某咨詢創(chuàng)業(yè)-××企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢報告

××企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢報告征求意見稿××企業(yè)2003年11月報告說明

本稿為××發(fā)展戰(zhàn)略初稿。報告主體部分分為六大部分，即：外部環(huán)境分析、企業(yè)內部分析、產業(yè)選擇和業(yè)務組合、企業(yè)發(fā)展目標和整體發(fā)展戰(zhàn)略、××企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和戰(zhàn)略實施。報告首先對××企業(yè)所處的外部環(huán)境從宏觀大勢、產業(yè)環(huán)境、區(qū)域環(huán)境（豐臺區(qū)）三個角度進行比較詳細的分析，繼而簡要提出了××企業(yè)在這種環(huán)境中所處的產業(yè)機會有那些。在這部分分析中，重點分析了北京市房地產業(yè)的產業(yè)環(huán)境和豐臺區(qū)域環(huán)境。其次，在我們對企業(yè)進行總體診斷的基礎上，從考慮企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的角度對××企業(yè)內部狀況進行了詳細分析。第三部分是產業(yè)選擇和業(yè)務組合，在前述對企業(yè)外部和內部綜合分析的基礎上，從企業(yè)發(fā)展的產業(yè)機會和自身實力兩個角度通盤考慮和分析，我們提出了××企業(yè)未來發(fā)展的產業(yè)選擇和現階段業(yè)務選擇及組合，為后續(xù)企業(yè)總體戰(zhàn)略思想和戰(zhàn)略規(guī)劃的設計提供基礎。第四部分是在前三部分分析的基礎上，對××企業(yè)未來發(fā)展目標做出初步定位，提出了企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略思想和模式。第五部分是第四部分的詳細展開，對××企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略做出詳細的規(guī)劃。第六部分則是戰(zhàn)略實施的一些具體問題分析。整體戰(zhàn)略核心思想建筑業(yè)主導引入房地產開發(fā)業(yè)務培育裝飾業(yè)務發(fā)展建筑業(yè)務追求區(qū)域發(fā)展附加值業(yè)務房屋持續(xù)經營一體化經營整體轉型（現在）2007年以后——“持續(xù)經營”階段2001年－2003年——“企業(yè)戰(zhàn)略轉型”階段2004年－2006年——“成長發(fā)展”階段一體化經營期轉型過渡期根植豐臺區(qū)域成功轉型（2003）拓展其它業(yè)務橫向一體化橫向一體化總目錄產業(yè)選擇與業(yè)務組合發(fā)展目標與整體發(fā)展戰(zhàn)略43外部環(huán)境分析1562企業(yè)內部分析戰(zhàn)略實施企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃外部環(huán)境分析1宏觀大勢分析1.1產業(yè)環(huán)境分析1.2區(qū)域環(huán)境分析1.3產業(yè)機會分析1.4中國經濟將保持穩(wěn)步發(fā)展的勢頭：中國政府制定的國民經濟和社會發(fā)展“十五”計劃綱要提出未來五年國民經濟保持較快發(fā)展速度，經濟增長速度預期為7％

。各種跡象表明，中國經濟已進入一個新的發(fā)展周期，中國正出現新的房地產開發(fā)熱。中國的房地產業(yè)已進入一個新的發(fā)展時期：新時期的標志是伴隨著住房政策的出臺而出現的，其標志有：一是城鎮(zhèn)住房體制的質變。即居民住房由過去的實物分配變?yōu)樨泿呕峙?，加速推行住房自有化。二是房地產市場由過去的供方市場轉變?yōu)橘I方市場。三是消費主體由過去的集體購房變?yōu)榫幼≌邆€人。四是供應主體變化，各開發(fā)企業(yè)的地位正面臨重新洗牌。中國的建筑業(yè)也處于一個大發(fā)展的時期：根據建設部《建筑業(yè)“十五”計劃及２０１０年發(fā)展規(guī)則》的預測，今后５--１０年，我國建筑業(yè)面臨良好的發(fā)展機遇。一是國民經濟將以７--８％的速度持續(xù)穩(wěn)定地增長，為建筑業(yè)的發(fā)展提供了良好的宏觀環(huán)境和廣闊空間。二是我國城鎮(zhèn)化進程加快，城鎮(zhèn)基礎設施建設和居民住宅建設規(guī)模將不斷擴大，為建筑業(yè)提供了廣闊的市場。三是西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，大規(guī)模的重點工程建設和基礎設施建設，將為建筑業(yè)提供新的市場發(fā)展空間。四是加入ＷＴＯ給建筑業(yè)帶來的機遇以建筑和房地產業(yè)為背景的裝修裝飾業(yè)是極具發(fā)展前景的行業(yè)之一：在《建設事業(yè)“十五”計劃綱要》中明確提出要發(fā)展以居民住宅為重點的房地產業(yè)和裝修裝飾業(yè)。裝修裝飾質量是衡量人們生活居住環(huán)境的重要尺度之一。加入WTO，對中國經濟及房地產業(yè)、建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)都有重大影響：中國加入WTO即將成為事實，加入WTO對中國經濟增長的貢獻可達兩個百分點，創(chuàng)造1000萬個就業(yè)機會，在拉動中國經濟增長的前提下，客觀上推進了房地產業(yè)的發(fā)展。但加入WTO，中國企業(yè)將面臨激烈的競爭態(tài)勢，大企業(yè)和外資企業(yè)良好的資本運營、經營策略等都對小開發(fā)企業(yè)帶來沖擊。申奧成功，為北京市房地產業(yè)、建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)帶來發(fā)展良機：奧運促進京城房地產業(yè)整體升級，房地產業(yè)的發(fā)展也客觀帶動建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)的發(fā)展。同時，北京為2008奧運大量的基建投入有相當部分是屬于建筑和裝飾業(yè)的。國家政策客觀上要為房地產業(yè)的發(fā)展提供保障：《建設事業(yè)“十五”計劃綱要》提出未來5年我國住宅的發(fā)展目標是，城鎮(zhèn)新建住宅27億平方米；農村新建30億平方米。到2005年末，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達到22平方米，基本實現平均每戶擁有一套功能相對齊全、綜合質量相對較高的住宅；農村人均住宅建筑面積達到30平方米。這客觀上就要求國家的政策要為房地產業(yè)的快速發(fā)展提供良好的政策支持。概述宏觀大勢分析1.1其中關系××發(fā)展的因素1、中國的經濟發(fā)展態(tài)勢、經濟體制改革對××這樣的民營企業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間，“國退民進”是大趨勢；2、在中國即將加入WTO和北京申奧成功之際，房地產業(yè)面臨新的發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)，××在此時選擇進入房地產是前景的，但是要求××必須緊緊把握形勢，抓住發(fā)展機遇，提升企業(yè)核心競爭力，以迎接新時代的挑戰(zhàn)；3、建筑行業(yè)雖然整體利潤偏低，但建筑業(yè)作為國民經濟的支柱產業(yè)之一，現階段也有發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)。因此需要××建筑在新形勢下進行重新定位，尋求發(fā)展良機；4、裝修裝飾業(yè)是技術含量較高，人員素質要求高，并且極具發(fā)展前景的行業(yè)，，但需要××做好擴充企業(yè)實力、做好市場定位等各方面的工作。宏觀大勢房地產業(yè)建筑業(yè)裝修裝飾業(yè)充滿機遇和挑戰(zhàn)宏觀大勢分析1.11.2.1房地產產業(yè)環(huán)境分析1.2.2建筑業(yè)產業(yè)環(huán)境分析1.2.3裝修裝飾業(yè)產業(yè)環(huán)境分析產業(yè)環(huán)境分析1.2產業(yè)劃分說明：1、按標準的行業(yè)分類，裝修裝飾是屬于建筑業(yè)一類的，但從××實際業(yè)務經營角度出發(fā)，把裝修裝飾單獨列出進行分析說明2、因為房地產是龍騰新涉足的行業(yè)，所以房地產產業(yè)環(huán)境是分析的重點，從各個角度做出比較詳細的分析，對于建筑和裝修裝飾只做出主要的結論的分析1.2.1產業(yè)環(huán)境分析之一：北京市房地產業(yè)1.科苑集團競爭能力分析1.2.1.1北京市房地產業(yè)發(fā)展歷史、現狀和前景分析1.2.1.2北京市房地產業(yè)產業(yè)結構分析1.2.1.3房地產業(yè)的產業(yè)價值鏈分析1.2.1.4房地產業(yè)產業(yè)市場細分分析分析說明：房地產業(yè)作為中國市場經濟發(fā)展過程中一個新型發(fā)展的產業(yè)，由于區(qū)域環(huán)境和市場成熟程度的差異，在不同的地區(qū)其發(fā)展程度和產業(yè)特點都是有差異的，在本節(jié)分析中，在考慮××企業(yè)的實際要求基礎上，我們主要針對北京市房地產業(yè)的發(fā)展情況對如下四個方面做比較詳細的分析1.2.1.1北京市房地產業(yè)發(fā)展歷史、現狀和前景分析北京房地產業(yè)的發(fā)展歷史二、房地產市場逐步成熟：隨著市場經濟的逐步發(fā)展，房地產市場也逐步成熟起來，從投資領域到消費結構都發(fā)生了根本性的變化，投資資金來源多元化，個人購房比重越來越大，房地產一級市場和二級市場也發(fā)展起來，城鎮(zhèn)住房體制改革也逐步深化。一、房地產投資逐年增加；從圖表1中可以看出，1990到1993年房地產投資呈平穩(wěn)增長態(tài)勢，1994到1995年房地產投資猛增，隨后進入逐步平穩(wěn)的增長態(tài)勢。資料數據來源：《北京市統(tǒng)計年鑒》（歷年）1.2.1.1北京市房地產業(yè)發(fā)展歷史、現狀和前景分析北京房地產業(yè)的現狀一、投資領域1、房地產開發(fā)速度增長較快：據北京市統(tǒng)計局信息，上半年北京市完成房地產開發(fā)投資２４８．９億元，同比增長５３．１％，達到１９９６年以來最高水平，比全社會投資增速高１９．８個百分點。其投資總量占社會投資的５０％，對全市投資增長的拉動作用達７０％。2、投資資金來源多元化：隨著市場化改革進程加快，開發(fā)企業(yè)投資資金來源渠道多元化，國家投資比重逐漸減少，房地產金融發(fā)展迅速，一些大企業(yè)通過上市融資。

3、投資品種多樣化，住宅投資居主導地位：北京市房地產市場投資品種日益增多，如高低檔住宅，經濟適用房、危改房、高低檔寫字樓、商業(yè)用房、CBD等。但依企業(yè)實力不同投資品種也有所差別，通過下面圖表可知，住宅投資在市場中居主導地位。4、開發(fā)企業(yè)數量多、總體規(guī)模小：根據北京市工商局統(tǒng)計，2000年底全市共有房地產開發(fā)企業(yè)3929家，其中2000年新注冊1167家，而北京市場上在售的項目，據搜房數據庫統(tǒng)計總共約950個，僅掌握在510個開發(fā)商手中，也就是說，絕大多數開發(fā)企業(yè)沒有項目做。對北京市場上在售項目進行統(tǒng)計，有項目的企業(yè)平均開發(fā)規(guī)模為21萬平方米；如果以全部開發(fā)企業(yè)計算，平均規(guī)模不足3萬平方米。通過對企業(yè)開發(fā)規(guī)模進行統(tǒng)計，開發(fā)規(guī)模最大的前100家企業(yè)，其項目占到市場全部在售項目總規(guī)模的62％，平均開發(fā)規(guī)模66.3萬平方米；剩余400余家企業(yè)所占市場份額不足40％，平均開發(fā)規(guī)模9.9萬平方米。企業(yè)數量多、規(guī)模小，仍是市場一大特點。5、大企業(yè)在市場中占主導地位，進入門檻提高：北京市已經成立了土地整理儲備中心，準備由政府統(tǒng)一供地，調控土地市場的供需，現在土地整理儲備中心已經開始回收土地。而且政府有關部門將開展對閑置建設用地、開發(fā)項目和開發(fā)企業(yè)的清查工作，將優(yōu)化重組現有的大量散、亂、差小型企業(yè)，實行大公司戰(zhàn)略。大企業(yè)將進一步主導房地產市場，比如：：華遠集團現在正在全面熱銷4個項目，即華亭嘉園、華清嘉園、鳳凰城和陽光華苑，2000年銷售額達20億元，在北京市場占有率達到5％。今年下半年，華遠將推出4個新項目：峻峰華亭、新青年公寓、麗華中心、翡翠城，總體市場價值達44億元，今明兩年在北京市場的占有率將擴大到15％。當代集團也同時推出當代城市家園、當代青云科技大廈、當代萬國城，開發(fā)規(guī)模達100萬平方米。萬通、萬科、太合等也同時在城里和郊區(qū)推出不同檔次、不同規(guī)模的項目，氣勢逼人。6、新項目規(guī)模仍偏?。簱?搜房數據庫統(tǒng)計，今年上半年新開盤項目有145個，平均項目規(guī)模12.1萬平方米。在新開盤項目中開發(fā)規(guī)模在10萬平方米以下的仍占多數，為55.77％。隨著開發(fā)規(guī)模增加，項目數量有逐漸減少的趨勢。在搜房交易數據庫中，規(guī)模小于或等于5萬平方米的項目個數占總在售項目個數的40.03％，遠大于上半年新開盤項目中同規(guī)模項目比重(28.85％)，開發(fā)規(guī)模較小的項目比重降低。新開盤項目大于或等于100萬平方米的項目個數占3.85％，也超過全部在售項目同等規(guī)模的比重。新開盤項目規(guī)模有逐漸變大的趨勢，但增長趨勢并不顯著。1.2.1.1北京市房地產業(yè)發(fā)展歷史、現狀和前景分析北京房地產業(yè)的現狀（續(xù)）北京房地產業(yè)的現狀（續(xù)）二、消費市場1、住宅需求增長比重較大：據統(tǒng)計，上半年北京市商品房竣工面積２２９．２萬平方米，其中住宅１７９．３萬平方米，同比分別增長１５．２％和２０．４％。實現商品房銷售面積２４９．５萬平方米，其中住宅銷售２３６萬平方米，同比分別增長８．５％和７．１％。商品房銷售面積比竣工面積多２０．３萬平方米。2、房地產銷售價格繼續(xù)上揚：上半年全國商品房平均售價為2284元，比去年同期增長10.9％。其中北京地區(qū)增幅達到23.7%。全國商品住宅平均售價為2138元，同比增長11.8%，其中北京增幅達到24.1％。3、個人購房已成為住宅市場主力軍：2001年上半年在商品住宅銷售面積中，銷售給個人的達到２２１．３萬平方米，同比增長１７．８％。個人購買面積占到商品住宅銷售面積的９３．８％，比上年提高７．８個百分點。4、消費概念在發(fā)生變化：住房投資作為一種新的投資手段越來越受到人們的重視，在住宅銷售中，相當比重是銷售給這類人群的。同時，人們對住房消費的呈現出個性化需求趨勢。5、需求結構發(fā)生變化：隨著住房體制改革的深入、中國即將加入WTO及戶籍制度的改革，對商用和住房需求的結構已經造成影響，這種需求結構在房地產投資開發(fā)市場已經有所反映。三、政策及其它1、政府加大對住房體制改革的力度，各類政策不斷出臺：北京市新近出臺房地產方面的政策很多，從經濟適用房到危舊房改造，從土地一級市場到二級市場，繼續(xù)推進房改是政策出臺的大方向。2、房地產中介服務業(yè)全面發(fā)展：包括金融、營銷、管理等各類房地產經紀中介業(yè)務呈現良好的發(fā)展態(tài)勢?；ヂ摼W、信息化的發(fā)展也為房地產業(yè)的發(fā)展帶來新的變革要求。1.2.1.1北京市房地產業(yè)發(fā)展歷史、現狀和前景分析1.2.1.1北京市房地產業(yè)發(fā)展歷史、現狀和前景分析21世紀初北京房地產業(yè)的發(fā)展前景一、房地產市場走勢1、整體發(fā)展前景看好

以中國加入WTO和北京申奧成功為契機，以及《中國“十五”建設計劃》提出住房建設目標作為政策導向，可以認為北京房地產的發(fā)展前景廣闊。2、需求全面穩(wěn)定增長

1.北京經濟增長進入加速周期，將帶來房地產市場的全面興旺。2.北京申奧成功和中國進入WTO，將進一步擴大北京對海外的吸引力，全方位擴大海外對北京房地產的需求。3.改善城鄉(xiāng)居民的居住條件，是21世紀初政府提高人民生活的主要目標和內容。4.政府機關、事業(yè)單位職工住房分配貨幣化政策的全面實施，將進一步激發(fā)居民的住宅消費熱情。5、21世紀初北京房地產市場全面穩(wěn)定增長，是指：需求總規(guī)模的擴大、需求品種結構的全面上升、需求增長的持續(xù)時間較長較穩(wěn)定三層意思；3、運行機制基本完成市場化，競爭更加激烈

1．土地出讓的市場化水平會極大提高；2、公有住房市場化改革接近完成。3、北京市房地產將進入全面競爭的發(fā)展階段。4、外資進入將興起一輪新的發(fā)展高潮：（1）外資為北京房地產的發(fā)展提供了重要的資金來源。（2）外資帶來了房地產經營管理的新觀念。這種新觀念是全方位的，包括市場研究、規(guī)劃設計、廣告營銷、企業(yè)管理等，并帶動了北京房地產人才的成長。二、房地產企業(yè)發(fā)展態(tài)勢1、大企業(yè)在對市場的影響力越來越大：這將表現在包括開發(fā)企業(yè)和中介服務機構等各個相關企業(yè)。大企業(yè)將從資金、土地儲備、市場營銷等各個環(huán)節(jié)主導市場。而中小型的企業(yè)要想求得生存就必須做好市場定位，專注于專業(yè)化的市場，以求在盡可能快的時間內培育自身成長，創(chuàng)造有自身特色的品牌。2、房地產相關企業(yè)向專業(yè)化方向發(fā)展：房地產作為一個大的市場，開發(fā)企業(yè)將更專業(yè)的選擇細分市場尋求發(fā)展（如萬科只做北京、上海、深圳、天津四個城市的商品住宅，北京城建要剝離建筑，只做房地產）3、信息技術、互聯網技術在房地產市場中全面發(fā)揮重要作用：一是信息技術設施大量運用在新建的中高檔住宅和一般辦公樓、商業(yè)樓盤中；二是一部分已經建成的中高檔樓盤實施信息化改造；三是直接為房地產交易服務的商業(yè)性網站發(fā)揮作用；四是管理部門和中大型企業(yè)的信息化管理走向成熟。其中，互聯網技術更令人關注。4、服務業(yè)全面發(fā)展提高：房地產業(yè)是以開發(fā)業(yè)務為核心的綜合行業(yè)體系。北京市現在基本形成了以經紀業(yè)、評估業(yè)、咨詢業(yè)和物業(yè)管理業(yè)為主的4大房地產服務專業(yè)。21世紀初開始，可望北京房地產服務業(yè)有全面發(fā)展提高。主要體現在以下3個方面：（1）已有服務企業(yè)競爭加劇，提高水平；（2）新的服務品種和服務觀念不斷出現，專業(yè)深化、細化；（3）外資服務企業(yè)源源進入。

三、房地產開發(fā)產品1、住宅質量全方位的提高

1．住宅品種進一步向多樣化發(fā)展（1）住宅檔次多樣化。（2）適用于不同使用對象的住宅多樣化。（3）住宅風格的多樣化和創(chuàng)新。2．住宅主體設計向人性化、細化發(fā)展。3．住宅環(huán)境設計以生態(tài)領先，向生態(tài)、美化、人文的需要全面發(fā)展。2、包括CBD在內的新型的商業(yè)類產品發(fā)展迅速

北京將在朝陽建設大型的CBD，而以中關村科技區(qū)為代表的新型的寫字樓產品開發(fā)也將呈現良好的發(fā)展態(tài)勢四、政府行為及其它1、企業(yè)和消費者行為都更具理性化

消費者行為日趨理性，開發(fā)商投資行為也必將日趨理性，要求開發(fā)商不能盲目投資，不盲目追求高利潤，要做好投資決策等。2、政府管理行為將更多的變?yōu)殚g接調控型：為保障城市規(guī)劃發(fā)展和居民利益，政府在土地、房價的管理行為和政策引導將加強，這些行為將通過城市規(guī)劃方案制定、各類政策的推出等體現，但隨著市場經濟的發(fā)展，其行為也將轉變?yōu)殚g接型調控。3、城鎮(zhèn)住房體制（房改）將進一步深化發(fā)展：1.2.1.1北京市房地產業(yè)發(fā)展歷史、現狀和前景分析21世紀初北京房地產業(yè)的發(fā)展前景北京市房地產現狀和發(fā)展前景分析中關系龍騰發(fā)展的因素1.2.1.1北京市房地產業(yè)發(fā)展歷史、現狀和前景分析現狀前景現狀與前景描述對龍騰發(fā)展的利好因素對龍騰發(fā)展的不利因素房地產開發(fā)速度增長較快住宅需求增長比重較大房地產銷售價格繼續(xù)上揚開發(fā)企業(yè)數量多、規(guī)模小個人購房已成為住宅市場主力軍新項目規(guī)模仍偏小大企業(yè)在市場中占主導地位進入門檻提高整體發(fā)展前景看好需求全面穩(wěn)定增長住宅質量全方位的提高運行機制基本完成市場化，

競爭更加激烈外資進入將興起一輪新的高潮服務業(yè)全面發(fā)展提高信息技術、互聯網技術在房地產

市場中全面發(fā)揮重要作用房地產相關企業(yè)向專業(yè)化方向發(fā)展企業(yè)和消費者行為都更具理性化政府行為將加強1、北京市房地產業(yè)處于發(fā)展期，龍騰選擇進入有發(fā)展前景2、房地產相關的中介服務業(yè)全面發(fā)展可以為龍騰發(fā)展提供咨詢支持（如中原物業(yè)咨詢）3、北京市房地產業(yè)的總需求呈擴大趨勢，需求結構多樣化發(fā)展，為龍騰發(fā)展提供了選擇適宜自身發(fā)展的細分市場的機會1、大企業(yè)對市場影響力會影響到龍騰2、進入門檻提高使龍騰經營風險增大3、開發(fā)企業(yè)數量多、市場競爭激烈，而外資優(yōu)秀企業(yè)進入更加劇競爭4、由市場化主導的個人購房的消費市場由于龍騰的營銷經驗不足而存在威脅1、房地產中住宅需求仍然旺盛，房地產開發(fā)投資保持增長態(tài)勢2、現有市場中項目規(guī)模層次不齊為龍騰房地產提供了創(chuàng)業(yè)空間1、房地產業(yè)將迎來更為激烈的競爭態(tài)勢，運行機制市場化使得××在土地獲取和融資方面都面臨嚴峻考驗，而外資加入更加劇了市場競爭2、××信息化管理不足限制企業(yè)在市場中發(fā)揮更大的作用3、消費者消費意識更趨成熟和日益理性化要求龍騰開發(fā)業(yè)務更為精細4、政府扶持大企業(yè)的政策導向對龍騰發(fā)展也有不利因素5、住宅設計品味和質量的全方位提高對龍騰提出更高的要求對龍騰創(chuàng)業(yè)的要求1、龍騰要避免和重量級企業(yè)進行直接競爭，可以搞合作方式或選擇適宜自己的項目塑造自己的品牌2、從一開始要加強信息化建設，優(yōu)化企業(yè)管理3、不以過高利潤為目標，要開發(fā)質量過硬的產品，以服務消費者為宗旨4、在規(guī)劃設計和銷售等薄弱環(huán)節(jié)要有新的運營思路1、龍騰要培育自身對市場的認識能力和把握市場的能力2、龍騰要選擇某些優(yōu)秀企業(yè)進行“目標學習”，加速發(fā)展自己3、對自身經驗不足之處要采取有效措施降低風險（業(yè)務外包、咨詢學習等方式）1.2.1.2北京市房地產業(yè)產業(yè)結構分析1、產業(yè)競爭強度現有企業(yè)數量及競爭強度房地產開發(fā)成本結構產品差異競爭者類型產業(yè)投資目的生產能力擴大方式進入壁壘和退出障礙各強度因素描述關系龍騰的因素分析根據北京市工商局統(tǒng)計，2000年底全市共有房地產開發(fā)企業(yè)3929家，其中2000年新注冊1167家企業(yè)數量眾多、項目數量相對少，競爭強度大龍騰的財務管理、成本控制能力薄弱，應該加強北京市房地產業(yè)的產品差異很大主要分為住宅和商用兩大類而各類又可細分，同類產品的也存在環(huán)境、地域等綜合因素差異中資、外資的大型知名企業(yè)，如華遠、天鴻等也有同龍騰一樣的起步企業(yè)，總體層次不齊自我積累上市募資合作開發(fā)創(chuàng)新的開發(fā)模式進入壁壘比較大退出障礙要依據項目運作情況而定追求高利潤是大多數企業(yè)所追求的目的不盲目追求高利潤低風險，求發(fā)展已經進入，但壁壘因素還很多退出的障礙主要來源于項目運行的風險性因素創(chuàng)新的開發(fā)模式現在龍騰主要選擇合作開發(fā)避開同大企業(yè)直接競爭，或選取合作開發(fā)開發(fā)適合龍騰自身的產品如危改項目等取得土地的費用服務建設費用公用設施配套費各項稅費財務費用開發(fā)商利潤廣告營銷費用其它不可預見費用2、潛在進入者威脅分析說明：1、把龍騰定位于新進入房地產業(yè)的企業(yè)，主要分析影響龍騰進入的威脅性因素2、把龍騰定位于地處豐臺區(qū)的現有房地產企業(yè)，分析其它潛在進入者對龍騰發(fā)展的影響因素1.2.1.2北京市房地產業(yè)產業(yè)結構分析進入壁壘現有企業(yè)的阻礙影響因素威脅龍騰進入的因素分析其它潛在進入者對龍騰的威脅龍騰應對策略的初步思路規(guī)模經濟產品歧異資本需求銷售渠道政府政策與規(guī)模無關的成本劣勢進入扼制價格經驗與規(guī)模龍騰開發(fā)能力不足龍騰沒有品牌龍騰資金實力弱沒有營銷經驗和渠道門檻提高，硬性條件人才、經驗、意識、管理水平等處于劣勢品牌、設計、質量優(yōu)勢大規(guī)模開發(fā)能力強有關系和營銷經驗或渠道有滿足條件的實力后盾有人才，管理到位等有強大的融資能力小規(guī)?；蜻x擇合作方式擴大規(guī)模低利潤，求精品多方融資價值分散經紀營銷自建渠道利用區(qū)政府支持避開不利政策加強自身建設龍騰控制成本的能力對銷售價格的制定主要是大企業(yè)的優(yōu)勢加強對成本的控制做好價值分析避開直接競爭3、房地產業(yè)供應商分析

1.2.1.2北京市房地產業(yè)產業(yè)結構分析合作開發(fā)可以選擇利用其它方式融資（槐房項目做的不錯）房地產業(yè)供應鏈：

土地供應方建筑規(guī)劃設計機構其它信息中介機構資金供應建筑供應商營銷策劃代理物業(yè)管理配套設施重要性××供應能力供方產業(yè)價值占有力××應對策略供應方式有償出讓（協議、招標、拍賣）土地使用權轉讓行政劃撥自由資金預收賬款銀行貸款房產抵押貸款債券融資股票融資合作開發(fā)其它自己銷售（可以委托策劃）經紀銷售（公開報價、獨家代理或獨家銷售權、多重開價、凈開價）自設物業(yè)管理公司外包（議標、公開招標）公開招標邀請招標議標××建筑和裝飾可以考慮××招投標能力差××自己沒有土地儲備市場運作土地是趨勢××自我供應能力差利用豐臺區(qū)政府支持選擇危改項目，避免征用土地通過其它關系資源自有資金不足機構融資能力差債券、股票融資行不通整體融資能力較差土地價值居高不下地產商利潤較高供方價值占有力最強設計招標自選中介沒有自己的規(guī)劃設計機構缺乏良好的規(guī)劃設計人員分析市場信息能力不足沒有銷售經驗可以選擇經紀銷售沒有經驗選擇外包也可以考慮自設好的規(guī)劃設計產品是開發(fā)項目成功的關鍵價值占有力適中融資方式的不同決定了供方價值占有能力關鍵看融資手段供方價值占有力最低建筑業(yè)競爭激烈所致需要評估××建筑的供應能力價值占有力較強，銷售環(huán)節(jié)直接決定整個產業(yè)價值的實現是穩(wěn)定的持續(xù)現金流入對開發(fā)商價值占有影響較小選擇其它物業(yè)公司自設物業(yè)公司保證持續(xù)現金流依據項目性質決定銷售方式銷售方式要多樣化招標方式確定建筑商以一定比例給××建筑引入好的融資人員和金融機構建立良好的關系開辟多種融資渠道首先要提示自身對規(guī)劃謀計的認識把握未來產品設計的市場信息4、房三地產業(yè)三消費市三場（買三方）分三析一、需三求結構1、隨三著住房三體制的三不斷改三革，居三民個人三將取代三集團購三房成為三房地產三中住宅三市場的三消費主三體。2、中三國經濟三的強勁三發(fā)展以三及加入三WTO三后外資三大量涌三入，外三商對住三房需求三和商業(yè)三用房需三求將大三量增加三；3、經三濟發(fā)展三、戶籍三制度改三革和外三商進入三中國，三人們工三作的流三動性加三強，使三得“住三宅”租三賃成為三未來房三地產業(yè)三消費的三一個重三要市場4、住三房需求三年齡結三構明顯三，年齡三在25三——3三9歲之三間的人三群成為三主力購三房者5、舊三城改造三區(qū)的居三民和中三低收入三者是危三改房和三經濟適三用房的三主要購三房群體二、需三求特點1、對三均好性三要求更三高購房者三除了對三住宅質三量、戶三型、會三所、交三通等方三面繼續(xù)三關注，三還對新三技術、三新材料三的使用三、節(jié)能三、環(huán)保三、智能三化但能三夠提出三新的需三求，特三別對社三區(qū)景觀三和環(huán)境三方面提三出新的三要求。2、對三物業(yè)管三理質量三需求增三強，要三求“物三有所值三”3、對三不同設三計戶型三需求呈三多樣化三特點4、對三住房的三消費需三求大于三投資需三求1.2三.1.三2三北京三市房地三產業(yè)產三業(yè)結構三分析5、房三地產業(yè)三替代產三品分析1、從三房地產三業(yè)宏觀三角度分三析，房三屋住宅三作為人三們居住三的必需三的特殊三商品，三具有不三可替代三性2、從三企業(yè)角三度分析三，由于三產品類三型和消三費意識三的不同三，對企三業(yè)開發(fā)三的產品三會產生三替代效三應，主要是三消費者三的選擇三決定的三，比如三：選擇三“普通三商品住三宅”為三重點開三發(fā)產品三的企業(yè)三的市場銷售可三能會受三到“經三濟適用三房”三的替代三沖擊，三而經濟三適用房三也可能三受到“三危改房三”的替三代沖擊。三比如：三“房屋三租賃”三對“房三屋銷三售”三會產生三替代效三應，這三要看人三們的購三買力、三消費背景或三消費意三識。3、對三于龍騰三房地產三開發(fā)公三司，在三進行市三場分析三時候要三重點考三慮上述三因素。4、龍三騰如果三選擇“三危改項三目”，三“房改三帶危改三”的政三策會使三得危改三區(qū)居民三大多選三擇回遷三，這樣三有效避免三這種各三類產品三之間的三替代效三應。1.2三.1.三2三北三京市房三地產業(yè)三產業(yè)結三構分析1.2三.1.三2三北三京市房三地產業(yè)三產業(yè)結三構分析產業(yè)競爭強度消費者情況供應鏈狀況進入者威脅替代品分析龍騰應對策略參與競爭避開直接競爭另辟新渠道對供應商的選擇要科學合理的思考和規(guī)劃挖掘潛在消費市場避開完全商品化開發(fā)選擇好適合自己發(fā)展起步的領域1.2三.1.三3三房三地產業(yè)三的產業(yè)三價值鏈三分析房地產三開發(fā)價三值鏈分析說三明：房地三產業(yè)具三有其自三己獨特三的行業(yè)三特性，三從不同三的角度三有不同三的分析三方法。從開發(fā)三企業(yè)的三角度是三龍騰所三需要的三和切合三實際的三，因此三我們通三過房地三產開發(fā)三價值鏈三對房地產三的產業(yè)三特性做三出比較三詳細的三分析，三為龍騰三的發(fā)展三戰(zhàn)略的三制定提三供支持三。可行性研究前期工作樓盤銷售開發(fā)建設項目融資辦理手續(xù)施工準備土地開發(fā)七通一平投資機會尋找與方案篩選物業(yè)管理社區(qū)經營土地供應商建筑規(guī)劃設計機構其它信息中介機構資金供應建筑供應商營銷策劃代理物業(yè)管理企業(yè)市場研究銷售支持方案創(chuàng)意開發(fā)建設墊資支持中介融資融資咨詢規(guī)劃設計信息咨詢物業(yè)管理支持活動供應商工程招投標施工建設管理客戶管理銷售管理投資決策規(guī)劃設計市場研究產品定位物業(yè)管理招標移交物業(yè)尋找機會收集信息投資分析開發(fā)企業(yè)主體活動利潤空間利潤空間縱向橫向1.2三.1.三3三房地產三業(yè)的產三業(yè)價值三鏈分析1、房三地產業(yè)三的產品三是功能三性的，三開發(fā)模三式具有三創(chuàng)新性：房地三產業(yè)的三基本功三能是為三人們提三供“居三住工作三”的場所三，其產三品是功三能性的三，但對三于開發(fā)三企業(yè)來三講，開三發(fā)功能三性產品三的商業(yè)三模式具三有創(chuàng)新三性。那三么龍騰開發(fā)公三司的企三業(yè)定位三基礎就三是是“三以創(chuàng)新三的開發(fā)三方式為三區(qū)域居三民提供三功能產三品的服三務”。2、房三地產產三品開發(fā)三周期長：由房三地產開三發(fā)的產三品特性三決定了三其產品三開發(fā)生三產的周三期較長三，而對三于開發(fā)商來講三，就需三要盡可三能縮短三開發(fā)周三期，加三速資金三流轉。三從房地三產開發(fā)三價值鏈三上看，三就是要三對橫向三水平鏈進行整三合，對三各個階三段的時三間、精三力等投三入作出三合理規(guī)三劃和組三織。3、房三地產的三產業(yè)價三值環(huán)節(jié)三眾多：房地三產業(yè)和三別的產三業(yè)相關三性很強三，比如三建筑業(yè)三，因此三，在整三個房地三產開發(fā)三過程中三有多個三創(chuàng)造價三值的環(huán)三節(jié)。從三價值鏈三上可知三，為開三發(fā)商提三供各類三資源供三應的供三應方都三要參與三對開發(fā)三價值的三分配。三所以，三房地產三開發(fā)商三必須對三縱向的三價值鏈三環(huán)節(jié)進三行一體三化整合三。4、在三房地產三開發(fā)的三價值追三求中，三開發(fā)商三要避虛三就實，三不盲目三追求高三利潤。即對三于自身三能力不三足的價三值環(huán)節(jié)三，要采三取外包三合作等三多種方三式，以三求降低三風險，三對于自三身能力三所及的三價值要三留個自三己，把三開發(fā)業(yè)三務做專三。5、房三地產產三品的最三終價值三體現是三各個價三值環(huán)節(jié)三緊密合三作的結三果。一個三房地產三項目，三它的土三地選址三、產品三規(guī)劃設三計、產三品施工三質量、三銷售策三略和物三業(yè)配套三管理等三每一個三環(huán)節(jié)都三對項目三的成敗三起至關三重要的三作用。三因此要三求開發(fā)三商要選三擇或開三創(chuàng)良好三的開發(fā)三模式（三商業(yè)模三式）。房地產三產業(yè)價三值鏈對房地三產產品三本身價三值的認三識形成龍三騰對價三值追求三的認識注重開三發(fā)模式三的選擇三與創(chuàng)造對“槐三房項目三”運作的三思考1.2三.1.三4三房三地產業(yè)三產業(yè)市三場細分三分析細分參三數選擇三：房地三產產業(yè)三市場可三以按不三同的參三數選擇三作出不三同的市三場細分三，依為三龍騰戰(zhàn)略業(yè)三務選擇三的角度三考慮，三我們選三取不同三的房地三產產品三為細分三參數，三將房地三產市場三劃分為：危三改市場三、經濟三適用房三市場、三、寫字三樓市場三、別墅三市場、三對北京三市相關三細分市三場狀況作出三分析。商業(yè)用三房市場三分析北京市三寫字樓三市場分三析別墅市三場分析經濟適三用房市三場分析三（政策三性強）危改房三市場分三析（政策三性強）其它商三品住宅三（完全三商品化三開發(fā)的三住宅項三目、綠三化隔離三帶等有三政策性三的開發(fā)三項目）商業(yè)類住宅類北京市商業(yè)用房市場分析說明：本節(jié)市場分析的商業(yè)用房主要指直接從事零售業(yè)服務的建筑物，即通常意義上的商鋪和店鋪等。它是地區(qū)房地產市場的重要組成部分之一。由于北京市近年經濟運行良好，居民消費觀念的變化及旅游產業(yè)的發(fā)展帶動外來人員進京消費等，推動了北京商業(yè)用房市場的發(fā)展。1、市場供應：總體供應量逐步增加，但在房地產投資中相對比重較小；商業(yè)用房供應規(guī)模更趨于大、中型，物業(yè)面積總體在3—5萬平米之間居多。而且區(qū)域分布差異明顯，大型商業(yè)房集中于三環(huán)內的東城、西城、朝陽、海淀四區(qū)，豐臺區(qū)大型店鋪近乎沒有。2、市場需求：需求結構多元化、從大型的購物中心（王府井）、高檔綜合商場、家居商場、電器商場等到中小型專業(yè)店鋪等都存在需求；從行業(yè)看，超市連鎖業(yè)店鋪增長速度最快，并且集中于新建和在建的住宅小區(qū)；其次餐飲服務業(yè)和服裝服飾業(yè)也是商業(yè)用房需求的重要客戶。3、市場區(qū)域分布典型特點：餐飲服務業(yè)：方莊、東直門、亞運村；服裝服飾業(yè)：王府井、西單；通訊經營業(yè)：公主墳、西直門電腦、IT業(yè)：中關村。4、市場預測：中西部和北部最具發(fā)展?jié)摿?，南部仍是下風水地帶。1.2三.1.三4三房三地產業(yè)三產業(yè)市三場細分三分析北京市寫字樓市場分析市場現狀一、市場供應1、北京市寫字樓市場供應量呈現擴張趨勢，其中西部是市場供應擴大的主體2、寫字樓市場供應板塊區(qū)域分別差距明顯，主要集中于朝陽、海淀、西城、東城四區(qū)二、市場需求1、以IT、網絡等高科技概念為核心的新經濟極大刺激對寫字樓市場的需求，其中，互聯網、高科技、保險和金融機構是市場需求的主力軍2、隨著中國經濟的發(fā)展和中國即將加入WTO，外資機構在寫字樓租賃市場也體現出強大的實力3、需求的地域差異比較明顯，中關村和CBD成為需求最旺盛的地域三、市場價格1、租賃市場活躍，租金大幅上揚2、寫字樓銷售有價無市，成交主要集中在中關村地區(qū)發(fā)展前景一、市場供應量繼續(xù)加大，對大規(guī)模的寫字樓需求增加，大型開發(fā)商已經介入二、市場需求繼續(xù)放大，但全球經濟發(fā)展速度放慢增加了不確定性因素1、經濟持續(xù)增長，加入WTO，外資公司涌入將對寫字樓市場產生實質的推動作用2、2008年奧運為寫字樓市場創(chuàng)造潛在的商機3、高科技相關產業(yè)和中資公司的發(fā)展對高檔寫字樓市場需求保持旺盛增長4、銀行信貸政策支持推動市場需求擴大三、價格方面旺盛的市場需求和有效供給不足決定了北京市寫字樓市場后市保持上揚態(tài)勢四、區(qū)域分布以中關村為的高科技園區(qū)和朝陽的CBD為最具發(fā)展?jié)摿?，主要是中西部和東部地區(qū)。1.2.1.4房地產業(yè)產業(yè)市場細分分析別墅市場分析市場現狀一、市場供應1、隨著近年經濟的持續(xù)增長，別墅市場供應數量明顯增加2、別墅市場區(qū)域分布不均衡，主要集中于東北部、北部、西北部，這三個區(qū)域占北京市別墅供應量的60％以上，而東部和東南部的別墅市場開始升溫，也占到25％以上，南部和西南部占有率不到10%。3、別墅產品體系逐步完善，經濟型別墅占據市場主導地位4、別墅區(qū)整體建設環(huán)境仍有差距二、市場需求1、客戶構成多樣2、客戶都別墅需求的層次差異很大三、價格與交易情況1、經濟型別墅的推出使得別墅價格回落2、別墅成交趨于活躍市場展望1、政府將加強對別墅市場的監(jiān)管2、遠郊區(qū)別墅將逐漸升溫3、別墅開發(fā)品味和環(huán)境建設潛力巨大4、區(qū)域分布重心仍在東北部的郊區(qū)（懷柔、昌平等地）1.2.1.4房地產業(yè)產業(yè)市場細分分析經濟適三用房市三場分析發(fā)展經三濟適用三住房是三中央實三現住宅三業(yè)作為三新的經三濟增長三點而進三行的戰(zhàn)三略決策三，是城三鎮(zhèn)新的三住房供三應體系的重要三組成部三分。經三過近三三年的實三踐，經三濟適用三住房建三設取得三了較好三的成效三，依《三建設事三業(yè)“十三五”計三劃剛要三》，政府明三確提出三發(fā)展經三濟適用三住房為三重點的三住宅建三設，增三加住房三的有效三供給，三發(fā)展以三居民住三宅為重三點的房三地產業(yè)和裝修三裝飾業(yè)三?？梢匀A見，三經濟適三用房將三成為未三來住宅三市場發(fā)三展的重三要組成三部分之三一，應三是房地三產開發(fā)三商重點關注的三細分市三場之一三。1.2三.1.三4三房三地產業(yè)三產業(yè)市三場細分三分析市場現三狀一、市三場供應目前北三京市經三濟適用三房總體三供應不三均衡，三北多南三少。北三京綜合三開發(fā)經三濟適用三房分布三：東部三四個，三南部2三個，西三部5個三，北部三5個，三東北部三3個，三東南部三2個，三西南部三3個，三共計2三4個；三這24三小區(qū)承三諾建筑三面積6三20萬三平方米三。北京三市批準三科教文三衛(wèi)等單三位定向三建設經三濟適用三住房項三目87三個，總三規(guī)模2三33.三3萬平三方米，三已開工三144三萬平方三米，竣三工40三萬平方三米。二、市三場需求1、需三求對象三：從三統(tǒng)計數三據來看三，目前三對開盤三的不同三的項目三，購房三主體有三所不同三，存在三單位集三體購房三和個人三購房兩三大類。三其中，三個人購三房中，三從職業(yè)三上劃分三，主要三有公務三員、教三師、國三企職工三、外私三企職工三等，另三外還有三部分拆三遷戶購三房。單三位購房三，如玉三海園項三目，單三位購房三占到6三5％，三所以對三這類隱三性的單三位購房三值得關三注。2、戶三型需求三：從居三室類型三來看，三主要有三一層導三四居及三躍層等三類型，三不同項三目所占三比例略三有差異三。三、目三前經濟三適用房三市場的三各項政三策還不三完善北京市三經濟適三用住房三主要集三中于北三部、東三部、東三北部和三西部地三區(qū)，而三南部地三區(qū)沒有三形成規(guī)模性三的經濟三適用房三，但是三依據北三京市政三府開發(fā)三南城的三戰(zhàn)略部三署和南三部的危三房改造三和城鎮(zhèn)三建設都要三求加大三該地區(qū)三的經濟三適用房三建設力三度，所三以，龍三騰要關三注南城三的經濟三適用房三建設，三尋求政府三支持。1.2三.1.三4三房三地產業(yè)三產業(yè)市三場細分三分析經濟適三用房市三場分析北京市三經濟適三用住房三發(fā)展前三景經濟適三用房作三為政府三主力推三廣的項三目，在三未來實三現國家三城鎮(zhèn)建三設目標三中具有三很重要三的地位三，政府政策導三向也會三傾向于三擴大經三濟適用三房建設三。所以三說，經三濟適用三房建設三的整體三發(fā)展前三景是良三好的。一、需三求預測1、“三十五”三期間北三京市城三鎮(zhèn)居民三居住水三平依據三經濟發(fā)三展水平三預測戶三均建筑三面積7三0平米三為下限三，90三平米為上限，三人均下三限23三平米，三上限3三0平米三。2、北三京市城三鎮(zhèn)居民三住宅需三求總量三預測，三從近期三看，按三滿足居三民基本三生活需三求低限三標準測三算，每三年約需住房9三00多三萬平方三米，從三長遠看三，每年三約需1三200三萬平方三米。3、通三過對北三京市城三鎮(zhèn)居民三收入結三構和購三房支付三能力分三析，近三幾年內三約77三％的居三民家庭三以及新三參加工三作的職工三和市政三重點工三程拆遷三戶，可三支付房三價在每三平方米三300三0—4三500三元，戶三均面積三在60三—12三0平方三米。4、通三過對中三低收入三家庭住三房需求三、供應三分析，三年需房三量在6三00萬三平方米三左右。三它們對三住房的三需求和三獲得住房的三渠道受三多因素三影響，三其中“三房改加三危改”三政策是三影響比三較大的三一個因三素。二、供三應結構三分析1、依三據前述三分析，三以中低三收入者三為標準三，北京三是經濟三適用房三總體供三應在年三600三萬平方三米左右三；2、對三供應結三構，每三年單位三自建房三保持年三130三萬-1三50萬三，房改三帶危改三政策的三回遷在三60％三以上，三年供應三180萬平方三米，二三、三級三市場年三供應1三50萬三平方米三，集中三建設經三濟適用三房平均三每年約三在15三0萬平三方米。3、經三濟適用三房建設三供應布三局：危三舊房改三造地區(qū)三是重點三之一，三分散集三團式供三應（十三大邊緣三集團供三應）中南部是三未來發(fā)三展重點三區(qū)域之三一，經三濟適用三房布局三要依據三未來北三京是交三通規(guī)劃三地段。危舊房改造房市場分析

2000年3月，北京市政府實行《北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）》（京政辦發(fā)[2000]19號）在崇文、宣武和豐臺三區(qū)五片進行試點。根據北京市政府的“十五”規(guī)劃，未來5年內將基本完成城區(qū)現有303萬平方米危舊房改造，這給房地產開發(fā)帶來新的發(fā)展機會。1.2.1.4房地產業(yè)產業(yè)市場細分分析一、危舊房改造市場背景介紹1、北京市危舊房改造的形式：（1）以房地產開發(fā)帶動危改——政策依據：《關于調整本市城市房屋拆遷補償辦法的批復》（京政函〔2000〕60號）。（2）以市政道路及重點構成建設拆遷帶動危改——政策依據：《關于市政建設重點工程有關規(guī)定的通知》（京政發(fā)〔1998〕18號）。（3）以房改帶動危改（目前的主要形式）——政策依據：《關于印發(fā)北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）的通知》（京政辦發(fā)〔2000〕19號，簡稱《危改辦法》）。2、“以房改帶危改”產生的歷史背景

北京市大規(guī)模的危舊房改造始于九十年代初，10年來全市累計開工改造危舊小區(qū)168片，竣工53片，竣工面積達1450萬平方米，拆除危舊房屋499萬平方米，動遷居民18．4萬戶，取得了一定成效。但隨著危改逐步向城中心區(qū)發(fā)展，由于舊城區(qū)人口密度大，市政條件差，規(guī)劃限制相對較嚴，危改工作難度加大。而且舊有的危改形式已經不適應新的發(fā)展形勢要求，由此提出了“房改帶危改”新的危改形勢，2000年3月經市委、市政府批準印發(fā)了《北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）》（京政辦發(fā)〖2000〗19號），在崇文、宣武、豐臺三個區(qū)分別選取了龍?zhí)段骼?、金魚池、天橋、牛街二期、右外西莊三條等5片危房區(qū)，進行房改帶危改的試點，并取得了良好的效果。3、以“房改帶危改”的主要政策內容：1、變“要我危改”為“我要危改”；2、按解危與適當解困的原則安置危改居民;3、居民按房改成本價和經濟適用房政策購房;4、多渠道籌集資金、盡可能縮短工期.4、危舊房改造的實施原則:危舊房改造的實施原則是“統(tǒng)一規(guī)劃、市政先行、市區(qū)分工、市場運作、精心組織”，并在“以區(qū)為主”的基礎上，充分調動各方的積極性，多方式、多渠道推進危改。1.2三.1.三4三房三地產業(yè)三產業(yè)市三場細分三分析危舊房三改造房三市場分三析二、危三舊房改三造市場三現狀1、“三三區(qū)五三片”試三點取得三良好效三果：“三區(qū)三五片”三是“以三房改帶三危改”三形式的三試點工三程，它三們在實踐中三取得了三很好的三效果，三開發(fā)資三金大體三平衡，三施工工三期短，三居民大三多都回三遷入住三，具體三操作方式都是三下一步三危舊房三改造值三得效仿三的工程三。2、危三舊房改三造項目三分布集三中于南三城：北京市三危舊房三改造主三要集中三于關廂三地區(qū)和三南城，三具體分三布主要是三宣武、三豐臺、三西城和三崇文四三區(qū)。今三年，宣武區(qū)三計劃今三年內“三危改”三十七片三小區(qū)，三崇文區(qū)三計劃年內多三片小區(qū)三聯動開三發(fā)，豐三臺區(qū)計三劃年內三開工7三片地區(qū)三，西城三區(qū)計劃三年內動三工“豐三盛”小三區(qū)。其三中，豐臺區(qū)三待改造三的危舊三房很多三。3、政三府在危三改工程三項目中三發(fā)揮重三要的作三用三、市三場發(fā)展三前景1、危三改市場三缺口大三，開發(fā)三商機大：北京市三“十五三”時期三固定資三產投資三規(guī)劃》三明確提三出要集三中各方力量加三快危舊三房改造三步伐，三切實提三高人民三群眾居三住水平三。預計三五年累三計竣工三住宅6三000三萬平方三米，力爭基三本完成三城區(qū)現三有的3三00萬三平方米三危舊房三改造，三到20三05年三，城鎮(zhèn)三居民人三均住房三使用面三積達到18平三方米。三危舊房三改造市三場缺口三很大，三對開發(fā)三商來講三，蘊藏三著巨大三的商機三。2、未三來的幾三年里，三危舊房三改造和三市政設三施建設三將促進三北京南三城的房三地產市三場發(fā)展“房改三帶危改三”的危三改形式三是政府三政策性三強的房三地產投三資項目三，各級三政府發(fā)三揮很大三的作用三，而豐臺三區(qū)又是三危改的三重點區(qū)三域之一三，龍騰三可以很三好的利三用自身三在豐臺三區(qū)的關三心資源三，主抓危改三項目，三而且“三以房改三帶危改三”的政三策內容三使投資三危改的三開發(fā)商三整體降三低了在三征地、規(guī)劃設三計、配三套建設三和市場三銷售等三各個價三值鏈環(huán)三節(jié)的費三用和不三確定風三險。1.2三.2三產三業(yè)環(huán)境三分析之三二：建三筑業(yè)北京市三建筑業(yè)三發(fā)展歷三史1、建三筑企業(yè)三增加個三數相對三較少2、建三筑業(yè)產三值增加三趨勢穩(wěn)三定，和三國民經三濟發(fā)展呈三正相關3、建三筑業(yè)房三屋施工三面積增三長速度三較快建筑業(yè)三在國民三經濟各三行業(yè)中三所占比三重僅次三于工業(yè)三和農業(yè)三，而高三于商業(yè)三、運輸三業(yè)、服三務業(yè)等三行業(yè)，三是國民三經濟的三支柱產三業(yè)。近三２０年三來，建三筑業(yè)發(fā)三展迅速三，在促三進國民三經濟發(fā)三展、重三點工程三建設、三改變城三鄉(xiāng)面貌三、解決三城鄉(xiāng)勞三動力就三業(yè)方面三作出了三重要的三貢獻。數據來三源：《三北京市三統(tǒng)計年三鑒》1.2三.2.三1三北三京市建三筑業(yè)發(fā)三展歷史三、現狀三和前景三分析北京市三建筑業(yè)三現狀200三0年北三京市建三筑業(yè)穩(wěn)三步發(fā)展三。全年三建筑業(yè)三實現增三加值1三98.三8億元三，比上三年增長三2.1三%。三“九五三”期間三累計實三現增加三值85三7.8三億元，三比“八三五”期三間增加三1.3三倍。全三市建筑三施工面三積69三95.三9萬平三方米，三比上年三增長6三.7%三，比1三995三年增長三26.三6%；三竣工面三積23三58.三2萬平三方米，三比上年三增長1三.6%三，五年三累計竣三工96三44.三3萬平三方米，三比“八三五”期三間增長三55.三4%。三強化建三筑工程三招投標三制，加三強合同三管理，三全市取三得合法三開工手三續(xù)的招三標工程三的合同三備案率三達到1三00%三。工程三質量明三顯提高三，全市三工程優(yōu)三良品率三達55三.3%三，比上三年提高三6.1三個百分三點。加三強建筑三隊伍管三理，積三極發(fā)展三專業(yè)施三工企業(yè)三。年末三，全市三擁有四三級及四三級以上三的建筑三施工企三業(yè)17三71個三，比1三995三年末增三長11三.6三%。全三市建筑三企業(yè)施三工科技三含量提三高，技三術裝備三率和動三力裝備三率分別三達到8三233三元/人三和6千三瓦/人三，比1三995三年增長三38.三4%和三93.三5%。《北京三市20三00年三統(tǒng)計公三報》幾個特三點：1、建三筑業(yè)隨三國民經三濟的增三長呈穩(wěn)三定發(fā)展三的態(tài)勢2、建三筑市場三日趨規(guī)三范，建三筑激烈三，行業(yè)三整體利三潤偏低3、政三府管理三部門在三工程施三工的管三理、技三術操作三規(guī)范管三理大大三加強4、工三程項目三管理得三以推廣三和應用三，施工三企業(yè)自三身管理三加強5、建三筑行業(yè)三的科技三含量增三多，新三技術、三新材料三在建筑三施工企三業(yè)應用三增多6、建三筑業(yè)從三業(yè)人員三過多，三“壓級三壓價、三索要回三扣、墊三資接工三程”現三象嚴重1.2三.2.三1三北三京市建三筑業(yè)發(fā)三展歷史三、現狀三和前景三分析北京市三建筑業(yè)三發(fā)展前三景一、市三場走勢：1、入三世給中三國建筑三業(yè)帶來三良好的三發(fā)展機三遇和巨三大的挑三戰(zhàn)（對三××講三，更多三的是挑三戰(zhàn)）2、奧三運為北三京建筑三業(yè)帶來三巨大商三機4、國三民經濟三以７三％以上三的速度三持續(xù)穩(wěn)三定的增三長，為三建筑業(yè)三的發(fā)展三提供了三良好的三經濟環(huán)三境和空三間。三預計國三內生產三總值將三從２０三００年三的８．三９４萬三億元增三長至２三００５三年的１三２．三５萬億三元，全三社會固三定資產三投資規(guī)三模將從三２００三０年的三３．２三６萬億三元增長三至２三００５三年的４三．３萬三億元。三由此將三拉動全三社會建三筑業(yè)的三持續(xù)穩(wěn)三定發(fā)展三。從三建設部三獲悉，三到２０三０５年三，我國三建筑業(yè)三總產值三將達到三２６７三００億三元，三年均增三長７．三５％；三建筑業(yè)三增加值三達到８三５００三億元，三年均增三長率７三．１％三，占三國內生三產總值三的比例三達到６三．７％三。5、我三國城鎮(zhèn)三化進程三加快，三城鎮(zhèn)基三礎設施三建設和三居民住三宅建設三規(guī)模將三不斷三擴大，三為建筑三業(yè)提供三了廣闊三的市場三。預計三到２０三０５年三，我國三城市化三將達到三３５三％左右三，五年三累計新三增城鎮(zhèn)三人口７三０００三萬人左三右，將三有一大三批新的三中小城三市形三成。城三市公共三設施建三設、舊三城改造三、小城三鎮(zhèn)建設三、城鄉(xiāng)三居民住三宅建設三，以及三城鎮(zhèn)三人口集三中對商三業(yè)、旅三游、文三化娛樂三等相關三配套設三施的需三求，對三建筑業(yè)三的發(fā)展三十分三有利。二、企三業(yè)發(fā)展三態(tài)勢1、面三對WT三O建筑三企業(yè)發(fā)三展呈分三化狀態(tài)三，即各三類大型三的總承三包企業(yè)三到具體三的施工三企業(yè)的三分化2、大三企業(yè)業(yè)三務選擇三面擴大三，中小三型建筑三企業(yè)業(yè)三務選擇三呈專業(yè)三化發(fā)展三態(tài)勢3、工三程管理三、施工三技術水三平等是三決定企三業(yè)核心三競爭力三的重要三要素三、建三筑產品三發(fā)展趨三勢1、綠三色建筑三是未來三北京住三宅建筑三業(yè)發(fā)展三的態(tài)勢2、人三性化、三智能化三、自然三化建筑三產品是三未來發(fā)三展的趨三勢四、政三府管理政府在三資質審三定、、三工程招三投標管三理、質三量管理三等各個三方面都三要加強三，市場三化運作三日趨成三熟1.2三.3三產業(yè)三環(huán)境分三析之三三：裝飾三業(yè)1.2三.3.三1三北三京市裝三飾業(yè)發(fā)三展歷史三、現狀三和前景三分析發(fā)展歷三史：我國現三代建筑三裝飾行三業(yè)從改三革開放三一起步三即自發(fā)三地進入三市場經三濟，是三我國市三場化最三早、程三度最高三的產業(yè)三之一；三我國建三筑裝飾三市場從三改革開三放一出三現需求三即主動三向外商三開放，三早已國三際化早三于國產三化，是三全球建三筑裝飾三市場的三重要組三成部分三。我國三建筑裝三飾行業(yè)三已具有三二十多三年的市三場國際三化和國三產化的三經驗。發(fā)展現三狀：1、建三筑裝飾三行業(yè)整三體發(fā)展三水平偏三低。裝飾材三料，三三星級以三上水準三的中高三檔飾材三現仍主三要依靠三進口；三裝飾設三計，普三遍缺乏三創(chuàng)意，三尚處幼三稚階段三，特別三在高檔三、合資三工程中三，歐美三設計公三司占主三導，我三國裝飾三設計很三難涉足三；裝飾三施工因三我國的三低成本三，仍能三占據大三部市場三份額。2、我三國建筑三裝飾行三業(yè)發(fā)展三的軌跡三來看，旅游三業(yè)的發(fā)三展是我三國建筑三裝飾行三業(yè)興起三并形成三的直接三報動力三；家庭三裝飾的三發(fā)展是三我國建三筑裝飾三行業(yè)壯三大并可三持續(xù)發(fā)三展的源三泉。三我國旅三游業(yè)近三年來增三長10三％，1三997三年以來三遇到了三前所未三有的壓三力，1三999三年減緩三，越居三世界第三六位。三國家旅三游局決三定20三00年三將進一三步積極三培育、三發(fā)展這三一新的三經濟增三長點。三作為旅三游業(yè)基三礎的飯三店業(yè)，三我國現三有各類三各檔的三飯店旅三館30三多萬家三，其中三，有固三定資產三原值2三100三億元的三涉外飯三店57三82家三，客房三75萬三多家，三其中星三級飯店三324三8家，三包括五三星級6三4家、三四星級三176三家、三三星級1三085三家、二三星級1三610三家、一三星級3三13家三，出于三對旅游三者競爭三需求，三200三0年將三有10三％，6三00家三左右的三涉外飯三店將進三行裝飾三改造，三若每家三平均投三資10三00萬三元，全三國將達三到60三億元。三但是由三于國家三規(guī)定從三199三9年起三今后三三年內嚴三格限制三批準新三建一般三性的旅三游飯店三項目，三因此飯三店裝飾三將主要三集中在三原有飯三店的改三造方面三。3、我國裝三飾企業(yè)三90％三以上為三非國有三企業(yè)。因此三，在體三制上，三根據《三中共中三央關于三國有企三業(yè)改革三和發(fā)展三若干重三大問題三的決定三》和中三央經濟三工作會三議的精三神，我三國裝飾三行業(yè)不三僅屬于三“有的三地區(qū)和三有的行三業(yè)也可三以例外三”的行三業(yè)，而三且屬于三國有經三濟退出三的行業(yè)三。發(fā)展前三景：1、建三筑裝飾三行業(yè)作三為我國三一大朝三陽產業(yè)三，顯示三著蓬勃三發(fā)展的三趨勢，三市場前三景十分三廣闊2、裝三飾人員三素質、三裝飾材三料選擇三、裝飾三設計和三施工工三藝水平三是決定三企業(yè)未三來發(fā)展三狀況的三核心競三爭要素3、裝三飾企業(yè)三也同建三筑企業(yè)三一樣，三在業(yè)務三上呈專三業(yè)化發(fā)三展，企三業(yè)實力三呈分化三趨勢

區(qū)域環(huán)境分析1.3豐臺區(qū)三域環(huán)境三概述說明：三豐臺區(qū)三域環(huán)境三分析主三要是在三豐臺整三體環(huán)境三分析的三基礎上三，從北三京市城三市發(fā)展總三體規(guī)劃三的角度三對豐臺三區(qū)未來三發(fā)展態(tài)三勢進行三分析。經濟：豐臺區(qū)三為北京三市西南三的經濟三貿易中三心，經三濟發(fā)展三迅猛。三工業(yè)經三濟、農三業(yè)經濟三、旅游三經濟發(fā)三達。---三-豐臺三區(qū)是北三京的科三研基地三和工業(yè)三基地之三一。航三空航天三工業(yè)部三的兩所三研究所三、一所三設計院三，鐵道三部二七三機車廠三、二七三車輛廠三、豐臺三橋梁廠三等10三00多三家中央三、市屬三企業(yè)座三落在這三里，其三中10三00人三以上的三大中型三企業(yè)近三60家三。區(qū)屬三及鄉(xiāng)鎮(zhèn)三工業(yè)1三000三多家，三包括機三械、汽三車、儀三表、冶三金、紡三織、建三材、五三金、化三工、食三品、工三藝美術三等十幾三個行業(yè)三。已有三55種三產品獲三國優(yōu)、三部優(yōu)、三市優(yōu)產三品稱號三。---三-豐臺三區(qū)是首三都重要三的副食三品基地三之一，三擔負著三首都市三場蔬菜三、肉食三、魚、三蛋、奶三、干鮮三果品等三十幾種三副食品三的供應三，有首三都“蔬三菜王國三”的譽三稱。交通：伴隨三著南四三環(huán)路的三竣工，三北京南三城建設三步伐正三在全面三加快。三南四環(huán)三的開通三和五環(huán)三路的規(guī)三劃改善三了一些三項目的三交通。三以豐臺三區(qū)為例三，四環(huán)三路在豐三臺境內三的長度三為１９三．１公三里，占三了全程三總數的三三分之三一，與三京石、三京開兩三條高速三公路交三匯，與三京廣、三京原、三京哈等三１２條三鐵路交三叉，經三濟適用三房項目三正陽小三區(qū)、青三塔二期三、今日三家園就三在四環(huán)三附近。三豐臺區(qū)三的永南三路是北三京的南三中軸路三南北縱三貫豐臺三區(qū)南苑三鄉(xiāng)境內三，北起三南三環(huán)三木樨園三立交橋三。經濟三適用房三項目建三欣苑、三誠苑小三區(qū)就在三南苑鄉(xiāng)三境內。三第三條三公路京三開高速三路北京三段起自三豐臺花三鄉(xiāng)境內三的南三三環(huán)玉泉三營立交三橋。城市建三設:豐臺區(qū)三的城市三建設起三步晚，三發(fā)展快三。以住三宅建設三為重點三，十幾三年來已三建成了三北大地三、六