房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度管理

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度管理

開(kāi)發(fā)進(jìn)度，對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)至關(guān)重要，不僅要加快產(chǎn)出，加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和減少資金占用、節(jié)約財(cái)務(wù)成本，盡快實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)；而且要在一定階段促使產(chǎn)品盡快達(dá)到可售條件，及時(shí)主動(dòng)占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)。進(jìn)度管理就是要保障經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。目錄第一部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度管理的特點(diǎn)第二部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度管理要樹(shù)立的觀念第三部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度管理的控制要點(diǎn)

一、開(kāi)盤(pán)前項(xiàng)目進(jìn)度管理的重點(diǎn)及手段二、項(xiàng)目建設(shè)及續(xù)銷過(guò)程中進(jìn)度管理的重點(diǎn)及手段三、項(xiàng)目竣工交樓階段進(jìn)度管理的重點(diǎn)及手段第一部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度管理的特點(diǎn)一、計(jì)劃管理貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的每個(gè)環(huán)節(jié)。從項(xiàng)目立項(xiàng)策劃、設(shè)計(jì)報(bào)建、工程實(shí)施、開(kāi)盤(pán)銷售等都無(wú)不與計(jì)劃管理有關(guān)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的進(jìn)度缺失，都會(huì)影響到整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度。二、計(jì)劃管理的層次多，涉及面廣，各大計(jì)劃中還有若干小計(jì)劃，小計(jì)劃要服從大計(jì)劃，局部計(jì)劃要服從總體計(jì)劃。公司計(jì)劃管理的層次某項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總流程圖某項(xiàng)目設(shè)計(jì)流程圖某項(xiàng)目工程流程圖某項(xiàng)目銷售流程圖三、進(jìn)度管理的變化性大，往往是“變化總比計(jì)劃快”。四、大部分進(jìn)度計(jì)劃簡(jiǎn)單看有先有后，互為前提，但更多的是互相交錯(cuò)，相互影響，組織協(xié)調(diào)十分復(fù)雜。五、進(jìn)度管理與計(jì)劃管理的關(guān)系。計(jì)劃管理是進(jìn)度管理的前提和依據(jù)，進(jìn)度管理是計(jì)劃管理的一部分，影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度管理的最重要的環(huán)節(jié)應(yīng)包括設(shè)計(jì)、報(bào)建和工程的進(jìn)度管理。第二部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度管理要樹(shù)立的觀念一、進(jìn)度管理是全員全過(guò)程的工作，進(jìn)度管理的前提是計(jì)劃管理。由于進(jìn)度計(jì)劃的每個(gè)細(xì)微環(huán)節(jié)都是相互影響互相制約的，因此要求每個(gè)環(huán)節(jié)上的每個(gè)人都要重視自己的每項(xiàng)工作。二、要嚴(yán)格計(jì)劃管理，公司的整體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)一經(jīng)確定，要迅速形成公司整體計(jì)劃，依據(jù)總體計(jì)劃再組織編制設(shè)計(jì)、報(bào)建、工程、預(yù)決算、招投標(biāo)、營(yíng)銷、融資等分項(xiàng)計(jì)劃，再匯總調(diào)整，經(jīng)過(guò)反復(fù)的分拆、匯總、調(diào)整，形成切實(shí)可行的公司整體經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。在整體計(jì)劃中，進(jìn)度管理我們重點(diǎn)關(guān)注正式開(kāi)工時(shí)間，開(kāi)盤(pán)銷售時(shí)間和竣工驗(yàn)收時(shí)間。三、要嚴(yán)抓進(jìn)度管理的落實(shí)，首先進(jìn)度計(jì)劃制定要科學(xué)，一經(jīng)確定要樹(shù)立進(jìn)度計(jì)劃的權(quán)威性，毫不動(dòng)搖地推進(jìn)各項(xiàng)節(jié)點(diǎn)的落實(shí)。四、誰(shuí)是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度管理影響最大的階段？——結(jié)論：項(xiàng)目立項(xiàng)決策是主要因素，設(shè)計(jì)報(bào)建是關(guān)鍵環(huán)節(jié)！1、項(xiàng)目取得后，首先要進(jìn)行各項(xiàng)決策，包括市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、規(guī)劃定位等決策，準(zhǔn)確迅速的決策是項(xiàng)目進(jìn)度管理的第一步也是主要因素。例如：成都公司在土地獲取后二周內(nèi)，營(yíng)銷部就根據(jù)項(xiàng)目區(qū)位、周邊情況進(jìn)行項(xiàng)目提案，技術(shù)部提前介入直接了解市場(chǎng)及策劃意圖，營(yíng)銷及時(shí)對(duì)技術(shù)部的設(shè)計(jì)成果反饋意見(jiàn)，營(yíng)銷在完成定位報(bào)告時(shí)，技術(shù)部也初步完成了規(guī)劃及戶型建議，公司領(lǐng)導(dǎo)班子在此基礎(chǔ)上，迅速?zèng)Q策，各項(xiàng)目基本都是在拿地一個(gè)月內(nèi)，確定了項(xiàng)目定位和規(guī)劃思路，為后續(xù)各項(xiàng)工作的開(kāi)展明確了目標(biāo)和方向。也有一些公司拿地后項(xiàng)目定位遲遲不確定，規(guī)劃在各經(jīng)辦人員之間揉來(lái)揉去，遲遲到不了最高決策層，延誤了決策時(shí)間，甚至是別人同期拿的項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)盤(pán)銷售，規(guī)劃還確定不下來(lái)。目前股份公司要求：項(xiàng)目落實(shí)后一個(gè)月內(nèi)形成規(guī)劃方案報(bào)股份公司本級(jí)審批；兩個(gè)月內(nèi)完成規(guī)劃方案確定，開(kāi)始方案報(bào)批工作；公司要求各項(xiàng)目最遲不應(yīng)該超過(guò)八個(gè)月落實(shí)四證，具體申請(qǐng)貸款條件。江蘇公司采用的做法是:項(xiàng)目獲取的當(dāng)天或次日就明確設(shè)計(jì)單位，緊接著提供原始資料、營(yíng)銷初步設(shè)想、看現(xiàn)場(chǎng)，要求設(shè)計(jì)單位二周內(nèi)提交2～3個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（含戶型選擇、立面選型），江蘇公司在確定了各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)、規(guī)劃條件符合后，直接申請(qǐng)向股份公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、技術(shù)副總、營(yíng)銷總監(jiān)及各對(duì)口部門(mén)匯報(bào)營(yíng)銷定位和規(guī)劃構(gòu)思，第一時(shí)間一次性聽(tīng)取各方意見(jiàn)，7～10天內(nèi)修改完畢匯報(bào)第二輪，這樣的話一般1～1.5月就能確定總規(guī)、戶型和立面風(fēng)格，馬上可以進(jìn)行深化設(shè)計(jì)。2、立項(xiàng)決策完成后，才是邁開(kāi)了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的第一步，如何加快進(jìn)度將項(xiàng)目盡快推向市場(chǎng)，過(guò)去可能更多的是要迅速開(kāi)工，邊設(shè)計(jì)、邊開(kāi)工、邊報(bào)建，搞“三邊工程”。但隨著各地政府主管部門(mén)管理越來(lái)越嚴(yán)格，“三邊工程”也越來(lái)越困難。只有迅速完成設(shè)計(jì)成果，迅速組織報(bào)批報(bào)建，早日取得施工許可證，才是節(jié)約時(shí)間，盡早開(kāi)工盡早銷售的硬道理。對(duì)于一個(gè)合格的施工隊(duì)伍來(lái)講，淺基礎(chǔ)單層地下室一個(gè)月?lián)尩秸?fù)零，標(biāo)準(zhǔn)層五天一層都是可以做到的，延誤也不可能成倍時(shí)間的耽擱，但設(shè)計(jì)不抓緊，設(shè)計(jì)時(shí)間翻倍確是經(jīng)常發(fā)生的，報(bào)建不提前溝通好，打回重報(bào)時(shí)間就是翻倍，因此項(xiàng)目建設(shè)中，真正消耗時(shí)間的不是施工本身，而是設(shè)計(jì)報(bào)建等前期工作。成都公司心語(yǔ)花園售樓部復(fù)制上海公司的夜上海項(xiàng)目，立面設(shè)計(jì)上參考林語(yǔ)溪項(xiàng)目，迅速確定了設(shè)計(jì)方向，施工圖單位提前介入方案設(shè)計(jì)，都有效地加快了設(shè)計(jì)進(jìn)度，縮短了報(bào)建圖、施工圖設(shè)計(jì)時(shí)間。通過(guò)三提前三與政三府各三個(gè)部三門(mén)溝三通，三有效三地縮三短了三取得三施工三許可三證、三預(yù)售三證的三時(shí)間三，使三得20三09年7月24日、10月23日、11月20日和12月17日取三得的三保利三中心三、香三檳花三園、三心語(yǔ)三花園三和保三利花三園項(xiàng)三目，三全部三在20三10年1月進(jìn)三場(chǎng)施三工，三示范三區(qū)4月底三全部三完成三，“5.三1”對(duì)外三開(kāi)放三，五三月份三全部三形成三銷售三并取三得了三很好三的銷三售業(yè)三績(jī)。五、進(jìn)度三管理三要求三正確三區(qū)分三主次三矛盾三，次三要路三線要三為關(guān)三鍵路三線讓三路并三創(chuàng)造三條件三。在各三項(xiàng)工三作推三進(jìn)過(guò)三程中三，不三同的三階段三工作三的重三點(diǎn)不三同，三就需三要正三確區(qū)三分主三要矛三盾，三為關(guān)三鍵節(jié)三點(diǎn)的三實(shí)現(xiàn)三創(chuàng)造三條件三。項(xiàng)目三初期三，為三盡快三形成三示范三區(qū)展三示形三象，三售樓三部、三樣板三房、三園林三的施三工就三是主三要矛三盾，三管線三設(shè)計(jì)三就必三須為三示范三區(qū)讓三路，三施工三隊(duì)伍三、材三料采三購(gòu)的三選擇三就必三須以三滿足三示范三區(qū)的三進(jìn)度三需要三為主三。例如三江蘇三公司三香檳三國(guó)際三項(xiàng)目三，20三09年9月8日獲三取土三地，三組建三公司三，年三底售三樓部三、示三范園三林已三開(kāi)始三施工三。在項(xiàng)三目建三設(shè)時(shí)三期，三單體三按銷三售計(jì)三劃達(dá)三到預(yù)三售形三象是三關(guān)鍵三節(jié)點(diǎn)三，除三此以三外抓三好工三程質(zhì)三量、三確保三如期三交樓三也是三關(guān)鍵三節(jié)點(diǎn)三。股份三公司三總結(jié)三了各三地區(qū)三工程三施工三進(jìn)度三的基三本特三點(diǎn)和三差異三性，三對(duì)工三程工三期作三了明三確要三求，三以規(guī)三范各三地工三程進(jìn)三度管三理、三保證三公司三收入三結(jié)轉(zhuǎn)三的計(jì)三劃性三。階段內(nèi)容工期備注施工準(zhǔn)備場(chǎng)平、土方、道路30山地可適當(dāng)增加基坑支護(hù)市區(qū)60+20xx指地下室層數(shù)郊區(qū)60

基礎(chǔ)灌注樁70~90視主體高度和地質(zhì)條件預(yù)制樁45~60

天然基礎(chǔ)30~45只用于多層結(jié)構(gòu)底板和地下室30+15xx指地下室層數(shù)多層主體7nn為地上層數(shù)高層主體5n

外墻工程從結(jié)構(gòu)封頂起算50+5n

市政及園林管線、園林、道路等70

工期調(diào)整精裝修60~90視工程量（多層或高層）坡屋頂15

春節(jié)假期20

裙樓、架空5mm指裙樓層數(shù)氣候0~20視雨季長(zhǎng)短冬歇

視當(dāng)?shù)厍闆r各施三工階三段參三考工三期第三三部分三：項(xiàng)三目開(kāi)三發(fā)進(jìn)三度管三理的三控制三要點(diǎn)進(jìn)度三管理三要重三點(diǎn)把三握四三個(gè)主三要環(huán)三節(jié)：一是項(xiàng)目三形象三區(qū)的三形成三（包三括售三樓部三和樣三板區(qū)三）；二是具備三預(yù)售三條件三；三是拆除三外架三、園三林施三工、三形成三良好三的銷三售形三象，三促進(jìn)三銷售三；四是完成三市政三配套三，竣三工驗(yàn)三收，三按期三向業(yè)三主交三樓。一、三開(kāi)盤(pán)三前項(xiàng)三目進(jìn)三度管三理的三重點(diǎn)三及手三段1、優(yōu)三選示三范區(qū)三的位三置，三營(yíng)造三銷售三亮點(diǎn)三。（1）找三準(zhǔn)定三位做三好規(guī)三劃的三同時(shí)三，要三兼顧三優(yōu)選三示范三區(qū)的三位置三。示范三區(qū)要三能獨(dú)三立使三用，三與最三便捷三的交三通路三網(wǎng)相三連；自然三條件三優(yōu)越三，便三于營(yíng)三造高三品質(zhì)三的環(huán)三境；便于三營(yíng)造三較大三規(guī)模三，園三林可三以直三接提三早進(jìn)三入施三工。例如三：武三漢xx項(xiàng)目三，占三地63三7畝，三售樓三部位三于項(xiàng)三目中三部臨三城市三規(guī)劃三路一三側(cè)，三在選三擇示三范區(qū)三時(shí)除三了售三樓部三周邊三的園三林景三觀，三還將三園林三示范三區(qū)一三直延三伸到三野芷三湖邊三并形三成了三長(zhǎng)達(dá)三一公三里的三濱湖三景觀三區(qū)，三大大三吸引三了售三房人三的眼三球。江蘇三公司三的香三檳國(guó)三際項(xiàng)三目，三用地三面積三較小三，在三紅線三內(nèi)打三造示三范區(qū)三困難三較大三，恰三好項(xiàng)三目二三側(cè)臨三城市三河道三，紅三線與三河道三之間三有20余米三的飛三地，三考慮三存在三這一三先天三條件三，江三蘇公三司利三用建三筑退三讓紅三線的10米和20余米三寬的三飛地三，打三造了三長(zhǎng)70三0米寬30多米三的濱三水景三觀帶三，這三一景三觀帶三不與三土建三、管三線施三工發(fā)三生交三叉，三園林三成了三第一三個(gè)進(jìn)三場(chǎng)施三工的三隊(duì)伍三。（2）盡三快開(kāi)三展售三樓部三建筑三及裝三修設(shè)三計(jì)，三選取三已建三成各三方好三評(píng)的三售樓三部，三復(fù)用三圖紙三不失三為加三快進(jìn)三度的三好辦三法。一般三來(lái)說(shuō)三售樓三部方三案設(shè)三計(jì)、三施工三圖設(shè)三計(jì)和三裝修三設(shè)計(jì)三至少三需要三二個(gè)三月以三上的三時(shí)間三，稍三有方三案反三復(fù)則三花費(fèi)三的時(shí)三間更三長(zhǎng)。三復(fù)用三售樓三部不三失為三一個(gè)三加快三示范三區(qū)進(jìn)三度的三好辦三法。例如三，江三蘇公三司的三連云三港項(xiàng)三目，20三10年7月19日拿三地，8月初三明確三規(guī)劃三方案三，確三定了三售樓三部和三示范三區(qū)的三位置三，售三樓部三復(fù)用三成都三公司三金香三檳，8月18日示三范區(qū)三正式三開(kāi)工三，10三0天就三完成三了售三樓部三的內(nèi)三外裝三和示三范園三林，11月28日可三以正三式對(duì)三外開(kāi)三放。（3）盡三快確三定首三期銷三售戶三型的三平面三并委三托樣三板房三裝修三設(shè)計(jì)三，這三樣在三完成三建筑三單體三設(shè)計(jì)三的同三時(shí)就三能完三成樣三板房三裝修三設(shè)計(jì)三。要形三成良三好的三展示三效果三，樣三板房三不可三或缺三，在三單體三平面三方案三確定三后，三就可三以委三托室三內(nèi)設(shè)三計(jì)單三位提三供創(chuàng)三意思三路，三單體三進(jìn)行三施工三圖設(shè)三計(jì)時(shí)三裝修三正好三也進(jìn)三行深三化及三施工三圖，三這樣三土建三開(kāi)工三時(shí)，三內(nèi)裝三的施三工圖三設(shè)計(jì)三及材三料樣三板也三基本三確定三，在三土建三施工三的階三段正三好進(jìn)三行裝三修的三招投三標(biāo)，三待土三建達(dá)三到裝三修進(jìn)三場(chǎng)條三件時(shí)三，裝三修的三各項(xiàng)三準(zhǔn)備三工作三都已三就緒三。（4）示三范區(qū)三要盡三量不三穿行三綜合三管網(wǎng)三。示范三區(qū)由三于要三盡快三形成三良好三的展三示形三象，三基本三上土三建開(kāi)三工時(shí)三園林三也要三進(jìn)場(chǎng)三施工三，甚三至是三土建三沒(méi)有三準(zhǔn)備三好，三園林三也要三盡早三進(jìn)場(chǎng)三，因三為園三林完三工后三需要三有一三段養(yǎng)三護(hù)和三苗木三返青三的時(shí)三間。三所以三示范三區(qū)除三了售三樓部三必不三可少三的幾三條管三線外三，盡三量不三要穿三行綜三合管三網(wǎng)，三無(wú)法三避免三時(shí)就三要提三前在三園林三施工三前把三管線三埋下三去。2、合三理安三排施三工工三序，三加快三施工三進(jìn)度三。（1）合三理區(qū)三分示三范區(qū)三及施三工區(qū)三，二三者要三能完三全獨(dú)三立互三不干三擾；例如三：武三漢保三利心三語(yǔ)項(xiàng)三目，三示范三區(qū)在三項(xiàng)目三中部三，施三工區(qū)三從南三北二三端進(jìn)三入，三示范三區(qū)不三斷向三南北三擴(kuò)大三，但三施工三圖區(qū)三域始三終不三干擾三示范三區(qū)的三封閉三和使三用。（2）園三林要三能提三前介三入施三工，三高大三喬木三要能三提前三種植三養(yǎng)護(hù)三；由于三園林三需要三返青三和養(yǎng)三護(hù)的三時(shí)間三，因三此示三范區(qū)三的苗三木越三早種三下去三就能三越早三長(zhǎng)葉三發(fā)芽三。例三如武三漢海三上五三月花三項(xiàng)目三，示三范區(qū)三不大三且與三土建三的交三叉也三比較三多，三但還三是在三項(xiàng)目三開(kāi)工三初期三就見(jiàn)三縫插三針地三把大三喬木三基本三種植三完畢三。（3）售三樓部三體量三較小三，可三以采三取辦三理臨三建的三方式三先行三開(kāi)工三。土三方、三樁基三一般三可以三先行三施工三，設(shè)三計(jì)明三確后三可以三提前三開(kāi)始三示范三區(qū)的三基礎(chǔ)三工程三，為三樣板三房盡三早裝三修施三工創(chuàng)三造條三件；（4）裝三修在三售樓三部、三樣板三房砌三體工三程完三成后三可以三提前三介入三施工三，可三以與三門(mén)窗三工程三、外三墻工三程相三互交三叉一三段時(shí)三間。例如三：成三都的三幾個(gè)三項(xiàng)目三在土三建主三體結(jié)三構(gòu)完三成后三，第三一時(shí)三間完三成屋三面防三水和三外圍三門(mén)窗三工程三，保三證室三內(nèi)沒(méi)三有明三水進(jìn)三入，三確保三室內(nèi)三精裝三修能三按時(shí)三進(jìn)場(chǎng)三施工三。在室三外幕三墻和三石材三施工三時(shí)，三要求三外墻三施工三不能三遍地三開(kāi)花三，而三是集三中力三量完三成一三個(gè)墻三面段三，拆三除外三腳手三架，三移交三給園三林施三工后三，再三去施三工另三一個(gè)三墻面三段。（5）示三范區(qū)三要盡三量減三少施三工隊(duì)三伍和三所涉三及工三種，三更要三避免三工種三交叉三。每次三在搶三工時(shí)三，鋪三排的三進(jìn)度三計(jì)劃三往往三能夠三按時(shí)三完成三，但三實(shí)際三上總?cè)怯腥先?，三這主三要是三對(duì)于三每個(gè)三施工三隊(duì)伍三而言三，完三成自三己的三工作三是由三把握三的，三但很三多家三施工三單位三交織三在一三起，三相互三影響三相互三牽制三，工三作效三率就三大打三折扣三，甚三至是三工作三面受三制約三工作三都無(wú)三法開(kāi)三展。三這就三要求三我們?nèi)M量三要減三少交三叉，三處理三好、三銜接三好交三叉。3、發(fā)三揮開(kāi)三發(fā)協(xié)三調(diào)能三力，三抓緊三證照三辦理三。（1）搶三示范三區(qū)是三對(duì)外三展示三的需三要，三搶開(kāi)三發(fā)報(bào)三建如三期取三得預(yù)三售證三才是三各項(xiàng)三努力三的終三極目三標(biāo)?，F(xiàn)在三來(lái)看三，搶三出一三個(gè)示三范區(qū)三是很三容易三的，三一來(lái)三售樓三部體三量較三小，三不容三易引三起建三設(shè)、三規(guī)劃三等執(zhí)三法大三隊(duì)過(guò)三分的三關(guān)注三，二三來(lái)示三范區(qū)三主要三是做三園林三，政三府本三身也三鼓勵(lì)三。但三示范三區(qū)出三來(lái)了三，遲三遲不三能銷三售，三帶來(lái)三的違三章施三工的三壓力三和市三場(chǎng)不三定因三素的三壓力三就很三大了三。例如三：江三蘇公三司紫三晶山三項(xiàng)目三，在20三10年6月23日就三完成三了會(huì)三所的三外裝三修、三售樓三部的三內(nèi)裝三修及三示范三園林三，但三一直三到9月21日才三取得三預(yù)售三證。9月29日又三出調(diào)三控政三策，三銷售三受到三了較三大影三響。（2）立三項(xiàng)、三可研三、環(huán)三評(píng)，三申領(lǐng)《建設(shè)三用地三許可三證》受設(shè)三計(jì)進(jìn)三度制三約很三小，三可以三提前三開(kāi)展三；（3）規(guī)三劃審三批和三單體三報(bào)建三合并三，節(jié)三約報(bào)三建時(shí)三間；（4）利三用增三發(fā)后三國(guó)有三比例<5三0％，三工程三可以三采用三邀請(qǐng)三招標(biāo)三。例如三：江三蘇公三司是三股份三公司三的全三資子三公司三，但三在辦三理工三商登三記時(shí)三，工三商部三門(mén)認(rèn)三為江三蘇公三司的三國(guó)有三成分三不足50％，三營(yíng)業(yè)三執(zhí)照三注明三為私三營(yíng)。三我們?nèi)萌@一三點(diǎn)，三所有三的工三程招三投標(biāo)三辦理三邀請(qǐng)三招標(biāo)三，大三大節(jié)三約了三時(shí)間三。（5）初三步設(shè)三計(jì)與三施工三圖報(bào)三建同三步進(jìn)三行，三施工三圖審三查與三專項(xiàng)三報(bào)建三、放三驗(yàn)線三同步三進(jìn)行三，都三可以三縮短三了報(bào)三建時(shí)三間。大部三分的三報(bào)建三工作三前后三有關(guān)三聯(lián)，三但也三有很三多相三互之三間是三沒(méi)有三前后三關(guān)系三的，三例如三：辦三理建三設(shè)工三程規(guī)三劃許三可證三時(shí)可三以同三步辦三理施三工圖三審查三、防三雷人三防等三圖紙三審查三；辦三理建三規(guī)證三的后三期可三以提三前報(bào)三入施三工許三可證三的資三料，三建規(guī)三證和三施工三證幾三乎可三以同三時(shí)取三得等三等，三籌劃三好，三同步三辦理三就可三以節(jié)三約報(bào)三建時(shí)三間。二、三項(xiàng)目三建設(shè)三及續(xù)三銷過(guò)三程中三進(jìn)度三管理三的重三點(diǎn)及三手段1、搶三主體三工程三，盡三早達(dá)三到預(yù)三售形三象。（1）開(kāi)三盤(pán)銷三售后三，仍三要關(guān)三注設(shè)三計(jì)、三報(bào)建三、開(kāi)三工建三設(shè)的三進(jìn)度三。設(shè)計(jì)三要能三滿足三報(bào)建三和各三項(xiàng)招三投標(biāo)三工作三的需三要，三報(bào)建三要能三滿足三有證三開(kāi)工三的需三要，三開(kāi)工三及建三設(shè)要三能滿三足銷三售貨三量持三續(xù)供三給的三需要三。2、搶三樣板三房、三園林三施工三，不三斷新三增銷三售亮三點(diǎn)。（1）根三據(jù)銷三售需三要，三要不三斷建三設(shè)新三的示三范區(qū)三和樣三板房三，設(shè)三計(jì)及三施工三進(jìn)度三要能三滿足三不斷三為銷三售提三供亮三點(diǎn)的三需要三。公司三每年三銷售三指標(biāo)三的壓三力很三重，三這就三要求三產(chǎn)品三本身三要不三斷推三出新三賣(mài)點(diǎn)三，而三不是三一個(gè)三售樓三部和三示范三區(qū)從三頭賣(mài)三到尾三，例三如武三漢的三十二三橡樹(shù)三莊園三項(xiàng)目三，在三銷售三期內(nèi)三連續(xù)三營(yíng)造三了多三個(gè)示三范區(qū)三，基三本做三到了三凡有三開(kāi)盤(pán)三必有三示范三園林三、樣三板房三支持三。3、關(guān)三注市三場(chǎng)變?nèi)皶r(shí)三調(diào)整三設(shè)計(jì)三報(bào)建三。（1）房三地產(chǎn)三市場(chǎng)三經(jīng)常三波動(dòng)三冷熱三交替三，可三能需三要根三據(jù)市三場(chǎng)變?nèi){(diào)三整規(guī)三劃設(shè)三計(jì)及三戶型三設(shè)計(jì)三，這三就要三求設(shè)三計(jì)及三時(shí)跟三從市三場(chǎng)變?nèi){(diào)整三，報(bào)三建要三能及三時(shí)與三規(guī)劃三部門(mén)三協(xié)調(diào)三換圖三。例如三：武三漢保三利心三語(yǔ)項(xiàng)三目，三在07年第三四季三度，三考慮三到市三場(chǎng)變?nèi)?，三及時(shí)三調(diào)整三規(guī)劃三和單三體報(bào)三建，三減少三大戶三型的三比例三，增三加剛?cè)孕枞蟮娜羧?，三一些三已?jīng)三土建三施工三甚至三封頂三了的三大戶三型，三通過(guò)三戶型三調(diào)整三改為三贈(zèng)送三附加三值，三在08年市三場(chǎng)低三迷時(shí)三，增三強(qiáng)了三抗風(fēng)三險(xiǎn)能三力贏三得了三一定三的市三場(chǎng)。但是三隨著三規(guī)劃三部門(mén)三的管三理日三趨嚴(yán)三格，三規(guī)劃三一經(jīng)三審批三，調(diào)三整的三可能三性已三越來(lái)三越小三。4、嚴(yán)三控成三本，三強(qiáng)化三競(jìng)爭(zhēng)三優(yōu)勢(shì)三實(shí)現(xiàn)三利潤(rùn)三目標(biāo)三。（1）示三范區(qū)三為了三營(yíng)造三良好三的展三示效三果，三建設(shè)三標(biāo)準(zhǔn)三可能三相對(duì)三較高三，在三項(xiàng)目三全面三建設(shè)三過(guò)程三中，三就需三要加三強(qiáng)成三本控三制，三始終三將成三本控三制在三目標(biāo)三成本三范圍三內(nèi)。例如三，武三漢十三二橡三樹(shù)莊三園項(xiàng)三目，07年示三范區(qū)三的園三林造三價(jià)約40三0元/平方三米，三交樓三標(biāo)準(zhǔn)三的園三林造三價(jià)約20三0元。（2）成三本管三理也三是招三投標(biāo)三工作三的管三理，三提前三選擇三確定三合作三單位三，也三是進(jìn)三度管三理得三以落三實(shí)的三關(guān)鍵三。在項(xiàng)三目建三設(shè)過(guò)三程中三，除三了土三建工三程，三各類三分包三工程三都將三陸續(xù)三介入三施工三，分三包工三程之三間以三及與三土建三工程三之間三，存三在的三責(zé)任三不清三相互三扯皮三的事三情很三多，三這就三要求三要盡三早確三定各三合作三單位三，盡三早在三工作三中進(jìn)三行磨三合，三否則三影響三到整三體建三設(shè)進(jìn)三度的三可能三性是三非常三大的三。（3）房三地產(chǎn)三市場(chǎng)三的競(jìng)?cè)隣?zhēng)最三直接三的就三是價(jià)三格的三競(jìng)爭(zhēng)三，只三有成三本領(lǐng)三先，三才具三有競(jìng)?cè)隣?zhēng)優(yōu)三勢(shì)，三才能三保證三項(xiàng)目三預(yù)期三利潤(rùn)三，因三此成三本控三制至三關(guān)重三要。三、三項(xiàng)目三竣工三交樓三階段三進(jìn)度三管理三的重三點(diǎn)及三手段1、抓三緊土三建、三管網(wǎng)三、園三林施三工，三如期三完成三工程三實(shí)物三。（1）項(xiàng)三目如三期竣三工驗(yàn)三收交三樓的三前提三是各三項(xiàng)建三設(shè)能三夠按三照計(jì)三劃節(jié)三點(diǎn)落三實(shí)，三整個(gè)三建設(shè)三過(guò)程三中要三關(guān)注三工程三質(zhì)量三和大三的工三程節(jié)三點(diǎn)，三確保三各階三段性三的進(jìn)三度都三能如三期完三成。某項(xiàng)三目主三體進(jìn)三度計(jì)三劃表（2）要三保證三項(xiàng)目三進(jìn)度三，首三先要三選好三合作三單位三，二三要科三學(xué)安三排各三工種三要統(tǒng)三一協(xié)三調(diào)，三往往三主體三工程三問(wèn)題三不大三，但三工程三收尾三牽涉三工種三多，三顧此三失彼三，耽三誤工三期，三尤其三是部三分市三政施三工，三如水三電、三煤氣三等屬三于壟三斷行三業(yè)，三施工三單位三市場(chǎng)三意識(shí)三差，三更難三協(xié)調(diào)三，經(jīng)三常耽三誤工三期。因此三，我三們需三要關(guān)三注外三排柵三拆除三的進(jìn)三度；三關(guān)注三水、三電、三煤氣三、電三信電三視等三壟斷三性管三線工三程施三工的三進(jìn)度三；關(guān)三注交三樓前三園林三工程三的施三工進(jìn)三度。三從經(jīng)三驗(yàn)上三來(lái)看三，交三樓前三一個(gè)三半月三必須三全面三開(kāi)始三園林三施