房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)地方財(cái)政收入的影響

摘要近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，其在地方經(jīng)濟(jì)中的地位日趨重要。在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，也出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅過(guò)猛、房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快、結(jié)構(gòu)性失調(diào)等一系列問(wèn)題，尤其是房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲引發(fā)了廣泛的關(guān)注。于是，學(xué)術(shù)界出現(xiàn)了一系列討論房地產(chǎn)價(jià)格上漲原因的論述，其中不少觀點(diǎn)認(rèn)為地方政府出于地方財(cái)政增收的目的而介入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而抬高了房地產(chǎn)價(jià)格。但是，房地產(chǎn)價(jià)格上漲是否對(duì)地方財(cái)政收入起到了明顯的增收作用？地方政府該如何理性看待房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來(lái)的稅收收入？當(dāng)前的學(xué)術(shù)界對(duì)這些問(wèn)題并沒(méi)有給出圓滿的答案。為規(guī)范和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，克服地方政府的有限理性行為，本文對(duì)這些問(wèn)題的進(jìn)一步研究是非常必要的。本文的主要思路和邏輯結(jié)構(gòu)為：首先，對(duì)房地產(chǎn)及地方財(cái)政收入的相關(guān)概念進(jìn)行了界定，并詳細(xì)論述了房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)地方財(cái)政收入的影響機(jī)制。其次，本文對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)和地方財(cái)政收入的特點(diǎn)了進(jìn)行了簡(jiǎn)要的概括，并選用上海19個(gè)區(qū)縣的有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，運(yùn)用面板數(shù)據(jù)模型，實(shí)證分析了上海市全區(qū)縣以及不同區(qū)域（中心城區(qū)、次中心城區(qū)和郊區(qū)）房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)地方財(cái)政收入的影響效應(yīng)，并在其后的章節(jié)中就實(shí)證結(jié)果產(chǎn)生的原因進(jìn)行了剖析和研究。最后，根據(jù)前文的研究結(jié)果對(duì)文章進(jìn)行總結(jié)并得出結(jié)論。本文通過(guò)對(duì)上海房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)地方財(cái)政收入影響的系統(tǒng)研究，最終得到副了以下三點(diǎn)絹結(jié)論：第一疾，房地產(chǎn)價(jià)察格波動(dòng)通過(guò)裕影響房地產(chǎn)落開發(fā)投資、片房地產(chǎn)銷售色和房地產(chǎn)租懶賃市場(chǎng)的發(fā)猜展作用于地單方財(cái)政收入宋，在對(duì)上海忍市全區(qū)縣的恒實(shí)證分析中緊得出房地產(chǎn)妻價(jià)格和地方咱財(cái)政收入成途正相關(guān)關(guān)系硬的結(jié)論。第屆二，由于房悄地產(chǎn)價(jià)格彈癥性區(qū)域間存克在差異和各細(xì)地區(qū)地方財(cái)轟政收入對(duì)房輛地產(chǎn)業(yè)的依營(yíng)賴性不同，取從而導(dǎo)致了量不同地區(qū)房靜地產(chǎn)價(jià)格波滅動(dòng)對(duì)地方財(cái)忘政收入的影拘響程度存在省差異。第三善，地方政府灰應(yīng)該理性對(duì)皆待房地產(chǎn)市圍場(chǎng)的發(fā)展，屆不應(yīng)該依賴?guó)B房地產(chǎn)價(jià)格徐上漲對(duì)地方競(jìng)財(cái)政的增收吐效應(yīng)。在此乏基礎(chǔ)上，本畢文提出以下吊三條政策建牛議：第一，僵規(guī)范土地供敲應(yīng)，合理確圈定土地價(jià)格悄；第二，調(diào)疑整住房供應(yīng)含結(jié)構(gòu)，增加淚中低價(jià)位住鑰房供給；第釋三，整頓房壽地產(chǎn)市場(chǎng)秩殊序，抑制房至地產(chǎn)投機(jī)行叨為。涂關(guān)鍵詞：房動(dòng)地產(chǎn)價(jià)格地潮方財(cái)政收入憤面板數(shù)據(jù)模唯型辦Abstr挖act香Inth問(wèn)elas宋tfew如year請(qǐng)s,the湊real放esta歪t(yī)ein罪dustr兩ydev買elope基dso蛛fast已that金itpl布aysa蹲more令impor妹tant油role遺inth攻elo逃cale咬conom架y.In由them吹eanti蟲me,so門mepr歌oblem繳socc口urred佛such榜asth變eexc虹essiv昆einc紐reasi孫ngof丹real互esta紅tein蛛vestm夫ent,o機(jī)vers被peed正ofre重ales釀tate族price附risi中ngan是dimb掛alanc穗eof問(wèn)indus抹trial咸stru譯cture腔,espe胞ciall討ythe勻abno擺rmal匙soari撈ngof竄thep洽rice.尾There奶fore,與there好come搜sup為aser用ieso激fsta甜temen羊ton藏ther凱eason亭oft把heri啦sing淘of癢real倘estat乞epri份ce,am蓮ongw頓hich赤there倚are野some冤argum乖ents助that蹈attri等bute縮ther旱apid鴿price逢risin塞gto探thel本ocal紡gover作nment逆inte喜nding怕toi地ncrea述seth展eloc偶algo纖vernm情entr萄evenu基es.角Howev框er,ho綢wdoe痰sthe獎(jiǎng)real腫esta倆tepr蠶icep療laya梳posi因tive懶influ售ence辣onth晴einc刊reasi紛ngof菊thel剃ocal誘gover變nment泡reve遍nues?冒Andh捐owsh掘ould賊thel起ocal萬(wàn)gover座nment廚deal氧with承the繼taxr搭evenu遣esbr滿ingin著gby褲thed漢evelo垮pment胖oft晃here唯ales懂tate蜓indus然tryr撒ation肆ally?增There梅ares毅till叉noco舅mpreh泛ensiv忍eans胞wers吊toth呀eseq興uesti秋ons.I妖nord壤erto矛stan舊dardi益zean長(zhǎng)d具stabi餡lize卡thed慮evelo能pment蕉ofr琴eale殘state蠶mark芝etan污dcon滔quer柄thel顯imit蛋ratio傍nala化ction捕of滋local取gove爪rnmen跪t,it叫isve姥ryne坊cessa證ryto羽carr番yout姨ade癥epre繭searc神hon醉these撿ques茫tions滾.濁Them勇aini桿deas截andl盼ogica診lstr孤uctur犬eof粘this零paper裹is:F亦irstl安y,thi頑spap嗽erde增fines壟ther殿eleva像ntco所ncept廣sof嫁r(nóng)eal痰estat票eand高loca愿lfis寺calr知evenu倆es,an值dela動(dòng)borat蝕esth式e遵affec開tion扇mecha幻nism宋ofth到eflu私ctuat壞iono刷frea鍋lest央atep羞rice迎onth嶄eloc確alfi鵝scal樸reven維ues.閃Secon嶼dly,t耳hisp飾aper恒offer烘san臉easy箭analy牛sist罵othe架char烘acter喘sof晉real喪estat銀emar舞keta帖nd澡local送fisc怕alre鞭venue時(shí)sof道Shang沾hai,a沙ndby案sele碧cting縮the萌histo測(cè)rics昨tatis來(lái)tical沿data混abou情t19況distr遭icts稼andc貞ounti志esof感Shan娛ghai散andd目iffer執(zhí)entd鉆istri暑cts(i遷nclud畢ingc乞enter墾dist居ricts戀,澤sub-c么enter楊dist竟ricts偷and形subur龍band肝istri霞cts),痰ando癥ffers遞prof衣ound薦analy執(zhí)sist絨othe跌findi求ngs.F殺inall造y,thi泳spap霧ersu掙mmari財(cái)zesa罷nddr粘awst姻heco脫nclus種ion.爐Based刻ono售urst毀udyo遷nthe對(duì)effe截ctof攪real榮esta灑tepr炒icef搖luctu甜ating攔play督son近thel幻ocal湯reven悔ues,w覽efin升ally搜gett惡hefo繡llowi妨ngpo陪ints:慶First河ly,th學(xué)eflu餡ctuat榮iono容frea憲lest廁ate腳price牧infl革uence徐sthe畜loca暴lgov長(zhǎng)ernme鑼ntfi犧scal彼reven無(wú)uest京hroug杰haff鵝ectin弄gthe赴devel廊opmen堆tof櫻ther彩eale屋state長(zhǎng)deve因lopin砍g,sel瑞ling直andl奮easin捐gmar爹kets,余andd上uring覽the遼empir醋ical演analy把sisn姨oall綠coun威ties菌ofSh捐angha鳳i,it華draws拍that勺the予real摧estat球epri潮ceha柏sa后posit羽ivec墳orrec明tion饅with簡(jiǎn)local道fisc擦alre呀venue照scha靠nges照inth謝esam叫edir謝ectio攪n,nam堪ely,釀ther慨ising揉ofr敵eale箏state轎pric輛ewil昏linc競(jìng)rease裁the音local耐fisc趟alre壤venue沿sand傲cont勒raril嘩y,the漸falli肥ngof給real堅(jiān)esta莖tepr旁icew全illd英ecrea構(gòu)seth款eloc池alfi醋scal鋪reven揚(yáng)ues.S例econd眠ly,du箱eto伸diffe垮rence仔sof民real均estat企epri消ceel負(fù)astic趕itya杏ndde術(shù)pende泰nceo往floc童alfi揭scal瞇reven灰ueso員n病real帖estat術(shù)eind巡ustry畢,the嗎degre純esof權(quán)infl具uence在that鉛real杜esta坑tefl賴uctua簡(jiǎn)tion昌plays暑onl啊ocal較fisca蝴lrev激enues意are眉diffe計(jì)rent加among兆dist奶ricts亡.The爸same埋fluct為uatin短gran抗geof百real嗎esta頁(yè)te完price蝴cre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qū)域的擺界定...斥.....兆.....曾.....浸.....像.....校.....剃.鋒.....踢.....遠(yuǎn).....緩.....曉.....摟.....廚.....托.....集.....壟.....竭.....歐.....搶.....燕.....微.....農(nóng).10擾2.2房地棄產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展她的區(qū)域特性璃.....系.....您.....肯.....漏.....士.....癢.....緒.....撞.....懲.....翁.....巧.....絕.....柜.....羊.....否.....扣.....奶.....吸.....趁...10辮撥區(qū)域間房地尖產(chǎn)價(jià)格彈性汽存在差異.皂.....翅.....退.....干.....懸.....收.....會(huì).....世.....紋.臺(tái).....晶.....元.....圍.....肝.....望.....儀.....饞.....上10幣規(guī)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)打展對(duì)房地產(chǎn)掙市場(chǎng)發(fā)展的同影響...社.....討.....漆.....罰.....東.....籍.....恥.....偵.....奧.....醬.....浮.....舌.....然.....桐..11筍桐區(qū)域城市化返階段對(duì)房地吳產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展飛的影響..籌.....軌.....暮.....瓶.....探.....創(chuàng).....非.....李.....鋪.....班.....菜.....席.....晨....1渣1而2.3房地聰產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)灶對(duì)地方財(cái)政便收入影響的包作用機(jī)制.薯.陰.....當(dāng).....卷.....野.....曬.....傭.....堆.....警.....環(huán).....恰.....隸.....紀(jì)....1尚2攀壓房地產(chǎn)價(jià)格補(bǔ)波動(dòng)對(duì)房地廊產(chǎn)及其關(guān)聯(lián)服產(chǎn)業(yè)的影響毛.....撕.....挖.....竊.....揭.....羞.....席.....竊.....辭.....票.....者.....向...12沸愧.1房地產(chǎn)德價(jià)格波動(dòng)對(duì)帶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)槐展的影響.錘.....方.....失.....勾.....壟.....份.....賢.....腿.....歡.....點(diǎn).....悅.....瑞.....辱.12玻爹.2房地產(chǎn)動(dòng)業(yè)波動(dòng)對(duì)其叫他產(chǎn)業(yè)的影位響....口.....情.....棄.....音.....消.....獨(dú).....遠(yuǎn).....板.....湖.....箱.....烤.....均.....商.....梅.....塔13詠跡房地產(chǎn)業(yè)發(fā)許展對(duì)地方財(cái)主政收入的影含響....掠.....雹.....懼.....嬸.....具.....諸.....雞.....抓.....嫁.....輪.....經(jīng).....猴.....元.....勁.....啄14惠摘.1地方財(cái)屑政收入中與柱房地產(chǎn)相關(guān)泛的稅收..檢.....諒.....透.....陸.....散.....滴.....聾.....傭.....吵.....翻.....地.....茅.....誤....1碎4源嘴.2房地產(chǎn)件業(yè)發(fā)展對(duì)地捎方財(cái)政收入役的影響..哨.....韻.....華.....率.....玉.....性.....裁.....新.....偉.....襖.....尤.....透.....斗....1靈5努拋房地產(chǎn)價(jià)格沾波動(dòng)對(duì)地方宇財(cái)政收入的監(jiān)作用機(jī)制框芽架....真.....為.....仙.....粒.....呢.....濁.....應(yīng).....進(jìn).....四.....汗.....湖17賤第三章上海亞市房地產(chǎn)市掃場(chǎng)與地方財(cái)炊政收入的特么點(diǎn)分析..瀉.....稱.....如.....席.....緩.....貴.....鳥.....額.....雄....跡.....吼.18殲3.1上?；挤康禺a(chǎn)市場(chǎng)癢分析...饅.....關(guān).....旁.....押.....黎.....采.....鋼.....蹄.....此.....惰.....港.....悠.....黑.....宜.....關(guān).....順.....杯.....隙.....壞.....曉.....葉.....攪..18銷括土地市場(chǎng).膠.....蠅.....資.....巴.....跑.....衛(wèi).....頸.....社.....院.....圓.....豐.....歌.....樹.....山.....銳.....議.....猾.....剪.....胡.....疑.....掘.....象.....醋..磁.....葉....1捆8莫射.1土地市炊場(chǎng)存量較大俘.....僑.....堵.....礙.....抹.....句.....質(zhì).....雁.....對(duì).....著.....杏.....恭.....我.....島.....餐.....腥.....頃.....謠.....改.....罰...18中釀.2土地出繩讓面積高位激回落且交易挎價(jià)格快速上劈升....掃.....呆.....犯.....友.....床.....井.....斯.....抖.....櫻.....型.....欣19破買商品房市場(chǎng)尾.....李.....俘.....慣.....寨.....嘉.....殘.....銜.....榆.....炒.....縮.....亂.....吳.....欺.....清.....堂.....離.....薄.....衣.....賴.....例.....擋.....容.....汗...20盤局.1商品房裙市場(chǎng)供需兩硬旺....待.....冷.....厲.....桂.....糖.....兵.....蝕.....麥.....衣.....剪.....武.....畫.....綿.....匯.....析.....燙.....沿.....朗.....睬20河從.2房地產(chǎn)杜價(jià)格持續(xù)上雞漲且存在投純資（或投機(jī)刪）成分..企.....師.....始.....接.....判.....凝..攝.....獎(jiǎng).....悠.....讓..21戶3.2上海棉市地方財(cái)政帳收入分析.循.....慢.....改.....嫩.....捎.....慚.....宜.....景.....題.....姐.....企.....稿.....海.....醉.....彎.....推.....窄.....胸.....榴.....咽.....屑22飛陰上海市地方耗財(cái)政體制的歡改革與調(diào)整弦.....允.....陵.....魄.....忍.....渣.....歇.....廳.....肯.....弱.....蔬.....堅(jiān).....手.....手.....紐.....脂...22鄭奧上海市地方沈財(cái)政收入的睜特點(diǎn)銅.....界.....拳.....軟.....三.....蓬.....桶.....話.....樣.....寫.....裹.....釣.....望.....姜.....窯.....態(tài).....星.....體.....孕..24第汪.1地方財(cái)菠政收入增長(zhǎng)愉速度較快且委稅收占比較嫩大....越.....為.....私.....商.....蛾.....鑼.....濾.....番.....永.....膛.....葉24店藍(lán).2地方稅訴收收入中主猛體稅種占比竿較為穩(wěn)定.填.....腳.....落.....鏟.....弱.....去.....乘.....怕.....沒(méi).....裳.....該...妨.....壞...25罵放.3地方稅避收對(duì)行業(yè)的秒依賴性不同壤.....許.....震.....狡.....膠.....釀.....裹.....敗.....取.....委.....方.....貼.....寒.....晨.....旅.....舍...26驢第四章房地拴產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)急對(duì)地方財(cái)政瓶收入影響的內(nèi)實(shí)證分析.繞.....淺.....久.....外.....合.....花.....密.....俗.....孩.....賞..27攏4.1面板積數(shù)據(jù)模型的櫻原理...當(dāng).....糞.....恩.....迫.....漠.....滲.....土.....攤.....洽.....痛.....戲....仇.....回.....描.....氏.....鎮(zhèn).....晝.....知.....艇.....版.....廣.....旁...27梁沈模型的設(shè)定勇.....退.....胃.....免.....遵.....燈.....喚.....懲.....追.....滑.....敲.....互.....華.....動(dòng).....戴.....既.....唐.....功.....母.....刪.....意.....銷.....穩(wěn).....呼.....踢27揭拼面板數(shù)據(jù)模碎型形式設(shè)定核檢驗(yàn)...稠.....盟.....瞧.....池.....而.....舞.....蛾.....惑.....呆.....少..安.....潑.....待.....續(xù).....幻.....儉.....咬.....遍.....奪28忠4.2房?jī)r(jià)裳波動(dòng)對(duì)上海風(fēng)全區(qū)縣地方乓財(cái)政收入影芽響的實(shí)證分懶析....類.....賄.....吵.....依.....愁.....授.....叔.....姐.....頃.....垃.....披29努夠模型構(gòu)建與朱指標(biāo)選取.茄.....笛.....名.....喬.....厲.....黃.....錦.....晨.....陪.....能.....牲.....兄.....溫.....伯.....領(lǐng).....止.....估.....蜓.....斷.....倦.....悅.29譽(yù)逝.1實(shí)證模輛型的構(gòu)建.飼.....曉.....度.....全.....射.....宋.....世.....慰.....晚.....曠.....鼻.....美.....霉.....歉.....匹.....纏.....騾.....些.....次.....壤.....悔.29嘆汁.2指標(biāo)的擦選取...座.....惹.....帆.....盤.....架.....斗.....籮.....拔.....側(cè).....擺.....住.....師.....經(jīng).....廉.....劍.....支.....紀(jì).....路.....虧.....丟.....窮.....瓶..30套緣數(shù)據(jù)的選取吵與來(lái)源..毒.....鋒...童.....狂.....虜.....錄.....促.....滲.....隊(duì).....歷.....謀.....浙.....距.....狀.....錄.....蝴.....蔽.....樸.....座.....行.....瓜.....稠.31判味實(shí)證分析.涉.....鏡.....倆.....支.....雜.....課.....誰(shuí).....壺.....窗.....米.....音.....款.....督.....蒸.....奶.....翻.....蔑.....勻.....紗.....乞.....芒.....孤.....凝.....愧.....襖.31毅旁.1模型設(shè)慘定的檢驗(yàn).速.....除...疾.....席.....扒.....皮.....匙.....雨.....爽.....回.....耀.....辨.....卡.....橋.....爪.....規(guī).....粥.....拼.....冷.....系.....鏟...31決饞.2固定效冠應(yīng)與隨機(jī)效希應(yīng)的選擇?！ausm欺an檢驗(yàn).慮.....悉.....擱.....揉.....寸.....棗.....瘡.....該.....問(wèn).....晉.....蒸.32征殼.3實(shí)證結(jié)鏡果檢驗(yàn)..庸.....擊.....艙.....而.....佛.....根.....環(huán).....戀.....箭.....桶.....賠.....門.....或.....參.....摘.....覽.....攔.....慰.....妹.....強(qiáng).....巡....3墊2橡4.3房?jī)r(jià)鵲波動(dòng)對(duì)上海租不同區(qū)域地駝方財(cái)政收入扣影響的實(shí)證毒分析...妨.....淚.....臉.....令.....乖.....音.....螞.....貌.....淘.....器...33薄靜中心城區(qū)的駐實(shí)證分析.憲.....獲.....瓣.....月.....躬.....杠.....嶄.....圣.....媽.....瀉.....土.....黎.....拍.....師.....席.....犬.....慰.....緒.....讀.....摔.....錢.33送掠.1模型設(shè)釣定形式的檢駱驗(yàn)....伏.....逼.....記.....撐.....瀉.....厘.....紛.....禽.....柿.....陪.....狀.....海.....朱.....諷.....孫.....浪.....憂.....北....3需3銹朽.2固定效趟應(yīng)與隨機(jī)效糕應(yīng)的選擇著——痰Hausm窗an檢驗(yàn).械.....丈.....負(fù).....注.....狀.....值.....貧.....儉.....巡.....致.....宏.33失悔.3實(shí)證結(jié)濫果檢驗(yàn)..涂.....鍋.....撈.....液.....或.....汪.....躍.....衰.....籍.....險(xiǎn).....已...逮.....巨.....窩.....權(quán).....形.....亭.....射.....傾.....傍.....汪.....佛.344.露3.2次中內(nèi)心城區(qū)的實(shí)博證分析..械.....驟.....辦.....灌.....眉.....更.....賊.....轟.....島.....屠.....嘗.....勿.....離.....延.....裳.....愈.....涌.....逆.....在.....叔.34娃堆.1模型設(shè)辱定形式的檢原驗(yàn)....里.....榴.....棗.....裕.....執(zhí).....恢.....際.....術(shù).....侍.....位.....在.....環(huán).....手.....貫..影.....裳.....粗.....棗.....錢...34做柴.2固定效毀應(yīng)與隨機(jī)效違應(yīng)的選擇背——多Hausm己an檢驗(yàn).爛.....延.....脹.....秤.....尋.....點(diǎn).....元.....具.....野.....賢.....敗.35霜涉.3實(shí)證結(jié)慢果分析..疏.....尸.....葉.....吩.....匪.....貨.....裂.....鍬.....侮.....正.....浪.....望.....耐.....腳.....躬.....喉.....戴.....座.....伴.....盜.....詢....3堂5仔腫郊區(qū)的實(shí)證他分析...牙.....乎...湊.....歇.....貓.....淋.....鄭.....娃.....銜.....做.....主.....儲(chǔ).....伴.....像.....跨.....烘.....匹.....在.....側(cè).....鞋.....聞.....攪....3誓6總魂.1模型設(shè)飯定形式的檢薪驗(yàn)....宴.....秤.....許.....千.....蛇.....范.....虜.....娘.....療.....扶.....彩.....床.....史.....罵.....攤.....堂.....哀.....準(zhǔn).....競(jìng)36庸椅.2固定效牙應(yīng)與隨機(jī)效旨應(yīng)的選擇壓——享Hausm怎an檢驗(yàn).冶.....絕.....線.....添.....儲(chǔ).....釘.....葡.....運(yùn).....半.....透.....逆.36騙戰(zhàn).3實(shí)證檢縫驗(yàn)結(jié)果..扎.....妨.....免.....謀.....失.....糟.....訓(xùn).....輝.....焦.....宗.....織.....詢.....灘.....斜.....后.....郊.....狐.....臉.....卵.....貿(mào).....蹦....3臘7籍第五章實(shí)證擁結(jié)果的原因榜分析...洪.....積.....筑.....銀.....像.....針.....已.....幕.....茫.....麗.....嗓.....獲.....刃.....跟.....玩.....褲.....節(jié).....奶.38填5.1房?jī)r(jià)怒波動(dòng)與地方拖財(cái)政收入存透在正相關(guān)關(guān)承系的原因分爪析....兄.....跑.....駕.....獄.....況.....叫.....劣.....沃.....聾.....耍.....同38摸蟲房?jī)r(jià)的上漲覆吸引了大量科資金進(jìn)入房械地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)柿域....片.....好.....盜.....白.....辣.....販.....交.....姻.....富.....愁.....絮38拴咳房?jī)r(jià)的上漲比刺激了房地授產(chǎn)市場(chǎng)的交緒易....兵.....飾.....刪.....普.....醒.....揉.....流.....短.....知.....際.....辣.痕.....廳.....光.....賊....3顏9橡召房?jī)r(jià)的上漲裝促進(jìn)了房地澤產(chǎn)租賃市場(chǎng)籠的發(fā)展..燭.....捐.....源.....瓜.....阻.....盜.....文.....辰.....簡(jiǎn).....沿.....盡.....塔.....包....4潮0敘5.2房?jī)r(jià)籍波動(dòng)對(duì)不同沿地區(qū)財(cái)政收案入影響存在黎差異的原因程.....竭.....戲.....燒.....魄.....嫌.....動(dòng).....伐.....嶄.....侍.....忙.....津...41魚桌不同區(qū)域間禿房地產(chǎn)價(jià)格播彈性存在差申異....鹽.....旗.....疏.....驗(yàn).....艦.....秀.....布.域.....肯.....厲.....環(huán).....擊.....倉(cāng).....攔.....湖....4欣2攀少.1中心城運(yùn)區(qū)土地約束酒明顯導(dǎo)致房血地產(chǎn)業(yè)價(jià)格兩彈性較小.存.....重.....喉.....攝.....配.....墨.....侵.....東.....錢.42霸國(guó).2次中心薄城區(qū)受中心陸城區(qū)發(fā)散效遞應(yīng)導(dǎo)致房地今產(chǎn)業(yè)價(jià)格彈思性較大..呼.....靈.....歇.....盼.....譽(yù)....4雁2誘蒜.3郊區(qū)較免大的發(fā)展?jié)摵窳?dǎo)致房地貴產(chǎn)價(jià)格彈性仙也比較大.魯.....彈.....裁.....圣.....卷.....網(wǎng).....敏.....置.....連.43帽5.2.段2傾地方財(cái)政收潤(rùn)入對(duì)房地產(chǎn)填業(yè)稅收的依友賴性不同.亞.....匹.....譯.....爸.....映.....劉.....椅.....蜜.....筐.....背.....嘴.....白.....愧.44巴第六章結(jié)論扁與政策建議待.....苦.....綁.....戒.....遮.....待.....太.....波.....瓣.....策.....膛.....勵(lì).....住.....令.....吩.....么.....疤.....亂.....告...45導(dǎo)6.1本文前結(jié)論...腸.....薄.....雖.....釣.....傍.....晨.....既.....偵.....盒.....且.....拔.....牢.....哭.....臨.....潛.....蓄.....春.....顛.....臉.....羞.....叫.....匯.....揪.....時(shí).....雪.....柏.45唐6.2政策國(guó)建議...爆.....過(guò).....錢.....螞.....腿.....涼.....濱.....絨.....拾.....夸.....質(zhì).....警.....獄.....倘.....川.....曲.....吳.....況.....架.....喊.....漸.....飄.....邊.....攔.....啟.....番.45航致謝...銅.....逆.....奔.....糟.....猴.....論.....敲.....販...挨.....慌.....仁.....商.....鋤.....彩.....子.....液.....永.....繡.....辟.....甚.....結(jié).....溫.....蛛.....綠.....林..47尤參考文獻(xiàn).部.....肆.....福.....印.....渴.....姐.....兔.....坐.....表.....賄.....眾.....巷.....紐.....拴.....將.....坑.....乒.....服.....踏.....藏.....偷.....傲.....裹.....怒48模攻讀學(xué)位期佛間發(fā)表的學(xué)變術(shù)論文..姜.....將.....燭.....槍.....允.....繩.....忽...槐.....鏡.....韻.....端.....考.....狂.....話.....歐.....傅.....偽.....未....5搭1第一章緒論胖1.1問(wèn)題樣的提出與研繩究意義題假問(wèn)題的提出蘿自20世紀(jì)旨80年代初旦以來(lái)，隨著澇我國(guó)城市土爛地使用制度嗓改革和城鎮(zhèn)務(wù)住房制度朵改革逐步推句進(jìn)和深化，跪住房建設(shè)步棗伐加快，住聲房消費(fèi)的有腿效啟動(dòng)，居均民住房條件胳逐步改善，跟以住宅為主胡的中國(guó)城市貍房地產(chǎn)市場(chǎng)系得到了不斷哀發(fā)展。由于許房地產(chǎn)業(yè)與款其他產(chǎn)業(yè)關(guān)串聯(lián)度高、帶招動(dòng)力強(qiáng)，對(duì)周拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的按增長(zhǎng)發(fā)揮了貸重要作用，垂并已成為我縣國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)危的支柱產(chǎn)業(yè)牽。同時(shí)，在艙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)勁展的過(guò)程中恥，也出現(xiàn)了阿一系列問(wèn)題瑞，加尤其是進(jìn)入眾2000年突后，房地產(chǎn)輛投資增幅過(guò)勒猛、房地產(chǎn)塑價(jià)格上漲過(guò)助快、結(jié)構(gòu)性沫失踢調(diào)等問(wèn)題接貼連不斷。盡刻管2008石年房地產(chǎn)市護(hù)場(chǎng)由于經(jīng)濟(jì)始危機(jī)的沖擊離出現(xiàn)了一定雞程密度的回調(diào)，低但2009田年房地產(chǎn)價(jià)斧格的飆升再癢次使得房地垃產(chǎn)價(jià)格過(guò)快強(qiáng)上漲成為公為眾管最為關(guān)注的舞問(wèn)題。霸房地產(chǎn)價(jià)格狼過(guò)快的上漲吼，引發(fā)了一日系列社會(huì)和益經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，逗有很多市民刮抱怨房四價(jià)太高買不色起房子，基搭本的居住需鹿求得不到滿切足；此外，出經(jīng)濟(jì)學(xué)家們鞋認(rèn)為房?jī)r(jià)非菜正常上漲，支將會(huì)吸引大源量企業(yè)和個(gè)懼人資金流入劃房地產(chǎn)業(yè)，乳這一方面會(huì)階在一定程度垮上抑制社會(huì)至其他諸多方辜面的消費(fèi)需帳求，另一方息面也將導(dǎo)致儲(chǔ)房地產(chǎn)以外繭其他諸多領(lǐng)旨域投資的不欺足或低效益堪，并且還會(huì)劣擴(kuò)大金融風(fēng)懶險(xiǎn)，不利于頂社會(huì)和諧與楚經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。溝為了抑制房地價(jià)過(guò)快上漲志，在200景7年之前，服中央政府對(duì)刪房地產(chǎn)市場(chǎng)輕采取了一系真列釀?wù){(diào)控措施，更包括漠“搖國(guó)九條貿(mào)”縮、魔“濟(jì)70、90勵(lì)”談限制、加大懷保障住房供墳給等。然而蕩，盡管嘆國(guó)家對(duì)房地驕產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行怎了嚴(yán)厲的調(diào)盼控，但房地植產(chǎn)價(jià)格非但專沒(méi)有下降，揪反而連續(xù)多遭年快速上漲借，并在20慕07年達(dá)到鬧歷史高位。三2008年套，在調(diào)控政烏策的累積打暫壓和全炒球金融危機(jī)購(gòu)的沖擊下，偽房地產(chǎn)市場(chǎng)頑經(jīng)歷了短暫黑的調(diào)整，但市2009年岸房地產(chǎn)價(jià)格碰過(guò)往快上漲的勢(shì)概頭又卷土重群來(lái)，這讓房塞地產(chǎn)市場(chǎng)的尼運(yùn)行出現(xiàn)了艘謎團(tuán)。括為了解開這筐個(gè)謎團(tuán)，在利學(xué)術(shù)界出現(xiàn)宣了一系列討碗論房地產(chǎn)價(jià)沒(méi)格上漲原因覽的論卷述，其中有保一些觀點(diǎn)認(rèn)毛為地方政府朗出于地方財(cái)努政增收的目歌的而介入了適市場(chǎng)，并抬占高房地產(chǎn)價(jià)叮格。同時(shí)，磁也有相關(guān)調(diào)勢(shì)查報(bào)告為學(xué)含術(shù)論證提供沉了一定的現(xiàn)脆實(shí)依據(jù)，指禍出地方財(cái)政諒收入中約有用30%-5謀0%來(lái)自房豈地產(chǎn)業(yè)[1]儲(chǔ)。盡管一些臭學(xué)術(shù)論證中淺指出了地陳方政府在很桂大程度上出潑于利益性而扭介入房地產(chǎn)浪市場(chǎng)，然而速，具體分析呢房地產(chǎn)價(jià)格冒上漲是如何銷影響地方財(cái)悅政收入的相蒸關(guān)文章卻很存少見(jiàn)。艘那么，房地袍產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)總究竟怎樣影邁響地方財(cái)政噴收入？房地墊產(chǎn)價(jià)格的上僑漲是否張對(duì)地方財(cái)政森收入產(chǎn)生了蹈明顯的增收荷效應(yīng)？如何褲從定量的角通度來(lái)證明地斯方政府不釋應(yīng)該依賴房沾地產(chǎn)業(yè)稅收鬼？為進(jìn)一步鄙規(guī)范和穩(wěn)定裁房地產(chǎn)市場(chǎng)染的發(fā)展，克擔(dān)服地方政府箏的非理性行乞?yàn)?，?duì)這些偷問(wèn)題展開研架究將是非常陪必要的。御嘆研究意義泡遷.1理論意抱義影當(dāng)前，在房鎮(zhèn)地產(chǎn)價(jià)格如啦何對(duì)經(jīng)濟(jì)各常方面產(chǎn)生影鐵響的研究并皮不多，其中襪大多數(shù)千均是從宏觀瘋角度出發(fā)，光研究房地產(chǎn)嫂價(jià)格與經(jīng)濟(jì)赴的互動(dòng)關(guān)系禾，對(duì)于中觀至層面和微觀糟層面的影響巖機(jī)制探討較喜少。雖然在身一些文獻(xiàn)中記提到了房地趙產(chǎn)發(fā)展與地談方政府的關(guān)壓系，但是對(duì)卡這個(gè)問(wèn)題的腰系統(tǒng)性理論虛研究仍顯不浩足。因此，盲本文在前人乓對(duì)房地產(chǎn)相蔑關(guān)理論研究紹的基礎(chǔ)上，疫對(duì)房地產(chǎn)價(jià)巷格波動(dòng)對(duì)地當(dāng)方財(cái)政收入蓮影響進(jìn)行分梨析還將進(jìn)一減步豐富我國(guó)焦房地產(chǎn)價(jià)格熱的理論知識(shí)秧，完善房地曉產(chǎn)價(jià)格的理名論體系框架愚，同時(shí)還將喪不斷強(qiáng)化人崇們對(duì)房地產(chǎn)水價(jià)格的理性潔認(rèn)識(shí)。此外贈(zèng)，關(guān)于房地摩產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)性對(duì)地方財(cái)政詳收入的影響暑研究還將進(jìn)怒一步豐富城盈市經(jīng)濟(jì)的可膨持續(xù)經(jīng)濟(jì)發(fā)侄展理論。踢笛.2現(xiàn)實(shí)意胞義詞上海是我國(guó)勉經(jīng)濟(jì)發(fā)展最姑快和市場(chǎng)化脾程度最高的矮城市，上海堡房地產(chǎn)市場(chǎng)干化程度獨(dú)較高，房地坐產(chǎn)開發(fā)比較景規(guī)范、交易瓜信息比較透叫明，且政府艦收入與支出郊較為明細(xì)，繼以這樣一個(gè)駝高度市場(chǎng)化混的城市為例私研究房地產(chǎn)襖價(jià)格波動(dòng)對(duì)訪地方政府財(cái)澇政收入的逗影響，可以哭使本文的研畫究更具科學(xué)掌性。同時(shí)，購(gòu)該研究成果鼓不僅可以為創(chuàng)上海市政府黨更客觀的認(rèn)拋?zhàn)R房地產(chǎn)業(yè)乒對(duì)地方財(cái)政淚收入的作用門，還可以為腳我國(guó)其他城數(shù)市地方政府壺對(duì)地方房地調(diào)產(chǎn)業(yè)及城市謹(jǐn)發(fā)展的政策阻制定提供范蹲本。因此，夢(mèng)本研究對(duì)地喊方經(jīng)濟(jì)乃至它全國(guó)經(jīng)濟(jì)的突發(fā)展都具有倒非常重要的飄現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意嫁義。辟1.2相關(guān)鴉文獻(xiàn)綜述伙串國(guó)內(nèi)外研究巖現(xiàn)狀狀忘.1國(guó)外相斑關(guān)研究現(xiàn)狀唯國(guó)外對(duì)房地縫產(chǎn)價(jià)格與宏四觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系車的研究相對(duì)度較多，且角僻度不一，但曾方法基摘本都采用通倉(cāng)過(guò)建立價(jià)格唐與宏觀經(jīng)濟(jì)探因素的計(jì)量丙模型來(lái)解釋漠房地產(chǎn)價(jià)格追的影響因吧素。Joh滲nM灘·皂Quig市l(wèi)ey（1搭999）采窗用供求平衡霉確定價(jià)格的陡模型，對(duì)美俗國(guó)41個(gè)都攜市跨區(qū)1986畜-1994魂年的年度數(shù)界據(jù)進(jìn)行了研活究，結(jié)果發(fā)堆現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)匠格與宏觀經(jīng)楊濟(jì)基本面躁的各項(xiàng)指標(biāo)折量的顯著性膝水平都將較沖高，說(shuō)明美渴國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)提基本面可以熊解釋房地產(chǎn)價(jià)格的變化[2]烏。Char怒lesK引.Y.Le灘ung等人膏（2006罩）采用He川donic滅模型，對(duì)香鎮(zhèn)港予1992-頑2001年壯住宅市場(chǎng)的亮角度交易數(shù)賺據(jù)進(jìn)行了分撫析研究，研爽究結(jié)果表明槐相關(guān)城市搭內(nèi)部不同地僅區(qū)房地產(chǎn)價(jià)坊格存在差異建，并且地區(qū)慰間房?jī)r(jià)的差不異程度與不擱同地區(qū)的宏塌觀經(jīng)濟(jì)狀況落存在密切聯(lián)插系[3]屢。Chri竟stian索Hott拘(2007豐)建立了計(jì)早量模型分別它對(duì)美獲國(guó)、英國(guó)、沖日本、瑞士軟、荷蘭19牌80年到2天005年房利地產(chǎn)價(jià)格與廳宏觀經(jīng)濟(jì)的銹關(guān)系進(jìn)趁行了研究，昂研究發(fā)現(xiàn)房停地產(chǎn)價(jià)格在唐很長(zhǎng)一段時(shí)落間內(nèi)偏離了屑其經(jīng)濟(jì)基本狼面的支撐價(jià)膏格，然而，聲在此后房地凱產(chǎn)價(jià)格又會(huì)燈回歸到基本沾經(jīng)濟(jì)面水平摟，論證了房媽地產(chǎn)價(jià)格與逗經(jīng)濟(jì)基本面討的密切關(guān)系[4]星。Yuli遼yaDe恨myany巨k,Ott沸oVan震Heme列rt（20愈07）在對(duì)悔美練國(guó)近7年經(jīng)暴濟(jì)增長(zhǎng)與房毛地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)紙展的研究中帆，論證了房崖地產(chǎn)價(jià)格波且動(dòng)對(duì)整個(gè)銀抵行體系的重真要影響，其剖認(rèn)為正是因詞為房地產(chǎn)價(jià)廟格上漲掩蓋論了市場(chǎng)早已絹出現(xiàn)的問(wèn)題歌才導(dǎo)致了金困融危機(jī)的發(fā)縮生，從而引或發(fā)了美國(guó)經(jīng)油濟(jì)的衰退[5]。販對(duì)于房地產(chǎn)誰(shuí)業(yè)發(fā)展對(duì)經(jīng)顆濟(jì)增長(zhǎng)作用跳的研究，國(guó)俯外相對(duì)少見(jiàn)使，一般較多卷的采用烘計(jì)量方法和剖投入產(chǎn)出分向析法。Ra誰(shuí)nkoB在on,To晌monar爺iYas聲hiro(壞1996)貌通過(guò)采用投洲入產(chǎn)出法，切對(duì)日本19據(jù)60-19禍90年住宅蕩建設(shè)投資對(duì)康經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的腹作用進(jìn)行了倚研究，結(jié)鴉果顯示住宅秧建設(shè)是國(guó)民猛經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的素重要拉動(dòng)因北素，并隨著播時(shí)間的推移毯，住宅投資半的拉動(dòng)效應(yīng)崖已開始從第躬二產(chǎn)業(yè)向第棵三產(chǎn)業(yè)過(guò)渡[6]娛。Rich畜ardK蘆.Gree游n(199柿7)采用緒Gr捷anger宜檢驗(yàn)方法，贈(zèng)對(duì)美國(guó)19向59-19噴92年住宅夫投資、非住蕩宅投資與G均DP的季度支數(shù)據(jù)喪進(jìn)行了分析速，得出住宅掠投資是GD烤P的Gra砍nger成蝕因，但反之方不成立，住船宅投資拉動(dòng)假GDP的增遼長(zhǎng)[7]。獅由于國(guó)外政傍治和經(jīng)濟(jì)體匙制的不同，秤專門研究房響地產(chǎn)價(jià)格對(duì)巖地方財(cái)政收沒(méi)入直接求影響的文獻(xiàn)洋很少見(jiàn)，且限僅為定性描以述。Den足iseJ肥.Mcke策nzie和闖Richa書rdM.囑Betts腹(1996薯)指出財(cái)產(chǎn)簽稅是地方政宵府收入的主醒要來(lái)源，是畜通過(guò)政府的剪公共支出資久本化為便房地產(chǎn)的價(jià)睬值，通過(guò)對(duì)衫財(cái)產(chǎn)稅的操幻縱，政府可優(yōu)以對(duì)地方經(jīng)岔濟(jì)發(fā)展進(jìn)行憐規(guī)劃[8][9。具Willi衛(wèi)amC.浪Wheat雕on,De押nise裕Dipas旋quale扇(2002肢)運(yùn)用經(jīng)濟(jì)蜘學(xué)理論研究糾了美國(guó)地遼方政府財(cái)政牛收支與房地故產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)銹系，指出地枝方政府和房撤地產(chǎn)市場(chǎng)之促間屬于相互界依存、相互脆影響的關(guān)系悼，房地產(chǎn)稅點(diǎn)收是地方財(cái)黨政收入的重壺要來(lái)源，各草地方政府可瓶以通過(guò)提供糧不同的服務(wù)些項(xiàng)目和設(shè)定退不同的稅種沉、稅率來(lái)影假響消費(fèi)者對(duì)貿(mào)該地方房地遺產(chǎn)的需求，綿從而影響房通地產(chǎn)價(jià)格，抱而房地產(chǎn)價(jià)龜格作為稅基抹又反過(guò)來(lái)影紋響了地方政萄府的稅收收飼入]。踏贏.2國(guó)內(nèi)相斑關(guān)研究現(xiàn)狀扣隨著國(guó)內(nèi)房傅地產(chǎn)業(yè)的迅鐵猛發(fā)展，國(guó)賀內(nèi)學(xué)者對(duì)房無(wú)地產(chǎn)市場(chǎng)的脹研究空前高努漲，尤湯其是對(duì)于房隆地產(chǎn)價(jià)格影各響因素及房燒地產(chǎn)業(yè)方面滿的研究。姜評(píng)彩樓、徐康潛寧（200飄7）池等運(yùn)用協(xié)整患方法、格蘭托杰因果檢驗(yàn)阻對(duì)2003駕年3月至2車006年8寺月期間上海卻市房地引產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)奉及其影響因系素進(jìn)行了實(shí)蔥證分析，分咬析表明上海示市房地產(chǎn)價(jià)腦格變動(dòng)的主拜要影響因素們是宏觀經(jīng)濟(jì)拆發(fā)展水平和晴房地產(chǎn)投資咽力度，而一渡些反映市場(chǎng)毀供求關(guān)系的驗(yàn)指標(biāo)，如人慧均可支配收克入、房屋空癢置率等對(duì)房排地產(chǎn)價(jià)格影似響較小[10]誕。沈悅、劉衛(wèi)洪教玉（200枝4）對(duì)19賓95-20角02年我國(guó)損14個(gè)城市逝的住宅價(jià)格遭指數(shù)與宏觀回經(jīng)濟(jì)基本面躬相午關(guān)變量進(jìn)行掃了實(shí)證研究適，研究發(fā)現(xiàn)飾城市經(jīng)濟(jì)基如本面的當(dāng)前慮信息和歷史渴信息可以部舍分解釋住宅合價(jià)格水平，玉并存在顯著注的城市影響墻特征，但近疾年來(lái)隨著房疏價(jià)的快速上影漲，歷史信商息無(wú)法對(duì)這匆一現(xiàn)象進(jìn)行幫合理的解釋[11]亦。白霜（2龍008）采桶用我國(guó)31軟省虛市經(jīng)濟(jì)基本想面和房地產(chǎn)直價(jià)格的面板赴數(shù)據(jù)，通過(guò)技回歸分析的爺方法實(shí)證分比析了我國(guó)房領(lǐng)地產(chǎn)價(jià)格的黎決定因素，喊結(jié)果表明消俘費(fèi)者購(gòu)買力聲、產(chǎn)品成本惠、人均資源粒占有量和稅怠收政策等因陪素對(duì)房地產(chǎn)匆價(jià)格具有顯腿著影響[12]堤。張濤等（努2006）念采用向量誤梯差校正揀模型（VE惰CM），對(duì)蝦我國(guó)200咱2年1月至插2005年南3月房地產(chǎn)昌價(jià)格和銀行鈴貸款、房地決產(chǎn)按揭貸款友利率的月度珠數(shù)據(jù)進(jìn)行分浸析研究，結(jié)犧果表明中國(guó)疲房地產(chǎn)價(jià)格驢水平與銀行滿貸款正相關(guān)吐，利率水平爭(zhēng)的提高可以敞有效遏制房丹價(jià)的上漲[13]。馳對(duì)于房地產(chǎn)嶄價(jià)格波動(dòng)對(duì)建經(jīng)濟(jì)的影響使，目前國(guó)內(nèi)耕的研究多集米中在房地產(chǎn)掃價(jià)格的絕財(cái)富效應(yīng)、皂房地產(chǎn)市場(chǎng)鄙泡沫和對(duì)金蘿融體系的影三響方面。胡輝國(guó)，宋建江辛（2005離）從皆理論和實(shí)證塞分析的角度扭分析論證了舍房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)波動(dòng)可以通繁過(guò)影響貨幣搞政策傳導(dǎo)榜機(jī)制以及經(jīng)楚濟(jì)主題的消任費(fèi)投資行為阻將其效應(yīng)傳江遞至金融系禁統(tǒng)，從而影摘響區(qū)域金融的穩(wěn)定[14]屈。韓德宗（閱2005）注采用Wes連t模型對(duì)上親海、北京、堪深圳等地房徒地產(chǎn)市場(chǎng)見(jiàn)是否存在泡收沫進(jìn)行了檢角驗(yàn)，研究發(fā)煮現(xiàn)北京、上到海兩地住宅號(hào)市場(chǎng)存在泡掌沫現(xiàn)象，深背圳寫字樓市局場(chǎng)存在泡沫棍現(xiàn)象，并提弊出了防止泡疼沫現(xiàn)象擴(kuò)散音的政策建議[15]。肖宏角（2008涌）通過(guò)建立顫LC-PI嗽H計(jì)量模型噴對(duì)我國(guó)房地勞產(chǎn)市場(chǎng)的財(cái)玉富效應(yīng)進(jìn)行拌了考察，結(jié)廳果顯示我國(guó)悄房地產(chǎn)財(cái)富鴿的邊際消費(fèi)奔傾向?yàn)?0晝.028，臺(tái)并指出房地州產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)常會(huì)直接殿或間接引起書財(cái)富水平的軌變動(dòng)，從而倍影響到居民砌的消費(fèi)行為帶乃至整個(gè)宏品觀經(jīng)濟(jì)[16]。殼對(duì)房地產(chǎn)業(yè)狗發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)練增長(zhǎng)的作用啦研究方面，橡國(guó)內(nèi)研究相特對(duì)較多。劉扯紅擔(dān)（2006領(lǐng)）利用誤差洋修正模型和繪脈沖響應(yīng)函唇數(shù)等時(shí)間序京列分析方法蒙，對(duì)198親6-200余4膀年我國(guó)GD坑P和房地產(chǎn)杏開發(fā)投資的煤時(shí)序數(shù)據(jù)進(jìn)們行計(jì)量分析豈，研究發(fā)現(xiàn)穗房地產(chǎn)投資怪對(duì)域我國(guó)經(jīng)濟(jì)增拖長(zhǎng)具有顯著豎的促進(jìn)作用伏，并得出房重地產(chǎn)投資對(duì)爬經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的冒短期波動(dòng)和伍長(zhǎng)期趨勢(shì)的身影響存在差其異[17]芽。王國(guó)軍、沉劉水杏（2薪006）運(yùn)汗用投入產(chǎn)出己模型對(duì)中存國(guó)及美國(guó)、槽日本、英國(guó)蘿和澳大利亞致四個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)愿家房地產(chǎn)業(yè)雖及與其密切錦相關(guān)的產(chǎn)業(yè)顛關(guān)聯(lián)度進(jìn)行辮前向、后向槳、環(huán)向等不氏同層面的量壓化研究，研禍究顯示與發(fā)選達(dá)國(guó)家相比犯，滿我國(guó)房地產(chǎn)鳳業(yè)的后向拉杜動(dòng)和前向推夫動(dòng)效應(yīng)差別服較大，房地澡產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的千主要是資招本、原材料擊型產(chǎn)業(yè)，并交且房地產(chǎn)業(yè)好與部分相關(guān)景產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)末結(jié)構(gòu)不合理[18]。然而，秤劉駿民（2肝006）也續(xù)指出了房地場(chǎng)產(chǎn)屬于虛擬斬資產(chǎn)，其相覺(jué)關(guān)行業(yè)多會(huì)疤影響整個(gè)經(jīng)炒濟(jì)的才穩(wěn)定性發(fā)展棄，一旦該行臥業(yè)不景氣，辨則會(huì)對(duì)整個(gè)灑經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨病大的沖擊作磨用[19]。老對(duì)房地產(chǎn)價(jià)宗格的區(qū)域差鞠異，我國(guó)學(xué)多者進(jìn)行了較心為系統(tǒng)的研鞋究。梁云芳跌、高鐵梅（岡2007）歲采用誤差修究正形式的面刺板數(shù)據(jù)模型分討論了房地狂產(chǎn)價(jià)格區(qū)域杰波動(dòng)的差異沫，走并通過(guò)研究顛發(fā)現(xiàn)，信貸梳規(guī)模對(duì)東、鋒西部房?jī)r(jià)影簽響較大，而狡對(duì)中部地區(qū)廟影響較小。勤實(shí)際利率不廁是造成房?jī)r(jià)車區(qū)域波動(dòng)的鳴主要因素，償而人均GD盟P對(duì)中部地賺區(qū)房?jī)r(jià)影響棍較為明顯[20]悉。王松濤等厭（2008膊）在柿“家波紋理論意”搜的基礎(chǔ)上，觸運(yùn)用協(xié)整關(guān)僅系檢驗(yàn)、核格蘭杰因果去關(guān)系檢驗(yàn)等閘方法對(duì)我國(guó)淋五個(gè)主要區(qū)罰域城市房?jī)r(jià)崗之間的互動(dòng)中關(guān)系進(jìn)行洗了分析，結(jié)令果表明不同鄉(xiāng)區(qū)域的房?jī)r(jià)呈運(yùn)行在長(zhǎng)期塘內(nèi)有著穩(wěn)定孫的制約關(guān)系沙，并且區(qū)域扛內(nèi)膏“息核心城市各”輪的房?jī)r(jià)會(huì)引嬌發(fā)該區(qū)域內(nèi)字其他城市房屯價(jià)的上漲或樣下跌[21]。何鳴朗（2009敢）等人根據(jù)仗Robac爐k理論模型后提出了估計(jì)殿城市環(huán)境特蜜征品質(zhì)價(jià)值菊的計(jì)量方貪法，通過(guò)對(duì)眨我國(guó)所有地鈔級(jí)及以上城括市的截面分摟析，發(fā)現(xiàn)包任括自然環(huán)境往、交通條件鴉、惰城市人口密立度、工業(yè)聚名集、物價(jià)水自平等反映城終市環(huán)境特征溝品質(zhì)指標(biāo)在搖內(nèi)的因素是榆導(dǎo)致我國(guó)房米地產(chǎn)價(jià)格出典現(xiàn)區(qū)域差異蔬的原因[22]。在對(duì)于房地產(chǎn)半與地方政府市關(guān)系的相關(guān)鎮(zhèn)研究，較多荷地集中在房群地產(chǎn)價(jià)格上豎漲的地農(nóng)方政府因素?fù)戏矫?。伍德孫業(yè)、劉紅（充2008）譽(yù)認(rèn)為地方政竿府的一些認(rèn)幅為，如土地晴征購(gòu)、悠出讓定價(jià)以祖及實(shí)物地租劣轉(zhuǎn)嫁等誘發(fā)騎了開發(fā)商囤竭地的沖動(dòng)，剖導(dǎo)致市場(chǎng)壟期斷力量的增唇強(qiáng)，并且提趟高了房地產(chǎn)提市場(chǎng)的進(jìn)入講壁壘，從而鼠無(wú)法形成有科效的房地產(chǎn)創(chuàng)價(jià)格機(jī)制，銳造成房地產(chǎn)踩價(jià)格的快速汁上漲[23]傻。張岑遙（頸2005）汪分析了房地花產(chǎn)價(jià)格中的投地方政遙府因素，指懇出部分地方械政府迫于分紛稅制以后地剝方事權(quán)比重隊(duì)普遍高于財(cái)詳權(quán)帶來(lái)的壓導(dǎo)力和地方政坡府作為中央避政府或上級(jí)盒政府代理機(jī)兩構(gòu)的壓力，討地方政府介醉入城市房地厲產(chǎn)開發(fā)，推叨動(dòng)房地產(chǎn)市廊場(chǎng)的景氣，宿達(dá)到財(cái)政增拔收、GDP化高速增長(zhǎng)等緊社會(huì)經(jīng)濟(jì)目弓標(biāo)。惱同時(shí)指出這爽種介入對(duì)城買市房地產(chǎn)價(jià)湯格具有直接杯或間接的推摧動(dòng)作用[24]。崔光勝濕（2008們）指出，追照逐利益最大坊化的像“駐經(jīng)濟(jì)人遷”燕本性，使地篇方政府在管印理房地產(chǎn)業(yè)反的活動(dòng)中做影出各種有限辜理性行為，憲從而導(dǎo)致房冶地產(chǎn)價(jià)格上乏漲，如何有摸效地規(guī)制地運(yùn)方政府的有蜜限理性行為靜是抑制房?jī)r(jià)位上漲的關(guān)鍵僻所在[25]。璃劉文獻(xiàn)評(píng)述鞏國(guó)內(nèi)外對(duì)于枝房地產(chǎn)價(jià)格嗎及房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系喘的研究從內(nèi)五容上和方法活上有捕一定的共性返，都肯定了吐房地產(chǎn)價(jià)格蒜與宏觀經(jīng)濟(jì)叔協(xié)調(diào)發(fā)展的融相關(guān)性、房矩地產(chǎn)業(yè)發(fā)展殘對(duì)整個(gè)國(guó)民違經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)盆效應(yīng)。但對(duì)此于地方政府器與房地產(chǎn)價(jià)垮格關(guān)系的研屋究由于國(guó)家聲之間的體制宋不同，研究踩內(nèi)容存在較窮大差異，國(guó)扁外多從地方荒政府為當(dāng)?shù)貞姨峁┑姆?wù)臭來(lái)研究地區(qū)允間房地產(chǎn)價(jià)棍格的差異，舅而國(guó)內(nèi)則從黨房地產(chǎn)業(yè)稅輩收作為地方蜜政府財(cái)政收領(lǐng)入的重要來(lái)歇源解釋政府嘆對(duì)房?jī)r(jià)上漲油的推動(dòng)。席雖然國(guó)內(nèi)外培學(xué)者對(duì)房地膏產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)?xùn)|與地方財(cái)政巖收入關(guān)系研患究的角度不彈同，但匙都肯定了一蜓點(diǎn)：房地產(chǎn)端價(jià)格波動(dòng)會(huì)魯影響地方政憐府征稅的稅趴基，從而影著響地方政府設(shè)的財(cái)政收入憶。這正是本私文所要借鑒都的，但是國(guó)羨內(nèi)外學(xué)者的括研究大多只慰是進(jìn)行了相呢關(guān)的定性描薄述，并沒(méi)有宿在這方面進(jìn)妄行專門的定晝量研究，本濫文正是基于斤當(dāng)前國(guó)內(nèi)外慘學(xué)者的研究宗思路，采用包定性與定量賢分析相結(jié)合師的方法來(lái)研撞究房地產(chǎn)價(jià)馳格波動(dòng)對(duì)地蓄方政府財(cái)政親收入的影響胸。1.3研頭究方法及研信究?jī)?nèi)容遺本文在大量攤閱讀國(guó)內(nèi)外糾相關(guān)研究文稀獻(xiàn)的基礎(chǔ)上箏，對(duì)文獻(xiàn)進(jìn)谷行了認(rèn)真細(xì)悟致的梳奧理、歸納與道演繹等分析滑工作，總結(jié)晴整理出房地倒產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展筋及房地產(chǎn)價(jià)羊格波動(dòng)對(duì)地移方財(cái)政收入次影響的傳導(dǎo)意機(jī)制等相關(guān)筑理論框架。程在理論的指甜導(dǎo)下，以上測(cè)海市房地產(chǎn)念市場(chǎng)和地方灣財(cái)政收入狀削況的實(shí)際調(diào)狂查研究為基爛礎(chǔ)，搜集了咳大量的歷史島統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和凈房地產(chǎn)及地郊方財(cái)政相關(guān)方政策文件，如主要運(yùn)用面喪板數(shù)據(jù)計(jì)量臨經(jīng)濟(jì)方法，震定量與定性雁相結(jié)合，對(duì)題上海房地產(chǎn)攔價(jià)格波動(dòng)與駐地方財(cái)政收禾入的關(guān)系進(jìn)嚴(yán)行了研究。籮具體要研究的內(nèi)容有：辭第一章，緒棄論。本章簡(jiǎn)閣要闡述了文純章的選題背先景與研究意逗義，并通過(guò)誘對(duì)國(guó)內(nèi)乳外相關(guān)文獻(xiàn)嚇的綜述找到事本文的研究鹿創(chuàng)新和突破究點(diǎn)，凸顯了蘿本文的研究手價(jià)值。桿第二章，房怪地產(chǎn)業(yè)的基夫本概念與理益論框架。本恨章首先對(duì)房汪地產(chǎn)及地方棚財(cái)政收鉆入的相關(guān)概建念進(jìn)行了界駐定，然后對(duì)葵房地產(chǎn)市場(chǎng)顧發(fā)展的區(qū)域庫(kù)特性進(jìn)行了歐理論分析，脫最后就房地僚產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)劫如何通過(guò)影振響房地產(chǎn)業(yè)彼的發(fā)展來(lái)影銜響地方財(cái)政炭收入進(jìn)行暮了詳細(xì)的分鬼析，并以框院架圖的形式聰清晰的表示德了房?jī)r(jià)波動(dòng)依對(duì)地方財(cái)政煎收入的作用銀機(jī)制，為進(jìn)耍一步的實(shí)證分研究提供了落依據(jù)。阿第三章，上廚海市房地產(chǎn)屋市場(chǎng)與地方縮財(cái)政收入的此特點(diǎn)分析。之本章主要分崗析了上代海市房地產(chǎn)煉業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀驕，同時(shí)指出納房地產(chǎn)業(yè)稅戲收在地方財(cái)?shù)≌杖胫幸雅e占有較高的摔比重，從而懂為下一步的姨模型檢驗(yàn)提言供了可行性禁。挽第四章，房撇地產(chǎn)價(jià)格波遙動(dòng)對(duì)地方財(cái)漲政收入影響孝的實(shí)證分析孕。本章通過(guò)行建立經(jīng)扔濟(jì)模型，運(yùn)機(jī)用面板數(shù)據(jù)材計(jì)量方法，頑分別對(duì)上海抹全區(qū)縣以及聚中心城區(qū)、覽次中心城區(qū)爽、徹郊區(qū)房地產(chǎn)烈價(jià)格波動(dòng)對(duì)危地方財(cái)政收室入的影響進(jìn)殃行了實(shí)證檢沾驗(yàn)，得出房決地產(chǎn)價(jià)格波藍(lán)動(dòng)對(duì)地方財(cái)春政收入存在牌的正向影響根，但在不同類地區(qū)間的影和響程度存在控差異。監(jiān)第五章，實(shí)即證結(jié)果的原頁(yè)因分析。由稀于第四章的鳴實(shí)證結(jié)果顯卻示上海全區(qū)萄縣以及滑不同地區(qū)房失地產(chǎn)價(jià)格波蹄動(dòng)對(duì)地方財(cái)止政收入均存別在正向影響典，因此，本止章首先從房墻地產(chǎn)開發(fā)投咸資、房地產(chǎn)細(xì)銷售以及房占地產(chǎn)租賃三高個(gè)市場(chǎng)層面堅(jiān)分析了房地愛(ài)產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)駕對(duì)地方財(cái)政滾收入存在正抽向的原因；喇隨后本章揭亡示了為什么程在中心城區(qū)藥、次中心城乎區(qū)、郊區(qū)之際間影響程度臣存在著差異騙。犯第六章，結(jié)敢論與政策建蹤議。根據(jù)前職述章節(jié)的分敬析，本章進(jìn)窗行總結(jié)，并至提出促吃進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)削健康發(fā)展的道政策建議。膽1.4論文址可能的創(chuàng)新倉(cāng)和不足駛須論文可能的奸創(chuàng)新膚與其他學(xué)者勉的研究成果腿相比，本文權(quán)可能的創(chuàng)新孔有：箏第一，在大尸量閱讀文獻(xiàn)頃的基礎(chǔ)上，寶通過(guò)歸納演醫(yī)繹的方法，蕉總結(jié)出房地鏡產(chǎn)價(jià)格濕波動(dòng)對(duì)地方察財(cái)政收入的蔬作用機(jī)制。蒼本文得出房關(guān)地產(chǎn)價(jià)格波合動(dòng)通過(guò)影響凈房地產(chǎn)業(yè)的糖開發(fā)投資、罩銷售和租賃灶等各環(huán)節(jié)的寨稅基作用于計(jì)地方財(cái)政收男入。慮第二，通過(guò)逃建立面板數(shù)柴據(jù)模型考察淚房地產(chǎn)價(jià)格綿波動(dòng)對(duì)地方臂財(cái)政收入的蚊影響。后首先，對(duì)2累002-2晴008年這來(lái)一時(shí)間段內(nèi)停，上海全區(qū)季縣房地產(chǎn)價(jià)臨格波動(dòng)對(duì)地箏方財(cái)政收兵入的影響效制應(yīng)進(jìn)行了實(shí)盞證檢驗(yàn)，得近出整體上房循地產(chǎn)價(jià)格波德動(dòng)與地方財(cái)忌政收入呈正織相關(guān)關(guān)系；閑其次，又分剪別考察了房氧地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)角展處于不同宮階段的中心醬城區(qū)、次霞中心城區(qū)以棉及郊區(qū)房地剃產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)夕對(duì)地方財(cái)政粥收入的影響扛效應(yīng)；最后貨，得出房地遍產(chǎn)發(fā)展對(duì)地懲方財(cái)政收入道貢獻(xiàn)的階段江性。偉第三，從房糠地產(chǎn)價(jià)格彈面性和區(qū)域經(jīng)遺濟(jì)結(jié)構(gòu)的角鮮度來(lái)分析地露區(qū)間影響效視應(yīng)差異軌的原因，并能由此引出房課地產(chǎn)業(yè)發(fā)展餅所引起的地昆區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)課失衡的問(wèn)題杜，從而得出哥地方政府不蛙應(yīng)該片面依職賴房地產(chǎn)業(yè)企發(fā)展的結(jié)論副。蘇慢本文存在的苗不足穩(wěn)雖然已經(jīng)盡身力來(lái)研究該蒼方面的問(wèn)題跳，以求得到吩完善的解釋乎，但是，由柔于受到間資料、時(shí)間擁以及研究能提力的限制，故本論文仍存圈在諸多不足啦之處，需要決在未來(lái)的研待究中繼續(xù)完盾善和修改。禁第一，理論灘基礎(chǔ)不強(qiáng)。盛在本論文中柜，僅分析了訊房地產(chǎn)價(jià)格港波動(dòng)對(duì)地方儉財(cái)政收肥入的影響機(jī)詞制，然而在筆實(shí)證結(jié)果分溫析時(shí)，由于暖缺乏相關(guān)的爺理論支撐，蕩導(dǎo)致了分析鑰的深度不夠縣。騎第二，實(shí)證翅部分?jǐn)?shù)據(jù)缺退乏。由于上溉海房地產(chǎn)是挺從1997忙年以后才真灘正意義上縫進(jìn)入市場(chǎng)化扯時(shí)代，所以黑具體到區(qū)縣遞級(jí)房地產(chǎn)市骨場(chǎng)的相關(guān)統(tǒng)忍計(jì)數(shù)據(jù)年限醬非常短，有殼可能造成模屠型解釋力較尿差。這還需米要在今后隨被著時(shí)間的推憐移，更多的牌積累數(shù)據(jù)以灑進(jìn)行更深刻唉的研究?？v第三，缺乏組比較研究。味雖然房地產(chǎn)野價(jià)格上漲會(huì)踐增加地方財(cái)村政收入，但浪過(guò)高的窩房地產(chǎn)價(jià)格匠同樣對(duì)消費(fèi)碎和其他實(shí)體顏投資會(huì)產(chǎn)生戰(zhàn)擠出效應(yīng)，拔從而在一定稠程度上減少批了地方財(cái)政歷收入。因此赤，房地產(chǎn)價(jià)本格波動(dòng)究竟嘉會(huì)增加還是影減少地方財(cái)誰(shuí)政收入需要鞋進(jìn)一步的深誕入分析。但認(rèn)是由于數(shù)據(jù)住等相關(guān)資料來(lái)可獲得性的引原因，本文崗沒(méi)有對(duì)房地愁產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)寇狀態(tài)下的地唉方財(cái)政收入硬的變化進(jìn)行燙探討比較，靈有待進(jìn)一步近完善。第二鑰章房地產(chǎn)業(yè)禾的基本概念奴及理論框架歪2.1相關(guān)泄概念的界定范恩房地產(chǎn)相關(guān)躁概念的界定捷化.1房地產(chǎn)困及房地產(chǎn)業(yè)柜的含義換對(duì)于房地產(chǎn)上的概念，許培多學(xué)者有不昏同的理解和克定義。經(jīng)過(guò)蠢綜合考察，損理論界丸比較認(rèn)可的君常用定義為括：房地產(chǎn)是綁指由土地及名定著于土地炊之上的各種拔建筑物及構(gòu)蟻筑物和基礎(chǔ)匪設(shè)施形成的虛位置不能移澡動(dòng)的財(cái)產(chǎn)實(shí)勞體以及由此搜所衍生出來(lái)帖的各種權(quán)示利和相互關(guān)方系的總稱[26]。裳房地產(chǎn)業(yè)可乘以從狹義和互廣義兩個(gè)層逮次來(lái)劃分：扇狹義的房地廳產(chǎn)業(yè)是指房買地產(chǎn)商辭品交換的場(chǎng)蔬所和領(lǐng)域，疏既房地產(chǎn)商貨品在供給和抗需求的相互覆作用中，通船過(guò)流通實(shí)現(xiàn)參其價(jià)值：廣念義的房地產(chǎn)枕業(yè)是房地產(chǎn)盒商品交換關(guān)何系的總和，帽包括土地出聾讓或批租、蘭轉(zhuǎn)讓、抵押湖、開發(fā)、房衰地產(chǎn)商品買薦賣、租賃、禮轉(zhuǎn)讓、信托撓、抵押以及訪房地產(chǎn)有關(guān)姿的開發(fā)、建歡筑、裝飾等星勞務(wù)市場(chǎng)與誘物業(yè)管理市味場(chǎng)[27]。豐幟.2房地產(chǎn)廳價(jià)格及其波歉動(dòng)的內(nèi)涵竊1、房地產(chǎn)吧價(jià)格的含義舟根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)蜘理論可知，殼價(jià)格是商品盞價(jià)值的貨幣荒表現(xiàn)，是由哈供求雙方力躍量相互邁博弈的結(jié)果屬。同樣，房擋地產(chǎn)價(jià)格從劉本質(zhì)上講就灑是房地產(chǎn)價(jià)躲值的貨幣表性現(xiàn)形式，房廢地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)妨價(jià)值及房地怠產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生樣，也是房地個(gè)產(chǎn)市場(chǎng)的投衰資供給與房談地產(chǎn)的有效牧需求兩者相儲(chǔ)互作用的結(jié)蔥果[28]。柜房地產(chǎn)價(jià)格攤的類型可以門按照不同的攔方法劃分為旨多種表示，深如理論價(jià)格挑、市場(chǎng)愛(ài)價(jià)格、評(píng)估膨價(jià)格、指導(dǎo)粱價(jià)格等，在逢本文的研究產(chǎn)中，所指出千的房地產(chǎn)價(jià)植格是平均價(jià)格。間2、房地產(chǎn)燈價(jià)格波動(dòng)的搶內(nèi)涵玉房地產(chǎn)價(jià)格腦是房地產(chǎn)市寧場(chǎng)上供求雙沖方相互作用埋的結(jié)果。因撕此，凡影響抖房地產(chǎn)蟲市場(chǎng)真實(shí)供趣給和真實(shí)需砍求的因素，董如人們的收也入、財(cái)富、局偏好、要素肆價(jià)格、與其遍等因素發(fā)生懼變化時(shí)，都胃可能使房地老產(chǎn)價(jià)格圍繞央房地產(chǎn)價(jià)值扇在一定范圍膊內(nèi)上下波經(jīng)動(dòng)，從而形劑成房地產(chǎn)價(jià)導(dǎo)格上漲或下屯跌的波動(dòng)趨刻勢(shì)[29]超。然而，房胞地產(chǎn)價(jià)格是諸否會(huì)渡像人們根據(jù)壯生活經(jīng)驗(yàn)所無(wú)判斷的那樣使無(wú)限期的漲牧下去？事實(shí)受上，從一個(gè)悟大歷史的角甜度來(lái)看，對(duì)映于具有一個(gè)司比較完善的圣市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體或制和比較成許熟的房地產(chǎn)噸市場(chǎng)的國(guó)家聚或地區(qū)來(lái)說(shuō)臘，房地產(chǎn)價(jià)趙格存在長(zhǎng)期幫均衡：即在清消除了通貨很膨脹因素后廉，房地產(chǎn)價(jià)辰格在各種宏晨觀因素的作岡用下，在經(jīng)玉濟(jì)起飛階段揀會(huì)出現(xiàn)飛速綁高漲，而進(jìn)寒入穩(wěn)定階段畜后的房地產(chǎn)只價(jià)格將圍繞怒著長(zhǎng)期均衡遵值上下波動(dòng)展，其偏離均