，進(jìn)三而圈定三河源商三圈東城“雙核三”戰(zhàn)略版三圖。四、商三業(yè)屬性三界定→傳統(tǒng)三商圈之三外，目三前河源三整個(gè)東三城板塊三缺乏一三個(gè)真正三成熟的三商業(yè)中三心。城三東板塊三居住的三人群仍三然只能三就遠(yuǎn)到三傳統(tǒng)中三心商圈三進(jìn)行購(gòu)三物?！景溉虡I(yè)開(kāi)三發(fā)體量三具有規(guī)三模效應(yīng)三，高水三準(zhǔn)提前三介入規(guī)三劃和招三商，打三造成河三源東城三首席時(shí)三尚商業(yè)三中心，三可就近三輻射片三區(qū)乃至三全市范三圍中高三端人群三進(jìn)行消三費(fèi)。→目前三河源商三業(yè)板塊三缺乏真三正意義三上的娛三樂(lè)休閑三主題型三大型商三業(yè)中心三。市場(chǎng)空三白：目三前區(qū)域三缺乏大三型成熟三商業(yè)中三心，客三群消費(fèi)三習(xí)慣也三急需引三導(dǎo)升級(jí)三；商圈輻三射：區(qū)三域內(nèi)社三區(qū)配套三型商業(yè)三較為常三見(jiàn)，輻三射面窄三、體量三小、業(yè)三態(tài)基礎(chǔ)三，對(duì)外三影響力三相當(dāng)有三限，無(wú)三法發(fā)揮三新商圈三崛起的三扛鼎作三用；開(kāi)發(fā)規(guī)三模：本三項(xiàng)目自三身住宅三規(guī)模較三大，具三備一定三人氣支三撐；人口因三素：區(qū)三域內(nèi)開(kāi)三發(fā)樓盤三較多，三政府規(guī)三劃到201三5年，區(qū)三域內(nèi)入三住人口三目標(biāo)達(dá)三到16萬(wàn)人。2、項(xiàng)目三區(qū)域商三業(yè)格局三研判四、商三業(yè)屬性三界定。3公里核三心商圈三范圍內(nèi)三，無(wú)直三接競(jìng)爭(zhēng)三對(duì)手。三本案所三在片區(qū)三已經(jīng)成三熟，交三通、教三育、公三園景觀三、行政三單位、三醫(yī)療等三綜合配三套完善三。本案三一二三三期已經(jīng)三建成入三住，商三業(yè)已自三成中心三，同時(shí)三具有良三好市場(chǎng)三口碑。三周邊開(kāi)三發(fā)樓盤三品質(zhì)較三高，未三來(lái)沿江三路3分鐘暢三達(dá)市中三心，后三勁足。商圈界三定：“城市三新區(qū)中三心核心三商圈”形象呼三之欲出三。3、項(xiàng)目三商圈屬三性界定四、商三業(yè)屬性三界定五、商三業(yè)SWO三T分析SWO三T優(yōu)勢(shì)（Str三eng三ths）劣勢(shì)（Wea三kne三ss）機(jī)會(huì)（Opp三ort三uni三tie三s）威脅（Thr三eat三s）成熟地三段，配三套完善三；8萬(wàn)平米三商業(yè)具三有規(guī)模三效應(yīng)；提前規(guī)三劃定位三，對(duì)接三市場(chǎng)需三求。目前片三區(qū)尚缺三乏人氣三支撐；目前認(rèn)三同度達(dá)三不到預(yù)三期，需三要持續(xù)三推廣植三入，培三養(yǎng)認(rèn)知三。片區(qū)開(kāi)三發(fā)持續(xù)三向好，三城市戰(zhàn)三略版圖三東移全三城關(guān)注三；以堅(jiān)基三為代表三的代表三性項(xiàng)目三共同發(fā)三聲，帶三動(dòng)片區(qū)三整體價(jià)三值認(rèn)同三度走高三?？赡艿娜罄m(xù)調(diào)三控政策三風(fēng)險(xiǎn)；地塊周三邊其他三項(xiàng)目商三業(yè)入市三直接競(jìng)?cè)隣?zhēng)。發(fā)揮優(yōu)三勢(shì)，規(guī)三避劣勢(shì)利用機(jī)三會(huì)，轉(zhuǎn)三化威脅聯(lián)合發(fā)三聲，深三挖城市三東移話三題，強(qiáng)三植新商三圈形象三。組合核三心概念三，倡導(dǎo)三新理念三和全新三的商業(yè)三體驗(yàn)。用實(shí)景三說(shuō)話，三軟環(huán)境三搭臺(tái)力三引主力三商家共三唱大戲三。合理定三位，避三免與直三接競(jìng)爭(zhēng)三項(xiàng)目正三面交鋒三。把握市三場(chǎng)需求三，以精三準(zhǔn)定位三彌補(bǔ)現(xiàn)三有不足三。東城CRD：唯此36萬(wàn)㎡醇三居時(shí)尚三綜合商三住區(qū)六、核三心價(jià)值三分析城市東三移：人三口外溢三板塊騰三飛價(jià)值三兌現(xiàn)提三速先外后三內(nèi)的核三心價(jià)值三體系組三合：消費(fèi)升三級(jí)：30萬(wàn)河源三人消費(fèi)三習(xí)慣升三級(jí)換代立足城三市趨勢(shì)三，戰(zhàn)略三突圍；放眼未三來(lái)，放三大前景三預(yù)期；銜接CBD，倡領(lǐng)CRD。CRD：（Rec三rea三tio三nal三Bu三sin三ess三Di三str三ict）：以三游憩與三商業(yè)為三主的各三種設(shè)施三（購(gòu)物三、餐飲三、娛樂(lè)三、文化三、交往三、休閑三等）集三聚的特三定區(qū)域三，三大三核心功三能：商三務(wù)功能三、商業(yè)三零售功三能和游三憩功能三。區(qū)域形三象細(xì)分——河源真三正的CRD：公園三體驗(yàn)一三站式的三吃、喝三、住、三玩、樂(lè)三、游綜三合服務(wù)三區(qū)→旅游三集散功三能：緊鄰東三江畫(huà)廊三風(fēng)景區(qū)三和客家三公園，三對(duì)接萬(wàn)三綠湖旅三游和出三入高速三客群；→休憩三交往功三能：東源廣三場(chǎng)，盡三在咫尺三的市政三公園?！C合三商務(wù)功三能：區(qū)域內(nèi)三唯一8萬(wàn)㎡大三型成熟三集中商三業(yè)，提三供一站三式購(gòu)物三、休閑三、娛樂(lè)三、餐飲三街區(qū)體三驗(yàn)；→品質(zhì)三居住功三能：36萬(wàn)㎡綜三合商住三區(qū)，出三則繁華三，入則三安寧，三自在、三閑適；→政務(wù)三功能：周邊密三集分布三東源主三要行政三單位，三帶動(dòng)會(huì)三議、餐三飲等相三關(guān)政務(wù)三功能需三求，本三項(xiàng)目?jī)?nèi)三社會(huì)議三中心，三可無(wú)縫三對(duì)接。六、核三心價(jià)值三分析CRD價(jià)值轉(zhuǎn)三換：新三型購(gòu)物三體驗(yàn)以三及新的三生活方三式引領(lǐng)三者，寶三晟城與三國(guó)際領(lǐng)三先LSC商業(yè)如三出一轍三。五、核三心價(jià)值三分析建筑精三神契合三：Lif三est三yle購(gòu)物中三心建筑三形態(tài)是三開(kāi)放的三易趣空三間型商三業(yè)街區(qū)核心資三源依托三：公園借三題核心實(shí)三施載體三：差異定三位＋河源全三新生活主三張商業(yè)靈三魂契合三：引導(dǎo)河三源人由三傳統(tǒng)消三費(fèi)模式三向休閑三“生活三方式”三傾斜各方需三求分析4>>消費(fèi)者三需求分三析>>商家需三求分析>>開(kāi)發(fā)商三需求分三析>>各方需三求總結(jié)一、消三費(fèi)者需三求分析調(diào)查方三法：街三頭問(wèn)卷三攔訪，三定向投三放訪問(wèn)客三戶：河三源市市三區(qū)居民大學(xué)城三老師東源縣三居民調(diào)查方三法訪問(wèn)人三員樣本量三及甄別三條件時(shí)間安三排街頭攔三訪問(wèn)卷三樣本：200份，實(shí)三際回收192份，有三效問(wèn)卷156份。甄別條三件：受三訪者在18歲以上調(diào)查時(shí)三間：201三3年04月13-三18日消費(fèi)者三調(diào)查1、受訪三消費(fèi)者三主要特三征一、消三費(fèi)者需三求分析受訪者三性別分三布受訪者三家庭人三口數(shù)量受訪者三年齡分三布受訪者三職業(yè)特三征分布受訪者三家庭月三收入分三布受訪者三生活區(qū)三域分布問(wèn)卷分三析顯示三，受訪三者主要三年齡在25-三45歲間，三家庭人三口以4-6人居多三，反映三河源人三觀念上三注重家三庭。職三業(yè)以私三企業(yè)主三和自由三職業(yè)居三多，家三庭年收三入4-8萬(wàn)元較三為密集三，生活三區(qū)域集三中在市三區(qū)、河三源鄉(xiāng)鎮(zhèn)三及其他三，分布三相對(duì)均三衡，具三有研究三意義。2、消費(fèi)三者主要三消費(fèi)習(xí)三慣一、消三費(fèi)者需三求分析到市中三心逛街三頻率通常每三次逛街三花費(fèi)時(shí)三間平均每三月在百三貨商場(chǎng)三（不含三家電、三家居賣三場(chǎng)/超市）三中購(gòu)物三支出受訪者三到市中三心購(gòu)物三消費(fèi)的三頻率較三多為每三周一次三；客單三消費(fèi)額三集中在100三-50三0元/每次；三通?；ㄈM(fèi)的購(gòu)三物時(shí)間三集中在1-3小時(shí)內(nèi)三，去百三貨商場(chǎng)三購(gòu)物的三頻率較三多集中三在每月三一次，三其次為三每周一三次及兩三到三次三間。去百貨三商場(chǎng)（三不包括三家電、三家居賣三場(chǎng)/超市）三購(gòu)物的三頻率一、消三費(fèi)者需三求分析受訪者三到超市/家電、三家具賣三場(chǎng)每次三消費(fèi)集三中在50-三300元范圍三內(nèi)；去三超市/家電、三家具賣三場(chǎng)購(gòu)物三頻次集三中在每三月一次三甚至很三少去，三受訪者三中這類三消費(fèi)場(chǎng)三所購(gòu)物三頻次較三低。受三訪者外三出就餐三集中在三每周一三到兩次三，平均三消費(fèi)多三在10-三30以及100三-30三0元/次。每次去三超市/家電、三家居賣三場(chǎng)的花三費(fèi)去超市/家電、三家具賣三場(chǎng)購(gòu)物三頻率平均每三周外出三就餐次三數(shù)平均每三頓在外三就餐花三費(fèi)2、消費(fèi)三者主要三消費(fèi)習(xí)三慣一、消三費(fèi)者需三求分析受訪者三常去購(gòu)三物場(chǎng)所三的首要三原因是三環(huán)境舒三適，其三次是因三為有喜三愛(ài)的商三品以及三種類多三、價(jià)格三合理；三選擇商三場(chǎng)首要三考慮到三的是該三購(gòu)物場(chǎng)三所質(zhì)量三是否能三保證；三而通常三購(gòu)買較三多的商三品分為三生活用三品、女三裝、女三鞋、休三閑裝，三購(gòu)買商三品較為三基礎(chǔ)。3、購(gòu)物三消費(fèi)習(xí)三慣選擇商三品時(shí)首三要考慮三的因素逛街時(shí)三通常會(huì)三購(gòu)買的三商品（三多選）喜歡常三去的購(gòu)三物場(chǎng)所三因素是三（多選三）一、消三費(fèi)者需三求分析問(wèn)卷分三析顯示三，受訪三者最為三熱衷的三菜系是三本地客三家菜，三其次為三粵菜，三其他菜三系接受三度則一三般問(wèn)卷分三析顯示三，受訪三者在外三就餐選三擇餐廳三最為關(guān)三注的因三素是就三餐環(huán)境三以及口三味，可三見(jiàn)河源三人餐飲三消費(fèi)習(xí)三慣較為三保守。4、餐飲三消費(fèi)習(xí)三慣最喜歡三的菜系在外就三餐選擇三餐廳時(shí)三考慮的三首要因三素一、消三費(fèi)者需三求分析問(wèn)卷分三析顯示三，受訪三者陪同三孩子選三擇最多三的休閑三娛樂(lè)方三式是逛三公園，三其次為三書(shū)吧、三室內(nèi)娛三樂(lè)活動(dòng)三，選擇三電影院三和外出三也占一三定比例三問(wèn)卷分三析顯示三，受訪三者平時(shí)三在室內(nèi)/半室內(nèi)三主要的三體育活三動(dòng)為羽三毛球以三及兵乓三球、籃三球等活三動(dòng)。5、娛樂(lè)三消費(fèi)習(xí)三慣陪同孩三子平時(shí)三主要有三哪些休三閑娛樂(lè)三活動(dòng)平時(shí)主三要有哪三些室內(nèi)/半室內(nèi)三體育活三動(dòng)一、消三費(fèi)者需三求分析6、對(duì)本三項(xiàng)目看三法從受訪三者對(duì)本三項(xiàng)目物三業(yè)的需三求來(lái)看三，客戶三最接受三項(xiàng)目物三業(yè)分別三為百貨三商場(chǎng)、三超市、三家居用三品，其三次化妝三品、兒三童玩具三珠寶也三占一定三比例。受訪者三對(duì)項(xiàng)目三的認(rèn)知三認(rèn)為本三項(xiàng)目適三合做舒三適性的三、休閑三、現(xiàn)代三、時(shí)尚三購(gòu)物中三心。一、消三費(fèi)者需三求分析6、對(duì)本三項(xiàng)目看三法受訪者三對(duì)本項(xiàng)三目娛樂(lè)三需求主三要為健三康會(huì)所三、國(guó)際三影院、三兒童樂(lè)三園、兒三童主題三卡通館三等。受訪者三對(duì)本項(xiàng)三目的商三業(yè)需求三主要為三：美食三廣場(chǎng)、三大型中三餐、西三式快餐三、休閑三食品、三自助餐三。一、消三費(fèi)者需三求分析問(wèn)卷受三訪者職三業(yè)和生三活區(qū)域三分布較三廣，具三有樣本三研究意三義。河源人三購(gòu)物需三求目前三仍然以三中心城三區(qū)購(gòu)物三中心為三主，消三費(fèi)習(xí)慣三以日常三生活必三需品和三基本時(shí)三尚產(chǎn)品三為主，三消費(fèi)方三式較為三傳統(tǒng)，三購(gòu)物頻三次不高三；河源人三對(duì)于購(gòu)三物中心三的購(gòu)物三環(huán)境和三舒適度三逐漸較三為注意三，相比三于特色三功能的三吸引力三而言，三價(jià)格導(dǎo)三向依然三突出；河源人三外出就三餐消費(fèi)三習(xí)慣偏三保守，三以本地三口味為三主，對(duì)三其他口三味接受三度一般三，西式三快餐接三受度稍三高。調(diào)三研反映三餐飲消三費(fèi)中占三據(jù)主流三的是大三眾餐飲三，客單三消費(fèi)金三額較低三，但200三-30三0元/次中高三檔消費(fèi)三比例也三較為可三觀。河源人三平時(shí)休三閑娛樂(lè)三方式較三少或較三為傳統(tǒng)三，一方三面反映三出河源三商業(yè)該三特色類三業(yè)態(tài)比三較缺乏三，無(wú)法三滿足居三民需求三；同時(shí)三也說(shuō)明三市場(chǎng)潛三在需求三較大，三可以加三以培育三引導(dǎo)。7、消費(fèi)三者需求三小結(jié)1、商家三需求分三析說(shuō)明二、商三家需求三分析商家需三求主要三采取電三話訪問(wèn)三與拜訪三的形式三，根據(jù)三項(xiàng)目具三體情況三以及商三業(yè)經(jīng)營(yíng)三業(yè)態(tài)甄三選部分三商家進(jìn)三行。訪問(wèn)商三家主要三信息包三括對(duì)片三區(qū)的認(rèn)三知度，三進(jìn)駐意三向以及三需求經(jīng)三營(yíng)面積三，租金三要求等三核心因三素。本次電三話訪問(wèn)三商家總?cè)?8家，初三步表示三意向的三商家為11家（已三經(jīng)通過(guò)三郵件發(fā)三送有關(guān)三項(xiàng)目的三基本資三料供其三參考）三。其中三意向較三大可進(jìn)三一步跟三進(jìn)的商三家為4家，進(jìn)三一步觀三望的為7家。訪問(wèn)商三家業(yè)態(tài)三涵蓋百三貨、超三市、院三線、餐三飲以及三休閑、KTV等。60→在38個(gè)訪問(wèn)三商家中三，有意三向進(jìn)駐三的為4家，屬三于觀望三為7家，現(xiàn)三階段無(wú)三意向28家。→商家三無(wú)意向三主要原三因是暫三時(shí)無(wú)拓三展計(jì)劃三，或認(rèn)三為片區(qū)三成熟度三不高，三缺乏人三氣支撐三；→商家三觀望的三主要原三因是對(duì)三片區(qū)了三解不深三，但有三相關(guān)拓三展計(jì)劃三，需要三進(jìn)一步三考察后三進(jìn)行確三定?！L問(wèn)三商家業(yè)三態(tài)為休三閑娛樂(lè)三的是12家，超三市6家，百三貨零售7家，餐三飲9家，建三材家居2家，其三他2家。2、商家三訪談細(xì)三分二、商三家需求三分析61→明確初三步意向三商家主三要認(rèn)同三片區(qū)未三來(lái)前景，對(duì)具三體規(guī)劃三和租金三較為敏三感，不三同業(yè)態(tài)三需求面三積大小三不一，三多采取三租賃的三方式?！碳移杖閷?duì)項(xiàng)三目所在三區(qū)域人三氣存在三擔(dān)憂，認(rèn)為三當(dāng)前人三氣不足三以支撐三項(xiàng)目體三量，經(jīng)三營(yíng)需要三時(shí)間進(jìn)三行培養(yǎng)三，未來(lái)三片區(qū)人三氣趨旺三后則整三體商業(yè)三價(jià)值將三提升認(rèn)三同度；→目前三受訪商三家更愿三意實(shí)現(xiàn)三風(fēng)險(xiǎn)公三擔(dān)，多三個(gè)商家三提出采三取扣點(diǎn)三或者業(yè)三績(jī)分成三的方式三，尤其三體現(xiàn)在三電影院三線和百三貨，普三遍愿意三采取扣三點(diǎn)形式三；→國(guó)際三連鎖品三牌實(shí)力三雄厚，三更愿意三采取租三賃的方三式。3、商家三訪談概三況二、商三家需求三分析4、代表三性商家——電影院三線二、商三家需求三分析金逸院三線成立三于200三4年，處三于中國(guó)三電影院三線五強(qiáng)三（票房三）的地三位。截三至201三2年8月為止三，金逸三股份旗三下的金三逸院線三共有108家影院三，除金三逸股份三直接投三資的80家已開(kāi)三業(yè)影院三外，還三包括28家加盟三影院，三經(jīng)營(yíng)區(qū)三域跨北三京、上三海、廣三州等30多個(gè)城三市。4、代表三性商家——電影院三線二、商三家需求三分析大地?cái)?shù)三字影院三整體定三位中端三，經(jīng)營(yíng)三需求較三其他院三線更為三靈活。三現(xiàn)全國(guó)三擁有直三營(yíng)影院150多家，三未來(lái)一三年將新三建280家影院三，已進(jìn)三入河源三本地。4、代表三性商家——超市二、商三家需求三分析大潤(rùn)發(fā)三（RT-三MAR三T）由臺(tái)三灣潤(rùn)泰三集團(tuán)于199三7年創(chuàng)立三，中三國(guó)大潤(rùn)三發(fā)營(yíng)業(yè)三額位居三外資零三售業(yè)之三冠。201三1年于歐三尚合并三，擁有三大潤(rùn)發(fā)三和歐尚三市場(chǎng)占三有率超三過(guò)沃爾三瑪，一三躍成為三國(guó)內(nèi)最三大零售三商。截三止201三1年年末三，大潤(rùn)三發(fā)在中三國(guó)各地三門店超三過(guò)185家。4、代表三性商家——超市二、商三家需求三分析人人樂(lè)三連鎖商三業(yè)集團(tuán)三成立于199三6年，主三營(yíng)業(yè)務(wù)三為大賣三場(chǎng)、綜三合超市三（人人三樂(lè)）和三百貨（三崇尚百三貨）的三連鎖經(jīng)三營(yíng)。截三止201三1年1月，已三在全國(guó)三開(kāi)設(shè)門三店108家。201三1年13月人人三樂(lè)購(gòu)網(wǎng)三正式上三線運(yùn)營(yíng)三，成為三中國(guó)第三一家有三實(shí)體店三支撐的三網(wǎng)上生三活超市三。4、代表三性商家——百貨二、商三家需求三分析天虹商三場(chǎng)堅(jiān)持“百貨+超市+X”面向大三眾的中三高檔品三牌業(yè)態(tài)三組合模三式，在三此基礎(chǔ)三上根據(jù)三目標(biāo)顧三客的不三同按照三“城市三中心店三”和“三社區(qū)購(gòu)三物中心三”兩種三模式經(jīng)三營(yíng)百貨三商場(chǎng)，三策略相三對(duì)靈活三。201三2年該公三司實(shí)現(xiàn)三營(yíng)業(yè)總?cè)杖?43三.77億元，三凈利5.8三7億。4、代表三性商家——百貨二、商三家需求三分析成立于199三3年，總?cè)课挥谌葜荩駹I(yíng)企三業(yè)性質(zhì)三。已開(kāi)三設(shè)有4家門店三，迎接三面積10萬(wàn)平米三，其中三惠州2家，深三圳1家，河三源1家。主要三經(jīng)營(yíng)業(yè)三態(tài)為“三超市+百貨”三組合，三目前正三籌備在三廣東開(kāi)三設(shè)其他三分店。4、代表三性商家——餐飲二、商三家需求三分析附：商三家訪談三跟詳表開(kāi)發(fā)商三需求三、開(kāi)三發(fā)商需三求分析2打造河三源最具三特色和三知名度三的新生三活方式三中心，三休閑娛三樂(lè)消費(fèi)三目的地三。1整體持三有，統(tǒng)三一經(jīng)營(yíng)三統(tǒng)一管三理，培三養(yǎng)成寶三晟集團(tuán)三未來(lái)長(zhǎng)三期穩(wěn)定三的商業(yè)三經(jīng)營(yíng)效三益貢獻(xiàn)三點(diǎn)；注重點(diǎn)商戶消費(fèi)者開(kāi)發(fā)商關(guān)注商三業(yè)周邊三人氣，三對(duì)項(xiàng)目三的差異三化概念三表示認(rèn)三同對(duì)購(gòu)物三產(chǎn)品的三豐富性三和購(gòu)物三環(huán)境要三求越來(lái)三越高；打造領(lǐng)三先的重三量級(jí)商三業(yè)項(xiàng)目三，自持三商業(yè)為三主，控三制開(kāi)發(fā)三風(fēng)險(xiǎn)利益方對(duì)項(xiàng)目三的影響商業(yè)氣三氛培養(yǎng)三需要特三別注意在建筑三設(shè)計(jì)和三業(yè)態(tài)規(guī)三劃、招三商經(jīng)營(yíng)三悉心經(jīng)三營(yíng)，保三證項(xiàng)目三開(kāi)發(fā)的三高水準(zhǔn)制定出三符合市三場(chǎng)的商三業(yè)定位三，滿足三消費(fèi)者三多元化三的需求三，同時(shí)三注意停三車位等三硬件配三套設(shè)施三的建設(shè)四、各三方需求三總結(jié)案例分三析5>>案例選三取原則>>案例分三析>>案例啟三發(fā)一、案三例選取三選擇從項(xiàng)目三區(qū)位、三商業(yè)體三量、區(qū)三位條件三以及基三本價(jià)值三等方面三考量，三與本項(xiàng)三目契合三度高，三具有較三高的借三鑒意義三。從項(xiàng)目三商業(yè)定三位清晰三、業(yè)態(tài)三組合落三位合理三，經(jīng)營(yíng)三良好，三經(jīng)市場(chǎng)三驗(yàn)證并三獲得成三功，可三以為本三項(xiàng)目提三供操作三借鑒性三。甄選出三深圳羅三湖喜薈三城以及COC三OPA三RK商業(yè)模三式研究三作為借三鑒。次級(jí)商三業(yè)中心新區(qū)中三心或中三心商圈三邊緣10萬(wàn)㎡以三內(nèi)區(qū)位商業(yè)規(guī)三模商圈級(jí)三別業(yè)態(tài)特色餐三飲、休三閑娛樂(lè)喜薈城COC三OPA三RK模式裙商綜三合體參三考業(yè)態(tài)組三合匯聚三人氣案例選三擇依據(jù)百仕達(dá)三樂(lè)湖是三深圳百三仕達(dá)集三團(tuán)百仕三達(dá)花園三第五期三。位三于羅湖三太寧路三北側(cè)東三樂(lè)路以三西愛(ài)國(guó)三路以東三，靠近三東湖公三園，是三一個(gè)集三休閑購(gòu)三物，文三化娛樂(lè)三，特色三餐飲，三體育健三身，酒三店辦公三樓等多三功能于三一體的三建筑綜三合體。物業(yè)組三成：該三項(xiàng)目占三地面積4萬(wàn)余平三方米，三總建筑三面積超三過(guò)30萬(wàn)平方三米，商三業(yè)建面4萬(wàn)余㎡三。包括：三四棟32-三34層的住三宅樓；三裙樓商三業(yè)—喜薈城三；一棟三代建的34層的酒三店、寫(xiě)三字樓。◆項(xiàng)目概三況百仕達(dá)樂(lè)湖二、案三例分析——喜薈城居住氛三圍濃厚三：喜薈三城位于三羅湖百三仕達(dá)片三區(qū)，周三邊主要三被住宅三小區(qū)圍三繞，居三住氛圍三濃厚。交通便三利：項(xiàng)三目位于三太寧路三上與愛(ài)三國(guó)路交三匯處，三周邊道三路四通三八大，三附近有三多條公三交線路三；規(guī)劃三建設(shè)中三的3條地鐵三線——3、5、7號(hào)線縱三橫交匯三。◆項(xiàng)目概三況二、案三例分析——喜薈城商業(yè)定三位——喜薈城三在羅湖三以區(qū)域型三生活購(gòu)三物中心的型態(tài)三出現(xiàn)，三與傳統(tǒng)三的人民三南、東三門、地三王“金三三角”三形成了三很好互三補(bǔ)，雙三方的目三標(biāo)客群三、輻射三商圈、三功能定三位、品三牌組合三均有差三異，一三主一次三形成梯三形互補(bǔ)三。目標(biāo)客三群——喜薈城三以服務(wù)三于區(qū)域三性家庭三消費(fèi)需三求為導(dǎo)三向，致三力于解三決家庭結(jié)三構(gòu)穩(wěn)定三的中產(chǎn)三消費(fèi)者假日購(gòu)三物休閑三、提升三生活品三質(zhì)的需三求。喜三薈城的三出現(xiàn)，三正好填三補(bǔ)了羅三湖在次三級(jí)商業(yè)三中心上三的空白三，補(bǔ)齊三了“羅三湖東”三這個(gè)優(yōu)三質(zhì)居住三片區(qū)的三“商業(yè)三短板”三，使羅三湖商業(yè)三格局更三為完善三和合理三。經(jīng)營(yíng)特三色——以時(shí)尚、三親子、三美食為三大三主題，三設(shè)計(jì)中三加入藝三術(shù)潮流三元素?！羯虡I(yè)資三料二、案三例分析——喜薈城喜薈城三采取“三主力店+專門店”的門店三組合形三式餐飲：三漢拿山三、星巴三克、滿三記、黃三記煌、三毛家飯三店家居：三全棉時(shí)三代、你三可居、服裝：G20三00、och三irl三y、JAC三K&J三ONE三S、Lev三i’s、NIK三E、CON三VER三SE、CRO三CS、護(hù)理/藥品：三屈臣氏三、二天三堂、絲三域養(yǎng)發(fā)三館童裝/玩具：三翻斗樂(lè)三園、成三長(zhǎng)腳印三、喜洋三洋吉之島三：日本三永旺集三團(tuán)下屬三公司，三是日本三及亞洲三知名的三百貨零三售企業(yè)三。洲立影三城：香三港洲立三影院，三配備有5個(gè)高檔三次影廳三、500多個(gè)座三位。圣豐城三酒家：三創(chuàng)于06年，主三營(yíng)“精三美點(diǎn)心三、經(jīng)典三粵菜”三，粵菜三經(jīng)典品三牌。西湖春三天：連三鎖餐飲三企業(yè)，三創(chuàng)建于三二十世三紀(jì)八十三年代中三期，經(jīng)三過(guò)二十三余年不三斷發(fā)展三，創(chuàng)立三了“西三湖春天三”、“三江南廚三子”、三“江南三味道”三三大品三牌，完美美三容：五三星級(jí)連三鎖美容三纖體中三心。GSD纖體塑三身館喜薈城三其它重三要品牌喜薈城三主力店三鋪：◆業(yè)態(tài)組三合二、案三例分析——喜薈城主力店三面積喜薈城三主力店三總面積三約105三70平方米三，占總?cè)ㄖ嫒e的比三例約25.三9%，占總?cè)龑?shí)用面三積的39.三2%。主力店三較多，三規(guī)模不三集中，三其中最三大的是三吉之島三，約576三6平方米三；由于自三身區(qū)位三條件良三好，覆三蓋羅湖三大部分三住宅名三盤的居三民人氣三旺。喜三薈城的三業(yè)態(tài)比三例中，三休閑娛三樂(lè)的比三例相對(duì)三較低，三零售業(yè)三，餐飲三的比例三較高。◆主力店三情況二、案三例分析——喜薈城一層平三面圖1層主力三店與名三品店結(jié)三合分布三，多為三大眾型三餐飲及三中高檔三服裝類三店鋪，三有利于三聚集人三氣。品牌：三喜薈城三一層主三要分布三的品牌三有圣豐三城、漢三拿山、三面點(diǎn)王三、滿記三、G20三00、BAS三IC三HOU三SE、och三irl三y，Lev三i’s、NIK三E、CON三VER三SE、SEL三ECT三ED等；定位：三多為中三高檔品三牌，符三合項(xiàng)目三定位，三樹(shù)立社三區(qū)型家三庭購(gòu)物三中心形三象。布局：三主力店三及餐飲三類品牌三店主要三分布在三盡端處三，多為三靠近太三寧路一三側(cè)，有三利于聚三集人氣三，拉動(dòng)三人流平三面流動(dòng)三，提升三鋪位整三體價(jià)值三；重要三服裝類三重要品三牌店主三要分布三在中間三段。客群：三該層主三要以20-三35歲的年三輕消費(fèi)三人群為三主；主出入口主出入口主出入口主力店圣豐城餐飲餐飲餐飲餐飲購(gòu)物中心的左邊由于為地下室，為盡端，人流量較差，把主力店圣豐城酒家放于此，吸引人流，提升這邊的鋪位價(jià)值。把快餐店放于主入口，集聚人群，帶動(dòng)內(nèi)部商業(yè)發(fā)展，并更好的突出項(xiàng)目的整體定位。備注：由于地面的高低，不平整，黃色部分為地下室、深紅色部分為地上，即購(gòu)物中心的一層高低◆業(yè)態(tài)分三布二、案三例分析——喜薈城品牌：三二層主三要分布三有吉之三島一層三、洲立三影院、三西湖春三天、星三巴克、三屈臣氏三、JAC三K&J三ONE三S、ONL三Y、VER三OM三ODA、銀行三等；吉三之島一三層主要三為超級(jí)三市場(chǎng)、三家庭用三品、小三家電、三個(gè)人護(hù)三理品、三茶酒等三。定位：三基本上三都是國(guó)三內(nèi)外大三眾品牌三，延續(xù)三中高檔三品牌，三形成連三貫性；三客戶向三上延伸三。布局：三餐飲和三重要品三牌店主三要分布三在兩端三節(jié)點(diǎn)和三中間節(jié)三點(diǎn)，拉三動(dòng)人流三平面流三動(dòng)；電影院三放于中三庭廣場(chǎng)三正上方三，昭示三性較強(qiáng)三，提高三整個(gè)購(gòu)三物中心三在消費(fèi)三者心目三中休閑三娛樂(lè)的三分量；銀行復(fù)三式，使三二層本三身地段三最差的三鋪位，三能實(shí)現(xiàn)三價(jià)值最三大化；客群：三二層的三客戶主三要是25-三35歲之間三，是喜三薈城的三主力消三費(fèi)客戶三群體。2樓的特三色主要三是吉之三島、洲三立影院三、餐飲三、時(shí)尚三女裝結(jié)三合分布三，引導(dǎo)三人流平三面與上三下流動(dòng)三。洲立影院西湖春天吉之島餐飲餐飲餐飲餐飲銀行二層平三面圖◆業(yè)態(tài)分三布二、案三例分析——喜薈城品牌：三三層主三要分布三有吉之三島二層三、洲立三影院、三完美美三容、GSD纖體塑三身館、三反斗樂(lè)三園、你三可居、三全棉時(shí)三代、黃三記煌、三毛家飯三店等；三吉之島三二層主三要為中三檔男女三服裝、三男女鞋三包、餐三飲等。定位：三主要品三牌大多三延續(xù)中三高端大三眾檔次三。布局：三本層多三為美容三美體、三餐飲、三家庭生三活和兒三童類品三牌店，三品牌性三較強(qiáng)，三客戶主三要為目三的性消三費(fèi)者，三使本身三相對(duì)獨(dú)三立的店三鋪，得三到價(jià)值三提升；三同時(shí)拉三動(dòng)人流三橫向移三動(dòng)?？腿海喝饕?5-三40歲之間三的家庭三消費(fèi)者三者，以三女性為三主。3樓主力三店與餐三飲結(jié)合三分布，三以美容三美體作三為主力三店，完三善業(yè)態(tài)三結(jié)構(gòu)，三本層分三布較多三家庭生三活、個(gè)三人護(hù)理三、兒童三類品牌三店。洲立影院吉之島餐飲美容美體反斗樂(lè)園個(gè)人護(hù)理、娛教中心餐飲三層平三面圖◆業(yè)態(tài)三分布二、案三例分析——喜薈城COC三OP三ark三,深圳唯三一公園三情景式三購(gòu)物中三心，CBD板塊新三興商業(yè)三代表。由福華三三路、三民田路三、福華三路和中三心二路三四條主三干道合三圍，緊三鄰深圳三國(guó)際會(huì)三展中心三，福田三高端CBD寫(xiě)字樓三區(qū)，高三星級(jí)酒三店群，三并與中三心城通三過(guò)地下三連城廣三場(chǎng)共享三商業(yè)人三流。COC三OP三ark是深圳三最具時(shí)三尚氣質(zhì)三的購(gòu)物三中心，三集餐飲三、休閑三、娛樂(lè)三、購(gòu)物三為一體三，總建三筑面積850三00平方米三，共五三層，擁三有200余家國(guó)三際國(guó)內(nèi)三知名品三牌。COC三OP三ark擁有600三0平方米三的全敞三開(kāi)下沉三式露天三廣場(chǎng)，8大自然三光中庭三、12條折疊三式街道三和100米空中三廊橋，三彰顯都三市休閑三娛樂(lè)主三題。二、案三例分析——COC三OPA三RK模式打造深三圳首個(gè)三情景式三公園版三休閑購(gòu)三物中心定位：三時(shí)尚、三休閑，三集休閑三、娛樂(lè)三、購(gòu)物三、餐飲三為一體三。將現(xiàn)三代都市三與園林三自然完三美結(jié)合三。目的:迎合第三一商圈三目標(biāo)顧三客的購(gòu)三物休閑三體驗(yàn)訴三求突破常三規(guī)購(gòu)物三中心開(kāi)三發(fā)思路三，與中三信廣場(chǎng)三、萬(wàn)象三城等競(jìng)?cè)隣?zhēng)對(duì)手三形成鮮三明的差三異化經(jīng)三營(yíng)優(yōu)勢(shì)三，同時(shí)三借助優(yōu)三越的公三交網(wǎng)絡(luò)三條件，三有效擴(kuò)三大輻射三商圈。前瞻顧三客追求三生活品三質(zhì)的需三求，作三出領(lǐng)先三優(yōu)勢(shì)。二、案三例分析——COC三OPA三RK模式二、案三例分析——COC三OPA三RK模式清晰定三位，找三準(zhǔn)主要三消費(fèi)客三戶群，三以滿足三經(jīng)營(yíng)要三求推到三商業(yè)定三位；立足周三邊消費(fèi)三群的基三礎(chǔ)上，三對(duì)外輻三射。以主力三店帶動(dòng)三人氣，三適當(dāng)提三高餐飲三比例輻三射外圍三人氣。招商品三牌面向三主流客三戶群，三時(shí)尚、三大眾，三覆蓋面三廣，確三保經(jīng)營(yíng)三。定位啟三發(fā)三、案三例啟發(fā)主力店三在各層三結(jié)合分三布，且三每層的三主力店三業(yè)態(tài)不三同。可以三從垂直三方向完三善業(yè)態(tài)三種類，三拉動(dòng)人三流垂直三流動(dòng)。餐飲直三接帶動(dòng)三人氣，三應(yīng)均勻三分布在三各層之三間，多分布三在兩端三以及中三間節(jié)點(diǎn)三處。主要三為中高三端品牌三，便利三性餐飲三及飲料三咖啡等三主要分三布在1F昭示性三強(qiáng)的位三置，有三利于聚三集人氣三，營(yíng)造三氛圍。除主力三店以外三，重要三品牌店三主要分三布在各三層兩端三節(jié)點(diǎn)和三中間節(jié)三點(diǎn)，拉動(dòng)三人流平三面流動(dòng)三。從類別三分析，同類業(yè)三態(tài)以及三同類檔三次、定三位的品三牌集中三分布，形成三聚集效三應(yīng)。禮品/飾品/鐘表類三商品分三布在單三層平面三中間，避免三消費(fèi)盲三點(diǎn)，同三時(shí)豐