房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可研報(bào)告模板

XX市XX區(qū)XX項(xiàng)目可行性研究XX城市中心XX2018年XX月XX日目錄：字號(hào)21.8加粗撰寫說明：報(bào)告所有字體統(tǒng)一為華文楷體撰寫說明：解釋撰寫內(nèi)容要求和具體方法，成稿中刪除核心結(jié)論：字號(hào)18加粗居中標(biāo)紅核心信息：字號(hào)14加粗居中，重點(diǎn)數(shù)據(jù)標(biāo)紅字號(hào)升級(jí)2號(hào)數(shù)據(jù)表格：字號(hào)根據(jù)表格大小靈活掌握不做特定限制，表頭加粗填充明藍(lán)色，重點(diǎn)信息填充紅色，重要數(shù)據(jù)：字號(hào)14，重點(diǎn)數(shù)據(jù)加粗圖表：圖標(biāo)名稱12號(hào)加粗，數(shù)據(jù)標(biāo)簽8號(hào)，配色選用office默認(rèn)顏色即可不做特別限定。排版格式要求：參會(huì)人員XX城市中心總經(jīng)理XXXXX職務(wù)XXXXX職務(wù)XXXXX職務(wù)XXX項(xiàng)目關(guān)鍵詞（體現(xiàn)項(xiàng)目特點(diǎn)）XXXXXX收并購封頂價(jià)、競自持、搖號(hào)等前期工作（工作事記）

1、考察日志2、XX時(shí)間經(jīng)過XX會(huì)議審議通過61.項(xiàng)目概況1、地塊背景：

土地出讓，轉(zhuǎn)讓原因，特殊關(guān)系，項(xiàng)目來源，股權(quán)結(jié)構(gòu)，競爭對(duì)手情況；2、項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目取證情況；開發(fā)進(jìn)度；債權(quán)債務(wù)情況；3、土地現(xiàn)狀：

地上物現(xiàn)狀（凈地、待拆遷體量、高差等）；

包括不限于電廠、墳地、泄洪渠等不利因素；

土地分期獲取情況（如有）；

指標(biāo)數(shù)據(jù)備注占地面積（㎡）_建設(shè)占地面積（㎡）用地性質(zhì)容積率限高（米）_建筑密度總建面（㎡）其中地上建面（㎡）

可售建面其中可售住宅可售商業(yè)回購建面_其中回購住宅回購價(jià)格銷售價(jià)*90%回購商業(yè)回購價(jià)格1萬/㎡幼兒園及公建

地下建面（㎡）

交易總價(jià)（億元）說明股權(quán)比例、有票成本樓面地價(jià)（元/㎡）不含土增稅周邊配套晉陽湖西村寨項(xiàng)目汾河省體育中心怡家天一城晉陽湖壹號(hào)晉豐沃悅湖城泰禾晉陽湖綠地塞納公館西村寨項(xiàng)目成成中學(xué)星河灣環(huán)湖東路濱河西路龍城大街地塊晉源區(qū)晉陽湖太原老城區(qū)8KM12KM繞城高速太古高速項(xiàng)目區(qū)位太原火車站太原南站太原機(jī)場山西體育中心泰禾晉陽湖西村寨項(xiàng)目示意類別總面積（㎡）戶型面積

（㎡）銷售均價(jià)

（萬元/㎡）套總價(jià)段

（萬元）保本售價(jià)（萬元/㎡）總貨值（億元）備注

預(yù)售條件、有無銷售限價(jià)及應(yīng)對(duì)策略產(chǎn)權(quán)面積使用面積產(chǎn)權(quán)單價(jià)使用面積單價(jià)疊拼

洋房

……

總計(jì)投資測算關(guān)鍵指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱總價(jià)（萬元）可售單方（元/㎡）一總貨值（億元）二總成本（含裝修）（億元）2.1土地成本2.2建安成本2.3土增稅增值稅所得稅小計(jì)三全口徑資金峰值（億元）四銷售利潤率（%）7武清區(qū)津武（掛）2016-067號(hào)/70號(hào)/71號(hào)成交日期：2017年2月樓面價(jià)：12000元/㎡溢價(jià)50%熔斷首創(chuàng)高村地塊成交日期：2016年12月樓面價(jià)：14520元/㎡恒大山水城二期成交日期：2016年6月樓面價(jià)：7148元/㎡項(xiàng)目津武（掛）2016-036號(hào)成交日期：2017年8月11日樓面價(jià)：9602元/㎡自持住宅面積：16500平米自持樓面價(jià)：13393元/㎡津武（掛）2016-037號(hào)成交日期：2017年8月11日樓面價(jià)：9609元/㎡自持住宅面積：9500平米自持樓面價(jià)：12817元/㎡土地市場萬科金域藍(lán)灣（精裝）戶型119-300平均價(jià)12500元/平恒大翡翠華庭商業(yè)一拖二均價(jià)20339元/平獨(dú)立開間均價(jià)28992元/平怡佳天一城（本項(xiàng)目北區(qū)）戶型128-600平精裝房均價(jià)1.2-1.4萬元/平毛坯房均價(jià)9000元/平星河灣戶型130㎡-370㎡平2016年1月-2017年1月共成交17萬平成交金額22.45億元成交均價(jià)13257元/平恒大華府戶型180-510平精裝房均價(jià)18000元/平毛坯房均價(jià)10000元/平項(xiàng)目房產(chǎn)市場2.市場價(jià)值示意示意事項(xiàng)時(shí)間資金情況（萬元）競買報(bào)名土拍時(shí)間剩余尾款拿地特殊要求競拍時(shí)間表后續(xù)工作計(jì)劃及節(jié)點(diǎn)交易方案（核心商務(wù)條款）……（不利因素及應(yīng)對(duì)策略）；項(xiàng)目總結(jié)及意見：8序號(hào)時(shí)間完成日期時(shí)長節(jié)點(diǎn)二期地塊時(shí)間節(jié)點(diǎn)前置條件；關(guān)鍵事項(xiàng)1拿地前啟動(dòng)聯(lián)動(dòng)；產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)

2集團(tuán)方案評(píng)審?fù)瓿?/p>

3政府溝通初審

4圖紙45天簽完協(xié)議獲取土地

5土地證獲取時(shí)間6方案復(fù)函【啟動(dòng)會(huì)】

7樁基45天取得工程規(guī)劃許可證

8總包開工

9總包90天取得施工證

10正負(fù)零

11主體達(dá)到預(yù)售

12首期預(yù)售證獲取

3.交易方式……；……；CONTENT目錄PART3項(xiàng)目定位項(xiàng)目區(qū)位及交通地塊指標(biāo)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域配套交易方式PART1市場分析城市分析土地市場房地產(chǎn)市場市場趨勢板塊市場分析項(xiàng)目定位規(guī)劃方案銷售價(jià)格PART2項(xiàng)目介紹PART4可行性分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)開發(fā)計(jì)劃工期排布及銷售進(jìn)度經(jīng)濟(jì)效益分析現(xiàn)金流量分析敏感性分析擬審議事項(xiàng)9房地產(chǎn)市場1234土地市場城市分析市場趨勢10PART1市場分析四川地級(jí)市，面積7186平方公里，位于四川盆地成都平原西南部，岷江中游和青衣江下游的扇形平原地帶，東鄰內(nèi)江、自貢、資陽，南連樂山，西接雅安，北接成都。距成都60KM，離成都市區(qū)最近的地級(jí)市，位于成都半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，是“成都平原經(jīng)濟(jì)圈”的重要組成部分，距成都60KM，成都都市圈發(fā)展主軸上的重要節(jié)點(diǎn)。成都平原西南部，岷江中游，成樂黃金走廊中段節(jié)點(diǎn)位置成都都市圈發(fā)展主軸節(jié)點(diǎn)60㎞雙流機(jī)場50㎞簡陽機(jī)場70㎞成都樂山55㎞1.城市分析|區(qū)位及交通11示意總體布局：十字帶動(dòng)、兩翼齊飛、全域共進(jìn)2000年，國務(wù)院同意撤銷眉山地區(qū)和縣級(jí)眉山縣，設(shè)立地級(jí)眉山市，轄原眉山地區(qū)的仁壽縣、彭山縣、洪雅縣、丹棱縣、青神縣和新設(shè)立的東坡區(qū)。2014年，國務(wù)院同意撤銷彭山縣，設(shè)立眉山市彭山區(qū)。“十字帶動(dòng)”是指打造南北向沿成樂高速公路和東西向沿省道106線兩條城鎮(zhèn)發(fā)展主軸線，是市域城鎮(zhèn)與產(chǎn)業(yè)的隆起帶；“兩翼齊飛”是指東西兩翼的兩條南北向城鎮(zhèn)發(fā)展副軸；“全域共進(jìn)”指的是自東向西形成北環(huán)線，將市域北部城鎮(zhèn)聯(lián)系起來，構(gòu)成市域城鎮(zhèn)發(fā)展網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)全域整體發(fā)展。彭山—眉山—青神南北縱向城鎮(zhèn)主軸線丹棱—洪雅城鎮(zhèn)發(fā)展次軸線文宮—彭山—市域北部東西次軸線仁壽—井研城鎮(zhèn)發(fā)展次軸線仁壽—眉山—丹棱—洪雅東西橫向城鎮(zhèn)發(fā)展主軸線東坡區(qū)TIPs：通過城市規(guī)劃解讀說明城市未來發(fā)展方向，本項(xiàng)目所處區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Α?.城市分析|城市規(guī)劃12示意空間結(jié)構(gòu)：一環(huán)、兩心，三片，四軸，多組團(tuán)“一環(huán)”：繞城快速環(huán)路及綠化帶，作為城市生長邊界并疏解過境交通壓力?！皟尚摹保耗喜坷铣莻鹘y(tǒng)商業(yè)文化中心和北部新區(qū)現(xiàn)代商務(wù)商業(yè)中心。“三片”：以成昆鐵路交通走廊、岷江生態(tài)走廊為分隔，形成東部文化旅游片區(qū)、中部城市綜合功能片區(qū)、西部工業(yè)物流片區(qū)?！八妮S”：東西向橫貫三片區(qū)的城市發(fā)展主軸和各片區(qū)內(nèi)南北向三條發(fā)展軸?！岸嘟M團(tuán)”：三大片區(qū)內(nèi)結(jié)合生態(tài)廊道建設(shè)，將城市分隔成若干功能組團(tuán)。1.城市分析|城市規(guī)劃13示意眉山市2016年GDP為1117.23億元，在四川省21市州中排名12位，處于中等水平，但整體增速較快，發(fā)展勢頭向好。2016年四川省21市州GDP排名排名市州2016年GDP（億元）增速（%）1成都12170.237.72綿陽1830.428.33德陽1752.458.44宜賓1653.058.35南充1651.47.86瀘州1481.919.57達(dá)州1447.087.58樂山1406.588.29涼山1403.92610內(nèi)江1297.677.811自貢1234.567.712眉山1117.238.413廣安1078.627.914攀枝花1014.68815遂寧1008.459.116資陽943.447.817廣元660.01818雅安545.338.119巴中544.667.820阿壩281.326.221甘孜229.87資料來源：眉山市政府TIPs：通過對(duì)省內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)水平對(duì)比和本城市近5年的增長率水平，分析城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。1.城市分析|經(jīng)濟(jì)水平及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)14示意全市第三產(chǎn)業(yè)占比逐年增高，發(fā)展良好，第二產(chǎn)業(yè)占比逐漸下降，向現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境運(yùn)行較為平穩(wěn)；隨著市域內(nèi)城鎮(zhèn)化率提高，以及工業(yè)和服務(wù)業(yè)吸納導(dǎo)入，城市吸附能力將得到提升，一定程度上有利于房地產(chǎn)市場環(huán)境。2016年地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1117.23億元，增長8.4%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值169.45億元，增長4.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值620.45億元，增長9.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值327.33億元，增長9.3%。資料來源：眉山市政府TIPs：通過分析三產(chǎn)發(fā)展水平，說明該城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力及對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期影響。1.城市分析|經(jīng)濟(jì)水平及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)15示意眉山全市常住人口基本保持恒定，無較大人口流入流出波動(dòng)，而城鎮(zhèn)常住人口逐年增加，城鎮(zhèn)化率處于從低水平高速增長的階段。TIPs：分析常住人口及城鎮(zhèn)化率的變化情況，判斷市場的潛在容量指標(biāo)。1.城市分析|人口及消費(fèi)水平16示意從近五年省、市居民可支配收入對(duì)比情況看，眉山市城鎮(zhèn)居民收入水平處于全省平均線，農(nóng)村居民收入水平高于全省平均線，居民收入情況屬于中等水平。TIPs：分析居民的人均可支配收入情況，體現(xiàn)城市居民的購買力水平。1.城市分析|人口及消費(fèi)水平17示意TIPs：包括但不限于土地出讓政策、土地稅收政策、土地使用稅政策等對(duì)項(xiàng)目的獲取和測算有重要影響的政策1.城市分析|土地政策18示意20三17年上三半年三徐州三市宅三地市三場成三交量三價(jià)齊三升，三半年三成交三量已三經(jīng)超三過20三16年全三年，三價(jià)格三漲幅三明顯三，為三近五三年來三最高三值；20三17年5月為三全年三成交三樓板三價(jià)峰三值，三主要三因?yàn)槿A潤三拿下三欣欣三路總?cè)齼r(jià)單三價(jià)雙三料地三王；20三17年上三半年三銅山三區(qū)成三為宅三地成三交熱三點(diǎn)區(qū)三域，三云龍三區(qū)和三鼓樓三區(qū)因三供應(yīng)三量少三導(dǎo)致三樓板三價(jià)明三顯高三于其三他區(qū)三域，三市區(qū)三內(nèi)的三泉山三區(qū)地三價(jià)也三達(dá)到三高位TI三Ps：分三析土三地市三場整三體的三量價(jià)三趨勢三以及三成交三的水三平，三著重三關(guān)注三溢價(jià)三率情三況和三流標(biāo)三情況三等反三應(yīng)房三地產(chǎn)三商投三資熱三情的三指標(biāo)2.土地三市場三分析|土地三供求三情況19示意TI三Ps：對(duì)三照供三地計(jì)三劃和三區(qū)域三控規(guī)三推斷三未來三競爭三激烈三程度三并適三當(dāng)調(diào)三整銷三售節(jié)三奏2.土地三市場三分析|供地三計(jì)劃20示意TI三Ps：對(duì)三限售三、限三購、三限貸三、限三價(jià)等三政策三進(jìn)行三分析三，得三出政三策影三響對(duì)三未來三市場三的走三向判三斷。3.房地三產(chǎn)市三場分三析|市場三政策21示意?普通三住宅三市場20三15年之三前供三大于三求，三近兩三年政三策利三好，三市場三逐步三走高三，20三16年量三價(jià)齊三升，三成交三量突三破50三0萬㎡三，價(jià)三格穩(wěn)三定上三漲；?別墅三市場20三1三5年前三呈供三大于三求的三現(xiàn)象三，體三量較三??；三近兩三年成三交量三上漲三，市三場需三求擴(kuò)三大，20三16年成三交均三價(jià)有三所下三降3.房地三產(chǎn)市三場分三析|供求三狀況三及量三價(jià)走三勢22示意?近三三年以三來徐三州商三品住三宅庫三存量三逐年三下降三，20三16年庫三存降三幅最三為明三顯，三去化三周期三明顯三下降三，市三場進(jìn)三入存三貨緊三缺狀三態(tài)?20三17年以三來，三徐州三市市三場持三續(xù)走三高，三庫存三和去三化周三期進(jìn)三一步三下降TI三Ps：通三過去三化周三期分三析城三市房三地產(chǎn)三發(fā)展三情況三，并三對(duì)后三期銷三售計(jì)三劃進(jìn)三行調(diào)三整3.房地三產(chǎn)市三場分三析|去化三周期23示意3.房地三產(chǎn)市三場分三析|產(chǎn)品三結(jié)構(gòu)三成交三情況24TI三Ps：以三表格三形式1、可三選取三近兩三年做三面積三段對(duì)三比分三析，三得出三城市三主力三面積三區(qū)間三和房三型特三征；2、選三取近三兩年三做總?cè)齼r(jià)段三對(duì)比三分析三，得三出城三市主三力總?cè)齼r(jià)區(qū)三間和三需求三趨勢三。3.房地三產(chǎn)市三場趨三勢總?cè)Y(jié)251、城三市宏三觀環(huán)三境總?cè)Y(jié)2、城三市政三策總?cè)Y(jié)3、城三市土三地市三場總?cè)Y(jié)4、城三市房三地產(chǎn)三市場三總結(jié)區(qū)域三規(guī)劃1234地塊三指標(biāo)區(qū)位三及交三通周邊三配套5交易三方式PA三RT三2項(xiàng)目三介紹周邊三配套27四至示例規(guī)劃一路規(guī)劃二路現(xiàn)狀XX路現(xiàn)狀XX路寫作三要點(diǎn)三：區(qū)位三價(jià)值三分析三：分析三項(xiàng)目三的區(qū)三域?qū)偃?，三現(xiàn)狀三屬于三老城三核心三區(qū)/新城三核心三區(qū)，三以及三未來三在城三市空三間發(fā)三展格三局中三，所三在區(qū)三域的三城市三空間三占位三。周邊三配套三分析三：重點(diǎn)三的配三套進(jìn)三行分三析，三如學(xué)三校的三級(jí)別三、商三圈的三級(jí)別三，公三園的三規(guī)模三、省三市級(jí)三重要三公共三建筑三的檔三次等三。周邊配套晉陽湖西村寨項(xiàng)目汾河省體育中心怡家天一城晉陽湖壹號(hào)晉豐沃悅湖城泰禾晉陽湖綠地塞納公館本項(xiàng)目成成中學(xué)星河灣環(huán)湖東路濱河西路龍城大街地塊晉源區(qū)晉陽湖太原老城區(qū)8KM12KM繞城高速太古高速項(xiàng)目區(qū)位太原火車站太原南站太原機(jī)場山西體育中心我司項(xiàng)目本項(xiàng)目1.區(qū)位三及交三通|項(xiàng)目三概況27示意28文字三描述三：大交三通：三高速三、環(huán)三線、三軌道三；中三交通三：市三政道三路；微交三通：三地塊三周圍三及內(nèi)三部。此處三用區(qū)三域地三圖，三標(biāo)明三城市三與項(xiàng)三目之三間交三通環(huán)三線和三主干三道。項(xiàng)目淡水河惠鹽高速深汕高速高速出口坪地鎮(zhèn)坑梓鎮(zhèn)龍崗區(qū)惠陽區(qū)高速出口深圳地鐵3號(hào)線東延線六聯(lián)雙龍道路三交通：西三距惠三鹽高三速出三口3公里三，與三深圳三核心三區(qū)實(shí)三現(xiàn)60分鐘三通達(dá)三，但三與項(xiàng)三目的三交通三連接三道路三較差三；軌道三交通：西三距深三圳地三鐵3號(hào)線三東延三線（三規(guī)劃三）六三聯(lián)站3公里三，地三鐵開三通運(yùn)三營后三，30分鐘三直達(dá)三深圳三市區(qū)三，但三地鐵三站與三項(xiàng)目三的交三通連三接道三路較三差；1.區(qū)位三及交三通|交通三條件示意29用地編號(hào)08-0309-09合計(jì)用地性質(zhì)R2居住C2商辦

—總占地規(guī)模（㎡）196598270003466601建設(shè)用地（㎡）105562112674218236市政公用設(shè)施55001683722337代征道路綠地等855365140493995858商品房建筑總面積207561194290401851無償回遷商業(yè)—1406114061市政公用設(shè)施198727334720容積率（僅商品房）2.03

限高（米）2460

建筑密度（%）4050

一級(jí)開發(fā)費(fèi)/土地原值（萬元）99113.07699839.581198952.7掛牌起始價(jià)/商務(wù)交易對(duì)價(jià)（萬元）107000109000216000競買保證金/定金（萬元）330003300066000樓面價(jià)（元/㎡）51556048

其他

五星級(jí)酒店

設(shè)地價(jià)合理上限，轉(zhuǎn)競公租房，4000元/平米回購長陽鎮(zhèn)08-03地塊長陽鎮(zhèn)09-09地塊553614603210055324543161198768149340973074821022092927332.地塊三指標(biāo)示意指標(biāo)數(shù)據(jù)周邊現(xiàn)有規(guī)劃建筑條件圖紙（例如住宅，學(xué)校，幼兒園等）

周邊道路管線竣工圖

是否有紅線坐標(biāo)圖

用地面積

容積率

戶型限制（90/70）

配套指標(biāo)

車位比（地上/地下）

限高退線出入口要求日照要求覆蓋率綠化率其他特殊要求規(guī)劃三設(shè)計(jì)三指標(biāo)紅線三圖（三含周三邊市三政配三套、三退線三、標(biāo)三高等三）寫作三要求三：紅線三圖（三含周三邊市三政配三套、三退線三、標(biāo)三高等三）；標(biāo)注三市政三配套三接口三與地三塊的三距離三；標(biāo)注三地塊三的坡三度、三落差三等其三他要；特三殊事三項(xiàng)。302.地塊三指標(biāo)|規(guī)劃三設(shè)計(jì)三要點(diǎn)示意31TI三Ps：項(xiàng)三目所三在區(qū)三域規(guī)三劃圖三。說明三區(qū)域三區(qū)域三發(fā)展三歷程——區(qū)域三當(dāng)前三現(xiàn)狀三以及三未來三發(fā)展三目標(biāo)三的描三述，三突出三區(qū)域三的價(jià)三值潛三力和三市場三競爭三趨勢三。文字三描述三：3.區(qū)域三規(guī)劃示意北京市豐臺(tái)區(qū)方莊醫(yī)院北京市豐臺(tái)區(qū)石榴莊小學(xué)國韻村幼兒園北京市豐臺(tái)區(qū)時(shí)光小學(xué)教育配套商業(yè)配套醫(yī)療配套家世界購物中心方莊購物中心銀泰百貨百榮世貿(mào)商城劉家窯中醫(yī)醫(yī)院大紅門醫(yī)院北京第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)彩虹分校5KM2KM324.周邊三配套示意【商業(yè)三配套】地塊三周邊2公里三范圍三內(nèi)無三商業(yè)三配套三等，5公里三范圍三商業(yè)三配套三較少三，檔三次中三偏高三?！窘逃涮住坎叫腥叨热齼?nèi)教三育設(shè)三施稀三少，三缺乏三重點(diǎn)三教育三機(jī)構(gòu)三支撐三，階三梯式三教育三不足三?！踞t(yī)療三配套】地塊三周邊2公里三范圍三內(nèi)缺三乏醫(yī)三療配三套，5公里三內(nèi)醫(yī)三療資三源稀三少，三醫(yī)療三設(shè)施三規(guī)模三不大三，缺三乏國三家級(jí)三權(quán)威三醫(yī)療三機(jī)構(gòu)三。指標(biāo)單位U地塊備注用地性質(zhì)——R2——占地面積㎡53525.811約80畝規(guī)劃建筑面積㎡58878——可售住宅㎡58878——容積率——1.1——限高米18內(nèi)環(huán)路局部可達(dá)30米建筑密度%30——綠地率%30

保證金萬元100000——起始價(jià)萬元333100——銷售均價(jià)元/㎡68924——最高銷售單價(jià)元/㎡72370——起始價(jià)樓面價(jià)元/㎡56575——競買申請(qǐng)、保證金截止時(shí)間2018/1/16——交易時(shí)間2018/1/17剩余地價(jià)款繳納時(shí)間2018/3/17——其他三要求三：1、宗地三限定三商品三房銷三售價(jià)三格、三并設(shè)三定土三地上三限價(jià)三格，達(dá)到三上限三價(jià)格三后，轉(zhuǎn)三為現(xiàn)三場競?cè)龍?bào)企三業(yè)自三持商三品住三房面三積比三例程三序。三同時(shí)三，宗三地設(shè)三定有三企業(yè)三自持三商品三住房三面積三預(yù)設(shè)三比例三，達(dá)三到設(shè)三定的三預(yù)設(shè)三比例三時(shí)，三轉(zhuǎn)入三高標(biāo)三準(zhǔn)商三品住三宅建三設(shè)方三案投三報(bào)程三序；3、商品三住房三銷售三均價(jià)三不超三過68三92三4元/平方三米，三且最三高銷三售單三價(jià)不三得超三過72三37三0元/平方三米；4、商三品住三房銷三售時(shí)三不得三強(qiáng)制三搭配三其他三服務(wù)三、產(chǎn)三品，三不得三捆綁三精裝三修；5、商三品住三房取三得分三戶不三動(dòng)產(chǎn)三登記三證書三或者三契稅三完稅三憑證三后五三年內(nèi)三不得三出售三；5.交易三方式三（招三拍掛三）TI三Ps：列三表闡三述出三讓宗三地基三本情三況及三各項(xiàng)三指標(biāo)三，說三明基三本要三求33示意34商務(wù)三條件三（收三并購三類）股權(quán)三結(jié)構(gòu)三圖交易三路徑三說明三：…………TI三Ps：1、現(xiàn)三有股三權(quán)結(jié)三構(gòu)圖三，交三易的三股權(quán)三結(jié)構(gòu)三圖2、項(xiàng)三目來三源、三賣方三出售三原因三、競?cè)隣帉?duì)三手（三項(xiàng)目三轉(zhuǎn)讓三補(bǔ)充三信息三）3、商三務(wù)條三件（三根據(jù)三下一三步工三作計(jì)三劃、三付款三節(jié)奏三等）三；4、項(xiàng)三目風(fēng)三險(xiǎn)及三解決三方案B公司

A公司目標(biāo)公司持股70%持股30%張三持股100%持股100%******投資控股有限公司B公司SPV公司目標(biāo)公司持股70%持股30%城市集團(tuán)公司持股100%持股100%******投資控股有限公司交易三前股三權(quán)結(jié)三構(gòu)交易三后股三權(quán)結(jié)三構(gòu)5.交易三方式三（收三并購三）示意35交易三背景三介紹三：項(xiàng)目三轉(zhuǎn)讓三原因三；項(xiàng)三目來三源；特殊三需要三說明三事項(xiàng)三（居三間費(fèi)三等）三；競爭三對(duì)手三情況三；核心三商務(wù)三條件三（含三付款三節(jié)奏三）：項(xiàng)目三風(fēng)險(xiǎn)三及解三決方三案：5.交易三方式三（收三并購三）35規(guī)劃三方案1234項(xiàng)目三定位板塊三市場三分析銷售三價(jià)格PA三RT三3項(xiàng)目三定位1.板塊三市場三分析|可比三地價(jià)TI三Ps：1、價(jià)三格由三供求三決定三，著三重分三析土三地市三場存三量，三如住三宅、三其他三用地三存量三等；2、重三點(diǎn)地三塊成三交價(jià)三格，三作為三衡量三我目三標(biāo)地三塊價(jià)三格高三低三的重三要參三考標(biāo)三準(zhǔn)37示意1.板塊三市場三分析|整體三供求TI三Ps：對(duì)三板塊三內(nèi)住三宅的三整體三供求三和量三價(jià)趨三勢進(jìn)三行分三析，三若項(xiàng)三目涉三及商三業(yè)和三辦公三也需三做分三析381.板塊三市場三分析|競品三地圖TI三Ps：1、項(xiàng)三目周三邊區(qū)三域地三圖（三項(xiàng)目三位置三、5-三10三KM內(nèi)主三要競?cè)?可參三考3-三5個(gè)項(xiàng)三目）2、區(qū)三域房三產(chǎn)市三場存三量和三潛在三供應(yīng)三情況三統(tǒng)計(jì)三表39示意區(qū)域三成交三客戶三特征三說明項(xiàng)目名稱客戶年齡客戶來源置業(yè)目的從事行業(yè)購房關(guān)注點(diǎn)融科鈞廷25-40以亦莊開發(fā)區(qū)為主，輔以京南客群及品牌追隨自住改善兼投資從事高新技術(shù)企業(yè)高管，私營業(yè)主總價(jià)，產(chǎn)品，區(qū)域升值潛力悅廷30-40亦莊地緣（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）、京南為主自住為主企事業(yè)單位員工，中小私營業(yè)主總價(jià)、品質(zhì)，環(huán)境中信新城30-45亦莊、舊宮地緣（產(chǎn)業(yè)園）、輔以京東自住首置、自住改善私營業(yè)主、企事業(yè)單位員工總價(jià)，產(chǎn)品，交通、環(huán)境國風(fēng)美侖25-35亦莊地緣及部分京南自主兼投資高新技術(shù)、通信、服裝私營業(yè)主價(jià)格、功能遠(yuǎn)洋天著（平層客戶）30-45京東南為主、輔以三元橋、望京、品牌追隨，部分客戶來自亦莊開發(fā)區(qū)自住改善兼投資從事金融、高新技術(shù)企業(yè)高管，私營業(yè)主，事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)總價(jià)，產(chǎn)品，區(qū)域升值潛力1.板塊三市場三分析|客群三分析TI三Ps：文三字描三述客戶三區(qū)域三來源三分析三：工三作區(qū)三域、三生活三區(qū)域三；客戶三特征三分析三：年三齡、三職業(yè)三、置三業(yè)目三的、三置業(yè)三次數(shù)三、收三入水三平、三愛好三等。40示意1.板塊三市場三分析|產(chǎn)品三結(jié)構(gòu)三分析TI三Ps：文三字描三述產(chǎn)品三結(jié)構(gòu)三分析三：板三塊內(nèi)三主要三成交三產(chǎn)品三的面三積段三、總?cè)齼r(jià)段三。41示意1.板塊三市場三分析|產(chǎn)品三價(jià)格三分析422.項(xiàng)目三定位TI三Ps：根三據(jù)客三群分三析和三產(chǎn)品三結(jié)構(gòu)三分析三，確三定物三業(yè)配三比及三戶型三大小43

建筑面積戶數(shù)建筑面積戶型配比面積配比T6高層（24F）3024028890-11540%32%T4高層（16F12518%15%板式大平層（8F/13/18F）48472312130-15042%51%商業(yè)23002%合計(jì)957327283.規(guī)劃三方案44示意4.銷售三價(jià)格TI三Ps：通三過對(duì)三板塊三內(nèi)產(chǎn)三品價(jià)三格進(jìn)三行分三析，三推導(dǎo)三設(shè)計(jì)三方案三所涉三及的三物業(yè)三類型三的銷三售價(jià)三格45工期三排布三及銷三售進(jìn)三度1234開發(fā)三計(jì)劃經(jīng)濟(jì)三技術(shù)三指標(biāo)經(jīng)濟(jì)三效益三分析5現(xiàn)金三流量三分析6敏感三性分三析PA三RT三4可行三性研三究467擬審三議事三項(xiàng)1序號(hào)時(shí)間完成日期時(shí)長節(jié)點(diǎn)二期地塊時(shí)間節(jié)點(diǎn)前置條件；關(guān)鍵事項(xiàng)1拿地前啟動(dòng)聯(lián)動(dòng)；產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)

2集團(tuán)方案評(píng)審?fù)瓿?/p>

3政府溝通初審

4圖紙45天簽完協(xié)議獲取土地

5土地證獲取時(shí)間6方案復(fù)函【啟動(dòng)會(huì)】

7樁基45天取得工程規(guī)劃許可證

8總包開工

9總包90天取得施工證

10正負(fù)零

11主體達(dá)到預(yù)售

12首期預(yù)售證獲取

2.開發(fā)三計(jì)劃三節(jié)點(diǎn)TI三Ps：文三字描三述：三根據(jù)三運(yùn)營三管理三中心三對(duì)項(xiàng)三目要三求填三寫開三發(fā)計(jì)三劃表471TI三Ps：文三字描三述：三各項(xiàng)三費(fèi)用三的支三付時(shí)三間及三比例三情況3.工程三排期48項(xiàng)目數(shù)額2018

2019

2020

1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度普通住宅比例100%0%0%28%20%20%20%12%-----面積（平米）251,533--70,42950,30750,30750,30730,184-----售價(jià)（元/平米）15,80014,30014,30014,30015,10016,10017,10017,80017,80017,80017,80017,80017,800漲幅（元/季度）/---8001,0001,000700-----簽約額（萬元）397,422--100,71475,96380,99486,02453,727-----商業(yè)街比例100%---20%20%20%20%20%----面積（平米）17,844---3,5693,5693,569