知名地產(chǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)項目成本控制管理

房地產(chǎn)成本控制管理

保利集團(tuán)總經(jīng)理培訓(xùn)2009年3月講義提綱一、房地產(chǎn)成本管理的重要性二、房地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn)三、房地產(chǎn)成本管理要樹立的觀念四、房地產(chǎn)成本管理體系的建立五、房地產(chǎn)成本管理每個階段控制要點(diǎn)和知識積累一、房地產(chǎn)成本管理的重要性1、形勢回顧——我們怎么樣一路走來關(guān)鍵詞：

溫暖的春天：觀念轉(zhuǎn)變、政策支持、協(xié)議出讓

火爆的夏天：排隊、炒房、調(diào)控、地王、樓王、面粉貴過面包

轉(zhuǎn)冷的秋天：觀望、資金斷鏈、拐點(diǎn)、雙限房、經(jīng)適房、廉租房

嚴(yán)冬的到來：降價、流標(biāo)、還會降嗎、崩盤、利潤下降2、房地產(chǎn)面臨的最大困難是什么？投入增加了、收入降低了、利潤壓縮了利潤=收入-成本結(jié)論：項目利潤率下降和無利潤是目前面臨的最大困難！未來一段時間，價格競爭將成為市場最重要的因素，從而低成本的公司將成為未來的勝者！成本管理顯得尤為重要！企業(yè)未來的生命線！

二、房地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn)1、從生產(chǎn)周期來看2、從銷售形態(tài)來看3、從產(chǎn)品形態(tài)來看4、從地域來看5、從財務(wù)角度來看6、從價值鏈來看三、做好房地產(chǎn)成本管理要樹立的觀念1、全員全程成本控制觀念成本是可控制的。成本控制不光是成本控制部的事，需要全體員工的共同參與，要在工作中注意節(jié)約成本和深入挖掘降低成本的各種潛能。只有全體員工養(yǎng)成良好的成本意識，才能使降低成本的各種措施方法和要求有力貫徹。2、要樹立高度重視計劃管理的觀念公司計劃一旦確定，竣工日期就必須保證。如果計劃性不強(qiáng)，就會把正常工期變成趕工工期，質(zhì)量難以保證，信譽(yù)下降，趕工費(fèi)用增加，成本違約金難以估計。3、要樹立房地產(chǎn)公司要做產(chǎn)品，而不是做作品的觀念要創(chuàng)新，但不能太超前。只要符合市場需要就是好產(chǎn)品，追求創(chuàng)新時，要注意創(chuàng)新的幅度和價值，防止產(chǎn)品創(chuàng)新超過市場預(yù)期而產(chǎn)生風(fēng)險，即創(chuàng)新要符合項目的實(shí)際情況。4、賺錢的項目才是好項目的觀念。站在房地產(chǎn)商的角度看，只有賺錢的項目才是好項目。四、房地產(chǎn)成本管理體系的建立1、房地產(chǎn)成本管理體系成本管理體系，即按照成本管理職能，建立科學(xué)的成本目標(biāo)體系、成本核算體系、成本決策體系、成本控制體系和成本考核體系。實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級管理的原則，建立成本責(zé)任制度，保證目標(biāo)成本的順利實(shí)現(xiàn)。2、房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)應(yīng)包含三個層面的內(nèi)容：成本管理的流程與制度體系。從管理層面而言，這是最基礎(chǔ)的管理工作；每一個階段的控制要點(diǎn)和知識積累；從戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)。關(guān)于成本管理的流程與制度體系包括：（分別從事前、事中、事后反饋，以及責(zé)任與激勵機(jī)制方面管理）目標(biāo)成本管理體系動態(tài)成本管理體系責(zé)任成本管理體系成本后評估關(guān)于成本控制要點(diǎn)和成本數(shù)據(jù)的積累則是建立在一定流程的規(guī)范之上的對開發(fā)過程的每個環(huán)節(jié)的成本控制的知識與經(jīng)驗的傳承。如：對規(guī)劃的嚴(yán)格審批、工程招投標(biāo)的控制、售樓價格的審定、成本利潤的考核等等。從戰(zhàn)略角度所進(jìn)行的成本優(yōu)化則往往是伴隨著公司的重大戰(zhàn)略措施，如根據(jù)客戶細(xì)分而進(jìn)行的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、品牌模塊化、集團(tuán)戰(zhàn)略采購等等。3、如何建立成本管理體系（1）目前公司的成本管理現(xiàn)狀：成本目標(biāo)管理較粗放；責(zé)任體系不完善；成本績效考核力度不夠；動態(tài)成本監(jiān)控分析、反饋、指導(dǎo)力度不夠。（2）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的四步法：

制定目標(biāo)→明確崗位職責(zé)→跟蹤執(zhí)行→業(yè)績評估第一步：如何建立目標(biāo)成本體系（制定目標(biāo)）1、目標(biāo)成本的定義

目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的，在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是成本的控制線，是成本管理的基礎(chǔ)。目標(biāo)成本的形成1、投資決策《項目投資可行性報告》目標(biāo)成本測算1（立項成本）2、項目策劃項目定位：概念性方案設(shè)計目標(biāo)成本測算2（定位成本）3、方案設(shè)計確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本測算34、初步設(shè)計確定產(chǎn)品各分部、各專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本測算44、施工圖設(shè)計確定目標(biāo)成本投資估算概念性方案設(shè)計概算方案設(shè)計概算初步設(shè)計概算施工圖預(yù)算工程量清單橫向制約《立項成本審批表》《定位成本審批表》《價格材料成本合理性評估》《目標(biāo)成本指導(dǎo)書》《部品標(biāo)準(zhǔn)選擇審批表》

2、目標(biāo)成本的管理

偏差成本信息月報分析動態(tài)成本信息反饋

設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）PDCA3、目標(biāo)成本建立的難點(diǎn)目標(biāo)成本編不準(zhǔn)怎么辦？相關(guān)部門參加了嗎？——全成本！目標(biāo)成本規(guī)劃深度夠嗎？各項成本有依據(jù)嗎？——標(biāo)準(zhǔn)、市場、測算能力數(shù)據(jù)庫建立起來了嗎？目標(biāo)成本夠深度嗎？專業(yè)端口成本清單（政府收費(fèi)/營銷費(fèi)用/財務(wù)費(fèi)用。。。）建造成本清單及依據(jù)——合同清單：合同范圍與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)——部品清單：標(biāo)準(zhǔn)/（材料表）設(shè)計委托與設(shè)計深度（任務(wù)書）設(shè)計能做什么？合同分判的策劃第二步：明確崗位職責(zé)1、建立責(zé)任體系。（鏈接保利地產(chǎn)成本控制指導(dǎo)書）責(zé)任成本體系目標(biāo)是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋，考核評價各職能履行情況。“責(zé)任成本”回答的是在成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)中誰來做？做什么的問題。我們有哪些崗位與成本控制有關(guān)？做什么？這些崗位分別對哪些成本控制指標(biāo)負(fù)責(zé)？怎么負(fù)責(zé)？如何評價？責(zé)任成本體系包含四大要素：即責(zé)任范圍、責(zé)任部門/相關(guān)部門、評價指標(biāo)、評價部門。完成上述要素的定義，我們就可以建立起責(zé)任成本體系的基本框架，從而在組織架構(gòu)的層面保證目標(biāo)成本的準(zhǔn)確執(zhí)行。落實(shí)責(zé)任到崗位，落實(shí)到責(zé)任人，最大程度的減少目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤的現(xiàn)象，真正做到“權(quán)責(zé)明晰”有據(jù)可依。責(zé)任成本的分解思路各部門各司其職1、本部門費(fèi)用2、本專業(yè)端口成本----土地成本----投資管理中心----政府收費(fèi)----開發(fā)部----設(shè)計費(fèi)----技術(shù)部----營銷費(fèi)----營銷中心----財務(wù)費(fèi)用----財務(wù)部----建造成本----技術(shù)部+采購部+工程部成本數(shù)字是目標(biāo)，是結(jié)果，關(guān)鍵的是工作質(zhì)量2、作業(yè)柄過程管貪理——我們需蹦要什么跪樣的制甩度流程投？明確獄了“潤責(zé)任開成本癢體系叼”，芬按部哥門/崗位容對其估負(fù)責(zé)殿的責(zé)倉任范控圍進(jìn)間行合豆并，右我們縱就可投以得姻到部浙門/崗位縱的成視本、膽目標(biāo)社集合牧。但帖如何荒保證師部門/崗位的貍成本目牽標(biāo)能夠帳順利完修成呢？獄為此我香們要定益義一整調(diào)套完善先的“作恒業(yè)過程魯指導(dǎo)書襲”來對休部門/崗位榆的行繪為進(jìn)息行規(guī)優(yōu)范，睡也就狹是說犁必須竊從“東制度劇流程懸”的遣層面參保證君對目箱標(biāo)成裹本的鳥執(zhí)行拔，保效證對戴成本噴的控鳥制，鎮(zhèn)這就掏是“輩作業(yè)看過程淋管理宣”。獄房地運(yùn)產(chǎn)開言發(fā)全頓過程日中的咱成本端管理般分為遇若干梢個相召對獨(dú)追立的即作業(yè)歸過程趁，并翅為每陳個作柿業(yè)過垮程定悉義相徒應(yīng)的治流程截制度祖規(guī)范尋，同青時定盒義每帆個作女業(yè)過誦程中鈔與成全本控腦制相汽關(guān)的圍要點(diǎn)召，包率括量錢化的給經(jīng)濟(jì)硬技術(shù)環(huán)評價后指標(biāo)湖，這邁樣我貍們就隔可以重在日六常業(yè)壘務(wù)這某個層胃面實(shí)哀現(xiàn)對痰成本累過程孔控制逝，真桐正將蝦成本漠控制愿的執(zhí)凝行力脊?jié)B透說到基車層一討線。保利絕地產(chǎn)酬成本萍管理鑄制度血文件（鏈接旺）制度流脫程體系---擊--專業(yè)集易成策劃階段：工具/方法1、成本調(diào)研2、成本—盈利測算3、策劃團(tuán)隊建造階段：作業(yè)控制1、采購有效性2、項目管理3、成本信息披露評估與考核：事前/事中控制1、動態(tài)評估工具2、績效指標(biāo)體系化3、獎懲重點(diǎn)與力度設(shè)計階段：流程節(jié)點(diǎn)控制1、設(shè)計任務(wù)書---成本控制要求2、設(shè)計評審—成本校核3、設(shè)計深度與標(biāo)準(zhǔn)---成本依據(jù)建立成本目標(biāo)落實(shí)成本目標(biāo)第三避步：枕跟蹤壤執(zhí)行——即動涌態(tài)成品本體們系經(jīng)過前速兩個步明驟，“昂目標(biāo)明鼓確，責(zé)逢任清晰庫”之后嫂，我們貸便進(jìn)入東：目標(biāo)哈成本扯執(zhí)行淡過程殿跟蹤——動態(tài)成我本。動敏態(tài)成港本是眉項目循實(shí)施宴過程蘆中的勇預(yù)期望成本幕，通閑過實(shí)情時反王映目去標(biāo)成獨(dú)本與學(xué)動態(tài)毅成本移的差端異，師幫助指有關(guān)曲部門其及時稼發(fā)現(xiàn)振問題樣并解堵決問宅題，睛實(shí)現(xiàn)宜對成肢本的權(quán)控制警。動衛(wèi)態(tài)成環(huán)本的垮核心慶是“柜實(shí)時隆性”帆，動勇態(tài)指悼的是椒在整綢個過蠟程中盤每一峽點(diǎn)都艇能實(shí)的時掌微握項集目最藝新成三本狀齊態(tài)。我們圾強(qiáng)調(diào)絞在項仰目執(zhí)莊行過娘程中這，能敏對項使目的際全成紐奉本進(jìn)羊行實(shí)戒時測關(guān)算，匆只有業(yè)這樣椅才能數(shù)控制栽成本器，幫朗助決蕩策。附如果喘只能沉在項筒目結(jié)志束時放才得挺到數(shù)推據(jù)，嬸實(shí)際藏上只梯有基豬本的欲成本速核算燦功能慣，對吉成本揮控制超都沒色有任丈何幫屬助。魯木已瞧成舟擊，談示控制怪都晚膊了。如何實(shí)約現(xiàn)動態(tài)認(rèn)成本監(jiān)類控？概括勿為：臂“一載個中借心，器三條惕線”苦。一個勒中心——以合同鋒為中心三條沙線——動態(tài)是成本實(shí)際統(tǒng)發(fā)生劍成本實(shí)付成魯本動態(tài)成王本=合同成纏本+非合同虜性成本+待發(fā)氏生成臟本合同菌性成圈本是累動態(tài)交成本豬中變仆動性架最大銀的部拾分。年其“騰高變剃性”嬌決定捕了它誰是成宰本控照制的海重中去之重迷。而銹非合深同性級成本浴，如拜政府美收費(fèi)站等則召容易汪控制隱。合稍同不億確定張性表啦現(xiàn)為獅“變刺更黑選洞”診、“量款項橫超付班”等繭成本儀失控素現(xiàn)象薦頻現(xiàn)癥。必狗須要世以合游同為版中心凈。把揀目標(biāo)增成本鉗分解甲到合灰同中蠢去，余形成廳合同滋目標(biāo)獨(dú)成本于。三條線燃：“動態(tài)疫成本”菌反映任池意時段蘭項目的襖綜合成驕本及結(jié)肺構(gòu)分布撞。“實(shí)端際發(fā)生倍成本”惕指的是挽項目當(dāng)僻前已審虹定的工謎程量與罷動態(tài)成幻玉本對比抖，可反牢映出項辱目整體裁進(jìn)度。千“實(shí)付院成本”碑指實(shí)際方已支付特的款項愛與實(shí)際竊發(fā)生成推本對比翼，反映壺出款項紐奉的支付播進(jìn)度。封做到動御態(tài)成本能一月一遠(yuǎn)清，設(shè)辦計變更開、工程援簽證均拾當(dāng)月結(jié)想清，填薦報成本氣月報表樣，形成燭動態(tài)管惡理的好競習(xí)慣。用工骨具管隊人：成本管陽理涉及誕領(lǐng)域多次，管理于環(huán)節(jié)復(fù)貫雜，通辟過信息游化手段百將投資離測算目蝦標(biāo)、合繩同預(yù)算排、合同殃結(jié)算、忠付款等巾業(yè)務(wù)集繪合在一討起進(jìn)行介預(yù)算控寇制、全撓程預(yù)警罰、匯總追分析。造并且通材過多個選項目積宮累，形將成企業(yè)原成本管少理知識異庫沉淀歸下來，椅不因人頁員的流授動而流蛇失。成本垃數(shù)據(jù)某庫建形立方律法與董意義合同執(zhí)脹行與后評擺估資源調(diào)隔研標(biāo)準(zhǔn)巧定位數(shù)據(jù)積湊累成果應(yīng)嘩用成本數(shù)灣據(jù)庫的壘數(shù)據(jù)標(biāo)唯準(zhǔn)：數(shù)呆據(jù)引用倉與置換喚。成本控數(shù)據(jù)只積累誕，是水反擊深串標(biāo)做的有鐘力武李器，傾是各熱部門罵成本濕控制憑溝通粘的平醋臺，東是對搬手研寶究的搖執(zhí)行舍沉淀械。成本數(shù)否據(jù)庫是大一個企閥業(yè)的財畝富。第四鳴步：何成本鑼業(yè)績返評估脫（績立效考峰核）制定了磨目標(biāo)成伸本，明農(nóng)確了責(zé)邀任體系塵，同時役對作業(yè)云過程進(jìn)家行了實(shí)芳際的跟淡蹤控制裕，在完農(nóng)成了前沙面三個柳步驟后逗，最后型我們就扁可以根秀據(jù)執(zhí)行飼結(jié)果對失相關(guān)業(yè)典績進(jìn)行奪評估和蹤蝶考核。成本管瞞理體系黨的梳理躺圖1作業(yè)過花程成本象控制（日常工作狂的成本管亡理）成本垃管理酸體系霸的建成立與謙實(shí)施目標(biāo)糟實(shí)施目標(biāo)實(shí)夕現(xiàn)銷售/客服建造過瞞程策劃/設(shè)計目標(biāo)建吊立成本猶管理趟之基扯礎(chǔ)成本吹管理編之實(shí)慘現(xiàn)成本按管理傘體系晚的梳膨理圖2成本管事理之目驗標(biāo)成本途優(yōu)勢產(chǎn)品品狼質(zhì)開發(fā)者進(jìn)度全成本管理的實(shí)現(xiàn)管理規(guī)范/細(xì)則流程/指引/表單權(quán)責(zé)架構(gòu)績效泉考核管控壟體系流程績效崗位績效業(yè)務(wù)績效盈利剖實(shí)現(xiàn)五、愚房地湖產(chǎn)成沉本管蜜理每教個階源段控寧制要袋點(diǎn)成本控四制最終達(dá)仰到利潤紙最大化交付階僑段服務(wù)立項鴿階段設(shè)計階訪段招標(biāo)證階段采購哲階段施工峰階段管理費(fèi)財務(wù)位費(fèi)開發(fā)間壤接費(fèi)營銷費(fèi)（一首）誰隆是對泳房地青產(chǎn)投棄資影送響最屢大的唱階段膽？——結(jié)論獸：項脂目立廢項決糖策是傲主要瘡因素接，設(shè)廚計方芳案優(yōu)瓶化是飼關(guān)鍵紅因素洲！10測09575603525101/烈4影響濕投資慚的程型度（%）項目進(jìn)卸展時間項目決票策初步設(shè)偉計技術(shù)設(shè)牙計施工圖膽設(shè)計準(zhǔn)逐備施工圖近設(shè)計施工貸階段罰設(shè)計煎變更期、發(fā)燒包設(shè)計招標(biāo)、鄙發(fā)包設(shè)計要洽求改變園（設(shè)計引標(biāo)準(zhǔn)、個平面布舍置等）項目惕立項逢決策菊階段織需要園注意粗的問德題：1、定位在是關(guān)鍵些。不要為泳立項而聰立項，膏應(yīng)建立盤在認(rèn)真?zhèn)?、客觀抬的調(diào)研耐和分析演之上，稈選擇有木優(yōu)勢的頓項目；重點(diǎn)對炭市場現(xiàn)狼行售價禿和預(yù)期飄走勢進(jìn)店行準(zhǔn)確輔的調(diào)查騾判斷，個確定目泰標(biāo)售價票。2、技術(shù)渣可行性寶分析是房誠前提。對產(chǎn)漸品定堵位要雙建立蓮在技述術(shù)方堤案可青行的經(jīng)基礎(chǔ)宿之上棍。3、土地偷獲取成承本優(yōu)勢紋是項目算成功之狀本。土地價喝格無論粉以何種蟲方式取決得，均猛應(yīng)事先（二歪）關(guān)拿于設(shè)車計階血段的騎成本源控制科學(xué)嚷合理低的設(shè)矮計可龍以降版低10傘%的工灘程造浩價，膽以下填是控紙制設(shè)距計的邀五大撿策略材：1、實(shí)行慣設(shè)計方奏案的招淋投標(biāo)，價優(yōu)化設(shè)逢計。2、實(shí)行隸限額設(shè)溪計，有曉效控制港造價。3、加渾強(qiáng)對農(nóng)設(shè)計捏圖紙雞的會椒審與陷審查娛。4、深頃入應(yīng)匙用價交值工漲程原筍理。5、采術(shù)用合擇同措誘施，飛有效煩控制破造價懸。這個妥階段我要特溝別注呆意以樸下幾頂點(diǎn)：房地產(chǎn)撥首先是永做產(chǎn)品款，不是琴做作品奔，要以梳掙錢為降目的。明克服重戴技術(shù)、番輕經(jīng)濟(jì)圖的思想排。成本蝕型城晃市（漫如武吩漢、抖長沙煉、南兔昌等毀）要由永遠(yuǎn)廳關(guān)注險核算輛和控題制，肝對設(shè)坐計成每本優(yōu)次化要償放在架第一遲位。產(chǎn)品耐型城球市（甘如北璃京、徒上?？棥V拿州、庭深圳截等）梯在關(guān)瘋注核捆算和扣控制倡的前魯提下強(qiáng)，可焰以進(jìn)同行價浴值創(chuàng)妙新。在同一鑒城市也瞞應(yīng)特別騎注意產(chǎn)螞品型地榨塊（如巖珠江新撕城）和堪成本型侍地塊（狗如西子烏灣）的紙差別。正確運(yùn)架用限額個設(shè)計所謂釋限額窄設(shè)計所，就受是按爺照批英準(zhǔn)的膠可行廟性研紙究報討告的株投資侍估算始控制錢初步味設(shè)計針。按襲照批盆準(zhǔn)的飛初步百設(shè)計段概算?？刂葡燃夹g(shù)島設(shè)計鋤和施乳工圖濱設(shè)計虎，同番時各寒專業(yè)惡在保鵝證達(dá)午到使孤用功錄能的籌前提職下按溝分配施的投巨資限財額控腔制設(shè)幼計，掉嚴(yán)格棗控制隙不合茶理變爭更，享保證斯總投撕資不奸突破眼。（國際證廣場案碌例）限額夢設(shè)計廈的對痕象：雀它可沈?qū)⑸咸桦A段走的設(shè)糖計審延定的廢投資躍額和事工程努量先林分解爺?shù)礁鞒詫I(yè)軟，后秘分解姐到各用單位似工程降和分含部分幅項工潔程，谷通過貫層層耍分解榜，實(shí)巧現(xiàn)對獸投資麗限額東的控列制管耽理。壓同時喉也實(shí)?，F(xiàn)了研對設(shè)翁計規(guī)殊模、稻設(shè)計板標(biāo)準(zhǔn)躲、工態(tài)程量脖與概突算指撕標(biāo)等館各方眾面的曠控制陪。正確認(rèn)濾識設(shè)計岡階段成李本優(yōu)化傳統(tǒng)糊建筑羅設(shè)計筐院，停并不漏能幫爆助房姿地產(chǎn)漸企業(yè)謊全面含控制鞭設(shè)計到階段館的成片本！呢中國痰大陸魚設(shè)計翁管理含條塊容分割幫嚴(yán)重攤，房藥地產(chǎn)技設(shè)計航管理章范圍糟遠(yuǎn)遠(yuǎn)筋大于忠傳統(tǒng)拐的建發(fā)筑設(shè)蠟計院候。房地產(chǎn)俱設(shè)計管儉理思路夸：作為句房地產(chǎn)虛公司從糾事規(guī)劃扶設(shè)計管刮理的工銜程師，休除了要庫完成傳撓統(tǒng)規(guī)劃渡、設(shè)計像管理的行工作外震，還要磁向二個大方向延支伸，一綿是土地誼規(guī)劃、便設(shè)計性種質(zhì)的整核合，二揀是甲方停另行委灑托的二槽次設(shè)計絞和選材惡用料。房地諒產(chǎn)企威業(yè)現(xiàn)杯在需培要的阻是精杏細(xì)的悠設(shè)計豪管理墻優(yōu)化畏。設(shè)計役階段手的造匠價控當(dāng)制和倉知識口積累1、合理確困定地下趨室面積獨(dú)比例：天縮慧津項饞目：樓原設(shè)遷計地遞下室確建筑虎面積專約15萬平米仍。經(jīng)優(yōu)幫化后地乳下室部蔽分減少蜜建筑面逆積約2.5萬平耐米，褲按每乖平米25線00元估算施，總價液減少約625疤0萬元鬧，現(xiàn)暈正進(jìn)返行進(jìn)餓一步生優(yōu)化疊，通角過抬擇高地胞下室賄標(biāo)高生等方慚法，身減少始支護(hù)助和土艱方工陪程量虎進(jìn)一伴步節(jié)錫約造樸價。2、方案裙選擇叫和優(yōu)且化：國增際廣徹場鋼讀結(jié)構(gòu)蛋：SOM設(shè)計方判案約1.態(tài)4萬噸，悅經(jīng)過優(yōu)送化設(shè)計蟻，總用謠鋼量減獵少為70晝00噸。衫主要窩優(yōu)化色工作塞為：崗對從淡底到刃頂保察持同余樣截綿面尺釘寸的遙柱按刷受力窗不同倆分段湖選擇閘截面軌，減卸少鋼漂材約500土0噸，憂在鋼儉支撐百的設(shè)昨計中挽，通潑過復(fù)浙核SOM提供秒的計拆算，冊在國宅家規(guī)王范許片可的暈范圍犧內(nèi)降孟低部史分安霞全系相數(shù)，識減少倍鋼材涼用量乖約20洋00噸，啦合計攀約70批00噸，淹按每糖噸約1萬元計荒算，減脹少造價銀約七千縮慧萬元。3、結(jié)合飛公司傲已有賢結(jié)算睬、材競料設(shè)也備選臘用的戰(zhàn)經(jīng)驗秋數(shù)據(jù)截進(jìn)行割設(shè)計登。中環(huán)篩廣場再鋁合畝金門抽窗定建位及歲材料掌選擇與：鋁合葵金門晝窗價抱格主挎要由切鋁型輝材、聽玻璃針及五污金配們件組很成，捏其中鋁型情材表項面處節(jié)理有陽蕩極氧粉化、匠電泳膊、粉菌末噴濃涂、多氟碳睛噴涂熱、噴仆涂料迫是否萄加金請屬粉亭等不坑同，炸前三敗種價楊格差辣別不咸大，舞氟碳帥噴涂登增加摘約600燒0元/噸，按繼門窗面帶積每平暢米6k觀g計算，祥增加造豆價約36元/平米。使用琴經(jīng)驗鼠數(shù)據(jù)丟復(fù)核菊設(shè)計孤及施臘工管伶理：例如弊中環(huán)章廣場怨的市旗政排革水管犧，圖孫紙標(biāo)混識為碧塑鋼雜纏繞桑管，害經(jīng)了危解雙往壁波聲紋管杯和塑相鋼纏抖繞管陰，價丙格相績差約4倍，帥公司溉也很丙少在沖小區(qū)然內(nèi)使棗用，但項目確部在持圖紙傅審查帝時將撿設(shè)計梨變更棟修改磚為雙主壁波值紋管是。再如所干掛亞石材糖和濕術(shù)貼石愉材的數(shù)費(fèi)用映差異渠：因干賭掛對販?zhǔn)挠趧偠冉莸囊徘螅駶褓N碼對石授材重藝量的限制，穴兩種墻咐面裝飾測方式存墾在面材盡厚度不撤同引起貢造價不作同以及風(fēng)干掛時垃鋼骨架朽與濕貼漿時砂漿任的價格涼差異（葵可達(dá)20敘0-器30你0元/平米）綱等。通過奧技術(shù)它標(biāo)準(zhǔn)街和指爬標(biāo)對翅比進(jìn)貢行一乏些設(shè)舊計選癢擇，抹通過沾材料漠設(shè)備煎價格撥比較裳進(jìn)行淺精細(xì)邁化設(shè)理計修腹正和府完善姨是提餓高設(shè)擾計效描率的志基礎(chǔ)發(fā)。人防領(lǐng)工程山：人泉防面裁積，因人緩防區(qū)腹的工計程費(fèi)傾用比勾非人汽防區(qū)河高，同在規(guī)母范允忽許的定范圍壓內(nèi)盡微量減包少人擦防面掀積，姨因人輪防面污積的娃計算患方法臨較為掛繁瑣王，需攔要仔卻細(xì)核犯查。設(shè)計時愿應(yīng)盡量府選用標(biāo)忍準(zhǔn)設(shè)備，非郵標(biāo)準(zhǔn)活門因?qū)Ｐ枰局匦聴濋_模柔較標(biāo)技準(zhǔn)門見費(fèi)用噸高出蔬較多脊。（三）心工程投摟標(biāo)階段呆的成本寄控制1、項石目建勢設(shè)階券段控湊制的陰六大揀渠道溝：通過招固標(biāo)方式進(jìn)選擇好摔施工隊繭伍。加強(qiáng)合姜同管理白，完善鞭合同條次款。對大宗別材料和哀大型設(shè)傷備實(shí)行烏單獨(dú)招來標(biāo)采購鈔。嚴(yán)格履勸行工程屢發(fā)包合殃同。按合同嬌約定實(shí)交際完成獅工作量吉支付工蘋程進(jìn)度襲款。加強(qiáng)對享監(jiān)理單夠位的管創(chuàng)理，主甚動防范等施工單但位索賠始。2、如何邊在招標(biāo)尋階段有姐效控制縮慧工程造筑價①形成有念效競爭背。保利稈公司是戴一塊金源字招牌鍛，因良住好的付敬款信譽(yù)為和社會戴聲譽(yù)，疫絕大多柔數(shù)企業(yè)歉愿意與壩我們合籮作。保證里足夠畫數(shù)量井，新融增合倦格供盜方保再持適宵當(dāng)比渠例。劇公司瓦招投宗標(biāo)管盞理規(guī)拒定中讀要求腎，單啊項目怕投標(biāo)膚單位耍至少3家以喉上。年度抹標(biāo)因首使用栽方便撓、工范程量泛增加寧可以研有效霸提高機(jī)效率度，降價低成樣本。對于價城格受市嗽場變化朵影響不盛大的項仇目，進(jìn)評行年度摩招標(biāo)。俘例如白臂蟻防治格、土壤堪氡濃度謙、室內(nèi)慈環(huán)境檢日測和基嗚坑監(jiān)測植、沉降撕觀測、作工程樁連檢測等留檢測項撓目。對玩于對外苦觀要求膀不高、洽技術(shù)標(biāo)強(qiáng)準(zhǔn)較為標(biāo)簡單的魄材料設(shè)敞備可以之進(jìn)行年午度招標(biāo)卻，例如掩防火門蛾、不銹②管理程吼序到位棋選擇有③標(biāo)底是對擬招標(biāo)項目造價的預(yù)期，標(biāo)底的準(zhǔn)確確定需要對設(shè)計和現(xiàn)場條件準(zhǔn)確把握，通過標(biāo)底的編制還可以提前發(fā)現(xiàn)設(shè)計不足，防止施工單位串標(biāo)。使用經(jīng)驗數(shù)據(jù)作為標(biāo)底。例如,基本同期招標(biāo)的天利廣場和科貿(mào)園均為按定額計價，但一為上浮約3%，一為下浮5%，我們均認(rèn)為其合理。需要重新編制標(biāo)底的情況。例如，西子灣外電項目招標(biāo)時，各家報價與經(jīng)驗數(shù)據(jù)相比有較大差異，為澄清事實(shí)，請專業(yè)公司做標(biāo)底，使招標(biāo)項目由原來投標(biāo)約2300萬減少至1718.5萬元簽訂合同，保證了公司的利益不受損害。

④根據(jù)各呆種承包卡方式的寶優(yōu)缺點(diǎn)澆和項目條件陪具備洲時盡貿(mào)量總值價包風(fēng)干。例如保袋利中心踢設(shè)計標(biāo)尤準(zhǔn)要求總價包干但留個別活口。例如鉆孔樁中的鋼筋價格漲跌超過10％后，超出（或低于）10％部分由甲方承擔(dān)（或退還甲方）。按定額報下浮率。對于沒有圖紙或預(yù)計圖紙變化較大的工程，為趕工程進(jìn)度，建議承包方式選擇社會公認(rèn)的計算方法，例如按定額，投標(biāo)時報下浮比例。每種方式均有利有弊，一旦確定，就應(yīng)該揚(yáng)長避短，精心組織和管理，減少不必要的費(fèi)用發(fā)生，可以工程使甲乙雙方得到雙贏。

⑤合同條弊款：嚴(yán)歌格、準(zhǔn)昌確、嚴(yán)額謹(jǐn)、保國護(hù)公司源利益要求使假用公司齡標(biāo)準(zhǔn)文幸本合同胳，補(bǔ)充嶄條款盡獸量自己及編寫。合同中子對價格雙組成及歷風(fēng)險的達(dá)約定應(yīng)歌全面，隆防止施恨工或結(jié)確算時要稼求調(diào)價倘，同時件為防止司因風(fēng)險乙方已清楚并考慮工地現(xiàn)場條件，包括周圍環(huán)境、交通道路、現(xiàn)場地質(zhì)條件、施工水電、施工場地及周圍地下管網(wǎng)、承包范圍、施工圖紙、施工組織設(shè)計，并已考慮施工技術(shù)措施、文明施工、安全生產(chǎn)維護(hù)、工期內(nèi)趕工等因素。乙方為完成本合同規(guī)定的工作所需考慮上述費(fèi)用及施工組織中的所有費(fèi)用均已在本合同價款內(nèi)，不再另外計取。對于招標(biāo)文件和圖紙以外的特殊地質(zhì)條件和公用管線的維護(hù)，反映在施工措施費(fèi)和搶險費(fèi)中。付款方貍式：為調(diào)撥動施莖工單押位的貞工作鋒積極衣性，析建議遷工程紹進(jìn)度傻達(dá)到澇雙方蒙約定阿的形和象時饞支付豎工程徐款，喘而不扶是按碗每月舅完成篇工作醉量的85怎%支付。對增挪加零謊星工春程結(jié)曉算方惜法的賊約定竄，參低考行泛業(yè)情欲況在倒招標(biāo)雄文件密中直英接寫織明，析避免折施工喉和結(jié)栽算時提扯皮孕。合同小在執(zhí)甩行過諸程中嶄任何如不完行善的盜地方酬，或啟同行忽合同枕中有助值得脊借鑒鋼的地僑方，旦及時向迅速印修改桂反映肌到新紗的招見標(biāo)文受件和飛合同便中。⑥招標(biāo)組命織中的歸重要環(huán)蠟節(jié)招標(biāo)方悠式和范倆圍的確扒定千變顏萬化，骨建議認(rèn)啄真思考堆，制定廉利于我鋪司的游鋒戲規(guī)則行。重視湖和珍惜屈游戲規(guī)師則的制返定權(quán)，城保護(hù)公扮司利益妖。招標(biāo)占范圍華和標(biāo)陷段的眼劃分蛾需要異視工拉程具襪體情漏況確堅定：科貿(mào)園叛總包，因工餃程量愁少，購將地馳錨，盼市政串工程屯等列儉入詢晨價范率圍。石樓享市政工程到招標(biāo)煉時，蹤蝶將不鳳銹鋼新水箱猜和水絹泵列塵為招蓋標(biāo)內(nèi)厲容，遠(yuǎn)從報咐價結(jié)渣果看飛，不寸銹鋼葬水箱低價高紐奉于我貫?zāi)甓葢?yīng)招標(biāo)胞價，染水泵穩(wěn)價格茶略低們于我脂司經(jīng)捆驗數(shù)蛛據(jù)，非故最梳終合事同范例圍未鑒包含碎不銹掛鋼水四箱。感香雪輪山園尋林綠殿化工螞程，懼因雕較塑報累價各進(jìn)家差猶別較脆多，憂擬定諸中標(biāo)幼單位秩該項業(yè)費(fèi)用奴較高內(nèi)，故恨要求形其承廈諾該簽項內(nèi)裕容可洲由甲韻方定悅價。評標(biāo)：笨技術(shù)標(biāo)軋和經(jīng)濟(jì)島標(biāo)分步牲評審。技術(shù)獲標(biāo)注僻重技利術(shù)標(biāo)授準(zhǔn)、袖施工姓措施悉、施余工組間織、寧管理幼班組占、制罵度等積的評富定。重經(jīng)濟(jì)土標(biāo)注隱重工薪程數(shù)徐量是萄否合加理，衣材料村價格載是否步合理瓶等。中標(biāo)通默知書是皇否一定絕要發(fā)。向擬辨定中驕標(biāo)單幅位發(fā)辟中標(biāo)認(rèn)通知悅書，促意味把著在墨法律勾上認(rèn)煤可其曉為中峽標(biāo)單瓜位，積其余喜投標(biāo)沾單位養(yǎng)未中被標(biāo)，轎若合纖同尚芹未簽貪訂，躲特別腿是招月標(biāo)文運(yùn)件中罰未附們合同農(nóng)的項梅目，映在簽英訂合企同時版擬定跪中標(biāo)凳單位嚴(yán)往往慘會提農(nóng)出一隨些困咳難，扣增加怖合同源簽訂誕的難杜度，預(yù)影響肝工程君付款隆和進(jìn)萍展。⑦合理娘低價遮中標(biāo)跟如何扣執(zhí)行干：先視評技寬術(shù)標(biāo)爽，可共修改拳完善聞，標(biāo)虛準(zhǔn)一巨致技起術(shù)標(biāo)敢均合灶格后溪再開丹經(jīng)濟(jì)討標(biāo)，蒼是對林低價曲中標(biāo)乘的改贊進(jìn)。普通項挖目應(yīng)嚴(yán)螺格執(zhí)行森。綜合與評分法傘也有缺帖陷，評喊價體系健的科學(xué)森性和合岡理性無昌標(biāo)準(zhǔn)。定標(biāo)報評告隱藏股次低價廈，但投欲標(biāo)資料虛應(yīng)完整喇存放至誰資料室稅備查。士例如石蒼樓項目唉總包招盾標(biāo)時，鬼最低價未較次低亭價低約20獵00萬，滑致使聰合同某簽訂咱對于擬定中標(biāo)價低于或接近經(jīng)驗值的項目，認(rèn)真分析投標(biāo)報價，工程數(shù)量統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，分析其材料、人工及管理費(fèi)水平。避免報價中不合理的地方，例如數(shù)量少報，價格偏高。分析項目情況（包含現(xiàn)場環(huán)境、施工條件、地質(zhì)條件等）是否有特殊性，市場價格水平是否與經(jīng)驗值相符（包含市場人工、材料、機(jī)械等的價格水平），擬定中標(biāo)人的任務(wù)飽滿度等。

（四）古材料采勻購成本站控制1、加強(qiáng)皆項目采垂購計劃貸管理。碎及時填巖報《項目材催料設(shè)備數(shù)一覽表》，招干標(biāo)前旅明確赴采購夸標(biāo)準(zhǔn)典。對譽(yù)技術(shù)淘含量監(jiān)高的氧要盡僅早落亂實(shí)評縱標(biāo)標(biāo)盛準(zhǔn)，挺充分謝了解鐵市場煙和行亞業(yè)特喪性，籃做到塑心中鑒有數(shù)聚。2、供應(yīng)停商的選餃擇，選龍擇3-4家供前應(yīng)商竊，貨穗比三該家、俗低價報中標(biāo)述，集委中采村購、秤批量瘡供貨逼，降躺低價兆格和墓采購武成本果。3、選依擇供濾應(yīng)商嶄的四傭種方傘式：公開競成爭性招交標(biāo)采購有限競波爭性招隱標(biāo)采購詢價支采購直接簽未訂合同隙采購4、供驗應(yīng)商揀的管紀(jì)理建立驗直接掩伙伴細(xì)戰(zhàn)略切關(guān)系歐?！暗溊孢\(yùn)共享號，風(fēng)作險共淘擔(dān)”胳例：黎科勒叮、歐解派對供檢應(yīng)商迎行為貴進(jìn)行獻(xiàn)績效檢管理顫。評甩級、魄建立豈量化詠指標(biāo)持。（保利成地產(chǎn)供窄方評估超表鏈接甲）5、供應(yīng)臺方式探承討哪些材繞料乙供泡？哪些牌材料炎甲限持乙供領(lǐng)（甲俗方限埋價）掙？哪些遮材料打甲定黨乙供棒？哪些材嬌料甲供愛？6、加強(qiáng)毯采購合布同管理（五）踏施工階坦段的成雖本控制允策略施工階衛(wèi)段由于嘴設(shè)計已誕完成，洗工程量洞已完全區(qū)具體化北，因而紛影響工倚程投資摸的可能幕性只有5%-繼10%，節(jié)論約投櫻資的詳可能朱性已界經(jīng)很亭小，裹但工潛程投姑資都隆主要箏發(fā)生視在這魂一階座段，包浪費(fèi)野投資昌的可珠能性陵很大張。主崖要從尋以下灑五個舉方面練進(jìn)行師成本排控制秘。加強(qiáng)現(xiàn)臥場管理寄：選擇籠有經(jīng)胃驗的喝管理伐人員墾做工成程負(fù)蠅責(zé)人脂，嚴(yán)零格督巷促按哲圖施妥工，勉嚴(yán)格旺進(jìn)料賠抽查體，嚴(yán)另格材青料代邊用和季變更篇?？蓪π芾須W人員湊實(shí)行政獎勵申：在施工鳴過程中虛，應(yīng)鼓喘勵現(xiàn)場胞管理人件員發(fā)現(xiàn)焰施工圖羅設(shè)計錯披誤或提絞出優(yōu)化滴意見，消可設(shè)立器節(jié)約合勇理建議窄獎。嚴(yán)格套控制后進(jìn)度傳撥款躲：要主動簽控制工趣程量核戲算。合理那確定培工程搶變更西價款售：變更牧后要貿(mào)主動呼管理偽變更菌價款交。合理規(guī)萍避索賠捷風(fēng)險：在合烈同簽顛定時紋就應(yīng)自約定真細(xì)致突。在聽執(zhí)行壘中對智合同勢偏差奪值要沫及時舞簽定晌補(bǔ)充以合同眉，避幟免因羞時間歷長、霧人員略變動舟等出條現(xiàn)相使互之笨間分衰不清團(tuán)責(zé)任爸而扯們皮的輕現(xiàn)象販。如何謊在工唉程實(shí)糖施階懂段減繞少不壁必要范的費(fèi)珠用，牌達(dá)到是雙贏避。1、簽證榜中需鏈要注逃意的碎地方祖，嚴(yán)格鉛執(zhí)行碑公司《簽證撒管理鎮(zhèn)規(guī)定》，考貧慮是警否需蛙要簽線，如亭何簽貧。土石你方工出程、況零星殊工程蛛、隱校蔽工純程是眾易簽痛證的院內(nèi)容啦，建寧議重抹點(diǎn)核飲查。是否駱需要砍簽：責(zé)任界引定，是討否屬于摘甲方責(zé)擦任、或犯其他設(shè)礦計或施蛇工單位顆責(zé)任。簽證時儀結(jié)合總?cè)赴贤捌渌骱贤菔欠翊朊┵M(fèi)、元預(yù)算包炒干費(fèi)中歲已含，分是否包第含在其筒他合同多中，是鋪否重復(fù)趨簽。2、細(xì)禽化工域程，癥盡量匪做到躁一次屆成型度，少拳返工蜻、少謠破壞楊。特犧別是書四大咳配套規(guī)工程底進(jìn)場老配合革、綠鵲化圍境墻工曠程的焰盲目明施工凝、道相路及軟下水亦3、簽證四和變斜更的性審批弟和流尖程公司《簽證堡管理吉規(guī)定》：審欺批權(quán)盆限，500熱0元以下仇經(jīng)辦部肉門簽認(rèn)帆，50芝00奶-1槐00沖00由經(jīng)光辦部坦門、吊技術(shù)碑部和諒預(yù)結(jié)曲算部蒙共同嚼協(xié)商善處理削，超充過1萬元津的要團(tuán)公司卸領(lǐng)導(dǎo)能審批培。各滲公司皺不應(yīng)桑放棄包這一忌管理哲責(zé)任瘋和權(quán)銷利。4、結(jié)算浙階段任何合鉗同都會克有不完艱善的地幫方，認(rèn)張真研究家仔細(xì)分溪析合同萌條款和腥相關(guān)資蕩料，找柔出利于拖我司的艇方面，何可在結(jié)刪算爭議氣時占主哨動。當(dāng)塌然，最灶好是在氏招標(biāo)及侄合同簽辜訂時對配哪些條追款有利梨于我們緣瑞、哪些堡條款可乒能存在采隱患就記能夠做聯(lián)到心中閣有數(shù)。國際撕廣場擊鋼結(jié)彈構(gòu)工穩(wěn)程結(jié)炎算：悼鋼材耕價差恩和栓穿接改調(diào)焊接斥，該潮工程僑為綜撞合單虎價包卵干，具合同覆執(zhí)行志期間覺因鋼從材漲位價施禽工單緒位向小我司眨提出餃調(diào)價尾要求從，為創(chuàng)趕工嬸期我善司答約應(yīng)結(jié)召算時鴿再談芽，結(jié)綱算時泄我方濱提出厲施工術(shù)時部蘿分鋼破結(jié)構(gòu)燈連接玻由螺問栓連采接改玩為焊咳接要遙求索唯賠增捏加了叮我司依談判特的力礦度。（六便）關(guān)誘于營降銷費(fèi)鞏用的獻(xiàn)成本遇控制貧策略要點(diǎn)一碧：合理膏有效的竄推廣計踏劃營銷蛾推廣丙計劃白的制壯定要任考慮儲到房貼地產(chǎn)餡開發(fā)匪過程千存在槳的很技多不姥確定踐性，很避免御出現(xiàn)分推廣彎已展您開而括開發(fā)阻建設(shè)醒進(jìn)度雪比計廚劃滯償后，尚結(jié)果影廣告妨費(fèi)花職出后理效果譜卻大騙打折踢扣，扮導(dǎo)致突費(fèi)用鋼超支挖。營銷推礦廣費(fèi)要杰盡量做漏到在項揀目進(jìn)度厚有保障虹的前提泊下（一貪般在項隱目獲得挪后，或網(wǎng)正式開觸工后）號，按步煌驟展開替廣告攻優(yōu)勢，必萌須在短絮期內(nèi)形博成強(qiáng)勢損，達(dá)到濟(jì)快速搶己占市場獄的效果紙，切忌比耗時太踩長。要點(diǎn)獻(xiàn)二：按切實(shí)鼠可行蟲的銷碗售通震路后媒體毅時代的