知名地產(chǎn)運(yùn)營模式

碧桂園運(yùn)營模式研究碧桂園模式的核心競爭力：高速度、精品質(zhì)、低成本；碧桂園模式的內(nèi)涵：

大規(guī)模社區(qū)+優(yōu)美環(huán)境+優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品+優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)+超級配套體系+合理定價；碧桂園模式的四個特征：民營性質(zhì)、偏安一隅、“一條龍”開發(fā)、低價拿地。

前言：（一）碧桂園模式——城鎮(zhèn)化、郊區(qū)化大盤模式模式內(nèi)涵大規(guī)模社區(qū)環(huán)境優(yōu)美優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)超級配套系統(tǒng)合理定價復(fù)合增長率34%2011年-2013年，2年時間碧桂園年銷售合同額從400多億元突破1000億元；2014年至今3年時間又突破2000億元，年銷售收入復(fù)合增長率超過34%，年核心凈利潤復(fù)合增長率超過16%。復(fù)合增長率16%

前言：（二）碧桂園的超速發(fā)展——3年銷售收入增長1000億元

前言：（三）碧桂園的高速擴(kuò)張——5年項目擴(kuò)增3.7倍2011年103個項目2015年384個項目（5個國外項目）

從2011年到2015年，5年時間碧桂園從103個國內(nèi)項目擴(kuò)張成為到384個項目（含4個馬來西亞項目，1個澳大利亞項目），擴(kuò)增3.7倍。

短短3-5年時間，碧桂園如何實(shí)現(xiàn)銷售收入及業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張？本報告將從碧桂園的同心共享、拿地、開發(fā)、營銷、工程、成本和資金管理7個方面進(jìn)行解析。目錄CONTENTS02拿地模式解析03開發(fā)模式解析04營銷模式解析05工程管理研究06成本管理研究07資金管理研究01同心共享機(jī)制01同心共享機(jī)制當(dāng)家作主?用心研究?利益共享?風(fēng)險共擔(dān)No.1（一）

碧桂園成就共享和同心共享解讀

一、“成就共享”激勵制度不徹底、不完善2012年碧桂園推出“成就共享”激勵計劃

，其本質(zhì)上是在不牽涉集團(tuán)股權(quán)結(jié)構(gòu)重大調(diào)整的情況下，在項目層面及區(qū)域?qū)用嬉院匣锶嘶蛘哳惡匣锶说纳矸?，使得重要人才能夠在獲得更多收益的情況下為企業(yè)謀求更多的利潤，實(shí)現(xiàn)員工與股東利益的共贏。

這個計劃為碧桂園在2012年和2013年的規(guī)模擴(kuò)張?zhí)峁┝藦?qiáng)勁的動力，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)從“黃金時代”向“白銀時代”的過渡，這套激勵機(jī)制的短板也開始顯現(xiàn)，造成的負(fù)面效果是：按照規(guī)定，新項目無論何種原因在考核期內(nèi)出現(xiàn)虧損，虧損額的20%將由區(qū)域總裁及項目總經(jīng)理承擔(dān)；若一年內(nèi)現(xiàn)金流不能回正，則該考核單元將失去繼續(xù)參加成就共享計劃的資格；如參加成就共享計劃項目最終未能獲得獎勵，將視情況對區(qū)域及項目管理層進(jìn)行處罰。

嚴(yán)苛的懲罰機(jī)制意味著項目層面需要承擔(dān)較高的經(jīng)營風(fēng)險，這意味著項目層面可能會因為“求穩(wěn)”而喪失新的發(fā)展機(jī)會，“可以說，“成就共享”的合伙人制并不徹底，主要是員工的利益和責(zé)任沒有很好地和公司業(yè)務(wù)發(fā)展緊密結(jié)合在一起。No.1（一）碧桂園成就共享和同心共享解讀

二、“同心共享”實(shí)質(zhì)為合伙人制，辦法為跟投，能有效的激發(fā)核心人才的主觀能動性。2014年隨著房地產(chǎn)行業(yè)“回歸常態(tài)”，行業(yè)毛利率已經(jīng)趨于平均化，而住宅產(chǎn)品則趨于生活方式化，碧桂園銷售規(guī)模增速放緩，遇到規(guī)?；鲩L的瓶頸（2014年銷售收入1288億，勉強(qiáng)完成全年目標(biāo)1280億元）。面對此形式，當(dāng)年9月份碧桂園成立了新的“合伙人制”設(shè)計工作小組，經(jīng)過調(diào)研推出了新版的“同心共享”計劃：從2014年10月起，獲得的新項目均采取“同心共享”跟投機(jī)制。

碧桂園旗下引入“同心共享”的項目，從拿地到開盤平均時間由過去的6.7個月縮短為4.3個月，凈利潤率由10%提升到12%，年化自有資金收益率由30%左右上升到56%，現(xiàn)金流回正周期由10~12個月縮短到8.2個月。

“同心共享”計劃實(shí)施一年，碧桂園投資公司分三次共募集了2.42億資金作為股本金投資，通過一年不斷滾動進(jìn)行新的投資，目前資金數(shù)額已達(dá)到5.84億，翻了不止一倍。預(yù)計，三兩年后達(dá)到10億規(guī)模并不是困難事。這意味著，在碧桂園總部參與“同心共享”合伙人計劃的1500名中高管理層，在2014年投入的1元錢，在一年半之后已經(jīng)變成了2.41元。

“同心共享”的成效可見一斑。碧桂園的“成就共享”和“同心共享”具體內(nèi)容如下：前提1：一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)集團(tuán)自有資金投入全部回籠前提2：項目累計回籠資金＞(自有資金投入+年化自有資金標(biāo)準(zhǔn)收益)以上兩大前提必須同時滿足。說明：1、自有資金投入，指集團(tuán)以任何形式向項目投入的資金，以資金到位之日起計。2、年化自有資金標(biāo)準(zhǔn)收益=自有資金按年折算后的金額×30%No.1（二）碧桂園同心共享機(jī)制——成就共享Section1：成就共享的前提條件(1)區(qū)域主導(dǎo)拓展的項目：成就共享股權(quán)金額=（凈利潤–自有資金按年折算后的金額×30%）×20%(2)集團(tuán)主導(dǎo)拓展的項目：成就共享股權(quán)金額=（凈利潤–自有資金按年折算后的金額×30%）×（10%~15%）凈利潤：指考核項目所實(shí)現(xiàn)的凈利潤，一般為預(yù)估凈利潤。Section2：成就共享的獎金計算辦法No.1（二）碧桂園同心共享機(jī)制——成就共享做好市場研究獲取優(yōu)質(zhì)土地能否實(shí)現(xiàn)成就共享，拿地是關(guān)鍵，必須在拿地期間認(rèn)真分析當(dāng)?shù)厥袌?，確保財務(wù)測算的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，提前做好現(xiàn)金流規(guī)劃。只獲取預(yù)期可獲得成就共享計劃超額收益的地塊。與政府建立良好關(guān)系土地款延期、分期支付或其他減免政策；建立行政審批的綠色通道，提高報批報建速度，或報建規(guī)費(fèi)的減免；降低預(yù)售門檻，盡快銷售回款；取消或放寬預(yù)售款監(jiān)管政策?？焖匍_工、快速銷售、快速回籠資金做好項目前期策劃和前置工作，做好項目的定位和規(guī)劃設(shè)計，盡可能縮短開盤周期；項目部與營銷緊密配合，合理安排營銷推廣節(jié)奏，項目部按時按質(zhì)按量提供展示區(qū)和充足貨量，把握好銷售窗口期；爭取盡快開盤，給銷售與回款預(yù)留充裕時間。Section3：成就共享的策略建議No.1（二）碧桂園同心共享機(jī)制——成就共享提取獎金總額（20%）公司留?。?0%）公司留?。ㄗ杂匈Y金年化投入*30%）提高凈利潤：一升一降降低自有資金投入：一快一慢一借貸項目凈利潤品質(zhì)提升，增加溢價開源節(jié)流，降低成本工作前置，摘牌即開工施工策劃，實(shí)現(xiàn)快速開盤與政府溝通，降低預(yù)售條件延緩?fù)恋乜钪Ц稜幦|資，延遲支付工程款爭取開發(fā)貸款，拓寬融資渠道貸降升快慢Section3：成就共享的策略建議No.1（二）碧桂園同心共享機(jī)制——成就共享市場風(fēng)險國家政策、當(dāng)?shù)刂еa(chǎn)業(yè)、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場出現(xiàn)較大變動甚至逆轉(zhuǎn)，產(chǎn)品定位不適合當(dāng)?shù)厍闆r所帶來的市場風(fēng)險。違約風(fēng)險當(dāng)?shù)卣蚋鞣N原因帶來的違約風(fēng)險（如提高預(yù)售門檻）。合作方（如股權(quán)合作方、施工方、銀行、供應(yīng)方等）因各種原因帶來的違約風(fēng)險。展示區(qū)選址不當(dāng)，地質(zhì)復(fù)雜、拆遷難等因素導(dǎo)致不能按計劃快速開工、快速開盤。關(guān)注因趕工過程中，忽視工程質(zhì)量，造成日后交樓存在群訴、收樓低等情況，導(dǎo)致收樓階段不能獲取30%獎金的風(fēng)險。關(guān)注成本的全過程動態(tài)管理，確保成本數(shù)據(jù)的真實(shí)性和完整性，避免因結(jié)算階段出現(xiàn)虧損或大幅低于之前預(yù)估凈利潤等風(fēng)險。進(jìn)度風(fēng)險質(zhì)量風(fēng)險成本風(fēng)險Section4：成就共享的五大風(fēng)險No.1（二）碧桂園同心共享機(jī)制——成就共享員工職級

分配比例

其中：

現(xiàn)金獎勵

支付購股權(quán)

區(qū)域總裁30%-70%

30%70%項目總經(jīng)理由區(qū)域總裁確定50%50%項目團(tuán)隊由區(qū)域總裁確定100%

區(qū)域團(tuán)隊由區(qū)域總裁確定100%

參與團(tuán)隊10%100%

合計

100%

達(dá)到獎勵條件后，成就共享股權(quán)金額每半年度按以下方式分別以現(xiàn)金獎勵及直接用于支付購股權(quán)方式進(jìn)行分配:Section5：成就共享的獎金分配No.1（二）碧桂園同心共享機(jī)制——成就共享1、區(qū)域總裁的分配比例由區(qū)域總裁自行確定，報集團(tuán)總裁批準(zhǔn)；其他人員名單及金額由區(qū)域總裁確定并報集團(tuán)總裁辦備案。2、現(xiàn)金獎勵派發(fā)上限：實(shí)現(xiàn)預(yù)售派發(fā)50%；完成收樓派發(fā)30%；完成結(jié)算派發(fā)20%。3、區(qū)域總裁、項目總經(jīng)理退休或因公司要求調(diào)任的，由集團(tuán)財務(wù)資金中心按任職期間貢獻(xiàn)核定獎勵數(shù)額，報請主席、總裁確定；剩余獎金在繼任者中重新分配。Section5：成就共享的獎金分配No.1（二）碧桂園同心共享機(jī)制——成就共享1、無論何種原因在考核期內(nèi)出現(xiàn)虧損，虧損額的20%由區(qū)域總裁及項目總經(jīng)理承擔(dān)；其中區(qū)域總裁占70%，項目總經(jīng)理占30%；當(dāng)期從其所管轄的其他項目的成就共享股權(quán)金額中扣除，未能扣除的，從其工資、獎金中扣除。2、若一年內(nèi)現(xiàn)金流不能回正，則該考核單元將失去繼續(xù)參加成就共享計劃的資格。3、如參加成就共享計劃項目最終未能獲得獎勵，將視情況對區(qū)域及項目管理層進(jìn)行處罰。4、考核范圍內(nèi)發(fā)生重大質(zhì)量、安全、成本責(zé)任事故，重大負(fù)面新聞事件或未按合同交樓的，將根據(jù)實(shí)際負(fù)面影響和損失對所提取的獎勵金額進(jìn)行扣減，并報主席、總裁審定。5、參與該項激勵的主要管理人員牟取個人私利；在行權(quán)日前主動離職或因工作失誤被解聘；則所持購股權(quán)自動失效，情節(jié)嚴(yán)重者，現(xiàn)金發(fā)放部分全部返還；并依法追究對公司造成的損失。6、目標(biāo)成本、費(fèi)用控制不力，由于自身管理原因造成返工等導(dǎo)致成本增加，在獎勵金額中全額抵扣。Section6：成就共享的相關(guān)處罰規(guī)定No.1（二）碧桂園同心共享機(jī)制——成就共享從2014年10月起，碧桂園所有新獲取的項目均采取跟投機(jī)制，即項目經(jīng)過內(nèi)部審批定案后，集團(tuán)投資占比85%以上，有資格參與的“管理層員工”可跟投不高于15%的股權(quán)比例，共同組成項目合資公司，員工持有的財產(chǎn)份額不得轉(zhuǎn)讓給第三方。?其中碧桂園總部的“管理層員工”共同組建一家國內(nèi)“佛山市順德區(qū)共享投資有限公司”，對每一新成立“項目公司”進(jìn)行投資，占比不超過5%，且對每家“項目公司”的占股比例保持一致；區(qū)域的“管理層員工”共同組建國內(nèi)“區(qū)域投資企業(yè)”，對每一新成立“項目公司”進(jìn)行投資，占比不超過10%，且對每家“項目公司”的占股比例保持一致，“區(qū)域投資企業(yè)”均為有限合伙企業(yè)?！巴顿Y有限公司”不由碧桂園集團(tuán)管理，但所持股的“項目公司”由碧桂園管理。截至2015年底，已有168個項目引入合伙人機(jī)制，73個項目開盤在售，合同銷售額累計達(dá)338億，集團(tuán)投資公司投入2.42億本金，區(qū)域投資公司投入4.43億本金。Section1：同心共享計劃實(shí)施No.1（三）碧桂園同心共享機(jī)制——同心共享強(qiáng)制投資：集團(tuán)總裁、聯(lián)席總裁、董事、副總裁、總裁助理、中心負(fù)責(zé)人、職能中心副總經(jīng)理、部門總經(jīng)理、“涅槃計劃、未來領(lǐng)袖計劃”人員、區(qū)域總裁、區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人、區(qū)域投資負(fù)責(zé)人、區(qū)域財務(wù)負(fù)責(zé)人、項目經(jīng)理、項目營銷負(fù)責(zé)人等需要對項目強(qiáng)制跟投。限額投資：其他“管理層員工”在不超過投資上限的前提下也可自愿參與項目跟投。其中區(qū)域總裁、項目經(jīng)理等僅需投資自己區(qū)域的項目，占比不高于10%，總部“管理層員工”可投資所有項目，但占比不高于5%?；貓髾C(jī)制：當(dāng)項目獲得正現(xiàn)金流后，利潤就可分配，所得利潤可用于投資下一個項目，也可交給集團(tuán)公司有償使用；項目盈利，可分紅；但如虧損，參與者不可退出。進(jìn)出機(jī)制：值得注意的是，在項目投資期間，參與者則進(jìn)出自由。Section2：同心共享激勵機(jī)制升級No.1（三）碧桂園同心共享機(jī)制——同心共享在同心共享制度設(shè)計下，核心管理班子成了項目公司股東，可以強(qiáng)化買地、設(shè)計、成本控制、銷售及間接費(fèi)用控制的全過程管理力度，符合現(xiàn)代企業(yè)管理機(jī)制，分工合作，職責(zé)清楚，銜接流暢，有利于穩(wěn)定員工隊伍。并且實(shí)行該制度之后，碧桂園總部的管理將進(jìn)一步簡化，會騰出更多的時間關(guān)注戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)升級、流程再造、信息化建設(shè)等內(nèi)容。與同心共享計劃同步推進(jìn)的是，碧桂園正在進(jìn)一步梳理“總部-區(qū)域-項目”的三級管控體系，對各個區(qū)域進(jìn)行優(yōu)化整合，每一個區(qū)域公司都會做實(shí)做強(qiáng)，成為相對獨(dú)立的經(jīng)營實(shí)體。目前，碧桂園旗下劃分了廣清區(qū)域、湘渝川贛區(qū)域、江中區(qū)域、東北區(qū)域、粵閩區(qū)域、蘇皖區(qū)域等6個一級區(qū)域公司和25個區(qū)域公司，形成了“廣東省內(nèi)·國內(nèi)·海外”三分天下的布局，要實(shí)現(xiàn)規(guī)模的進(jìn)一步增長，做強(qiáng)區(qū)域已經(jīng)成為碧桂園的必然選擇。Section3：同心共享與管控體系優(yōu)化No.1（三）碧桂園同心共享機(jī)制——同心共享02拿地模式解析去拿能夠獲得成就共享的地No翁.2（一）器碧桂園絨拿地特餅點(diǎn)解讀一、采查取“二亮三線城殊郊、四慈線城區(qū)授”拿地臂策略，必成為區(qū)偉域全面碑領(lǐng)先者避開相文對發(fā)達(dá)憂、地價輛高企的勤成熟市饅場，選辟擇二三燦線城市系的非主斥城區(qū)，玻如濟(jì)南干章丘，脈鎮(zhèn)江句鈴容，東謊莞塘廈其等。城鎮(zhèn)化彎水平相踩對較低棟的四線籌城市主鴨城區(qū)城市屆選取地塊規(guī)搏模取地決雜策1234地塊橋條件交通騾：有息快速揮路與餡城市找連接埋，可膛以快仔速到仔達(dá)市秋中心環(huán)境：雞風(fēng)景美鳥，空氣帶好，宜削居傾向于菊大規(guī)模努拿地，撞地塊基諒本在千嶼畝以上熄，建筑伙面積達(dá)燃數(shù)百萬春平米。由過殊去集眾團(tuán)“亦廣撒卻網(wǎng)”杰與政常府談貫合作降的全午國統(tǒng)圓一拿貨地模黨式，20拉12年底開喂始權(quán)利壓下放至匠區(qū)域公鄉(xiāng)豐司，以恭促進(jìn)地駛區(qū)深耕脫與規(guī)模搞擴(kuò)張。碧桂園烏在三四鹿線城市否的生存肯與取勝哭之道在稍于，全氏產(chǎn)業(yè)鏈簡模式下滴的低成春本優(yōu)勢鬼，使得朵企業(yè)在源這些城將市能以陣低于市暑場同類粗產(chǎn)品的宏價格入磁市實(shí)現(xiàn)慮快銷。分與此相拴比，其圓他企業(yè)患不具備唯成本鏈絨優(yōu)勢、響在三四駱線城郊?xì)W地段拿羊地會使平得利潤迎空間受貧限。20座13年碧筑桂園皮拿地采權(quán)利鍛下放監(jiān)，各汪區(qū)域殼公司濟(jì)投資俯團(tuán)隊?wèi)嵍伎呻A在全頃國范臣圍內(nèi)臉拓展隙拿地緞，形跌成內(nèi)弊部競討爭機(jī)伏制：二、削簡政繳放權(quán)孟，拿洲地自膠主化土地趕投資縣制度倆：投資決策委員會B區(qū)域投資團(tuán)隊A區(qū)域投資團(tuán)隊跨區(qū)域籠投資，威團(tuán)隊之育間合作損，利益千分成自傲行協(xié)商土地投跟資權(quán)力泄的下放容，內(nèi)部甚口號是桿“百花才齊放”俗，提倡揭區(qū)域之糟間良性務(wù)競爭，20浴13年上飄半年肌開拓毅進(jìn)入抄了一紅些全揮新市躲場，肅如：誼福建適、貴少州、裕河南衰、甘淘肅、箏四川四等地No纖.2（一）纖碧桂園成拿地特酷點(diǎn)解讀三、每周隱一晚下上兩燒個小克時的投資粒例會，大幅提高拿躺地決策泡效率區(qū)域北公司城市臺公司集團(tuán)答公司投資決悼策委員旬會投資快管理遺中心每周一惕的兩個荷小時的覽商會制縱度碧桂園評拿地決欺策模式遍：集團(tuán)爸投資冊管理物中心想，作線為一比個獨(dú)徐立的同部門蛋專門以對區(qū)域揚(yáng)投資適團(tuán)隊才提交拼的土地進(jìn)句行審核腿和監(jiān)督重，并提出對赤這塊土彈地的建蔬議。投資委俱員會會刮在每周或一晚薦上有雁兩個興小時烘的商苗會制唇度，斯對所炮有的戒土地研進(jìn)行俯商會逝討論猜，然壩后再再內(nèi)部縱決策態(tài)，委段員會汁由集團(tuán)弱主席楊國強(qiáng)當(dāng)組長今，集團(tuán)責(zé)總裁當(dāng)帥副組長肉，相關(guān)系的執(zhí)行葉董事做途組員的攜一個集疫體小組。這種機(jī)辛制可以快速地澆對拿地藏進(jìn)行決糕策。圖：該碧桂欄園創(chuàng)柔新投驅(qū)資決證策委贈員會No.堅2（一若）碧餡桂園生拿地奇特點(diǎn)泄解讀四、科翠學(xué)化測喇算和評戒估地塊卵規(guī)劃揉配比絹測算嫂器：系統(tǒng)擋可輸頁入已弓選擇教戶型嫁名稱而、比心例等蜘少量碧必要奏參數(shù)椒，即析可快犬速生恐產(chǎn)戶初型面勒積、斗容積巨率等鏈基本辭參數(shù)驚，同宰時自草動算博出可叫規(guī)劃貨套數(shù)畜、占喉地比游例及富畝產(chǎn)籍利潤饑等重阿要參帶數(shù)依信據(jù)。測算器四系統(tǒng)優(yōu)飲點(diǎn)：簡單擇：簡單輸煉入經(jīng)濟(jì)銷指標(biāo)即臭可進(jìn)行沈測算。準(zhǔn)確共：標(biāo)準(zhǔn)膽公式狀推算設(shè)，系阿統(tǒng)自畜動生椅成，淋減少漂誤差貿(mào)?？焖伲狠斎胂嗾Q關(guān)指標(biāo)廈，即可含快速生揮成結(jié)果紗，一目哄了然。靈活：因地制供宜，根搏據(jù)不同穗?yún)^(qū)域成然本、建句筑規(guī)范麗不同，腿公式換較算、各會地區(qū)成澤本可靈縮慧活參考蘿。No.居2（一）柿碧桂園鍬拿地特串點(diǎn)解讀——科學(xué)化伸測算No.蜜2（二）碧桂園扶拿地指焦引——獲取諒優(yōu)質(zhì)未土地糟，產(chǎn)軍品定尊位精曾準(zhǔn)獲取恨一塊逮優(yōu)質(zhì)茫土地方，項隆目就耀成功描了一擴(kuò)大半。碧桂穿園集團(tuán)些要求各朗區(qū)域及從投資團(tuán)局隊要拿“能謹(jǐn)夠獲牙得成頭就共居享的老地”。土地腦獲取需捏要經(jīng)歷土地吳信息詳收集亂、意勝向地遠(yuǎn)塊談慚判、愚集團(tuán)慘立項壁、定匪位策求劃、撿定案赤、摘砌牌及格后續(xù)蹦辦證楊等工支作和掩程序。確懲保獲支取優(yōu)謀質(zhì)土尾地并待保障狂新項湖目按持照“往碧桂禽園模藍(lán)式”范進(jìn)行物開發(fā)祥：Se駕ct瓜io流n借1：深猾入市政場調(diào)廟研——研究市乓場研究市賽場容量銜及城市化發(fā)展：城區(qū)察人口謙有多亮少，家消費(fèi)塌能力遞如何蘋，研扮究市惡場的殊年供劉貨量筍及成鋸交量大，是佩否有符輻射泡影響來市場未，市酷場屬且于內(nèi)舉需型音需求傲還是肚外向套型需隆求，棋城市逮主軸備、新杏區(qū)或瘡行政墻部門灑往哪桃個方留向發(fā)交展，乞市場互存量溜及往史年銷滾售情鉤況如廊何等壟。研究市較場價格燃：當(dāng)?shù)卣硠e墅/洋房銷鑼售價格暴如何，木不同產(chǎn)隨品價格邀差異；該要選擇圾最好的躁、有一敢定規(guī)模針的競品盼進(jìn)行調(diào)逃研。除逐意向地襪塊所在繳區(qū)域外統(tǒng)，還應(yīng)遵增加例健如中心談城區(qū)等尤多個不羅同區(qū)域勵的價格設(shè)研究，街當(dāng)?shù)貏e誕墅/洋房銷誓售價格剃如何，苗不同產(chǎn)援品、不勒同景觀待、不同鋸戶型/面積元的價喬格差綿異，君了解叫背后越的真昌實(shí)價燈格。蓮若帶猶裝修制銷售視，要脂了解狼競品銳的真呢實(shí)裝遮修成榨本，簽客戶撫接受役程度剪如何杯；可樓以賣姑多少垂錢、勞成本愛如何研究客織戶群體俘：城市窗人群水存款發(fā)如何愉，有風(fēng)影響孤力、杰有錢健人有遮多少奔，在草哪里島，怎趣樣的竭人才掏會來愁購買尺我們方的房島子，迫是否鴨能夠汪傾銷No.寸2（二剛）碧桂弱園拿絨地指叫引——獲取優(yōu)抗質(zhì)土地在，產(chǎn)品帖定位精潑準(zhǔn)深入市逼場調(diào)研——研究疑產(chǎn)品研究能競爭駝對手均的產(chǎn)談品：研究稀當(dāng)?shù)匕窀偁幪枌κ盅室?guī)劃淺什么執(zhí)產(chǎn)品陶，各奶類產(chǎn)推品比聽例如每何，望去化點(diǎn)情況內(nèi)如何——特別疼是銷闖售好方、去述化快相的項標(biāo)目。研究嗎客戶乳對產(chǎn)馳品的北需求際：研究目可標(biāo)客戶橋?qū)ψ》亢惺裁礉娦枨?，絞包括外綠立面風(fēng)徐格、面介積段、謝間隔、斧使用功蔑能等，豈是否存牛在哪些宮忌諱，朵當(dāng)?shù)赜携徥裁刺丶鈩e的地警方規(guī)定飲。研究淡自身檔標(biāo)準(zhǔn)泉化產(chǎn)螺品的旦競爭娘力：別墅是楚否是當(dāng)摟地稀缺乒產(chǎn)品，續(xù)面積段套是否適千合大部奮分的客爛戶購買很，當(dāng)?shù)夭鼐幼×?xí)雷慣（喜圈歡大家步族多代流同堂還澇是其他身），洋飲房是否冷建得房坑率高的板產(chǎn)品，白市場是瓜否偏愛滅贈送率東高的產(chǎn)搜品，對況比競爭航對手是捎否有競芽爭力，購最核心捏的是我徐們的產(chǎn)侄品是否董有傾銷土的競爭獸力。No財.2（二）碧桂鋼園拿巡壽地指異引——獲取委優(yōu)質(zhì)怕土地季，產(chǎn)跑品定為位精過準(zhǔn)深入找市場夠調(diào)研——研究慘配套矮及綠革化景榨觀環(huán)文境研究丑當(dāng)?shù)貏僮钤鐡芎妥钔残碌陌鞘泄砉珗@鹿，綠化環(huán)泄境最受苦認(rèn)同的茄項目，恢種什么翁樹，怎叔么種，緒怎樣利屢用自然催景觀資真源，有透哪些配閣套設(shè)施挺。研究客戶對紋配套綠監(jiān)化有哪梅些需求慈，超市那、商業(yè)幫街、運(yùn)環(huán)動場所擦、優(yōu)質(zhì)玩的物業(yè)取管理等覆；當(dāng)?shù)孛朗欠駥^某些植完物存在質(zhì)忌諱。研究項殃目自身貝的競爭著力：研究地痰塊是否途有自然贊景觀設(shè)值施資源四可利用籍，我們秧的配套采設(shè)施能捕否成為觀客戶購墻房的關(guān)潛注點(diǎn)，營綠化水竭平對比授競品的脈競爭性申。No.接2（二）碧桂園棄拿地指呆引——獲取咐優(yōu)質(zhì)吩土地作，產(chǎn)嘴品定名位精浪準(zhǔn)Se狹ct怒io突n遣2：項粗目定擁位精據(jù)準(zhǔn)對于新叛項目，集團(tuán)要精求首期矮推出貨純量達(dá)到政總貨量序的8成，開記盤一周勿內(nèi)銷售欄首期推溜出貨量血的7成，墓開盤康一個嚷月內(nèi)療銷售摟首期富推出何貨量直的9成。要傷實(shí)現(xiàn)這歸些目標(biāo)忙，項目屯必需定摟位準(zhǔn)確。否轉(zhuǎn)則一闖旦出蛙現(xiàn)定廢位偏排差，嶄將會肢造成睛產(chǎn)品饑積壓喬，難于以達(dá)書到“7、8、9”的去招化要稿求。因此草，區(qū)域津、項粗目、脂投資晶、營虧銷四譽(yù)位一根體親優(yōu)自參單與市飄場調(diào)唉研，在農(nóng)對當(dāng)駛地市芹場有密深刻雄理解收的基餐礎(chǔ)上絲式，會能同營皮銷，忍提出戲項目看定位朗策劃呼建議郊。項絹目定具位務(wù)李求精侵準(zhǔn)，陽以保椅證產(chǎn)廈品適炎銷對微路、袋開盤仔實(shí)現(xiàn)緒傾銷蕉為原桂則。要特脆別重粥視項每目定仰位策伙劃會秧，在像會前蕉對項廁目做森全面它研究天，對憤項目懲情況窄了然暖于胸營，對鵝產(chǎn)品熔定位卻胸有徐成竹。在準(zhǔn)楊備充分蜘的前提擺下，編嶼制高質(zhì)蒼量的定牢位策劃舌方案，汁借助項著目定位數(shù)策劃會誓，對階爬段性成尺果予以夏確認(rèn)，烏并借助過會議決堵議和共疊識，推波動項目擾開發(fā)。漠尤其避斃免因前毛期研究沫不充分論，方案隔有重大般偏差或卷缺陷，昆導(dǎo)致方翠案被顛江覆，從韻而影響勵項目進(jìn)舟展。No排.2（二彩）碧桂騾園拿耳地指繡引——獲取匆優(yōu)質(zhì)設(shè)土地潤，產(chǎn)壁品定綱位精姑準(zhǔn)Sec走tio波n2：項拼目定扯位精保準(zhǔn)：1、新地簽塊規(guī)劃改，要根劈燕據(jù)項目遺地方情移況進(jìn)行秤不同產(chǎn)遼品組合批：通過不罷同組合燥下各產(chǎn)舍品建造弊成本、駁銷售價踩格、推狗售周期惠、去貨怨速度、脾凈利潤麗、IR償R、成握就共付享金型額等息指標(biāo)猾進(jìn)行羅綜合俯分析痕，采狡用能辦平衡勞銷售味與開蓬發(fā)速勇度、銳項目狠獲得談最佳餅效益躍的方造案。2、建與敗眾不同舌的當(dāng)?shù)鼐邩?biāo)桿產(chǎn)舞品：（1）可以跪?qū)崿F(xiàn)快故速傾銷申；（2）打造彎完美展時示區(qū)；（3）盡不可能睬采用荷標(biāo)準(zhǔn)脾化產(chǎn)傘品；（4）借鑒刪周邊區(qū)加域或相付鄰市場完暢銷產(chǎn)花品。投資部蝦門根據(jù)采項目的貌定位審?fù)婆鷪蟾媛?，編制釘項目定冤案報告截，報集趁團(tuán)投資慌決策委跑員會審潛批。如果集壟團(tuán)審批沿通過了從，項目叫部即可坡按計劃早全面推批進(jìn)該項要目No謠.2（二）碧桂駕園拿界地指鐮引——獲取欄優(yōu)質(zhì)蟲土地百，產(chǎn)撞品定券位精齡準(zhǔn)Sec柄tio鵲n3：加強(qiáng)班風(fēng)險控愚制重點(diǎn)做悲好以下物風(fēng)險點(diǎn)立排查：1）是華否為婦建設(shè)秤用地拐，是肯否符崇合土巧規(guī)、專城規(guī)??；2）地塊中內(nèi)是否暑有林地稿、基本盯農(nóng)田、嚴(yán)高壓線趟、垃圾饞填埋場貝、墳?zāi)蛊稀④娛滤O(shè)施、己文物，泉地質(zhì)條奇件是否商復(fù)雜、墊拆遷難貨度如何椒等；3）考慮燃永久水販電、臨愉水臨電局、燃?xì)馐堋⒐┡?、排污臂管道接進(jìn)入等問婚題。4）在風(fēng)乖險點(diǎn)排償查的基節(jié)礎(chǔ)上，五做好風(fēng)股險評估閥和應(yīng)對需方案。使不盲目拖投入資倉金，以浙免陷入蜻被動。別如果是想合作項幅目，還技要對合基作方及致土地權(quán)撐屬做盡去職調(diào)查萌，以確繭保土地飄沒有糾燥紛。No情.2（二）碧桂加園拿隱地指鹿引——獲取將優(yōu)質(zhì)奔土地怕，產(chǎn)當(dāng)品定殿位精奧準(zhǔn)Sec執(zhí)tio食n4：爭猶取優(yōu)釣惠條銅件充分層利用藏政府茫招商板引資榴階段迎碧桂勤園集罵團(tuán)所尚處的懷有利據(jù)地位爽爭取婦優(yōu)惠征條件咽最大病化，忙并通膽過框影架協(xié)擇議、伴備忘抱錄或前會議足紀(jì)要競等形現(xiàn)式將漲優(yōu)惠王條件史予以召書面揉固化像。1、爭百取政碑府支限持：（1）可以奔通過邀請葵政府炒參觀芹公司府已成象熟開采發(fā)樓定盤增文強(qiáng)其流對我松司的愉信心，獲政得其絲式對其劣快速姓開發(fā)乎經(jīng)營眾模式企的理孝解和樓支持禍；（2）利用冬碧桂梯園對蘆當(dāng)?shù)胤徽涠愂罩?jǐn)、產(chǎn)露業(yè)支沉持、殖城市刪環(huán)境牌改善角、政源府形況象的劇提升淘等籌喊碼，荒爭取膝土地簡的優(yōu)皺先獲首取、希土地繞款分證期支嘗付或即延遲跑支付疏、規(guī)碧費(fèi)減壺免、五開通教綠色浩通道殿及開娛發(fā)證拆件的套快速接辦理蜂、降析低預(yù)前售門廊檻、返政府烘大市寸政配耗套等滲方面寬的支美持；（3）爭取晨酒店秒用地奴價格吳的優(yōu)瞎惠或額減免偷，爭荷取酒蟻店、怪學(xué)校要等大廣型公筆建在侄項目和后期生建設(shè)調(diào)，減寫少首靠期投煎入，跑應(yīng)盡季量避貿(mào)免按格政府段要求朽的規(guī)掛模檔耀次建負(fù)酒店（新訊拓展撥且碧暫桂園殿品牌浮影響趴度小載的區(qū)符域，乓建議親配套耐先行博）；（4）對超晨過一叛千畝信的項睜目，勻爭取巷能由餡碧桂惱園主犧導(dǎo)參戀與目肢標(biāo)地軍塊的眼控規(guī)進(jìn)編制廁，最傅大限別度利筑用政撿府配贊套；（5）在傲爭取匠優(yōu)惠的條件協(xié)或土杠地議資價過盟程中督，需注意掌明確市士政配套巴類工程鍋（包含抬外線建腰設(shè)）的摧資金落分實(shí)方案蕩，且方像案中應(yīng)退明確投謹(jǐn)資人及僵資金的婦具體操誰作實(shí)施糕方法，球若由政套府投資由，則需劫明確資蘇金的具臨體來源內(nèi)；若采茄取政府傘協(xié)助方趟式，必涂須明確射具體的針出資單潔位及其錘資金數(shù)韻目、來立源等問般題，必察要時可伴選擇設(shè)袍立共同驢資金賬某戶的方吼式解決概資金問惠題。No厘.2（二）碧桂園敲拿地指訓(xùn)引——獲取優(yōu)禁質(zhì)土地襪，產(chǎn)品蒙定位精查準(zhǔn)2、土絮地款賄溢價場返還仰：（1）一咬般可猜約定凱政府致將土碼地溢覽價返愉還給傅投資魚公司裳作為娃基礎(chǔ)蛋設(shè)施圾、公花建配還套的淋建設(shè)觸費(fèi)用醉；（2）對于部數(shù)額較嘉大，一餐時難以陷消化的確土地溢患價，應(yīng)笛該由政礎(chǔ)府返還網(wǎng)到土地齊儲備的害共管賬黑戶，避厘免資金婦被政府茂挪用；（3）對肯于需醒要使斬用溢輪價的糊工程嚼，由舞投資者公司循與相便關(guān)單過位簽塞署協(xié)我議，狗由投御資公叫司向匆政府隱申請蔑該項鐵工程專費(fèi)用享；（4）爭取三更高的波溢價凈切收益返團(tuán)還比例杰，避免植政府后喊期有意黃抬高地盆價而造耽成我司塘被動；涉并要書薦面約定舊溢價返治還期限嬸，逾期朋按高于燈同期貸億款利率儉的兩倍用計算利是息。No.枝2（二）碧桂省園拿背地指城引——獲取茄優(yōu)質(zhì)稼土地屋，產(chǎn)柿品定菠位精集準(zhǔn)3、降低徑預(yù)售條搏件：與己政府協(xié)摸商提前禮預(yù)售，細(xì)規(guī)范輸婆出口徑勺“分三容步走”疊：（1）因為虹不清楚傭市場需擱要什么爽樣的產(chǎn)對品，什飛么樣的餡戶型，愁我們會叨提前做奴好樣板腐，銷售統(tǒng)更好的繪戶型將省多推貨秩量，在±0以上證無法錯修改拆，如政果做夾了±0就可以藥銷售的朵話，那寶產(chǎn)品將眨更貼合位市場，陸所以需償要提前戒預(yù)售；（2）如縱果政徑府不霧接受久上訴風(fēng)理由獎，則連表示銹，項堆目所掀有的圈預(yù)售宮資金乒可由狠政府玩監(jiān)管逝；（3）如洪果第積二步農(nóng)仍不口成功丙，則捎表示池，可幸在與構(gòu)政府嘴共管史的賬訴號上委押保永證金慣，保幸證達(dá)道到預(yù)餓售節(jié)挨點(diǎn)。敵經(jīng)過術(shù)上述沙三步每，大繁部分竹的政秧府應(yīng)貪該可尊予以悠項目搜“提返前預(yù)主售”憤的資粒格。No.恒2（二摔）碧桂園卵拿地指扣引——獲取優(yōu)繳質(zhì)土地睬，產(chǎn)品扛定位精報準(zhǔn)一、投稈資拿地俗目標(biāo)確瓣定1、結(jié)合集團(tuán)投鴨資戰(zhàn)略耗方向，野明確集炕團(tuán)當(dāng)年漁投資目您標(biāo)，落稀實(shí)各區(qū)鳴域投資截計劃，碧桂抖園投資管理漠中心憶每年貸根據(jù)奶區(qū)域膽綜合藏實(shí)力猜和實(shí)魯際情宰況，成對集寧團(tuán)當(dāng)面年投梁資目羊標(biāo)進(jìn)蹲行分逼解，級形成輝各區(qū)遺域投凡資目楊標(biāo)。2、原則誼上，目班標(biāo)分勻解需鍋考慮貧區(qū)域川上一姓年銷擱售業(yè)戒績、工土地碧存量廳、投僚資業(yè)沿績、蕉綜合部開發(fā)祝實(shí)力敢等。3、碧桂枕園集團(tuán)投資岔管理戰(zhàn)中心柴每年棕末根齒據(jù)當(dāng)廈年各祝區(qū)域凳投資短計劃運(yùn)目標(biāo)扛和落藏實(shí)情價況對牌區(qū)域歲投資赴拓展生工作難進(jìn)行墳考核撈評分。二、碧桂園材拿地投喉資模式肢：嚴(yán)格矛貫徹“14貪3”政策1、土地染投資燥應(yīng)堅勝持一激個中解心目欺標(biāo)：搜實(shí)現(xiàn)槍成就底共享亞，公銳司穩(wěn)婦健發(fā)重展。指選擇跪優(yōu)質(zhì)保土地浙是實(shí)挑現(xiàn)成絞就共鍛享的納基本安前提撐。2、土地投伍資需結(jié)謊合當(dāng)前疑市場形庭勢貫徹栽四項基驅(qū)本原則匙：去化步有保證拜，土地具價格低分，快開集發(fā)、快判預(yù)售，根自有資晨金效益協(xié)好。3、土地投壟資工作偵應(yīng)實(shí)現(xiàn)蔬三項重者要舉措故：尋找將優(yōu)質(zhì)土挺地，爭向取更好帝條件，拜加強(qiáng)內(nèi)建部管理消。No.對2（三）弓碧桂園抗拿地目亮標(biāo)及保毫障措施三、碧參桂園投尊資拿地止管理架禁構(gòu)：碧桂更園投惰資管拋理系盆統(tǒng)分叢為總部和區(qū)域兩級管醫(yī)控：1、總部養(yǎng)投資和管理煎中心五定位艙為服保務(wù)、棍管控凱、統(tǒng)左籌，其下屬直貿(mào)屬投資臂拓展團(tuán)璃隊負(fù)責(zé)熱公司重面點(diǎn)地區(qū)繩、重點(diǎn)載項目等舉土地拓警展工作。2、區(qū)域投漫資拓展創(chuàng)部門承獵擔(dān)一線銳投資拓歉展任務(wù)樸，是投凝資拓展惠的生力制軍，并按照專賀屬區(qū)域惹劃分深由耕各自巨專屬片肺區(qū)，組碑織土地質(zhì)拓展工看作，發(fā)向起土地謊獲取流驚程，開辦展區(qū)域遷市場研繞究，維碰護(hù)當(dāng)?shù)赝拚P(guān)膜系。四、喚碧桂輩園投炕資拿涂地邏胖輯：1、投資窮拓展拿簡地專屬汪區(qū)域劃槐分：提蹈升分區(qū)道管理能蔬力，規(guī)憤范拿地柜業(yè)務(wù)，猜降低內(nèi)絨耗，避雨免重疊蒸對接。2、市課場研辟究：返針對影房地忠產(chǎn)市倦場宏石觀、稍政策沙動態(tài)膜、標(biāo)僅桿房及企、述地產(chǎn)濕模式基、典雨型項月目進(jìn)鞋行研匠究。3、項蝴目立摟項：開收集較土地樂信息辯，對不土地表價值特進(jìn)行廊初判籃，達(dá)致到條逗件對顫土地予進(jìn)行紅立項沾。4、投資覺分析及衰決策：砍通過項交目投資挪論證（艘項目交腿底會）饅、項目柱定位策波劃（項幕目定位刑報告）貪、項目持投資分者析（投退資分析灑會意見趕表）、廢項目投析資決策禿（投資產(chǎn)決策意汪見表）蠢，最終暈通過集集團(tuán)主席切審批后財執(zhí)行。No其.2（三捎）碧最桂園亭拿地扭目標(biāo)算及保巨障措恩施五、建立限獎勵機(jī)庸制，激盈勵各區(qū)蒜域公司蠅員工積茄極在全汪國拿地財務(wù)指核標(biāo)：首年某現(xiàn)金攔回籠維（即叮自有悶資金模首年葉要為柱正）銷售速貞度：能快忙速開敵工，稈市場筍支持集快銷最，要性實(shí)現(xiàn)沖開盤頂“清范銷”賠，去克化率勻達(dá)70-毯80%。區(qū)域拿船地前提區(qū)域灶獎勵義機(jī)制12成就沃共享支制度吼：區(qū)域可楚分享凈窮利潤的20%作為獎斃勵。拿地庸獎勵梅：區(qū)域短拿地捷按照泊一萬/畝來獎信勵。No艘.2（四）溝碧桂園伍拿地考臣核及激今勵措施03開發(fā)模鈔式研究快好結(jié)裕合?又快申又好No.乏3（一）售碧桂園悶開發(fā)模冷式解讀——快和衣好碧桂園搶的開發(fā)走模式核袍心：快和好仇?？炀褪窍埔煅a(bǔ)速開畜工、門快速嶺開盤乳、快級速資傷金回助籠；好就是要愁完美開伐放、完逆美開盤高和完美宵交樓。核心創(chuàng)抓手鬧：聚焦延展示同區(qū)，終提前牢每一者天！碧桂園糧從摘牌薯到開盤掩的基準(zhǔn)工搜期為5-7個月解，部燥分項偉目已集經(jīng)實(shí)址現(xiàn)摘牌俯后3-鞋5個月開屋盤。碧桂園葡要求必貌須開展前煎期工程吊策劃，做好衫工作前省置，實(shí)睛現(xiàn)摘牌繞即開艷工。No仗.3（二）朋碧桂園值快速開拖工指引——做好細(xì)工作便前置還，實(shí)赤現(xiàn)摘威牌即郊開工No貴.3（二繭）碧陳桂園菜快速蓋開工前指引——做好工邀作前置只，實(shí)現(xiàn)驗摘牌即炕開工1做好前期策劃2規(guī)劃設(shè)計前置3強(qiáng)勢推進(jìn)收地4勘探先行進(jìn)場5提前開展招標(biāo)6重視臨設(shè)先行7政府關(guān)系維護(hù)8摘牌即是開工實(shí)現(xiàn)摘妖牌即開苗工必須慚要做的8項工作港：Sec鑒tio脆n1：做帆好前期睡策劃1、充分稻考慮挽事情岡的因茶果關(guān)迫系、演先后身次序渠、內(nèi)衛(wèi)在的像邏輯逝關(guān)系初，開田工前動把項森目開略發(fā)存段在的仿各種睡不利駐因素日都羅進(jìn)列出陷來，涌理清暴各種購因素登的邏匙輯關(guān)蒙系，憤形成聰系統(tǒng)添的解擁決方殺案。2、合理宏地配逢置開慮發(fā)資宵源，旅克服刺項目從開發(fā)則中可羽能出仇現(xiàn)的文瓶頸奏如收地、薪報批報漫建、設(shè)咳計出圖繼、招投體標(biāo)、材頌料采購窮、施工倒道路暢班通、臨嚷設(shè)容量億充足等問題嘩，保障廟示范區(qū)倘的實(shí)現(xiàn)礎(chǔ)。3、科學(xué)合矮理地做繼好施工拍現(xiàn)場總榜平面布描置（含聽臨水、臨電、道路、辦禍公區(qū)騾、生活刷區(qū)、垂直運(yùn)夫輸設(shè)備已的布掙置等虧），巖做到看策劃遵先行意、臨弟設(shè)先描行、懲道路（進(jìn)富出方家向、僑寬度悲、規(guī)諒避客島戶、纏雨季蝦影響乓等）先行使、管線（尤其吉是臨電傷、臨水拍架設(shè)方覺式和影雙響）先行、谷計劃（協(xié)同址性）先行知、樣板先行。No.杯3（二）鳥碧桂園懂快速開陵工指引——做好工傷作前置崗，實(shí)現(xiàn)朝摘牌即狐開工Sec音tio名n2：規(guī)劃構(gòu)設(shè)計前給置新項目洽要盡量借選標(biāo)準(zhǔn)學(xué)化產(chǎn)何品或成熟冷的產(chǎn)品名，要把塞工期短障、能快掏速預(yù)售咳的產(chǎn)品跟放在首托期供貨購中；銷烘售展示瞧區(qū)在綜劫合考慮沿規(guī)劃因腦素外應(yīng)遵該安排蛇在項目憂最有利詢的、能拜馬上動笑工的地百方。在同樣診產(chǎn)品中娃，做到屯最優(yōu)；鑄在同等適售價中汁，做到系品質(zhì)最敲好。1、規(guī)劃前翼置：規(guī)劃酷方案獲在摘派牌前渠基本渣要能具通過遲規(guī)劃改部門預(yù)審荒批（主要仁地方領(lǐng)樓導(dǎo)認(rèn)同傍）。嚴(yán)施格按照唇當(dāng)?shù)匾?guī)判劃要求完進(jìn)行規(guī)省劃設(shè)計乖；盡量嫩提高售逝建比，觀減少無翠法出售我的地下浪室面積測。2、板房設(shè)斷置：原則恥上，己所有號戶型轟都要攻設(shè)置嶄樣板沸房；新項腸目都循要設(shè)世置豪次裝別勝墅及沸公司室通用腐標(biāo)準(zhǔn)碌裝修偏別墅規(guī)板房；于貨量怠現(xiàn)場選鳳擇景觀潛好的樓新層設(shè)置腳現(xiàn)場板枯房，并玩做好首酷層架空曲層的泛介會所展況示和體壤驗，項蕩目應(yīng)盡駱量避免專建臨建舒板房。3、產(chǎn)品選經(jīng)擇：展示區(qū)老宜采用護(hù)公司已辣有標(biāo)準(zhǔn)驅(qū)戶型；別墅和孔洋房要漁同期展培示，同膜期開賣；展示駁區(qū)中蜘盡量慘不規(guī)恢劃帶磚地下故室的土洋房犧產(chǎn)品駝，以絕滿足針同期貪展示握開賣輔。4、物業(yè)槳規(guī)劃貝建議歉：參考鏡物業(yè)違公司節(jié)從物蒼業(yè)管縫理和賠業(yè)主倉角度閃提出它的規(guī)俗劃建捆議，灶如出毅入口喉、物理業(yè)管星理用啄房、抖垃圾帽房的喘選址扯及面汽積等辟。No僚.3（二）即碧桂園降快速開藝工指引——做好工亭作前置遷，實(shí)現(xiàn)屑摘牌即摧開工Se腥ct帳io重n腹3：強(qiáng)世勢推警進(jìn)收隔地收地前栗必須從槐多種渠去道深入摔了解地少塊的現(xiàn)雖狀是否率已經(jīng)滿斜足我們室的開發(fā)其要求，濟(jì)對方是新否已履做行了所鍵有承諾吧，否則非，我們雄應(yīng)該要品求推遲鏈?zhǔn)盏?，文并且一辮定要把頃收地時再間與土雨地出讓吃金或合緩作出資松的交付把時間掛慚鉤，才陰能更好午地規(guī)避煙風(fēng)險。距若發(fā)生塌土地移愈交晚于烘合同約慮定，應(yīng)洋爭取由鮮國土部勉門出具蓮未能交礙地證明河，以便信財務(wù)部搜門申請升相關(guān)地抽塊的免揀繳土地及使用稅物。在收賄地的寇過程眾中，記要積勺極推尤進(jìn)目籃標(biāo)地央塊現(xiàn)場的誼清理以及參旦與收地砌被圍墻工作。羊要綜合枯平衡提前一懲天收地償付出的沉代價和戒提前一胸天開盤冤帶來的腹收益之搬間的對命比，按薪照項猾目利益最沖大化原蔬則強(qiáng)勢壇推進(jìn)睬收地狠工作蜘。No.廚3（二）薯碧桂園仍快速開置工指引——做好普工作閑前置數(shù)，實(shí)召現(xiàn)摘叉牌即透開工Sec拳tio終n4：勘探禽先行進(jìn)豬場1、參考周叼邊地質(zhì)漆情況了解紗目標(biāo)蘭地塊燭的地態(tài)質(zhì)情征況，底盡可種能取雖得周銳邊地盟質(zhì)勘逗查資斧料及記相關(guān)炸工程霜資料。2、提前進(jìn)茫入地塊答勘探提前炊進(jìn)入帥地塊親內(nèi)進(jìn)夾行詳般細(xì)勘懶察以個取得懼勘察樣報告鑄；對洽目標(biāo)活地塊絲式的地巧質(zhì)報笛告進(jìn)江行分資析，佳將地醬質(zhì)勘攻查報阿告第緞一時糖間提細(xì)供給窗予設(shè)晌計院怒，出姓樁基僚圖。土按先售樓解部、后伙展示區(qū)聲，最后緞貨量區(qū)性的原則完成似地勘揮。No謝.3（二）旬碧桂園膏快速開攀工指引——做好祥工作滑前置相，實(shí)閑現(xiàn)摘李牌即塊開工Se子ct猾io采n標(biāo)5：提杏前開頸展招猾標(biāo)1、招標(biāo)前販置在摘共牌之痰前提峽前做桿好招標(biāo)前遞置與配比合工振作有著利于德實(shí)現(xiàn)軟摘牌魂即開喪工。巡壽從土地碌掛牌何開始，就可歲以開展吧招標(biāo)立您項、投爬標(biāo)單位紅確認(rèn)、走發(fā)標(biāo)、倦開標(biāo)、草定標(biāo)工碑作。2、施工單勁位考察項目跑立項填后，償即發(fā)涉起招噸標(biāo)立霸項書欠，同呢集團(tuán)仔、區(qū)括域一盡起將遣納入遺集團(tuán)拋招標(biāo)解范圍站內(nèi)的橫施工掘單位疊提前蠟考察惜和選統(tǒng)擇；優(yōu)先確摧定展示魔區(qū)基礎(chǔ)約施工單濤位及總?cè)獍鼏挝弧?、施工合趁同提前泉確定衫展示掛區(qū)各喇專項瀉工程柔合同華單價劍，尤熱其對赴于趕工雨費(fèi)、魄施工派進(jìn)度結(jié)明確夸約定偽、施煙工人哈員數(shù)立量、毯垂直繪運(yùn)輸儲設(shè)備楊數(shù)量男、總?cè)狈职釞?quán)責(zé)防約定等，切提前證確定貴操作當(dāng)方式盾，為迫后期接支付輔工程歇款提違供依敘據(jù)。No.鳳3（二藝）碧節(jié)桂園奮快速捉開工喝指引——做好工腐作前置籍，實(shí)現(xiàn)帳摘牌即俗開工Se債ct溜io仔n毀6：重視室臨設(shè)先練行1、臨水、哲臨電必渠須考慮固足夠在收地稍完成前歐就應(yīng)該屬與水電繭部門簽良訂合同仁，確定濟(jì)水電到己達(dá)地塊筒時間，世確保摘講牌后能累順利及問時接入璃臨水臨編電，不或妨礙項很目現(xiàn)場崖施工。2、提前完凍成紅線若外臨時牙道路建采設(shè)及場汁區(qū)內(nèi)的茂管網(wǎng)及旺施工道穴路的建僻設(shè)，臨夠近公路掏要注意籍考慮地長塊開口體問題。3、提前完袍成臨時誰用地租麗賃，搭扮設(shè)生活縣區(qū)，為蘇施工單音位進(jìn)場衰創(chuàng)造條顆件。4、提前遞考慮項藍(lán)目臨時燈宿舍、禽永久宿侮舍問題待。No.貸3（二）熱碧桂園頭快速開阿工指引——做好曠工作你前置蛇，實(shí)吧現(xiàn)摘矛牌即獲開工Sec槍tio聲n7：政府關(guān)余系維護(hù)1、建樹立與嘩政府侵各層季級領(lǐng)監(jiān)導(dǎo)、蕉分管紹領(lǐng)導(dǎo)疲、業(yè)槐務(wù)部摔門的枕密切森聯(lián)系環(huán)關(guān)系腰，按扁政府查部門伐層級迎領(lǐng)導(dǎo)授關(guān)系旦，逐窮級上壁報，濱下級崗能解并決的婚不要斜用上旋級壓寨下級漆；各轎種關(guān)馬系的嘆建立軟必須披是公查司與范當(dāng)?shù)貕卣档年P(guān)閘系，捕杜絕區(qū)把關(guān)釋系建廚立在肢個人告關(guān)系尿上。2、爭洞取政讀府相群關(guān)領(lǐng)叢導(dǎo)掛抽職，籍如爭取勞城建啟副市略長級截別領(lǐng)恭導(dǎo)掛膜職指鼓揮部頃長。3、定印期向年主要鳴政府茫領(lǐng)導(dǎo)千匯報宗項目伍進(jìn)展財情況之，定期或索不定期棄邀請政涌府領(lǐng)導(dǎo)憐前來項怎目指導(dǎo)落工作，配以款媒體報勇道，既富推動項稅目工作茂開展，浴也提高靠項目影徐響力。瓜必要時可，可以邀請備政府嶼領(lǐng)導(dǎo)炸到集頌團(tuán)或舍公司排其他滔成功爹樓盤逢參觀。4、以工作拆簡報的全形式定峽期書面塊報告政車府主要另領(lǐng)導(dǎo)，匯報建重要工芹作進(jìn)展鑄，請求犧協(xié)調(diào)解壤決問題驗及提出米處理方茄案的建起議。No紐奉.3（二左）碧靜桂園翅快速構(gòu)開工除指引——做好工填作前置麗，實(shí)現(xiàn)解摘牌即束開工Se惹ct蕩io略n挑8：摘牌戚即是開暈工1、報建前雞置：動工世前應(yīng)不盡量饞辦理蓄好先行施蒸工合法守手續(xù)，土地盤立項10天內(nèi)荒完成李規(guī)劃襲設(shè)計悼方案野編制勞，通束過預(yù)驢審批口。提哀前選濁定施沾工圖賣設(shè)計筋單位鉆和審文圖公醬司，杏先行位完成倡報建袖施工尚圖，并進(jìn)行修審查扮和報愿建。菠同時求項目要提慢前通戚知施俱工單尿位準(zhǔn)簡備報曠建所儉需的退配合鬼資料，最理撿想的狀懼態(tài)是到棚摘牌當(dāng)?shù)炀涂砂砸择R上而補(bǔ)齊剩貓下的文栽件辦理攝施工許啊可證，禮或與建匠設(shè)部門娃商量好委可以簽字發(fā)預(yù)開滑工證。2、利用脾開工愁典禮期這一喂契機(jī)裙，把闖展示豪區(qū)土異方和腹施工霸臨路亦提前防施工案和鋪趁設(shè)完臘成。3、提前邀請當(dāng)袍地政府繳官員參肝與開工姓典禮，并奧溝通心當(dāng)?shù)貏裰髁魈J媒體釘發(fā)布腹，擴(kuò)欺大品循牌及兔項目值影響順力,摘牌奔后即具通過棟戶外動廣告滾牌、勾新聞健宣傳住進(jìn)行箏品牌伴導(dǎo)入敏。。4、組蘿織項臥目啟鄙動會咐，進(jìn)漸一步闖明確版項目濁目標(biāo)否，落繞實(shí)每新個部逗門的經(jīng)職責(zé)紙及工停作計仔劃，效充分?jǐn)y取得燈集團(tuán)者各中老心的洲支持然，為偉后續(xù)貼搶工靈創(chuàng)造廈條件叫。No.利3（二）襲碧桂園票快速開無工指引——做好工轟作前置撿，實(shí)現(xiàn)通摘牌即貞開工項目摘牌、開工定位單體建筑方案確定及移交示范區(qū)施工圖各市政專項方案設(shè)計前置報建前置超標(biāo)前置示范區(qū)優(yōu)先規(guī)劃報建文本規(guī)劃預(yù)報批總圖報規(guī)確認(rèn)四證辦理樁基施工單位確定監(jiān)理單位招標(biāo)土石方施工單位總包單位確定示范區(qū)裝修工程單位確定提交詳勘報告樁基礎(chǔ)施工圖臨設(shè)搭建/三通一平樁基施工主體施工圖樁基移交總包場地基礎(chǔ)施工至正負(fù)零正負(fù)零開盤-21-140day-771421開發(fā)模式及開發(fā)流程圖No.汁3（二吉）碧蘋桂園轎快速蒙開工基指引——做好棍工作您前置慎，實(shí)扣現(xiàn)摘癢牌即超開工No腎.3（三）亭碧桂園私快速開群盤指引——聚焦展綁示區(qū)域膀，確保塌完美開呀盤搶臨場設(shè)，捆保保零障；凈搶地嚷下，要保地蠶上！搶主片體，器保裝鏈修；貢搶板蒸房，蹤蝶保貨觀量！聚焦燥展示查區(qū)，靠提前飼每一砌天！——集團(tuán)瘡總裁汽莫斌實(shí)現(xiàn)項完美枯開盤紡必須棒要做說的10項工割作：1計劃管理嚴(yán)謹(jǐn)2設(shè)計合理出圖3重點(diǎn)搶展示區(qū)4施工組織科學(xué)5裝修突擊管理6重視采購下單7園林綠化穿插8輕裝修、重擺設(shè)9加強(qiáng)聯(lián)合驗收10確保完美開盤No.超3（三蘿）碧下桂園辰快速傘開盤團(tuán)指引——聚焦令展示貌區(qū)域挖，確墾保完爬美開并盤Se框ct惡io宇n獵1：計劃勻管理哀嚴(yán)謹(jǐn)1、一緣瑞級計怎劃：仇展荷示區(qū)拍計劃制要單器獨(dú)編牧制，熟編制削計劃匯時嚴(yán)屑格根辯據(jù)公議司一確級計凳劃節(jié)睡點(diǎn)完肢成關(guān)旋鍵線旬路分倒析及呼計劃加倒排疏，依希據(jù)適度超跳前的原擴(kuò)則，制類定重杠大節(jié)泛點(diǎn)倒呈排計竭劃、創(chuàng)專項桃計劃嬸，制恒定嚴(yán)眨謹(jǐn)?shù)睦倍?、蔥三級檢計劃擾，實(shí)寫時跟值蹤，發(fā)及時桿糾偏宿，確常保重饑大節(jié)永點(diǎn)按數(shù)時（始提前殿）完騎成。2、施工晝計劃：蜜在工程胞施工前上，加強(qiáng)勝對總分包增施工單拴位的施農(nóng)工進(jìn)度鵲計劃和依勞動力宅、材料榆供應(yīng)、晝機(jī)械設(shè)精備投入緊等資源投入計悟劃的嚴(yán)繳格審核抵。為借了保證文施工進(jìn)弊度，需攏要著重聚審查的衣內(nèi)容包愉括：有無維制定響節(jié)假指日（畢如春售節(jié)）叼期間腿的趕亂工人傭員、鍵資金構(gòu)安排螺措施扯，有鴿無擬最定雨碗季、艙高溫林、臺朵風(fēng)等由惡劣你氣候湊條件株下施廳工的勝應(yīng)急曲補(bǔ)救均預(yù)案迎，對辱訂貨顧期較棗長的古材料光設(shè)備聯(lián)有無讓提前錯訂貨遙措施撈等。No.沿3（三議）碧盆桂園魔快速陣開盤捐指引——聚焦毀展示膀區(qū)域蛾，確談保完壟美開爬盤Sec蒼tio附n2：設(shè)計合騎理出圖根據(jù)“先妄展示城區(qū)，戲后貨臭量區(qū)??；先錫管線謠，后閣主體符；先津基礎(chǔ)乒、后落上部汪；裝欄修、吸機(jī)電間、綠怪化同擺步”的原則快出具圖鍛紙，第招一時間幟內(nèi)給予范項目施嗚工隊圖進(jìn)紙支撐良。Se芽ct惡io貴n席3：重點(diǎn)膜搶展國示區(qū)1、“123原則甚”給鳳我們且一個炕很清饞晰的狠搶進(jìn)傲度的肆思路斷，“1”代赴表的膜是售樓部離和豪裝亮板房，必須閣放在第蛛一位，澤保證首臉先完成街；“2”代唯表的駛是樣板區(qū)倒、展示測區(qū)內(nèi)的照非樣板般房、室牢外市政叫、園建鴨、園林址等工程，應(yīng)作請為第二茂重點(diǎn)來侍搶工程史進(jìn)度；銷“3”代床表的忌是首期零貨量家區(qū)，需達(dá)為到預(yù)售千條件，鏟應(yīng)放在戒第三位技來趕工。趕工此時要恒按照緒主席旁要求凡的“24小時，屋滿人工洲作”的城原則臂來組銀織樣喊板區(qū)音的搶釣工，流水饑作業(yè)朱，人僻山人璃海的去做崇，每一個城工作面棗都要有港人。2、搶學(xué)工獎：為實(shí)現(xiàn)撈快速開虎盤，區(qū)績域項目扯在成本筆增加與格收益之餓間進(jìn)行雷合理權(quán)兼衡，可繞以在總同包合同磁中明確擁工程起軟始時間闊和相應(yīng)炭的工期獎臥罰規(guī)定，或者卷單獨(dú)設(shè)扁置趕工覽獎。趕花工獎應(yīng)予在事前懷以協(xié)議昏的形式倍約定，懷明確獎醉勵的條肚件和處遮罰規(guī)則哈；原則召上趕工浩獎勵費(fèi)臨用從該諸項目的紋成就共姿享獎金牌池或舊卡項目獎蛙金包中嶼扣減。No.丸3（三勝）碧高桂園罰快速罷開盤射指引——聚焦免展示展區(qū)域咸，確席保完滿美開烈盤Sec饒tio凱n4：施工組找織科學(xué)按照“整跪體市嫂政管壟網(wǎng)先嶄行，快單體駐結(jié)構(gòu)精與砌狹體同束步，捧機(jī)電通、裝棒修、截園藝蛛綠化紙穿插豬進(jìn)行載”來組織喝施工計剝劃。綜楚合布置掘售樓部恐、板房孤區(qū)和貨著量區(qū)的警施工場英地和臨哪時道路洞，在主幕體工程兼施工的獨(dú)同時能三保證與勺主體結(jié)演構(gòu)施工或不沖突民的位置比可以同秩步施工遞室外工扎程、市略政工程蠟和綠化蕉工程（尤澆其是紀(jì)大樹介種植艷）。采呼取流慕水、臟穿插湯施工叮，前勝工序芽給后所工序吳預(yù)留言工作儲面，掌確保剝分部讓分層施交接堂場地銅；上走下工尚序按窮確保送的節(jié)勢點(diǎn)按響時驗攀收、蠅交接歡合理況；主蝦體周怎邊水第景、敵道路沒管網(wǎng)躲的施稱工，直在主躍體腳茄手架屋未落形的條德件下本，采盡用局好部拆餡除、茫部分斤加固劍懸挑寸腳手騾架的皮方案能同步愈推進(jìn)非室外凈各項遣工程而的施洋工。脅必須墻保證低關(guān)鍵銅線路嬌中施卵工資偶源配捆置，讓如：施工址道路韻的暢竿順、吃樁基釀施工籮機(jī)械象數(shù)量副、土拘方機(jī)跪械數(shù)好量、磨模板越周轉(zhuǎn)沿套數(shù)格、垂宇直運(yùn)癥輸機(jī)漿械的浙運(yùn)力敏、備臨用發(fā)濫電機(jī)券、夜遣間施焰工照饑明等及合危理提肝前安償裝時撞間。No.倚3（三）堂碧桂園傭快速開覆盤指引——聚焦展麻示區(qū)域森，確保點(diǎn)完美開滾盤Se休ct唉io謠n曉5：裝修突世擊管理1、裝騎修的慌重點(diǎn)選包括鋒：（1）售驅(qū)樓部等大堂交、樣糞板房也的廚誘房、逆衛(wèi)生翼間、壁電梯豈大堂辟的鋪垂貼；注（2）電梯番、石材少、櫥柜渾等，開碧工時就啊要與廠智家溝通率排產(chǎn)；糧（3）吊曲頂、雜機(jī)電僅安裝辰穿插賢、消抄防、掃空調(diào)永線管故；（4）超州豪板央房的死成品鄭家具釣，需董土建鑰嚴(yán)格燙按照例圖紙植尺寸控施工凍，提邊前交蔬底，渠嚴(yán)控剃分層宴移交碎；（5）雙拼庫板房以部裝修戶訪先組織賢土建施歲工，然蟻后分層溉分段移扣交工作指面。2、裝修氏進(jìn)場前莊期準(zhǔn)備柏：（1）裝修授施工任秘務(wù)應(yīng)預(yù)果先落實(shí)凍，最好鉗施工前40天用涉書面叢形式昂通知啦施工客單位閘，有周條件次時考暫慮提照前60天。以農(nóng)便使承贈包方預(yù)嫁先組織模安排施艙工隊伍聯(lián)，按數(shù)各量安排尊人力，逆才能保槽證對任舞務(wù)的準(zhǔn)迅備；（2）施工撫圖紙應(yīng)牧預(yù)先30爪-4攝0天由設(shè)拾計院完夸成出圖瘡，有條飛件時審當(dāng)圖完成金，最好艘安排任票務(wù)時一框起提供醋給施工驚方，目停的方便俱做好材嗽料的準(zhǔn)傾備和產(chǎn)敗品工廠快化生產(chǎn)蹤蝶；（3）項理目分廉項專茂業(yè)分超包工酬程完色成節(jié)歐點(diǎn)落策實(shí)，盞上工蟻序按玻質(zhì)、旗按量打、按狗時驗悔收，歐合格斯后移躺交下栗工序磚。3、展猴示區(qū)枝裝修申工程維聯(lián)系完單：線區(qū)域殲項目序提交刷展示嫌區(qū)裝百修工家程聯(lián)顛系單趴至集貌團(tuán)工意程管仔理中窩心、抬運(yùn)營矛中心副、雅率駿裝溝修公耳司，牙由工程管哥理中心為統(tǒng)籌展?fàn)C示區(qū)裝鼓修工程休任務(wù)安提排及下余達(dá)。No.鋤3（三確）碧此桂園師快速兇開盤游指引——聚焦展頂示區(qū)域吩，確保向完美開遍盤Se滋ct礦io選n農(nóng)6：重視采閱購下單嚴(yán)格按鏟照《采渠購專項遍計劃任墾務(wù)項標(biāo)閉準(zhǔn)》的爽要求制賭定材料滾下單計螺劃。特蜂殊材料登及專項飯分包生幕產(chǎn)制作蜜周期參終考：（1）電梯統(tǒng)：生產(chǎn)70天，翠安裝20答-3挑0天；（2）櫥山柜豪循裝：摩廠家勤生產(chǎn)25天，漁安裝竹時間3天（家供應(yīng)痰商配岡置所糞有廚拐房配廁套電附器）調(diào)；（3）木門奔、木地喝板、扶廈手、整族體櫥柜宅：供應(yīng)由商生產(chǎn)狀時間30天；鹿安裝蹲時間8-洞15天；（4）入墻講整體衣憶柜：供歐應(yīng)商生谷產(chǎn)及安采裝時間30天；（5）海衣洋展鋤池：釀供應(yīng)祖商制擾作及些安裝沸時間12幻玉0天；（6）專業(yè)脈泳池工禍程：安蒙裝時間60天；（7）國活振裝逮修：披廠家架生產(chǎn)渠及安倘裝時疊間10掀0天；No首.3（三）燦碧桂園委快速開霸盤指引——聚焦展