房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算

不動產(chǎn)投資分析房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算基本要求掌握房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的成本構(gòu)成及成本測算。掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目的收益獲取方式及收益測算了解房地產(chǎn)投資項目的資金籌措的相關(guān)內(nèi)容掌握借款還本付息的測算房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算1房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與一般建設(shè)項目投資的不同2房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費(fèi)用的估算3房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措1房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與一般建設(shè)項目投資的不同一般項目總投資=固定資產(chǎn)投資+建設(shè)期借款利息+流動資金房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資=開發(fā)建設(shè)投資(開發(fā)產(chǎn)品成本+固定資產(chǎn)投資)+經(jīng)營資金開發(fā)建設(shè)投資指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項成本費(fèi)用。當(dāng)開發(fā)項目用于出售或出租時，開發(fā)建設(shè)投資就等于開發(fā)產(chǎn)品成本。經(jīng)營資金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。開發(fā)產(chǎn)品成本定義指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費(fèi)用。如果項目開發(fā)完成后用于租售，項目總投資基本上等于開發(fā)建設(shè)投資并等于開發(fā)產(chǎn)品成本（總成本費(fèi)用）如果項目開發(fā)完成后用于經(jīng)營，項目總投資等于開發(fā)建設(shè)投資（開發(fā)產(chǎn)品成本+固定資產(chǎn)投資）和經(jīng)營資金例題某開發(fā)商開發(fā)一小區(qū)，總建筑面積為49781平方米，其中，住宅部分為47581平方米，休養(yǎng)所為1200平方米，綜合商場為1000平方米。住宅部分全部預(yù)售，休養(yǎng)所出租，綜合商場為自營。該項目總投資為13057萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資13049萬元，由開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元和自營固定資產(chǎn)的182萬元組成；綜合商場在開發(fā)完畢后自營時，需經(jīng)營資金8萬元，到項目結(jié)束時一次性收回。開發(fā)項目投資13057萬元開發(fā)建設(shè)投資13049萬元經(jīng)營資金8萬元土地前期工程基礎(chǔ)設(shè)施建筑安裝公共配套設(shè)施開發(fā)間接管理費(fèi)用財務(wù)銷售開發(fā)期稅費(fèi)其它費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)182萬元開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資構(gòu)成圖總成本費(fèi)用2房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費(fèi)用的估算房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本費(fèi)用的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用，就其用途來說，可分為三大部分：土地、土建、設(shè)備費(fèi)用配套及其他收費(fèi)支出管理費(fèi)用和籌資成本土地、土建、設(shè)備費(fèi)用這一部分費(fèi)用是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占項目總成本的80％。其中最重要的是土地費(fèi)用，由于土地的不同來源，其成本也是不同的。土地費(fèi)用的大小是評價一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行，是否有預(yù)期利潤的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目之前，都必須將預(yù)計的土地費(fèi)用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進(jìn)行項目的可行性評估。配套及其他收費(fèi)支出配套費(fèi)用主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的特性決定了房地產(chǎn)開發(fā)必須有這一類的費(fèi)用支出，因為商品房要具備居住功能，通路、通水、通電、通煤氣及排水是最基本的條件，另外，學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的居住條件。其他收費(fèi)支出這些費(fèi)用中有些雖然屬于押金性質(zhì)，如新型墻體材料費(fèi)、檔案保證金、綠化保證金等等，但由于種種原因，企業(yè)大多難以全部收回，有些甚至本息無歸。這類收費(fèi)項目的特點(diǎn)是種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，任意性很強(qiáng)。由于許多收費(fèi)項目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，并且未在法規(guī)上予以透明的合法化，所以標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高，加重了開發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。配套及收費(fèi)項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，且數(shù)額較大，一般占項目總投資的10－15％，房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種途徑，運(yùn)用各種方法減少這部分費(fèi)用支出，是降低開發(fā)成本的一項重要內(nèi)容。管理費(fèi)用和籌資成本管理費(fèi)用籌資成本籌資成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)具有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大，投資風(fēng)險高等特點(diǎn)，因此光靠企業(yè)自有資金和預(yù)收房款不能滿足資金要求，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生利息支出。因此，如何把這部分費(fèi)用核算好，對正確計算開發(fā)成本，體現(xiàn)經(jīng)營成果將起到非常重要的作用。房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本費(fèi)用的內(nèi)容開發(fā)產(chǎn)品成本內(nèi)容土地費(fèi)用估算前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用其他費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)運(yùn)營費(fèi)用及修理費(fèi)用成本的測算分項測算匯總以表格的形式表現(xiàn)出來。成本測算的原則不能重復(fù)，也不能遺漏。準(zhǔn)確合理。土地費(fèi)用測算涵義為了取得房地產(chǎn)項目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。費(fèi)用估算根據(jù)實際情況而定；費(fèi)用類別土地征用拆遷費(fèi)農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)土地出讓地價款土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)土地租用費(fèi)土地投資折價前期工程費(fèi)涵義開發(fā)項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測，以及“三/七通一平”等階段的費(fèi)用支出。費(fèi)用組成及測算規(guī)劃設(shè)計——建安工程費(fèi)的3%；可研費(fèi)——總投資的1%~3%水文、地質(zhì)勘查費(fèi)根據(jù)工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計概算的0.5%左右?！捌咄ㄒ黄健辟M(fèi)可根據(jù)實際工程量參照有關(guān)計費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（見教材p154表5-5）涵義指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用；費(fèi)用組成供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用；費(fèi)用測算一般按實際工程量估算。詳細(xì)估算時，可按單位指標(biāo)估算法計算。建筑安裝工程費(fèi)含義建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用和室內(nèi)裝修家具費(fèi)等。建筑工程費(fèi)用包括結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)。設(shè)備采購費(fèi)用及安裝工程費(fèi)用給排水、電器照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等。室內(nèi)裝修家具費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)——估算方法單元估算法=基本建設(shè)單元的綜合投資×單元數(shù)單位指標(biāo)估算法=單位工程量投資×工程量工程量近似匡算法=匡算工程量×相應(yīng)的概預(yù)算定額單價×取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)概算指標(biāo)估算法直接費(fèi)=每平方米造價指標(biāo)×建筑面積主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指標(biāo)×建筑面積類似法公共肌配套項設(shè)施惠建設(shè)六費(fèi)涵義指居住室小區(qū)為礙居民服銷務(wù)配套歐建設(shè)的升各種非炎營利性金的公共蹄配套設(shè)窮施（公功建設(shè)施束）的建援設(shè)費(fèi)用格；費(fèi)用輪組成居委會、派出鉛所、托兒所填、幼兒縱園、鍋爐父房、變妄電室、沫公共廁嫁所、停車場等。費(fèi)用測隙算這些集配套耳設(shè)施旨是不拐能有熄償轉(zhuǎn)抽讓的注，一鑄般按規(guī)劃摩指標(biāo)和實際盆工程量源估算。管理組費(fèi)用含義指房地職產(chǎn)開發(fā)寸企業(yè)的結(jié)管理部找門為組編織和管駝理開發(fā)費(fèi)經(jīng)營活穩(wěn)動而發(fā)發(fā)生的各種費(fèi)清用。項目主要包浪括：管鍵理人員石工資、螞職工福咸利費(fèi)、益辦公費(fèi)拘、差旅餃費(fèi)、折仇舊費(fèi)、捧修理費(fèi)從、工會創(chuàng)經(jīng)費(fèi)、肌職工教肥育經(jīng)費(fèi)所、社會謎保險費(fèi)領(lǐng)、董事跳會費(fèi)、理咨詢費(fèi)浪、審計來費(fèi)、訴鍬訟費(fèi)、供排污費(fèi)敵、房地凝產(chǎn)稅、齒土地使初用稅、物技術(shù)轉(zhuǎn)類讓費(fèi)、鋪技術(shù)開輩發(fā)費(fèi)、順無形資元產(chǎn)攤消餐、開辦岔費(fèi)攤銷偶、業(yè)務(wù)錯招待費(fèi)痕、壞賬智損失、爺存貨盤勿虧、毀漫損和報萍廢損失桌以及其臂他管理稻費(fèi)用。取費(fèi)標(biāo)維準(zhǔn)管理血費(fèi)可贈按項京目總凱投資解的3％一脂5％估以算。如果房麥地產(chǎn)開黃發(fā)企業(yè)紗同時開浸發(fā)若干博個房地疊產(chǎn)項目炮，管理距費(fèi)應(yīng)該盞在各個錯項目間帽合理分模攤。財務(wù)費(fèi)怎用涵義房地榮產(chǎn)開稈發(fā)企搖業(yè)為否籌集滴資金跑而發(fā)洞生的潛各項猜費(fèi)用壯。費(fèi)用貢組成借款愿和債囑券的苗利息金融機(jī)多構(gòu)手續(xù)畜費(fèi)融資飼代理炸費(fèi)承諾護(hù)費(fèi)外匯刃匯兌禾凈損涉失企業(yè)籌鏡資所發(fā)志生的其交他費(fèi)用財務(wù)儲費(fèi)用利息的旱計算，傘可參照柔金融市搜場利率搜和資金開分期投布入的情赴況按復(fù)拔利計算為；利息以顏外的其拖他融資松費(fèi)用，群一般占秩利息的10％揀左右。銷售費(fèi)蕩用涵義房地趨產(chǎn)開裳發(fā)企靠業(yè)在蠢銷售減房地累產(chǎn)產(chǎn)柄品過裂程中集發(fā)生獄的各爛項費(fèi)跡用，店以及央專設(shè)悼銷售儉機(jī)構(gòu)拍或委只托代館理的查各項滾費(fèi)用妙。費(fèi)用額構(gòu)成銷售熱人員姿工資難、獎堡金、統(tǒng)福利龍費(fèi)、描差旅屠費(fèi)、個銷售勻機(jī)構(gòu)爽的折觸舊費(fèi)告、修怖理費(fèi)茶、物蛋料消涼耗費(fèi)碎、廣沈告費(fèi)拜、宣距傳費(fèi)留、代辯銷手待續(xù)費(fèi)方、銷膚售服章務(wù)費(fèi)番及預(yù)餐售許棗可申狹領(lǐng)費(fèi)熟等；銷售相費(fèi)用費(fèi)用測出算廣告膜宣傳治及市淚場推噸廣費(fèi)銷售儉收入煩的2%鉛~3娛%。銷售干代理脈費(fèi)銷售猾收入截的1.摔5%客~2爆%。其他艱銷售肚費(fèi)用銷售描收入捆的0.琴5%鳥~1敞%。費(fèi)用屠合計銷售未收入殖的4%~偵6%其它費(fèi)慣用費(fèi)用組胖成臨時用享地費(fèi)臨時建遞設(shè)費(fèi)工程造年價咨詢備費(fèi)總承包握管理費(fèi)合同公篇證費(fèi)施工妻執(zhí)照為費(fèi)工程谷質(zhì)量辦監(jiān)督隔費(fèi)工程熱監(jiān)理敏費(fèi)竣工尸圖編恩制費(fèi)工程戴保險箭費(fèi)費(fèi)用屠測算按當(dāng)罪地有嶺關(guān)部本門規(guī)獅定的詞費(fèi)率盆估算戒，一緞般約根占投境資額惹的2%~田3%。開發(fā)期睛稅費(fèi)概念項目欺所負(fù)文擔(dān)的明與房細(xì)地產(chǎn)喇投資桿有關(guān)哈的各辯種稅均金和晶地方往政府頂或有第關(guān)部烤門征康收的棒費(fèi)用鼻。費(fèi)用雄組成固定資昆產(chǎn)投資錘方向調(diào)嫌節(jié)稅（士現(xiàn)在已誦經(jīng)停止像征收)土地使體用稅市政吼支管像線分覺攤費(fèi)供電糾貼費(fèi)用電陵權(quán)費(fèi)分散建活設(shè)市政衫公用設(shè)增施建設(shè)隱費(fèi)電話初沾裝費(fèi)費(fèi)用癢測算按當(dāng)趟地有握關(guān)法及規(guī)標(biāo)跡準(zhǔn)估暴算不可稠預(yù)見矮費(fèi)依據(jù)項目敬的復(fù)曬雜程產(chǎn)度前面各較項費(fèi)用牛測算的罵準(zhǔn)確度呢。上述費(fèi)蓋用之和滴的3%~業(yè)7%運(yùn)營觀費(fèi)用指房演地產(chǎn)踩項目攀開發(fā)懂完成殼后，辨在項扔目經(jīng)版營期引間發(fā)性生的穗各種蠶運(yùn)營召費(fèi)用裝。管理費(fèi)弟用銷售費(fèi)蕉用修理費(fèi)透用以出租鬼或自營妙方式獲貍得收益樓的房地偏產(chǎn)項目卻在經(jīng)營尼期間發(fā)陽生的物淘料消耗流和維修禽費(fèi)用。3房地盯產(chǎn)投御資項胖目的飄收入毛、稅處金估粥算與厲資金亮籌措經(jīng)營收志入估算稅金估流算銷售收柿入、出嫌租收入為、自營扁收入與虎經(jīng)營稅廈金及附梅加房地悠產(chǎn)投套資項獎目的雕資金議籌措經(jīng)營收矩入估算房地素產(chǎn)投澡資項動目的雨經(jīng)營厲模式租售構(gòu)方案扇的確級定租售騰價格耽的確浸定經(jīng)營炊收入鐮的估粒算房地產(chǎn)鏡投資項挖目的經(jīng)健營模式經(jīng)營扶模式出售出租自營混合經(jīng)營模擺式?jīng)Q定直收益模您式房地產(chǎn)絨投資項死目收益蔥分析租售脂方案撓的確勢定租售價娘格的確晝定經(jīng)營收憑入/租售收每入的估算租售方召案的確配定租售方糟案的含繼義出售、擋出租、略自營等春的計劃養(yǎng)；考慮邁銷售淚數(shù)量/銷輕售價洲格/鍬銷售粉時間六總體惠安排心。內(nèi)容房地產(chǎn)嘴投資項確目的經(jīng)批營形式燃？項目躲出售憶？/項則目出悔租？月/租福售并柏舉？可出售只的面積駱？/可籃出租窯的面鋼積？麗/在蒼建筑叮物中奏的位閥置？進(jìn)度偵安排舍？市場蟲變化巴的影畝響？售價唉與租凝金水憑平的歲確定胞？收款東方式墾與收波款計宿劃地昏確定缺？結(jié)果相應(yīng)痕的表經(jīng)格——銷售計薄劃及收輝款計劃租售價度格的確勿定租售價奏格應(yīng)在削房地產(chǎn)朋市場分美析的基疾礎(chǔ)上確綿定，一宴般可選紛擇在位嶺置、規(guī)麥模、功嗚能和檔站次等方援面可比報的交易陳實例，稼通過對扶其成交州價格的遭分析與繼修正，鼻最終得賠到房地澤產(chǎn)項目范的租售倦價格。萬也可以肝參照房車地產(chǎn)開豈發(fā)項目雀產(chǎn)品定維價的技宜術(shù)和方環(huán)法，確疲定租售精價格。成本導(dǎo)接向定價宇法成本橫加成/目震標(biāo)定時價法購買止者導(dǎo)紅向定租價法認(rèn)知價速值定價衛(wèi)法/價值充定價法競爭泊導(dǎo)向悶定價朵法領(lǐng)導(dǎo)盜導(dǎo)向嗽定價豎法挑戰(zhàn)掌定價院法隨行就稅市定價鳴法租售價牙格的確業(yè)定租售暢價格矮的確查定要尋與開膛發(fā)商熊市場牌營銷戒策略緞相一康致，灘在考違慮政杜治、埋經(jīng)濟(jì)情、社跪會等視宏觀技環(huán)境謎對物炕業(yè)租黨售價心格影影響的后同時羞，還批應(yīng)對暮房地礎(chǔ)產(chǎn)市蘿場供的求關(guān)犁系進(jìn)堤行分暮析，肢考慮六已建箱成的孤、正姜在建岡設(shè)的紐奉以及繭潛在枝的競敏爭項般目對右擬開敵發(fā)項妖目租功售價晴格的接影響身。經(jīng)營家收入腥的估櫻算經(jīng)營收揀入含義經(jīng)營收拾入是指省向社會邀出售、頃出租房醫(yī)地產(chǎn)商甘品或自殺營時的掃貨幣收域入。種類銷售全收入租金首收入自營欺收入經(jīng)營嗽收入籠的估仆算——銷售收據(jù)入銷售收甜入銷售收隔入=可捎出售約的建構(gòu)筑面持積×銷售單醉價注意腐銷售秩量與躁銷售芽價格民的關(guān)豬系經(jīng)營收耍入的估融算——租金墊收入租金收問入租金鐮收入=可出經(jīng)租建筑分面積×租金后單價可出租茫建筑面鉆積考慮團(tuán)空置虛情況空置期出租率租金單乒價調(diào)查習(xí)與預(yù)嶼測要敬合理獅。經(jīng)營收根入的估陜算——租金郵收入租金節(jié)收入頸的種榮類潛在總戴收入/毛灣租金暴收入潛在賀總收逢入=可嘴出租繁面積×單位租戚金其他收齡入除租金喂之外的牲其他收秋入實際洗總收御入/有效楊總收入實際總砌收入=潛在麥總收入×（1–空置相率）+其他虜收入實際總串收入=捷潛在總齊收入×出租賽率+其他累收入凈租金航收入（輝凈經(jīng)營疾收入）凈經(jīng)既營收案入=實籃際總衡收入–運(yùn)營劑費(fèi)用經(jīng)營收傻入的估痕算——自營遮收入自營蠅經(jīng)營丹收入開發(fā)完企業(yè)緣瑞以開括發(fā)完盲成后宅的房鴿地產(chǎn)魔為其放進(jìn)行流商業(yè)鈴、服蜘務(wù)業(yè)刪等經(jīng)復(fù)營活裂動的亞載體拜，通鐵過綜續(xù)合性呀的自皇營方俯式得案到的幣收入射。估算日時考良慮經(jīng)水營所萌在的瞇行業(yè)羅以及德市場濱價格絕?？紤]島的因弊素目前已兩有的商宋業(yè)和服之務(wù)業(yè)設(shè)純施對房盼地產(chǎn)項黨目建成聾后產(chǎn)生疾的影響遷；未來商逢業(yè)、服殲務(wù)業(yè)市葛場可能紛發(fā)生的記變化對賣房地產(chǎn)垂市場的麥影響經(jīng)營騰收入麥的估勻算——自營身收入自營謎收入芳的估世算年收入=年末經(jīng)營效收益–年運(yùn)申營費(fèi)豆用（慮成本涂）注：通常型以年快等值煌的形盡式表部現(xiàn)出違來；年運(yùn)營倍費(fèi)用包現(xiàn)括房地唐產(chǎn)所形縱成的固乘定資產(chǎn)園的折舊稅金份的估塊算稅金國家屢和地倘方政須府依敢據(jù)法俯律對陣有納常稅義董務(wù)的隸單位蕉或個車人征廟收的剝財政汪資金呀。稅收國家或柱地方政隱府通過洗稅金籌鎖集財政足資金的剖手段；稅收龜具有供強(qiáng)制竭性、脖無償?shù)佬院脱潭嵝缘陌禾攸c(diǎn)辟；注意埋與開受發(fā)期香稅費(fèi)橡的區(qū)閃別稅金的朗估算房地隸產(chǎn)開娘發(fā)投林資企獸業(yè)納奏稅的云主要血稅種經(jīng)營稅涂金及附拐加土地升使用司稅房產(chǎn)架稅企業(yè)悄所得矮稅土地她增值旨稅應(yīng)注意群的問題計稅基竿數(shù)×計稅稅芳率稅金的篇估算——經(jīng)營稅愉金及附琴加含義在房嫁地產(chǎn)姥銷售足、出怖租與更自營趣過程挪中發(fā)食生的集稅費(fèi)統(tǒng)；種類——兩稅一融費(fèi)營業(yè)稅=應(yīng)濕納稅業(yè)銷售兆（出挨租）伍收入×稅率叫（5%）城市敏建設(shè)埋維護(hù)業(yè)稅教育費(fèi)群附加城市建凍設(shè)維護(hù)但稅一般計逢稅依據(jù)增值稅舅、消費(fèi)訓(xùn)稅、營烤業(yè)稅的薦實交稅括額；對房地賽產(chǎn)開發(fā)纖投資企數(shù)業(yè)，城欠市建設(shè)毅維護(hù)稅栗的計稅水依據(jù)實際例繳納蠶的營兔業(yè)稅城市嗎建設(shè)傳維護(hù)主稅=營業(yè)原稅×稅率稅率以通納稅人妖所在的膝地區(qū)而宗有所區(qū)譽(yù)別市區(qū)——7%縣城、談鎮(zhèn)——5%上面靜兩種先情況辦除外——1%教育展費(fèi)附鬧加一般穗計稅算依據(jù)同城懇市建慮設(shè)維杰護(hù)稅對房萄地產(chǎn)畏開發(fā)合投資殿企業(yè)謎，城遣市建槐設(shè)維射護(hù)稅寒的計剛稅依鑰據(jù)實際繳皮納的營擱業(yè)稅教育費(fèi)顛附加=營償業(yè)稅×稅率稅率教育費(fèi)園附加的偽稅率一題般為3%。經(jīng)營稅糟金及附蟲加的計勾算經(jīng)營稅噴金及附吐加=營烤業(yè)稅孔+城做市建演設(shè)維讀護(hù)稅鑒+教惕育費(fèi)耽附加=營掌業(yè)稅脾+營事業(yè)稅×7%訊+營業(yè)稅×3超%=營業(yè)粒稅×（1+7%+菜3%）=應(yīng)納涌稅銷售種（出租肥）收入×5曠%蔬×（1+7%盈+拘3%）=應(yīng)沖納稅舒銷售婚（出穗租）堪收入×5.5托%關(guān)于勵其他定稅種相關(guān)睬表格銷售收堅入與經(jīng)另營稅金塑及附加深估算表出租妄收入休與經(jīng)齡營稅演金及雹附加抵估算裁表自營睜收入鵲與經(jīng)凳營稅蓬金及義附加給估算厚表土地絕使用末稅房產(chǎn)稅企業(yè)所練得稅土地妨增值涉稅房地產(chǎn)旋投資項脆目的資奪金籌措資金禍籌措純的依挎據(jù)投資鎮(zhèn)估算勻的結(jié)僑果房地產(chǎn)告投資資乎金的來右源資本蹦金（憶股本廈金）銀行貸蠅款預(yù)售收材入資金的免籌措計慈劃根據(jù)房歉地產(chǎn)項倡目對資層金的需肥求以及煮投資、菊成本與袍費(fèi)用使已用計劃蚊，來安威排資金且來源和廳相應(yīng)數(shù)丑量的過磨程。資金獲籌措連計劃制定殼資金恩籌措窮計劃您時應(yīng)侮當(dāng)注閱意的煌問題嚴(yán)格增按照脊資金銜的需晴要量塵確定欠籌資檔額；以需百定量金額資金基使用電的時呆間認(rèn)真選善擇籌資語來源渠香道；可行橋性成本合法性避免利賢率風(fēng)險泳對項目欣的不利滑影響。資金使搬用計劃考慮艷的因炕素項目建密設(shè)進(jìn)度可能敵發(fā)生產(chǎn)的實芳際付粘款時蘇間及回金額編制泛計劃炒應(yīng)注賄意的富問題根據(jù)止建筑腫安裝貓工程僅進(jìn)度獲表，智按照崖不同楚年度糕的工占作量殖安排蛇相應(yīng)王的資菠金供決給量厘；根據(jù)您設(shè)備數(shù)到貨奇計劃購，安毯排設(shè)應(yīng)備購蚊置費(fèi)兇支出皇。項目煤的前歷期費(fèi)皇用應(yīng)趴盡早炊落實折；在安恰排投揪資計呆劃時痕，應(yīng)非先安發(fā)排自緊有資侍金，棋后安漁排外警部資區(qū)金。資金使幕用計劃編制資纖金使用細(xì)計劃，桐應(yīng)考慮盯各種投臂資款項境的付款卵特點(diǎn)，逝要充分屆考慮預(yù)扣收款、卻欠付款矛、預(yù)付浙定金以刃及按工傾程進(jìn)度副付款的句具體情辯況。如果掉我們脖將工碗程發(fā)經(jīng)包出盾去，晚編制猴資金危使用么計劃道的依比據(jù)是話什么惕？有運(yùn)什么埋不同仰。資金籌妨措計劃資金壯籌措野計劃依據(jù)資金速使用犯計劃銷售奪收入棕計劃資金敞來源資本金預(yù)租售宰收入借貸銅資金為了齡滿足膚開發(fā)醋項目魯?shù)馁Y吐金需脊求，內(nèi)可優(yōu)痰先使孤用資泡本金撇，之播后考獎慮使鑼用可已投入睬的預(yù)荒租售孩收入攤，最配后仍計然不絲式滿足舟資金負(fù)需求互時，玩可安產(chǎn)排借挑貸資妄金。借款崗還本鴨付息穴的估倍算還本富付息抵的資絲式金來占源利潤預(yù)售丙或預(yù)悼租收器入還款綱方式話及還愛款順穩(wěn)序方式按照借匙款協(xié)議幅所確定招的方式謊進(jìn)行還變款；順序先貸惡款先歸還，坦后貸今款后隙還；利息高沃的先還重，利息銜低的后璃還；利息的晌計算國內(nèi)借閃款利息齡的計算借款頂時的斯利息央計算為了簡悠化計算落，假設(shè)港借款當(dāng)尸年在年中使用龜，按消半年襯計息型，其讀后各浙年按拖全年譯計息攜；每年負(fù)應(yīng)計鋼利息=（年索初借款本息累計+本奪年借呼款÷2）×利率見教斃材p18鑰6例題還款粥時的窩利息蠅計算等額殲償還貫本金眠和利淋息總敬額等本償馳還見教材p1搭87夏，妙p1屑89絕例題國外求借款想利息扭的計圖算同國潛內(nèi)借銷款利六息的醫(yī)計算等額償惹還第一步求年等友值（等往額還本系付息額尋）A=思P?(A/贏P,i應(yīng)