澳大利亞購(gòu)物中心發(fā)展模式

AustralianShoppingCentreDevelopmentModels

澳大利亞購(gòu)物中心發(fā)展模式

historicaltothepresentday

今昔之別MichaelLloyd

Chairman,TheTomlikGroupTomlik集團(tuán)主席MallChinaAnnualConferenceMallChina

年會(huì)20September2004,Guangzhou廣州2004年9月20日第一頁，共二十七頁。BriefhistoryofshoppingcentresinAustralia

澳大利亞購(gòu)物中心簡(jiǎn)史FirstshoppingcentredevelopmentinAustraliainthe1950s 1950年代澳大利亞第一代購(gòu)物中心的崛起第二頁，共二十七頁。Bythe1970’s到1970年代時(shí)3Majorcompanieshademerged

三家重點(diǎn)企業(yè)合并LendLeaseWestfieldAMP第三頁，共二十七頁。Successwasquestioned

可行性遭質(zhì)疑Retailershadexistingoutlets

零售商已有店面Mostshoppingwasconductedintraditionalareas

消費(fèi)都在傳統(tǒng)商圈進(jìn)行Shoppingcentrerentswerehigh

購(gòu)物中心的租金高昂Mostretailwassmallbusiness

大多數(shù)的零售店都是小生意第四頁，共二十七頁。Therisk

風(fēng)險(xiǎn)Newnessoftheproduct–nohistoryofsuccess

購(gòu)物中心屬于新產(chǎn)品–沒有成功歷史Lackofsophisticationinretail

零售消費(fèi)并不精致Lackofenthusiasmfortheproductbymanyretailers

許多零售商對(duì)購(gòu)物中心反應(yīng)冷淡第五頁，共二十七頁。Intheearly70′s,majorshoppingcentresinAustraliashowedayieldof70年代初初期，澳大利亞重點(diǎn)購(gòu)物中心收益為13%第六頁，共二十七頁。Investorsdemandedahigherreturn

投資者要求更高的回報(bào)Highertherisk,higherthereturn 風(fēng)險(xiǎn)越高、回報(bào)越高Lowertherisk,lowerthereturn

風(fēng)險(xiǎn)越低、回報(bào)越低第七頁，共二十七頁。Whathappenedoverthenext25years?

接下來25年經(jīng)歷了什么演變？第八頁，共二十七頁。IncreasedSpending=IncreasedTurnover=IncreasedRent開銷增加=營(yíng)業(yè)額增加=租金增加第九頁，共二十七頁。

IncreasedSpending開銷增加=IncreasedRetailerNumbers零售商數(shù)量增加=IncreasedProfessionalism專業(yè)度增加第十頁，共二十七頁。1995:Top10combinedGLAof758,000m2 1995年:十大購(gòu)物中心總GLA為758000平方米2004:Top10combinedGLAof1,277,000m2 2004年：十大購(gòu)物中心總GLA為平方米-anincreaseof68%

遞增幅度為68%GLAisGrossLettableAreaGLA是總可租賃面積第十一頁，共二十七頁。1995:Top20combinedGLAof1,404,000m2 1995年：20大購(gòu)物中心總GLA為平方米2004:Top20combinedGLAof2,248,000m22004年：20大購(gòu)物中心總GLA為平方米-anincreaseof60%

遞增幅度為60%GLAisGrossLettableAreaGLA是總可租賃面積第十二頁，共二十七頁。1995:Top10combinedturnoverof$3.3billion 1995年：十大購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)額總計(jì)為33億2004:Top10combinedturnoverof$6.2billion2004年：十大購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)額總計(jì)為6.2億anincreaseof88%

遞增幅度為88%第十三頁，共二十七頁。1995:Top20combinedturnoverof$6.08billion 1995年：20大購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)額總計(jì)為60.8億2004:Top20combinedturnoverof$10.5billion 2004年：20大購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)額總計(jì)為105億-anincreaseof73%

遞增幅度為73%第十四頁，共二十七頁。Whathappened?

發(fā)生了什么事？Turnoverincreasedsignificantly

營(yíng)業(yè)額有顯著遞增Rentalsincreasedsignificantly

租金有顯著遞增Retailersweredemandingspaceinshoppingcentres–theywerenolongersuspicious

零售商對(duì)購(gòu)物中心的空間有需求–不再持懷疑態(tài)度Retailerswerebecomingincreasinglyprofessional

零售商日趨專業(yè)化NationalRetailChainswereincreasinginnumber

全國(guó)性連鎖店數(shù)量日益增加NationalFranchiseswereincreasinginnumberandbecomingpopular特許經(jīng)營(yíng)數(shù)量日益增加，也越來越受歡迎ShoppingCentresdevelopedahistoryofsuccess購(gòu)物中心開始有成功歷史第十五頁，共二十七頁。Investoropinionchanged

投資者的看法改變了ShoppingCentresnolonger“highrisk”

購(gòu)物中心不再被視為“高風(fēng)險(xiǎn)”投資ShoppingCentresnow“l(fā)owrisk”

購(gòu)物中心現(xiàn)在屬于“低風(fēng)險(xiǎn)”投資Capitalizationratesdropped資本化率下降了第十六頁，共二十七頁。Exampleofatypicalcentre

購(gòu)物中心范例DepartmentStore

百貨店2xDiscountDepartmentStore

折扣百貨店2xSupermarkets

超市220SpecialtyShops

專賣店第十七頁，共二十七頁。1975Revenue1975年收入DepartmentStore

百貨店 $1.0m100萬2xDDS

折扣百貨店

$1.5m150萬250Specialty專賣店@$215 $3.7m370萬TotalRental總租金收入

$5.2m520萬Capitalised資本化率

@13%ValueofCentre購(gòu)物中心價(jià)值=$40m4000萬第十八頁，共二十七頁。1985Revenue1985年收入DepartmentStore

百貨店 $1.5m150萬2xDDS

折扣百貨店

$3.0m300萬250Specialty專賣店@$550 $9.6m960萬TotalRental總租金收入

$14.1m1410萬Capitalised

資本化率

@11%ValueofCentre購(gòu)物中心價(jià)值=$128m1.28億第十九頁，共二十七頁。1995Revenue1995年收入DepartmentStore

百貨店 $2.0m200萬2xDDS

折扣百貨店

$3.2m320萬250Specialty專賣店@$800 $14.0m1400萬TotalRental總租金收入

$19.2mCapitalised

資本化率@8%ValueofCentre購(gòu)物中心價(jià)值=$240m第二十頁，共二十七頁。2004Revenue2004年收入DepartmentStore

百貨店 $2.4m240萬2xDDS

折扣百貨店

$3.5m350萬250Specialty專賣店@$1000 $17.5m1750萬TotalRental總租金收入

$23.4m2340萬Capitalised

資本化率@6.75%ValueofCentre

購(gòu)物中心價(jià)值=$346m3.46億第二十一頁，共二十七頁。20052005年Capitalised

資本化率at5.5%ValueofCentre購(gòu)物中心價(jià)值$425m4.25億第二十二頁，共二十七頁。2004年強(qiáng)勢(shì)購(gòu)物中心排名GLA

總可租賃面積。所有零售區(qū)域，加上所有“非零售”，例如診所、寫字間、影城等等購(gòu)物中心名稱 州 業(yè)主 GLA/沒平方米購(gòu)物中心名稱 州 業(yè)主 GLA/沒平方米第二十三頁，共二十七頁。2004年強(qiáng)勢(shì)購(gòu)物中心排名MAT:2003年1月1日至12月31日總零售額，包括電影院和消費(fèi)稅，不包括臨時(shí)租戶、外匯、銀行、房屋抵押貸款協(xié)會(huì)和軟性賭博。購(gòu)物中心名稱 州 業(yè)主 GLA/沒平方米購(gòu)物中心名稱 州 業(yè)主 GLA/沒平方米第二十四頁，共二十七頁。2004年強(qiáng)勢(shì)購(gòu)物中心排名MAT/每平方米:2003年1月1日到12月31日的購(gòu)物中心總零售額除于零售面積(用以推算營(yíng)業(yè)額的零售面積)，包括消費(fèi)稅，不包括臨時(shí)租戶、外匯、銀行、房屋抵押貸款協(xié)會(huì)和軟性賭博。購(gòu)物中心名稱 州 業(yè)主 GLA/沒平方米購(gòu)物中心名稱 州 業(yè)主 GLA/沒平方米第二十五頁，共二十七頁。2004年強(qiáng)勢(shì)購(gòu)物中心排名專賣店MAT/每平方米:2003年1月1日到12月31日所有小于400平方米的專賣店?duì)I業(yè)額除于營(yíng)業(yè)面積，包括消費(fèi)稅，不包括臨時(shí)租戶、外匯、銀行、房屋抵押貸款協(xié)會(huì)和軟性賭博。購(gòu)物中心名稱 州 業(yè)主 GLA/沒平方米購(gòu)物中心名稱 州 業(yè)主 GLA/沒平方米第二十六頁，共二十七頁。內(nèi)容總結(jié)AustralianShoppingCentreDevelopmentModels

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