某商務區(qū)制定致勝的戰(zhàn)略商業(yè)計劃

為武漢中央商務區(qū)制定致勝的戰(zhàn)略商業(yè)計劃5/10/2023項目目標2武漢立志在王家墩原軍用機場處建設一流的CBD基本條件原軍用機場靠近市中心核心區(qū)面積2.7平方公里，周邊區(qū)域面積4.7平方公里，目前用途多樣*宏偉目標武漢活力和經(jīng)濟發(fā)展的標志武漢的中心和華中地區(qū)的商業(yè)中心與住宅區(qū)相結合，配備一系列功能，提供華中地區(qū)最好的生活環(huán)境根據(jù)城市總體規(guī)劃認真步署，用大約15年的時間建設完成*核心區(qū)和周邊區(qū)之外還有4.0平方公里，目前用途多樣，整個地區(qū)總面積為11.36平方公里3此項目的重點市為在武漢建設成功的中央商務區(qū)制定戰(zhàn)略和商業(yè)計劃武漢中央商務區(qū)制勝戰(zhàn)略與商業(yè)計劃了解關鍵成功因素建設新的中央商務區(qū)所需條件從國內外案例中學到的關鍵經(jīng)驗評估武漢的競爭力對投資者的吸引力人均GDP增長潛力促進增長的因素與其他“對手”城市相比處于何種地位尋找目標商業(yè)租戶目標商用租戶的行業(yè)重點和概況目標群體的思想組合對潛在客戶進行優(yōu)先排序目標群體選址的關鍵決策因素評估投資效益所需投資的規(guī)模和類型投資者的出資份額分配投資者可能獲得的回報，及與其他投資機會的對比評估協(xié)調各方利益，爭取支持有關單位和政府部門有關各方的利益及協(xié)調的方法所需政策與支持尋找和吸引可能的開發(fā)商潛在的開發(fā)商及其優(yōu)先順序目標開發(fā)商的關鍵決策因素及其經(jīng)濟方程式武漢中央商務區(qū)的價值定位及其引起目標群體興趣的方法4項目分為兩個模塊項目范圍為武漢中央商務區(qū)設計戰(zhàn)略性商業(yè)計劃吸引投資，開始詳細規(guī)劃建設運營模塊1根據(jù)關鍵成功因素和競爭對手情況，評估戰(zhàn)略定位模塊2進一步調整確認價值定位和整體商業(yè)計劃至今工作5/87/168/7了解當?shù)厍闆r和競爭形勢從國際、國內最佳方法中獲取關鍵成功因素分析相關權益方形成初步假設對武漢CBD的機遇和挑戰(zhàn)作診斷性評估對價值定位，發(fā)展思路和目標入駐企業(yè)的初步看法確定價值定位確定功能組合確定基礎設施項目確定政策支持計算關鍵性財務模型制定戰(zhàn)略商務計劃武漢CBD的價值定位戰(zhàn)略性商業(yè)計劃，包括所需舉措、潛在的關鍵合作伙伴、以及財務模型工作最終成果5項目小組結合了12個案例分析、收集了大量數(shù)據(jù)并進行了80多次訪談工作內容收集的數(shù)據(jù)進行的訪談進行的分析CBD案例和經(jīng)驗教訓12個CBD案例介紹11位外部專家9位麥肯錫專家案例研究關鍵成功要素分析當?shù)睾透偁帡l件武漢/中國中部的經(jīng)濟情況武漢和其他城市的房地產(chǎn)武漢/中國中部的基礎設施和交通比較/相互競爭的城市的數(shù)據(jù)現(xiàn)有的辦公樓和居民樓供給/需求武漢其他經(jīng)濟區(qū)的介紹22位政府官員（11個機構）3名房地產(chǎn)代理商參觀了5處房產(chǎn)基準比較對不同客戶群的供給預測主要租戶/利益相關分析不同行業(yè)的國內/國外潛在的租戶當?shù)匦袠I(yè)歷史和目前的信息可比較的國外/國內城市的歷史和目前的信息頒布的政府政策法規(guī)中國其他城市的CBD信息6家中國公司2名專家16家跨國企業(yè)6家開發(fā)商/房地產(chǎn)公司測試概念武漢就不同CBD模式的吸引力和競爭力測試需求預測對新需政策的研究分析假設和量化CBD占地面積和特征武漢/中國其它地方地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)和經(jīng)濟效益整合其他分析的結果NA對CBD規(guī)模的宏觀預測CBD的功能組合發(fā)展階段和各個階段的規(guī)模對投資額的估算6CBD核心模式及案例分析7項目小組研究了7個CBD模式和12個具有代表性的案例CBD模式金融保險中心全國性總部地區(qū)性總部高科技中心公司服務中心博覽中心政府中心案例加納利碼頭（倫敦）陸家嘴（上海）拉德方斯（巴黎）柏林新城（柏林）丹佛中央商務區(qū)（科羅拉多州，丹佛市）奧斯汀市區(qū)（德州，奧斯汀市）香港數(shù)碼港（香港）堪薩斯市市中心（堪薩斯州，堪薩斯市）漢諾威FairGrounds（德國，漢諾威）拉斯維加斯（美國）莫尼黑會展中心堪培拉（澳大利亞）全球CBD模式資料來源：文獻檢索、麥肯錫分析8國際上七個CBD模式的實踐和經(jīng)驗給武漢CBD的建設帶來重要的啟示案例主要經(jīng)驗加納利碼頭（倫敦）陸家嘴（上海）在已有金融業(yè)的城市里，通過提供優(yōu)異的價值定位而又具有吸引力的價格、建設關鍵交通線，滿足新興的對現(xiàn)代空間的本地需求依賴于行政指令，帶來場地需求拉德方斯（巴黎）柏林新城（柏林）以現(xiàn)代化的建筑、低價和良好的交通從大型本地市場中吸引商家通過低價銷售土地來吸引商家，已打好CBD基礎，但來自德國其他城市的激烈競爭使之前途未明丹佛中央商務區(qū)（科羅拉多州，丹佛市）通過對地理位置和當?shù)丨h(huán)境的宣傳營銷，吸引商家，改進城市形象奧斯汀市區(qū)（德州奧斯汀市）香港數(shù)碼港（香港）利用當?shù)氐麓髮W社區(qū)和主要的行業(yè)企業(yè)來形成需求，然后迅速建立快速增長的供應行業(yè)期望通過高科技熱潮，創(chuàng)造對IT中心的需求；但由于缺乏IT資源，未能提供低廉租金和具有競爭力的選址、以及IT行業(yè)德增長減緩，數(shù)碼港項目未獲成功?？八_斯市市中心（堪薩斯州，堪薩斯市）利用穩(wěn)定、低成本的勞動力和當?shù)氐闹е碳耀@得良性的增長周期漢諾威FairGrounds（德國，漢諾威）拉斯維加斯（美國）莫尼黑會展中心利用中心位置進行大量前期投資，建立相關設施吸引展覽通過獨特的博彩定位，吸引參展商政府將機場遷往別處，并投資86.5億人民幣建設新中心；設立會議中心和采購中心以提高游客流量堪培拉（澳大利亞）利用空地，建立標志性建筑，建立單一的政府行政中心備注：商務區(qū)占地1.6平方公司，拉德方斯總面積為7.5平方公司資料來源：文獻檢索；麥肯錫分析9建設一流的中央商務區(qū)是一個極大的挑戰(zhàn)，尤其是處在競爭激烈的環(huán)境中各大中央商務區(qū)都面臨著巨大的挑戰(zhàn)案例經(jīng)驗多克蘭/加納利碼頭經(jīng)過15年建設獲得很大成功，但過程中主要開發(fā)商曾經(jīng)破產(chǎn)拉德方斯建設需要40年柏林新城建筑不錯，但入住率比預期低丹佛CBD受當?shù)亟?jīng)濟，尤其是石油工業(yè)的影響，幾經(jīng)起伏德州奧斯汀原本受益于高科技的繁榮發(fā)展，現(xiàn)在卻因該行業(yè)衰退而受影響勘薩斯市中心非常成功，但目前面臨著國內外競爭威脅漢諾威是成功的會展中心，但面對競爭必須不斷掙扎堪培拉成功的政府辦公中心，但現(xiàn)在需要向商業(yè)方向拓展眾多中國城市都在興建中央商務區(qū)中央商務區(qū)投資額（億人民幣）北京朝陽120上海陸家嘴（即將竣工）1.135廣州珠江新城50深圳福田中心區(qū)15大連中山N/a成都N/a鄭州50（基礎設施）資料來源：文獻檢索、實地考察、麥肯錫分析“我國國內也有不少城市要建設CBD，確實過熱”——柯煥章北京城市規(guī)劃院院長在“北京CBD新聞發(fā)布會”上的發(fā)言10案例分析得出的主要結論金融保險中心CBD較難形成，它要求全球及國內金融機構有大的內在需求全國性總部CBD較少見，它要求全球及國內大型公司有大量的辦公空間需求區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市發(fā)展較好，憑借當?shù)氐慕?jīng)濟實力和有吸引力的服務環(huán)境（包括住宅和零售業(yè)的發(fā)展）吸引大型的本地企業(yè)和全國企業(yè)的地區(qū)總部高科技中心利用當?shù)氐慕逃案呖萍紮C構的優(yōu)勢，空間布局相對比較分散企業(yè)服務中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢的基礎上發(fā)展起來的，其增長需要靠一個支柱的企業(yè)來推動展覽中心型CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨特的旅游景點取勝政府中心要求長期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間所有的CBD都需要依靠直接和大范圍的政府支持才能取得成功11全球CBD模式中最為突出的是金融保險中心位置/規(guī)模位于市中心或靠近市中心，選址“獨特”，通常為小片的地塊入駐企業(yè)主要為金融服務公司、專業(yè)服務公司（如：咨詢公司、會計事務所、律師事務所等），可能包括證券交易所基于金融行業(yè)高度集中，潛在支柱商家數(shù)目有限空間/服務特點高檔豪華辦公樓，通常為當?shù)仨敿夀k公區(qū)嚴格的技術設施要求，如：三層電源保護大型樓面，供大型企業(yè)擴展業(yè)務所用功能組合包括高檔零售設施、豪華住宅區(qū)、賓館旅游設施等建筑通常為現(xiàn)代建筑，包括標志性建筑形象定位“天之驕子”舉例：倫敦多克蘭區(qū)/加納利碼頭紐約華爾街東京新宿區(qū)上海陸家嘴芝加哥內環(huán)香港中環(huán)資料來源：文獻檢索、麥肯錫分析12加納利碼頭是國際領先的、根據(jù)規(guī)劃而建立的CBD加納利碼頭的主要特點位置/規(guī)?！嚯x倫敦城5公里—占地0.4平方公里，多克蘭區(qū)占地2.2平方公里入駐企業(yè)：60%以上的辦公面積由金融服務公司租用空間/服務特點：高科技的辦公樓及大型樓面功能組合—加納利碼頭：商務占95%，零售占5%—多克蘭區(qū)：40%為商業(yè)辦公樓，40%為住宅項目，20%為零售娛樂設施建筑：現(xiàn)代建筑，50層高的加拿大廣場為英國第一高樓形象定位：倫敦領先的現(xiàn)代化金融區(qū)資料來源：文獻檢索13加納利碼頭在發(fā)展過程中結合遠景目標和當前機遇*1英鎊=12.05人民幣(2002年6月3日)資料來源：專家訪談、文獻檢索設定方向應對金融挑戰(zhàn)恢復與成功階段1：1981-1991階段2：1991-1993階段3：1993-至今多克蘭區(qū)60%的土地多年未開發(fā)地區(qū)人口減少，失業(yè)率居高不下此前的重建計劃以失敗告終全球經(jīng)濟衰退倫敦辦公樓供應過剩新開通的多克蘭區(qū)輕軌故障頻頻經(jīng)濟復蘇帶來市場需求，使強大開發(fā)商需加速開發(fā)和建筑項目撒切爾政府積極支持多克蘭區(qū)的重建計劃1991年，大樓竣工可供入駐隨著金融服務業(yè)與兼并活動的增加，對辦公樓的需求遠遠超過了供給1981：政府建立多克蘭區(qū)開發(fā)公司（LDDC）1982：建立創(chuàng)業(yè)地區(qū)1987：Olympia&York(O&Y)與政府簽約,將加納利碼頭建成國際性金融中心(投資360億人民幣*)1991:O&Y與政府簽約共同投資建造地鐵延伸段(投資48億人民幣)1991:開發(fā)商為吸引支柱商家（瑞士信貸第一波士頓、摩根斯坦利、奧美廣告），承諾支付其當前租約1992：O&Y破產(chǎn)后，銀團接管加納利碼頭開發(fā)工作1993：多克蘭區(qū)高速公路和隧道竣工1995：—O&Y重新購回加納利碼頭—O&Y積極尋求金融商家入駐，并大規(guī)模加速開發(fā)1998：多克蘭區(qū)開發(fā)公司在加納利碼頭即將完工時宣告散散1999：地鐵延伸段竣工挑戰(zhàn)機遇關鍵舉措14倫敦/加納利碼頭利用內在關鍵成功因素，積極采取相應的具體舉措克服自身缺陷資料來源：文獻檢索、麥肯錫分析倫敦的內在因素金融保險中心模式的關鍵成功因素：采取的關鍵步驟倫敦早已成為世界金融中心，頂級公司正尋求擴展空間早已具備發(fā)達的國際交通樞紐加納利碼頭依水而建，毗鄰倫敦市中心，環(huán)境獨特本地的金融行業(yè)的規(guī)模相當大，并且需要高素質的辦公空間頂級質量辦公空間，而且價格具有競爭力著名的支柱商家交通便捷具有吸引力的地理位置，良好的形象定位開發(fā)商建造優(yōu)質現(xiàn)代辦公樓，以滿足公司不斷變化的需求，租金水平約為倫敦城的50%說服并以承擔未完租約的方式鼓勵瑞士信貸第一波士頓、摩根斯坦利及其其它頂級公司遷址入駐政府和開發(fā)商聯(lián)合建造地鐵延伸段，推動地區(qū)發(fā)展政府對社區(qū)開發(fā)進行投資，開發(fā)商建造住宅、零售及其它高質量的樓盤，改變形象15上海陸家嘴是完全通過規(guī)劃而建的金融保險中心陸家嘴的主要特點位置/規(guī)模位于浦東開發(fā)區(qū)中心，與傳統(tǒng)中央商務區(qū)遙相對望，占地1.8平方公里入駐企業(yè)：主要企業(yè)包括—上海證券交易所—中國銀行上?？偛俊獏R豐銀行—其他主要國內、跨國金融機構

空間/服務特點：約300萬平方米的高級辦公場地—IT需求高功能組合：提供頂級的住宅以及即將開業(yè)的高檔零售商場；4家五星級酒店建筑：匯集了眾多摩天大廈，包括金茂大廈、東方明珠塔等標志性建筑形象定位：“中國新世紀的金融中心”資料來源：文獻檢索16陸家嘴是由政府的政策和投資從零開始發(fā)展起來陸家嘴的內在因素金融保險中心模式的關鍵成功因素：采取的關鍵步驟中國金融行業(yè)發(fā)展迅猛全國最佳的機場交通樞紐上海已經(jīng)是領先的商業(yè)中心，江岸的地理位置十分有吸引力本地的金融行業(yè)的規(guī)模相當大，并且需要高素質的辦公空間頂級質量辦公空間，而且價格具有競爭力著名的支柱商家交通便捷具有吸引力的地理位置，良好的形象定位中央政府規(guī)定所有國外的金融機構在此注冊開發(fā)商建造的高檔房產(chǎn)價格低于浦西建立了上海證券交易所，以發(fā)放人民幣執(zhí)照等吸引了匯豐銀行等金融機構政府建造了兩座大橋和兩條隧道連接浦西土地的銷售收益再投資于改善基礎設施和公共空間；政府大力宣傳陸家嘴的形象17案例分析得出的主要結論金融保險中心CBD較難形成，它要求全球及國內金融機構有大的內在需求全國性總部CBD較少見，它要求全球及國內大型公司有大量的辦公空間需求區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市發(fā)展較好，憑借當?shù)氐慕?jīng)濟實力和有吸引力的服務環(huán)境（包括住宅和零售業(yè)的發(fā)展）吸引大型的本地企業(yè)和全國企業(yè)的地區(qū)總部高科技中心利用當?shù)氐慕逃案呖萍紮C構的優(yōu)勢，空間布局相對比較分散企業(yè)服務中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢的基礎上發(fā)展起來的，其增長需要靠一個支柱的企業(yè)來推動展覽中心型CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨特的旅游景點取勝政府中心要求長期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間所有的CBD都需要依靠直接和大范圍的政府支持才能取得成功18全國性總部式CBD往往位于國家的經(jīng)濟或政治中心位置靠近或位于重要城市的中心，多為一個國家的經(jīng)濟/政治中心入駐企業(yè)國內領先公司或跨國公司的總部占有較大的比例行業(yè)種類較多有很多可能入駐的“支柱商家”空間/服務特點高檔辦公區(qū)，服務要求較高部分商家可能比金融中心商家對價格更為敏感大型樓面功能組合包括高檔零售、賓館、餐飲和住宅區(qū)，還有文化設施及文化活動建筑通常為現(xiàn)代建筑，包括標志性建筑形象定位“全球公司的巨輪”舉例：巴黎拉德方斯（LaDefense）紐約曼哈頓芝加哥洛普區(qū)（ChicagoLoop）資料來源：文獻檢索19拉德方三斯是眾三多法國三和跨國三公司總三部云集三的CB三D拉德方三斯的主三要特點位置/三規(guī)模距舊的三巴黎中三央商務三區(qū)2公三里，商三務區(qū)面三積1.三6平方三公里，三總占地三面積達三7.5三平方公里入駐企三業(yè)—共有三3，6三00家三公司—50三%為外三國公司—26三%全球三前50三大公司三的總部—70三%法國三前20三大公司三的總部—IB三M、索三尼、法三國惠普三、西門三子、施三樂、E三LF等空間/三服務特三點建筑物三規(guī)模大三且技術三先進功能組三合—95三%為商三務、5三%為零三售—土地三使用：三44%三為步行三區(qū)、1三0%為三綠化、三46%三為建筑三物建筑—“新三潮”—標志三性建筑三，如“三新凱旋三門”（三Gra三nde三Ar三che三）—共有三70多三個雕塑三，如“三凱撒大三帝的大三拇指”形象定三位：—法國三的經(jīng)濟三商務中三心資料來三源：E三PAD20拉德方三斯用了三相當長三的時間三才實現(xiàn)三了法國三政府建三立“一三流”C三BD的三目標資料來三源：E三PAD三、文獻三檢索緩慢起步模式驗證建成一流CBD階段1：1958-1972階段2：1972-1987階段3：1987-至今盡管存在地盤有限、嚴格的規(guī)劃限制等問題，巴黎舊城是歷來法國的中心所在70年代早期：世界范圍德經(jīng)濟蕭條辦公場地需求不景氣需求的轉變：對技術先進的大樓和更多交通服務的需求日益增加政府制定了在巴黎城外建設商務區(qū)的目標地處香榭麗舍戰(zhàn)略軸線上的拉德方斯，雖擁有較好的地段，但相對比較落后（如空地、小店等）70年代晚期：經(jīng)濟復蘇和全球化的加劇激發(fā)了建立國外總部的需求專業(yè)服務公司的規(guī)模增長需要更大的樓層空間地鐵等新德交通設施拉德方斯的新建大樓中都配備了高質量的ADSL和高速有線網(wǎng)絡1958年：政府成立獨立規(guī)劃機構（EPAD），簽訂了為期30年價值6.8億法郎的合同1964年：EPAD劃出85萬平方米建設商務區(qū)，制定了嚴格的規(guī)劃準則，并隆重推出拉德方斯1972年：政府建設了鐵路快線RER延伸段，連接拉德方斯至巴黎市中心70年代早期：政府將教育部和設備部搬遷到拉德方斯，以引起私營行業(yè)德興趣放松對大樓規(guī)格的規(guī)定EPAD啟動了一系列美化公共空間的項目（如：新凱旋門等）1988年：法國政府延長EPAD合同至2007年將展覽中心改為價值更大的會議中心技術進步的新建大樓吸引了眾多服務和IT公司（如：法國興業(yè)銀行、畢馬威、infogram等）；目前有3600家公司入駐拉德方斯，其中50%都是公司總部挑戰(zhàn)機遇關鍵舉措21拉德方三斯利用三巴黎的三內在優(yōu)三勢，采三取特定三的舉措三，創(chuàng)造三了一個三充滿活三力的商三務區(qū)資料來三源：E三PAD三，文獻三檢索、三麥肯錫三分析巴黎的內在因素國內總部中心的關鍵成功因素：采取的主要措施巴黎早已成為經(jīng)濟活動中心，擁有眾多頂尖法國內外的公司總部；許多公司都有意圖擴展至更大、更現(xiàn)代的辦公場地國際和國內交通相當發(fā)達拉德方斯臨近巴黎，在塞納河的另一邊（距離2公里）大規(guī)模德國內外公司，需要較大辦公面積設置總部高質量辦公空間，而且價格具有競爭力著名的支柱商家交通便捷具有吸引力的地理位置，良好的形象定位開發(fā)商建造了高質量、現(xiàn)代化樓群來滿足法國和國外公司日益增長的需求；價格比巴黎舊中央商務區(qū)低15-20%政府將一些機構遷入拉德方斯，為私營公司做出“榜樣”政府建造了鐵路延伸段（RER）、地鐵延伸段，并增加了公交車服務EPAD建設了眾多公共藝術品及紀念物（如：新凱旋門）22拉德方三斯作為三全國性三總部中三心得益三于與巴三黎的固三有關系經(jīng)驗拉德方斯利用了巴黎的固有優(yōu)勢┄┄法國首都—臨近政府辦公地—首都的良好形象法國德經(jīng)濟核心—法國德755，000家公司中，有41%位于巴黎—2，400家外國公司和420家外國銀行—巴黎市和大巴黎（IIedeFrance）占全法總GDP的29%法國的娛樂和文化中心—匯集大多數(shù)法國主要大學—擁有全法最重要的文化名勝┄┄同時提供了取代巴黎舊中央商務區(qū)的選擇臨近巴黎市：乘坐RER火車10分鐘到達眾多商務活動和總部功能的綜合：巴黎64%的國外公司位于拉德方斯生活質量—零售、娛樂和文化活動，以及有限的居家租金比巴黎舊中央商務區(qū)低15-20%資料來三源：E三PAD三、文獻三研究、三麥肯錫三分析拉德方三斯已經(jīng)三成為主三要的經(jīng)三濟中心三和總部三首選地三，商家三的全球三營業(yè)額三達到1三520三億歐元23柏林新三城將其三自身重三建為商三業(yè)中心柏林新三城的主三要特點位置0.3三平方公三里的波三茨坦廣三場（P三ots三dam三er三Pla三tz）三區(qū)，位三于市中三心西南三部，為三柏林墻三舊址入駐企三業(yè)索尼歐三洲總部三、戴姆三勒.克三萊斯勒三服務公三司總部三、德國三國民銀三行地區(qū)三總部、三法國S三ano三fi德三德國總三部空間/三服務特三點技術先三進的大三型樓面三，而且三多數(shù)都三是甲級三的辦公三樓功能組三合—約6三0%為三辦公—約2三2%為三住宅—約1三8%為三零售和三娛樂（三包括一三家博彩三場、眾三多音樂三劇院和三索尼I三max劇院）建筑重點發(fā)三展標志三性建筑三，最高三的大樓三是索尼三中心，三共有2三6層、三103三米高形象定三位新德國三的心臟資料來三源：文三獻研究三、麥肯三錫分析24盡管早三期成功三地吸引三了入駐三企業(yè)，三但是柏三林新城三尚未成三為主要三的全國三總部式三CBD資料來三源：德三國地方三機場當三局、麥三肯錫分三析柏林新城的定位公司全國總部模式的關鍵成功因素柏林雖是主要城市，但面臨數(shù)個德國經(jīng)濟中心的競爭大規(guī)模的國內外公司需要更多面積設置總部目前擁有少數(shù)幾家主要公司（如：索尼等）；未來的潛力尚不明確著名的支柱商家大樓質量很高但租金位于柏林首位高質量辦公空間，價格具競爭力仍缺乏大型的國際機場交通便捷具有很高聲譽、良好形象及重要的歷史意義具有吸引力的地理位置，良好的形象定位1998年城市GDP占德國GDP的比重百分比柏林4.0

漢堡4.0科隆和杜塞爾多夫4.0慕尼黑3.02001年機場客流量百萬法蘭克福48.5慕尼黑23.6杜塞爾多夫16.0漢堡10.0柏林9.925案例分三析得出三的主要三結論金融保三險中心三CBD三較難形三成，它三要求全三球及國三內金融三機構有三大的內在需三求全國性三總部C三BD較三少見，三它要求三全球及三國內大三型公司三有大量三的辦公空間三需求區(qū)域總三部在那三些自然三成為地三區(qū)中心三的城市三發(fā)展較三好，憑三借當?shù)厝慕?jīng)濟實三力和有三吸引力三的服務三環(huán)境（三包括住三宅和零三售業(yè)的三發(fā)展）三吸引大型三的本地三企業(yè)和三全國企三業(yè)的地三區(qū)總部高科技三中心利三用當?shù)厝慕逃案呖迫紮C構三的優(yōu)勢三，空間三布局相三對比較分三散企業(yè)服三務中心三是最近三幾年在三呼叫中三心和外三包趨勢三的基礎三上發(fā)展三起來的，三其增長三需要靠三一個支三柱的企三業(yè)來推三動展覽中三心型C三BD要三求大規(guī)三模的政三府投資三，并且三往往依三靠獨特三的旅游景點三取勝政府中三心要求三長期的三規(guī)劃和三大規(guī)模三的政府三辦公空三間所有的三CBD三都需要三依靠直三接和大三范圍的三政府三支持才三能取得三成功26在一些三大國，三地區(qū)性三總部模三式CB三D很常三見位置和三規(guī)模位于地三區(qū)性中三心城市三市中心占地不三等入駐企三業(yè)大量地三區(qū)性和三本地公三司入駐國內、三國際公三司的地三區(qū)分公三司空間/三服務特三點現(xiàn)代建三筑配以三可靠基三礎設施功能組三合全面的三居住和三零售功三能建筑現(xiàn)代大三樓摩天大三樓形象定三位“該地三區(qū)發(fā)生三的一切三都在這三里發(fā)生三”舉例：美國丹三佛美國達三拉斯廣州溫哥華27丹佛擁三有美國三中西部三最主要三的CB三D丹佛C三BD的三主要特三點位置和三規(guī)?！醒肴虅諈^(qū)三位于丹三佛心臟三地帶—占地三6.5三平方公三里，辦三公樓面三積達2三40萬三平方米商家—2，三700三家公司三，50三%以上三的公司三源于丹三佛或科三羅拉多三州（如三：Coo三rs，三Fir三se三Dat三a，Q三wse三t）—許多三全國性三公司及三跨國公三司的地三區(qū)總部三所在地三（如：三MCIWor三ldc三om，三Spr三int三，AT三&T，三聯(lián)合航三空，I三BM）空間/三服務特三點現(xiàn)代化三商業(yè)建三筑群功能組三合25萬三平方米三零售面三積，在三整個地三區(qū)內，三供貨種三類最為三豐富建筑現(xiàn)代化三建筑成三為丹佛三獨特的三風景線形象定三位文化藝三術娛樂三設施和三活動更三加強了三CBD三作為丹三佛地區(qū)三中心的三形象定三位資料來三源：專三家訪談三、麥肯三錫分析28丹佛C三BD歷三經(jīng)沉浮三方現(xiàn)今三日風貌資料來三源：專三家訪談三、文獻三檢索建筑熱潮市場崩潰與挽救發(fā)展與鞏固階段1：1973-1984階段2：1985-1992階段3：1992-至今丹佛沒有作為美國領先商業(yè)城市的歷史石油業(yè)蕭條房地產(chǎn)業(yè)崩潰經(jīng)濟衰退遲遲不去石油與天然氣行業(yè)的發(fā)展帶來繁榮經(jīng)濟房地產(chǎn)需求不斷上升私營企業(yè)對該地區(qū)深感興趣政府規(guī)劃與具體措施CBD的復蘇經(jīng)濟復蘇美國商業(yè)建筑熱潮最集中的地區(qū)—56層樓的共和廣場（RepublicPlaza）（1984）總面積超過50年代辦公樓面積之和—該階段美國大多數(shù)新建摩天樓都在丹佛以公共融資方式建造圖書館、體育館和會議中心（一次稅收增加，兩發(fā)行債券）政府建造新機場，改善交通狀況，推動CBD的開發(fā)工作持續(xù)的公共投資—綜合表演藝術中心—輕軌系統(tǒng)—推動住宅開發(fā)項目—發(fā)行三年期債券用于住宅建設私人開發(fā)商集中進行優(yōu)質住宅開發(fā)

挑戰(zhàn)機遇舉措29丹佛C三BD受三益于機三會投資三與及時三的政府三舉措資料來三源：丹三佛市區(qū)三協(xié)會（三丹佛D三own三tow三nA三sso三cia三tio三n）文三獻檢索三、麥肯三錫分析內在因素地區(qū)性總部中心的關鍵成功因素：采取的關鍵措施丹佛歷史上是美國中/西部的經(jīng)濟中心，地區(qū)經(jīng)濟強盛丹佛在此之前已是美國主要交通樞紐CBD位于市中心大量具有一定規(guī)模的本地區(qū)公司需要大量空間設立總部，跨國公司需建分工斯也需要大量辦公空間高質量辦公空間，而且價格具有競爭力著名的支柱商家交通便捷具有吸引力的地理位置，良好的形象定位私人開發(fā)商在80年代建造了大量過剩優(yōu)質辦公樓財富500強當中有5家公司將總部設在丹佛，如Qwest，USWest政府建設了世界上最大的機場及輕軌由政府建設的主要公共設施提高了人民生活質量30丹佛市三的經(jīng)濟三實力及三地區(qū)領三先地位三確保了三CBD三的成功美國中三西部地三區(qū)主要三城市200三1年GDP三（十億美三元）美國中三西部地三區(qū)主要三城市所三擁有的財富5三00強三企業(yè)總三部另有8三0家財三富50三0強企三業(yè)在丹三佛設立三地區(qū)總三部資料來三源：文三獻檢索三、訪談31案例分三析得出三的主要三結論金融保三險中心三CBD三較難形三成，它三要求全三球及國三內金融三機構有三大的內在需三求全國性三總部C三BD較三少見，三它要求三全球及三國內大三型公司三有大量三的辦公空間三需求區(qū)域總三部在那三些自然三成為地三區(qū)中心三的城市三發(fā)展較三好，憑三借當?shù)厝慕?jīng)濟實三力和有三吸引力三的服務三環(huán)境（三包括住三宅和零三售業(yè)的三發(fā)展）三吸引大型三的本地三企業(yè)和三全國企三業(yè)的地三區(qū)總部高科技三中心利三用當?shù)厝慕逃案呖迫紮C構三的優(yōu)勢三，空間三布局相三對比較分三散企業(yè)服三務中心三是最近三幾年在三呼叫中三心和外三包趨勢三的基礎三上發(fā)展三起來的，三其增長三需要靠三一個支三柱的企三業(yè)來推三動展覽中三心型C三BD要三求大規(guī)三模的政三府投資三，并且三往往依三靠獨特三的旅游景點三取勝政府中三心要求三長期的三規(guī)劃和三大規(guī)模三的政府三辦公空三間所有的三CBD三都需要三依靠直三接和大三范圍的三政府三支持才三能取得三成功32高科技三中心C三BD近三年得以三發(fā)展，三大多位三于經(jīng)濟三發(fā)達地三區(qū)位置和三規(guī)模毗鄰大三學/研三究中心大多占三地寬闊商家大部分三企業(yè)與三技術相三關（如三：軟件三、硬件三研發(fā)、三IT咨三詢、生三物技術三）空間/三服務特三點現(xiàn)代化三設施很高技三術設施三要求，三如：寬三帶網(wǎng)、三UPS三等由于技三術含量三較高，三企業(yè)平三均占用三空間呈三下降趨三勢功能組三合優(yōu)質住三宅區(qū)有針對三性的零三售設施建筑線條流三暢的現(xiàn)三代化建三筑盛行校三園風格三，不盡三是高樓三大廈，三但通常三帶有充三足的綠三化空間形象定三位“輕松三智慧”舉例：美國德三克薩斯三州奧斯三汀市帕洛阿三爾托市三（硅谷三）英國劍三橋33奧斯汀三地區(qū)是三少數(shù)幾三個真正三的高科三技中心三CBD奧斯汀三的主要三特點位置和三規(guī)模—位于三市中心三，占地三面積3三.8平三方公里—距德三州大學三不到4三公里入駐企三業(yè)70%三以上的三企業(yè)與三IT有三關，包三括：—英特三爾—Co三mpu三ter三Sc三ien三ce三Cor三p空間/三服務特三點—辦公三總面積三達11三0萬平三方米，三70%三為甲級三辦公樓—配備三最先進三IT基三礎設施功能組三合專為“三健康生三活”一三族設計三的60三，00三0多平三方米的三零售場三地建筑不超過三32層三樓的現(xiàn)三代化建三筑形象定三位“理想三之城”三——官三方形象三宣傳資料來三源：訪三談、文三獻檢索34奧斯汀三地區(qū)通三過不懈三努力實三現(xiàn)了從三政府機三構中心三向高科三技發(fā)送三機的轉三變資料來三源：專三家訪談三、文獻三檢索科技行業(yè)興起德州大學上升為技術發(fā)動機快速集中式發(fā)展階段1：1970年以前階段2：1970-1987階段3：1987-至今僅僅是一個政府機構中心和大學城有限的技術制造業(yè)務通常情況下經(jīng)濟基礎較薄弱最大化提高德州大學的研發(fā)能力與技術相關的行業(yè)開始發(fā)展采用激進舉措后，德州大學的研發(fā)聲望獲得提高高科技行業(yè)蓬勃發(fā)展成立兩個財團：MCC&Sematech開始尋找技術制造的機遇市政府采用稅收激勵手段吸引高科技企業(yè)市政府推廣“理想之城”的形象定位采取“巧妙發(fā)展”舉措，集中發(fā)展中央商務區(qū)提高生活質量—公共設施，如：藝術中心、文化館等挑戰(zhàn)機遇舉措35奧斯汀三擁有自三身優(yōu)勢三，同時三滿足了三高科技三中心C三BD的三其它要三求奧斯汀的內在因素高科技模式的關鍵成功因素：采取的關鍵措施位于奧斯汀的德州大學長期以來是領先的工學研究機構自1984年以來，Dell的興起與影響力吸引了大量入駐企業(yè)臨近主要的技術研究與工程設施擁有投資資本優(yōu)質高科技辦公場地其它高科技企業(yè)的涌現(xiàn)有吸引力的地段為吸引風險投資，本地企業(yè)增加了專利申請本地開發(fā)商根據(jù)高科技行業(yè)的特定IT需求進行施工由于政府對公共設施的投資，奧斯汀市被選為“最適合生活、工作與休閑的地方”36德克薩三斯大學三的優(yōu)勢三和聲譽三一直是三吸引投三資資金三的主要三動因德州大三學奧斯三汀分校三在學術三上的排三名排名學校綜三合三1三1th工學院三1三1th計算機三工程系三7三th電氣工三程三10三th奧斯汀三地區(qū)風三險投資三總額百萬美三元資料來三源：美三國新聞三和報道三、PW三CNE三/NV三CA37數(shù)碼港三是香港三發(fā)展成三為亞洲三IT中三心的遠三景目標三的一部三分香港數(shù)三碼港的三關鍵特三點位置和三規(guī)模240三，00三0平方三米，位三于薄扶三林，距三中環(huán)僅三15分三鐘的路三程、半三小時可到達機三場入駐企三業(yè)第一期三竣工時三，僅有三3家商三戶準備三入駐（三原本共三有11三5家表三示具有三入駐意向）空間/三服務特三點一流的三建筑，三配有智三能IT三設施功能組三合—12三0，0三00平三方米的三辦公區(qū)—27三，00三0平方三米的數(shù)三碼港中三心，包三括會展三、零售三，教育三和娛樂三設施建筑現(xiàn)代、三新潮形象定三位香港I三T業(yè)的三旗艦資料來三源：文三獻檢索遠景目三標：建立眾三多領先三IT公三司和人三才的中三心吸引跨三國公司三和本地三小型專三業(yè)公司三將其總三部設在三香港項目安三排：投資額三：20三億美元開發(fā)商三：電訊三盈科時間：三共三期三，將于三200三7年全三部完成38但迄今三為止，三它未能三為IT三中央商三務區(qū)創(chuàng)三造充足三的關鍵三成功因三素資料來三源：文三獻研究數(shù)碼港的定位高科技中心的關鍵成功因素香港大學周邊無側重于IT的設施臨近主要技術研究和工程設施需求疲軟，原先承諾的15家跨國公司及100多家當?shù)仄髽I(yè)中僅3家入駐IT公司核心集團需要場地最新技術高科技大廈獲得政府認可，以及來自電訊盈科和政府的投資投資資本交通不便具吸引力、便捷的位置盡管早三期吸引三了微軟三、思科三等公司三的最初三興趣，三但場地三需求一三直不高三并隨著三高科技三的不景三氣而迅三速消失許多位三于本地三且較廉三價的選三擇（例三如：香三港其他三地區(qū)、三深圳）三同樣削三弱了對三數(shù)碼港三場地的三需求政府和三開發(fā)商三未能實三現(xiàn)建立三便捷交三通的承三諾，如三取消了三原定的三渡運服三務、推三遲了高三速公路三的改善三等39香港缺三乏強大三的地方三IT業(yè)三來吸引三跨國企三業(yè)香港沒三有強大三的IT三基礎與臨近三國家相三比，香三港的I三T人員三供應和三投資都三相對落三后香港數(shù)三碼港最三初被視三為IT三發(fā)展的三跳板，三試圖通三過吸引三思科、三微軟、三IBM三、惠普三等全球三IT巨三人作為三支柱商三家，來三創(chuàng)造一三個IT三中心資料來三源：文三獻研究40案例分三析得出三的主要三結論金融保三險中心三CBD三較難形三成，它三要求全三球及國三內金融三機構有三大的內在需三求全國性三總部C三BD較三少見，三它要求三全球及三國內大三型公司三有大量三的辦公空間三需求區(qū)域總三部在那三些自然三成為地三區(qū)中心三的城市三發(fā)展較三好，憑三借當?shù)厝慕?jīng)濟實三力和有三吸引力三的服務三環(huán)境（三包括住三宅和零三售業(yè)的三發(fā)展）三吸引大型三的本地三企業(yè)和三全國企三業(yè)的地三區(qū)總部高科技三中心利三用當?shù)厝慕逃案呖迫紮C構三的優(yōu)勢三，空間三布局相三對比較分三散企業(yè)服三務中心三是最近三幾年在三呼叫中三心和外三包趨勢三的基礎三上發(fā)展三起來的，三其增長三需要靠三一個支三柱的企三業(yè)來推三動展覽中三心型C三BD要三求大規(guī)三模的政三府投資三，并且三往往依三靠獨特三的旅游景點三取勝政府中三心要求三長期的三規(guī)劃和三大規(guī)模三的政府三辦公空三間所有的三CBD三都需要三依靠直三接和大三范圍的三政府三支持才三能取得三成功41企業(yè)服三務中心三模式C三BD正三逐漸走三俏位置和三規(guī)模市中心三及周邊占地不三等入駐企三業(yè)跨國企三業(yè)的公三司服務三部門，三如文檔三處理，三電話銷三售等為跨國三企業(yè)服三務的專三業(yè)公司場地/三服務特三點職業(yè)性三樓宇可靠的三IT設三施由于職三員密度三較高，三應提供三更多公三共空間三和交通三服務功能組三合主流零三售與住三宅建筑現(xiàn)代但三不追求三標新立三異形象定三位“具有三特長的三城市”舉例：美國堪三薩斯城印度G三urg三oan美國B三ato三nR三oug三e42堪薩斯三城CB三D是美三國領先三的公司三服務中三心堪薩斯三城CB三D的主三要特點位置和三規(guī)?？八_斯三城中心—占地三面積2三.5平三方公里—12三0萬平三方米的三辦公空三間入駐企三業(yè)—Sp三rin三t（電三話服務三中心）—AT三&T（三電話服三務中心三）—DS三T（負三責保管三金融服三務記錄三）空間/三服務特三點—實用三的辦公三樓—約4三萬個停三車車位功能組三合大量主三流零售三專賣店建筑兼有現(xiàn)三代與傳三統(tǒng)風格三，以噴三泉眾多三而聞名三美國形象定三位“美國三的電話三服務中三心”資料來三源：文三獻檢索43堪薩斯三城的內三在條件三幾乎完三全符合三企業(yè)服三務中心三的關鍵三成功因三素，這三使其收三益匪淺資料來三源：文三獻檢索三、麥肯三錫分析堪薩斯市的內在因素企業(yè)服務中心關鍵成功因素采取的關鍵措施堪薩斯州的中學畢業(yè)率在全美名列第十生活成本指數(shù)低出全國平均水平4%Sprint的總部設在堪薩斯城，擁有21000名員工，DST占用了10座大樓，擁有5200名員工作為主要電信中心，堪薩斯城是美國“聯(lián)網(wǎng)程度最高的”地區(qū)之一穩(wěn)定的高素質勞動力市場低經(jīng)營成本吸引支柱商家價格適當?shù)牧己棉k公空間可靠的IT基礎設施開發(fā)商建造適于“服務運作”而不是企業(yè)總部型的辦公空間，即高效實用型大樓，有吸引力，但不是景觀標志44SPR三INT三作為本三地支柱三商家催三化了堪三薩斯城三成為電三話服務三中心資料來三源：文三獻檢索三、麥肯三錫分析8730個崗位Sprint政府支持：改進基礎設施教育環(huán)境/文化公司建立后臺運作機構能力改進競爭優(yōu)勢得到加強作為領先的企業(yè)所在地的聲望得到加強后臺運作機構/管理層輔助職能（如：電信、IT、金融服務）催化劑Sprint電話服務中心199145案例分三析得出三的主要三結論金融保三險中心三CBD三較難形三成，它三要求全三球及國三內金融三機構有三大的內在需三求全國性三總部C三BD較三少見，三它要求三全球及三國內大三型公司三有大量三的辦公空間三需求區(qū)域總三部在那三些自然三成為地三區(qū)中心三的城市三發(fā)展較三好，憑三借當?shù)厝慕?jīng)濟實三力和有三吸引力三的服務三環(huán)境（三包括住三宅和零三售業(yè)的三發(fā)展）三吸引大型三的本地三企業(yè)和三全國企三業(yè)的地三區(qū)總部高科技三中心利三用當?shù)厝慕逃案呖迫紮C構三的優(yōu)勢三，空間三布局相三對比較分三散企業(yè)服三務中心三是最近三幾年在三呼叫中三心和外三包趨勢三的基礎三上發(fā)展三起來的，三其增長三需要靠三一個支三柱的企三業(yè)來推三動展覽中三心型C三BD要三求大規(guī)三模的政三府投資三，并且三往往依三靠獨特三的旅游景點三取勝政府中三心要求三長期的三規(guī)劃和三大規(guī)模三的政府三辦公空三間所有的三CBD三都需要三依靠直三接和大三范圍的三政府三支持才三能取得三成功46博覽中三心模式三CBD三是展覽三設施及三鄰近的三輔助商三業(yè)設施三的聚集三地位置和三規(guī)模大城市三中心內三或接近三大城市三中心入駐企三業(yè)大型展三覽館和三鄰近輔三助商業(yè)三設施（三如：酒三店、餐三廳等）通常一三個城市三只有一三個主要三綜合性三展覽建三筑物場地/三服務特三點用于陳三列的大三型相鄰三空間裝卸和三倉儲設三施空間/三服務質三量符合三“行業(yè)三標準”三少有偏三差功能組三合大型展三覽空間接待設三施充足三（酒店三、餐廳三等）建筑高頂大三廳經(jīng)常大三量使用三玻璃表三面高度功三能化，三不注意三標志建三筑形象定三位“展覽三城”舉例：漢諾威芝加哥三麥考密三克中心杜塞爾三多夫拉斯維三加斯資料來三源：麥三肯錫分三析47漢諾威三擁有世三界上最三大的綜三合性展三覽設施漢諾威三博覽會三場的主三要特點三：位置和三規(guī)模城市南三面，距三市中心三和機場三15分三鐘路程三，占地三面積1三00萬三平方米入駐企三業(yè)博覽中三心綜合三建筑物三由德國三展覽博三覽漢諾三威公司三（10三0%由三政府所有）所三有和經(jīng)三營空間/三服務特三點大型展三廳，擁三有50三萬平方三米的室三內展覽三空間功能組三合酒店和三餐廳等三輔助性三商業(yè)設三施不在三場內，三但交通三非常便三利建筑27個三展廳，三其中一三些展廳三之間有三通道相三連形象定三位“世界三性博覽三會的首三選場地三”資料來三源：文三獻檢索48漢諾威三博覽城三的美譽三由來以三久資料來三源：訪三談、文三獻檢索起源與發(fā)展競爭中擴大努力奪回競爭優(yōu)勢階段1：1947-1970階段2：1971-1986階段3：1986-至今二戰(zhàn)后的漢諾威一片廢墟在戰(zhàn)前也沒有天然的競爭優(yōu)勢其他德國城市（如杜塞爾多夫、科?。┮布尤肓速Q(mào)易博覽會行業(yè)，提供專業(yè)化展覽會隨著參展商和貿(mào)易博覽會從漢諾威轉向其他城市，競爭日益加劇英國占領軍行政長官支持建立貿(mào)易博覽會行業(yè)促進出口其他德國城市對此毫無興趣政府不斷支持，提供資金用于擴建設施2000年世博會尋找展出產(chǎn)地，其他德國城市受到展出空間的限制漢諾威成為貿(mào)易博覽會行業(yè)的先驅—下薩克森政府將4個炸彈生產(chǎn)廠改建為展廳—漢諾威主辦了首屆“漢諾威博覽會”新增展出空間200，000平方米，展廳總數(shù)達到14個1986：漢諾威終于推出首個以計算機產(chǎn)品為主的專業(yè)博覽會CEBIT政府積極支持漢諾威，將展廳總數(shù)增至27個挑戰(zhàn)機遇舉措49在政府三的苦心三扶植下三，漢諾三威在德三國創(chuàng)造三出貿(mào)易三博覽行三業(yè)資料來三源：文三獻檢索三、麥肯三錫分析漢諾威的內在因素博覽中心模式的關鍵成功因素采取的關鍵措施位于歐洲中心，然而交通聯(lián)系整體較差交通便捷參展人數(shù)眾多的專業(yè)“支柱”展覽會大型展出空間，經(jīng)常持平或虧損經(jīng)營優(yōu)質德酒店餐飲服務行業(yè)（如酒店、餐廳和娛樂）政府改進公路和鐵路，使當?shù)亟煌ū憬葙Q(mào)易博覽會組辦者推出計算機產(chǎn)品專業(yè)博覽會CEBIT，已經(jīng)成為該行業(yè)最大的展覽會政府出資補貼興建大型展廳并承受營運損失建立通往位置較遠的酒店和娛樂設施的便捷交通連接50博覽中三心能對三總體經(jīng)三濟產(chǎn)生三積極影三響，但三通常需三要政府三提供補三貼政府收三益情況（20三00年三世博會三*）人民幣三：10三億元*三*政府對三此次三-0.三9展覽的三補貼與此次三展覽三11.三3有關的三稅收政府凈三收益三2.三3“我們三做這行三不是為三了盈利三,而是三要考博三覽會吸三引國際三上的三參觀這三,吸三引他們三在配套三服務中三消費,三以便能三夠刺激三經(jīng)濟.三”——德三國漢諾三威展覽三博覽公三司前首三席執(zhí)行三官（博覽三中心展三覽中心三經(jīng)營者三，CE三BIT三和EX三PO2三000三承辦者三）“在德三國，貿(mào)三易博覽三業(yè)的收三益從-三2％至三2％不三等，但三真正的三收獲三還是在三于其波三動效應三。貿(mào)易三博覽業(yè)三每創(chuàng)造三1德國三馬克收三入，就三能帶動三該市/三地區(qū)實三現(xiàn)6-三12倍三收入”——麥三肯錫專三家*Ex三po2三000三由政府三所有的三德國漢三諾威展三覽博覽三公司主三辦**匯三率：1三德國馬三克=人三民幣3三.76資料來三源：文三件檢索三，AU三MA2三001三年德國三貿(mào)易博三覽業(yè)報三告51新的慕三尼黑博三覽中心三使德國三第六大三展覽中三心新的慕三尼黑展三覽中心三主要特三點：位置和三規(guī)?！诔侨龞|南的三郊區(qū)，三距市中三心20三分鐘車三程，距三機場3三5分鐘三車程—占地三73萬三平方米三（而漢三諾威是三100三萬平方三米），三為德國三第六大三展覽中三心入駐企三業(yè)由Me三sse三Mü三nch三en三Gmb三H擁有三和經(jīng)營三的新慕三尼黑展三覽中心三（政府三全資擁三有）空間/三服務特三點—綜合三展覽中三心：1三6個展三廳，室三內大廳三占地1三60，三000三平方米三，露天三展廳占三地280三，00三0平方三米—會議三/活動三中心：三占地1三0，0三00平三方米、三7，0三00個三座位的三場，用三于企業(yè)三活動、會議、三展覽和三媒體/三電視/三電影制三作—多功三能交易三室/展三廳/會三議室：三30，三000三平方米三、用于三運動和三運動時三裝交易三的永久性交三易室功能組三合現(xiàn)場2三0多家三餐廳，三兩個地三下停車三場，方三便乘車三市內游三覽建筑使用無三支柱大三廳和大三面積玻三璃，使三采光最三大化，三層高很三高（1三1米）三，可以三讓汽車駛入三大廳安三裝和拆三卸展臺形象定三位綜合工三作和娛三樂的展三覽“園三”（綠三草覆蓋三的屋頂三、大型三露天場三地和野三生動植三物）資料來三源：文三獻檢索52慕尼黑三政府通三過異地三重建以三及結合三會展和三辦公用三途尋求三增長*匯率三1三馬克=三3.7三6元人三民幣資料來三源：文三獻檢索三、麥肯三錫分析慕尼黑自身條件展覽中心模式CBD關鍵成功因素采取的關鍵措施地處歐洲中心（每周有5600個歐洲和240個洲際航班）歷史悠久，自1964年以來舉辦過多個主題展覽發(fā)達的旅游業(yè)交通便捷專業(yè)的、觀展人數(shù)多的“支柱”展覽帶現(xiàn)代化設施的大型展覽場地，經(jīng)營往往勉強持平，甚至虧損優(yōu)秀的賓館旅游業(yè)政府將鐵路從集裝箱碼頭連接到展覽中心，在綜合展覽中心地下建了2個地鐵站，并建造了4600個停車位、10個車道的停車場自行組織280個邀請展覽會加上40個交易會，包括世界最大的運動商品交易會（ISPO），會議中心以及運動商品采購辦公室，以幫助維持游客的高流量政府將機場遷往別處，騰出空地建新的展覽中心，并投資86.5億元人民幣*建設新中心，計劃于2009年收回投資政府制定了數(shù)據(jù)和影像傳輸?shù)母邩藴?，在展廳中安裝了移動電話系統(tǒng)，并為室外場地普遍鋪設了IT網(wǎng)絡53拉斯維三加斯的三發(fā)展則三證明，三只要一三個城市三具有獨三有的吸三引力，三無論是三公共還三是私人三展覽設三施都能三取得成三功資料來三源：文三獻檢索三、麥肯三錫分析拉斯維加斯的內在因素展覽中心模式CBD關鍵成功因素采取的關鍵措施位于沙漠之中，對大多數(shù)美國商務旅客來說都不夠方便曾經(jīng)是美國唯一的賭城，擁有巨大的酒店餐飲行業(yè)交通便捷參展人數(shù)眾多的專業(yè)“支柱”展覽會大型展出空間，經(jīng)常持平或虧損經(jīng)營優(yōu)秀的酒店餐飲服務行業(yè)（如酒店、餐廳和娛樂）政府利用博彩收入投資興建機場和公路主辦美國一些參展人數(shù)最多的展覽，如COMDEX，CES，同樣的展覽在拉斯維加斯舉行通常能多吸引15-20%的參展人數(shù)拉斯維加斯會議中心由政府經(jīng)營，用博彩收入支持，Sands展覽中心為私人所有，共有展覽空間440，000平方米仍是頭號賭城，不斷有高級酒店落成，娛樂業(yè)欣欣向榮54案例分三析得出三的主要三結論金融保三險中心三CBD三較難形三成，它三要求全三球及國三內金融三機構有三大的內在需三求全國性三總部C三BD較三少見，三它要求三全球及三國內大三型公司三有大量三的辦公空間三需求區(qū)域總三部在那三些自然三成為地三區(qū)中心三的城市三發(fā)展較三好，憑三借當?shù)厝慕?jīng)濟實三力和有三吸引力三的服務三環(huán)境（三包括住三宅和零三售業(yè)的三發(fā)展）三吸引大型三的本地三企業(yè)和三全國企三業(yè)的地三區(qū)總部高科技三中心利三用當?shù)厝慕逃案呖迫紮C構三的優(yōu)勢三，空間三布局相三對比較分三散企業(yè)服三務中心三是最近三幾年在三呼叫中三心和外三包趨勢三的基礎三上發(fā)展三起來的，三其增長三需要靠三一個支三柱的企三業(yè)來推三動展覽中三心型C三BD要三求大規(guī)三模的政三府投資三，并且三往往依三靠獨特三的旅游景點三取勝政府中三心要求三長期的三規(guī)劃和三大規(guī)模三的政府三辦公空三間所有的三CBD三都需要三依靠直三接和大三范圍的三政府三支持才三能取得三成功55由政府三中心C三BD通三常包括三政府辦三公樓及三標志建三筑地點在首都三或國際三政治中三心入駐機三構主要政三府機構三及服務三/支持三政府的三其他功三能（如三律師事三務所、三公關公三司）場地/三服務特三點能容納三大型樓三盤包括甲三級和乙三級兩種三辦公樓功能組三合多數(shù)為三政府辦三公大樓大型文三化設施三，部分三零售商三店和酒三店餐館綠化面三積很大建筑主要地三標性建三筑各國使三領館帶三來多種三建筑風三格形象定三位“領袖三和權威三的象征三”舉例：堪培拉東京霞三關巴西利三亞日內瓦資料來三源：麥三肯錫分三析56堪培拉三是澳大三利亞規(guī)三劃建設三的首都堪培拉三主要特三點：位置和三規(guī)模距悉尼三和墨爾三本1小三時飛行三距離，三CBD三約占地三1.4三平方公三里，而三大CB三D*面三積為6平方公三里入駐機三構—中央三和市政三府以及三各政黨三總部所三在地—大C三BD內三有10三0多個三政府部三門—許多三國立機三構，如三國立圖三書館、三國立大三學場地/三服務特三點甲級和三乙級辦三公樓功能組三合大量政三府大樓三，CB三D有一三些零售三和商業(yè)三企業(yè)，三但居住三區(qū)較少建筑眾多地三標性建三筑和紀三念碑，三如議會三大廈、三澳大利三亞戰(zhàn)爭三紀念館形象定三位“國家三的核心三”*大中三央商務三區(qū)包括三周邊的三Rus三sel三,Ba三rto三n和P三ark三se等三城鎮(zhèn),三主要為三政府辦三公樓,三基本沒三有居住三和零售三功能資料來三源：文三獻檢索57堪培拉三的誕生三是半個三多世紀三規(guī)劃和三開發(fā)的三結果資料來三源：文三獻檢索籌備場地建設首都確定該城市的競爭力階段1：1901-1957階段2：1957-1975階段3：1975-至今需要解決悉尼和墨爾本兩個城市爭奪國都的問題議會決定,中央政府應設在新南威爾士州,離悉尼不到100英里建設一個澳大利亞人為之自豪的城市。城市基礎設施那時已經(jīng)完備確定城市的競爭力，建設充滿活力的社區(qū)面臨企業(yè)從市中心遷往郊區(qū)的挑戰(zhàn)堪培拉是幾個吸引力的潛在城市中的一個.它水源充足、氣候宜人、地理位置優(yōu)越1908年，堪培拉作為“花園國都”被選為政府所在地從1913年起—開始進行設計和場地開發(fā)，如三通一平、植樹等—完成議會大廈和許多紀念館的建設—建設為1100多名公務員服務的商店、辦公樓和住宅1957年，聯(lián)邦政府成立國都開發(fā)委員會（NCPC）將堪培拉發(fā)展成為具備高標準設施和環(huán)境的政府和行政中心1961-1965年：—政府在文化中心周圍建造辦公樓、零售商店、銀行、影劇院和法院—政府規(guī)劃建設了4個衛(wèi)星城鎮(zhèn)，為居民提供住房。所有城鎮(zhèn)都通過綜合交通系統(tǒng)相連1997年：城區(qū)重建計劃制定目標，將騰出的舊政府大樓改造成居住區(qū)以及其他功能，以維持市中心區(qū)的活力2002年，“堪培拉拓寬計劃”認識到堪培拉不斷變化的需求，建議政府和社區(qū)聯(lián)手，共同管理城市和經(jīng)濟發(fā)展挑戰(zhàn)機遇舉措58堪培拉三是政府三全面參三與下創(chuàng)三建的資料來三源：文三獻檢索三、麥肯三錫分析堪培拉得天獨厚的條件政府中心模式的關鍵成功因素采取的關鍵措施雖然堪培拉過去是一片處女地，但它地理位置優(yōu)越，氣候宜人，水源充足地理位置突出，主要政府機構的所在地高質量辦公樓由政府機構占用，其中一些是地表性建筑員工和市民容易到達議會通過遷都立法，使堪培拉即刻成為主要城市政府出資建造辦公樓并聘請建筑師設計和建造地標性建筑在完成大樓建設前，政府已建造道路和其他基礎設施59案例分三析得出三的主要三結論金融保三險中心三CBD三較難形三成，它三要求全三球及國三內金融三機構有三大的內在需三求全國性三總部C三BD較三少見，三它要求三全球及三國內大三型公司三有大量三的辦公空間三需求區(qū)域總三部在那三些自然三成為地三區(qū)中心三的城市三發(fā)展較三好，憑三借當?shù)厝慕?jīng)濟實三力和有三吸引力三的服務三環(huán)境（三包括住三宅和零三售業(yè)的三發(fā)展）三吸引大型三的本地三企業(yè)和三全國企三業(yè)的地三區(qū)總部高科技三中心利三用當?shù)厝慕逃案呖迫紮C構三的優(yōu)勢三，空間三布局相三對比較分三散企業(yè)服三務中心三是最近三幾年在三呼叫中三心和外三包趨勢三的基礎三上發(fā)展三起來的，三其增長三需要靠三一個支三柱的企三業(yè)來推三動展覽中三心型C三BD要三求大規(guī)三模的政三府投資三，并且三往往依三靠獨特三的旅游景點三取勝政府中三心要求三長期的三規(guī)劃和三大規(guī)模三的政府三辦公空三間所有的三CBD三都需要三依靠直三接和大三范圍的三政府三支持才三能取得三成功60現(xiàn)有C三BD開三發(fā)項目三所依賴三的組織三結構各三不相同CBD組織模式主要特點影響“政府領導型”如：加納利碼頭LDDC—政府下的獨立機構，全權負責與私營開發(fā)商（O&Y）合作,后者進行所有規(guī)劃和項目開發(fā)工作具有政府權威性的獨立機構(LDDC)十分關鍵,有利于靈活開發(fā)和迅速決策開發(fā)工作全部交給O&Y和其它專業(yè)開發(fā)商“多元合作型”如：丹佛“丹佛城市中心聯(lián)盟”是CBD商家贊助的非盈利性組織,主要為商家和開發(fā)商進行宣傳工作市長高峰會—市長主持由政府部門、開發(fā)商和商家出席的年度研討會—峰會結束時，各方均將明確各自在實施中的職責聯(lián)盟的設立便于追蹤提出的問題和改革意見高峰會機制為所有利益相關方創(chuàng)造了提出問題和改革要求等機會，市長的領導作用可確保實現(xiàn)成效“政府指導型”如：上海陸家嘴陸家嘴有限公司時政府設立的上市公司，經(jīng)市政府審批后全權負責該區(qū)的開發(fā)加強城市和開發(fā)公司之間的關系、協(xié)調好基礎設施和政策要求，對全新的開發(fā)尤其重要陸家嘴有限公司尋求最大的投資回報“政府持有型”如：北京朝陽市政府近期指定了朝陽CBD并作了相應規(guī)劃近期的努力已經(jīng)提高了其規(guī)劃質量和對增長的管理資料來三源：文三獻檢索三、麥肯三錫分析舉例61政府與三企業(yè)間三的通力三合作是三加納利三碼頭/三多克蘭三區(qū)成功三的關鍵三之一政府與三開發(fā)商三獲得“三雙贏”政府/三LDD三C成功地三重塑市三區(qū)倫敦鞏三固了其三主要金三融中心三的地位成功地三將政府三土地私三有化就業(yè)率三上升（三加納利三碼頭增三加42三，00三0個就三業(yè)機會三，多克三蘭區(qū)增三加11三5，0三00個三就業(yè)機三會）開發(fā)商經(jīng)濟匯三報豐厚提高了三聲譽多克蘭區(qū)/加納利碼頭發(fā)展方案法律上分立聯(lián)合投資基礎設施O&Y*規(guī)劃具體開發(fā)項目投資項目管理建設過程進行營銷并吸引商家英國政府下達指令投資重要基礎設施授權倫敦多克蘭區(qū)開發(fā)公司(LDDC)LDDC管理整理開發(fā)審批開發(fā)計劃為開發(fā)商設定財務條款采用土地權擁有權來提供質量聯(lián)系其他利益方游說政府,取得額外支持開發(fā)基礎