房地產(chǎn)市場調(diào)查方法和技巧及報告撰寫

房地產(chǎn)市場調(diào)查培訓中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道目錄一、市場調(diào)查在房地產(chǎn)項目中的運用二、市場調(diào)查方法和技巧三、市場調(diào)查數(shù)據(jù)分析四、市場調(diào)查報告撰寫一、市場調(diào)查在房地產(chǎn)項目中的運用市場調(diào)查基本知識什么是市場調(diào)查？市場調(diào)研的功能：描述功能(收集并陳述事實)診斷功能(解釋信息)預測功能；市場調(diào)查在房地產(chǎn)項目的運用方式合作方式，針對不同的項目成立不同的項目小組；調(diào)查方法，通過競爭市場與消費市場的情況對比，結(jié)合項目的實際地緣條件確定定位方向。分析方法，是市場調(diào)查工作在整個房地產(chǎn)項目定位中最重要的一個環(huán)節(jié)，根本目的是透過數(shù)據(jù)表象挖掘深層涵義。二、市場調(diào)查方法和技巧銷售人員的調(diào)查銷售人員為什么要做市場調(diào)查呢？銷售人員怎樣做市場調(diào)查？銷售人員做市場調(diào)查的時間？為什么？了解消費者對于產(chǎn)品的基本需求狀況；了解市場的供給情況；了解自身項目在市場中的地位；了解競爭對手的實力；怎么做？銷售經(jīng)理安排銷售人員執(zhí)行銷售人員匯報銷售經(jīng)理匯總分析提交上級了解目標客戶群銷售經(jīng)理對銷售人員的要求應該是關(guān)于市場供應和需求兩方面；最根本的要求是：了解競爭樓盤和自身項目在目標客戶群定位上的特征；銷售人員在售樓部內(nèi)完成客戶調(diào)查，在其它樓盤銷售部完成競爭調(diào)查；銷售經(jīng)理匯總分析向上一級領(lǐng)導提交市場調(diào)查報告，以便為下一期的定位、設計提供市場依據(jù)；貫穿始終的調(diào)查開盤前開盤時銷售過程中交房入住入住后開盤前：市場需求及產(chǎn)品測試；銷售期間：信息傳播途徑及到達度、產(chǎn)品需求及相關(guān)要求；交房入?。簼M意度；調(diào)查的重點階段客戶資料管理售樓部調(diào)查中，誠意客戶調(diào)查最為重要；誠意客戶調(diào)查，除了解基本需求外，還需定期回訪；定期回訪后需要進行客戶資料管理，為后期的開發(fā)儲備客戶資源；專業(yè)人員的調(diào)查基本原則：真實客觀性；完整性；統(tǒng)一性/規(guī)范性；時間性；保密性；調(diào)研工作的流程基礎培訓；項目培訓；項目執(zhí)行；數(shù)據(jù)分析及報告撰寫；調(diào)查方式按訪問的地點不同分為：入戶訪問和街頭攔截訪問；按訪問的程度不同分為：深度訪談(深訪)、家訪和座談會；按訪問的次數(shù)不同分為：一次性訪問和多次訪問(派發(fā)、回訪)；問卷基本結(jié)構(gòu)封面：包括自我介紹、被訪者姓名、聯(lián)系電話、訪問時間等內(nèi)容；甄別題：用以甄選合格的被訪者，題號以S1、S2等表示；主體部分：針對項目調(diào)查目的設計的相關(guān)問題，題號以Q1、Q2等表示；背景資料：被訪者基本情況的收集，供資料分析用，題號以A、B等表示；訪問工作的時間及記錄方法訪問時間：周一至周五17:00后的時間，周六、周日、節(jié)假日全天；記錄方法：時間以24小時制表示；年齡記錄周歲：0

9歲或1

8歲選擇題：選擇：①；取消：①；恢復：①開放題：用文字記錄，以下會專門介紹；自我歇介紹面帶挖微笑側(cè)，語兇速適餃中，斗語言迅流利慨；表明身朗份，說天明意圖壯；切忌均使用婆“調(diào)量查”肯二字亡，應暮用“棚訪問家”二守字；對時間江只能說某是“一逼些時間假”，而跌非具體咐時間；不能說蘇有禮品次相贈；在自賄我介銀紹結(jié)若束后戀，要瞧主動校跟進疤。不可訪翠問的人不識頁字的宋人；語言不然通的人喚；盲、聾澡、啞、窗過分衰紫老和智備力有障箭礙的人嗓；不住在裂該戶的亡人(親戚、瘡來串門感的朋友喊、鄰居)；該戶的作雇工或碑保姆；間接被候訪者(不能直闖接面對拖面接受竭訪問，柿需要有武人轉(zhuǎn)達民意見的猾人)；相關(guān)脾行業(yè)哲的人(電臺、汪電視臺廉、報社傅、雜志填社、市嘆場調(diào)查元公司、瘡廣告公怨司等)；與本次剖項目有欠業(yè)務往殖來的人堵；訪問過怨程中的必原則語速塊適中仰，語笑氣平棗和，掏讓被過訪者怎聽得新清楚/明白雨，并亂有充獲分的獨時間朽思考示；嚴格按列照問卷獻上的順慣序提問氏，不能芝多問或鬼漏問；嚴格趨按照縫問卷以上的費字眼浙進行爽詢問核，不綁能對朵題意濤進行李歸納旁；要保證胖答案的關(guān)客觀性先，即一艷切答案諸都代表釘被訪者攏的意愿援，不能肥加入自敵己的意毅見。引導訪滾問進程石，防止遭被訪者僅遠離主初題或回沾答得太冊快。當被情訪者茅回答母的答蟲案籠憶統(tǒng)/不完整拉或答非織所問時膽，訪問栽員需要塊追問，諷但不能票誘導被滴訪者，螞要保持繩中立的串態(tài)度。在訪問拍過程中極，不能眨讓被訪愁者看到素問卷內(nèi)塘容或翻皂閱問卷癢；除非菜在問械卷中資有明鞋確要梅求需月要被女訪者違填寫水的部預分，彈否則匠，問撤卷不符能由港被訪老者填瘡寫，非哪怕戀被訪越者非融常愿學意合陜作。記錄的視原則原話記菊錄被訪節(jié)者回答披的與題害意有關(guān)棟的答案憑；不能歸斷納整理侄被訪者小回答的侵答案；你是怎團樣感覺競到的？你是等怎樣隆體會瘋到的值呢？你為蝕什么跌要這迫么說率？你說……是什項么意貢思？你能陳不能棟說得酸更具英體一踐些？你能哥不能彼解釋辟一下點這是莊什么名意思曬？保持中濕立的追衣問方法封面的掃問法問完詢所有鹿的問列卷內(nèi)語容后市，再棉對封斬面的閉內(nèi)容煎進行管詢問剩。問藏完封彈面的掛內(nèi)容厚后，支檢查勻問卷少中是母否有刷漏問軌的地紗方，繩然后家向被駝訪者良贈送具禮品市，道匙謝離哄家。訪問助時間嚷：分為頌開始井時間狹和結(jié)出束時匯間。住開始傷時間虧是在約一開賊始訪很問的咬時候稿記錄再，應吉晚于紐奉敲門備時間欄；結(jié)氏束時炮間是雷在問畏完背潑景資少料后潔記錄遮下來阿的。被訪者結(jié)的姓名節(jié)：請問您驕貴姓，性什么名鳥字呢？駁一般被河訪者都仔愿意合局作。若哥遇到不像愿留下失姓名的女被訪者狡，我們唯可以解孟釋：我拉們對所全有的資搜料都會符保密，菊在資料怎分析完慈畢后，活我們會語將所有肥資料銷攻毀/我們只蓋是需要浮一個真征實性的任證明，翠證明我棗們確實山是訪問冰過你的王。被訪催者的挪聯(lián)系煎方式趨：請問騾你的給電話網(wǎng)是多居少？/請你良給我幸留一鋸個電王話號辟碼。竟若被塘訪者五不愿飄意留悄下任格何聯(lián)跪系方墊式，佛我們抽的解呼釋是在：我塞留你銳的聯(lián)姓系方烈式是號因為控我怕錦有問拴錯的并地方挨，到注時候晶可以惱直接兵打電貫話問裹你，死而不童需要采再次預登門緒來打壁擾你清。被訪者精的地址犬：請問你啄這里的戴地址是層不是“XX街X號X幢X單元X樓X號”或請問積你這里家的地址鹽是……競爭環(huán)施境調(diào)查調(diào)查孫方法以步券行方輝式對齡競爭徐樓盤慨周邊途的商催業(yè)、擱交通射、生社活配歌套設精施進攤行調(diào)儲查。硬主要趣目的武在于搜：得槍出往座返于蒙這些遭配套駱設施舊之間叉的時陣間；南同時哄，還樸要了禿解這尤些配冶套設鏟施的恩實際良營業(yè)抱時間萄。也就走是說府，通格過自爛己的棋實際炒感受臉來體磚驗消績費者各未來靠居住揀的便料利程銅度。狼這一立點更聾應當陪運用授到自膨己銷醋售的御樓盤管上，側(cè)避免膊一味違的告仗訴消誰費者犧我們寺的樓迷盤離居某某囑配套厲設施踏僅多怠少米廚的距廚離，亞用時詢間距煤離告暖訴消運費者適最有濾效。調(diào)查粉的身庸份：兔購房閘者和胳同行辨；最療好兩底人一撫組，團能夠奶看房單的盡絮可能蝦看房歐；先聽銷什售人員永介紹，巨然后再和問一些單作為購僑房者十甲分關(guān)注打的問題層，如價色格、面鴿積、戶湖型等，恒盡可能茂的不要肢提及比橫較專業(yè)園的術(shù)語岸；容積率較、建筑殿密度等駱專業(yè)性彈較強的碧問題可踢以通過波樓書或塘電話了障解；如詞銷售率奏等必須稀了解的幫信息應厚從側(cè)面慨了解，債盡可能傘避免直必接詢問催；對于對一些名比較永重要耗的樓帶盤可代以直伍接向患對方摘透露淡同行譯身份禽。同掌時，植對其改銷售證經(jīng)理查進行戒深度畝訪談閃，重音點了移解項突目的紫銷售貨策略攔及目索標客藝戶群詠體特其征；對一個金樓盤的甘調(diào)查結(jié)始束后，吩應當將讀對樓盤執(zhí)的總體猾情況進慣行評價程，尤其延是對項筒目優(yōu)劣乖勢的評弄價；如果是丸非常重由要的樓銅盤，可刺以分不增同的幾鉆組分不瓶同的時電間段完惕成調(diào)查竭，甚至閘是排號斯；在售番樓盤慎調(diào)查峰結(jié)束句后，去通過隆對基愈本數(shù)刃據(jù)的悟了解氏，結(jié)仆合樓厲盤現(xiàn)捷場的恰感受廣，以鈔及對姿產(chǎn)品霜的了庫解，龜完成劈燕對每而個項劈燕目的久評價巨分析喝。評價分晉析完成曾后，銷參售部門歉組織討擇論，相消互討論披調(diào)查經(jīng)李驗，分來析各自猴對于項雅目評價扛分析的桶理解；三、市幅場調(diào)查爸數(shù)據(jù)分旱析分析較出所服調(diào)查壇樓盤榨板塊殼的整體特睬征(如產(chǎn)品咸類型、旦特征、晃目標客框戶群體傳定位)；分析不同火類型托產(chǎn)品候的特求征，即犧不同補的產(chǎn)臂品分斧類別章分析(如分布貿(mào)區(qū)域、扶規(guī)模、撈價格等)；同類型但產(chǎn)品在劇不同區(qū)德域、環(huán)蠶線的相鬧關(guān)條件選類比分雪析；具房誠體的想分析咳方法移需要性根據(jù)毛項目檢調(diào)查足初期抖所設疼定的利目標猛來確悲定。分析目火標數(shù)據(jù)的夸處理可堤以通過Ex件ce專l(簡單的陰分析)或者Sps剛s(要求較形高的分鋪析)來完滔成。分析朱手段SP行SS處理Exc稠el處理物業(yè)形態(tài)MeanNMinimumMaximumRange小高層4137.58350046001100高層4468.577390053001400小高層+高層38001380038000Total4261.2516350053001800SP辣SS對物業(yè)輸價格進貍行均值六分析無論徒采取晴什么簽樣的要分析峽方法蠻，最結(jié)重要補的是未：不黑單純循的記醬錄數(shù)宰據(jù)，泉通過勝對數(shù)親據(jù)的詳解讀心來發(fā)筍現(xiàn)整卸體樓昨盤或外者區(qū)滑域市詳場的私特征川?？偨Y(jié)出資來就是輸，競爭局環(huán)境調(diào)突查不是塵單純的螺收集數(shù)怪據(jù)，而孔是通過海收集數(shù)運據(jù)來提禍升自己洋對房地器產(chǎn)的理倚解，挖多掘自己怒解讀數(shù)營據(jù)的能終力。同時屈，將棟競爭仆環(huán)境趙調(diào)查扛與消秋費者頭調(diào)查漢結(jié)合紡起來炊，使腫自己莫能夠路全面叨的了主解市神場，初而不班是單屋純的穴僅僅拾是了存解某栗個方毛面的訴情況覽。四、全報告呆撰寫報告結(jié)蓄構(gòu)體系調(diào)研鳳目的調(diào)研鋤方法調(diào)研燦范圍數(shù)據(jù)集分析涼內(nèi)容報告表珠現(xiàn)方式圖表是盒最有效舒的表現(xiàn)半手法；使用圖倚表最主青要的要愈求：簡輸單、直窩接、清蜂晰、明敵了，將坐復雜的趕數(shù)據(jù)簡狹單化；最常喉用的妨圖表勵：柱蛛狀圖撞表、削條形捧圖表漂、餅泊形圖完表、魔線形倚圖表馬；常用圖泰表圖表易使用挨方式研究佳數(shù)據(jù)疊一般騎體現(xiàn)陰出的映關(guān)系傷是：璃頻率謠分布班、成燙分、盞時間炒序列悔、項慘類或掛相關(guān)妥性；使用圍圖表睛的過奴程中圣，圖三表標揉題應代突出