房地產(chǎn)投資一一

房地產(chǎn)投資分析目錄第4章房地產(chǎn)投資產(chǎn)品定位策劃第3章房地產(chǎn)投資市場分析第2章房地產(chǎn)投資環(huán)境分析第1章房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)第5章房地產(chǎn)投資成本與稅費(fèi)估算第6章房地產(chǎn)投資收入估算第7章房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)指標(biāo)與報(bào)表分析目錄第12章房地產(chǎn)投資可行性研究報(bào)告第11章房地產(chǎn)置業(yè)投資分析第10章房地產(chǎn)投資方案比選附錄常用Excel函數(shù)簡介參考文獻(xiàn)第8章房地產(chǎn)投資不確定性分析第9章房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析第1章房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)

小結(jié)

1.3現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值

1.2房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期、建設(shè)工期和計(jì)算期

1.1房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容與任務(wù)

思考題

練習(xí)題

1.1房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容與任務(wù)1.1.1房地產(chǎn)投資的類型及優(yōu)缺點(diǎn)

1．投資與房地產(chǎn)投資的含義經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉·夏普在其《投資學(xué)》中，將投資概念表述為：投資就是為了獲得可能的不確定的未來值所做出的確定的現(xiàn)值犧牲。我們一般認(rèn)為，投資（Investment）是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)主體（國家、企業(yè)、個(gè)人）將一定的資金（如現(xiàn)金及其他形式貨幣資金）或資源（如土地、設(shè)備、技術(shù)等）投入某項(xiàng)社會再生產(chǎn)過程，以便獲取未來的收益或效益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或經(jīng)濟(jì)行為。

2．房地產(chǎn)投資的類型劃分（1）按投資方式劃分，房地產(chǎn)投資可以分為直接投資和間接投資。（2）按投資經(jīng)濟(jì)內(nèi)容劃分，房地產(chǎn)投資可分為土地開發(fā)投資、房屋開發(fā)投資、房地產(chǎn)經(jīng)營投資、物業(yè)服務(wù)投資和中介服務(wù)投資。1.1房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容與任務(wù)

（3）按投資經(jīng)營方式劃分，房地產(chǎn)投資可以分為出售型房地產(chǎn)投資、經(jīng)營型房地產(chǎn)投資和混合型房地產(chǎn)投資。

3．房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)（1）房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)（2）房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)1.1.2房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容

1．房地產(chǎn)投資環(huán)境分析

2．房地產(chǎn)投資市場分析

3．房地產(chǎn)投資分析策劃

4．房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析

5．房地產(chǎn)投資不確定性分析

6．房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析1.1房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容與任務(wù)

7．房地產(chǎn)投資社會影響分析

8．房地產(chǎn)投資決策分析（方案比選分析）1.1.3房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)

1.為投資者指出投資方向

2.為投資者提供運(yùn)作方式

3.為投資者估計(jì)投資收益

4.為投資者分析風(fēng)險(xiǎn)及提供避險(xiǎn)策略1.2房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期、建設(shè)工期和計(jì)算期1.2.1房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期

1．投資前期

2．投資實(shí)施期

3．營銷期或經(jīng)營期1.2.2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)工期與計(jì)算期

1．房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)工期工期定額可以根據(jù)《全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》以及地方的定額來估算。這里以北京市定額為例來說明建設(shè)工期定額?！侗本┦薪ㄖ惭b工程工期定額》中磚混結(jié)構(gòu)住宅工程部分的工期定額見表1-1。1.2房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期、建設(shè)工期和計(jì)算期表1-1磚混結(jié)構(gòu)住宅工程工期定額1.2房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期、建設(shè)工期和計(jì)算期

2．房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期1.2.3工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃編制

1．項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃編制方法（1）表格法。傳統(tǒng)的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的編制都使用表格法來進(jìn)行。每項(xiàng)工程的具體進(jìn)度計(jì)劃不盡相同，但是表格的大致形式相同如表1-2所示。項(xiàng)目編號單位工程或分項(xiàng)工程名稱工程量開工日期完工日期工程延

續(xù)天數(shù)備注單位數(shù)量年月日年月日表1-2工程項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃表1.2房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期、建設(shè)工期和計(jì)算期

（2）甘特圖法。甘特圖（Gatt）又稱橫道圖，它以一段橫向粗線條表示一項(xiàng)工作，通過該線條在帶有時(shí)間坐標(biāo)的表格中的位置來表示各項(xiàng)工作的起始、結(jié)束時(shí)間和各工作的先后順序。如圖1-1所示。項(xiàng)目編號項(xiàng)目名稱工程數(shù)量日期（年、月）2005年2006年單位數(shù)量24681012246810123…××××××××××××…圖1-1工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃圖示例1.2房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期、建設(shè)工期和計(jì)算期

（3）網(wǎng)絡(luò)圖法。網(wǎng)絡(luò)圖法又稱網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)，通常需要熟練使用計(jì)算機(jī)才能較好地編制和調(diào)整網(wǎng)絡(luò)圖。下圖1-2就是一個(gè)小型建設(shè)項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖的示意圖。圖1-2某小型建設(shè)項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖注：1．該工程分為兩段施工，即I段和II段。2．施工過程包括四個(gè)工序：土方工程、基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和裝修工程。1.2房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期、建設(shè)工期和計(jì)算期2．甘特圖編制及其應(yīng)用圖1-3是使用MicrosoftProject2007軟件編制的某小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃甘特圖。圖1-3某小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃圖1.2房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期、建設(shè)工期和計(jì)算期

在掌握基本情況后，大致把活動(dòng)的先后順序以及活動(dòng)的時(shí)間多少用粗橫線表示出來。圖1-4就是一個(gè)利用MicrosoftExcel2007軟件編制的簡單粗略的甘特圖。圖1-4某項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃圖1.3現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值1.3.1現(xiàn)金流量與現(xiàn)金流量圖

1．現(xiàn)金流量的內(nèi)涵（1）現(xiàn)金流量及其類型。（2）現(xiàn)金流量與利潤。

2．現(xiàn)金流量圖及其繪制（1）現(xiàn)金流量圖的含義?，F(xiàn)金流量圖（CashFlowDiagram）是把投資項(xiàng)目（系統(tǒng)）的現(xiàn)金流量用時(shí)間坐標(biāo)表示出來的一種示意圖。時(shí)間可以以年、半年、季度或月等為單位。在現(xiàn)金流量圖上，要表明現(xiàn)金流量的性質(zhì)（流入或流出）、發(fā)生時(shí)間以及數(shù)量大小等。（2）現(xiàn)金流量圖的繪制方法?，F(xiàn)金流量圖的繪制有兩種方法，一種是利用直尺等繪圖工具手繪，另一種是利用MicrosoftExcel軟件自動(dòng)繪制。兩種不同的繪制方法介紹如下：

1）手繪現(xiàn)金流量圖。圖1-5所示是手繪的某投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量圖。1.3現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值圖1-5手繪某投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量圖（單位：萬元）2）利用MicrosoftExcel2007軟件自動(dòng)繪制現(xiàn)金流量圖。以圖1-5為例，首先，打開MicrosoftExcel2007，在工作區(qū)任一位置的不同格里按順序輸入上述數(shù)字和時(shí)間標(biāo)度，點(diǎn)擊“插入”菜單欄中的“圖表”，再點(diǎn)擊“柱形圖”，選擇“堆積柱形圖”，即可自動(dòng)生成該項(xiàng)目投資的現(xiàn)金流量圖。再稍微加以修飾，就成為如圖1-6所示的現(xiàn)金流量圖。1.3現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值圖1-6利用MicrosoftExcel軟件繪制的某投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量圖（一）（單位：萬元）1.3現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值

在繪制現(xiàn)金流量圖的過程中，當(dāng)點(diǎn)擊“插入”菜單欄中的“圖表”，再點(diǎn)擊“折線圖”中的“數(shù)據(jù)點(diǎn)折線圖”時(shí)，也會生成圖1-7所示的現(xiàn)金流量圖。圖1-7利用MicrosoftExcel軟件繪制的某投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量圖（二）（單位：萬元）1.鞋3現(xiàn)金槽流量禾與資螺金的核時(shí)間混價(jià)值（3）現(xiàn)介金流厘量圖格繪制絡(luò)注意某事項(xiàng)戲。1.3艇.2資金的鞭時(shí)間價(jià)中值及其尸計(jì)算1．資捉金時(shí)葉間價(jià)悲值的眨含義2．資金呢時(shí)間價(jià)海值的單智利與復(fù)畫利計(jì)算另法3．名義白利率與情實(shí)際利繳率及其雪換算1.思3.遲3資金等錦值及其麻具體計(jì)打算1．資阿金等葛值相慰關(guān)概疤念2．資飼金等閱值的杏計(jì)算[例1-5裹]某家庭稱以抵押概貸款的編方式購絲式買了一拳套價(jià)值無為25萬元的待住宅，聽如果該堅(jiān)家庭首壤付款為鑒總房款水的30撞%，其童余房目款用貞抵押珍貸款拌支付挖。如筍果抵兔押貸孫款的籍期限星為10年，煮按月伐等額蔑償還務(wù)，年跳貸款尋利率管為15務(wù)%，問區(qū)月還腰款額嚷為多速少？1.拐3現(xiàn)金流掙量與資倘金的時(shí)諒間價(jià)值解：勞已知夠抵押滾貸款日額P=25萬元70%翅=17甩.5萬元月貸款紫利率i=15視%/1違2=1赴.25染%，計(jì)息湖周期n=1012月=12趟0月。根據(jù)公虹式藏，可以偵求得月全還款額勸為：A=1樂75組00渠0元[1.軌25%（1+1股.25鳥%）120悶]/[（1+1欠.25掠%）12戚01]細(xì)=28絮23.緩4元表1-3匯總吩了以噴上六魯類資彼金等上值問睜題的喬基本舅計(jì)算屈公式民。問題類型所求已知公式計(jì)算系數(shù)復(fù)利終值問題FPF=P（

F/P,i,n）復(fù)利終值系數(shù)（F/P,i,n）年金終值問題FAF=A（F/A,i,n）年金終值系數(shù)（F/A,i,n）復(fù)利現(xiàn)值問題PFP=F（P/F,i,n）復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)（P/F,i,n）年金現(xiàn)值問題PAP=A（P/A,i,n）年金現(xiàn)值系數(shù)（P/A,i,n）資金存儲問題AFA=F（A/F,i,n）資金存儲系數(shù)（A/F,i,n）資金回收問題APA=P（A/P,i,n）資金回收系數(shù)（A/P,i,n）表1-比3資金等翼值基本茂計(jì)算公攜式小擇結(jié)房地采產(chǎn)投辟資是晝一種壺將資因金或爽資產(chǎn)紗投入怒房地諷產(chǎn)開醫(yī)發(fā)、辱房地款產(chǎn)經(jīng)壯營、餃房地臂產(chǎn)中麗介服袍務(wù)、惕物業(yè)暑服務(wù)扯等特戲定項(xiàng)裝目，罩以獲即得最侵大限尼度收屯益的具經(jīng)濟(jì)裂行為舉。根培據(jù)不圖同的親劃分集標(biāo)準(zhǔn)側(cè)，可咽以把奴房地甩產(chǎn)投劍資分巡壽為不李同的茅類型塌。與指一般澆投資堅(jiān)相比斑，房支地產(chǎn)斯投資蓮既有下優(yōu)點(diǎn)借，也墳有缺折點(diǎn)，燭房地仿產(chǎn)投萌資者源應(yīng)該寶對此相有清跌醒的解認(rèn)識鳥。為了仇減少枝房地座產(chǎn)投蕉資風(fēng)法險(xiǎn)，續(xù)獲得屆最大依限度燙的投恥資收勢益，內(nèi)就要彎進(jìn)行咳房地界產(chǎn)投徐資分爪析。榆為此堵，還黎需要日熟悉葡房地辦產(chǎn)投遍資的臥項(xiàng)目嗽周期數(shù)、計(jì)嬸算期縱以及么項(xiàng)目忌進(jìn)度吃計(jì)劃雕的編勻制，魂尤其善是要矩掌握男現(xiàn)金密流量紋的基嚇本概少念、償現(xiàn)金骨流量量圖的消繪制首以及盆資金知時(shí)間歷價(jià)值體的計(jì)欠算。臉在這遠(yuǎn)個(gè)基鴨礎(chǔ)上環(huán)，才芒能更見好地準(zhǔn)進(jìn)行應(yīng)后面鴿知識棉的學(xué)匆習(xí)。思陸考鑒題1．房鍛地產(chǎn)撤開發(fā)桂投資鞭與房勁地產(chǎn)藍(lán)置業(yè)動(dòng)投資夢的區(qū)深別是侮什么獄？2．房地令產(chǎn)投資款有哪些棋優(yōu)缺點(diǎn)析？3．房地遮產(chǎn)投資炊分析的楊內(nèi)容主州要有哪究些？4．房錘地產(chǎn)栽投資惰分析栽的任愛務(wù)是遇什么其？5．什么贊是房地共產(chǎn)開發(fā)必投資項(xiàng)踩目周期狀？它一耳般包括芬哪幾個(gè)尸階段？6．什么栽是建設(shè)叉工期？獲如何進(jìn)嬸行估算微？7．什櫻么是息房地權(quán)產(chǎn)投偉資項(xiàng)林目計(jì)嗎算期額？如腿何選礙?。?．如何正編制項(xiàng)域目進(jìn)度中計(jì)劃的禽甘特圖尤？9．如何談理解現(xiàn)好金流量哥？房地請產(chǎn)投資播的現(xiàn)金爸流量有蘆哪三種歌情況？10．什階么是推現(xiàn)金斃流量游圖？至如何駝繪制而？11．什么念是資金稻的時(shí)間飽價(jià)值？謝如何計(jì)蹤蝶算？12．什么咬是資金遺等值？弱資金等梨值計(jì)算鍵通常主嗽要涉及執(zhí)哪三項(xiàng)私內(nèi)容？練悟習(xí)瓜題1．已道知某貌筆貸攪款的粘年利伙率為15深%，按半披年計(jì)息躲，問該筑筆貸款伙的實(shí)際銀利率是悄多少？2．某耐房地猴產(chǎn)開鳴發(fā)商物向銀匯行貸怪款300舌0萬元，炕期限為5年，年冊利率為10%，按栽季度碑計(jì)息叼、到候期后吊一次憂償還察本金揀，則渾開發(fā)視商該風(fēng)筆貸蠶款支壤付的拘利息種總額榴是多港少？飲若計(jì)助算先前期支唯付的歉利息葉的時(shí)肯間價(jià)折值，予則貸限款到拋期后旬開發(fā)扮商實(shí)返際支杠付的輕利息劃又是產(chǎn)多少么？3．某帽家庭兇以100饑00元/m削2的價(jià)斜格，棗購買牽了一頂套100禾m2的住宅紡，向銀樣行申請拳了20年的住貓房抵押稿貸款，漂該貸款畢的年利恐率為7%，貸款莖成數(shù)為食七成。僅如果該著家庭在奶按月等由額還款5年后，徹于第6年初跪一次美提前效還清雙了貸透款本歉金8萬元，付那么從卸第6年開融始的懇抵押謀貸款灶月還捕款額愁為多穴少？第2章蘿房地產(chǎn)事投資環(huán)團(tuán)境分析小結(jié)2.澇3房地爽產(chǎn)投礙資環(huán)喉境的相評價(jià)2.握2房地產(chǎn)嗚投資環(huán)再境要素烘分析2.1投資環(huán)頂境與房恐地產(chǎn)投望資環(huán)境往分析思考題練習(xí)伴題2.躁1投資勇環(huán)境況與房狀地產(chǎn)綢投資尿環(huán)境磚分析2.1便.1投資心環(huán)境宇與房佳地產(chǎn)產(chǎn)投資燥環(huán)境騰基本焰概念1．環(huán)境宅與投資粉環(huán)境的椅含義按照尼爬古拉斯·斯特生恩的罰解釋艙，投睬資環(huán)千境主罰要是鏟指現(xiàn)句在和初未來鳳影響投和制化約投術(shù)資主負(fù)體投隊(duì)資動(dòng)痕機(jī)、駛投資鎮(zhèn)決策該以及笨投資蛙風(fēng)險(xiǎn)綿和收沈益的瓣政策蘋、制擦度和顛行為盟環(huán)境級等一陶切外疊部條運(yùn)件的早總稱紗。投伸資環(huán)績境包恥括與粉一定鬼投資牽活動(dòng)腳有關(guān)孔的政繭治、浙經(jīng)濟(jì)照、自盜然、澆社會漫、科斬技等寇方面專的因艦素，剛投資念收益框的高端低與主經(jīng)濟(jì)僅主體精對投辟資環(huán)擋境認(rèn)期識的守正確摸程度系有很巨大關(guān)宇系，晴在不劣同的督投資漫環(huán)境沉中，付從事品投資姑活動(dòng)崇所獲悶得的蓄收益悶差別乏很大掃。2．房地?zé)o產(chǎn)投資蟻環(huán)境及幟其特征2.1畢.2房地疲產(chǎn)投秧資環(huán)酬境的魯幾種銳分類1．從慨投資陳環(huán)境攤所包巴含因安素的向多少該來分負(fù)類2．按照類房地產(chǎn)遣投資環(huán)價(jià)境因素暮作用范煉圍的大宗小分類2.譜1投資環(huán)發(fā)境與房咐地產(chǎn)投粥資環(huán)境紀(jì)分析3．按疑房地水產(chǎn)投廉資環(huán)氣境因揭素的膠不同慨性質(zhì)兔劃分4．按搭照房獲地產(chǎn)譜投資若環(huán)境寬因素皆不同秧的內(nèi)電容劃濕分2.1屠.3房地雨產(chǎn)投邪資環(huán)抽境分纏析的寧意義房地物產(chǎn)投助資環(huán)什境分扯析在襲房地憂產(chǎn)投揮資過塔程中抱具有戀重要扔的參阿考意私義。螞房地棵產(chǎn)投尊資的槽第一衣步就體是進(jìn)炕行房噴地產(chǎn)蝴投資妨環(huán)境伐分析蒙，這罪一點(diǎn)蠟隨著代中國耗市場港經(jīng)濟(jì)肯的成言熟和犯房地麗產(chǎn)市發(fā)場本堤身的它完善云逐步既顯示賭出來申。在吊國外銅成熟屢的市淺場經(jīng)寧濟(jì)體他中，遵房地麗產(chǎn)投分資環(huán)樓境分胸析的魂分析遷策略匆和分將析方禾法已翠經(jīng)非桶常成秤熟，歐在中惜國加遷入WTO以后卸房地乖產(chǎn)行禁業(yè)也俊已經(jīng)殊呈現(xiàn)挺出了哨與國捧際接垂軌的雙態(tài)勢則。投資曉環(huán)境膠對單獻(xiàn)個(gè)的畢投資鄉(xiāng)豐者而浩言是鳥無法批改變添也不螺可控舞制的降。房肺地產(chǎn)京投資雁者要稿想減兄少或廣規(guī)避趁風(fēng)險(xiǎn)桌，最盼大程格度地屆達(dá)到席自己粱的投撕資目花標(biāo)，眠他就兼必須赤充分才認(rèn)識切和分則析房巴地產(chǎn)刑投資檢環(huán)境綠，并堂及時(shí)抵采取陶措施攻積極疼地利牙用環(huán)杠境變獨(dú)化中代提供導(dǎo)的機(jī)飯會，闊同時(shí)成也要搞積極制采取碗對策犧，努波力避餡開這王種變茶化可沿能帶霸來的羽威脅萌，只址有這宮樣，診投資銅者才鋸能制付定正描確的福投資睡方案炕和投禮資決廉策。2.2房地產(chǎn)壩投資環(huán)請境要素鳥分析2.伯2.夸1政策法獄規(guī)環(huán)境蘇分析政策殃法規(guī)域環(huán)境愚包括均政策趣環(huán)境辰和法般規(guī)環(huán)說境兩直個(gè)方杏面。這里宿以200道3年中國怪人民銀采行（以疏下簡稱收央行）跳頒布的12川1號文件奏為例來糕分析金逼融政策扯對房地們產(chǎn)開發(fā)集投資的圣影響。12法1文件孩對房典地產(chǎn)訪企業(yè)拌的影珍響主四要表勉現(xiàn)在鋼以下傘幾個(gè)獻(xiàn)方面題：（1）改姿變了甚房地噴產(chǎn)開嫂發(fā)企贊業(yè)原憑有的秧資金參運(yùn)作挺模式袖。（2）抑逃制投域資型販客戶魚的購司房需步求。（3）限嘗制政著府和五開發(fā)練企業(yè)慶的土擁地儲傳備。2.飄2.昂2經(jīng)濟(jì)鉤環(huán)境江分析2.2懂.3規(guī)劃環(huán)擠境分析2.2底.4自然環(huán)腿境分析2.2衡.5設(shè)施環(huán)糊境分析2.到2房地穩(wěn)產(chǎn)投抖資環(huán)陽境要埋素分帽析1．生活吉設(shè)施環(huán)凈境分析2．商晉務(wù)設(shè)練施環(huán)抹境分務(wù)析3．教沖育設(shè)于施環(huán)素境分贊析4．基礎(chǔ)士設(shè)施環(huán)蓋境分析2.嘴3房地產(chǎn)情投資環(huán)趴境的評劍價(jià)2.3槳.1房地易產(chǎn)投倍資環(huán)拿境評隨價(jià)的壞原則1．主柱觀與蝦客觀紫相結(jié)扶合的泥原則2．全面規(guī)與重點(diǎn)輸相結(jié)合阿的原則3．靜賀態(tài)與遲動(dòng)態(tài)漸相結(jié)溜合的慶原則4．定性誕與定量雕相結(jié)合口的原則5．普辜遍性示與特冰殊性攪相結(jié)勵(lì)合的捕原則2.盞3.有2房地產(chǎn)棍投資環(huán)哈境評價(jià)鼻的方法1．冷籃熱國粘對比蕉法（1）政治臣穩(wěn)定性下。（2）市肆場機(jī)顛會。（3）經(jīng)濟(jì)甜成長和劑成就。（4）文化刑一元化灶。2.3房地展產(chǎn)投嶄資環(huán)造境的移評價(jià)（5）法令葛阻礙。（6）實(shí)逃質(zhì)阻邪礙。（7）地津理與煩文化油差距董。2．特爾誓斐法評給價(jià)法特爾斐直法一般垂要經(jīng)過酷四輪基伯本咨詢宮程序，滔才可得風(fēng)到較為婦滿意的丸結(jié)論。濟(jì)其基本鞏程序?yàn)楸I：（1）預(yù)怒先調(diào)哲查。（2）首次小反饋。（3）二兵次反橋饋。（4）作出那決斷。3．等級綠尺度法4．多因升素和關(guān)恢鍵因素切評價(jià)法（1）閔氏穿多因素暫評估法潛。具體柱見下表2-1。2.3房地產(chǎn)肌投資環(huán)怖境的評茂價(jià)影響因素子因素1．政治環(huán)境政治穩(wěn)定性、國有化可能性、政府的外資政策2．經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)增長、物價(jià)水平3．財(cái)務(wù)環(huán)境資本和利率匯出、匯率、集資和借款的可能性4．市場環(huán)境市場規(guī)模、分銷網(wǎng)點(diǎn)、營銷輔助機(jī)構(gòu)、地理位置5．基礎(chǔ)設(shè)施國際通信設(shè)備、交通與運(yùn)輸、外部經(jīng)濟(jì)6．技術(shù)條件科技水平、合適的勞動(dòng)力、專業(yè)人才的供應(yīng)7．輔助工業(yè)輔助工業(yè)的發(fā)展水平、輔助工業(yè)的配套情況8．法律制度各項(xiàng)法律是否健全、法律是否得到很好的執(zhí)行9．行政機(jī)構(gòu)效率機(jī)構(gòu)的設(shè)置、辦事效率、工作人員的素質(zhì)10．文化環(huán)境投資雙方信任和合作程度；外國公司是否適應(yīng)當(dāng)?shù)氐纳鐣L(fēng)俗11．競爭環(huán)境當(dāng)?shù)馗偁帉κ值膹?qiáng)弱、同類產(chǎn)品進(jìn)口配額在當(dāng)?shù)厥袌鏊挤蓊~表2-肅1閔氏多稻因素評異估法（資料努來源：陵王慧炯齒等．《中國投絞資環(huán)境》．國務(wù)排院發(fā)展防中心、醉京港學(xué)扶術(shù)交流臭中心，19罪87年8月）2.3房地阻產(chǎn)投凝資環(huán)饞境的旺評價(jià)在具瞧體評哲估該吐地區(qū)醬的投培資環(huán)帆境時(shí)浪，首醉先對者各類吊因素祝的子洞因素載作出粒綜合暖評價(jià)叉；然部后據(jù)甘此對魂該類襖因素禾作出氣優(yōu)、做良、沙中、晉可、籌差的餐判斷剛；最咐后，狡在此精基礎(chǔ)蹤蝶上計(jì)礎(chǔ)算該遇國投妻資環(huán)服境的友總分山數(shù)。嘴其計(jì)出算公庫式為將：式中,G——投資環(huán)凍境總分茶數(shù)；Wi——第i類因設(shè)素的時(shí)權(quán)重葛；Ai、Bi、Ci、Di、Ei——為第i類因券素被翻評為秒優(yōu)、蕉良、青中、拴可、飾差的寬百分創(chuàng)比。投資設(shè)環(huán)境駱總分結(jié)數(shù)的佩取值棕在1～5之間傅，越徒接近5，則艱說明防投資沾環(huán)境煌越好艙；反測之，島越接筋近1，則仆說明啄投資歌環(huán)境逃越差抬。2.喪3房地鄙產(chǎn)投激資環(huán)鋼境的怒評價(jià)（2）閔蒙氏關(guān)炎鍵因隸素評堪估法皆。具姿體見淘表2-存2。投資動(dòng)機(jī)影響投資環(huán)境的關(guān)鍵因素1．降低成本勞動(dòng)生產(chǎn)率、土地費(fèi)用、原料及元件價(jià)格、運(yùn)輸成本2．開拓當(dāng)?shù)厥袌鍪袌鲆?guī)模、營銷輔助機(jī)構(gòu)、文化、位置、運(yùn)輸條件、通信條件3．獲得原料和元件供應(yīng)資源、當(dāng)?shù)刎泿艆R率的變化、當(dāng)?shù)氐耐ㄘ浥蛎浡?、運(yùn)輸條件4．分散風(fēng)險(xiǎn)政治穩(wěn)定性、國有化可能性、貨幣匯率、通貨膨脹率5．追隨競爭者市場規(guī)模、地理位置、營銷輔助機(jī)構(gòu)、法律制度6．獲得當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)技術(shù)科技發(fā)展水平、勞動(dòng)生產(chǎn)率表2-2閔氏嗚關(guān)鍵仇因素啄評估按法（資料嫌來源：稿王慧炯法等．《中國投狀資環(huán)境》．國鵝務(wù)院醫(yī)發(fā)展悶中心蠅、京掠港學(xué)槐術(shù)交衫流中歲心，198包7年8月）2.腐3房地產(chǎn)倦投資環(huán)岔境的評導(dǎo)價(jià)評價(jià)項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)TOP10城市住宅開發(fā)

投資環(huán)境人均可支配收入、城鄉(xiāng)居民人均儲蓄余額、銷售面積、施工面積、竣工面積、新開工面積、總?cè)丝?、銷售增長率、竣工增長率、銷售面積/竣工面積、銷售面積/新開工面積、吸納率等上海、北京、重慶、南寧、合肥、天津、南京、廣州、南昌、成都辦公樓開發(fā)投資環(huán)境進(jìn)出口總額、施工面積、竣工面積、銷售面積、新開工面積、吸納率、就業(yè)人口、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、銷售面積增長率、竣工面積增長率等北京、上海、廣州、天津、深圳、重慶、合肥、南京、西安、杭州2.3病.3房地眨產(chǎn)投鍵資環(huán)期境的敗衡量括標(biāo)準(zhǔn)常見的詞房地產(chǎn)監(jiān)投資環(huán)踢境衡量司標(biāo)準(zhǔn)有宰：風(fēng)險(xiǎn)民小、機(jī)前會多、狂盈利能冶力強(qiáng)。備如表2-母3所示基。表2-鄭3房地鼠產(chǎn)開灑發(fā)投擺資環(huán)護(hù)境評厭價(jià)指禿標(biāo)體妙系及TO腎P1名0城市2.驅(qū)3房地產(chǎn)鏟投資環(huán)梯境的評舌價(jià)商業(yè)用房開發(fā)投資環(huán)境出租面積、銷售面積、竣工面積、新開工面積、就業(yè)人口總數(shù)、社會消費(fèi)品零售總額、施工面積、人均可支配收入、人均社會消費(fèi)品零售總額、GDP增長率、出租率、吸納率等上海、重慶、北京、深圳、廣州、天津、杭州、哈爾濱、寧波和成都房地產(chǎn)市場投資環(huán)境固定資產(chǎn)投資、土地開發(fā)投資、建成區(qū)面積、總?cè)丝?、就業(yè)人數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)增長率、土地開發(fā)面積／購置面積、實(shí)際利用外資、人均GDP、固定資產(chǎn)投資／GDP、固定資產(chǎn)投資增長率、GDP增長率等北京、上海、廣州、南京、呼和浩特、深圳、天津、青島、寧波和重慶（續(xù)）小腦結(jié)房地背產(chǎn)投躺資環(huán)厚境，弄是指候房地種產(chǎn)投曠資所姓必須種依賴示的經(jīng)祥濟(jì)、蜜社會紐奉、文衫化、障科技焦等外識部條確件的杯總稱絹，是摔某區(qū)陷域系會統(tǒng)對爺房地欲產(chǎn)投為資和隔房地續(xù)產(chǎn)資秀本流糟動(dòng)之薪間影泰響要駕素的曉總和窯。房次地產(chǎn)聚投資雁環(huán)境叫具有餓系統(tǒng)富性、信區(qū)域睡性和脈動(dòng)態(tài)土性等立基本香特點(diǎn)誰，可諒以按虹照不美同的獸功能梳從不借同的乖角度喜劃分頃成不甩同的幫類型卵，這盲樣劃鋒分也竹有利甩于對我房地饒產(chǎn)投疏資環(huán)丑境的灘分析辦。在進(jìn)脊行一膀般的車房地慘產(chǎn)投釘資環(huán)理境要鎮(zhèn)素分憶析時(shí)庫，要籍特別發(fā)注意溝政策棕法規(guī)怖環(huán)境綿、經(jīng)噴濟(jì)環(huán)普境、濁規(guī)劃梨環(huán)境呢、自墊然環(huán)旬境以私及設(shè)餡施環(huán)貝境的金了解唉與分唉析。什當(dāng)然篇，這筒些主層要要蒙素都重有自辣己的曬具體命內(nèi)容膜和分御析要臉點(diǎn)。羨盡管膊如此支，對扁不同卷的房壟地產(chǎn)蔽投資深項(xiàng)目格，也周不能貨千篇呢一律查、面飛面俱滔到。小黎結(jié)對房地捕產(chǎn)投資搭環(huán)境的餐分析需歸要遵循賊一般的干原則，們掌握一拖定的方簽法，注兩意具體掘的衡量猾標(biāo)準(zhǔn)。傍房地產(chǎn)極投資環(huán)悶境的評摸價(jià)原則能包括：津主觀與俗客觀相墨結(jié)合的僅原則、秋全面與者重點(diǎn)相地結(jié)合的冬原則、廚靜態(tài)與央動(dòng)態(tài)相談結(jié)合的繞原則以悉及定性厚與定量刪相結(jié)合欣的原則測；房地輕產(chǎn)投資墓環(huán)境評無價(jià)的方闖法常見借的約有10余種糟，本及書主植要介止紹了朵冷熱渣國對圣比法錢、特眨爾斐耳法評善價(jià)法縱、等某級尺死度法高以及科多因校素和杜關(guān)鍵后因素甲評價(jià)喝法等4種常絕用的并房地秩產(chǎn)投姑資環(huán)蠻境評眾價(jià)方賊法。碼在使諸用這脈些方佛法進(jìn)鋤行評筍價(jià)后素，注俊意房尊地產(chǎn)鹽投資存環(huán)境賓好壞尸的衡處量標(biāo)盾準(zhǔn)是巧風(fēng)險(xiǎn)匙小、控機(jī)會彈多以芳及項(xiàng)著目盈殊利能銅力強(qiáng)抓。思慣考權(quán)題1．房地南產(chǎn)投資知環(huán)境的鐘類型具很體有哪槽些？2．如劑何進(jìn)硬行房隔地產(chǎn)偵投資腳環(huán)境歪的要購素分井析？3．房占地產(chǎn)阻投資某環(huán)境沸評價(jià)好的原盾則有慌哪些趟？4．詳細(xì)趕說明多推因素和象關(guān)鍵因鴉素評價(jià)痛法的評世價(jià)原理俘與操作秤。5．房立地產(chǎn)透投資爽環(huán)境孩的衡題量標(biāo)們準(zhǔn)包彼括哪蟻些方紙面？練咳習(xí)鍵題假設(shè)協(xié)你所侄在的提城市隆有一膨住宅況開發(fā)始項(xiàng)目蹄，試地編制暑該住刪宅開邀發(fā)投儲資環(huán)姑境分哲析的灰簡要宰提綱賠并進(jìn)礦行投兼資環(huán)禍境分慕析。第3章憑房地產(chǎn)廣投資市路場分析小結(jié)3.3常見類時(shí)型房地帳產(chǎn)投資五市場分耽析3.袍2房地產(chǎn)驕投資市常場分析斯的要點(diǎn)刪與方法3.1房地產(chǎn)行投資市壯場分析栗基本問驕題思考抄題練習(xí)題3.1房地產(chǎn)謹(jǐn)投資市鏡場分析孔基本問化題3.枕1.緊1房地漿產(chǎn)投呈資市貼場分士析的渣類型1．按照驢房地產(chǎn)更投資市培場分析淘的內(nèi)容銷劃分的集類型2．按照尊房地產(chǎn)勵(lì)投資市凱場分析兵的層次岡劃分的棒類型3．按照閘房地產(chǎn)癥投資市鳳場分析叫的服務(wù)詢主體劃兄分的類忌型4．按灰照房宴地產(chǎn)疫投資慮市場卻分析糾的不飾同階億段劃綿分的裹類型5．按阿照房怕地產(chǎn)統(tǒng)投資離市場賢分析守的物舟業(yè)功烏能劃浪分的繩類型3.在1.儀2房地慮產(chǎn)投關(guān)資市掠場分封析的擔(dān)依據(jù)1．房地韻產(chǎn)市場煮供給方微面的信凡息2．房地載產(chǎn)市場善需求方錄面的信臺息（1）房地割產(chǎn)市場耀需求總艱量方面饅的信息解。如：惡現(xiàn)有人薪口數(shù)量華、使用座中的房尼地產(chǎn)數(shù)昌量、空急置量信分息；現(xiàn)調(diào)實(shí)和潛詠在的房班地產(chǎn)需前求量，陪如表3-1所示籃。3.1房地印產(chǎn)投茂資市威場分傭析基闖本問核題表3-1競爭脈樓盤你信息捉調(diào)查點(diǎn)表3.1房地謙產(chǎn)投劍資市墻場分罰析基瞞本問非題（2）房男地產(chǎn)殃市場捎需求襲傾向運(yùn)方面瘋的信取息。（3）房驕地產(chǎn)鏡市場緩需求刺客戶悔特征協(xié)方面圍的信朗息。（4）房清地產(chǎn)簽市場繩需求枯未來燒趨勢行方面剃的信害息。3．房地設(shè)產(chǎn)供求喘關(guān)系方樓面的信嫌息房地漿產(chǎn)投梅資市谷場供堡求關(guān)公系方倘面的凳信息沿大致巨包括坊：（1）供求奮關(guān)系狀熄況方面這的信息暮，如：加供給量銀的缺口虹程度或眾空置率搖、空置今量，價(jià)模格上漲扮或下跌瓦幅度及踏比率，區(qū)成交量族與需求絹量，市祥場吸納炮能力與至速度等徑。（2）供求錢關(guān)系未宴來趨勢類方面的垮信息，利如政策蘿法規(guī)信殊息，房輛地產(chǎn)稅槍收信息嚇，城市默建設(shè)與苗發(fā)展規(guī)膚劃信息向，城市氏化狀況睜及其趨效勢方面凝的信息麗，產(chǎn)業(yè)聯(lián)發(fā)展及發(fā)其趨勢蕩方面的躁信息，GDP及其增禿長率方蠅面的信朝息，通露貨膨脹搭率、利稅率水平虛、獲取載貸款的英可能性卵方面的績信息，方城市經(jīng)腰濟(jì)結(jié)構(gòu)沒、產(chǎn)業(yè)澇結(jié)構(gòu)、滲消費(fèi)結(jié)菌構(gòu)和消橋費(fèi)水平歷方面的屆信息，碗房地產(chǎn)潛投資收剖益率及跨房地產(chǎn)見開發(fā)利碗潤率變局化的信皆息等。4．房地證產(chǎn)投資餐項(xiàng)目方樸面的信軟息3.1房地屈產(chǎn)投建資市笑場分澤析基土本問用題3.1祖.3房地產(chǎn)新投資市吹場分析混的注意霸事項(xiàng)1．房江地產(chǎn)僚投資叢市場線分析咳要有縫明確諸的思蠅路2．房段地產(chǎn)慚投資默市場妙分析齊要根府據(jù)分憐析目完的確暫定研助究內(nèi)島容和療角度3．房地祝產(chǎn)投資喝市場分涉析要把肌多種分鼠析方法背結(jié)合起風(fēng)來4．房地妄產(chǎn)投資循市場分悄析數(shù)據(jù)泥要真實(shí)腐可靠5．房地晌產(chǎn)投資爛市場分茂析要避眼免陷入巷不必要蔑的誤區(qū)3.腹2房地杰產(chǎn)投艦資市適場分柴析的富要點(diǎn)糟與方倦法3.2控.1房地阻產(chǎn)投性資市側(cè)場供嫌給分悠析1．供給努總量分跨析的要塵點(diǎn)及方現(xiàn)法[案例3-1騎]根據(jù)國赴家統(tǒng)計(jì)序局20業(yè)00年上半奴年的統(tǒng)敞計(jì)，北竿京市商友品住宅帝施工面蓬積總量狐為248價(jià)6.5召3萬m2。表3-弱2為北京利市歷年糊竣工和云銷售面擱積統(tǒng)計(jì)娃數(shù)字。游在統(tǒng)計(jì)債已竣工級面積時(shí)猛參考?xì)v萬年平均錫銷售周厚期（北爆京市優(yōu)妙秀項(xiàng)目魂的銷售仇周期為0.臣49糊9年）塌，忽歉略19錄94年以前室的竣工媽面積，粗同時(shí)考刺慮到二住手房市我場還未躺成熟。翅假定目惑前購房忽者的購昂買力不懲會向二寶手房市銹場轉(zhuǎn)移釀，這樣壤歷年在香售面積惹之和為19幻玉14割.9盟5萬m2。這抄樣，夠現(xiàn)有切市場葵商品維住宅混存量筍為（248驗(yàn)6.5談3191案4.9既5）萬m244壞01掌.4術(shù)8萬m2，在20被00～201世0年10年內(nèi)夢消化攏這些感住宅紀(jì)，每殊年市夾場平郊均需名要吸煉納約44羨0萬m2。綜合以膜上分析鐮，每年保市場潛端在供給找量應(yīng)為句新增商戲品住宅州面積總歸量與現(xiàn)撥有市場筋商品住狗宅存量杜之和，藥即為（548440）萬m2998萬m2。3.率2房地華產(chǎn)