河南某地產(chǎn)項目市場研究報告

開封市xxxx項目市場研究報告2008.9.30第一頁，共八十八頁。目錄第一部分開封市概況第二部分經(jīng)濟運行第三部分鄭汴一體化第四部分房地產(chǎn)新政策解讀第五部分開封房地產(chǎn)概況第六部分重點項目研究第七部分項目地塊分析第二頁，共八十八頁。1開封市概況第三頁，共八十八頁。地理位置開封在河南省的位置開封界于東經(jīng)113°51′51″—115°15′42″，北緯34°11′43″—35°11′43″。位于河南省中部偏東，是黃河沖積扇平原的尖端。東臨商丘地區(qū)，西連省會鄭州市，南接許昌市、周口地區(qū)，北靠黃河，與中原油田隔河相望。第四頁，共八十八頁。開封，簡稱汴，現(xiàn)為河南省直轄市，是我國七大古都之一，地處黃河之濱，是一座歷史文化悠久的古城。在中國歷史上，開封曾被稱為大梁、汴梁、東京、汴京等，自建城至今已有2700多年的歷史。戰(zhàn)國時期的魏國、五代時期的后梁、后晉、后周及北宋和金七個王朝曾先后建國于開封。特別是北宋，開封歷經(jīng)九帝168年，繁榮與興旺達到鼎盛，是當(dāng)時世界上最繁華的大都市之一，史書以“八荒爭湊，萬國咸通”來描述當(dāng)時北宋東京盛況。自元之后，開封為中原省治。民國時期為河南省會。開封是中原地區(qū)的重要旅游城市和對外開放城市。歷史沿革第五頁，共八十八頁。地域面積轄5區(qū)及杞縣、蘭考、通許、尉氏、開封5縣,全市總面積6444平方公里，其中耕地面積363.4千公頃，市區(qū)面積359平方公里。第六頁，共八十八頁。人口2006年，開封市人口數(shù)量為達到479.5萬人，在河南省各轄市中，人口數(shù)量處于中間位置。數(shù)據(jù)來源：河南統(tǒng)計信息網(wǎng)數(shù)據(jù)來源：開封市統(tǒng)計局統(tǒng)計公報第七頁，共八十八頁。鼓樓區(qū)

面積58.68平方公里，人口16.13萬人。龍亭區(qū)

面積91.51平方公里，人口11.6萬人。順河回族區(qū)

面積86.73平方公里，人口24.11萬人。禹王臺區(qū)

面積57.05平方公里，人口14.83萬人。金明區(qū)

面積252.38平方公里，人口18.2萬人?？傆嫞好娣e

546.35平方公里，人口84.87萬人。開封市區(qū)人口80余萬人。第八頁，共八十八頁。開封至鄭州新鄭薛店國際機場近距里程70公里，經(jīng)開封至鄭州薛店高速公路里程85公理，車程約55—75分鐘。鄭州新鄭機場開辟有國內(nèi)主要城市的航線，并與香港、曼谷有定期包機。

開封市新鄭機場交通之航空第九頁，共八十八頁?？缭轿覈鴸|西部的主干鐵路──隴海鐵路途經(jīng)開封站。從開封向西可達鄭州、洛陽、西安等地，向東可到江蘇徐州等地。開封距鄭州70公里，距商丘150公里，由此中轉(zhuǎn)經(jīng)京廣、京九鐵路可達全國各地。開封火車站位于市區(qū)南部，從市內(nèi)乘1、3、4、5、9、10路等公交車均可到。交通之鐵路第十頁，共八十八頁。開封至鄭州、洛陽、三門峽、商丘有高速公路相連，經(jīng)鄭州向北可通達新鄉(xiāng)、安陽直至北京；向南可通達許昌、漯河、駐馬店直至深圳。開封高速公路出入口距市區(qū)車程為10分種.國道106線（北京至廣州）在境內(nèi)南北貫通，國道310線（天水至連云港）與220線（開封蘭考至濱州）相通。交通之公路第十一頁，共八十八頁。旅游開封是著名的旅游城市。作為七朝古都，有著眾多的旅游景點。數(shù)據(jù)顯示，2003——2006年，年旅游接待人次大幅攀升。數(shù)據(jù)來源：開封市政府工作報告開封市旅游收入成為城市經(jīng)濟發(fā)展的作出重要貢獻。2006年，旅游收入已經(jīng)突破60.5億元。第十二頁，共八十八頁?！堕_封市城市總體規(guī)劃（1995—2010）》確定開封的城市定位是：

河南省東部地區(qū)重要的中心城市，國家歷史文化名城、旅游勝地。開封市城市發(fā)展規(guī)劃進一步明確為：

中國歷史文化名城；中原城市群紡織、食品、專用設(shè)備制造和化工、醫(yī)藥基地；文化、旅游、教育中心；中原最適宜居住的城市。在鄭汴一體化的進程中，開封市城市發(fā)展方向沿鄭開大道向西偏移。城市規(guī)劃第十三頁，共八十八頁。第一部分小結(jié)□開封市位于河南省中部。□開封——鄭州，中心城區(qū)距離70公里。□交通便利?！踺爡^(qū)480萬人口，市區(qū)內(nèi)80萬人口?！趼糜纬鞘?，近年旅游接待人次及旅游收入增長較快?！醭鞘邪l(fā)展向西偏移，接軌鄭州。第十四頁，共八十八頁。2經(jīng)濟運行第十五頁，共八十八頁。國內(nèi)生產(chǎn)總值注：國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）是指在一定時期內(nèi)(一個季度或一年)，一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟中所生產(chǎn)出的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的價值，常被公認為衡量國家經(jīng)濟狀況的最佳指標。數(shù)據(jù)來源：開封市政府工作報告數(shù)據(jù)顯示，2006年開封市GDP達到472.36億元，2003年至2006年，GDP均有大幅增長。第十六頁，共八十八頁。人均GDP數(shù)據(jù)來源：開封市政府工作報告數(shù)據(jù)來源：河南統(tǒng)計信息網(wǎng)從兩幅圖標中可以看出，雖然開封市人均GDP有明顯增長，但人均GDP在河南各地市中排名靠后，人民生活水平相對較低。第十七頁，共八十八頁。三次產(chǎn)業(yè)對比由上圖可以看出，開封市2006年三次產(chǎn)業(yè)分別為131.17億元，197.87億元，143.32億元，近三年來，三次產(chǎn)業(yè)均有明顯增長。數(shù)據(jù)來源：開封市政府工作報告第十八頁，共八十八頁。人均收入數(shù)據(jù)來源：開封市政府工作報告2006年，開封市在崗職工年平均工資為11397元，城市居民人均可支配收入8831元。平均工資和城市軍民可支配收入逐年上漲，居民消費能力逐步提高。備注：可支配收入，人均可支配收入指個人收入扣除向政府繳納的個人所得稅、遺產(chǎn)稅和贈與稅、不動產(chǎn)稅、人頭稅、汽車使用稅以及交給政府的非商業(yè)性費用等以后的余額。個人可支配收入被認為是消費開支的最重要的決定性因素。因而，常被用來衡量一國生活水平的變化情況。第十九頁，共八十八頁。城鄉(xiāng)居民存款數(shù)據(jù)來源：開封市政府工作報告開封市城鄉(xiāng)居民存款總額穩(wěn)步上升，2006年底，累計額已達280億元。合理引導(dǎo)，居民存款將會成為房地產(chǎn)投資的重要來源。第二十頁，共八十八頁。第二部分小結(jié)□開封市經(jīng)濟增長較快?！跞司杖腼@著提高?！跞司鵊DP及人均收入相對落后于其他發(fā)達地市。□生活水平的提高促使住房質(zhì)量改善，帶來更多客戶。第二十一頁，共八十八頁。3鄭汴一體化第二十二頁，共八十八頁。2003年，為了實現(xiàn)建設(shè)小康社會和中原崛起的宏偉目標，河南省委、省政府制定了《河南省全面建設(shè)小康社會規(guī)劃綱要》，作出了實施區(qū)域性中心城市帶動戰(zhàn)略、加快中原城市群發(fā)展、實現(xiàn)中原崛起的戰(zhàn)略決策，并確定以鄭州為中心，一個半小時經(jīng)濟圈內(nèi)的開封、洛陽、新鄉(xiāng)、焦作、許昌、平頂山、漯河、濟源9個省轄市組成中原城市群。

鄭汴一體化由來第二十三頁，共八十八頁。

2005年4月17日河南省發(fā)改委受省委、省政府委托，在鄭州新世紀大廈召開了中原城市群規(guī)劃開封專題座談會。在這次座談會上，中原城市群規(guī)劃中先后兩次提到“一體化”這個概念。

“鄭汴一體化”由官方正式提出。2006年10月，鄭州開封兩地電信同價，取消或降低長途費用。2006年11月19日，鄭汴城市快速通道——鄭開大道通車。第二十四頁，共八十八頁。鄭開大道，原名鄭汴快速城市通道，是一條連接中國河南省鄭州市和開封市的高速公路，2006年11月19日正式通車。

鄭開大道總長為39.2公里，起始于鄭州市金水東路和東四環(huán)的相交處，向東穿越京珠高速公路，連接到開封市大梁路西端。設(shè)計時速80公里/小時，從鄭州市區(qū)到開封僅需30分鐘（開封汴西新區(qū)位置到鄭州鄭東新區(qū)位置）。

鄭開大道第二十五頁，共八十八頁?！镟嶉_大道沿線將采取組團式發(fā)展模式，規(guī)劃布局了白沙、官渡和汴西三個組團，規(guī)劃人口分別為33萬、23萬和30萬。根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展選擇，各組團工業(yè)應(yīng)有所側(cè)重，突出特色?！?/p>

白沙組團為教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，重點布局教育培訓(xùn)、旅游服務(wù)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)?！?/p>

官渡組團被定義為循環(huán)經(jīng)濟與創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，重點布局科技研發(fā)、現(xiàn)代制造業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)和居住社區(qū)等。★汴西組團被定義為綜合性新城區(qū)，重點布局清潔型制造業(yè)和教育科技、現(xiàn)代商貿(mào)、休閑服務(wù)、房地產(chǎn)等服務(wù)業(yè)。鄭汴規(guī)劃第二十六頁，共八十八頁。在鄭開大道南側(cè)，預(yù)留有30米的軌道線位，用于建設(shè)鄭汴城際輕軌交通線，線路西起鄭州城市地鐵1號線，東至開封城區(qū)，連接鄭州中心城區(qū)、白沙組團、官渡組團、汴西組團、開封市區(qū)。在鄭開大道沿線設(shè)置12座車站，其中，白沙組團、官渡組團、汴西組團各4座。鄭開輕軌按照輕軌100公里/小時的速度，鄭州市中心火車站至開封市中心，70公里僅需40分鐘，真正實現(xiàn)鄭汴融城！第二十七頁，共八十八頁。第三部分小結(jié)□開封市位于河南省中部。□開封——鄭州，中心城區(qū)距離70公里?！踅煌ū憷?。□轄區(qū)480萬人口，市區(qū)內(nèi)80萬人口?！趼糜纬鞘?，近年旅游接待人次及旅游收入增長較快?！醭鞘邪l(fā)展向西偏移，接軌鄭州。第二十八頁，共八十八頁。4房地產(chǎn)新政策解讀第二十九頁，共八十八頁。2007年，各相關(guān)政府部門針對房地產(chǎn)行業(yè)制定了一系列的政策。這些新政策都將對以后的房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生一定的影響，對于本項目而言，更好的了解新政策，制定適當(dāng)?shù)膽?yīng)對措施，盡可能規(guī)避風(fēng)險。第三十頁，共八十八頁。金融政策■關(guān)鍵詞：加息

概述：2007年，中央銀行六次調(diào)整銀行利率。目前，一年期存款基準利率提高到4.14％；一年期貸款基準利率提高到7.47％；其他各檔次存、貸款基準利率相應(yīng)調(diào)整。影響：五次加息，對于普通消費者來說，累計增加成本開始明顯。在這種情況下，兩年前已經(jīng)貸款的消費者，提前還款的意愿將會隨著加息愈發(fā)增強。而受加息影響的不只是購房者，大批仍然沒有擺脫銀行依賴的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在面臨越來越大的還貸壓力以及信貸收緊環(huán)境下的資金緊缺。

第三十一頁，共八十八頁。金融政策■關(guān)鍵詞：二套房首付40%概述：中國人民銀行、銀監(jiān)會2007年9月27日發(fā)布通知明確，對已利用貸款購

買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于

40%，房貸款利率提高10%。影響：提高二套房貸款首付和利率將會有效地抑制非剛性購房需求，有效地減

少投資性購房，對于房地產(chǎn)行業(yè)有較大沖擊。

第三十二頁，共八十八頁。金融政策■關(guān)鍵詞：從緊

概述：中國人民銀行網(wǎng)站2007年12月5日在關(guān)于中央經(jīng)濟會議的公告中稱，中國2008年將實施從緊的貨幣政策,放棄此前實行的穩(wěn)健貨幣政策。影響：將減少流入房地產(chǎn)市場和資本市場的資金量，從而給這兩個市場降降溫，有效打擊房地產(chǎn)投資行為。

第三十三頁，共八十八頁。土地政策■關(guān)鍵詞：緊縮地根概述：2007年10月9日，國土資源部正式發(fā)布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(39號令)，強調(diào)建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進行按比例分期發(fā)放。影響：這一政策不僅規(guī)范了拿地程序，還將大大打擊部分開發(fā)商蓄意囤積土地

的行為，自此開發(fā)商靠買房人的錢滾動開發(fā)的歷史將一去不復(fù)返。

第三十四頁，共八十八頁。物權(quán)法■關(guān)鍵詞：保護公民私有財產(chǎn)概述：在土地使用權(quán)期限問題上，《物權(quán)法》規(guī)定，市民的住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿以后可以自動續(xù)期；在車庫、車位的歸屬問題上，《物權(quán)法》規(guī)定，社區(qū)停車場的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有，業(yè)主有權(quán)自己管理或者聘請物業(yè)管理，物業(yè)公司只能依照合同的約定享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。影響：在《物權(quán)法》出臺實施的連鎖反應(yīng)下，《住宅法》、增收物業(yè)稅等相關(guān)政策的出臺明顯加快腳步，進一步保障公民私有財產(chǎn)。

第三十五頁，共八十八頁。二套房標準■關(guān)鍵詞：以家庭為單位概述：12月11日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》明確規(guī)定：以借款人家庭為單位認定房貸次數(shù)；無論以前的貸款是否還清，再次申請房貸都不能享受首套房的政策，除非人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?。今后如果申請人提供虛假證明材料會被各地銀行業(yè)協(xié)會的“黑名單”登記在案，被所有銀行拒絕放貸。影響：對于房地產(chǎn)投資行為打擊較大，將在一定程度上影響到房地產(chǎn)行業(yè)。

第三十六頁，共八十八頁。稅收政策■關(guān)鍵詞：土地增值稅

概述：2007年2月1日，國稅總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》執(zhí)行的第一天。按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)項目結(jié)算時將面臨嚴格和全面的土地增值稅清算。影響：有效打擊開發(fā)商屯地行為，壓縮房地產(chǎn)開發(fā)利潤，更有利于政府部門控

制樓盤入市時間。

第三十七頁，共八十八頁。對本項目影響※投資客戶信心受挫※購房者觀望情緒加大※部分樓盤房價下跌，間接影響本項目定價第三十八頁，共八十八頁。第四部分小結(jié)□六次加息，房貸還款壓力增大?！醯诙咨唐贩繕藴室约彝閱挝??！?8年從緊貨幣政策?！跷餀?quán)法頒布實施?！蹙o縮地跟?！鯇Ρ卷椖坑绊戄^大。第三十九頁，共八十八頁。5開封市房地產(chǎn)市場概況第四十頁，共八十八頁。各地市銷售對比據(jù)政府部門統(tǒng)計顯示，開封市2006年商品房總體成交量較低，僅有54萬平米，低于鄭州、洛陽、平頂山、安陽、新鄉(xiāng)等地市，排名靠后。而成交均價上，1829元/㎡僅次于鄭州市和洛陽市。數(shù)據(jù)來源：河南統(tǒng)計信息網(wǎng)第四十一頁，共八十八頁。房屋建筑面積據(jù)開封市2003——2006年統(tǒng)計信息公報顯示，2006年房屋施工面積453.1萬㎡，竣工面積223.13㎡。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模逐年加大。（此數(shù)據(jù)包含農(nóng)村居民集體所有制土地自建房屋面積）數(shù)據(jù)來源：開封市統(tǒng)計信息公報第四十二頁，共八十八頁。每個城市房地產(chǎn)的發(fā)展都是與其城市發(fā)展緊密結(jié)合的。依據(jù)開封市房地產(chǎn)市場情況，將開封市市場劃分為6個版塊：東區(qū)、北區(qū)、南區(qū)、中心區(qū)、汴西新區(qū)、河西區(qū)。版塊劃分第四十三頁，共八十八頁。東區(qū)☆區(qū)域界定開封市東環(huán)城路—公園路以東區(qū)域☆市場特點東區(qū)市場不是開封房地產(chǎn)開發(fā)的主流區(qū)域，市場項目較少。東區(qū)分布著國有企事業(yè)單位，如十一化建、化肥廠等，這些企業(yè)大多建有自己的家屬院，對商品房需求量較小☆項目示例宏達·東方花園江南人家祥和苑☆項目品質(zhì)樓盤規(guī)模普遍較小，品質(zhì)檔次不高?！钯彿靠蛯釉搮^(qū)域購房客層以東區(qū)國有企事業(yè)單位職工二次置業(yè)和家庭裂變購置新居為主，有部分中心城區(qū)的置業(yè)客群。第四十四頁，共八十八頁。南區(qū)☆區(qū)域界定濱河路以南區(qū)域☆市場特點同東區(qū)屬性一樣，南區(qū)市場不是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主流方向。一方面南區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)受到鐵路限制，另一方面，南區(qū)是老國有企業(yè)的分布區(qū)域。☆項目示例興和玫瑰苑佳景天城☆項目品質(zhì)樓盤規(guī)模普遍一般，品質(zhì)檔次不高?！钯彿靠蛯幽蠀^(qū)購房客層主要是周邊區(qū)域的購房者，其他區(qū)域的購房者很少來南區(qū)置業(yè)。第四十五頁，共八十八頁。北區(qū)☆區(qū)域界定龍庭北路以北區(qū)域☆市場特點北區(qū)住宅項目檔次較高。占有豐富的公共配套資源，例如楊家湖、清明上河園、森林公園等，生態(tài)條件好，人文氣息濃厚，適合居住。但是可以開發(fā)的土地資源非常有限?！铐椖渴纠哦瀳@天下城宋韻雅庭☆項目品質(zhì)大盤較多，品質(zhì)檔次中等靠上?！钯彿靠蛯淤彿康目蛯臃秶鷱V泛，涵蓋了市區(qū)的中上層收入群體、周邊縣市的市政領(lǐng)導(dǎo)、個體老板及部分鄭州客戶。第四十六頁，共八十八頁。中心區(qū)區(qū)☆區(qū)域界定龍庭北路以南，西環(huán)路以東，濱河路以北，東環(huán)路以西區(qū)域?！钍袌鎏攸c中心城區(qū)內(nèi)建筑多為80年代以前甚至更早期建筑，地塊較少，以舊城改造項目為主，項目延續(xù)開封市宋城景觀，建筑中式仿宋?！铐椖渴纠味蓟食清\繡皇城財富公館聚福園☆項目品質(zhì)品質(zhì)檔次中等靠上，宋韻風(fēng)味濃厚?！钯彿靠蛯娱_封市區(qū)內(nèi)購房者為主，購房的客層范圍廣泛，涵蓋了市區(qū)的中上層收入群體、周邊縣市的市政領(lǐng)導(dǎo)、個體老板。第四十七頁，共八十八頁。汴西新區(qū)☆區(qū)域界定西環(huán)路以西，馬家河以東區(qū)域。☆市場特點汴西新區(qū)是開封市房地產(chǎn)發(fā)展的熱點區(qū)域。自2006年鄭汴一體化開始實施以來，開封市政機關(guān)已經(jīng)向西區(qū)搬遷，從而帶動西區(qū)市政配套設(shè)施的完善和人氣的聚集。西區(qū)在建在售項目10個，小高層、高層、高檔別墅、產(chǎn)權(quán)式酒店等新型物業(yè)形式的出現(xiàn)?！铐椖渴纠_元名都希爾斯天翼美墅館龍城香榭里金色陽光☆項目品質(zhì)高端樓盤云集，別墅、高層建筑較多?！钯彿靠蛯游鲄^(qū)購房客層范圍較廣，不僅集中了開封市區(qū)及周邊地市的中上層購房群體，如政府機關(guān)公務(wù)員、個體工商戶老板等，還吸引了很多來自于鄭州市的自住或投資客戶。第四十八頁，共八十八頁。河西區(qū)☆區(qū)域界定開封市馬家河以西區(qū)域?！钍袌鎏攸c隨著鄭汴一體化的帶動，開封城市西移，接軌鄭州，開發(fā)商拿下河西區(qū)域大片空地，各個項目規(guī)模巨大，預(yù)計檔次相對較高?！钯彿靠蛯臃治鲟嵵萃顿Y客、自住客戶將占據(jù)較大比重，開封市上流社會人群也會占一定比重。第四十九頁，共八十八頁。第五部分小結(jié)□房地產(chǎn)成交量相對較低?！跎唐贩砍山痪鶅r列河南第三位?！醴康禺a(chǎn)施工、竣工面積逐年增加?！踵嶃暌惑w化促使汴西新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)熱潮?！鹾游鲄^(qū)域成為未來房地產(chǎn)開發(fā)熱土。第五十頁，共八十八頁。6重點項目研究第五十一頁，共八十八頁。隨著開封市城市的發(fā)展及鄭汴一體化進程的加快，開封市涌現(xiàn)了大量的樓盤。這里將搜集到的樓盤信息做一個縱向的對比，以整體把控開封市房地產(chǎn)市場行情。樓盤對比第五十二頁，共八十八頁。項目名稱地址位置規(guī)模均價主力戶型銷售率建筑類型東京銀座金明廣場北150米280套公寓未定30—60㎡，一房排號100組小高層宏亞?美墅館金明廣場北150米1．4萬平米3050元/平米三房110—140㎡疊加200—300㎡多層80%，疊加50%多層、疊加九鼎頌園龍亭北路天波楊府對面28萬平方米3200元/㎡兩房90—100㎡三房125—140㎡90%多層、聯(lián)排浪漫之都大梁路與金明大街4萬平米3200元/平米2-2/90平米3-2/120平米復(fù)式200平米左右95%多層、小高層榮勛?花園金明大街與晉安路22萬平米3000元/㎡3-2/138-158平米4-2/161-174平米80%多層、小高層開元名都鄭開大道與金明大道金池名郡：13萬平米4000元/㎡三房140㎡以上多層90%多層、聯(lián)排莊園?碧麗國都漢興路、金明西街18萬㎡3200元/㎡兩房115㎡三房126—155㎡排號100多小高層、高層龍城?香榭里金明池南24萬㎡2800元/㎡兩房90㎡三房115—130㎡三期90%多層第五十三頁，共八十八頁。項目名稱地址位置規(guī)模均價主力戶型銷售率建筑類型宋城雅居?尚郡金明大道與宋城路9萬㎡3200元/平方米兩房85—95㎡三房126—142㎡60%高層金馬雅苑黃河路與晉安路1.8萬㎡3000元/㎡兩房90、111㎡三房124、140㎡10%高層希爾斯?天翼漢興路46號13萬平方米3200元/㎡一室一廳47.66㎡兩室兩廳94.80㎡三室兩廳125.39㎡137.75㎡143.86㎡60%高層長城雅苑宋城路80號1．8萬平米2700元/㎡2-2/90㎡/18戶占比30%，2-1/68㎡/18戶占比30%，3-2/120-130㎡24戶占比40%95%多層未來美好家園西關(guān)北街與梁苑路10萬平米2500元/㎡80－90平方米為兩室；110平米為三室排號500組多層星城國際（中牟）中牟總100萬㎡規(guī)劃小高層2300元/㎡65－107為兩室；130－140為三室7、8號樓50%多層、小高層、高層宏田?水岸鑫城三期中牟84萬㎡未定，預(yù)計2800元/㎡80－90㎡兩房，136－140㎡三房排號500組小高層、高層第五十四頁，共八十八頁。從樓盤對比表中可以了解到：多層均價集中在2500——2800元/㎡；高層均價集中在3000——3200元/㎡戶型兩房90㎡左右，三房120—130㎡左右高層建筑已經(jīng)成為主流住宅產(chǎn)品第五十五頁，共八十八頁。鑒于本項目的特殊地理位置及開發(fā)商的品牌知名度等，從眾多樓盤中挑選出重點樓盤加以研究對比，以期為本項目的整體規(guī)劃及營銷戰(zhàn)略找到啟發(fā)點。重點樓盤研究第五十六頁，共八十八頁。開發(fā)商開封市九鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，開封市大宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（合作企業(yè)）地理位置開封市龍庭北路，天波楊府對面規(guī)模占地345畝，28萬平方米。一期雅園總建筑面積8.9萬平方米,41棟樓；二期頌園與風(fēng)園，總建筑面積19.1萬平方米。合計總棟數(shù)為96棟，其中別墅31棟。廣告語傳襲一個時代的尊耀，包容一個時代的名宅。一宅山水百年情，一座山、三面湖水、五片風(fēng)景區(qū)環(huán)抱。建筑類別多層住宅，別墅建筑風(fēng)格中式建筑戶型兩房約10%、三房70—80%，94-142平方米為主。銷售均價3200元/平米。推出時間一期開盤時間：2002年；二期開盤時間：2007年2月。交房時間二期年底交房。銷售進度90%基礎(chǔ)配套建筑節(jié)能措施、雙水、單氣5000平方米大型商務(wù)中心，內(nèi)設(shè)咖啡屋、健身房、游泳池、老年活動中心等?？蛻舴治隹蛻魠^(qū)域：開封、開封五縣客戶類型：企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)、開封籍外地生意人士、公務(wù)員、市里、五縣生意人士宣傳途徑開封日報、汴梁晚報，樓書，圍墻廣告，網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告。綜合評價實力開發(fā)商的大手筆產(chǎn)品，獨有的風(fēng)景區(qū)成為項目的后花園，從外觀到內(nèi)部細節(jié)，使其成為開封市首屈一指的樓盤。九鼎頌園第五十七頁，共八十八頁。九鼎頌園坐落于國家4A級風(fēng)景區(qū)內(nèi)，南臨龍亭、天波楊府；西擁清明上河園；北靠萬歲山森林公園。全區(qū)占地345畝，總建筑面積28萬平米，分風(fēng)園、雅園、頌園三期開發(fā)。一期九鼎雅園已售罄，為純多層社區(qū)；二期九鼎頌園尾盤階段；三期九鼎風(fēng)園為高檔別墅區(qū)。第五十八頁，共八十八頁。建筑風(fēng)格采用超低密度、五層半情景花園洋房，地上配以車庫和儲藏間，樓頂采用坡屋頂，頂層閣樓退臺。第五十九頁，共八十八頁。頌園主力戶型大三房，大三房122/135/145平米，130-140平米面積居多；小三房122平米；三房所占比例約50％。兩房面積95/102平米，比例約30％；四房面積158平米；頂層復(fù)式面積220平米。產(chǎn)品多為傳統(tǒng)、中規(guī)中矩的功能性戶型，無論兩房還是三房，均配有南北兩個陽臺。第六十頁，共八十八頁。項目定位高端，，項目銷售初期并不理想，給銷售帶來壓力；隨著項目在省內(nèi)宣傳力度加大，項目知名度的傳播，逐漸吸引了開封市市區(qū)和外地的客戶，項目價格提升較快。項目以開發(fā)商的實力為后盾，通過大規(guī)模的推廣宣傳，使項目的知名度和名譽度不斷提升，成為開封市房地產(chǎn)的典范之作。第六十一頁，共八十八頁。開元名都開發(fā)商河南開元房地產(chǎn)有限公司地理位置鄭開大道與金明大道交叉口規(guī)?？傉嫉?008畝，400畝小高層，湖300畝，金池名郡：300畝（13萬平米）廣告語中國皇家園林別墅區(qū)建筑類別獨棟、連排、雙拼、疊加、多層建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約主義戶型疊加別墅：194－206平米，陽光美墅：140.88平米連排別墅：227.82－228.44平米、235.41－237.60平米銷售均價4000元/㎡，聯(lián)排6500元/㎡推出時間金池名郡07年3月開盤交房時間08年5月銷售進度多層住宅銷售80%以上?；A(chǔ)配套五星級酒店、金明湖景公園、圖書館、建設(shè)館、棋牌室、娛樂室客戶分析客戶區(qū)域：開封、鄭州、開封五縣購買用途：自住、很少投資者客戶類型：河大教授、企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)、開封籍外地生意人士、公務(wù)員、市里、五縣生意人士宣傳途徑網(wǎng)絡(luò)、電視、郵寄印刷品、開封網(wǎng)、開封日報、汴梁晚報、戶外廣告綜合評價緊臨鄭汴路、交通方便，區(qū)域的發(fā)展帶動的升值潛力很大，有300畝的自然景觀、大型商業(yè)配套齊全；開發(fā)公司實力雄厚，建筑質(zhì)量較好。第六十二頁，共八十八頁。項目位于汴西區(qū)高尚生活圈腹地，金明池舊址，金明廣場西南側(cè)。項目占地1400畝，前期1008畝，如下圖：項目整體分為四部分，8萬平米商業(yè)廣場，5萬平米的五星級酒店（黑色方框內(nèi)），280畝別墅群住宅（紅色方框內(nèi)），在西面一路之隔為未規(guī)劃用地380畝。第六十三頁，共八十八頁。別墅區(qū)產(chǎn)品地塊一：位于地塊北部，沿街主要布置了疊加別墅及陽光美墅，而沿區(qū)內(nèi)河面則設(shè)有聯(lián)排別墅及雙聯(lián)別墅，以取得更好的視覺景觀效果。陽光美墅為三房133-138平方米，聯(lián)排別墅200-220平方米，疊加別墅190平方米。地塊二：為小區(qū)內(nèi)主要區(qū)塊，呈“L”型布置，小區(qū)主要公建均集中布置于該地塊中。該地塊中西南角布置了陽光美墅，南面沿街處則布置了疊加別墅，中區(qū)則布置了聯(lián)排別墅。地塊三：位于小區(qū)中部，其中均為聯(lián)排別墅，四面環(huán)水。地塊四：為一獨立島嶼，位于地塊東部，東接金明池開闊的湖面，西為小區(qū)內(nèi)開闊的河面，故設(shè)計了30套獨棟別墅，面積在250-280平方米之間。第六十四頁，共八十八頁。

項目定位較高端，圍繞開封市的總體發(fā)展目標，結(jié)合城市復(fù)興、鄭汴融城的發(fā)展機遇，以市場化的方式，以新城市運營的高度進行項目開發(fā)。

開發(fā)商整合資源的能力相當(dāng)強，把鄭開大道、金明池、金明廣場及政府關(guān)系統(tǒng)統(tǒng)收入囊中，打造項目賣點。

項目采用實景準現(xiàn)房銷售模式，提高銷售價格。最先進的路網(wǎng)交通，比鄰大梁路、金明大道，國道高速路、四通八達；中原第一條私家專屬車道－鄭汴快速道，專屬出入口獨一無二，重塑中原別墅翹楚地位。第六十五頁，共八十八頁。開發(fā)商鄭州一建置業(yè)有限公司地理位置開封市金明大道與宋城路交匯處規(guī)模占地面積50畝，建筑面積9萬㎡，廣告語魅力西城榜樣生活建筑類別高層建筑建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約戶型兩室兩廳：95㎡三室兩廳：126㎡、142㎡銷售均價3250元/㎡推出時間2007年10月28日選房。交房時間08年底銷售進度一期銷售率80%左右?；A(chǔ)配套雙水雙氣，會所，羽毛球場，籃球場，噴泉，廣場，兩個地下停車場?？蛻舴治鲩_封市區(qū)，鄭州投資客戶宣傳途徑戶外、宣傳頁、報紙綜合評價汴西新區(qū)的代表性樓盤，純高層住宅社區(qū)?，F(xiàn)場無售樓部，展示中心位于鼓樓街與解放路交匯處的玉祥大酒店，為其前期積累了大量客戶。宋城雅居?尚郡第六十六頁，共八十八頁。1期五棟高層2期六棟高層純高層住宅小區(qū)，會所，中央噴泉，較為完善的社區(qū)配套。第六十七頁，共八十八頁。95㎡兩房，125——145㎡三房。第六十八頁，共八十八頁。開發(fā)商金石地產(chǎn)（上海豫棉旗下）地理位置開封市漢興路與夷山大道交匯處規(guī)模占地40畝，總建筑面積13萬㎡。廣告語珍藏品質(zhì)仰望生活；13萬平米超高百年傳世名盤建筑類別純高層建筑建筑風(fēng)格經(jīng)典現(xiàn)代風(fēng)格戶型一室一廳47.66㎡10%左右兩室兩廳94.80㎡30%左右三室兩廳125.39㎡；137.75㎡；143.86㎡60%左右銷售均價3200元/㎡推出時間2007年10月27日公開選房交房時間2009年5月銷售進度50%左右基礎(chǔ)配套雙水雙氣，VIP會員專屬會所、超大網(wǎng)球場、電子安全防范系統(tǒng)、游泳館?？蛻舴治隹蛻魠^(qū)域：開封市居民，周邊縣城，鄭州投資客購買用途：自住居多，投資也有宣傳途徑單頁、畫冊、戶外、網(wǎng)絡(luò)、開封日報、汴梁晚報綜合評價希爾斯?天翼,以其100米的建筑高度，成為開封市的地表性建筑，借此，通過一系列推廣手段，將其形象高度提升，成為開封市07年下半年的高端樓盤之一。希爾斯?天翼第六十九頁，共八十八頁?！跋査?天翼”項目是一個包含商業(yè)與住宅一體的超高層建筑群，最高高度達99.99米，30多層，將成為古都汴梁天際線一道靚麗的風(fēng)景，是代表城市新精神的地標性建筑。該項目的設(shè)計理念原形是美國希爾斯大廈（ChicagoSearsTower），希爾斯大廈高110層，是芝加哥地標性的建筑，標示了美國摩天大樓發(fā)展的高潮，也保持了全球最高建筑物的紀錄長達二十幾年，同時希爾斯大廈也是“芝加哥建筑學(xué)派”的傳世之作。第七十頁，共八十八頁。一室一廳47.66㎡10%左右兩室兩廳94.80㎡30%左右三室兩廳123㎡——145㎡；60%左右第七十一頁，共八十八頁。開發(fā)商龍成置業(yè)有限公司地理位置開封市政府南二公里、金明池公園南，漢興路西段規(guī)模占地253畝，24萬平米，共有55棟。分為A、B、C三區(qū)，A區(qū)共開發(fā)18棟B區(qū)共32棟C區(qū)共5棟。廣告語開封新中心區(qū)人居形象大使建筑類別多層住宅戶型兩房兩廳：89.26、92.24三房兩廳：88.23、90.76、109.58、115.10、112.14、118.10122.40、123.32、139.52141.31平米四房兩廳：156.88＋171.26平米銷售均價均價約2800元/平米(地下室1500元/平方米)交房時間現(xiàn)房。銷售進度90%以上?；A(chǔ)配套雙水雙氣，會所，幼兒園，豪華會所，老年活動中心，健身房，閱覽室，乒乓球室，棋牌室，幼兒園，游泳池，籃球場，網(wǎng)球場客戶分析開封市自住人群為主，其次是周邊縣城客戶。宣傳途徑宣傳頁、網(wǎng)絡(luò)、電視、汴梁晚報、戶外廣告綜合評價新城區(qū)的大型住宅小區(qū)，檔次一般，以其規(guī)模取勝。龍城?香榭里第七十二頁，共八十八頁。龍城?香榭里，是汴西新區(qū)開發(fā)較早的大型住宅小區(qū)，雙水雙氣，會所，幼兒園，豪華會所，老年活動中心，健身房，閱覽室，乒乓球室，棋牌室，幼兒園，游泳池，籃球場，網(wǎng)球場等還是比較完善。由于開發(fā)理念的局限性，項目的整體形象無法進一步展示，營銷水平一般，不能成為高端樓盤。第七十三頁，共八十八頁。89.26㎡兩房123.32㎡三房第七十四頁，共八十八頁。開發(fā)商河南宏田置業(yè)有限公司地理位置中牟鄭汴路與萬三路交匯處規(guī)模占地面積:666000平方米，總建筑面積:840000平方米廣告語國際灣畔心情社區(qū)建筑類別多層小高層高層建筑風(fēng)格現(xiàn)代主義。戶型面積范圍30－180平方米；主推80－90多的兩房，136－140多的三房。銷售均價二期2400元/㎡，三期高層預(yù)計3000元/㎡。推出時間三期天鵝灣第一組團瀾灣，2007年12月8日排號。預(yù)計2008年3、4月份開盤銷售。交房時間2008年年底。銷售進度自12月8日排號以來，目前排至500余號。基礎(chǔ)配套9000米會所，含溫泉游泳浴池；幼兒園；地上、下停車庫，鑫苑物業(yè)顧問?？蛻舴治鲆黄谝灾心操彿空邽橹?，二期、三期，由于鄭汴一體化進程的加快，鄭州購房者占據(jù)絕對比重。宣傳途徑網(wǎng)絡(luò)、單頁派發(fā)、大河報、鄭州晚報、商都房產(chǎn)網(wǎng)、搜房網(wǎng)。綜合評價鄭開大道利用“鄭汴一體化”作為推廣途徑最好的樓盤。千畝大盤，完善的配套，環(huán)西湖公園而建，使其成為小區(qū)的內(nèi)湖。每天三次樓巴通往鄭州，為鄭州購房客戶提供了極大便利，同時也提升了項目的形象及客戶忠誠度。宏田?水岸鑫城（中牟）第七十五頁，共八十八頁。項目總占地1000畝，位于鄭州高尚生活圈——鄭東新區(qū)以CBD為中心的一級輻射帶內(nèi)，中牟縣老城新城交匯處，小區(qū)南臨鄭汴路，東臨310國道，西臨濱河大道，北臨鄭汴快速路。1期多層2期多層3期小高層、高層400畝湖景第七十六頁，共八十八頁。宏田?水岸鑫城戶型面積相對較小，35、48㎡的一房，80——90㎡的兩房，少量130——140㎡的三房。主要對鄭州投資客戶量身定做。第七十七頁，共八十八頁。水岸鑫城項目對于本項目的借鑒作用在于，針對鄭州客戶，在鄭州市中心設(shè)立接待中心，并每天固定班次樓巴往來項目及鄭州市中心，以方便看房客戶及鄭州工作的小區(qū)業(yè)主。第七十八頁，共八十八頁。第六部分小結(jié)□價格差異明顯，汴西新區(qū)整體樓盤檔次較高，價格較高?！蹉晡餍聟^(qū)樓盤眾多?！趵铣菂^(qū)購房自住客戶占主流，汴西新區(qū)購房客戶投資客戶比重增大。□老城區(qū)建筑風(fēng)格中式為主，宋文化濃厚；汴西新區(qū)建筑多以現(xiàn)代主義風(fēng)格?！醵鄬泳鶅r集中在2500——2800元/㎡；高層均價集中在3000——3200元/㎡□戶型兩房90㎡左右，三房120—130㎡左右第七十九頁，共八十八頁。7項目地塊分析第八十頁，共八十八頁。鄭開大道宋城路馬家河水系地塊概況項目地塊位于開封市區(qū)，北臨鄭開大道，南臨宋城路，東臨馬家河水系，西臨三號線。占地827.4畝，地塊方正。地塊現(xiàn)狀規(guī)劃輕軌第八十一頁，共八十八頁。本項目地塊距離鄭州金水東路與中州大道距離約為56公里（百度地圖測量），按照鄭開大道設(shè)計時速80公里/時計算，自駕車需時約為：40分鐘。