XX人民銀行辦公樓物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書

明潔物業(yè)中國人民銀行濟(jì)南分行辦公樓物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書 -PAGE253-XX人民銀行辦公樓物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書前言專家品質(zhì)摯誠服務(wù)規(guī)范管理業(yè)界典范明潔人升起了物業(yè)管理的風(fēng)帆我們乘風(fēng)破浪，用一流的人性化服務(wù)為莊嚴(yán)的中國人民銀行濟(jì)南分行增添一抹明快的色彩讓莊嚴(yán)的銀行辦公大樓成為濟(jì)南市最亮麗的一道風(fēng)景請您相信因為有了明潔，一切將會變得明潔明潔物業(yè)，明潔生活目錄第一部分報價文件 91.1報價一覽表 101.2詳細(xì)的費(fèi)用投入計算 111.3詳細(xì)的成本測算 121．3．1年管理費(fèi)用明細(xì)表 121．3．2年房屋管理費(fèi)用明細(xì)表 131．3．3年設(shè)備運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)、維修管理費(fèi)用明細(xì) 141．3．4年保潔費(fèi)用明細(xì)表 151．3．5年保安費(fèi)用明細(xì)表 161．3．6年綠化費(fèi)用明細(xì)表 171．3．7費(fèi)用匯總表 181.4其它優(yōu)惠條件 191.4.1為中國人民銀行濟(jì)南分行新辦公樓免費(fèi)提供開荒(約3萬元) 191.4.2以市場價格半價為業(yè)主提供家政服務(wù) 191.4.3前期辦公樓接收期間免費(fèi)從總公司抽調(diào)一名高級管理人員 19第二部分技術(shù)文件 202．1針對本項目物業(yè)管理的綜合說明（管理理念） 212.2擬派中國人民銀行濟(jì)南分行辦公樓項目經(jīng)理、部門經(jīng)理 25保證項目經(jīng)理不變的承諾書 282．3物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置，運(yùn)作流程及各項管理規(guī)章制度 292.3.1項目部組織結(jié)構(gòu)圖 292.3.2項目部員工崗位職責(zé) 30A.項目部經(jīng)理 30B.工程部 31C.保潔綠化部 40六、管理部 482.3.3物業(yè)管理運(yùn)作流程大綱 50一、物業(yè)管理項目運(yùn)作流程 50二、項目經(jīng)理管理程序及規(guī)范 51三、項目部工作檢查流程圖 52四、辦公室文員工作程序及規(guī)范要求 53五、倉庫管理程序圖 54六、回訪分類示意圖 55七、投訴處理程序流程圖 56八、物品使用及報廢程序 57九、保潔檢查監(jiān)督流程圖 58十、公共設(shè)施維修工作流程圖： 59十一、檢查、驗收共用設(shè)施維修工作流程圖 60十二、維修班工作程序 61十三、盤查可疑人員流程圖 62十四、管理工作規(guī)程 632.3.4管理規(guī)章制度 111一、員工著裝制度 111二、請假制度 111三、交接班管理規(guī)定 111四、物料采購、保管、領(lǐng)用制度 112五、庫房管理與進(jìn)貨驗收制度 112六、財產(chǎn)管理制度 113七、對講機(jī)使用規(guī)定 113八、操作票制度 114九、維修巡檢制度 114十、機(jī)房安全保衛(wèi)制度 115十一、交接班制度 115十二、停、送電票制度 116十三、電氣維修管理規(guī)定 118十四、工具管理制度 119十五、水箱間管理規(guī)定 120十六、電氣豎井、管道井管理規(guī)定 120十七、工程部周轉(zhuǎn)倉庫管理規(guī)定 1202.4物業(yè)管理人員配備方案 121一、★★項目人員聘用標(biāo)準(zhǔn)（含人員職稱、資格等） 121二、培訓(xùn)管理體系 126三、駐中國人民銀行濟(jì)南分行辦公樓項目部人員定編 1302.5物業(yè)管理服務(wù)用房及其他物資裝備配置方案 131保潔設(shè)備一覽表 132常用工具一覽表 133清潔原料一覽表 134工程管理工具一覽表 135保安裝備一覽表 136辦公設(shè)施一覽表 136花卉擺放計劃方案 137重要設(shè)施、設(shè)備代維、保養(yǎng)費(fèi) 138綠化工具、用肥一覽表 1392.6物業(yè)管理費(fèi)用收支測算報告（物業(yè)管理第一年度） 140☆☆方案一 140☆☆方案二 1412.7物業(yè)管理服務(wù)分類標(biāo)準(zhǔn)與承諾 1422.7.1工程部 142一、運(yùn)行設(shè)備及附屬設(shè)施的運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)和維修范圍 142二、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行維護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 142三、具體服務(wù) 1452.7.2安全部 154一、服務(wù)范圍 154二、安全管理標(biāo)準(zhǔn) 154三、具體服務(wù) 1552.7.3保潔（綠化）部 160一、服務(wù)范圍 160二、保潔管理標(biāo)準(zhǔn) 160三、保潔具體服務(wù) 161四、綠化服務(wù)范圍 164五、綠化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 164六、綠化服務(wù)范圍 165七、高空作業(yè)、外墻清洗 1732.7.4普通信件、報刊、雜志的分發(fā)服務(wù) 1822.7.5突發(fā)應(yīng)急維修服務(wù) 1822.7.6建立、完善物業(yè)資料和檔案 1822.7.7物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo)及保證措施 1832.8各類突發(fā)事件的處理預(yù)案 1932.9物料消耗計劃及具體降耗措施 200一、物料消耗計劃 200二、降耗措施 2002.10檔案體系的建立 2022.11愿意承受的有關(guān)獎罰 2032.12物業(yè)管理服務(wù)模式 2032.13物業(yè)管理開始及結(jié)束的交接 2042.14本項目主要業(yè)務(wù)骨干配置人選和素質(zhì)介紹 2062.15最快接管時間和物業(yè)管理完全規(guī)范的時間及相應(yīng)的保證措施 2072.16需要業(yè)主協(xié)助解決的問題 209第三部分商務(wù)文件 2103.1資格及商務(wù)情況表 2113.2偏差表 2133.3企業(yè)簡介 2143.4合同草案： 218第四部分 221資格資質(zhì)證明文件 2211）營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件 2222）法定代表人授權(quán)委托書 2223）資質(zhì)證書復(fù)印件 2224）建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理經(jīng)理、部門經(jīng)理崗位證書復(fù)印件 2225）獲獎項目證書復(fù)印件 2226）ISO9000、ISO14001體系認(rèn)證復(fù)印件 2227）獲獎項目、最大物業(yè)管理項目、最復(fù)雜物業(yè)管理項目和承擔(dān)過的綜合性大廈的物業(yè)管理合同復(fù)印件 222法定代表人授權(quán)委托書 223投標(biāo)函山東省齊魯國際招標(biāo)有限公司：我們根據(jù)編號為SIT-200517競爭性談判采購文件的要求，對中國人民銀行濟(jì)南分行辦公樓物業(yè)管理服務(wù)競爭性談判采購項目進(jìn)行報價。由供應(yīng)商山東明潔物業(yè)管理有限公司正式委托全權(quán)代表姚麗華經(jīng)理提交報價文件正本一份，副本伍份。在此文件中，投標(biāo)人全權(quán)代表聲明并同意：（1）如果我們的報價文件被接受，我們將履行投標(biāo)文件中規(guī)定的每一項要求，并按我們投標(biāo)文件中的承諾按期、保質(zhì)完成該項目的物業(yè)管理工作。我方有責(zé)任和義務(wù)完成合同與投標(biāo)文件中的條款。（2）我方承諾投標(biāo)文件所報的物業(yè)管理人員與最終實(shí)施合同的物業(yè)管理人員相一致。（3）我方已詳細(xì)檢查所有投標(biāo)文件、附件以及所提供的參考文件，由模糊和誤解產(chǎn)生的一切后果，由我方自負(fù)。（4）投標(biāo)文件在公開報價后90天內(nèi)有效。如果我方在規(guī)定公開報價后的有效期內(nèi)撤回遞交投標(biāo)文件，將被沒收投標(biāo)保證金。（5）我方同意采購代理機(jī)構(gòu)的要求，提供與遞交報價文件有關(guān)的其他數(shù)據(jù)和資料。（6）我方愿按《中華人民共和國合同法》履行自己的全部責(zé)任。（7）我們理解，最低報價不是中標(biāo)的唯一條件，你們有選擇中標(biāo)人的權(quán)利。（8）我方若未成為成交供應(yīng)商，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)有權(quán)不做任何解釋。（9）我方將遵照《物業(yè)管理條例》的要求。（10）與本報價有關(guān)的所有往來信函，應(yīng)按下列地址進(jìn)行：地址：濟(jì)南市二環(huán)東路3218號發(fā)展大廈11 E郵政編碼：250100電話：8119349傳真：8119339電子信箱：miwy-sd@供應(yīng)商全稱：山東明潔物業(yè)管理有限公司開戶銀行名稱：招商銀行濟(jì)南市洪樓支行公章：銀行帳號：170-6580135210001法人代表簽字：開戶銀行地址：濟(jì)南市洪樓2005年8月第一部分報價文件1.1報價一覽表供應(yīng)商全稱山東明潔物業(yè)管理有限公司總報價（元/年）方案一（包括房屋管理、保安、保潔、車輛管理及綠化小寫：660000元大寫：陸拾陸萬元整1.178元/平方米/月方案二（包括設(shè)備維護(hù)、房屋管理、保安、保潔、車輛管理及綠化小寫：990000元大寫：玖拾玖萬元整1.767元/平方米/月資質(zhì)、資格國家二級物業(yè)管理經(jīng)理、部門經(jīng)理岳峰財政廳項目經(jīng)理朱慧外經(jīng)貿(mào)廳管理部經(jīng)理黨群省農(nóng)信社工程部經(jīng)理張建霞中國人壽保險保潔綠化部孫紀(jì)元省圖書館安全部經(jīng)理物業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)范時間正式進(jìn)駐后15日內(nèi)出現(xiàn)問題服務(wù)響應(yīng)時間24小時待崗，5分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場備注注：1、總報價包括承攬、承包本項目所需的所有費(fèi)用。2、以上內(nèi)容由采購代理機(jī)構(gòu)在開標(biāo)儀式上統(tǒng)一唱價。供應(yīng)商：山東明潔物業(yè)管理有限公司供應(yīng)商全權(quán)代表：1.2詳細(xì)的費(fèi)用投入計算項目管理初期一次性投入費(fèi)用表序號投入項目費(fèi)用合計1投入保潔工具29690.00元2投入保潔原料26370.00元3綠化工具6589.00元4保潔設(shè)備62670.00元5安全裝備費(fèi)21120.00元6工程工具費(fèi)6756.00元7辦公設(shè)施13820.00元8員工工裝費(fèi)21300.00元合計188315.00元注:不含前期各種資料印刷費(fèi)用具體投入計算見技術(shù)文件1.3詳細(xì)的成本測算管理成本構(gòu)成及測算一覽表(成本測算)1．3．1年管理費(fèi)用明細(xì)表一人工費(fèi)合計4人86688元/年1員工工資項目經(jīng)理2300元/月1人管理部經(jīng)理1500元/月1人文書650元/月1人質(zhì)檢員750元/月1人62400元/年2福利費(fèi)包括部分福利費(fèi)：14%；8736元/年3保險部分養(yǎng)老、失業(yè)、工傷險共計工資總額的23%14352元/年4服裝費(fèi)按每人兩套工服150元×2×41200元/年二辦公費(fèi)5259元/年1通訊、交通、住房等5000元/年2辦公設(shè)施費(fèi)根據(jù)辦公設(shè)施一覽表計提折舊費(fèi)4606元×4/71259元/年三小計一至二項之和91947元/年四管理費(fèi)用按第三項5%計提4597元/年五不可預(yù)見費(fèi)按第三項5%計提4597元/年六營業(yè)稅三、四、五項之和的5.6%計提5664元/年七稅前利潤三至六項之和的5%計提5057元/年年管理部費(fèi)用總報價：111862元/年1．3．2年房屋管理費(fèi)用明細(xì)表一人工費(fèi)合計2人23616元/年1員工工資維修技工700元/月2人（配合各部門進(jìn)行房屋管理）16800元/年2福利費(fèi)包括部分福利費(fèi)：14%；2352元/年3保險部分養(yǎng)老、失業(yè)、工傷險共計工資總額的23%3864元/年4服裝費(fèi)按每人兩套工服150元×2×2600元/年二辦公費(fèi)2129元/年1通訊、交通、住房等2000元/年2辦公設(shè)施費(fèi)根據(jù)辦公設(shè)施一覽表計提折舊費(fèi)4606元×2/71129元/年三小計一至二項之和25745元/年四管理費(fèi)用按第三項5%計提1287元/年五不可預(yù)見費(fèi)按第三項5%計提1287元/年六營業(yè)稅三、四、五項之和的5.6%計提1586元/年七稅前利潤三至六項之和的5%計提1495元/年年管理部費(fèi)用總報價：31400元/年1．3．3年設(shè)備運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)、維修管理費(fèi)用明細(xì)一人工費(fèi)合計17人245921元/年1員工工資工程部經(jīng)理1800元/月1人工程部領(lǐng)班1300元/月2人工程部職員700元/月14人170400元/年2福利費(fèi)包括福利費(fèi)工資總額的14%；23856元/年3保險養(yǎng)老、失業(yè)、工傷險共計工資總額的23%39192元/年4服裝費(fèi)按每人兩套工服150元×2×17人5100元/年5法定節(jié)假日加班費(fèi)170400元/12月/26天/2×27天7373元/年二維保工具及特殊設(shè)備代維費(fèi)199378元/年1工程工具費(fèi)根據(jù)工程管理工具一覽表計提折舊費(fèi)3378元/年2見重要設(shè)施、設(shè)備代維保養(yǎng)費(fèi)19．6萬元196000元/年三辦公費(fèi)11102元/年1通訊、交通、住房費(fèi)等10000元/年2辦公設(shè)施費(fèi)根據(jù)辦公設(shè)施一覽表計提折舊費(fèi)4606元×17/711102元/年四小計一至三項之和456401元/年五管理費(fèi)用按第四項5%計提22820元/年六不可預(yù)見費(fèi)按第四項5%計提22820元/年七營業(yè)稅四、五、六項之和的5.6%計提28114元/年八稅前利潤四至七項之和的5%計提26508元/年每年費(fèi)用總報價：556663元/年1．3．4年保潔費(fèi)用明細(xì)表一人工費(fèi)合計24人248360元/年1員工工資保潔部經(jīng)理1200元/月1人保潔部領(lǐng)班800元/月1人日常保潔員550元/月18人計劃衛(wèi)生580元/月4人170640元/年2福利費(fèi)包括福利費(fèi)工資總額的14%；23890元/年3保險養(yǎng)老、失業(yè)、工傷險共計工資總額的23%39247元/年4服裝費(fèi)按每人兩套工服150元×2×247200元/年5法定節(jié)假日加班費(fèi)170640元/12月/26天/2×27天7383元/年二保潔物料費(fèi)76950元/年1保潔設(shè)備根據(jù)保潔設(shè)備一覽表提折舊費(fèi)20890元/年2保潔工具費(fèi)根據(jù)常用工具一覽表29690元/年3保潔原料費(fèi)根據(jù)清潔原料一覽表26370元/年三辦公費(fèi)103557元/年1通訊、交通、住房費(fèi)等12000元/年2辦公設(shè)施費(fèi)根據(jù)辦公設(shè)施一覽表計提折舊費(fèi)4606元×24/711557元/年3外墻清洗、垃圾費(fèi)5萬元（玻璃6次外墻1次）+4萬元90000元/年四小計一至三項之和428867元/年五管理費(fèi)用按第四項5%計提21443元/年六不可預(yù)見費(fèi)按第四項5%計提21443元/年七營業(yè)稅四、五、六項之和的5.6%計提26418元/年八稅前利潤四至七項之和的5%計提24908元/年保潔部每年費(fèi)用總報價：523079元/年1．3．5年保安費(fèi)用明細(xì)表一人工費(fèi)合計24人321812元/年1員工工資安全部經(jīng)理1500元/月1人安全領(lǐng)班900元/月2人安全員700元/月21人216000元/年2福利費(fèi)包括福利費(fèi)：工資總額14%；30240元/年3保險養(yǎng)老、失業(yè)、工傷險共計工資總額的23%49680元/年4服裝費(fèi)按每人兩套工服150元×2×247200元/年5法定節(jié)假日加班費(fèi)216000元/12月/26天×27天18692元/年二安全裝備費(fèi)見保安裝備一覽表折舊費(fèi)7040元/年三辦公費(fèi)13557元/年1通訊、交通、住房費(fèi)等12000元/年2辦公設(shè)施費(fèi)根據(jù)辦公設(shè)施一覽表計提折舊費(fèi)4606元×24/711557元/年四小計一至三項之和342409元/年五管理費(fèi)用按第四項5%計提17120元/年六不可預(yù)見費(fèi)按第四項5%計提17120元/年七營業(yè)稅四、五、六項之和的5.6%計提21092元/年八稅前利潤四至七項之和的5%計提19887元/年保安年費(fèi)用總報價：417628元/年1．3．6年綠化費(fèi)用明細(xì)表一人工費(fèi)合計1人10787元/年1員工工資綠化工600元/月1人7200元/年2福利費(fèi)包括福利費(fèi)工資總額的14%；1008元/年3保險養(yǎng)老、失業(yè)、工傷險共計工資總額的23%1656元/年4服裝費(fèi)按每人兩套工服150元×2×1300元/年5法定節(jié)假日加班費(fèi)7200元/12月/26天×27天623元/年二綠化工具物料費(fèi)3294元/年1綠化工具用肥見綠化工具、用費(fèi)一覽表提折舊費(fèi)3294元/年三辦公費(fèi)1065元/年1通訊、交通、住房費(fèi)等1000元/年2辦公設(shè)施費(fèi)根據(jù)辦公設(shè)施一覽表計提折舊費(fèi)4606元×1/7165元/年四小計一至三項之和15146元/年五管理費(fèi)用按第四項5%計提757元/年六不可預(yù)見費(fèi)按第四項5%計提757元/年七營業(yè)稅四、五、六項之和的5.6%計提933元/年八稅前利潤四至七項之和的10%計提880元/年綠化每年費(fèi)用總報價：18473元/年1．3．7費(fèi)用匯總表一方案一，包括房屋管理、保安、保潔、車輛管理及綠1.3.1+1.3.2+1.3.4+1.3.5+1.3.61102442元二方案二，包括設(shè)備維護(hù)、房屋管理、保安、保潔、車輛管理及綠1.3.1+1.3.2+1.3.3+1.3.4+1.3.5+1.3.61659105元方案一,有兩名維修技工配合其他部門進(jìn)行房屋管理；方案二，有19名工程人員進(jìn)行設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)并配合各部門進(jìn)行房屋管理。1.4其它優(yōu)惠條件1.4.1為中國人民銀行濟(jì)南分行新辦公樓免費(fèi)提供開荒(約3萬元)1.4.2以市場價格半價為業(yè)主提供家政服務(wù)1.4.3前期辦公樓接收期間免費(fèi)從總公司抽調(diào)一名高級管理人員第二部分2．1針對本項目物業(yè)管理的綜合說明（管理理念）根據(jù)競爭性談判文件要求，我公司首先進(jìn)行了各項資格的自檢，經(jīng)自檢我公司符合競爭性談判文件的要求。其次，我公司投標(biāo)小組對競爭性報價文件和補(bǔ)充通知及答疑文件進(jìn)行反復(fù)研究和向招標(biāo)單位、業(yè)主單位進(jìn)一步深入了解物業(yè)要求后，根據(jù)我公司多年的物業(yè)管理經(jīng)驗對中國人民銀行濟(jì)南分行辦公樓物業(yè)托管部分和周邊環(huán)境進(jìn)行了排雷式考察，現(xiàn)已對大廈托管的各項內(nèi)容、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和周邊環(huán)境對大廈物業(yè)管理可能帶來的影響做到心中有數(shù)，同時也將會在此物業(yè)管理方案中進(jìn)行詳細(xì)的分析和提出合理化的管理方案。中國人民銀行濟(jì)南分行是我省金融服務(wù)系統(tǒng)的窗口，是集綜合型、公眾型、開放型、專業(yè)型、智能型于一體的高層建筑，其主要特點(diǎn)是：一、本項目容辦公，學(xué)習(xí)培訓(xùn)，會議，餐飲，接待于一體，內(nèi)部使用功能布局復(fù)雜，易相互干擾，管理難度大。二、公眾型開放式金融項目，客流量大，室內(nèi)外環(huán)境衛(wèi)生保持難度大,消防、保衛(wèi)安全要求高。三、項目內(nèi)的工程設(shè)備設(shè)施的檔次高，技術(shù)先進(jìn)，安裝布局分散，智能化程度高，運(yùn)行保障難度大。四、項目內(nèi)大部分設(shè)施系電控制，機(jī)械制動，專業(yè)化程度高，分布面大，運(yùn)行保障維護(hù)難度大，技術(shù)要求高。項目地處濟(jì)南市中心繁華地段，四周經(jīng)營性場所多，交通干道，大型商場林立，人流、車流頻次高、流量大，項目的秩序維護(hù)，安全管理難度大。五、公眾、開放型項目，接納八方來客，各階層人士，既是金融基地，又是省會城市文明的窗口，其社會形象的維護(hù)要求高。因此，對管理者隊伍科學(xué)素養(yǎng)提出了很高的要求，它是非一般傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理者所能駕馭的。針對以上五大特點(diǎn)，明潔公司的管理理念分為以下五大方面：一、組建高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍，實(shí)行專業(yè)化的物業(yè)管理明潔公司經(jīng)過十多年的物業(yè)管理磨練，造就了一支管理經(jīng)驗豐富，操作技術(shù)精湛的物業(yè)管理團(tuán)隊。在管的中共中央黨校、國家安保部、煙臺市國稅局、山東省人民政府、山東省財政廳、省圖書館、省外經(jīng)貿(mào)廳、省農(nóng)信社、濰坊市人民銀行、萊蕪市財政局、萊蕪市開發(fā)區(qū)管委會辦公樓等200多個綜合物業(yè)管理項目。自接管以來，我公司不依靠房地產(chǎn)開發(fā)、沒有主辦單位扶持而獨(dú)立運(yùn)作，具有技術(shù)人才集中、承接業(yè)務(wù)量大、管理各類高檔寫字樓、高智能行政辦公大樓星級管理的鮮明特點(diǎn)。針對中國人民銀行濟(jì)南分行辦公樓項目，明潔公司從員工隊伍中，好中選優(yōu)，組建一支素質(zhì)高、能力強(qiáng)、專業(yè)齊全、能打善戰(zhàn)、技術(shù)精湛的物業(yè)管理隊伍，進(jìn)駐該項目。并詳細(xì)劃分界定中國人民銀行濟(jì)南分行辦公樓內(nèi)外的功能布局界限，統(tǒng)一調(diào)度，分片包干，把各個場所，每個部位都納入明潔物業(yè)規(guī)范化管理的正確軌道，使進(jìn)入項目內(nèi)的各類人員和車輛，各行其道，各得其所，各居其位，在互不干擾，互不影響，鬧中取靜，整潔舒適，安全有序的環(huán)境中住宿、辦公、學(xué)習(xí)，充分體現(xiàn)明潔人“業(yè)主（賓客）至上，信譽(yù)第一“的服務(wù)宗旨。二、使用優(yōu)良設(shè)備，工具，精心保潔，精心整理創(chuàng)造一流的辦公、住宿環(huán)境明潔公司在中共中央黨校，山東省政府大院，山東省財政廳，曾創(chuàng)造過一流物業(yè)管理的佳績。在這次辦公樓項目中，決定購置最好的設(shè)備器材，專用工具，委派經(jīng)過嚴(yán)格培訓(xùn)的保潔員工，分日常保潔，定期計劃保潔，室外綠化保潔等多個保潔班組大力營造辦公、住宿、學(xué)習(xí)區(qū)域和公眾活動區(qū)干凈、整潔、明快、溫馨的良好氛圍，充分體現(xiàn)明潔人“標(biāo)準(zhǔn)化，規(guī)范化”服務(wù)模式和“精心組織，精心指揮，精心操作，精心維護(hù)”的“四精”質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，讓物業(yè)管理“產(chǎn)品”完美無瑕，充分體現(xiàn)明潔人的質(zhì)量品質(zhì)“亮點(diǎn)”。三、強(qiáng)化安全管理，營造萬無一失的安全辦公、生活環(huán)境針對中國人民銀行濟(jì)南分行辦公樓，內(nèi)部使用功能的特點(diǎn)，明潔公司安保部委派警惕性高，反應(yīng)靈敏，作風(fēng)快捷的安全人員組成安保部進(jìn)駐該項目。科學(xué)規(guī)劃，合理安排設(shè)置，出入口門崗，室外巡邏崗，安全監(jiān)控和消防監(jiān)控崗，晝夜24小時值勤巡查，監(jiān)控，詳細(xì)制訂了各項應(yīng)急情況處置方案和防火防盜，防毀損破壞等有效措施，把安全防范和應(yīng)急處理工作件件落實(shí)到實(shí)處，確保項目安全萬無一失，充分體現(xiàn)明潔人“作風(fēng)過硬像軍人，完成任務(wù)像鐵人，服務(wù)業(yè)主像仆人”的社會形象。四、精心組織，精心操作，精心維修，精心養(yǎng)護(hù)針對中國人民銀行濟(jì)南分行辦公樓項目的工程設(shè)備門類復(fù)雜，技術(shù)先進(jìn)，智能化程度高的特點(diǎn)，明潔公司選派富有高級智能化綜合型工程設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)經(jīng)驗的工程師、技工組成項目工程部進(jìn)駐，設(shè)立總控值班室進(jìn)行統(tǒng)一指揮調(diào)度和現(xiàn)場管理，分別設(shè)立樓宇維修班、鍋爐班等多項專業(yè)，每個班由專業(yè)工程師擔(dān)任班長，技術(shù)員擔(dān)任領(lǐng)班，組織領(lǐng)導(dǎo)各專業(yè)值班和維修人員晝夜24小時值班操作，巡視監(jiān)控，做到運(yùn)行保障堅守崗位，保養(yǎng)維護(hù)定點(diǎn)定時。讓各種工程設(shè)備，樓宇在得到良好維護(hù)的同時，大大延長使用壽命。充分體現(xiàn)明潔人“組織指揮嚴(yán)密，技術(shù)要求嚴(yán)格，操作規(guī)程嚴(yán)謹(jǐn)，工作態(tài)度嚴(yán)肅”的工程技術(shù)人員“四嚴(yán)”工作作風(fēng)。五、樹立超值性服務(wù)意識，提升業(yè)主形象品牌中國人民銀行濟(jì)南分行辦公樓是山東市文明的窗口，明潔公司在項目部的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置上結(jié)合實(shí)際、合理搭配以確保最快的速度為全體業(yè)主開展全面服務(wù)。屆時明潔公司在中國人民銀行濟(jì)南分行辦公樓的全體員工將讓業(yè)主和來賓看到的是微笑，聽到的是敬語，感受到的是熱情，體會到的是溫馨。充分體現(xiàn)明潔人“講儀容，講儀表，講文明，懂禮貌，重誠信，守承諾，既熱情又周到”和“明潔物業(yè)賓館化管理”的企業(yè)形象“亮點(diǎn)”，讓業(yè)主和來賓享受到超值性服務(wù)的同時，大力提升業(yè)主的社會形象品牌。2.2擬派中國人民銀行濟(jì)南分行辦公樓項目經(jīng)理、部門經(jīng)理項目部經(jīng)理簡歷表姓名岳峰性別男年齡29職務(wù)經(jīng)理職稱物業(yè)管理經(jīng)理學(xué)歷大專參加工作時間1994.8從事物業(yè)管理年限6年已完成項目情況單位項目名稱面積日期項目標(biāo)準(zhǔn)省政府綜合管理7.8萬平方米1999.1-2001.3辦公大院省財政廳綜合管理21萬平方米2001.3-2005.7辦公樓部門經(jīng)理簡歷表姓名張建霞性別女年齡37職務(wù)保潔部主管職稱物業(yè)管理經(jīng)理學(xué)歷高中參加工作時間1985.6從事物業(yè)管理年限5年已完成項目情況單位項目名稱面積日期項目標(biāo)準(zhǔn)玉泉森信大酒店客房部經(jīng)理208萬㎡1997.5-2000.8辦公樓省財政廳保潔部經(jīng)理21萬㎡2000.8-2003.1辦公樓人保公司綜合管理1.8萬㎡2003.1-2005.7辦公樓部門經(jīng)理簡歷表姓名孫吉元性別男年齡26職務(wù)安保部經(jīng)理職稱物業(yè)客服部門經(jīng)理學(xué)歷大專參加工作時間2002.8從事物業(yè)管理年限3年已完成項目情況單位項目名稱面積日期項目標(biāo)準(zhǔn)財政廳安全管理21萬㎡2002.8-2003.1辦公樓省圖書館安全管理8.6萬平方米2003.1-2005.7辦公樓部門經(jīng)理簡歷表姓名黨群性別男年齡46職務(wù)工程部主管職稱工程師學(xué)歷大專參加工作時間1985.12從事物業(yè)管理年限11年已完成項目情況單位項目名稱面積日期項目標(biāo)準(zhǔn)齊魯賓館物業(yè)管理1990.6-1994.5辦公樓德國維卡公司工程管理1994.5-2002.8人保公司工程管理2002.8-2004.6辦公樓省農(nóng)信社工程管理2004.6-2004.7辦公樓部門經(jīng)理簡歷表姓名朱慧性別女年齡35職務(wù)管理部經(jīng)理職稱物業(yè)管理員學(xué)歷中專參加工作時間1995.6從事物業(yè)管理年限4年已完成項目情況單位項目名稱面積日期項目標(biāo)準(zhǔn)舜耕山莊會議服務(wù)2000.6-2001.10酒店中央黨校客戶服務(wù)2001.10-2003.5學(xué)校省外經(jīng)貿(mào)廳項目經(jīng)理2003.5-2005.12辦公樓保證項目經(jīng)理不變的承諾書本公司擬定由岳峰同志出任明潔物業(yè)管理有限公司駐中國人民銀行濟(jì)南分行辦公樓物業(yè)管理項目部經(jīng)理。本人基本情況：岳峰男29歲大專學(xué)歷自一九九九年從事物業(yè)管理工作至今。曾任明潔物業(yè)管理有限公司駐山東省政府物業(yè)管理項目部、山東省財政廳管理項目部經(jīng)理；負(fù)責(zé)政府辦公廳、省無線電管理委員會、省信息中心、參事樓、檔案樓安全、保潔、會議服務(wù)、前廳接待、財政廳等的綜合管理。具有豐富的工作經(jīng)驗，有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力和非常強(qiáng)的敬業(yè)精神。公司承諾：如有幸承擔(dān)中國人民銀行濟(jì)南分行辦公樓的物業(yè)管理，在合同期內(nèi)將由岳峰同志始終負(fù)責(zé)本項目的管理工作。2．3物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置，運(yùn)作流程及各項管理規(guī)章制度2.3.1項目部組織結(jié)構(gòu)圖項目部（71人）管理部項目部（71人）管理部3人工程部（17+2）人保潔綠化部24人安保部24人項目部經(jīng)理1人人員配置表部門人員配置部門人員配置項目部經(jīng)理1人工程部（19人）主管1人，配電6人，空調(diào)機(jī)房6人，綜合維修運(yùn)行技工6人方案一，以上工程部人員留用2名技工配合各部門進(jìn)行房屋管理；方案二，19名員工用于設(shè)備、房屋管理管理部（3人）主管1人、文書1人，質(zhì)檢員1人，保潔綠化部（24人）主管1人，領(lǐng)班1人，保潔員17人，計劃保潔員4人，綠化1人安保部（24人）主管1人，領(lǐng)班2人，安全員21人2.3.2項目部員工崗位職責(zé)項目部經(jīng)理直接上級：分公司總經(jīng)理（副總經(jīng)理）直接下屬：本部各部門主管主要職責(zé)全面領(lǐng)導(dǎo)主持物業(yè)管理項目部的經(jīng)營管理工作，在本項目內(nèi)全權(quán)管理、使用和調(diào)配人員、設(shè)備和物資，向分公司和業(yè)主負(fù)責(zé)。主持制定年度經(jīng)營管理工作計劃并負(fù)責(zé)落實(shí)。帶教培訓(xùn)本部門各級管理干部和員工，建立思想穩(wěn)定、作風(fēng)過硬、技術(shù)精湛的骨干隊伍，夯實(shí)物業(yè)管理的組織和技術(shù)基礎(chǔ)。深入物業(yè)管理“四個階段”的全過程，全面監(jiān)控物業(yè)管理質(zhì)量，現(xiàn)場解決和糾正各專業(yè)工作中的問題和不良行為，爭創(chuàng)優(yōu)質(zhì)、精品物業(yè)管理項目工程。適時組織質(zhì)量分析會和技術(shù)研討會，研究和解決物業(yè)管理質(zhì)量和工程項目中存在的“常見病”、“多發(fā)病”及技術(shù)疑難問題，不斷提高工程項目的管理、保障、維修和保養(yǎng)水平。加強(qiáng)設(shè)備和工具的使用、保養(yǎng)教育和存放管理，盡力保證其使用功能不受損壞，盡量延長其使用壽命。加強(qiáng)物業(yè)管理成本控制，大力降低物料消耗，增收節(jié)支，全面完成公司下達(dá)的經(jīng)營管理指標(biāo)。經(jīng)常拜訪業(yè)主，征求其對物業(yè)管理的意見和建議，正確處理業(yè)主投訴，并積極組織整改，及時向業(yè)主反饋整改結(jié)果。定期開展安全教育和安全檢查，針對存在的不安全因素制定安全保護(hù)措施并督導(dǎo)落實(shí)，堅持夜間查崗查哨制度，確保物業(yè)管理項目的人身財產(chǎn)安全檢查萬無一失。關(guān)心和愛護(hù)職工，發(fā)動群眾開展深入細(xì)致的思想工作，當(dāng)好職工的貼心人，不斷增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力和向心力。工作勤謹(jǐn)、忠實(shí)、敬業(yè)，廉潔自律、以身作則，處處作職工的表率。把明潔公司“四個亮點(diǎn)”工作臺推向新水平。完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。工程部工程部組織網(wǎng)絡(luò)圖 工程部工程部 工程部主管工程部主管1人運(yùn)行值班班綜合運(yùn)行養(yǎng)護(hù)維修運(yùn)行值班班綜合運(yùn)行養(yǎng)護(hù)維修 配電6配電6人空調(diào)6人替休1人5人（二）工程部責(zé)任概述一）工程部經(jīng)理直接上級：項目部經(jīng)理直接下屬：本部領(lǐng)班、技工．1、主要職責(zé)（1）領(lǐng)導(dǎo)主持工程部的全面工作，工程保障、養(yǎng)護(hù)維修質(zhì)量向項目部經(jīng)理和業(yè)主單位負(fù)責(zé)。（2）認(rèn)真組織檢查、驗收、接收、登記托管工程項目的工程質(zhì)量和設(shè)備、設(shè)施的數(shù)量、品牌、規(guī)格、型號，并組織專業(yè)工程師詳細(xì)查閱大型設(shè)備的技術(shù)資料、開通使用、維修、保養(yǎng)說明書，弄清其性能特點(diǎn)、操作使用方法和工作注意事項。（3）認(rèn)真查閱建筑、裝修、設(shè)備、設(shè)施安裝圖紙，現(xiàn)場勘查業(yè)主建筑物、設(shè)備、設(shè)施的布局功能及安裝特點(diǎn)。深入了解業(yè)主單位的工作性質(zhì)、特點(diǎn)和專業(yè)需求，有針對性的制定運(yùn)行和保養(yǎng)、維修措施。（4）主持制定運(yùn)行保障和維修保養(yǎng)計劃，一式三份，業(yè)主單位、項目部、工程部各存一份，報項目經(jīng)理和業(yè)主單位批準(zhǔn)后組織實(shí)施。（5）主持召開由業(yè)主單位和工程技術(shù)人員參加的工程保障工作會議，研究制定工程保障工作方案，并認(rèn)真征求業(yè)主單位意見，經(jīng)項目部和業(yè)主單位審批后認(rèn)真執(zhí)行。（6）有計劃、有針對性的組織專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，努力提高工程部的保障技術(shù)水平。（7）針對工程項目狀況，經(jīng)常組織工程項目的“常見病”、“多發(fā)病”和設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)性能、故障特點(diǎn)主持制定預(yù)防、養(yǎng)護(hù)和維修保障措施。（8）深入工程現(xiàn)場，跟蹤工程運(yùn)行、維修過程，規(guī)范工程技術(shù)人員的工作行為，檢查驗收工程質(zhì)量。（9）協(xié)助人事部招聘工程技術(shù)人員。（10）負(fù)責(zé)本部技術(shù)人員的在崗培訓(xùn)和工作技術(shù)考評工作。（11）隨時做好特殊情況的應(yīng)急準(zhǔn)備，工程項目出現(xiàn)險情，立即趕赴現(xiàn)場，組織排故和救援。（12）定期走訪業(yè)主單位有關(guān)人員，經(jīng)常征求業(yè)主單位對工程保障工作的意見和建議。對業(yè)主單位的投訴，積極組織整改，并將整改結(jié)果向業(yè)主單位反饋。（13）定期進(jìn)行安全教育，主持制定安全預(yù)防和安全操作規(guī)程，并監(jiān)督落實(shí)，確保工程保障和技術(shù)操作安全。（14）完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。二）電氣領(lǐng)班直接上級：工程部經(jīng)理直接下屬：電氣技工1、主要職責(zé)（1）主持管理托管項目的電氣工程運(yùn)行保障和養(yǎng)護(hù)維修工作。（2）檢查、驗收、接管、登記電氣工程設(shè)備安裝質(zhì)量，建立電氣設(shè)備設(shè)計、安裝、養(yǎng)護(hù)、維修技術(shù)檔案資料。（3）查閱設(shè)備安裝圖紙，深入現(xiàn)場勘查線路、設(shè)備安裝結(jié)構(gòu)和布局特點(diǎn)，制定運(yùn)行保障和養(yǎng)護(hù)維修計劃經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。（4）學(xué)習(xí)鉆研維修保養(yǎng)技術(shù)，不斷探索工程維修新器材、新技術(shù)、新工藝，努力提高工程保障和維修保養(yǎng)技術(shù)。（5）帶教培訓(xùn)電氣技工，逐步提高其技術(shù)水平。（6）堅持現(xiàn)場巡查值班制度，確保電氣設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。（7）接到故障通知或業(yè)主單位投訴，立即趕赴現(xiàn)場，查明情況，及時報告并實(shí)施排故。故障排除后，及時向上級和業(yè)主反饋排故結(jié)果，并經(jīng)經(jīng)理驗收確認(rèn)登記、簽字。（8）協(xié)助配合其他工程人員完成維修保養(yǎng)任務(wù)。（9）完成工程部經(jīng)理交辦的其它工作任務(wù)。（10）落實(shí)安全措施，確保電氣工程運(yùn)轉(zhuǎn)和技術(shù)操作安全。三）電氣技工直接上級：電氣領(lǐng)班直接下屬：無1、主要職責(zé)（1）根據(jù)電氣運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)維修計劃，完成運(yùn)行保障和養(yǎng)護(hù)維修任務(wù)。（2）堅守值班崗位，監(jiān)視、掌握電氣設(shè)備的運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時報告，并實(shí)施排故。配電室值班。（3）堅持設(shè)備現(xiàn)場和業(yè)主工作場所檢查巡視制度，收到故障信息和業(yè)主單位投訴，立即趕赴現(xiàn)場，查明原因，立即報告，并實(shí)施排故，排故結(jié)束，須進(jìn)行登記，并經(jīng)工程師驗收確認(rèn)簽字。（4）注意學(xué)習(xí)鉆研電氣維修技術(shù)，努力提高技術(shù)操作水平和養(yǎng)護(hù)維修能力。（5）認(rèn)真學(xué)習(xí)安全知識，遵守操作規(guī)程，落實(shí)預(yù)防措施，確保電氣運(yùn)行和操作安全。（6）協(xié)助其他技工完成維修養(yǎng)護(hù)任務(wù)。（7）完成工程師交辦的其他工作任務(wù)。四）水暖技工直接上級：工程部經(jīng)理直接下屬：無1、主要職責(zé)（1）完成水暖系統(tǒng)保障、養(yǎng)護(hù)、維修工作計劃規(guī)定的工作任務(wù)。（2）堅守值班工作崗位，監(jiān)視、巡查水暖系統(tǒng)工作現(xiàn)場和業(yè)主單位工作場所，發(fā)現(xiàn)問題及時報告，并實(shí)施排故。（3）接到故障信息和業(yè)主單位投訴立即趕赴現(xiàn)場，查明原因，向工程師報告并實(shí)施排故。故障排除后，填寫《故障排除維修單》，并請工程師簽字確認(rèn)。（4）學(xué)習(xí)安全操作和防護(hù)知識，確保水暖系統(tǒng)運(yùn)行和操作安全。（5）協(xié)助其他專業(yè)技工完成運(yùn)行保障、養(yǎng)護(hù)、維修任務(wù)。（6）完成上級交辦的其他工作任務(wù)。五）弱電技工直接上級：工程部經(jīng)理直接下屬：無1、主要職責(zé)（1）按弱電系統(tǒng)工作計劃完成弱電系統(tǒng)（弱電系統(tǒng)綜合線路、樓宇自控、安全監(jiān)控、消防監(jiān)控、通訊、廣播、電視、信息網(wǎng)絡(luò)等）的運(yùn)行保障養(yǎng)護(hù)、維修任務(wù)。（2）堅守值班工作崗位，監(jiān)視巡查工作現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)故障及時排除。（3）收到故障信息和業(yè)主投訴，及時趕赴現(xiàn)場，查清原因，立即報告，并實(shí)施排除。排除完畢，填寫《故障排除維修保養(yǎng)工作單》，并經(jīng)主管上級簽字確認(rèn)。（4）學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)和養(yǎng)護(hù)維修知識，提高專業(yè)維修理論水平。（5）學(xué)習(xí)安全工作知識，確保系統(tǒng)運(yùn)行和操作安全。（6）協(xié)助其他專業(yè)技工完成專業(yè)運(yùn)行和養(yǎng)護(hù)、維修任務(wù)。（7）完成上級交辦的其他工作任務(wù)。六）強(qiáng)電維保技工直接上級：工程部經(jīng)理直接下屬：無1、主要職責(zé)（1）負(fù)責(zé)配電值班，樓宇強(qiáng)電設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)。（2）堅守值班工作崗位，監(jiān)視巡查工作現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)故障及時排除。（3）收到故障信息和業(yè)主投訴，及時趕赴現(xiàn)場，查清原因，立即報告，并實(shí)施排除。排除完畢，填寫《故障排除維修保養(yǎng)工作單》，并經(jīng)主管上級簽字確認(rèn)。（4）學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)和養(yǎng)護(hù)維修知識，提高專業(yè)維修理論水平。（5）學(xué)習(xí)安全工作知識，確保系統(tǒng)運(yùn)行和操作安全。（6）協(xié)助其他專業(yè)技工完成專業(yè)運(yùn)行和養(yǎng)護(hù)、維修任務(wù)。（7）完成上級交辦的其他工作任務(wù)七）消防設(shè)備維保技工直接上級：工程部經(jīng)理直接下屬：無1、主要職責(zé)（1）消防設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)。（2）堅守值班工作崗位，監(jiān)視巡查工作現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)故障及時排除。（3）收到故障信息和業(yè)主投訴，及時趕赴現(xiàn)場，查清原因，立即報告，并實(shí)施排除。排除完畢，填寫《故障排除維修保養(yǎng)工作單》，并經(jīng)主管上級簽字確認(rèn)。（4）學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)和養(yǎng)護(hù)維修知識，提高專業(yè)維修理論水平。（5）學(xué)習(xí)安全工作知識，確保系統(tǒng)運(yùn)行和操作安全。（6）協(xié)助其他專業(yè)技工完成專業(yè)運(yùn)行和養(yǎng)護(hù)、維修任務(wù)。（7）完成上級交辦的其他工作任務(wù)八）電梯技工直接上級：工程部經(jīng)理直接下屬：無1、主要職責(zé)（1）負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的日常維護(hù)、運(yùn)行保養(yǎng)。（2）堅守值班工作崗位，監(jiān)視巡查工作現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)故障及時排除。（3）收到故障信息和業(yè)主投訴，及時趕赴現(xiàn)場，查清原因，立即報告，并實(shí)施排除。排除完畢，填寫《故障排除維修保養(yǎng)工作單》，并經(jīng)主管上級簽字確認(rèn)。（4）學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)和養(yǎng)護(hù)維修知識，提高專業(yè)維修理論水平。（5）學(xué)習(xí)安全工作知識，確保系統(tǒng)運(yùn)行和操作安全。（6）協(xié)助其他專業(yè)技工完成專業(yè)運(yùn)行和養(yǎng)護(hù)、維修任務(wù)。（7）完成上級交辦的其他工作任務(wù)九）鍋爐技工直接上級：工程部經(jīng)理直接下屬：無1、主要職責(zé)（1）負(fù)責(zé)鍋爐設(shè)備、設(shè)施的日常值班維護(hù)保養(yǎng)。（2）堅守值班工作崗位，監(jiān)視巡查工作現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)故障及時排除。（3）收到故障信息和業(yè)主投訴，及時趕赴現(xiàn)場，查清原因，立即報告，并實(shí)施排除。排除完畢，填寫《故障排除維修保養(yǎng)工作單》，并經(jīng)主管上級簽字確認(rèn)。（4）學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)和養(yǎng)護(hù)維修知識，提高專業(yè)維修理論水平。（5）學(xué)習(xí)安全工作知識，確保系統(tǒng)運(yùn)行和操作安全。（6）協(xié)助其他專業(yè)技工完成專業(yè)運(yùn)行和養(yǎng)護(hù)、維修任務(wù)。（7）完成上級交辦的其他工作任務(wù)十）空調(diào)技工直接上級：工程部經(jīng)理直接下屬：無1、主要職責(zé)（1）負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備的日常計劃維護(hù)保養(yǎng)。（2）堅守值班工作崗位，監(jiān)視巡查工作現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)故障及時排除。（3）收到故障信息和業(yè)主投訴，及時趕赴現(xiàn)場，查清原因，立即報告，并實(shí)施排除。排除完畢，填寫《故障排除維修保養(yǎng)工作單》，并經(jīng)主管上級簽字確認(rèn)。（4）學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)和養(yǎng)護(hù)維修知識，提高專業(yè)維修理論水平。（5）學(xué)習(xí)安全工作知識，確保系統(tǒng)運(yùn)行和操作安全。（6）協(xié)助其他專業(yè)技工完成專業(yè)運(yùn)行和養(yǎng)護(hù)、維修任務(wù)。（7）完成上級交辦的其他工作任務(wù)保潔綠化部保潔綠化部組織網(wǎng)絡(luò)圖保潔綠化部保潔綠化部主管1人保潔部領(lǐng)班1人外圍保潔員1人綠化工1人計劃保潔員4人室內(nèi)保潔員16人（二）保潔部責(zé)任范圍概述一）保潔部主管直接上級：項目部經(jīng)理直接下屬：本部領(lǐng)班1、主要職責(zé)a、領(lǐng)導(dǎo)主持保潔部的全面工作，保潔質(zhì)量向項目部經(jīng)理和業(yè)主單位負(fù)責(zé)。b、檢查接收項目保潔場所，界定保潔內(nèi)容和范圍。c、根據(jù)項目保潔特點(diǎn)和業(yè)主要求制定保潔工作計劃，并組織實(shí)施。d、組織項目保潔開荒，徹底清潔項目現(xiàn)場衛(wèi)生，按業(yè)主單位要求擺放辦公家具和生活設(shè)施。e、帶教培訓(xùn)保潔管理人員。f、建立保潔工作制度，深入保潔工作現(xiàn)場規(guī)范保潔工作行為，嚴(yán)格控制保潔工作質(zhì)量。g、組織保潔設(shè)備使用培訓(xùn)，教育員工正確使用和養(yǎng)護(hù)保潔設(shè)備。h、定期走訪業(yè)主單位，征求其對保潔工作的意見和建議，并付諸落實(shí)。i、歷行節(jié)約降低消耗，嚴(yán)格控制保潔管理成本。j、組織安排安全工作教育和消防安全培訓(xùn)，制訂成品保護(hù)措施，杜絕不安全因素和傷亡事故。k、負(fù)責(zé)項目內(nèi)的衛(wèi)生保潔、外圍綠化的帶班管理工作。m、負(fù)責(zé)保潔員的出勤考核，行政管理工作。n、負(fù)責(zé)保潔員的思想政治工作。o、定期組織保潔員的常規(guī)培訓(xùn)。p、負(fù)責(zé)保潔區(qū)域內(nèi)得工作質(zhì)量檢查、指導(dǎo)。q、主持班務(wù)會，講評安全工作情況，提高安全工作質(zhì)量。r、認(rèn)真處理業(yè)主投訴，并將處理結(jié)果向業(yè)主反饋。s、完成上級交辦的其他工作任務(wù)。二）保潔員直接上級：保潔主管直接下屬：無1、主要職責(zé)（1）按保潔工作計劃完成責(zé)任范圍內(nèi)的保潔工作任務(wù)，工作質(zhì)量向領(lǐng)班負(fù)責(zé)。（2）正確使用保潔設(shè)備，不斷總結(jié)保潔工作經(jīng)驗，不斷提高勞動效率。（3）愛護(hù)成品，節(jié)約使用保潔用品，努力降低工作成本。（4）檢查責(zé)任區(qū)域內(nèi)照明和冷暖設(shè)備，發(fā)現(xiàn)故障及時報修。（5）認(rèn)真學(xué)習(xí)安全知識，保證工作安全。（6）注意儀容儀表，認(rèn)真落實(shí)員工行為規(guī)范。（7）協(xié)助其它員工完成保潔任務(wù)。（8）完成上級交辦的其它任務(wù)。四）綠化工直接上級：保潔主管直接下屬：無1、主要職責(zé)（1）按環(huán)衛(wèi)保潔綠化計劃，實(shí)施環(huán)境保潔綠化工作。（2）學(xué)習(xí)鉆研環(huán)衛(wèi)綠化技術(shù)，熟練使用環(huán)衛(wèi)綠化工作設(shè)備。（3）遵守環(huán)衛(wèi)綠化工作規(guī)程，確保環(huán)衛(wèi)綠化工作質(zhì)量。（4）愛護(hù)院內(nèi)花草樹木，悉心保護(hù)，不受損害。(5)負(fù)責(zé)院內(nèi)公共區(qū)域得衛(wèi)生清掃。（6）完成上級交給的其他工作任務(wù)。2、日常工作程序（見《明潔物業(yè)管理四個階段工作規(guī)范》）五、安保部安保部組織網(wǎng)絡(luò)安保部安保部主管1人主管1人領(lǐng)班2人領(lǐng)班2人室外車輛管理1人替休3人室內(nèi)外巡邏崗地下停室外車輛管理1人替休3人室內(nèi)外巡邏崗地下停車場管理3人營業(yè)廳值班大門崗?fù)戆嘀蛋鄦T2人中班值班員2人早班值班員2人中班門崗2人早班門崗2人早班值班員1人中班值班員1人晚班門崗2人晚班值班員2人中班值班員2人早班值班員2人中班門崗2人早班門崗2人早班值班員1人中班值班員1人晚班門崗2人（二）安保部責(zé)任范圍概述（1）負(fù)責(zé)托管物業(yè)項目范圍內(nèi)的交通秩序、內(nèi)部保衛(wèi)、消防等安全管理工作。（2）協(xié)助公安部門偵破項目區(qū)內(nèi)發(fā)生的各類案件，打擊現(xiàn)行破壞活動。（3）在項目區(qū)內(nèi)業(yè)主入口處站崗放哨，維護(hù)辦公區(qū)內(nèi)的正常秩序，防止違法犯罪活動的發(fā)生，營造安全文明辦公、生活環(huán)境。（4）負(fù)責(zé)項目區(qū)內(nèi)的鑰匙管理，對各部門的鑰匙使用權(quán)限實(shí)行監(jiān)督檢查，對丟失的鑰匙進(jìn)行調(diào)查處理，對確需增配的鑰匙，進(jìn)行增配。（5）對項目區(qū)域內(nèi)實(shí)行嚴(yán)格的消防監(jiān)控管理。（6）負(fù)責(zé)項目區(qū)域內(nèi)大型活動的安全警衛(wèi)工作和各項治安案件的處理工作。一）安保部主管直接上級：項目部經(jīng)理直接下屬：安保部領(lǐng)班（1）主要職責(zé)1）領(lǐng)導(dǎo)主持安保部的全面工作。2）主持制定安全保衛(wèi)工作和四防（防火、防盜、防破壞、防自然災(zāi)害）管理制度經(jīng)上級和業(yè)主單位批準(zhǔn)后貫徹落實(shí)。3）根據(jù)托管項目特點(diǎn)公安部門的法規(guī)要求制訂安全保衛(wèi)工作計劃，經(jīng)上級和業(yè)主單位批準(zhǔn)后組織實(shí)施。4）經(jīng)常進(jìn)行法律、法規(guī)教育，讓全體安全人員都學(xué)法、懂法，并且會用法律、法規(guī)，歷行職責(zé)，維持秩序，規(guī)范行為，保證安全。5）帶教培訓(xùn)安全管理人員和安全員。6）加強(qiáng)安全保衛(wèi)、消防監(jiān)控等專項業(yè)務(wù)的技術(shù)訓(xùn)練，提高全全人員的工作能力和業(yè)務(wù)水平。7）經(jīng)常檢查安全防護(hù)、監(jiān)控設(shè)備的使用情況，工作狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)故障、失效應(yīng)及時報修和更換。8）深入安全工作現(xiàn)場，規(guī)范安全工作行為。檢查考核安全工作質(zhì)量。9）對項目區(qū)域內(nèi)發(fā)生的一般違法違紀(jì)案件，應(yīng)組織偵破。對重大治安和刑事案件，應(yīng)協(xié)助公安機(jī)關(guān)進(jìn)行偵破處理。10）建立完善安全保衛(wèi)工作檔案資料，積累安全保衛(wèi)工作管理經(jīng)驗。11）定期征求業(yè)主單位意見和建議，并采納落實(shí)。12）建立安全和消防隱患檢查制度，定期組織安全大檢查，對查出的問題組織整改。13）定期對業(yè)主單位和項目部人員進(jìn)行安全教育，提高全體人員的安全意識和防護(hù)能力。14）完成上級交辦的其他任務(wù)。二）安保部領(lǐng)班直接上級：安保部主管直接下屬：安全員（1）主要職責(zé)1）負(fù)責(zé)托管項目內(nèi)的安全保衛(wèi)、安全監(jiān)控、消防監(jiān)控和車輛進(jìn)入、停泊的帶班管理工作。2）負(fù)責(zé)安全員的出勤考核，行政管理工作。3）負(fù)責(zé)安全員的思想政治工作。4）定期組織安全員的常規(guī)訓(xùn)練和安全專業(yè)的理論知識學(xué)習(xí)。5）堅持跟班帶班和查崗查哨制度，跟蹤安全保衛(wèi)工作全過程，規(guī)范安全工作行為，考核安全工作質(zhì)量。6）處理一般性、治安案件和客戶投訴，遇緊急事件應(yīng)立即報告，并組織安全人員保護(hù)現(xiàn)場。7）帶教安全員愛護(hù)安全、消防設(shè)備和器材，對自行使用和保管的設(shè)備、器材要負(fù)責(zé)定期盤點(diǎn)和養(yǎng)護(hù)。8）主持班務(wù)會，講評安全工作情況，提高安全工作質(zhì)量。9）完成上級交辦的其他任務(wù)。三）安全員直接上級：領(lǐng)班（1）主要職責(zé)A：警衛(wèi)巡邏崗1）負(fù)責(zé)巡查項目區(qū)域內(nèi)的安全情況和設(shè)備、設(shè)施安放位置周圍可疑跡象，發(fā)現(xiàn)問題，立即查明報告。2）負(fù)責(zé)按時關(guān)閉開啟項目區(qū)域的對外通道，并對通過的行人驗證放行。3）負(fù)責(zé)進(jìn)入項目區(qū)域內(nèi)無關(guān)人的清理工作。4）對來往項目區(qū)域內(nèi)的可疑人員進(jìn)行監(jiān)視，并及時向上級報告。5）巡視大門崗執(zhí)勤情況，協(xié)助其處理疑難問題。6）按時填寫《巡查值班記錄》。7）負(fù)責(zé)院內(nèi)車輛的停泊管理。8）完成上級交辦的其他任務(wù)。B：大門、營業(yè)廳警衛(wèi)崗1）負(fù)責(zé)項目區(qū)域內(nèi)大門崗的值勤警衛(wèi)工作。2）負(fù)責(zé)外來人員出入檢查登記工作。3）負(fù)責(zé)進(jìn)入項目區(qū)域內(nèi)工作人員攜帶物品的查驗登記工作。4）負(fù)責(zé)非辦公（經(jīng)營）期間的出入戶登記工作。5）負(fù)責(zé)門口的秩序維護(hù)工作，阻止上訪人群進(jìn)入大樓。6）負(fù)責(zé)可疑人員的盤查、案件報警和現(xiàn)場保護(hù)工作。7）完成上級交辦的其他任務(wù)。C：停車場崗1）負(fù)責(zé)停車場的車輛停泊看護(hù)、安全保衛(wèi)工作。2）負(fù)責(zé)停車場進(jìn)出車輛的出入登記、指揮調(diào)度、安全疏導(dǎo)工作。3）負(fù)責(zé)車場內(nèi)的清潔衛(wèi)生、消防安全現(xiàn)場監(jiān)視、檢查工作。4）負(fù)責(zé)車場內(nèi)事故、案件的調(diào)查、偵破和現(xiàn)場保護(hù)工作。5）完成上級交辦的其他任務(wù)。六、管理部（一）管理部組織網(wǎng)絡(luò)圖管理部管理部經(jīng)理1人經(jīng)理1人文書1人質(zhì)檢員文書1人質(zhì)檢員1人（二）管理部責(zé)任范圍概述管理部是項目部的綜合管理、協(xié)調(diào)部門，是項目部上下、內(nèi)外信息傳輸?shù)闹袠袡C(jī)構(gòu)和項目經(jīng)理實(shí)施指揮調(diào)度的行政部門。負(fù)責(zé)項目部內(nèi)的行政、人事、文秘、檔案、業(yè)務(wù)質(zhì)量考評和業(yè)主單位的各項服務(wù)及委托代辦的有關(guān)事宜。（1）管理部經(jīng)理崗位職責(zé)直接上級：項目經(jīng)理直接下級：人事干事兼文書、質(zhì)檢員a、全面主持領(lǐng)導(dǎo)管理部的各項管理工作，負(fù)責(zé)項目部的行政管理、綜合協(xié)調(diào)、對外聯(lián)絡(luò)、接待等各項管理工作。b、負(fù)責(zé)項目部文秘、檔案資料的整理歸檔管理工作。c、負(fù)責(zé)項目部的人事管理、培訓(xùn)。d、負(fù)責(zé)項目部的接待、業(yè)主領(lǐng)導(dǎo)服務(wù)的管理工作。e、負(fù)責(zé)業(yè)主單位的文件資料以及報刊、雜志的收發(fā)、傳遞等管理工作。f、負(fù)責(zé)項目部和業(yè)主單位的飲水供應(yīng)管理工作。g、負(fù)責(zé)業(yè)主單位委托代辦的其他工作。（2）文書崗位職責(zé)直接上級：管理部經(jīng)理a、負(fù)責(zé)項目部的文秘、檔案、資料及業(yè)主房產(chǎn)、設(shè)備資料的整理歸檔管理工作。b、負(fù)責(zé)項目部的文件資料的撰寫、打印、收發(fā)、傳遞及印章的管理工作。c、負(fù)責(zé)項目部的資產(chǎn)、設(shè)備、家具、用具等物資的統(tǒng)計管理工作。d、負(fù)責(zé)項目部的秘書服務(wù)、電話值班及信息傳遞工作。e、負(fù)責(zé)項目部工資、考勤工作。f、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。（3）質(zhì)檢員崗位職責(zé)直接上級：管理部經(jīng)理a、負(fù)責(zé)項目部的質(zhì)量管理、協(xié)調(diào)工作。b、負(fù)責(zé)業(yè)主單位的委托代辦工作。c、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)業(yè)主單位的飲品和其他物資采購供應(yīng)工作。d、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。2.3.3物業(yè)管理運(yùn)作流程大綱一、物業(yè)管理項目運(yùn)作流程物業(yè)管理驗收、接管物業(yè)管理驗收、接管清潔開荒建立物業(yè)檔案業(yè)主驗收規(guī)范管理二、項目經(jīng)理管理程序及規(guī)范項目經(jīng)理制定方案組織實(shí)施分工督導(dǎo)日檢查記錄率隊整改反饋周檢考評各部門經(jīng)理匯報三、項目部工作檢查流程圖項目經(jīng)理周檢匯總月檢總評公司質(zhì)檢部部門主管安全日檢監(jiān)督程序維修日檢監(jiān)督程序保潔日檢監(jiān)督程序綠化日檢四、辦公室文員工作程序及規(guī)范要求項目經(jīng)理文員接受指令編寫、打印、分發(fā)、落實(shí)工作監(jiān)督、落實(shí)反饋協(xié)調(diào)接待來訪倉庫管理、檔案管理日檢五、倉庫管理程序圖入庫入庫單出庫出庫單倉庫管理借用和歸還借用人物品金額查詢品種查詢品種設(shè)置物品有效期六、回訪分類示意圖回訪常規(guī)回訪投訴回訪維修回訪特殊回訪往后必訪各部門受理受理維修隨時反饋工作研究處理修后即訪項目部經(jīng)理修后電話回訪上報公司征詢回訪節(jié)日回訪征詢回訪節(jié)日回訪引入月回訪計劃引入月回訪計劃反饋跟蹤可根據(jù)需要，重疊或交錯進(jìn)行七、投訴處理程序流程圖來電來訪物業(yè)信箱接聽記錄接待記錄閱讀歸納反饋管理員或分管經(jīng)理投訴事項是否屬于物管處范圍按投訴事項發(fā)通知單給相關(guān)部門處理，并做好登記向用戶解釋物業(yè)公司處理特殊情況需上級處理經(jīng)理處理投訴跟蹤回訪，直至徹底解決歸檔結(jié)束否八、物品使用及報廢程序申請總公司機(jī)關(guān)采購入庫儲存定期盤點(diǎn)出庫借用使用歸還報廢九、保潔檢查監(jiān)督流程圖每日按保潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)巡查保潔區(qū)域每日按保潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)巡查保潔區(qū)域發(fā)現(xiàn)未達(dá)標(biāo)區(qū)域，即通知保潔領(lǐng)班處將檢查結(jié)果打分記入《日檢查表》并公示每周組織全體領(lǐng)班進(jìn)行全區(qū)衛(wèi)生大檢查，打分記入《周檢查表》，并召開現(xiàn)場講評會每月末對保潔情況進(jìn)行評估，記入《月檢查表》。并向業(yè)主匯報，征求意見，評出《保潔標(biāo)兵流動紅旗》獲獎單位十、公共設(shè)施維修工作流程圖：管理部接緊急報修單管理部接緊急報修單管理部接各部門報修的工程樓層管理員檢查發(fā)現(xiàn)需要維修的公用設(shè)施設(shè)備通知工程部維修在業(yè)主工程維修登記表中作記錄樓層管理員記錄于巡樓日檢記錄簿根據(jù)工程維修登記下發(fā)工程維修單工程部持工程維修單維修無法提供維修服務(wù)的，工程師應(yīng)取消或作廢工程維修單公共設(shè)施維修工程完成后，工程部文員打印大樓維修保養(yǎng)情況報告并交管理部驗收維修工程完成后業(yè)主簽名確認(rèn)管理部文員將驗收員姓名輸入電腦消單管理部文員每周打印驗收不合格工程材料交物管中心繼續(xù)跟蹤不合格維修，直至合格為止管理部文員在電腦上注銷工程維修單下發(fā)工程維修單下發(fā)工程維修單十一、檢查、驗收共用設(shè)施維修工作流程圖管理員持大樓維修保養(yǎng)情況報告、巡樓日檢記錄簿、對講機(jī)和巡樓鑰匙巡樓管理員持大樓維修保養(yǎng)情況報告、巡樓日檢記錄簿、對講機(jī)和巡樓鑰匙巡樓從天臺開始逐層往下巡查從天臺開始逐層往下巡查檢查/驗收大樓公共設(shè)施檢查/驗收大樓公共設(shè)施發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施損壞且影響較大需急修對維修的工程進(jìn)行驗收發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施損壞或遺失發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施損壞且影響較大需急修對維修的工程進(jìn)行驗收發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施損壞或遺失驗收結(jié)果記錄于工程維修報告，并簽名確認(rèn)用對講機(jī)直接通知管理部并記錄于巡樓日檢記錄簿記錄于巡樓日檢記錄簿驗收結(jié)果記錄于工程維修報告，并簽名確認(rèn)用對講機(jī)直接通知管理部并記錄于巡樓日檢記錄簿記錄于巡樓日檢記錄簿交管理部文員交管理部文員根據(jù)巡樓日檢記錄簿內(nèi)容下達(dá)工程維修指令；根據(jù)小區(qū)維修保養(yǎng)情況報告消除已完成的工程維修單根據(jù)巡樓日檢記錄簿內(nèi)容下達(dá)工程維修指令；根據(jù)小區(qū)維修保養(yǎng)情況報告消除已完成的工程維修單十二、維修班工作程序工作要領(lǐng)：早查：不留任何遺存接單：迅速前往維修例檢：確保防患未然維修班抽空進(jìn)行立即行動接派工單例行檢查分工維修（執(zhí)行操作程序）填寫檢查表（發(fā)現(xiàn)問題依程序辦理）交回派工單填寫當(dāng)日維修清單兩表當(dāng)日報經(jīng)理審評報經(jīng)理十三、盤查可疑人員流程圖禮貌詢問禮貌詢問觀察判斷觀察判斷盲流人員形跡可疑推銷人員盲流人員形跡可疑推銷人員查驗并登記證件登記證件查驗并登記證件登記證件無證件有證件無證件有證件帶回保安部做進(jìn)一步調(diào)查，有否作案工具或可疑物品寫保證書帶回保安部做進(jìn)一步調(diào)查，有否作案工具或可疑物品寫保證書登記證件登記證件教育勸離教育勸離是否帶有可疑物品或工具請示上級同意，交公安機(jī)關(guān)處理是否帶有可疑物品或工具請示上級同意，交公安機(jī)關(guān)處理如核查無疑，清離小區(qū)如核查無疑，清離小區(qū)如有可疑，交公安機(jī)關(guān)處理如有可疑，交公安機(jī)關(guān)處理十四、管理工作規(guī)程1.管理公司內(nèi)部檢查工作規(guī)程1.0目的規(guī)范管理公司物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督和檢查工作,確保提供的服務(wù)質(zhì)量能滿足規(guī)定的要求。2.0適用范圍適用于物業(yè)客服部．工程部．安保部．保潔部的服務(wù)質(zhì)量的內(nèi)部檢查。3.0職責(zé)3.1物業(yè)管理經(jīng)理．工程主管．安全主管．保潔主管負(fù)責(zé)轄區(qū)各項工作的日檢。3.2管理公司分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)分管工作的周檢.3.3管理公司經(jīng)理負(fù)責(zé)組織公司每月工作的月檢。4.0工作規(guī)程4.1日檢4.1.1物業(yè)管理項目部物業(yè)管理項目部每日按要求對責(zé)任區(qū)至少進(jìn)行一次巡視檢查,具體檢查內(nèi)容包括:a）公用設(shè)施是否保持正常使用功能;b）轄區(qū)內(nèi)各裝修施工隊有無違章作業(yè)現(xiàn)象c）有無私自占用．使用公共場地現(xiàn)象;d)