知名地產集團房地產項目成本控制管理

房地產成本控制管理

保利集團總經理培訓2009年3月講義提綱一、房地產成本管理的重要性二、房地產成本管理的特點三、房地產成本管理要樹立的觀念四、房地產成本管理體系的建立五、房地產成本管理每個階段控制要點和知識積累一、房地產成本管理的重要性1、形勢回顧——我們怎么樣一路走來關鍵詞：

溫暖的春天：觀念轉變、政策支持、協(xié)議出讓

火爆的夏天：排隊、炒房、調控、地王、樓王、面粉貴過面包

轉冷的秋天：觀望、資金斷鏈、拐點、雙限房、經適房、廉租房

嚴冬的到來：降價、流標、還會降嗎、崩盤、利潤下降2、房地產面臨的最大困難是什么？投入增加了、收入降低了、利潤壓縮了利潤=收入-成本結論：項目利潤率下降和無利潤是目前面臨的最大困難！未來一段時間，價格競爭將成為市場最重要的因素，從而低成本的公司將成為未來的勝者！成本管理顯得尤為重要！企業(yè)未來的生命線！

二、房地產成本管理的特點1、從生產周期來看2、從銷售形態(tài)來看3、從產品形態(tài)來看4、從地域來看5、從財務角度來看6、從價值鏈來看三、做好房地產成本管理要樹立的觀念1、全員全程成本控制觀念成本是可控制的。成本控制不光是成本控制部的事，需要全體員工的共同參與，要在工作中注意節(jié)約成本和深入挖掘降低成本的各種潛能。只有全體員工養(yǎng)成良好的成本意識，才能使降低成本的各種措施方法和要求有力貫徹。2、要樹立高度重視計劃管理的觀念公司計劃一旦確定，竣工日期就必須保證。如果計劃性不強，就會把正常工期變成趕工工期，質量難以保證，信譽下降，趕工費用增加，成本違約金難以估計。3、要樹立房地產公司要做產品，而不是做作品的觀念要創(chuàng)新，但不能太超前。只要符合市場需要就是好產品，追求創(chuàng)新時，要注意創(chuàng)新的幅度和價值，防止產品創(chuàng)新超過市場預期而產生風險，即創(chuàng)新要符合項目的實際情況。4、賺錢的項目才是好項目的觀念。站在房地產商的角度看，只有賺錢的項目才是好項目。四、房地產成本管理體系的建立1、房地產成本管理體系成本管理體系，即按照成本管理職能，建立科學的成本目標體系、成本核算體系、成本決策體系、成本控制體系和成本考核體系。實行統(tǒng)一領導、分級管理的原則，建立成本責任制度，保證目標成本的順利實現。2、房地產成本管理系統(tǒng)應包含三個層面的內容：成本管理的流程與制度體系。從管理層面而言，這是最基礎的管理工作；每一個階段的控制要點和知識積累；從戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結構。關于成本管理的流程與制度體系包括：（分別從事前、事中、事后反饋，以及責任與激勵機制方面管理）目標成本管理體系動態(tài)成本管理體系責任成本管理體系成本后評估關于成本控制要點和成本數據的積累則是建立在一定流程的規(guī)范之上的對開發(fā)過程的每個環(huán)節(jié)的成本控制的知識與經驗的傳承。如：對規(guī)劃的嚴格審批、工程招投標的控制、售樓價格的審定、成本利潤的考核等等。從戰(zhàn)略角度所進行的成本優(yōu)化則往往是伴隨著公司的重大戰(zhàn)略措施，如根據客戶細分而進行的產品標準化、品牌模塊化、集團戰(zhàn)略采購等等。3、如何建立成本管理體系（1）目前公司的成本管理現狀：成本目標管理較粗放；責任體系不完善；成本績效考核力度不夠；動態(tài)成本監(jiān)控分析、反饋、指導力度不夠。（2）房地產企業(yè)成本管理的四步法：

制定目標→明確崗位職責→跟蹤執(zhí)行→業(yè)績評估第一步：如何建立目標成本體系（制定目標）1、目標成本的定義

目標成本是企業(yè)預先確定的，在一定時期內和經過努力所要實現的成本目標，是成本的控制線，是成本管理的基礎。目標成本的形成1、投資決策《項目投資可行性報告》目標成本測算1（立項成本）2、項目策劃項目定位：概念性方案設計目標成本測算2（定位成本）3、方案設計確定產品標準目標成本測算34、初步設計確定產品各分部、各專業(yè)標準目標成本測算44、施工圖設計確定目標成本投資估算概念性方案設計概算方案設計概算初步設計概算施工圖預算工程量清單橫向制約《立項成本審批表》《定位成本審批表》《價格材料成本合理性評估》《目標成本指導書》《部品標準選擇審批表》

2、目標成本的管理

偏差成本信息月報分析動態(tài)成本信息反饋

設立目標成本（審批及修訂）PDCA3、目標成本建立的難點目標成本編不準怎么辦？相關部門參加了嗎？——全成本！目標成本規(guī)劃深度夠嗎？各項成本有依據嗎？——標準、市場、測算能力數據庫建立起來了嗎？目標成本夠深度嗎？專業(yè)端口成本清單（政府收費/營銷費用/財務費用。。。）建造成本清單及依據——合同清單：合同范圍與技術標準——部品清單：標準/（材料表）設計委托與設計深度（任務書）設計能做什么？合同分判的策劃第二步：明確崗位職責1、建立責任體系。（鏈接保利地產成本控制指導書）責任成本體系目標是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責，并借助技術經濟指標反饋，考核評價各職能履行情況?！柏熑纬杀尽被卮鸬氖窃诔杀竟芾硐嚓P業(yè)務中誰來做？做什么的問題。我們有哪些崗位與成本控制有關？做什么？這些崗位分別對哪些成本控制指標負責？怎么負責？如何評價？責任成本體系包含四大要素：即責任范圍、責任部門/相關部門、評價指標、評價部門。完成上述要素的定義，我們就可以建立起責任成本體系的基本框架，從而在組織架構的層面保證目標成本的準確執(zhí)行。落實責任到崗位，落實到責任人，最大程度的減少目標與執(zhí)行脫鉤的現象，真正做到“權責明晰”有據可依。責任成本的分解思路各部門各司其職1、本部門費用2、本專業(yè)端口成本----土地成本----投資管理中心----政府收費----開發(fā)部----設計費----技術部----營銷費----營銷中心----財務費用----財務部----建造成本----技術部+采購部+工程部成本數字是目標，是結果，關鍵的是工作質量2、作業(yè)柄過程管貪理——我們需蹦要什么跪樣的制甩度流程投？明確獄了“潤責任開成本癢體系叼”，芬按部哥門/崗位容對其估負責殿的責倉任范控圍進間行合豆并，右我們縱就可投以得姻到部浙門/崗位縱的成視本、膽目標社集合牧。但帖如何荒保證師部門/崗位的貍成本目牽標能夠帳順利完修成呢？獄為此我香們要定益義一整調套完善先的“作恒業(yè)過程魯指導書襲”來對休部門/崗位榆的行繪為進息行規(guī)優(yōu)范，睡也就狹是說犁必須竊從“東制度劇流程懸”的遣層面參保證君對目箱標成裹本的鳥執(zhí)行拔，保效證對戴成本噴的控鳥制，鎮(zhèn)這就掏是“輩作業(yè)看過程淋管理宣”。獄房地運產開言發(fā)全頓過程日中的咱成本端管理般分為遇若干梢個相召對獨追立的即作業(yè)歸過程趁，并翅為每陳個作柿業(yè)過垮程定悉義相徒應的治流程截制度祖規(guī)范尋，同青時定盒義每帆個作女業(yè)過誦程中鈔與成全本控腦制相汽關的圍要點召，包率括量錢化的給經濟硬技術環(huán)評價后指標湖，這邁樣我貍們就隔可以重在日六常業(yè)壘務這某個層胃面實哀現對痰成本累過程孔控制逝，真桐正將蝦成本漠控制愿的執(zhí)凝行力脊?jié)B透說到基車層一討線。保利絕地產酬成本萍管理鑄制度血文件（鏈接旺）制度流脫程體系---擊--專業(yè)集易成策劃階段：工具/方法1、成本調研2、成本—盈利測算3、策劃團隊建造階段：作業(yè)控制1、采購有效性2、項目管理3、成本信息披露評估與考核：事前/事中控制1、動態(tài)評估工具2、績效指標體系化3、獎懲重點與力度設計階段：流程節(jié)點控制1、設計任務書---成本控制要求2、設計評審—成本校核3、設計深度與標準---成本依據建立成本目標落實成本目標第三避步：枕跟蹤壤執(zhí)行——即動涌態(tài)成品本體們系經過前速兩個步明驟，“昂目標明鼓確，責逢任清晰庫”之后嫂，我們貸便進入東：目標哈成本扯執(zhí)行淡過程殿跟蹤——動態(tài)成我本。動敏態(tài)成港本是眉項目循實施宴過程蘆中的勇預期望成本幕，通閑過實情時反王映目去標成獨本與學動態(tài)毅成本移的差端異，師幫助指有關曲部門其及時稼發(fā)現振問題樣并解堵決問宅題，睛實現宜對成肢本的權控制警。動衛(wèi)態(tài)成環(huán)本的垮核心慶是“柜實時隆性”帆，動勇態(tài)指悼的是椒在整綢個過蠟程中盤每一峽點都艇能實的時掌微握項集目最藝新成三本狀齊態(tài)。我們圾強調絞在項仰目執(zhí)莊行過娘程中這，能敏對項使目的際全成紐奉本進羊行實戒時測關算，匆只有業(yè)這樣椅才能數控制栽成本器，幫朗助決蕩策。附如果喘只能沉在項筒目結志束時放才得挺到數推據，嬸實際藏上只梯有基豬本的欲成本速核算燦功能慣，對吉成本揮控制超都沒色有任丈何幫屬助。魯木已瞧成舟擊，談示控制怪都晚膊了。如何實約現動態(tài)認成本監(jiān)類控？概括勿為：臂“一載個中借心，器三條惕線”苦。一個勒中心——以合同鋒為中心三條沙線——動態(tài)是成本實際統(tǒng)發(fā)生劍成本實付成魯本動態(tài)成王本=合同成纏本+非合同虜性成本+待發(fā)氏生成臟本合同菌性成圈本是累動態(tài)交成本豬中變仆動性架最大銀的部拾分。年其“騰高變剃性”嬌決定捕了它誰是成宰本控照制的海重中去之重迷。而銹非合深同性級成本浴，如拜政府美收費站等則召容易汪控制隱。合稍同不億確定張性表啦現為獅“變刺更黑選洞”診、“量款項橫超付班”等繭成本儀失控素現象薦頻現癥。必狗須要世以合游同為版中心凈。把揀目標增成本鉗分解甲到合灰同中蠢去，余形成廳合同滋目標獨成本于。三條線燃：“動態(tài)疫成本”菌反映任池意時段蘭項目的襖綜合成驕本及結肺構分布撞?！皩嵍穗H發(fā)生倍成本”惕指的是挽項目當僻前已審虹定的工謎程量與罷動態(tài)成幻玉本對比抖，可反牢映出項辱目整體裁進度。千“實付院成本”碑指實際方已支付特的款項愛與實際竊發(fā)生成推本對比翼，反映壺出款項紐奉的支付播進度。封做到動御態(tài)成本能一月一遠清，設辦計變更開、工程援簽證均拾當月結想清，填薦報成本氣月報表樣，形成燭動態(tài)管惡理的好競習慣。用工骨具管隊人：成本管陽理涉及誕領域多次，管理于環(huán)節(jié)復貫雜，通辟過信息游化手段百將投資離測算目蝦標、合繩同預算排、合同殃結算、忠付款等巾業(yè)務集繪合在一討起進行介預算控寇制、全撓程預警罰、匯總追分析。造并且通材過多個選項目積宮累，形將成企業(yè)原成本管少理知識異庫沉淀歸下來，椅不因人頁員的流授動而流蛇失。成本垃數據某庫建形立方律法與董意義合同執(zhí)脹行與后評擺估資源調隔研標準巧定位數據積湊累成果應嘩用成本數灣據庫的壘數據標唯準：數呆據引用倉與置換喚。成本控數據只積累誕，是水反擊深串標做的有鐘力武李器，傾是各熱部門罵成本濕控制憑溝通粘的平醋臺，東是對搬手研寶究的搖執(zhí)行舍沉淀械。成本數否據庫是大一個企閥業(yè)的財畝富。第四鳴步：何成本鑼業(yè)績返評估脫（績立效考峰核）制定了磨目標成伸本，明農確了責邀任體系塵，同時役對作業(yè)云過程進家行了實芳際的跟淡蹤控制裕，在完農成了前沙面三個柳步驟后逗，最后型我們就扁可以根秀據執(zhí)行飼結果對失相關業(yè)典績進行奪評估和蹤蝶考核。成本管瞞理體系黨的梳理躺圖1作業(yè)過花程成本象控制（日常工作狂的成本管亡理）成本垃管理酸體系霸的建成立與謙實施目標糟實施目標實夕現銷售/客服建造過瞞程策劃/設計目標建吊立成本猶管理趟之基扯礎成本吹管理編之實慘現成本按管理傘體系晚的梳膨理圖2成本管事理之目驗標成本途優(yōu)勢產品品狼質開發(fā)者進度全成本管理的實現管理規(guī)范/細則流程/指引/表單權責架構績效泉考核管控壟體系流程績效崗位績效業(yè)務績效盈利剖實現五、愚房地湖產成沉本管蜜理每教個階源段控寧制要袋點成本控四制最終達仰到利潤紙最大化交付階僑段服務立項鴿階段設計階訪段招標證階段采購哲階段施工峰階段管理費財務位費開發(fā)間壤接費營銷費（一首）誰隆是對泳房地青產投棄資影送響最屢大的唱階段膽？——結論獸：項脂目立廢項決糖策是傲主要瘡因素接，設廚計方芳案優(yōu)瓶化是飼關鍵紅因素洲！10測09575603525101/烈4影響濕投資慚的程型度（%）項目進卸展時間項目決票策初步設偉計技術設牙計施工圖膽設計準逐備施工圖近設計施工貸階段罰設計煎變更期、發(fā)燒包設計招標、鄙發(fā)包設計要洽求改變園（設計引標準、個平面布舍置等）項目惕立項逢決策菊階段織需要園注意粗的問德題：1、定位在是關鍵些。不要為泳立項而聰立項，膏應建立盤在認真?zhèn)?、客觀抬的調研耐和分析演之上，稈選擇有木優(yōu)勢的頓項目；重點對炭市場現狼行售價禿和預期飄走勢進店行準確輔的調查騾判斷，個確定目泰標售價票。2、技術渣可行性寶分析是房誠前提。對產漸品定堵位要雙建立蓮在技述術方堤案可青行的經基礎宿之上棍。3、土地偷獲取成承本優(yōu)勢紋是項目算成功之狀本。土地價喝格無論粉以何種蟲方式取決得，均猛應事先（二歪）關拿于設車計階血段的騎成本源控制科學嚷合理低的設矮計可龍以降版低10傘%的工灘程造浩價，膽以下填是控紙制設距計的邀五大撿策略材：1、實行慣設計方奏案的招淋投標，價優(yōu)化設逢計。2、實行隸限額設溪計，有曉效控制港造價。3、加渾強對農設計捏圖紙雞的會椒審與陷審查娛。4、深頃入應匙用價交值工漲程原筍理。5、采術用合擇同措誘施，飛有效煩控制破造價懸。這個妥階段我要特溝別注呆意以樸下幾頂點：房地產撥首先是永做產品款，不是琴做作品奔，要以梳掙錢為降目的。明克服重戴技術、番輕經濟圖的思想排。成本蝕型城晃市（漫如武吩漢、抖長沙煉、南兔昌等毀）要由永遠廳關注險核算輛和控題制，肝對設坐計成每本優(yōu)次化要償放在架第一遲位。產品耐型城球市（甘如北璃京、徒上?？棥V拿州、庭深圳截等）梯在關瘋注核捆算和扣控制倡的前魯提下強，可焰以進同行價浴值創(chuàng)妙新。在同一鑒城市也瞞應特別騎注意產螞品型地榨塊（如巖珠江新撕城）和堪成本型侍地塊（狗如西子烏灣）的紙差別。正確運架用限額個設計所謂釋限額窄設計所，就受是按爺照批英準的膠可行廟性研紙究報討告的株投資侍估算始控制錢初步味設計針。按襲照批盆準的飛初步百設計段概算粒控制先技術島設計鋤和施乳工圖濱設計虎，同番時各寒專業(yè)惡在保鵝證達午到使孤用功錄能的籌前提職下按溝分配施的投巨資限財額控腔制設幼計，掉嚴格棗控制隙不合茶理變爭更，享保證斯總投撕資不奸突破眼。（國際證廣場案碌例）限額夢設計廈的對痕象：雀它可沈將上惕階段走的設糖計審延定的廢投資躍額和事工程努量先林分解爺到各吃專業(yè)軟，后秘分解姐到各用單位似工程降和分含部分幅項工潔程，谷通過貫層層耍分解榜，實巧現對獸投資麗限額東的控列制管耽理。壓同時喉也實桑現了研對設翁計規(guī)殊模、稻設計板標準躲、工態(tài)程量脖與概突算指撕標等館各方眾面的曠控制陪。正確認濾識設計岡階段成李本優(yōu)化傳統(tǒng)糊建筑羅設計筐院，停并不漏能幫爆助房姿地產漸企業(yè)謊全面含控制鞭設計到階段館的成片本！呢中國痰大陸魚設計翁管理含條塊容分割幫嚴重攤，房藥地產技設計航管理章范圍糟遠遠筋大于忠傳統(tǒng)拐的建發(fā)筑設蠟計院候。房地產俱設計管儉理思路夸：作為句房地產虛公司從糾事規(guī)劃扶設計管刮理的工銜程師，休除了要庫完成傳撓統(tǒng)規(guī)劃渡、設計像管理的行工作外震，還要磁向二個大方向延支伸，一綿是土地誼規(guī)劃、便設計性種質的整核合，二揀是甲方停另行委灑托的二槽次設計絞和選材惡用料。房地諒產企威業(yè)現杯在需培要的阻是精杏細的悠設計豪管理墻優(yōu)化畏。設計役階段手的造匠價控當制和倉知識口積累1、合理確困定地下趨室面積獨比例：天縮慧津項饞目：樓原設遷計地遞下室確建筑虎面積專約15萬平米仍。經優(yōu)幫化后地乳下室部蔽分減少蜜建筑面逆積約2.5萬平耐米，褲按每乖平米25線00元估算施，總價液減少約625疤0萬元鬧，現暈正進返行進餓一步生優(yōu)化疊，通角過抬擇高地胞下室賄標高生等方慚法，身減少始支護助和土艱方工陪程量虎進一伴步節(jié)錫約造樸價。2、方案裙選擇叫和優(yōu)且化：國增際廣徹場鋼讀結構蛋：SOM設計方判案約1.態(tài)4萬噸，悅經過優(yōu)送化設計蟻，總用謠鋼量減獵少為70晝00噸。衫主要窩優(yōu)化色工作塞為：崗對從淡底到刃頂保察持同余樣截綿面尺釘寸的遙柱按刷受力窗不同倆分段湖選擇閘截面軌，減卸少鋼漂材約500土0噸，憂在鋼儉支撐百的設昨計中挽，通潑過復浙核SOM提供秒的計拆算，冊在國宅家規(guī)王范許片可的暈范圍犧內降孟低部史分安霞全系相數，識減少倍鋼材涼用量乖約20洋00噸，啦合計攀約70批00噸，淹按每糖噸約1萬元計荒算，減脹少造價銀約七千縮慧萬元。3、結合飛公司傲已有賢結算睬、材競料設也備選臘用的戰(zhàn)經驗秋數據截進行割設計登。中環(huán)篩廣場再鋁合畝金門抽窗定建位及歲材料掌選擇與：鋁合葵金門晝窗價抱格主挎要由切鋁型輝材、聽玻璃針及五污金配們件組很成，捏其中鋁型情材表項面處節(jié)理有陽蕩極氧粉化、匠電泳膊、粉菌末噴濃涂、多氟碳睛噴涂熱、噴仆涂料迫是否萄加金請屬粉亭等不坑同，炸前三敗種價楊格差辣別不咸大，舞氟碳帥噴涂登增加摘約600燒0元/噸，按繼門窗面帶積每平暢米6k觀g計算，祥增加造豆價約36元/平米。使用琴經驗鼠數據丟復核菊設計孤及施臘工管伶理：例如弊中環(huán)章廣場怨的市旗政排革水管犧，圖孫紙標混識為碧塑鋼雜纏繞桑管，害經了危解雙往壁波聲紋管杯和塑相鋼纏抖繞管陰，價丙格相績差約4倍，帥公司溉也很丙少在沖小區(qū)然內使棗用，但項目確部在持圖紙傅審查帝時將撿設計梨變更棟修改磚為雙主壁波值紋管是。再如所干掛亞石材糖和濕術貼石愉材的數費用映差異渠：因干賭掛對販石材于剛度捷的要排求，今濕貼碼對石授材重藝量的限制，穴兩種墻咐面裝飾測方式存墾在面材盡厚度不撤同引起貢造價不作同以及風干掛時垃鋼骨架朽與濕貼漿時砂漿任的價格涼差異（葵可達20敘0-器30你0元/平米）綱等。通過奧技術它標準街和指爬標對翅比進貢行一乏些設舊計選癢擇，抹通過沾材料漠設備煎價格撥比較裳進行淺精細邁化設理計修腹正和府完善姨是提餓高設擾計效描率的志基礎發(fā)。人防領工程山：人泉防面裁積，因人緩防區(qū)腹的工計程費傾用比勾非人汽防區(qū)河高，同在規(guī)母范允忽許的定范圍壓內盡微量減包少人擦防面掀積，姨因人輪防面污積的娃計算患方法臨較為掛繁瑣王，需攔要仔卻細核犯查。設計時愿應盡量府選用標忍準設備，非郵標準活門因專需要稻重新棟開模柔較標技準門見費用噸高出蔬較多脊。（三）心工程投摟標階段呆的成本寄控制1、項石目建勢設階券段控湊制的陰六大揀渠道溝：通過招固標方式進選擇好摔施工隊繭伍。加強合姜同管理白，完善鞭合同條次款。對大宗別材料和哀大型設傷備實行烏單獨招來標采購鈔。嚴格履勸行工程屢發(fā)包合殃同。按合同嬌約定實交際完成獅工作量吉支付工蘋程進度襲款。加強對享監(jiān)理單夠位的管創(chuàng)理，主甚動防范等施工單但位索賠始。2、如何邊在招標尋階段有姐效控制縮慧工程造筑價①形成有念效競爭背。保利稈公司是戴一塊金源字招牌鍛，因良住好的付敬款信譽為和社會戴聲譽，疫絕大多柔數企業(yè)歉愿意與壩我們合籮作。保證里足夠畫數量井，新融增合倦格供盜方保再持適宵當比渠例。劇公司瓦招投宗標管盞理規(guī)拒定中讀要求腎，單啊項目怕投標膚單位耍至少3家以喉上。年度抹標因首使用栽方便撓、工范程量泛增加寧可以研有效霸提高機效率度，降價低成樣本。對于價城格受市嗽場變化朵影響不盛大的項仇目，進評行年度摩招標。俘例如白臂蟻防治格、土壤堪氡濃度謙、室內慈環(huán)境檢日測和基嗚坑監(jiān)測植、沉降撕觀測、作工程樁連檢測等留檢測項撓目。對玩于對外苦觀要求膀不高、洽技術標強準較為標簡單的魄材料設敞備可以之進行年午度招標卻，例如掩防火門蛾、不銹②管理程吼序到位棋選擇有③標底是對擬招標項目造價的預期，標底的準確確定需要對設計和現場條件準確把握，通過標底的編制還可以提前發(fā)現設計不足，防止施工單位串標。使用經驗數據作為標底。例如,基本同期招標的天利廣場和科貿園均為按定額計價，但一為上浮約3%，一為下浮5%，我們均認為其合理。需要重新編制標底的情況。例如，西子灣外電項目招標時，各家報價與經驗數據相比有較大差異，為澄清事實，請專業(yè)公司做標底，使招標項目由原來投標約2300萬減少至1718.5萬元簽訂合同，保證了公司的利益不受損害。

④根據各呆種承包卡方式的寶優(yōu)缺點澆和項目條件陪具備洲時盡貿量總值價包風干。例如保袋利中心踢設計標尤準要求總價包干但留個別活口。例如鉆孔樁中的鋼筋價格漲跌超過10％后，超出（或低于）10％部分由甲方承擔（或退還甲方）。按定額報下浮率。對于沒有圖紙或預計圖紙變化較大的工程，為趕工程進度，建議承包方式選擇社會公認的計算方法，例如按定額，投標時報下浮比例。每種方式均有利有弊，一旦確定，就應該揚長避短，精心組織和管理，減少不必要的費用發(fā)生，可以工程使甲乙雙方得到雙贏。

⑤合同條弊款：嚴歌格、準昌確、嚴額謹、保國護公司源利益要求使假用公司齡標準文幸本合同胳，補充嶄條款盡獸量自己及編寫。合同中子對價格雙組成及歷風險的達約定應歌全面，隆防止施恨工或結確算時要稼求調價倘，同時件為防止司因風險乙方已清楚并考慮工地現場條件，包括周圍環(huán)境、交通道路、現場地質條件、施工水電、施工場地及周圍地下管網、承包范圍、施工圖紙、施工組織設計，并已考慮施工技術措施、文明施工、安全生產維護、工期內趕工等因素。乙方為完成本合同規(guī)定的工作所需考慮上述費用及施工組織中的所有費用均已在本合同價款內，不再另外計取。對于招標文件和圖紙以外的特殊地質條件和公用管線的維護，反映在施工措施費和搶險費中。付款方貍式：為調撥動施莖工單押位的貞工作鋒積極衣性，析建議遷工程紹進度傻達到澇雙方蒙約定阿的形和象時饞支付豎工程徐款，喘而不扶是按碗每月舅完成篇工作醉量的85怎%支付。對增挪加零謊星工春程結曉算方惜法的賊約定竄，參低考行泛業(yè)情欲況在倒招標雄文件密中直英接寫織明，析避免折施工喉和結栽算時提扯皮孕。合同小在執(zhí)甩行過諸程中嶄任何如不完行善的盜地方酬，或啟同行忽合同枕中有助值得脊借鑒鋼的地僑方，旦及時向迅速印修改桂反映肌到新紗的招見標文受件和飛合同便中。⑥招標組命織中的歸重要環(huán)蠟節(jié)招標方悠式和范倆圍的確扒定千變顏萬化，骨建議認啄真思考堆，制定廉利于我鋪司的游鋒戲規(guī)則行。重視湖和珍惜屈游戲規(guī)師則的制返定權，城保護公扮司利益妖。招標占范圍華和標陷段的眼劃分蛾需要異視工拉程具襪體情漏況確堅定：科貿園叛總包，因工餃程量愁少，購將地馳錨，盼市政串工程屯等列儉入詢晨價范率圍。石樓享市政工程到招標煉時，蹤蝶將不鳳銹鋼新水箱猜和水絹泵列塵為招蓋標內厲容，遠從報咐價結渣果看飛，不寸銹鋼葬水箱低價高紐奉于我貫年度應招標胞價，染水泵穩(wěn)價格茶略低們于我脂司經捆驗數蛛據，非故最梳終合事同范例圍未鑒包含碎不銹掛鋼水四箱。感香雪輪山園尋林綠殿化工螞程，懼因雕較塑報累價各進家差猶別較脆多，憂擬定諸中標幼單位秩該項業(yè)費用奴較高內，故恨要求形其承廈諾該簽項內裕容可洲由甲韻方定悅價。評標：笨技術標軋和經濟島標分步牲評審。技術獲標注僻重技利術標授準、袖施工姓措施悉、施余工組間織、寧管理幼班組占、制罵度等積的評富定。重經濟土標注隱重工薪程數徐量是萄否合加理，衣材料村價格載是否步合理瓶等。中標通默知書是皇否一定絕要發(fā)。向擬辨定中驕標單幅位發(fā)辟中標認通知悅書，促意味把著在墨法律勾上認煤可其曉為中峽標單瓜位，積其余喜投標沾單位養(yǎng)未中被標，轎若合纖同尚芹未簽貪訂，躲特別腿是招月標文運件中罰未附們合同農的項梅目，映在簽英訂合企同時版擬定跪中標凳單位嚴往往慘會提農出一隨些困咳難，扣增加怖合同源簽訂誕的難杜度，預影響肝工程君付款隆和進萍展。⑦合理娘低價遮中標跟如何扣執(zhí)行干：先視評技寬術標爽，可共修改拳完善聞，標虛準一巨致技起術標敢均合灶格后溪再開丹經濟討標，蒼是對林低價曲中標乘的改贊進。普通項挖目應嚴螺格執(zhí)行森。綜合與評分法傘也有缺帖陷，評喊價體系健的科學森性和合岡理性無昌標準。定標報評告隱藏股次低價廈，但投欲標資料虛應完整喇存放至誰資料室稅備查。士例如石蒼樓項目唉總包招盾標時，鬼最低價未較次低亭價低約20獵00萬，滑致使聰合同某簽訂咱對于擬定中標價低于或接近經驗值的項目，認真分析投標報價，工程數量統(tǒng)一的基礎上，分析其材料、人工及管理費水平。避免報價中不合理的地方，例如數量少報，價格偏高。分析項目情況（包含現場環(huán)境、施工條件、地質條件等）是否有特殊性，市場價格水平是否與經驗值相符（包含市場人工、材料、機械等的價格水平），擬定中標人的任務飽滿度等。

（四）古材料采勻購成本站控制1、加強皆項目采垂購計劃貸管理。碎及時填巖報《項目材催料設備數一覽表》，招干標前旅明確赴采購夸標準典。對譽技術淘含量監(jiān)高的氧要盡僅早落亂實評縱標標盛準，挺充分謝了解鐵市場煙和行亞業(yè)特喪性，籃做到塑心中鑒有數聚。2、供應停商的選餃擇，選龍擇3-4家供前應商竊，貨穗比三該家、俗低價報中標述，集委中采村購、秤批量瘡供貨逼，降躺低價兆格和墓采購武成本果。3、選依擇供濾應商嶄的四傭種方傘式：公開競成爭性招交標采購有限競波爭性招隱標采購詢價支采購直接簽未訂合同隙采購4、供驗應商揀的管紀理建立驗直接掩伙伴細戰(zhàn)略切關系歐?！暗溊孢\共享號，風作險共淘擔”胳例：黎科勒叮、歐解派對供檢應商迎行為貴進行獻績效檢管理顫。評甩級、魄建立豈量化詠指標持。（保利成地產供窄方評估超表鏈接甲）5、供應臺方式探承討哪些材繞料乙供泡？哪些牌材料炎甲限持乙供領（甲俗方限埋價）掙？哪些遮材料打甲定黨乙供棒？哪些材嬌料甲供愛？6、加強毯采購合布同管理（五）踏施工階坦段的成雖本控制允策略施工階衛(wèi)段由于嘴設計已誕完成，洗工程量洞已完全區(qū)具體化北，因而紛影響工倚程投資摸的可能幕性只有5%-繼10%，節(jié)論約投櫻資的詳可能朱性已界經很亭小，裹但工潛程投姑資都隆主要箏發(fā)生視在這魂一階座段，包浪費野投資昌的可珠能性陵很大張。主崖要從尋以下灑五個舉方面練進行師成本排控制秘。加強現臥場管理寄：選擇籠有經胃驗的喝管理伐人員墾做工成程負蠅責人脂，嚴零格督巷促按哲圖施妥工，勉嚴格旺進料賠抽查體，嚴另格材青料代邊用和季變更篇?？蓪π芾須W人員湊實行政獎勵申：在施工鳴過程中虛，應鼓喘勵現場胞管理人件員發(fā)現焰施工圖羅設計錯披誤或提絞出優(yōu)化滴意見，消可設立器節(jié)約合勇理建議窄獎。嚴格套控制后進度傳撥款躲：要主動簽控制工趣程量核戲算。合理那確定培工程搶變更西價款售：變更牧后要貿主動呼管理偽變更菌價款交。合理規(guī)萍避索賠捷風險：在合烈同簽顛定時紋就應自約定真細致突。在聽執(zhí)行壘中對智合同勢偏差奪值要沫及時舞簽定晌補充以合同眉，避幟免因羞時間歷長、霧人員略變動舟等出條現相使互之笨間分衰不清團責任爸而扯們皮的輕現象販。如何謊在工唉程實糖施階懂段減繞少不壁必要范的費珠用，牌達到是雙贏避。1、簽證榜中需鏈要注逃意的碎地方祖，嚴格鉛執(zhí)行碑公司《簽證撒管理鎮(zhèn)規(guī)定》，考貧慮是警否需蛙要簽線，如亭何簽貧。土石你方工出程、況零星殊工程蛛、隱校蔽工純程是眾易簽痛證的院內容啦，建寧議重抹點核飲查。是否駱需要砍簽：責任界引定，是討否屬于摘甲方責擦任、或犯其他設礦計或施蛇工單位顆責任。簽證時儀結合總雀包合同含及其他各合同，戚是否措毛施費、元預算包炒干費中歲已含，分是否包第含在其筒他合同多中，是鋪否重復趨簽。2、細禽化工域程，癥盡量匪做到躁一次屆成型度，少拳返工蜻、少謠破壞楊。特犧別是書四大咳配套規(guī)工程底進場老配合革、綠鵲化圍境墻工曠程的焰盲目明施工凝、道相路及軟下水亦3、簽證四和變斜更的性審批弟和流尖程公司《簽證堡管理吉規(guī)定》：審欺批權盆限，500熱0元以下仇經辦部肉門簽認帆，50芝00奶-1槐00沖00由經光辦部坦門、吊技術碑部和諒預結曲算部蒙共同嚼協(xié)商善處理削，超充過1萬元津的要團公司卸領導能審批培。各滲公司皺不應桑放棄包這一忌管理哲責任瘋和權銷利。4、結算浙階段任何合鉗同都會克有不完艱善的地幫方，認張真研究家仔細分溪析合同萌條款和腥相關資蕩料，找柔出利于拖我司的艇方面，何可在結刪算爭議氣時占主哨動。當塌然，最灶好是在氏招標及侄合同簽辜訂時對配哪些條追款有利梨于我們緣瑞、哪些堡條款可乒能存在采隱患就記能夠做聯到心中閣有數。國際撕廣場擊鋼結彈構工穩(wěn)程結炎算：悼鋼材耕價差恩和栓穿接改調焊接斥，該潮工程僑為綜撞合單虎價包卵干，具合同覆執(zhí)行志期間覺因鋼從材漲位價施禽工單緒位向小我司眨提出餃調價尾要求從，為創(chuàng)趕工嬸期我善司答約應結召算時鴿再談芽，結綱算時泄我方濱提出厲施工術時部蘿分鋼破結構燈連接玻由螺問栓連采接改玩為焊咳接要遙求索唯賠增捏加了叮我司依談判特的力礦度。（六便）關誘于營降銷費鞏用的獻成本遇控制貧策略要點一碧：合理膏有效的竄推廣計踏劃營銷蛾推廣丙計劃白的制壯定要任考慮儲到房貼地產餡開發(fā)匪過程千存在槳的很技多不姥確定踐性，很避免御出現分推廣彎已展您開而括開發(fā)阻建設醒進度雪比計廚劃滯償后，尚結果影廣告妨費花職出后理效果譜卻大騙打折踢扣，扮導致突費用鋼超支挖。營銷推礦廣費要杰盡量做漏到在項揀目進度厚有保障虹的前提泊下（一貪般在項隱目獲得挪后，或網正式開觸工后）號，按步煌驟展開替廣告攻優(yōu)勢，必萌須在短絮期內形博成強勢損，達到濟快速搶己占市場獄的效果紙，切忌比耗時太踩長。要點獻二：按切實鼠可行蟲的銷碗售通震路后媒體毅時代的