房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)制度及業(yè)務(wù)流程

房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)制度及業(yè)務(wù)流程中稅網(wǎng)楊紅注冊會計師、注冊稅務(wù)師、注冊評估師機(jī)構(gòu)簡介中稅網(wǎng)稅務(wù)師事務(wù)所設(shè)立于2003年，是中國最早從事稅務(wù)顧問服務(wù)的稅務(wù)師事務(wù)所之一。目前為AAAA級稅務(wù)師事務(wù)所，2013年度5A資質(zhì)已通過北京稅協(xié)初審，目前處于中稅協(xié)審核中。在中國注冊稅務(wù)師協(xié)會公布的全國稅務(wù)師事務(wù)所2011年度業(yè)務(wù)收入排行榜中排名第22位，2012年度業(yè)務(wù)收入排行榜中排名第29位，2013年排名北京市第一名，全國前十。目前在全國有24個分所，37個分公司。授課講師介紹----楊紅職

務(wù)：中稅網(wǎng)首席咨詢顧問學(xué)

歷：管理學(xué)碩士、經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士職

稱：高級會計師執(zhí)業(yè)資格：中國注冊會計師、中國注冊資產(chǎn)評估師、中國注冊稅務(wù)師專業(yè)執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)：20年財稅專業(yè)經(jīng)驗(yàn)15年房地產(chǎn)行業(yè)審計及稅務(wù)籌劃經(jīng)驗(yàn)5年投融資咨詢顧問經(jīng)驗(yàn)5年國企改制重組經(jīng)驗(yàn)3年涉外稅收管理經(jīng)驗(yàn)授課講師介紹----楊紅精通國家各項法規(guī)政策，尤其是熟悉中國的稅制及稅法，與稅務(wù)部門有良好的關(guān)系，能夠嫻熟運(yùn)用各項綜合財稅手段進(jìn)行戰(zhàn)略性稅務(wù)規(guī)劃，擅長從投資角度運(yùn)用資金鏈及股權(quán)結(jié)構(gòu)安排達(dá)到稅負(fù)最優(yōu)化，特別具有十五年的房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)審計及融資及稅務(wù)管理咨詢經(jīng)驗(yàn)；熟悉各種股權(quán)交易手段及投融資手段，長期從事股權(quán)重組與交易中的盡職調(diào)查業(yè)務(wù)，善于在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)財務(wù)與稅務(wù)風(fēng)險，為投資者提供準(zhǔn)確投資決策?；緝?nèi)容提示房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的基本知識介紹房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程的重要制度介紹第一部分房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的基本知識介紹房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程的重要制度介紹房地產(chǎn)開發(fā)基本知識介紹一、必須懂得的基本概念基礎(chǔ)概念的牢固掌握有助于進(jìn)行各項交易“實(shí)質(zhì)重于形式”的判斷房地產(chǎn)行業(yè)基本常識

房產(chǎn)

是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其它用途的房屋。

地產(chǎn)

是指土地財產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無權(quán)屬關(guān)系。

房地產(chǎn)

是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。

房地產(chǎn)行業(yè)

是以土地和建筑物為經(jīng)營為對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)基本常識房地產(chǎn)開發(fā)

是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。

房地產(chǎn)開發(fā)項目

一般是對土地和地上建筑物進(jìn)行的投資開發(fā)建設(shè)項目。在我國，依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定；房地產(chǎn)開發(fā)項目是指在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的項目。房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項高投入、高風(fēng)險的投資經(jīng)營項目，也是一項涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)項目，其對國計民生產(chǎn)生重大影響，國家通過一系列專門的法律體系予以約束，以保障房地產(chǎn)開發(fā)過程及產(chǎn)品的安全性，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時，兼顧社會效益和環(huán)境效益。房地產(chǎn)行業(yè)基本常識土地所有制

現(xiàn)行全部土地實(shí)行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和勞動群眾集體制（即集體所有）兩種形式。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；

農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。

但地上建筑物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和個人所有。因此，同一宗房地產(chǎn)，其土地與地上建筑物的所有權(quán)往往是不一致的。土地所有權(quán)

土地所有權(quán)是指國家或集體經(jīng)濟(jì)組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。房地產(chǎn)行業(yè)基本常識土地所有制

公益用地與非公益用地的區(qū)別：一個城市占用的公益性用地如道路、橋梁、綠地、公共設(shè)施等用地一般就要占四分之一左右，市場價值最高的商住用地大約也只占四分之一，另有一半是行政事業(yè)和產(chǎn)業(yè)等用地。公益用地分散在整個城區(qū)，與其它用地犬牙交錯。挑選公益用地單獨(dú)征收，根本無法操作：嚴(yán)格區(qū)分公益性與非公益性用地，縮小征地范圍。實(shí)際執(zhí)行政策卻是征收土地實(shí)行“同地同價”，即同一塊土地，不論其中各部分以后用于什么用途，都按一個價格征收補(bǔ)償。房地產(chǎn)行業(yè)基本常識土地所有制

集體土地與國有土地：“同地同權(quán)同價”應(yīng)該嗎？臺灣有“農(nóng)地如糞土、市地是黃金”中國大陸相關(guān)法規(guī)明確規(guī)定，國有農(nóng)場的土地只能與農(nóng)村集體土地一樣對待?？梢姡猛竞鸵?guī)劃管治是高于所有制的。在一定意義上說，所謂城市和鄉(xiāng)村之分，就是土地用途和規(guī)劃不同。即便城市建設(shè)用地也是分為各種不同類型的，如商住、工業(yè)、道路等，各個類型之間并不同權(quán)。同種類型的地因規(guī)劃不同也不同權(quán)。因此，離開各種建設(shè)用地類型及每塊地不同的規(guī)劃要求，無論城鄉(xiāng)都不存在什么同地同權(quán)一說房地產(chǎn)行業(yè)基本常識土地所有制

集體土地與國有土地：“同地同權(quán)同價”應(yīng)該嗎？農(nóng)村居民的宅基地應(yīng)當(dāng)與城市的商品房用地同權(quán)嗎？

城市居民的商品房用地是花錢購買而來，只有幾十年土地使用權(quán)，房子面積是固定的，自己隨便搭建就是違建要被拆除。

農(nóng)民的宅基地是年滿18歲的村民就可無償分得，是永久使用權(quán)，在宅基地上蓋多大的房子自己也有很大的自主空間。

土地性質(zhì)、來源、付費(fèi)、使用權(quán)年限、建筑規(guī)劃要求都不相同的土地顯然不是同地，當(dāng)然不會同權(quán)。

要使這兩種土地同地同權(quán)，在法律上和經(jīng)濟(jì)上都要作出一系列重大修改。房地產(chǎn)行業(yè)基本常識土地所有制

集體土地催生小產(chǎn)權(quán)房？目前的集體土地主要是指以行政村為單位的集體擁有的土地。這個集體是個地域概念，即出生和居住在這塊土地的全體農(nóng)民構(gòu)成了這個集體。一個人因出嫁等原因遷出，就不再是這個集體的成員。因此這個村集體是以農(nóng)村封閉固定的居住方式來界定的。但一個村莊一旦轉(zhuǎn)為城市市區(qū)，固定人員的邊界就被打破。農(nóng)村土地改革這些年來搞的“增人不增地、減人不減地”農(nóng)村土地承包制政策，就等于是把這個集體土地界定給了土地承包時的那批農(nóng)民。由于新增人口即后來出生的人口都沒有土地權(quán)利，這樣等當(dāng)年承包土地的那批人老了不在了，這個集體也就沒人和不存在了，可見這個原村集體及其所有成員的消失只是時間問題。房地產(chǎn)行業(yè)基本常識集體土地

是指農(nóng)村集體所有的土地。

征用土地

指國家為了公共利益的需要，可依照法律規(guī)定對集體所有的土地實(shí)行征用。

土地的使用年限是如何確定的？

凡與省市規(guī)劃國土簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。

房地產(chǎn)行業(yè)基本常識土地使用權(quán)的出讓

指國家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

是指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。

土地使用權(quán)劃撥

是指政府無償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權(quán)，其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門同意，交補(bǔ)交出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

房地產(chǎn)行業(yè)基本常識什么是地籍？什么是產(chǎn)籍？

我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會經(jīng)濟(jì)狀況和法律狀況的調(diào)查與登記，包括了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積等內(nèi)容。具體來講，是對在房地產(chǎn)調(diào)查登記過程產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資料，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。

生地

指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。

熟地

指三通一平或七通一平，具備使用條件的土地。宗地

是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。

房地產(chǎn)行業(yè)基本常識樓花

一詞最早源自香港是指未完工的物業(yè)（即在建物業(yè)），另一說法即指未正式交付之前的商品房。期房

是指消費(fèi)者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費(fèi)者在購買期房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。

現(xiàn)房

是指消費(fèi)者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品詳盡買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。房地產(chǎn)敏行業(yè)基舊本常識毛坯煌房房地窯產(chǎn)商渡交付么屋內(nèi)出只有角門框玻沒有念門，挽墻面藥地面督僅做狂基礎(chǔ)碌處理傅而未頸做表跌面處召理的憤房叫丟毛坯業(yè)房。成品房是指對促墻面、杠天花、遭門套、理地板實(shí)儉行裝修幕。（1）內(nèi)哪墻面為圣普通仿遺瓷涂料（2）肝客廳葵樓地職板為沸普通婆瓷磚（3）用普通局鋁合燦金窗（4）普依通膠合差板門精裝補(bǔ)房簡單爽來說太，精接裝房西就是嚴(yán)指經(jīng)垂過精們致裝觀修的繡房屋壤，和欣“普溝裝、棗平裝壇、簡斯裝”掛等是滋對立加的。痛精裝劫要求問“精群致、疊融合徒”，覆精裝姑房裝顛修程覽度在透原則錄上是暗沒有苗一個俯上限怨的。房地產(chǎn)扇行業(yè)基睛本常識商品房是指在晉市場經(jīng)亂濟(jì)條件而下，具暈有經(jīng)營頸資格的埋房地產(chǎn)牌開發(fā)公器司通過劑出讓方裕式取得土地使篩用權(quán)后經(jīng)營尸的住宅帥，均按麗市場價似出售。吉其價格澆由成本辱、稅金督、利潤紐奉、代收墾費(fèi)用以偵及地段淋、層次揀、朝向爆、質(zhì)量寒、材料糧差價等土組成。房地度產(chǎn)開發(fā)益商投資凡新建獲造的商品房也稱浮增量族房?？罩门锷唐钒惴繃?yán)格概鳳念上是禿指房屋竣工一年血之后容沒有些實(shí)現(xiàn)茫銷售費(fèi)的房頑子，瓜通俗茫地說爸就是剩指市吳場上丘賣不瓶出去島的房辜子。算根據(jù)漫國家蒸建設(shè)芒部、[1便]國家發(fā)吃改委、國家哥統(tǒng)計純局最近發(fā)湊布的對維商品房杰空置面螺積種類承進(jìn)行明悠確分類臣的通知，從200蒙3年統(tǒng)計花年報開注始，將貨以商品要房空置克時間作香為標(biāo)準(zhǔn)際進(jìn)行劃喝分?？赵脮r間計在1年以誦內(nèi)的敢為待崇銷商倍品房盯；空億置時藏間在1年以森上3年以內(nèi)禮的為滯銷商品傳房；戶空置幅時間鋸在3年以京上的俘為積劈燕壓商品谷房。也稱尾房，主要咬是指商法品房的冤尾盤、搭長期積候壓在公趙司或個忘人手中鍛的多套蔬、長期周無法變珍現(xiàn)的空巖置房產(chǎn)暈或“債對權(quán)房”宿等，其萬中又以計商品房破的尾盤芬為主。房地遞產(chǎn)行胳業(yè)基軍本常胃識存量繡房是指紋已被剛購買觸或自鼻建并陵取得所有蓮權(quán)證書的野房屋，垮相對于增量房而言丑，存楊量房吸一般洞是指氣未居取住過枕的二束手房潔，即懷通常犁所講偷的“搖庫存差待售我”的房產(chǎn)。存量笨房嚴(yán)格塘意義上名來講是耐存量資悄產(chǎn)，存部量房市濱場也叫撲做一級挨半市場括。二手逐房二手跑房是已經(jīng)縫在房地產(chǎn)交易中心備傻過案、惠完成初梨始登記駕和總登戴記的、吹再次上士市進(jìn)行挺交易的房產(chǎn)。它是舒相對首茄次產(chǎn)權(quán)備交易而康言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市耗場的俗卸稱。包帖括商品房、允許駐上市交易的二手鴿公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)幣適用大房、限價爛房。房地產(chǎn)賞行業(yè)基寶本常識保障房保障蛾性住吉房是繼指政躺府為探中低嚇收入搖住房緞困難飲家庭洽所提示供的繭限定尊標(biāo)準(zhǔn)翁、限景定價類格或篇租金且的住飯房，惜一般賭由廉租住負(fù)房、經(jīng)濟(jì)冠適用阻住房和政策簡性租唉賃住賴房構(gòu)成。垂這種類跑型的住敢房有別徹于完全跡由市場咐形成價涉格的商抹品房。廉租彩房是政府賴或機(jī)構(gòu)捕擁有，賤用政府惰核定的槍低租金憲租賃給挨低收入羅家庭。券低收入替家庭對炸廉租住肆房沒有產(chǎn)權(quán)，是漏非產(chǎn)悼權(quán)的更保障宵性住塑房。調(diào)廉租吩房只油租不膊售，克出租就給城齡鎮(zhèn)居管民中緞最低頂收入弦者，情只收屯取象征征性慘的房扁租，擋房源儲多樣南化，威包括橋新建嚼住房達(dá)、空穿置樓盤、改日造危載房、提老舊公房等。房地產(chǎn)育行業(yè)基愿本常識保障鋸房保障性樣住房是相指政府薄為中低薪收入住塌房困難竟家庭所揮提供的加限定標(biāo)喇準(zhǔn)、限初定價格喘或租金荒的住房龜，一般獻(xiàn)由廉租住派房、經(jīng)濟(jì)楊適用天住房和政策性悟租賃住六房構(gòu)成團(tuán)。這鴨種類擠型的緞住房肅有別耳于完門全由穗市場汽形成妖價格雅的商易品房害。公共賭租賃浪房指通智過政排府或桃政府挖委托蹈的機(jī)芹構(gòu)，寬按照厚市場己租價霸向中禁低收那入的牽住房陡困難顛家庭泛提供括可租慮賃的腹住房記，同封時，紀(jì)政府譯對承誓租家告庭按影月支陷付相滋應(yīng)標(biāo)樓準(zhǔn)的加租房陸補(bǔ)貼欠。其楚目的葡是解惠決家將庭收害入高求于享濕受廉游租房株標(biāo)準(zhǔn)次而又嚇無力居購買經(jīng)濟(jì)適訂用房的低爐收入珍家庭返的住昌房困拾難。瓦這個完概念府正好捕被定申格在遇新出嚇爐的鴨“租均賃型桐經(jīng)濟(jì)蛇適用倍房”貞。經(jīng)美濟(jì)適舟用房以租槽代售，可以施說是將供經(jīng)濟(jì)適金用房變仗成“擴(kuò)哪大版的份廉租房湖”。房地蔬產(chǎn)行杏業(yè)基爛本常趴識保障床房保障暗性住抹房是謝指政刮府為趴中低么收入敘住房援困難疼家庭紫所提典供的辦限定吊標(biāo)準(zhǔn)始、限刪定價秘格或傻租金袖的住妻房，薯一般少由廉租妙住房、經(jīng)濟(jì)適痕用住房和政策役性租都賃住拘房構(gòu)成。歲這種類肯型的住拳房有別迅于完全聽由市場毀形成價臺格的商每品房。政策叢性租籍賃住豪房是以爬低于亭市場辱的租帥金，咳給既銷不符貌合廉軌租住脅房和經(jīng)濟(jì)嶼適用禿住房政策范邀圍且家屢庭收入臣低于當(dāng)鳥地城鎮(zhèn)捐居民平命均工資瞎水平的蹈城鎮(zhèn)中昆低收入氧住房困曾難家庭國、城鎮(zhèn)歸房屋拆阿遷戶、默引進(jìn)的框高級技訂術(shù)人員灑、異地辨調(diào)動的艱機(jī)關(guān)干妖部，解柴決其過往渡性居疏住問題渾。房地產(chǎn)幫行業(yè)基豈本常識保障血房保障性熔住房是左指政府羨為中低匪收入住者房困難階家庭所煩提供的刺限定標(biāo)區(qū)準(zhǔn)、限貌定價格遠(yuǎn)或租金補(bǔ)的住房山，一般雅由廉租住劣房、經(jīng)濟(jì)茫適用什住房和政策認(rèn)性租倉賃住壘房構(gòu)成。鹿這種類醫(yī)型的住包房有別逗于完全傍由市場嫩形成價陽格的商廟品房。經(jīng)濟(jì)枕適用鉗房經(jīng)濟(jì)適費(fèi)用住房瓜是政府欠以劃撥樣方式提逗供土地鋤，免收逃城市基題礎(chǔ)設(shè)施胖配套費(fèi)圓等各種行政事號業(yè)性收迷費(fèi)和政府恒性基金送，實(shí)行稅收優(yōu)衣惠政策等手段鈴降低建設(shè)筑成本饑，以政秋府指導(dǎo)低價出售己給有一炭定支付搖能力的鈔低收入印住房困神難家庭矩。這類嘗低收入澇家庭有扛一定的蟲支付能望力或者傳有預(yù)期街的支付爺能力，購乳房人怕?lián)碛锌视邢尢锂a(chǎn)權(quán)搶。房地抽產(chǎn)行啄業(yè)基使本常耐識定向秒安置逃房是政府思進(jìn)行城閥市道路概建設(shè)和諷其他公注共設(shè)施雜建設(shè)項譽(yù)目時，愈對被拆遷住戶踩進(jìn)行評安置繩所建并的房志屋。連安置受的對今象是形城市尾居民蕩被拆伏遷戶磨，也烤包括迅征地縱拆遷仁房屋輪的農(nóng)妻戶。兩限張商品謊房即“限球套型、薦限房價爺“的商焦品住房急。經(jīng)城魚市人民思政府批炮準(zhǔn)，在蟻限制套佩型比例喇、限定燭銷售價雷格的基箏礎(chǔ)上，叮以競地汗價、競粥房價的例方式，超招標(biāo)確幟定住宅揉項目開液發(fā)建設(shè)宜單位，銅由中標(biāo)單位按澤照約定數(shù)標(biāo)準(zhǔn)建中設(shè)，按灶照約定霜價位面駁向符合僵條件的源居民銷透售的中格低價位普、中小插套型普殼通商品趣住房。兩限房并不察是嚴(yán)啦格意急義上爛的”威保障伶性住勞房“三。房地產(chǎn)端行業(yè)基閣本常識安居商嚴(yán)品房指實(shí)于施國家“安泛居（自或康羨居）延工程腎”而這建設(shè)包的住論房（備屬于經(jīng)濟(jì)鵝適用恐房的一錄類）秧。是失黨和遇國家夕安排貸款和地三方自每知自惑籌資猾金建淹設(shè)的炭面向伐廣大印中低香收家卵庭，揮特別嫌是對4平方米喇以下特懸困戶提宣供的銷拆售價格階低于成泳本、由假政府補(bǔ)深貼的非內(nèi)盈利性握住房。安居房嗓成本價則由征地蕩和拆遷補(bǔ)償費(fèi)測、勘察晶設(shè)計和燃前期工照程費(fèi)、吐建筑安側(cè)裝工程恨費(fèi)、住潛宅小區(qū)倒基礎(chǔ)設(shè)欲施建設(shè)消費(fèi)（包范括50%小區(qū)議級非保經(jīng)營少性公允建配和套費(fèi)墳）、仍管理瞞、貸膨款利宅息和宇稅金飽構(gòu)成蜜”。逢根搜據(jù)規(guī)音定“界購房攻人可聚按安興居房捕的成丸本價拐購買替，也黎可按職工當(dāng)年配技置公房逢的價格栗購買。競但差價購應(yīng)由所夢在單位閉承擔(dān)或縱由家庭斤成員各臣自單位乒協(xié)商承葵擔(dān)”。出售暫或出就租給座國家泄機(jī)關(guān)交事業(yè)劣單位藍(lán)職工零的準(zhǔn)復(fù)成本災(zāi)房、引全成毫本房歲、全成本脹微利房和社會警微利房枯。房地夫產(chǎn)行苗業(yè)基蔬本常饅識房屋的溜所有權(quán)是指對去房屋全犬面支配鴨的權(quán)利宿。房屋數(shù)的所有嶼權(quán)分為謠占有權(quán)咐、使用搶權(quán)、收傳益權(quán)和鬧處分權(quán)憲四項權(quán)醒能，這犧也是房期屋所有層權(quán)的四嘴項基本遣內(nèi)容。房屋的唯占有權(quán)通常由襯所有權(quán)鑰人來行胞使，但材有時也憑由別人骨來行使揚(yáng)，這就賤是使用蘭權(quán)與所語有權(quán)分賺離的情鑰況。房屋的謙使用權(quán)是對房穴屋的實(shí)造際利用飲權(quán)利。準(zhǔn)通過一覽定法律路契約，銳非房屋鋪所有權(quán)批人也可齡獲得房續(xù)屋的使貸用權(quán)。房屋僚的收鏟益權(quán)是指房艙主收取賴房屋財蓬產(chǎn)所產(chǎn)閥生的各紹種收益殲。房屋的巷處分權(quán)是所溝有權(quán)賞中一岸項最叨基本漆的權(quán)色能。敞房屋箱的處烘分權(quán)充由房糠主行恒使?？酚袝r蠶房屋景處分邀權(quán)也晴受到跌一定呈的限唐制。房地拋產(chǎn)行徹業(yè)基爭本常龜識住宅的爭“全部養(yǎng)產(chǎn)權(quán)”是指按朗市場價記和成本島價購買和的房屋愿，購房返者擁有闖全部產(chǎn)色權(quán)。經(jīng)獎濟(jì)適用離房亦屬菌于全部嫁產(chǎn)權(quán)。住宅余的“熄部分饞產(chǎn)權(quán)北”是指職拔工按標(biāo)郊準(zhǔn)價購掘買的公耕有住宅罷。在國把家規(guī)定撤的住房棍面積之鈔內(nèi)，職櫻工按標(biāo)內(nèi)準(zhǔn)價購皆房后只鎮(zhèn)擁有部呢分產(chǎn)權(quán)跪，可以接繼承和贊出售，繡但出售益時原產(chǎn)伯權(quán)單位拿有優(yōu)先固購買權(quán)掃，售房聾的收入蹄在扣除猴有關(guān)稅丘費(fèi)后，蒙按個人蔬和單位設(shè)所占的濟(jì)產(chǎn)權(quán)比殃例分配暮。房地淺產(chǎn)行衣業(yè)基曠本常濾識商品沃房的牽結(jié)構(gòu)售房的葬樓書常球見用語福，房屋仁架構(gòu)可閃分為磚巷混結(jié)構(gòu)慢、磚木歡結(jié)構(gòu)和竄鋼筋混為凝土結(jié)忙構(gòu)。磚混結(jié)真構(gòu)主要宣是磚蕩墻承勾重，妄部分尿是鋼化盤混稍凝土訊承重壘的結(jié)桌構(gòu)。磚木結(jié)戴構(gòu)主要承纖重構(gòu)件乘是由用趕磚和木弓兩種材將料制成仁的結(jié)構(gòu)堆。鋼筋冤混凝蓮?fù)两Y(jié)障構(gòu)主要承但重構(gòu)件咱是由鋼港筋和混稀凝土制昆成的結(jié)堂構(gòu)。房地蜜產(chǎn)行磚業(yè)基膨本常課識住宅追的開魯間就是住鴉宅的寬竹度。住宅校的進(jìn)尺深就是指哨住宅的映實(shí)際長宣度。住宅狠的層調(diào)高是指旬下層柄地板輸面或甲樓板坡面到并上層晚樓層暮面之孫間的栗距離但，也鄙就是擠一層擁房屋茄的高逝度。住宅妨的凈綢高是指下股層地板校面或樓酬板上表熱面到上師層樓板三下表面羽之間的陵距離。房地產(chǎn)銳行業(yè)基言本常識居住小也區(qū)總用欣地是包括厲住宅總灘用地，給公共建衡筑設(shè)施那總用地研，道路臣、廣場提用地、拼庭院、腰綠化用霞地的總督和。住宅抵總用酷地指低層室、多層股、中高惕層、高餅層以及語住宅用稍地面積幟的總和名。公建總瞞用地指小嚇區(qū)內(nèi)偵部公搭共建功筑占宿地面壞積的嗚總和快。房屋的險基底面靠積房屋沒的基湯底面也積是吳指建隸筑物塘底層巧勒腳朽以上箭外圍環(huán)水平練投影峽面積油。道路、候廣場用糞地指小區(qū)羞內(nèi)主次豎干道、近支道、徹人行道斷、綠化砌帶中間師寬度大牌于1.她5米的盡步行免道及變停車安、回首車廣同場和察有鋪嬸砌地端面的儀場地?fù)u面積雷之和頸。庭院間、綠團(tuán)化面率積指小必區(qū)內(nèi)薄集中適綠化洪帶、突小公愛園、伙住宅錄間集救中種耀植花啊木、責(zé)草地桌、假彎山、飼花架幕、水役榭、擠水池食，以眾及公轉(zhuǎn)共活足動場舞所等捕為小牛區(qū)所隙有居留住人瓶員共副同使代用權(quán)嫩的綠可化面比積的敲總和慢。房地產(chǎn)億行業(yè)基薦本常識總建筑謝面積（灘平方米威）指小區(qū)填內(nèi)住宅款、公共抱建筑、墳人防地稼下室面延積總和吹。住宅申的建上筑面臨積亦稱建波筑展開頃面積，配它是指憑住宅建敵筑外墻蛇外圍線就測定的久各層平答面面積骨之和。脾它是表穴示一個擱建筑物裕規(guī)模大蕉小的經(jīng)溉濟(jì)指標(biāo)店。它包搞括三項肺，即使河用面積累、輔助爺面積和鞏結(jié)構(gòu)面役積。結(jié)構(gòu)循面積是指房恭屋建筑駝中外墻問，內(nèi)墻堡柱等結(jié)址構(gòu)構(gòu)件肅所占面掠積的總送和。使用哀面積是指建雅筑物各肯層平面瀉中直接緩為生產(chǎn)墻或生活扣使用的谷凈面積澆的總和悶。輔助面泳積指臥室鐵以外的辯凈面積悔，包括支過道、衛(wèi)衛(wèi)生間峰、廚房判、儲藏擦室、陽轎臺等。房地產(chǎn)屯行業(yè)基塵本常識公用面腿積是指偶住宅霜樓內(nèi)鄰為住推戶方賴便出踢入，耗正常魔交往招保障么而設(shè)用置的軟公共浙走廊銹、樓艱梯、襲電梯量間等兵所占釘面積酒總和頃，并輸按棟蓋或單齊元戶凳數(shù)按獄比率局分?jǐn)傎?。公用求建筑猴面積各產(chǎn)權(quán)裹主體共單同占有補(bǔ)或共同譽(yù)使用權(quán)站的建筑涉面積，足指各套資（單元匯）以外晨為各戶敘共同使專用，不糊可分割櫻的建筑棒面積。房地臣產(chǎn)行腳業(yè)基摸本常抹識哪些蠢公用迫面積以應(yīng)分襖攤？應(yīng)分?jǐn)偱械墓们⒔ㄖ鎻V積包括踐套（單桌元）門年以外的載室內(nèi)外舟樓梯、投內(nèi)外廊嬌、公共蘭門廳、哄通道、啄電梯、猶配電房召、設(shè)備跳層、設(shè)獅備用房萄、結(jié)構(gòu)撫轉(zhuǎn)換層自、技術(shù)只層、空財調(diào)機(jī)房扮、消防價控制室寫、為整芬棟樓層瞧服務(wù)的紐奉值班衛(wèi)懂室、建俱筑物內(nèi)著的垃圾妹以及突宜出屋面峰有圍護(hù)盟結(jié)構(gòu)的界樓梯間虛、電梯肆機(jī)房、框水箱間插等。哪些暗公用廚面積與不能盡分?jǐn)偲ぃ坎荒芊值駭偟墓矣妹娣e兆為底層裂架空層陜中作為請公共使取用的機(jī)交動車庫育、非機(jī)逮動車庫尼、公共欲開放空界間、城乳市公共突通道、周沿街的耕騎樓作公為公共遺開放使雞用的建湊筑面積航、消防碌避難層河；為多縫棟建筑青物使用箱的配電膨房；公脅民防護(hù)蠶地下室喇以及地調(diào)面車庫孝、地下廉設(shè)備用戶房等。房地產(chǎn)命行業(yè)基像本常識建筑保容積映率是指提項目新規(guī)劃椒建設(shè)既用地勵范圍健內(nèi)全疾部建棗筑面桶積與濤規(guī)劃羨建設(shè)甲用地球面積滿之比纖。建筑密晌度即建腰筑覆錦蓋率田，指太項目俊用地都范圍獵內(nèi)所謊有基但底面談積之吸和與私規(guī)劃叔建設(shè)蠅用地離之比活。平均每樂平方米愉造價（蹄元）平均爆每平蛛方米蜜造價=建筑夢物總抬造價/建筑面學(xué)積。房地肯產(chǎn)行辰業(yè)基猛本常紡識綠地率是指笛規(guī)劃立建設(shè)挎用地快范圍汽內(nèi)的揭綠地掀面積配與規(guī)求劃建版設(shè)用權(quán)地面慢積之揀比。綠化脆率是指叢植被著垂直糟面積絮與規(guī)展劃建屆設(shè)用千地面聾積之遲比。商品辛房預(yù)渣售即在藥房地輩產(chǎn)尚劇未建誼成以弄前，覆房地材產(chǎn)的掛經(jīng)銷能商在灑取得踢受買刑人一阻定數(shù)匪量的倚定金駱后，棋將期輸房出語售給漢受買賠人。商品押房現(xiàn)打售是指房導(dǎo)地產(chǎn)開趴發(fā)企業(yè)藥將竣工氧驗(yàn)收合懷格的商先品房出疊售給買其受人，翼并由買雞受人支至付房價望款的行另為。房地選產(chǎn)行鑰業(yè)基熄本常允識商品房攻的起價是指商淡品房在尸銷售時駝各樓層痕銷售價誰格中的瘦最低價己格。商品房潤的均價是指商訪品房的煌銷售價鑄格相加明以后的棚和除以驚單位建天筑面積舍的和，舞即得出聰每平方蠻米的價樣格?；鶅r經(jīng)過核鴨算而確啄定的每竟平方米孩基本價槳格，商鳳品房的五銷售價從一般以電基數(shù)增資減樓層佛和朝向窯差價后苗得出。房地矩產(chǎn)行白業(yè)基活本常母識定金“定金粘”在法凍律上有鴿比較嚴(yán)候格的界哥定。定鋼金依法唇律性質(zhì)面不同可縮慧以有多頸種分類煉，如證授約定金區(qū)、成約射定金、慰違約定增金、立接約定金輩等。我否國定金索在《擔(dān)保法》上是鼻債的關(guān)一種探擔(dān)保液方式拘，在《合同法》上是承綠擔(dān)違約還責(zé)任形藍(lán)式之一肌，其基就本法律芹性質(zhì)是住違約定溉金，并他具有擔(dān)外保合同干履行的敵性質(zhì)?！岸ò探稹睋频淖餮烙糜辛飪煞N省情形絲式：1、合同今正常履背行時，過定金充好作價款莫或由交兇付方收題回；2、合同劈燕不履行也時，適萌用定金窮罰則：綱即交付攔方違約齊的，無網(wǎng)權(quán)收回周；接受芳方違約何的，應(yīng)懸雙倍返盤還。訂金“訂”慰的含義唇是訂立甚、預(yù)訂鋪之意。絲式“訂金晌”在法臨律上并疾沒有嚴(yán)攪格的界累定只是劉預(yù)付款季的一部墾分，起文不到擔(dān)度保債權(quán)曉的作用吃，在開鋒發(fā)商違喚約不簽松訂合同唱的情況悄下，無絨法得到聚雙倍的犁返還?！蹲罡呷讼砻穹ㄔ夯殛P(guān)于適虜用中華握人民共劈燕和國擔(dān)跡保法若察干問題蕉的解釋》第一蜘百一籠十八撞條規(guī)樂定：駐當(dāng)事磨人交批付留準(zhǔn)置金病、擔(dān)構(gòu)保金澆、訂腦約金均、押距金或陷者訂館金等啞，但到?jīng)]有喊約定宿定金厭性質(zhì)跑的，糟當(dāng)事納人主墨張定復(fù)金權(quán)盯利的手，人樂民法叫院不遺予支塘持。房地產(chǎn)靠行業(yè)基耳本常識房地歡產(chǎn)登表記房地產(chǎn)燃登記，盆即房地合產(chǎn)產(chǎn)權(quán)晚登記，循它是國希家為健獄全法制泡，加強(qiáng)灰城鎮(zhèn)房薄地產(chǎn)管列理，依勇法確認(rèn)茄房地產(chǎn)進(jìn)產(chǎn)權(quán)的諷法定手頑續(xù)。采積取房地證產(chǎn)登記嬌制度，煙一經(jīng)登痛記，就菜確定了忽房地產(chǎn)蹈權(quán)利。易房地產(chǎn)咱登記時樹要對權(quán)千利人、務(wù)權(quán)利性醒質(zhì)、權(quán)趨屬來源響、取得構(gòu)時間、斥變化情妥況和房晃地產(chǎn)面長積、結(jié)贊構(gòu)、用得途、價踢值、等策級、坐東落、坐偽標(biāo)、形喪狀等進(jìn)短行記載攻，登記懼機(jī)關(guān)設(shè)寫置房地隸產(chǎn)登記忘冊，按好編號對究房地產(chǎn)東登記事慚項作全亞面記載戚。房地產(chǎn)忽登記的捐種類有抱哪些？房地產(chǎn)芝登記的決種類分毛為初始叮登記、藝轉(zhuǎn)移登賓記、抵殃押登記別、變更撇登記、坡其它登葬記。房地破產(chǎn)行立業(yè)基蛛本常禮識初始默登記舉：房桃屋所逃有權(quán)役的初喘始登言記是供指新粒建房角屋的泥權(quán)屬改登記徑。新恐建房蓋屋，數(shù)于竣掉工后擠的三事個月等內(nèi)辦傭理房勸屋所紀(jì)有權(quán)由登記身。房繩屋所協(xié)有權(quán)罰的登嚼記應(yīng)釘按照倦以下晴程序奮進(jìn)行賠：（1）申嶄請。坡申請妖人為貨公民吳和法久人，濟(jì)共有額房屋偷由共趨有人禾共同剃申請藥。申眼請人偏須填塔寫申從請書頁，并火出示發(fā)個人果身份令證或炭法人亦資格膨證明煙，以東及取駁得房廈屋產(chǎn)惠權(quán)的帖有關(guān)坡證明塔。（2）審爬查。鈔房屋窄產(chǎn)權(quán)紀(jì)登記凝機(jī)關(guān)炸受理便申請鞋后，徐查驗(yàn)期各項階交驗(yàn)趨的文巡壽件，尼并通樂過內(nèi)揭部檔宏案調(diào)猶查和庫實(shí)地磚查丈窄來核年實(shí)產(chǎn)鋤權(quán)人薪是否謙屬實(shí)預(yù)，產(chǎn)殿權(quán)來蘇源是點(diǎn)否合太法。（3）登抬記入天冊、顏頒發(fā)賢證書禮。登雁記機(jī)崇關(guān)根梯據(jù)審首查結(jié)謀果對暮該房猶產(chǎn)登腰記入剖冊，閑建檔親，并析對申臭請人顫頒發(fā)廣房屋敏產(chǎn)權(quán)各證，杜即房及屋所鏈有權(quán)責(zé)證書執(zhí)。變更登夸記下列情懇形屬于趕房地產(chǎn)統(tǒng)變更登象記：（1）叨地產(chǎn)閣使用還用途專改變單；（2）權(quán)京利人姓擋名或名蟻稱發(fā)生桶變化的譜；（3）遼房地會產(chǎn)座雅落名咱稱或時房地皮產(chǎn)名猜稱發(fā)饞生變使化的演；（4）漁建筑暫物、目附著狹物倒季塌、餃拆除自。房地乖產(chǎn)行對業(yè)基鳥本常漁識商品房津綜合驗(yàn)活收合格指的劣是包溜含所哀有配飼套設(shè)糖施在佳內(nèi)的仇全部歇建筑五物的撥驗(yàn)收窮合格扮。在什么葡情況下具，房地下產(chǎn)開發(fā)飲項目可蒸以交付漿使用？房地虎產(chǎn)開保發(fā)項絞目竣叮工，剖經(jīng)驗(yàn)勸收合默格后掌，方浴可交槽付使浴用；哈未經(jīng)當(dāng)驗(yàn)收終或者開驗(yàn)收問不合糟格的而，不母得交迅付使到用。在房屋滿交付時個，發(fā)展味商應(yīng)提市交哪些銅文件？房屋誤交付愛時，叛房地掠產(chǎn)開伶發(fā)企談業(yè)應(yīng)往當(dāng)根喬據(jù)《商品住揭宅實(shí)行悲質(zhì)量保蹈證書和牛住宅使騾用說明她書制度掛的規(guī)定》，向買喪受人提京供《住宅質(zhì)獵量保證坊書》、《住宅局使用擋說明效書》。房地產(chǎn)怨行業(yè)基圾本常識預(yù)售面濕積預(yù)售面停積是指角全部按翼建筑設(shè)恐計圖上燒尺寸計再算的房蚊地產(chǎn)建晚筑面積倍，它只惕供房地顧產(chǎn)預(yù)售浮時使用風(fēng)?？⒐だ酌娣e竣工面寒積是指漂房地產(chǎn)殊竣工后軟實(shí)測的投面積或掠用與竣駛工房地勾產(chǎn)尺寸壁相符的遲建筑設(shè)璃計圖計暮算的建系筑面積捕，它為趨房地產(chǎn)啟交易、淋租賃、頁抵押、肅竣工驗(yàn)夸收、產(chǎn)勢權(quán)登記門等提供頸依據(jù)。房地產(chǎn)蒜行業(yè)基每本常識商品房昨預(yù)售須獅符合哪深些條件框？（1）哲交付純?nèi)繋屯恋馗羰褂貌駲?quán)出雪讓金重，取苦得土冶地使急用權(quán)曾證書購；（2）貧有建早設(shè)工固程規(guī)政劃許道可證駁；（3）按籃提供預(yù)撐售的商知品房計塊算，投構(gòu)入開發(fā)遙建設(shè)資幟金達(dá)到明工程建債設(shè)總投衛(wèi)資的25%以上，睬并已經(jīng)捉確定施童工進(jìn)度物和竣工產(chǎn)交付日舊期；（4）仰向縣棄級以象上人胳民政疑府房樓產(chǎn)管符理部挖門辦蓋理預(yù)眨售登蝕記，劉取得階商品仗房預(yù)抹售許籍可證者明。哪些砍情況衫下，捏預(yù)售石房購叛買者辮可以礙要求蹦取消唇預(yù)售違房合紅同？（1）喬房屋午開發(fā)沈公司暫不能比按照照原定黎日期單交付我預(yù)購猶房屋慮；（2）建雄成后的錦房屋實(shí)傍際面積贈與預(yù)售盯房合同績確定的轎面積不禍相符；（3）聯(lián)建成象后房鑄屋建葡筑的耕材料保與預(yù)員售合朝同所企列建絹材不傾相符客。房地鬼產(chǎn)行追業(yè)基榜本常獄識建筑用撇地面積指城化市規(guī)踩劃行末政主弦管部柏門確隱定的幸建設(shè)抬用地綠位置型和界般線所品圍合亞的用呢地之烤水平砌投影簽面積見，不論包括弱代征貫的面杜積。停車場指在執(zhí)建設(shè)暢用地輝內(nèi)為世停放建機(jī)動灣車和摘非機(jī)渴動車嗓須配釣置的毯場地汽。停博車場升面積彩小型碧汽車要按每叢車位25平方米從計算，虛自行車貧按每車弄位1.甲2平方米臺計算。商品勺房銷顯售面束積商品房扶銷售面瓣積=套內(nèi)建港筑面積+分?jǐn)傚X的公嫌用建呈筑面害積房地駁產(chǎn)行年業(yè)基與本常喇識“五州證”副包括迅什么綁？商品房淚“五證棗”包括孤：建設(shè)旨用地規(guī)值劃許可牧證、建趴設(shè)工程午規(guī)劃許劇可證、絹國有土報地使用序證、建照設(shè)工程政開工證欲、商品營房預(yù)售頓許可證匹?！岸弧笔侵柑鸾ㄔO(shè)錢部為右了加市強(qiáng)對垂商品過房的抵質(zhì)量打管理峰與監(jiān)擴(kuò)督，境要求淡發(fā)展絲式商必宵須提付供的盼新建臺住宅炸質(zhì)量挖保證泥書和睬新建役住宅賢使用難說明尋書。商品嚼房保曬修期您從開愿發(fā)商晚將竣表工驗(yàn)革收的剩房屋朱交付奮使用羞之日呢起計淹算。譽(yù)工程思質(zhì)量嫁保證護(hù)書中授具體唯保修拾期限于與保須修范昏圍是粒：地添基基蘆礎(chǔ)和途主體矛結(jié)構(gòu)浪在合恐理使班用壽籌命年速限內(nèi)帆；屋直面防給水為3年；愿墻面壟、廚肢房和棍衛(wèi)生響間地館面為1年；《住宅欣質(zhì)量別保證悄書》一般約鈴定地下混室及管爆道滲漏美為1年；墻踐面、頂河棚抹灰損層脫落毯為1年；菌地面當(dāng)空鼓擁開裂親、大滾面積減起沙封為1年；門椅窗翹裂暗、五金刺件及衛(wèi)陜生潔具元損壞為1年；燈蹦具、電克器開關(guān)情損壞為6個月倡；管竿道堵猴塞為2個月；掀供熱供沸冷系統(tǒng)圓設(shè)備為計一個采境暖期或己供冷期粘；其他秤部位、籌部件的損保修期夢限，由梅買賣雙豎方自行繼約定，當(dāng)并寫在前工程質(zhì)段量保證蠢書中。房地產(chǎn)矩行業(yè)基昨本常識建設(shè)用喂地規(guī)劃檔許可證是建設(shè)單位在候向土地管丈理部門申請襲征用陣、劃對撥土柄地前演，經(jīng)城鄉(xiāng)距規(guī)劃行政養(yǎng)主管則部門回確認(rèn)扮建設(shè)煩項目辨位置蒙和范霉圍符揪合城首鄉(xiāng)規(guī)調(diào)劃的搖法定憑證，是建蘭設(shè)單位站用地的池法律憑銳證。申辦《建設(shè)用助地規(guī)劃智許可證》申請藍(lán)人須俊提交炕建設(shè)綱用地崇規(guī)劃括許可剛申請夫，并萌按要血求提盈供所據(jù)規(guī)定巷的文丟件、圖紙、資料暈進(jìn)行申管報。1、建婦設(shè)用高地規(guī)儲劃許姻可證云申請味表(單位公峰章)；2、立濫項批壤復(fù)；3、《建設(shè)局項目倆選址駱意見乎書》及附件（復(fù)朽印件領(lǐng)）；4、項目傘合同（衡復(fù)印件直）。5、經(jīng)突國土諒資源嫩部門勾確認(rèn)冤的、蓬具有浩測繪醉資質(zhì)宅的單建位測套繪1：500或1:1僅000勘測定險界圖3張（聾藍(lán)曬派圖，丑現(xiàn)狀角地形傾；房地產(chǎn)脂行業(yè)基而本常識建設(shè)桌用地椅規(guī)劃陜許可添證是建設(shè)單位瓶在向土地救管理排部門申請弱征用攤、劃汽撥土走地前輔，經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)煉劃行政主笨管部門故確認(rèn)建奴設(shè)項目洽位置和祥范圍符坦合城鄉(xiāng)篇規(guī)劃的秧法定憑證，是建燈設(shè)單位卸用地的今法律憑蓮證。申辦《建設(shè)末用地尋規(guī)劃漂許可籃證》申請雁人須員提交湯建設(shè)堅用地遭規(guī)劃除許可兼申請灣，并符按要漠求提役供所端規(guī)定凈的文清件、圖紙、資料肚進(jìn)行申覺報。6、關(guān)毅于辦未理《建設(shè)用館地規(guī)劃遼許可證》的法男人授吼權(quán)委詳托書耗及經(jīng)崗辦人擦身份摔證復(fù)野印件屑（出眼示原沈件）迫。7、經(jīng)土繼地招標(biāo)富、拍賣拐方式取樸得國有土陸地使用爆權(quán)的建設(shè)找項目還金需提供脊：（1）《國有土朽地使用擾權(quán)出讓撓合同》（復(fù)康印件濃）；（2）《國有速土地陰使用年權(quán)出喇讓合板同》中的報規(guī)劃洽設(shè)計摘條件諷及附漸圖（植復(fù)印皺件）蔬；（3）法魂人資營格證放明（超工商屬營業(yè)府執(zhí)照控或組抽織機(jī)躲構(gòu)法胖人代袖碼證惰）（億復(fù)印綁件）堅；（4）如屬誘于經(jīng)營習(xí)性房地裝產(chǎn)開發(fā)拜建設(shè)項竄目，還凍需提供妙開發(fā)公娛司資質(zhì)捎證明（冷復(fù)印件下）。房地產(chǎn)妥行業(yè)基核本常識建設(shè)工宏程規(guī)劃炕許可證城市創(chuàng)規(guī)劃登行政希主管小部門逐依法民核發(fā)找的，晴確認(rèn)勾有關(guān)志建設(shè)節(jié)工程鉛符合怪城市扛規(guī)劃霧要求閘的法屆律憑慶證。廣建設(shè)描工程設(shè)規(guī)劃寬許可裙證是銜有關(guān)吼建設(shè)根工程變符合誤城市母規(guī)劃彎要求迫的法拔律憑證，是建膚設(shè)單位當(dāng)建設(shè)工答程的法墾律憑證再，是建練設(shè)活動羽中接受吹監(jiān)督檢貓查時的栽法定依膚據(jù)?！督ㄔO(shè)工誤建設(shè)工握程規(guī)劃喂許可證》包括弟下列本內(nèi)容尊：⑴許可執(zhí)證編號紗；⑵發(fā)認(rèn)證機(jī)撲關(guān)名食稱和縣發(fā)證肉日期逆；⑶用地憶單位；⑷用地削項目名廊稱、位客置、宗予地號以財及子項撓目名稱琴、建筑甩性質(zhì)、抄棟數(shù)、能層數(shù)、零結(jié)構(gòu)類碗型；⑸計容傍積率面裕積及各洗分類面露積；⑹附件喪包括總畢平面圖麗、各層蜻建筑平面毯圖、各向立面圖和剖面圖。房地勸產(chǎn)行研業(yè)基搭本常言識商品房卻預(yù)售許莫可證是市、刪縣人民闊政府房地產(chǎn)多行政管很理部門刻允許房晃地產(chǎn)開勺發(fā)企業(yè)攔銷售商雨品房的合批準(zhǔn)文守件。其甜主管機(jī)混關(guān)是市盜國土房寺管局，黨證書由失市國土親房管局孝統(tǒng)一印室制、辦綁理登記雹審批和驕核發(fā)證羽書。房載地產(chǎn)商壺在銷售會商品房賤時，如托該房屋柔已建成浮，還應(yīng)土持有房榜屋所有勺權(quán)證書竟。商品房旦銷售許梁可證與娛商品房退預(yù)售許抽可證的腰區(qū)別在幣于各自短取得的辯條件不故同，主緊要表現(xiàn)動在：商夢品房（體現(xiàn)房）臨銷售許雅可證的茶取得必榴須符合掀下列條捐件：1、開伸發(fā)企執(zhí)業(yè)具淚有企會業(yè)法嘩人營逗業(yè)執(zhí)貍照和酸房地炒產(chǎn)開筐發(fā)企顛業(yè)資個質(zhì)證鐘書；2、取達(dá)得土聯(lián)地使戲用權(quán)康證書妻和使康用土吼地批關(guān)準(zhǔn)文暮件；3、持有巡壽建設(shè)工暮程規(guī)劃憲許可證耐和建設(shè)放工程開薯工許可坡證；4、已通劫過竣工媽驗(yàn)收；5、供水決、供電倉、供熱勿、燃?xì)馔?、通信絕等配套喊基礎(chǔ)設(shè)布施具備瞇使用條府件，其狐他配套具基礎(chǔ)設(shè)淋施和公忽共設(shè)施萍具備交逝付使用端條件或弦已確定干進(jìn)度和剪交付日叉期；6、物業(yè)屬管理方恐案已落肉實(shí)。買貧現(xiàn)房的抖好處在犧于可以橡比較清便楚地了姥解房屋及的現(xiàn)狀爺，可以添盡快取暫得房地廉產(chǎn)權(quán)利畢證書等耗。房地?fù)飚a(chǎn)開送發(fā)基績本知蔬識介殊紹二、百必須甘了解捎的房睜地產(chǎn)譜交易究模式1、一級扁土地整各理2、二凡級房夜屋開敢發(fā)房地朵產(chǎn)開脊發(fā)基煌本知總識介棄紹國土資禍源部于20吳03年發(fā)釀布的《全國判土地夸開發(fā)顛整理麗規(guī)劃閘（20擠01－20得10）》指出雨，“薯土地逝開發(fā)蹦整理繁”包忽含土郊地整校理、辛土地徑復(fù)墾土和土騰地開竟發(fā)三朋項內(nèi)瞞容。土地整湯理是指賺采用工謎程、生乳物等措碑施，對澡田、水壓、路、旱林、村舅進(jìn)行綜殖合整治示，增加愁有效耕盡地面積黃，提高暢土地質(zhì)暴量和利床用效率另，改善舍生產(chǎn)、忌生活條貍件和生幫態(tài)環(huán)境動的活動俘。土地集復(fù)墾斬是指謊采用辟工程盤、生賺物等古措施挺，對純在生雕產(chǎn)建嘗設(shè)過斑程中溝因挖饒損、額塌陷禮、壓縫占造渾成破奮壞、裳廢棄帆的土飼地和鞭自然室災(zāi)害廳造成洽破壞覽、廢秋棄的幻玉土地卷進(jìn)行近整治客，恢束復(fù)利際用的附活動沾。基本艘概念土地耍開發(fā)旗是指直在保漂護(hù)和膚改善疊生態(tài)共環(huán)境繩、防巾止水纖土流描失和僚土地坊荒漠捐化的替前提脖下，寬采用晝工程吼、生封物等抓措施吵，將停未利數(shù)用土轟地資鐮源開訊發(fā)成密宜農(nóng)物地的隸活動廁。土地栗整理儉的內(nèi)較容分僻類土地射整理折一般援可分償為兩基大類檔，即抹農(nóng)地盾整理寄與市事地整利理。農(nóng)村脹土地項整理崇的主土要內(nèi)冰容包稈括：（1）調(diào)整恨農(nóng)地結(jié)變構(gòu)，歸為并零散肢地塊；（2）平籍整土星地，精改良托土壤援；（3）道路嗎、林網(wǎng)準(zhǔn)、溝渠泡等綜合鍋建設(shè)；（4）歸并潛農(nóng)村居魄民點(diǎn)、吐鄉(xiāng)鎮(zhèn)工當(dāng)業(yè)用地散等；（5）復(fù)墾茂廢棄土著地；（6）劃定玻地界，承確定權(quán)兵屬；（7）改善聲環(huán)境，炒維護(hù)生費(fèi)態(tài)平衡最。小提示途：根據(jù)扔我國國燦情，現(xiàn)窯階段土陵地整理掙的重點(diǎn)才在農(nóng)村共地區(qū)。土地箱整理沸的內(nèi)邪容分炊類土地整集理一般授可分為扒兩大類宋，即農(nóng)旺地整理鄭與市地丸整理。與房地叼產(chǎn)項目害相關(guān)的負(fù)一級土道地整理喂是指簽為合理音開發(fā)利章用土地應(yīng)資源，泰滿足地震域經(jīng)濟(jì)羊發(fā)展和返城市建兼設(shè)用地鬧需求，廢國土資棟源主管題部門按死照土地例利用總拐體規(guī)劃何、城市驕總體規(guī)智劃，為恥實(shí)現(xiàn)調(diào)貌控土地害市場、注促進(jìn)土粉地資源饞合理利兵用目標(biāo)耕，依法伐取得土系地，進(jìn)建行前期砍開發(fā)、匆儲存以滋備供應(yīng)攝土地的瘋行為。小提真示：娛城市降土地蒼整理覽行為嚴(yán)的主衫體是邊地方欠政府軟，必堅須受兄到國桿家國機(jī)土資漲源部析門的膏總體攪用地鴨計劃承限制桿。管理辦戴法的制遮定依據(jù)咬：《中華理人民藍(lán)共和司國土愉地管充理法》、《湖南肚省國快有建療設(shè)用鞋地儲撤備辦征法》土地儲莖備實(shí)行臟計劃管劉理。市能、縣（膀市）國涉土資源頃管理部寬門應(yīng)當(dāng)鍋會同財墻政、規(guī)喪劃等部負(fù)門根據(jù)放當(dāng)?shù)亟?jīng)擾濟(jì)和社叼會發(fā)展模計劃、響土地利票用總體概規(guī)劃、速城鄉(xiāng)規(guī)意劃、土特地利用慮年度計啄劃和土混地市場購供需狀尺況等共神同編制億年度土駱地儲備語計劃，境報同級腿人民政炊府批準(zhǔn)稈，并報蘭上一級烘國土資礙源管理渴部門備孝案。年度慌土地嘴儲備敗計劃鈴包括晃儲備葛土地攜規(guī)模院、儲落備土誓地前撿期開鍛發(fā)規(guī)攀模、壟儲備洽土地白供應(yīng)脖規(guī)模屯、年家度儲氧備土和地臨辰時利眠用計字劃、呢計劃圖年度爬末儲葵備土毫地規(guī)郊模等煉。制定蛾土地抱儲備鼓計劃斑應(yīng)當(dāng)仰明確值各類偷儲備酬土地逃宗數(shù)曉、位折置、血面積廣、用灑途等天具體盲內(nèi)容童。管理咬辦法疑：城市一棄級土地碼開發(fā)的申管理辦急法均在誦國土資匯源部的哪同一管傍理流程濃下由各進(jìn)省市自擔(dān)行制定炒?！堕L沙第市土橡地一穗級開維發(fā)管喇理暫袖行辦漸法》長沙市致人民政義府令第10枝5號（200福9）具體實(shí)畜施主體咱：土地與儲備愿，是暴指市昨、縣勸（市盜）國急土資司源管拋理部鵲門將飾同級辛人民廁政府鈴依法帽取得煩的國姑有土每地予認(rèn)以儲陽存，脈并進(jìn)孕行前削期開伍發(fā)，濁以備績供應(yīng)贈的行逼為。迫土地泡儲備側(cè)機(jī)構(gòu)巷為市遇、縣巡壽（市廉）人框民政礎(chǔ)府批撒準(zhǔn)成蜻立、州具有認(rèn)獨(dú)立鞋的法另人資黨格、德統(tǒng)一閥承擔(dān)哥本行澆政轄幅區(qū)土極地儲漏備工惠作的栽事業(yè)曉單位誘。下列辱土地拆可以珍納入樹土地個儲備伯范圍（一）擾依法收節(jié)回的國攝有土地朝；（二）贈以市場雞方式收根購的國盡有土地大；（三上）未撥確定大土地押使用掠權(quán)人校的國盤有建袖設(shè)用堂地；（四宇）依壩法征兆收的依土地宜；（五）慢國有建仿設(shè)用地藥使用權(quán)印出讓合偉同約定喇收回的三土地；（六）死其他依菌法取得杜的土地徒。上述籍范圍傲內(nèi)的帖土地層，市新、縣猛（市觸）人扮民政痰府可驢以按奴照有祝關(guān)規(guī)趙定組隆織拆環(huán)遷、脆開發(fā)風(fēng)、整嫁理。對擬納復(fù)入土地歸儲備的困征收土衛(wèi)地，按筍下列程右序辦理鄭：（一）懶由市、零縣（市技）土地育儲備機(jī)熔構(gòu)對擬島儲備土艘地權(quán)屬虜、面積之、四至傳范圍、落用途及儉地上附凳著物情艙況進(jìn)行閣調(diào)查；（二宴）市慎、縣截（市宗）土乒地儲撿備機(jī)村構(gòu)根腥據(jù)調(diào)拳查了俱解的杏情況騎，征植詢規(guī)熟劃部許門意童見；（三糟）市恩、縣娛（市濤）土點(diǎn)地儲碗備機(jī)霸構(gòu)進(jìn)宴行可攏行性們論證焦，向蹲同級央國土星資源奮管理等部門令提出錄擬征石收土市地建毀議；（四）君市、縣忽（市）菜國土資錦源管理抵部門依搬法申請迫辦理農(nóng)伯用地轉(zhuǎn)期用、土藏地征收預(yù)報批手黑續(xù)；（五）謝征地方外案經(jīng)依攻法批準(zhǔn)絲式后，由惜被征地劈燕的區(qū)、潛縣（市類）人民檔政府依歉法實(shí)施駕征地補(bǔ)霉償安置角，征地蓮補(bǔ)償安魔置勞務(wù)蜜費(fèi)和不授可預(yù)計狹費(fèi)按市訴、縣（居市）人課民政府賭有關(guān)規(guī)秧定執(zhí)行罩；（六）泉征地補(bǔ)鎮(zhèn)償安置亮后，國凳土資源懶管理部疲門依法田辦理土衡地使用墻權(quán)注銷勺登記手憂續(xù)，納滴入土地蔑儲備；艘原地上裁建筑物俘、構(gòu)筑巾物已經(jīng)響登記的驚，還應(yīng)惰依法辦愉理房屋金產(chǎn)權(quán)注脅銷登記雕手續(xù)。土地一越級開發(fā)紛項目開發(fā)利警用第十銷七條對納認(rèn)入儲違備的犯土地覺，經(jīng)岡市、罰縣（錫市）訂國土庫資源經(jīng)管理爪部門束批準(zhǔn)議，土箭地儲蒙備機(jī)強(qiáng)構(gòu)可項以進(jìn)休行前婚期開桿發(fā)、鏟臨時牙利用紛，以貴及為典儲備厚土地找、實(shí)烏施前相期開湖發(fā)進(jìn)食行融哪資等嫩活動裙。第十八浴條市、縣偏（市）死土地儲齡備機(jī)構(gòu)容應(yīng)當(dāng)根規(guī)據(jù)城鄉(xiāng)辭規(guī)劃和當(dāng)年度土辜地儲備病計劃對舌儲備土縫地進(jìn)行引前期開雅發(fā)。前期開宵發(fā)涉及箭道路、裝供水、吐供電、思供氣、擋排水、壓通訊、銳照明、孩綠化、脊土地平友整等基走礎(chǔ)設(shè)施求建設(shè)的次，應(yīng)當(dāng)層按照有評關(guān)規(guī)定秋，通過撓公開招路標(biāo)方式講選擇實(shí)紐奉施單位霞。土地手一級紛開發(fā)妨項目資金催管理第二鼠十四風(fēng)條市、渡縣（肅市）照人民谷政府論建立寸土地質(zhì)儲備拜資金君。土地儲育備資金鐵的來源奴包括：（一竊）國貪有土鹽地收課益基總金；（二物）財構(gòu)政部肅門安裹排的雞資金攏；（三）肺銀行或燥其他金耽融機(jī)構(gòu)山的貸款決；（四拒）其摸他依賓法取待得的蹤蝶資金夾；（五）靠上述資復(fù)金產(chǎn)生閉的利息錘收入。第二援十六龍條市、縣冰（市）盒財政部漁門應(yīng)當(dāng)軋按招標(biāo)飽、拍賣膏、掛牌匠和協(xié)議達(dá)出讓國殘有土地葛使用權(quán)岔的總成趕交價款禽的5%計提國調(diào)有土地理收益基恩金，但宵國有企聰業(yè)改革強(qiáng)中國有割土地使旅用權(quán)出濤讓的，稍可以按番照有關(guān)芬規(guī)定不善予計提挎。土地一熊級開發(fā)耽項目資金傳管理土地儲僵備資金稻支出項阿目概算罷主要包巧括：土慌地取得探成本、騙開發(fā)整疫理成本健、土地綠交易成晌本、財淋務(wù)費(fèi)用辟、業(yè)務(wù)號費(fèi)用等著。其中暑業(yè)務(wù)費(fèi)灰用按儲屋備土地申收益的狗一定比備例計提耽，具體住比例由良市、縣廢（市）境國土資量源管理借部門和自同級財酬政部門悄共同確序定。土地斯儲備妄資金潑支出嘗由土巡壽地儲澡備機(jī)軌構(gòu)提秘出用巡壽款申菊請，寬由同預(yù)級國劣土資求源管暮理部失門和六財政臣部門諸共同蓮審核歲。其稻中屬緊于財橡政性推資金傲支出胳的，稠應(yīng)當(dāng)艦按照峰財政被國庫駐管理道制度反的有踏關(guān)規(guī)蛙定執(zhí)寨行。屬于成瘋片開發(fā)內(nèi)的儲備病土地，幫先按成幕本概算于核定撥封付，待斑片區(qū)成阿本核定汗后，再帶按片區(qū)仔進(jìn)行決蓄算。儲備尊土地鏈成本尿由市鬼、縣煮（市閃）國悔土資驢源管設(shè)理部罩門、錘財政做部門霸、房炮產(chǎn)部截門和掘?qū)徲嫷醪块T應(yīng)審定薄。其餃中城賊市房頃屋拆選遷補(bǔ)乒償費(fèi)鼠由拆骨遷管道理部話門審程定，友基礎(chǔ)駱設(shè)施峰配套友費(fèi)用詞和其汗他需臟要專乒業(yè)部愧門審竹查的潮費(fèi)用妄由審雖計部全門審轉(zhuǎn)定，沿其他雹成本待和總宗成本遞由國足土資寄源管兔理部斷門、循財政巾部門校共同方審定縫。企業(yè)與珍政府的革收益分什成模式澡，即通食過將“眉生地”奇變?yōu)椤把b熟地”咸，待土幕地通過康招拍掛陳出讓后啟，房地啄產(chǎn)再按甘照與政墓府的分頌成比例霧，獲得購屬于自蜜己的那少部分土熱地出讓疏增值收民益。一騾般來說栗，政府奔負(fù)責(zé)保丟證如規(guī)云劃手續(xù)攏、一級透開發(fā)立貪項、征械地手續(xù)堪、項目齒驗(yàn)收等川行政審貢批工作肢的通過代，而企拍業(yè)則負(fù)幕責(zé)建設(shè)袋資金的榆籌措與唉投入、業(yè)建設(shè)工探程的組士織與實(shí)稅施、土臥地招商迷的組織掘等事項管。基本商聾業(yè)模式分析迅：在繼土地寒一級仔開發(fā)爸項目與中，扛模糊膨主體測與客瞧體的丑概念棄，政璃府與跡負(fù)責(zé)糾土地別一級母開發(fā)筒的房寄地產(chǎn)慘企業(yè)桐結(jié)成瘡了緊嗽密的冒利益劇共同君體，換企業(yè)線在為濫政府富創(chuàng)出辨政績或的同希時也春提亮秘了本和身的尺財務(wù)橫報表醋。商業(yè)收樣益途徑后分析途徑一珍：通過漠土地公價開交易構(gòu)市場出調(diào)讓土地發(fā)，收益局部分按處照約定嬌取得。途徑芝二：賠企業(yè)扎與政湖府共副同約窯定出姑讓土拾地的男限制屢性條捎件，撤在招幕拍掛溝中確懲保企著業(yè)或殊其所箭屬的殼開發(fā)升公司雙順利拿取得酬二級甲開發(fā)藝權(quán)；改開發(fā)賺商通慣過財載政支儲持、達(dá)信托內(nèi)融資淋或其巖他手猛段籌庫集資詢金，男上交耳土地蛇出讓左金，敏獲得蘿土地搬使用核證；亡通過姨房屋次開發(fā)辱項目端銷售切與合糟作進(jìn)勝行資閑金的填快速軍回收煮。小提衫示：緒以合翅同約皇定為帝準(zhǔn)運(yùn)營適形式形式墨一：委房地幼產(chǎn)開膝發(fā)企賊業(yè)直蒙接與技政府貌簽約眉實(shí)施省項目唇，進(jìn)貧行項短目收竊益分筑配。形式二仙：

由螞房地產(chǎn)替企業(yè)、陜政府部酒門（或娛政府的育投融資韻平臺）隙、第三毯方出資遷方共同控出資設(shè)喉立項目壞公司，膠負(fù)責(zé)對竭土地的賭一級開掉發(fā)項目青進(jìn)行經(jīng)窯營，包器括開發(fā)鍬資金的河融資、郵參與土辰地運(yùn)營笨的策劃笑、市政柿配套設(shè)炎施的建訴設(shè)，以恐及配合睜政府部么門進(jìn)行稍拆遷補(bǔ)工償、土忠地二級柄市場潛很在受讓訴人的招紛商等工露作。小提減示：笛形式攏二的得優(yōu)勢律分析離：政府作烈為項目嘴公司的耳股東之所一，有傍權(quán)按股兔權(quán)比例余享有由逝土地增漁值收益暗轉(zhuǎn)化而該來的項鼓目公司尤分紅運(yùn)營關(guān)維鍵指標(biāo)沫提示一級開桃發(fā)合同墊當(dāng)中最冷為關(guān)鍵和的條款撓：收益念分成模唇式第一穗種：蔥凈收振益比局例法露：合挽同明射確約倒定分屢成比衫例“土地一被級開發(fā)選凈收益射”=“國有土好地使用禽權(quán)出讓就價款”-“土地一捕級開發(fā)豆成本”-“政府提廣取的各需項費(fèi)用怖”。其中糟，土煎地一切級開諸發(fā)成漿本通繩常由榆項目裝前期樣費(fèi)用近、征珠地拆勸遷補(bǔ)僻償費(fèi)旅用、歉市政敞基礎(chǔ)尸設(shè)施推建設(shè)胞費(fèi)用鋸、工發(fā)程建揭設(shè)其云他費(fèi)襯用（毒如監(jiān)噸理費(fèi)南、工耍程設(shè)當(dāng)計費(fèi)欲、管業(yè)理費(fèi)互用、趟財務(wù)尺費(fèi)用足等）牢、相游關(guān)稅鞋費(fèi)等鎖構(gòu)成居。按堪照國胸家有換關(guān)規(guī)球定應(yīng)攏提取暮的各把項基甩金、再規(guī)費(fèi)典，主勻要包乖括土后地收場益基盡金、腦失地屢農(nóng)民請保障儉金等運(yùn)營爸關(guān)鍵哄指標(biāo)羽提示一級顫開發(fā)詠合同隆當(dāng)中肅最為口關(guān)鍵歇的條胸款：數(shù)收益貢分成婦模式第二種會：保底設(shè)收益承虧諾：投孔入資金銅的保底熊收益率芽；掛牌字凈收益是的固定劣分成比嫂例。第三種悔：房地采產(chǎn)企業(yè)惕會通過姿與政府若約定土蔬地“招年拍掛”埋的單位累成交底前價，來棗實(shí)現(xiàn)最忽低收入體的底線盈。房地拿產(chǎn)企業(yè)李也會與鬧地方政怪府約定富，對投觸入資金告規(guī)模進(jìn)蘆行限制——如鎖柴定土荒地一壟級開圾發(fā)的丟平均儀單位