外立面門窗工程招標工作及合同管控要點

成本訓(xùn)練營外立面門窗工程

招標工作講解及合同管控要點合約管理中心2018年10月29日目錄第一部分：招標工作講解第二部分：合同管控要點一、招標條件二、基本原則三、承包范圍四、開辦費問題五、計量計價問題六、工程量清單七、評標議標問題八、評標報告的重點第一部分：招標工作講解4前言以普通住宅所用的非系統(tǒng)窗為講解對象，主要針對鋁合金、塑鋼門窗等。（不包括鋼質(zhì)、木質(zhì)、銅鋁質(zhì)等材質(zhì)的入戶門。）5應(yīng)由甲方設(shè)計部門提出方案。這不僅關(guān)系到建筑外立面的效果，也涉及門窗功能的實現(xiàn)。窗的分格、開啟扇大小、開啟方向等，均應(yīng)是綜合考慮外立面效果、通風(fēng)計算、不同功能房間使用等因素之后做出的判斷，不能由投標單位提出建議方案或做出決定。（一）門窗分格圖一、招標條件6

應(yīng)由甲方設(shè)計部門提出。門窗的系列，對造價影響較大，招標前必須確定。如果任由投標單位提出方案，則投標單位不能站在同一起跑線上，就無法評標了。例如，60系列門窗造價高于50系列，且兩種方案都能滿足各項功能需要，我們怎么選擇？但是如果存在優(yōu)化的可能，各投標單位除按甲方要求的系列報價外，也可以由投標單位提出更經(jīng)濟的方案并單獨報價以供甲方參考、決策。（二）門窗系列一、招標條件（二）門窗系列7以下內(nèi)容，招標前要弄清楚：1.型材要不要隔熱？根據(jù)建筑整體保溫節(jié)能計算，門窗傳熱系數(shù)K值確定：哪些部位的型材可以不要求隔熱（比如北立面）？隔熱的功能在非寒冷地區(qū)，更多的是政府硬性要求，小業(yè)主的居住感受不明顯。型材表面處理工藝，粉末噴涂還是氟碳噴涂？粉末材料進口還是國產(chǎn)？光面還是皺面？塑鋼型材是共擠還是覆膜？2.玻璃幾層？多厚？有無LOW-E鍍膜？鋼化要求？根據(jù)保溫節(jié)能、隔聲、抗風(fēng)壓性能等確定（需要進行驗算）。3.五金件配置要求？開啟方式？顏色？執(zhí)手樣式？品牌范圍？以上內(nèi)容或涉及驗收要求，或影響產(chǎn)品質(zhì)量及造價，因此要求至少在技術(shù)上應(yīng)作出統(tǒng)一規(guī)定，否則標準不統(tǒng)一，則無法評標。（三）材料的種類和功能一、招標條件（三）材料種類和功能8型材和玻璃，建議選擇常用一線品牌或當?shù)爻墒炱放疲ㄟ\費少，成本低）。鋁合金型材和玻璃不易造假，故品牌范圍可以擴大，5~10個都行。塑鋼型材不同品牌間質(zhì)量差異較大，建議圈定較小的品牌范圍，2~3個即可。五金品牌不得唯一，最好有3個，應(yīng)保證同檔次且符合項目定位。除品牌外，五金的系列也要清晰，封樣或圖片由設(shè)計部門確認（指明不同品牌的具體系列，因為涉及到造型）。三元乙丙膠條、耐候密封膠等材料雖然屬于輔材，但對門窗密封性和耐久性影響很大，所以應(yīng)該圈定較小的品牌范圍，選2~3個口碑好，市場占有率較大的品牌。其他輔材注意到即可，無需做過多要求。（四）材料的品牌、檔次一、招標條件9（五）門窗安裝工藝

應(yīng)由甲方確認，包括門窗安裝的位置，是在墻體正中？還是偏向外側(cè)？或與外立面完成飾面平齊？項目當?shù)仳炇帐欠癖仨毎惭b鋼副框？或外墻面是否為石材裝飾因此需要加裝副框？（要防止在施工過程中出現(xiàn)更改，引起施工單位索賠或產(chǎn)生返工浪費）一、招標條件101.驗算主要受力部件的型材厚度。1.0mm、1.4mm還是2.0mm？2.驗算玻璃厚度。5mm還是6mm？3.驗算保溫節(jié)能性能，比如傳熱系數(shù)K值，以決定哪些材料是否需要做特殊處理（LOW－E、充惰性氣體、中空玻璃的空腔厚度等）？4.提出具體的構(gòu)造做法。這一點，可能各廠家有所不同，對門窗的細節(jié)樣式有影響，但是對于門窗的功能，比如可視面積、節(jié)能效果不應(yīng)該產(chǎn)生影響。在具備上述條件之后，投標單位所能深化的方案，內(nèi)容列舉如下：一、招標條件11

門和窗的工程量，最大的特點是以“個數(shù)”清點為基礎(chǔ)計算面積的，理論上講，數(shù)字是不會數(shù)錯且計算相對簡單。因此，我們要求做總價包干。但鑒于經(jīng)常出現(xiàn)門窗表中數(shù)量與平立面圖所示數(shù)量對不上的情況，故要求清單編制前必須進行內(nèi)部審圖；且發(fā)標后要求投標單位對圖紙及清單進行核查，如有問題（圖紙問題或清單錯誤）應(yīng)及時修正。特別強調(diào)：不得出現(xiàn)數(shù)量錯誤、尤其是“個數(shù)”錯誤。試想：如果清單數(shù)量少于實際施工數(shù)量，施工單位因為“虧損”必然向我們索賠，你給不給？（不給，施工單位不答應(yīng)；給了，內(nèi)部審計通不過。）如果清單數(shù)量多于實際施工數(shù)量，你發(fā)現(xiàn)之后，能扣回來嗎？（施工單位說：你這是包干合同，不能扣減我已經(jīng)包干的數(shù)量。）此時你還要面對內(nèi)部對你工作失誤的追責(zé)。二、基本原則（二）門窗系列（一）包干的前提12

由于門窗加工時間跨度較大，我們可以根據(jù)項目體量大小、加工期跨度長短，以及招標當期材料價格浮動情況，考慮是否設(shè)置調(diào)差。

調(diào)差的材料，一般考慮鋁合金或塑鋼型材的化學(xué)原料?？蓞⒖肌吧虾Ｓ猩W(wǎng)”、“中國氯堿網(wǎng)”等官方網(wǎng)站的鋁錠、PVC等價格進行調(diào)差。二、基本原則（二）門窗系列（二）主材調(diào)差問題13外立面的百葉，對于住宅來講，主要是用來遮擋空調(diào)的。因鋁合金輕、不變形、不生銹的特點，百葉材質(zhì)一般選用鋁材（個別項目有用到鋼材）。因此百葉一般也安排給外立面門窗單位來做。對于百葉，注意兩點：葉片的間距、厚度以及主龍骨規(guī)格、壁厚，它們對造價影響很大。門窗工程的范圍，相對而言容易劃定，基本上不會與其它專業(yè)分包工程產(chǎn)生模糊的邊界、以致發(fā)生分歧。但是，應(yīng)注意以下幾個方面：三、承包范圍（二）門窗系列（一）百葉14三、承包范圍15

對于護窗欄桿，因位置與窗靠近，或有的就安在窗上，建議由門窗單位施工。如果采用鋁質(zhì)的，就列門窗工程的招標范圍。如果是鐵藝或不銹鋼的，也可根據(jù)項目實際情況另行分包。三、承包范圍同樣是外立面工程，也建議由門窗單位來施工。如單獨簽訂合同，金額較小、又增加了管理工作，沒有必要；如事后以變更形式增加雨棚，則加大議價難度。最好的做法就是在招標階段直接劃到門窗合同內(nèi)。如圖紙不具備，可由設(shè)計部門提出概念，由投標單位來進行深化。（二）門窗系列（二）護窗欄桿（二）門窗系列（三）雨棚16

陽臺欄桿如果是鋁材玻璃材質(zhì)，可以考慮劃入鋁門窗工程。三、承包范圍（二）門窗系列（四）鋁質(zhì)陽臺欄桿（二）門窗系列（三）雨棚（四）鋁質(zhì)陽（五）臺欄桿（五）陽臺封閉

如果本項目考慮給小業(yè)戶統(tǒng)一封閉陽臺，即便是驗收之后才允許實施，也必須將此部分工作內(nèi)容列入合同、而不允許事后用增加變更的形式處理。17門窗與墻內(nèi)外兩側(cè)交匯處的縫隙處理：如毛坯交付，則由門窗單位打膠；如精裝交付，內(nèi)側(cè)由裝修單位打膠，外側(cè)由門窗單位打膠。如果門窗所在樓層外立面是塊料面層（面磚、石材、鋁板等）飾面，可以考慮由外立面塊料面層施工單位最后打膠?；驹瓌t是：后施工的單位進行收尾處理。三、承包范圍（二）門窗系列（六）界面問題182.門窗框邊的塞縫問題。一般是安排給總包單位，如由門窗單位承擔(dān)，不專業(yè)，且另找隊伍則報價又高。這一點應(yīng)是在總包招標時就應(yīng)明確的問題。此外，怎么保證不滲水？關(guān)鍵是塞縫時的施工過程受不受監(jiān)控：比如：過大的縫隙是否先做了洞口處理？臨時固定用的木塞拆除沒有？塞縫的砂漿是不是加了防水粉？等等。3.門窗的防雷接地應(yīng)由門窗單位負責(zé)連接到總包做好的防雷接地系統(tǒng)上。三、承包范圍（二）門窗系列（五）界面問題19成品保護要求。型材一般自帶保護膜，玻璃的覆膜保護要不要？注意塞縫前應(yīng)將窗框與洞口間的纏繞保護膜撕掉。2.腳手架、吊籃等措施項目要求。是否利用總包外架，施工進度跟不上總體進度時是否需要總包提供措施還是自行解決？應(yīng)分清這些責(zé)任，在總包合同階段也應(yīng)明確。門窗框安裝前，門窗單位應(yīng)該進行洞口尺寸的檢查，對于縫隙過大的（如3cm），必須安排總包整改，之后才允許門窗單位安裝框料。4.檢測、試驗類的要求，如淋水試驗、門窗三性or五性檢測、耐火窗檢測報告等。（試水環(huán)節(jié)因涉及到整個外立面，費用是由門窗單位全部承擔(dān)？還是分攤一部分？要明確。如果僅是分攤一部分，可以在開辦費項目里給定一筆費用、而不要讓投標單位各自亂報）5.門窗清洗清潔的要求。四、開辦費問題20面積是以洞口尺寸為準？還是門窗外框邊線計算？我們的計算規(guī)則：門窗面積按洞口尺寸計算。拆除原有玻璃及裝新玻璃以門窗邊框料外邊線計算。五、計量計價問題21（一）清單結(jié)構(gòu)開辦費按物業(yè)類型門窗百葉護欄雨篷其他雜項六、工炎程量清位單別墅先、多絕層、爺高層等，深裙樓稈應(yīng)與間主樓驕分開先窗后姐門，按映不同窗棒型排序秧，如平帶開窗、臣推拉窗掉、固定扇窗等22（二）門窗特征描述清晰絕不苦能僅寫一個門否窗編號而，示例：C1，洞松口尺辦寸1800×2400，60系列平開軟窗（或推稅拉窗），贏斷橋隔熱肺型材，雙層中梯空LOW邁-E玻璃，配置1套平開五隆金，共計XX瘦X樘。單喪位：m2。防火窗（茄或耐火窗招）不可與辦一般窗型隱混列在一望起，應(yīng)單倘獨區(qū)分，隱關(guān)于型材滅及玻璃特阿殊要求也齡應(yīng)在特征牢描述中明竿確。百葉、欄偷桿、雨篷曉特征描述隙同樣如此反。六、狼工程梁量清諷單23（三）綜合單價分析表不必全宇部分析冊，應(yīng)該怕選重復(fù)干性高、巷工程量統(tǒng)大的主鳳要窗型超進行綜史合單價揮分析即梯可。綜合單價激分析僅針殃對型材、無玻璃、五廟金、輔材世、加工制梳作費、現(xiàn)屈場安裝費旅等造價占瘡比較大的勁內(nèi)容進行等分析即可刊，而對于搜密封膠、貧膠條、墊于片、螺栓割等低價值酷輔材不必役列舉得過吼于具體。六、濤工程菌量清露單241.方案是償否符合稱我方要帖求。比如甲方尼要求50系列，某略家投標單于位提供了48系列削，那堆么要刮先確清定這明個48系列，我煩們能不能羽接受？2.某類門依窗的玻姐璃規(guī)格蒙（厚度灣）和功繞能（LOW－E），株在各但投標稻單位駱之間任，有靜無明霉顯偏港差？魯如有嫁，要寧注意蠢分析把，找強出方絨案潛掩在的賤原因燈。此外每，要疼注意幣節(jié)能田系數(shù)例的計西算和鼻保證撫責(zé)任毀。以上內(nèi)容襖，應(yīng)在技嫩術(shù)標階段希明確，并極盡量在明它確后對各動投標單位迅做出統(tǒng)一黨的規(guī)定。七、簽評標雞議標虎問題253.型材含唐量。要買注意在康投標單管位之間膨進行對拳比。4.現(xiàn)場安噸裝費的漢單價，筍不能過淘低，盡浪量偏高寄一點。憶這有利護于保護沙我方利望益。5.加工速度攏（實際體張現(xiàn)的是材咬料進場的角速度）和把現(xiàn)場安裝女速度。一逆定要明確洗，中標之桂后，第一花批框料何殊時進場？族有多少數(shù)恭量？隨后配每10天或勒每半星月或旦每月費進場抹多少權(quán)數(shù)量酸？現(xiàn)蔽場安帶裝速暮度是疏多少鹽天一載層？計或每箱天完殼成多筑少面追積？撤對于采工期影的要壞求，頓一定傲要具乳體，鉆而不繩是一第個簡趙單的欺總工滿期就逆完事零，這源是議蜂標的瞎通則晶，對易每一廉單工北程都渡適用舅。6.同上列條考帳慮，啄應(yīng)考角慮門宴窗單民位生閣產(chǎn)設(shè)偉備情堅況及圓業(yè)務(wù)陜承接幅情況秋，避戲免中賺標單因位業(yè)闖務(wù)飽治和而挽導(dǎo)致津加工隆速度梯無法血滿足稈工期濫要求筋。7.招標時唯要求投以標單位膀做報價甩分析的乘，一般律只需要選幾序種典型挨的門窗轉(zhuǎn)進行分絡(luò)析。不必所總有窗型芽全部分礙析一遍傍。七、評標墳議標問題26（一）基本信息：地上建筑想面積、門窗面騾積及窗地債比，用于描狼述本工畏程規(guī)模剪大小及閘判斷設(shè)栗計的合尚理性、股經(jīng)濟性雄。注意宿：為渣什么鉗是地上建筑面穗積（而粉不是總明建筑面缸積？或墳是地下某建筑面獵積）？價此外苗，“窗摔地比”三應(yīng)按不慌同業(yè)態(tài)燭區(qū)分。八、評標并報告重點27（二）門窗信息：與造價相關(guān)的信息。型材材質(zhì)表面忙處理藏工藝：鋁質(zhì)或塑純鋼？斷橋羽或普鋁？粉末還隨是氟碳貞？系列晉：斷面尺寸才寬、厚的捐，則用量走大，價搜格高。故能滿足攜結(jié)構(gòu)受力體計算即可棄。玻璃深盤加工信健息：單?；螂p辯玻？玻璃連厚度？中卡空的空腔遷厚度？鋼偏化？Lo隸w-惕E及單面顆或雙面贏？八、評標填報告重點28（二）門窗信息：與造價相關(guān)的信息。五金借配件犯：五金槳種類灘，即饅開啟張方式？品洗牌（晝國產(chǎn)刺、合送資還是進口）宏？安裝涌工藝：有無附狂框？窗的外兩觀造型羽：有無異羞型？（虹弧形、擦圓形、賊折線型桑）八、評嚇標報告摸重點29（二）門窗信息：關(guān)于品牌效應(yīng)鋁型材：無品邊牌差往異，但建議列醫(yī)出幾個品誓牌供投標雞單位選擇親。塑鋼型貪材：有品牌差診異，型材析涉及大到強炸度、柴耐候物性、薪變色踢等因執(zhí)素。玻璃：不明顯銷，但建襯議列出辦品牌范宋圍，一講般要求殃玻璃原妹片品牌紡，如南索玻、耀濕皮等，障而對深平加工廠項不做過鳥多要求衛(wèi)。五金配件遲：明顯，一定要明確品毀牌、系吩列。膠條、密壁封膠：為防假膽冒、劣隸質(zhì)產(chǎn)品貨，要求列出品度牌范圍。八、譽評標恐報告齊重點30（三）判斷造價水平的指標關(guān)鍵造價應(yīng)水平指標雀：平均綜合討單價XXX元/m2輔助讓指標開：主要窗型慶綜合單價XXX元/m2，如減平開縱窗、沖推拉足門等平均綜合劣單價，要腔注意以下愈口徑：計算門窗悠平均綜合慣單價，要偷扣除百葉揭的費用、生護欄費用氏、雨蓬費積用等。此外應(yīng)術(shù)該計算走“百葉初平均單復(fù)價”、籍“護欄冷平均單負價”、烘“雨蓬雷平均單池價”。如果單獨鄙報了開辦得費，則開彩辦費要攤弦入平均單估價中。八、評蝦標報告嬸重點31（三）判斷造價水平的指標（續(xù)）對于住府宅工程供來說，偉門窗的壞大小、鵲門窗之連間的數(shù)球量比例董比較恒倘定，所趁以，一賊旦發(fā)現(xiàn)梨造價指熟標偏離壩常規(guī)水也平，可從以從下柳面幾個葵因素上雅著手：（1）定碑標時點堵，主紀材價蒙格是爆否有修漲跌拘？比皮如鋁谷錠價布格、滔玻璃解價格涌等。（2）門窗的系哨列是否不出同？（3）不扔同窗協(xié)型的比后例。如平開窗比推床拉窗貴。（4）窗子的柳單樘平納均面積運是多少唯？窗子筋越小，曬造價越喬高。（5）有無異倆型窗？判比例是已多少？（6）玻璃幼的平紗均厚網(wǎng)度。八、籍評標侮報告邊重點32（四）在造價分析上，哪些過程和方法是沒有意義的？用一個具啄體的窗子機的造價，世在各個投灘標單位之洪間進行對農(nóng)比，沒有缺意義。因辱為綜合單膚方造價水嬌平對比更灣能說明問情題。八、庭評標欲報告脾重點在審紗核典型躲窗子拆分的涌細項時疊，兩個須方面要悲注意：1、型材喘用量，幫這涉及案到設(shè)計筒方案的秘經(jīng)濟性擦。2、五金瘦配件畝，關(guān)窗乎品啟牌的疤等級簡和報順價高網(wǎng)低。其它信息壟，諸如人睜工費、輔獲材費、玻玻璃面積、嶼管理費、劈燕稅金、運暴輸及保管女費、成品閥保護費、跑損耗、利眉潤率等等月，這些因典素很難單菌獨存在，資這個低了里，那個就冠高了。這些請因素季在不獎同的血投標嚷單位加之間伐進行可對比潮，就譯缺乏瘡意義豆了。33開辦費劍應(yīng)該攤豪入實體獸工程中粒，然后子再進行響造價分氏析。因為開辦捆費在門窗玩工程上都熊會出現(xiàn)要額么不報要筆么高報的脅現(xiàn)象，不中攤?cè)腴_辦橋費、而直接準對比單篇價，容易出飯現(xiàn)偏差。八、評標悅報告重點（五）注意二、扁合同繩管控能要點中標