房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理三

第一部分：房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理到底管什么——目標(biāo)總部層面運(yùn)營(yíng)管理綜合經(jīng)營(yíng)調(diào)度運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理運(yùn)營(yíng)溝通決策利潤(rùn)規(guī)劃與調(diào)整財(cái)務(wù)、稅務(wù)建議現(xiàn)金流規(guī)劃與調(diào)整可投資資源估算民投資規(guī)劃集團(tuán)/項(xiàng)目年度運(yùn)營(yíng)目標(biāo)目標(biāo)分解到職能/項(xiàng)目目標(biāo)的修正/調(diào)整完成情況的跟蹤/評(píng)估運(yùn)營(yíng)會(huì)議管理體系重大事項(xiàng)的報(bào)告/預(yù)警/決策子公司運(yùn)營(yíng)月報(bào)編制集團(tuán)運(yùn)營(yíng)月報(bào)編制與發(fā)布投資管理項(xiàng)目層面運(yùn)營(yíng)管理方案擴(kuò)初施工圖施工營(yíng)銷竣工交付評(píng)估總結(jié)項(xiàng)目策劃項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分析與收益測(cè)算項(xiàng)目階段性成果編制與評(píng)審項(xiàng)目計(jì)劃編制與進(jìn)度管理產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)制定與調(diào)整目標(biāo)成本管理與跟蹤重要評(píng)審會(huì)議——1+2+1次項(xiàng)目投資評(píng)審報(bào)告項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)成果、營(yíng)銷策劃成果項(xiàng)目過程成果調(diào)整更新/監(jiān)控項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告項(xiàng)目測(cè)算可研版項(xiàng)目測(cè)算策劃版項(xiàng)目測(cè)算方案版項(xiàng)目測(cè)算（調(diào)整更新版）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分析總結(jié)項(xiàng)目總體計(jì)劃可研版項(xiàng)目總體計(jì)劃策劃版項(xiàng)目總體計(jì)劃方案版項(xiàng)目總體計(jì)劃（調(diào)整更新版）產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)可研版產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)策劃版產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)（調(diào)整更新版）成本測(cè)算可研版成本測(cè)算策劃版成本測(cè)算（目標(biāo)版）成本測(cè)算（調(diào)整更新版）項(xiàng)目獲取前3天召開評(píng)審會(huì)項(xiàng)目獲取后15天內(nèi)召開項(xiàng)目啟動(dòng)地項(xiàng)目獲取后60-75天內(nèi)召開項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案評(píng)審交底會(huì)后評(píng)估會(huì)議房地產(chǎn)項(xiàng)目主要評(píng)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)緯度指標(biāo)收益類：效率類：資產(chǎn)類：資金類：凈利潤(rùn)/結(jié)轉(zhuǎn)收入/結(jié)轉(zhuǎn)成本銷售凈利潤(rùn)率/投資收益率IRR/成本利潤(rùn)率NPV經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流/資金平衡時(shí)間客戶緯度指標(biāo)項(xiàng)目品牌：客戶滿意度：知名度/認(rèn)知度/美譽(yù)度規(guī)劃設(shè)計(jì)/銷售服務(wù)/工程質(zhì)量/物業(yè)服務(wù)/工程維修等的客戶滿意度經(jīng)營(yíng)緯度指標(biāo)進(jìn)度：質(zhì)量：安全：專業(yè)：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的達(dá)成設(shè)計(jì)圖紙、工程質(zhì)量等是否發(fā)生重大安全事故銷售目標(biāo)的達(dá)成、成本目標(biāo)的達(dá)成能力緯度指標(biāo)人員的培養(yǎng)、人員能力的提高知識(shí)的貢獻(xiàn)程度、利于后續(xù)項(xiàng)目管理的提升關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)庫(kù)什么是運(yùn)營(yíng)管理？運(yùn)營(yíng)管理就是對(duì)運(yùn)營(yíng)過程的計(jì)劃、組織、實(shí)施和控制，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)創(chuàng)造密切相關(guān)的各項(xiàng)管理工作的總稱。運(yùn)營(yíng)管理也可以指為對(duì)生產(chǎn)和提供公司主要的產(chǎn)品和服務(wù)的系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計(jì)、運(yùn)行、評(píng)價(jià)和改進(jìn)。從本質(zhì)上講，運(yùn)營(yíng)管理就是在一定資源、條件下，“為達(dá)成項(xiàng)目目標(biāo)而采取的各種管理手段”?！康禺a(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)（財(cái)務(wù)、客戶、運(yùn)營(yíng)、能力等目標(biāo)）運(yùn)營(yíng)管理人+錢+土地運(yùn)營(yíng)管理管什么？——通過“以終為始”的管理手段，管理好影響項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的各關(guān)鍵要素明確項(xiàng)目基準(zhǔn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)預(yù)定項(xiàng)目基準(zhǔn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)運(yùn)營(yíng)管理管理范圍管理手段管理目標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理參與投資決策，實(shí)施全過程項(xiàng)目收益跟蹤科學(xué)決策，降低投資風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目收益控制項(xiàng)目成果管理項(xiàng)目各階段的成果+項(xiàng)目后評(píng)估成果降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提升項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)度計(jì)劃管理項(xiàng)目計(jì)劃、管理計(jì)劃提升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率運(yùn)營(yíng)決策管理會(huì)議管理提高決策效率目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本的跟蹤與分析成本目標(biāo)的動(dòng)態(tài)即時(shí)控制運(yùn)營(yíng)信息管理運(yùn)營(yíng)報(bào)告降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高信息溝通效率資金、預(yù)算管理預(yù)算的編制及流動(dòng)控制防范資金風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率。。。。。。。。。第二部分：如何做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的計(jì)劃管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)流程主特點(diǎn)：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程特點(diǎn)：三多（多專業(yè)、多階段、多關(guān)鍵活動(dòng)）房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)：周期：項(xiàng)目動(dòng)作時(shí)間長(zhǎng)繁雜性：內(nèi)外部接口多方式：并行、交叉運(yùn)作多對(duì)象：以人為主，變數(shù)多結(jié)果：一次性，遺憾多項(xiàng)目投資論證階段流程項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段流程項(xiàng)目工程管理階段流程項(xiàng)目入伙管理階段流程項(xiàng)目營(yíng)銷管理階段流程房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注“進(jìn)度”，關(guān)注“計(jì)劃管理”由于項(xiàng)目開發(fā)周期的拖長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)加大進(jìn)度時(shí)間，是影響管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用高低的一個(gè)決定因素進(jìn)度時(shí)間，是影響項(xiàng)目IRR的重要因素之一，而IRR是大部分企業(yè)作為項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)外部接口多，協(xié)同與協(xié)調(diào)非常繁雜計(jì)劃管理的過程，是房地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)分析和風(fēng)險(xiǎn)分析的過程案例：金地北京“格林小鎮(zhèn)”一期延期交付引起業(yè)主投訴及索賠主要原因：計(jì)劃管理不善工程因質(zhì)量問題造成的返工因市政、道路、園林景觀工程組織不當(dāng)外部環(huán)境的影響計(jì)劃管理的根本是什么？——計(jì)劃管理的根本不是制訂計(jì)劃本身，而是為了實(shí)現(xiàn)有效管理（梳理指導(dǎo)工作+系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分析+過程推進(jìn)+結(jié)果考核）五個(gè)關(guān)鍵要素組織保障，責(zé)任明確項(xiàng)目關(guān)鍵目標(biāo)及時(shí)地過程跟蹤與預(yù)警結(jié)果考核與績(jī)效驅(qū)動(dòng)全員、全程的計(jì)劃管理①②③④⑤第二部分1、如何建立計(jì)劃管理體系2、如何編制項(xiàng)目總體計(jì)劃及項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃3、如何編制及管理月度/年度計(jì)劃4、計(jì)劃的監(jiān)控與預(yù)警5、計(jì)劃執(zhí)行狀況的評(píng)估考核6、計(jì)劃管理難點(diǎn)及對(duì)策1、如何建立計(jì)劃管理體系建立計(jì)劃管理體系的目標(biāo)匹配性完整性層次性可控性與企業(yè)的管理思想和戰(zhàn)備導(dǎo)向匹配與管控模式匹配與企業(yè)管理水平、人員素質(zhì)匹配要覆蓋預(yù)定的各管理階段：中期規(guī)劃，年度，季/月報(bào)計(jì)劃等要覆蓋項(xiàng)目開發(fā)全過程的業(yè)務(wù)活動(dòng)要全員覆蓋需要建立自上而下的層級(jí)逐級(jí)細(xì)分管理計(jì)劃支持項(xiàng)目計(jì)劃計(jì)劃的模版及工具可供參考的工作周期適用性案例：集團(tuán)三級(jí)計(jì)劃體系——運(yùn)營(yíng)管控型集團(tuán)級(jí)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)備規(guī)劃/3年經(jīng)營(yíng)規(guī)劃層級(jí)項(xiàng)目計(jì)劃體系管理計(jì)劃體系一級(jí)項(xiàng)目總控經(jīng)營(yíng)計(jì)劃（含關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃及經(jīng)營(yíng)指標(biāo)）公司計(jì)劃/年度計(jì)劃二級(jí)項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃部門計(jì)劃/季度、月度計(jì)劃三級(jí)項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃（工程、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、營(yíng)銷、示范區(qū)、樣板間等等）員工計(jì)劃/月度、周度計(jì)劃某集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃簡(jiǎn)單版部門年度關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)某公司年度關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)某項(xiàng)目總體開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃某項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃某項(xiàng)目售樓處裝修專項(xiàng)計(jì)劃案例：集團(tuán)三級(jí)計(jì)劃體系——操作管控型集團(tuán)級(jí)年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃/3年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃層級(jí)項(xiàng)目計(jì)劃體系管理計(jì)劃體系一級(jí)項(xiàng)目總控經(jīng)營(yíng)計(jì)劃（含關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃+經(jīng)營(yíng)指標(biāo)）公司計(jì)劃/年度計(jì)劃二級(jí)項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃部門計(jì)劃/季度、月度計(jì)劃三級(jí)項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃（工程、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、開盤、樣板間等等）員工計(jì)劃/月度、周度計(jì)劃部門月度計(jì)劃公司月度計(jì)劃項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃某項(xiàng)目開盤專項(xiàng)計(jì)劃員工月度計(jì)劃計(jì)劃管理體系特點(diǎn)1個(gè)目標(biāo)——體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略及管理思想2個(gè)體系——項(xiàng)目計(jì)劃體系+管理計(jì)劃體系3+N個(gè)層級(jí)——分級(jí)計(jì)劃管理項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃分級(jí)體系分析：三層級(jí)十四要素項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃項(xiàng)目月度/季度經(jīng)營(yíng)開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃經(jīng)營(yíng)目標(biāo)現(xiàn)流目標(biāo)成本目標(biāo)進(jìn)度目標(biāo)匯總經(jīng)營(yíng)計(jì)劃銷售回款計(jì)劃費(fèi)用支出計(jì)劃項(xiàng)目成本目標(biāo)項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃，關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃年度調(diào)整經(jīng)營(yíng)目標(biāo)現(xiàn)流目標(biāo)成本目標(biāo)進(jìn)度目標(biāo)匯總經(jīng)營(yíng)計(jì)劃銷售回款計(jì)劃費(fèi)用支出計(jì)劃項(xiàng)目成本目標(biāo)項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃，關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目執(zhí)行計(jì)劃（管理計(jì)劃）月/季度資金計(jì)劃月/季度銷售回款計(jì)劃月/季度動(dòng)態(tài)成本分析月/季度進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目工程三級(jí)計(jì)劃體系分析層級(jí)項(xiàng)目計(jì)劃體系責(zé)任部門一級(jí)項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃運(yùn)營(yíng)中心二級(jí)項(xiàng)目總體工程總體施工進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目工程部編制三級(jí)內(nèi)部資源協(xié)調(diào)計(jì)劃：設(shè)計(jì)計(jì)劃、招標(biāo)計(jì)劃（包括考察、技術(shù)標(biāo)、出圖、樣板確認(rèn)計(jì)劃）、分包/甲供材進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃等專項(xiàng)實(shí)施計(jì)劃（示范區(qū)、樣板間、市政園林等等）招標(biāo)計(jì)劃由成本編制，工程、設(shè)計(jì)確認(rèn)；分包/材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃由工程編制；設(shè)計(jì)計(jì)劃由設(shè)計(jì)管理部編制專項(xiàng)實(shí)施計(jì)劃由工程編制售樓處專項(xiàng)計(jì)劃招標(biāo)專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)計(jì)專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目三級(jí)計(jì)劃管理體系應(yīng)用時(shí)應(yīng)注意：在設(shè)定項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)開發(fā)計(jì)劃模版時(shí)需要切實(shí)考慮本企業(yè)的管理基礎(chǔ)，需先抓重點(diǎn)，而后由易而難分步實(shí)施，也可以通過分解動(dòng)作來達(dá)到目標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的設(shè)定應(yīng)簡(jiǎn)單明了項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開發(fā)計(jì)劃，最終要通過管理計(jì)劃來實(shí)現(xiàn)，重點(diǎn)要抓好月/季度計(jì)劃的管理落實(shí)工作項(xiàng)目計(jì)劃的分級(jí)管理原則某些時(shí)候，一些經(jīng)常性滯后和重要的專項(xiàng)計(jì)劃要加強(qiáng)關(guān)注，不必局限于分級(jí)管理的約束項(xiàng)目計(jì)劃的分級(jí)管理與企業(yè)的管控模式和管理的成熟度有關(guān)，但在管理思路上遵循的原則不會(huì)變，即抓一級(jí)（主導(dǎo)），管一級(jí)（審批），看一級(jí)（知情）————運(yùn)營(yíng)管控型項(xiàng)目計(jì)劃分級(jí)管理方式：項(xiàng)目計(jì)劃總部城市公司項(xiàng)目備注一級(jí)計(jì)劃項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)開發(fā)計(jì)劃（項(xiàng)目一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃）項(xiàng)目年度經(jīng)營(yíng)開發(fā)計(jì)劃組織編制，審批確定，過程監(jiān)控督辦編制參與編制抓二級(jí)計(jì)劃項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃（項(xiàng)目二級(jí)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)）項(xiàng)目季度開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃審批、監(jiān)控組織編制、調(diào)整參與編制管三級(jí)計(jì)劃項(xiàng)目月度開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目周計(jì)劃備案（知情）審批，過程監(jiān)控組織編制、調(diào)整看操作三管控三型項(xiàng)三目計(jì)三劃分三級(jí)管三理方三式：項(xiàng)目計(jì)劃總部城市公司項(xiàng)目備注一級(jí)計(jì)劃項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目年度經(jīng)營(yíng)開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃組織編制，審批確定，全過程監(jiān)控督辦編制參與編制抓二級(jí)計(jì)劃項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目月度開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃審批、過程參與及監(jiān)控組織編制、調(diào)整參與編制管三級(jí)計(jì)劃項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目周計(jì)劃備案（知情）審批，過程監(jiān)控組織編制、調(diào)整看在特三殊階三段，三總部三需加三強(qiáng)對(duì)三項(xiàng)目三總體三進(jìn)度三計(jì)劃三和項(xiàng)三目專三項(xiàng)計(jì)三劃的三管理項(xiàng)目三節(jié)點(diǎn)三分級(jí)三策劃如何三確定三項(xiàng)目三的關(guān)三鍵節(jié)三點(diǎn)？事實(shí)上沒有標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)是根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)流程和企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目管理的需求來設(shè)置的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)=項(xiàng)目里程碑節(jié)點(diǎn)+體現(xiàn)項(xiàng)目管理思想的節(jié)點(diǎn)各房地產(chǎn)企業(yè)由于管控模式的不同，管理精細(xì)度的差別，會(huì)設(shè)定不同的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，依據(jù)公司和項(xiàng)目的特點(diǎn)，一般會(huì)有10-50個(gè)左右的項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)——————項(xiàng)目三的里三程碑三節(jié)點(diǎn)1、項(xiàng)三目定三位2、規(guī)三劃方三案3、單三體方三案4、初三步設(shè)三計(jì)5、施三工圖三設(shè)計(jì)6、總?cè)O(jiān)三理單三位確三定7、開三工8、達(dá)三預(yù)售三條件9、結(jié)三構(gòu)封三頂10、竣三工備三案11、入三住開三始12、開三盤體現(xiàn)三管理三思想三的主三要節(jié)三點(diǎn)項(xiàng)目的難點(diǎn)及進(jìn)度的過程控制點(diǎn)對(duì)財(cái)務(wù)/現(xiàn)流造成影響的節(jié)點(diǎn)為滿足管理需求而設(shè)置的節(jié)點(diǎn)為保證產(chǎn)品品牌和產(chǎn)品交付而設(shè)定的節(jié)點(diǎn)五證的取得規(guī)劃方案報(bào)批景觀施工圖樁基施工圖綜合管網(wǎng)施工圖精裝修施工圖基礎(chǔ)提前施工正負(fù)零景觀園林施工圖完成開工工程進(jìn)度達(dá)預(yù)售條件結(jié)構(gòu)封頂銷售展示區(qū)開放展示樣板房開放外腳手架拆除竣工備案準(zhǔn)入證土地交付項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)開發(fā)目標(biāo)確定成本目標(biāo)確定招標(biāo)分判銷售代理公司選定營(yíng)銷策劃報(bào)告工程策劃項(xiàng)目后評(píng)估交樓樣板房?jī)?nèi)部預(yù)驗(yàn)收入住工作方案內(nèi)部整改完成物業(yè)移交業(yè)主預(yù)驗(yàn)收案例——某運(yùn)三營(yíng)管三控型三房地三產(chǎn)集三團(tuán)公三司一三級(jí)關(guān)三鍵節(jié)三點(diǎn)計(jì)三劃序號(hào)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成時(shí)間實(shí)際完成時(shí)間責(zé)任部門集團(tuán)重點(diǎn)控制1取得國(guó)土使用證發(fā)展部12交地發(fā)展部3完成方案設(shè)計(jì)研發(fā)部4完成初步設(shè)計(jì)研發(fā)部5完成施工圖設(shè)計(jì)研發(fā)部6取得開工證工程部7項(xiàng)目開工工程部28售樓處、樣板區(qū)開放工程部9取得預(yù)售許可證營(yíng)銷部10開盤營(yíng)銷部311景觀施工進(jìn)場(chǎng)工程部12竣工備案工程部413開始交付工程部514交房完成率95%工程部案例——某操三作管三控型三房地三產(chǎn)集三團(tuán)公三司關(guān)三鍵節(jié)三點(diǎn)計(jì)三劃項(xiàng)目三關(guān)鍵三節(jié)點(diǎn)三計(jì)劃請(qǐng)根據(jù)貴公司的管控模式和管理思想，設(shè)置一個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，并說明理由課題作業(yè)：項(xiàng)目三開發(fā)三周期三基準(zhǔn)三分析項(xiàng)目三開盤三周期三基準(zhǔn)三分析項(xiàng)目三前期三工作三周期三基準(zhǔn)三分析項(xiàng)目三總周三期基三準(zhǔn)分三析案例三：項(xiàng)三目展三示區(qū)三開放三基準(zhǔn)三周期物業(yè)類型設(shè)計(jì)周期招標(biāo)周期開工證施工周期總周期調(diào)整原則6層單體130d40d10d5m/150d11m/330d不帶地下室減15d，4層單體減15d高層單體130d40d10d5m/150d11m/330d帶1層地下室減15d，帶轉(zhuǎn)換層增加15d原則三上，三示范三區(qū)開三放時(shí)三點(diǎn)與三項(xiàng)目三開盤三時(shí)點(diǎn)三一致三，如三有因三特殊三原因三，兩三者可三以不三一致三。售三樓處三開放三時(shí)點(diǎn)三比項(xiàng)三目開三盤時(shí)三點(diǎn)至三少提三前30天對(duì)于6層及三以下三單體三，示三范區(qū)三開放三時(shí)要三求展三示立三面整三體效三果；三對(duì)于11層及三以上三單體三，示三范區(qū)三開放三時(shí)不三展示三立面三整體三效果三；對(duì)三于6-三11層單三體，三示范三區(qū)開三放時(shí)三是否三展示三立面三效果三，依三具體三情況三而定案例三：項(xiàng)三目開三發(fā)周三期基三準(zhǔn)物業(yè)類型標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模前期工作施工周期總周期調(diào)整原則4層+1層地下2.5萬m2210d7.5m/225d14.5m/435d1、不帶地下室減少10d，地下室增加1層相應(yīng)增加20d2、帶1層轉(zhuǎn)換層增加15d，帶2層裙房增加20d3、11層以下，每增減1層相應(yīng)增減10d，11層以上，每增減1層增減10d4、精裝修項(xiàng)目不調(diào)增周期6層+1層地下2.5萬m28.5m/255d15.5m/465d11層+1層地下5.0萬m210.5m/315d17.5m/525d24層+1層地下5.0萬m214.0m/425d21.0m/635d33層+2層地下5.0萬m218.0m/540d25.0m/750d如何三編制三項(xiàng)目三計(jì)劃三？2、如三何編三制項(xiàng)三目總?cè)w計(jì)三劃及三項(xiàng)目三專項(xiàng)三計(jì)劃原則三一：三自上三而下三、自三下而三上上級(jí)三計(jì)劃三是下三一級(jí)三計(jì)劃三的編三制基三準(zhǔn)，三下級(jí)三計(jì)劃三復(fù)核三上級(jí)三計(jì)劃三的科三學(xué)、三合理三和可三實(shí)施三性指導(dǎo)復(fù)核上級(jí)計(jì)劃下級(jí)計(jì)劃原則三二：三分四三步走目標(biāo)任務(wù)流程計(jì)劃由上三級(jí)計(jì)三劃或三管理三要求三獲得目標(biāo)為了三達(dá)成三目標(biāo)三而應(yīng)三完成三的各三項(xiàng)任務(wù)分解如有三必要三，將三任務(wù)三往下三繼續(xù)三分解三，并三通過工作三流程的建三立，三找出三各任三務(wù)之三間的三邏輯三關(guān)系為工三作設(shè)三定時(shí)三間要三求及三資源三配置三，形三成計(jì)劃WB三S分解WB三S分解+管理三思想編制三項(xiàng)目三計(jì)劃三的兩三個(gè)基三本原三則案例三：編三制幕三墻招三標(biāo)計(jì)三劃根據(jù)三上級(jí)三招標(biāo)三計(jì)劃三及管三理要三求確三定的三工作三目標(biāo)三：在09年9月30日前三要完三成某三項(xiàng)目三的幕三墻招三標(biāo)第二三步：三目標(biāo)三分解三成任三務(wù)：三（第三一次WB三S分解三）入圍三單位三資格三審查三：編制三招標(biāo)三文件三：召開三標(biāo)前三會(huì)：確定三招標(biāo)三文件三和入三圍單三位招標(biāo)三過程三：確定三幕墻三單位三：組織三合同三簽署三：第四三步：三為工三作項(xiàng)三建立三邏輯三關(guān)系三，設(shè)三定時(shí)三間要三求，三形成三計(jì)劃幕墻三招標(biāo)三計(jì)劃第一步：目標(biāo)任務(wù)：

第三步：任務(wù)流程：（第二次WBS分解+管理思想）入圍單位資格審查+編制招標(biāo)文件標(biāo)前會(huì)招標(biāo)確定幕墻單位合同簽署幕墻單位資質(zhì)預(yù)審，明確考察單位組織考察編制考察報(bào)告，提出入圍單位建議編制技術(shù)標(biāo)（明確招標(biāo)范圍明確設(shè)計(jì)要求明確工程要求匯總技術(shù)標(biāo)）編制經(jīng)濟(jì)標(biāo)匯總招標(biāo)文件組織發(fā)標(biāo)投標(biāo)單位編制投標(biāo)文件組織招標(biāo)答疑回標(biāo)組織招標(biāo)小組開標(biāo)會(huì)技術(shù)標(biāo)評(píng)審經(jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)審招標(biāo)小組評(píng)標(biāo)會(huì)議，確定幕墻單位發(fā)中標(biāo)通知書合同文本擬定合同談判合同審批簽署合同編制三項(xiàng)目三計(jì)劃三時(shí)幾三種邏三輯關(guān)三系的三表示三方法1、FS三——2、SS三——3、FF三——4、SF三——完成—開始三，有三條件三開始/順序三開始三，最三早開三始，三是一三種串三聯(lián)關(guān)三系，三也有FS三+n三d或FS三-n三d開始—開始三，同三步開三始/共享三一個(gè)三起點(diǎn)三，是三一種三并聯(lián)三關(guān)系三，采三用得三當(dāng)時(shí)三，會(huì)三縮短三關(guān)鍵三路徑三，也三有SS三+n三d或SS三-n三d完成—完成三，同三步結(jié)三束，三也有FF三+n三d或FF三-n三d開始—完成三，條三件倒三退型三，也三有SF三+n三d或SF三-n三d課題三作業(yè)三：假三定今三天是3月10日，三請(qǐng)編三制一三個(gè)實(shí)三樓展三示樣三板房三開放三專項(xiàng)三計(jì)劃三，精三裝修三施工三圖已三開始三設(shè)計(jì)三，將三于3月20日完三成，三要求20三11年4月30日開三放如何三編制三項(xiàng)目三總體三進(jìn)度三計(jì)劃在項(xiàng)三目進(jìn)三度計(jì)三劃管三理范三疇，項(xiàng)目三總體三進(jìn)度三計(jì)劃起著三是承三上啟三下作三用，三可以三校核三關(guān)鍵三節(jié)點(diǎn)三，計(jì)三劃設(shè)三定的三合理三性，三為項(xiàng)三目專三項(xiàng)計(jì)三劃的三編制三提供三參考三依據(jù)三，對(duì)三項(xiàng)目三的整三體推三進(jìn)起三著指三導(dǎo)作三用項(xiàng)目三關(guān)鍵三節(jié)點(diǎn)三計(jì)劃項(xiàng)目三總體三進(jìn)度三計(jì)劃項(xiàng)目三專項(xiàng)三計(jì)劃案例三：項(xiàng)三目總?cè)w開三發(fā)進(jìn)三度計(jì)三劃項(xiàng)目三總體三開發(fā)三進(jìn)度三計(jì)劃—單期三開發(fā)項(xiàng)目三總體三開發(fā)三進(jìn)度三計(jì)劃—多期三開發(fā)項(xiàng)目三總體三開發(fā)三進(jìn)度三計(jì)劃—參考應(yīng)注三意的三幾個(gè)三要點(diǎn)三：WB三S分解三要適三可而三止計(jì)劃三一定三要得三到充三分討三論做到三盡量三完整邏輯三正確對(duì)于三目前三無法三明確三的工三作要三有明三示開發(fā)三流程三、管三理思三想及三項(xiàng)目三特點(diǎn)三要結(jié)三合考三慮課題三討論三：編三制項(xiàng)三目總?cè)w計(jì)三劃需三要明三確哪三些必三要條三件？北京三房地三產(chǎn)項(xiàng)三目報(bào)三建流三程項(xiàng)目三分期三開發(fā)三節(jié)奏三圖項(xiàng)目三總體三進(jìn)度三計(jì)劃三編制三流程項(xiàng)目三總體三計(jì)劃三編制三管理三流程幾點(diǎn)三建議——項(xiàng)目三總體三開發(fā)三進(jìn)度三計(jì)劃三建議三要用三專業(yè)三的計(jì)三劃管三理軟三件來三編制三（目三前用三得較三多的三是Pr三oj三ec三t軟件三），三便于三過程三的動(dòng)三態(tài)管三理項(xiàng)目三計(jì)劃三是為三了預(yù)三測(cè)和三演練三項(xiàng)目三，通三過計(jì)三劃過三程更三好的三理解三項(xiàng)目三，對(duì)三各種三可能三出現(xiàn)三的變?nèi)崛白鋈脺?zhǔn)三備（三計(jì)劃三）以三便更三好的三控制計(jì)劃三的編三制：三應(yīng)有三決策三者、三實(shí)施三者及三有經(jīng)三驗(yàn)的三人共三同參三與，三不要三搞簡(jiǎn)三單合三成計(jì)劃三本身三沒什三么，三計(jì)劃三過程三才是三重要三的計(jì)劃三明確三后要三及時(shí)三向所三有相三關(guān)人三員及三時(shí)傳三達(dá)如何三編制三項(xiàng)目三專項(xiàng)三計(jì)劃一般三有哪三些專三項(xiàng)計(jì)三劃？工程三進(jìn)度三計(jì)劃設(shè)計(jì)三專項(xiàng)三計(jì)劃報(bào)建三專項(xiàng)三計(jì)劃營(yíng)銷三工作三計(jì)劃招標(biāo)三計(jì)劃開盤三專項(xiàng)三計(jì)劃入住三工作三專項(xiàng)三計(jì)劃樣板三間裝三修專三項(xiàng)計(jì)三劃展示三區(qū)專三項(xiàng)計(jì)三劃竣工三驗(yàn)收三專項(xiàng)三計(jì)劃市政三施工三專項(xiàng)三計(jì)劃。。三。。三。?！芏嗳唧w三的實(shí)三施計(jì)三劃都三是一三個(gè)專三項(xiàng)計(jì)三劃編制三項(xiàng)目三專項(xiàng)三計(jì)劃三應(yīng)注三意的三幾個(gè)三要點(diǎn)1、要三滿足三項(xiàng)目三總體三開發(fā)三進(jìn)度三計(jì)劃三和關(guān)三鍵節(jié)三點(diǎn)計(jì)三劃的三要求2、任三務(wù)的WB三S分解三要落三地，三能夠三指導(dǎo)三具體三工作3、不三要漏三項(xiàng)4、如三果需三要，三責(zé)任三盡量三落實(shí)三到具三體的三人5、用三專業(yè)三的劃三分來三確定三計(jì)劃三結(jié)構(gòu)三較好6、專三項(xiàng)計(jì)三劃一三定要三充分三項(xiàng)目三考慮三實(shí)際三情況展示三區(qū)專三項(xiàng)實(shí)三施計(jì)三劃項(xiàng)目三工程三總體三進(jìn)度三計(jì)劃招標(biāo)三專項(xiàng)三工作三計(jì)劃樣板三房專三項(xiàng)計(jì)三劃開盤三專項(xiàng)三工作三計(jì)劃編制三項(xiàng)目三計(jì)劃三時(shí)還三應(yīng)注三意的三幾個(gè)三要素1、2、3、4、5、6、任務(wù)的名稱——在表達(dá)充分的情況下，盡量采用精干的詞組來表達(dá)，多采用業(yè)內(nèi)的一些慣例用詞總時(shí)間——要高度關(guān)注關(guān)鍵路徑，在合理的情況下，盡量縮短，并留出適當(dāng)?shù)膹椥砸詰?yīng)付未知風(fēng)險(xiǎn)的影響，以便于后期管理可控；要用“時(shí)間就是金錢”的態(tài)度來看待時(shí)間資源任務(wù)的起始時(shí)間——是否合適，或有其他因素影響，是否可實(shí)現(xiàn)任務(wù)之間的邏輯關(guān)系——要關(guān)注每項(xiàng)任務(wù)的前置任務(wù)，一個(gè)計(jì)劃只設(shè)定一個(gè)起始點(diǎn)，便于后期的計(jì)劃動(dòng)態(tài)管理該階段任務(wù)完成得成果標(biāo)準(zhǔn)——以便于評(píng)價(jià)是否完成責(zé)任部門/人——利于計(jì)劃的執(zhí)行和跟蹤項(xiàng)目三計(jì)劃三體系三與管三理計(jì)三劃的三關(guān)系3、如三何編三制及三管理三年度/月度三計(jì)劃項(xiàng)目三總體三開發(fā)三經(jīng)營(yíng)三計(jì)劃公司三年度三計(jì)劃（KP三I）季度三考核（KP三I）月度三考核三表部門三及員三工月三度工三作計(jì)三劃設(shè)計(jì)三管理三計(jì)劃概念三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三控制方案三設(shè)計(jì)三控制擴(kuò)初三設(shè)計(jì)三控制施工三圖設(shè)三計(jì)控三制景觀三工程三設(shè)計(jì)三控制施工三圖二三次設(shè)三計(jì)樣板三展示三區(qū)設(shè)三計(jì)樣板三房設(shè)三計(jì)與三軟裝三采購(gòu)配合三銷售三資料總包三施工三進(jìn)度三計(jì)劃場(chǎng)地三規(guī)劃三設(shè)計(jì)人力/設(shè)備/材料三配置樁基三施工三與驗(yàn)三收安三排基坑三維護(hù)各樓三棟基三礎(chǔ)/主體/砌筑/門窗/安裝/裝飾/外架三拆除/井架三拆除/收尾三與驗(yàn)三收安三排銷售三計(jì)劃三與財(cái)三務(wù)測(cè)三算開盤銷售三簽約回款建安三與配三套費(fèi)三用支三付項(xiàng)目三財(cái)務(wù)三測(cè)算經(jīng)營(yíng)三規(guī)劃三測(cè)算經(jīng)營(yíng)三分析戰(zhàn)略三規(guī)劃銷售三示范三區(qū)實(shí)三施計(jì)三劃售樓三處樣板三房樣板三景觀三區(qū)域看房三通道臨時(shí)三圍板建筑三立面三展示門廳三及公三共部三位裝三修電梯三安裝安全三防護(hù)材料/飾品/工序三展示配套三工程三計(jì)劃市政三配套三：供三水/供電/燃?xì)?有線三電視/電信三（網(wǎng)三絡(luò)）小區(qū)三配套三：消三防/人防/泵房/智能三化/景觀/兩污/道路總圖三裝置三：大三門/圍墻/車輛三停放/標(biāo)識(shí)重要三工作三：方三案征三詢/配套三招標(biāo)/配套三申請(qǐng)/現(xiàn)場(chǎng)三踏勘/配套三設(shè)計(jì)/簽約/費(fèi)用三支付/土建三與外三管施三工/設(shè)備三安裝/調(diào)試三與驗(yàn)三收/辦理三驗(yàn)收三證明分包三工程三與甲三供材三料計(jì)三劃范圍三劃分三與職三責(zé)分三工二次三設(shè)計(jì)三出圖材料三定板三封樣承包三商考三察推薦三入圍三單位技術(shù)三標(biāo)準(zhǔn)三討論工程三量清三單計(jì)三算招標(biāo)三文件三審批發(fā)標(biāo)—踏勘—答疑—回標(biāo)—開標(biāo)—評(píng)標(biāo)—定標(biāo)—商務(wù)三洽商—簽約進(jìn)場(chǎng)分解分解分解落實(shí)如何三編制三年度三工作三計(jì)劃編制年度計(jì)劃4步驟1、確定公司年度的戰(zhàn)略主題或管理的重點(diǎn)2、編制項(xiàng)目的年度開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃3、確定公司的整體經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃4、確定各業(yè)務(wù)單位的年度計(jì)劃/目標(biāo)目標(biāo)設(shè)定3原則1、少而精原則，指標(biāo)最好不超過10-12項(xiàng)2、結(jié)果導(dǎo)向原則，指標(biāo)選擇要體現(xiàn)出結(jié)果優(yōu)先3、可衡量原則，指標(biāo)應(yīng)具備可衡量性、可驗(yàn)證性案例三：某三公司三的08年度三計(jì)劃三編制1、明三確年三度管三理重三點(diǎn)：三人工三效能三提升2、編制三各項(xiàng)三目的三年度三開發(fā)三經(jīng)營(yíng)三計(jì)劃3、確三定公三司整三體經(jīng)三營(yíng)管三理計(jì)三劃（三見下三表）4、形三成各三單位08年度三年度三計(jì)劃三（三三指標(biāo)三）項(xiàng)目1項(xiàng)目2項(xiàng)目3項(xiàng)目4項(xiàng)目5小計(jì)BSC指標(biāo)利潤(rùn)目標(biāo)值2.16（0.03）2.230.34（0.03）4.384.30挑戰(zhàn)值2.38（0.03）2.451.150.005.954.80銷售額目標(biāo)值8.026.5316.5931.1430.90挑戰(zhàn)值8.826.8018.2533.8733.00回款額目標(biāo)值7.497.5215.3430.3530.00挑戰(zhàn)值8.247.8016.8732.9132.00區(qū)域三公司三年度三關(guān)鍵三業(yè)績(jī)?nèi)笜?biāo)下屬三公司三（項(xiàng)三目）三年度三關(guān)鍵三業(yè)績(jī)?nèi)笜?biāo)部門三年度三關(guān)鍵三業(yè)績(jī)?nèi)笜?biāo)月度/年度/項(xiàng)目三計(jì)劃三的關(guān)三系月度三計(jì)劃三與年三度計(jì)三劃、三項(xiàng)目三計(jì)劃三之間三是一三種鉤三稽關(guān)三系，三月度三計(jì)劃三應(yīng)支三持年三度計(jì)三劃和三項(xiàng)目三計(jì)劃三的實(shí)三現(xiàn)項(xiàng)目三計(jì)劃月度三計(jì)劃年度三計(jì)劃月度三計(jì)劃三模板三的選三擇月度三計(jì)劃三模板三的選三擇體三現(xiàn)公三司的三管理三思想月度三計(jì)劃三模板進(jìn)行三月度三計(jì)劃三管理三時(shí)的三注意三要點(diǎn)要關(guān)三注重三點(diǎn)：關(guān)注三公司三的經(jīng)三營(yíng)管三理重三點(diǎn)和三項(xiàng)目三計(jì)劃三的關(guān)三鍵節(jié)三點(diǎn)；要關(guān)三注整三體：要橫三向了三解公三司其三它部三門的三工作三安排三情況三，及三時(shí)與三需要三協(xié)作三的上三下游三部門三進(jìn)行三協(xié)調(diào)三，因三為公三司各三部門三的計(jì)三劃都三是互三相關(guān)三聯(lián)的三；要有三層次三性：下一三級(jí)計(jì)三劃要三實(shí)現(xiàn)三上一三級(jí)計(jì)三劃的三目標(biāo)三，月三度計(jì)三劃要三實(shí)現(xiàn)三年度KP三I的目三標(biāo)，三員工三計(jì)劃三要實(shí)三現(xiàn)部三門計(jì)三劃的三目標(biāo)三；要具三有可三考核三性：計(jì)劃三的目三的要三明確三，完三成時(shí)三間、三責(zé)任三人、三完成三的標(biāo)三準(zhǔn)和三結(jié)果三要表三示清三楚；要具三有指三導(dǎo)意三義：計(jì)劃三是用三來指三導(dǎo)工三作的三，時(shí)三效性三比較三強(qiáng)，三在下三月的三工作三開始三實(shí)施三以前三要編三制好三下月三的月三度計(jì)三劃，三不要三等工三作完三成得三差不三多了三再定三計(jì)劃三；要保三證計(jì)三劃的三可行三性、三嚴(yán)肅三性、三延續(xù)三性和三適當(dāng)三的挑三戰(zhàn)性三：在編三制下三月計(jì)三劃時(shí)三，要三檢查三上月三計(jì)劃三的完三成情三況，三計(jì)劃三一旦三確定三，就三必須三嚴(yán)格三按計(jì)三劃執(zhí)三行，三遇到三困難三要想三辦法三克服三，以三確保三計(jì)劃三的順三利推三進(jìn)；要經(jīng)三常關(guān)三注計(jì)三劃的三推進(jìn)三情況三：平時(shí)三要多三檢查三計(jì)劃三的執(zhí)三行情三況，三發(fā)現(xiàn)三異常三情況三要及三時(shí)采三取措三施和三對(duì)策三。4、計(jì)三劃的三監(jiān)控三與預(yù)三警計(jì)劃三的監(jiān)三控和三預(yù)警三方法——三2個(gè)字三“跟蹤”，4個(gè)字三“及時(shí)三跟蹤”由計(jì)劃管理部門根據(jù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的重要程度來預(yù)警重要關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：開工、開盤、竣工備案、入住，滯后時(shí)間達(dá)到30天的需要提前3個(gè)月以上向總經(jīng)理預(yù)警，并提出糾偏措施重要關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：開工、開盤、竣工備案、入住，滯后時(shí)間達(dá)到10天的需要提前1個(gè)月以上向總經(jīng)理預(yù)警，并提出糾偏措施其它關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)一般滯后超過10天時(shí)分情況分別進(jìn)行預(yù)警常見三跟蹤三方式采用三計(jì)劃/運(yùn)營(yíng)三月報(bào)三的方三式進(jìn)三行跟三蹤采用三項(xiàng)目三月報(bào)三的方三式進(jìn)三行跟三蹤采用三考核三評(píng)估三的方三式進(jìn)三行跟三蹤運(yùn)營(yíng)/項(xiàng)目三月報(bào)5、計(jì)三劃執(zhí)三行狀三況的三評(píng)估三考核常見三的考三核方三式根據(jù)三關(guān)鍵三節(jié)點(diǎn)三計(jì)劃三的完三成情三況采三用評(píng)三分制三度考三核（三季度三）根據(jù)三關(guān)鍵三節(jié)點(diǎn)三計(jì)劃三的完三成率三進(jìn)行三考核三（季三度）將關(guān)三鍵節(jié)三點(diǎn)計(jì)三劃納三入月三度計(jì)三劃進(jìn)三行考三核（三月度三）根據(jù)三關(guān)鍵三節(jié)點(diǎn)三計(jì)劃三的完三成情三況采三用評(píng)三分制三考核三的方三法序號(hào)類別分值扣分原則1A類節(jié)點(diǎn)：規(guī)劃方案通過審批、開工、銷售開放、銷售開盤、竣工備案、開始交付5一旦延誤扣5分2B類節(jié)點(diǎn)：直接影響下個(gè)專業(yè)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)3延誤≤7d，扣1分30d≥延誤＞7d，扣2分延誤＞30d，扣3分3C類節(jié)點(diǎn)：除A、B類之外的其它節(jié)點(diǎn)1一旦延誤，扣1分根據(jù)三關(guān)鍵三節(jié)點(diǎn)三完成三率進(jìn)三行考三核的三方法考核三分值三的計(jì)三算/應(yīng)用三：考核三節(jié)點(diǎn)三：落三在本三季度三的所三有節(jié)三點(diǎn)節(jié)點(diǎn)三考核三得分=1三00三*（考三核節(jié)三點(diǎn)分三值總?cè)?扣分三總和三）/考核三節(jié)點(diǎn)三分值三總和90分以三上的三考核三為1.三4，40分以三下的三為0.三7，其三余按三線性三分布三計(jì)算將關(guān)三鍵節(jié)三點(diǎn)計(jì)三劃納三入月三度計(jì)三劃進(jìn)三行考三核的三方法序號(hào)工作事項(xiàng)/目標(biāo)權(quán)重進(jìn)度評(píng)分質(zhì)量評(píng)分1