房地產(chǎn)產(chǎn)品細分

《房地產(chǎn)產(chǎn)品細分》目錄緣起1、首次置業(yè)2、首次換房3、二次換房4、老年住宅PulteHomes的客戶細分：首次置業(yè)、首次換房、二次換房、活躍長者四大版塊。緣起：萬科的標桿1、首次置業(yè)1.1邊角料、爛尾樓、城中村1.2專業(yè)化的小戶型產(chǎn)品原因：中國社會由基本居住型向享受居住型過渡，Y代人取代X代人成為消費主力。人口年齡金字塔圖X代人與Y代人比較X代人青少年時代貧寒經(jīng)受了嚴格、正規(guī)的教育有深沉的歷史感Y代人獨生子女青少年時代相對富足教育產(chǎn)業(yè)化娛樂化的歷史觀吃苦，耐勞，為成功、財富不擇手段父母是負資產(chǎn)略有品位的暴發(fā)戶生產(chǎn)力極強樂觀，心胸開闊，對明天有美好的期盼父母是正資產(chǎn)可能是未來的貴族消費力極強出生在多子女家庭Y代人第一次購房導致了專業(yè)化小戶型的產(chǎn)生。發(fā)展中國家小戶型比較普遍，小戶型保證了人最基本的尊嚴。1.3廉租房萬科中低收入住宅萬科中低收入住宅萬科中低收入住宅2.1DINK住宅丁克：DoubleIncomeAndNoKids。

DINK住宅特點：

——居住與工作功能疊合，所以設(shè)備的重要性如下排列：

電腦網(wǎng)絡(luò)>家具>電視>音響；

——婦女地位提高和兩性關(guān)系重新定位

——住宅空間新的使用情況和安排決策

——書房功能得以延伸

——客廳功能弱化

——完善的配套服務(wù)

當信息革命發(fā)生后，家庭重新又獲得了生產(chǎn)職能，產(chǎn)生了DINK住宅、LOFT住宅、SOHO住宅等新生事物。2、首次換房2.2LOFT住宅

LOFT：指位于工廠、倉庫或其他商業(yè)或工業(yè)建筑物上層的巨大而通常未間隔開的樓層，或是在建筑屋頂下的巨大空間?！獙痈撸焊叨雀?，不同于公寓的局促感，俯仰間產(chǎn)生

感悟?！臻g：空間大，不同于普通住宅的尺寸，通過分隔，產(chǎn)生

巨大而沉靜的空間，找尋個性的自由。——光線：充足，頂天立地，實現(xiàn)建筑與空間的對話?！|(zhì)感：粗糙的混凝土、磚，表現(xiàn)特有的肌理，縱橫交錯

的管線，高大的拱券，厚重的鋼桁架，帶來新的

視覺沖擊。華僑城LOFT華僑城LOFT華僑茄城LOF紗T2.3掙SOH連O住宅律師公寓律師公斧寓設(shè)計者私宅藝術(shù)家能寓所藝術(shù)或家寓怕所藝術(shù)突家寓煌所藝術(shù)吩家寓永所音樂家永的房子音樂醒家的庭房子音樂羞家的彎房子殘疾賢人書捷房（夠庫哈裝斯）殘疾人飯書房（仰庫哈斯兼）創(chuàng)意人圈層結(jié)構(gòu)2.4創(chuàng)意人穗群與酷獵地理創(chuàng)意人祝群：（產(chǎn)業(yè)摘）酷地理舟：貪充伐滿生氣臂的街坊巡壽生活（空值間）加住家蟻附近訊的戶筋外休抹閑最新潮腥的文化變藝術(shù)人際關(guān)系社區(qū)配套社區(qū)生活暫時、松散、半隱居進入與參與建設(shè)的門檻低，容易被認同多種多樣的咖啡廳、餐館、酒吧、書店、茶室、畫廊、小劇場，強烈、高品質(zhì)、多元的生活體驗移民、高科技、專利、人文、同性戀、夜生活社區(qū)定位自我風格、地方品質(zhì)社區(qū)參與度創(chuàng)意社區(qū)特征深圳大芬村北京798工廠外觀北京798工廠標志趟及涂梁鴉北京79紗8工廠商鋪醋及商雁品北京798工廠展覽北京79鞏8工廠作品北京79撈8工廠室內(nèi)澆環(huán)境北京798工廠另類作跨品1北京798工廠另類作疤品23、二寄次換淚房：造集合叢住宅持、To捕wn歸h檢ou件se、別墅3.鞭1集合住閘宅——居者有肉其屋特征時間戶型主臥（主人房＋衛(wèi)生間），（主人房＋衛(wèi)生間＋書房），玄關(guān)，凸窗，入戶花園，空中院館，情景陽臺，一步式陽臺，模糊空間97年外觀屋面構(gòu)架、空中花園、飄板、鮮艷的色彩、新材料98年環(huán)境會所、健身中心、大型停車場、公共園林、專業(yè)景觀設(shè)計99年樓型板樓、塔樓、一梯八戶、一梯六戶、一梯四戶、一梯兩戶、一梯一戶2000年科技戶式中央空調(diào)、地暖、恒溫恒濕、智能化2001年居住分異SOHO、DINK、LOFT、SUNCITY2002年生活方式5＋2生活模式、第一居所，第二居所，常居物業(yè)，渡假物業(yè)2003年二居室、三居室為主，每戶60～70m2，僅有廚、衛(wèi)，小廳大臥室，解決“平方米饑餓”，面積呈逐漸增大之趨勢面積93～96年體驗樣板房、體驗式購房2004年3.1.1集合住宅的發(fā)展3.間1.祝2集合代住宅高的面鎮(zhèn)積西方宿國家宮的經(jīng)芽驗表像明，弓住宅拖的面百積、線房型夫規(guī)模秋并非火與經(jīng)舉濟發(fā)展、佛生活屯水平浪呈線稠性關(guān)博系，斷最終省會在烤舒適純與實謊用之像間找肆到一按個平衡點存。世界上棄最多的組戶型：剩三房兩蟻廳兩衛(wèi)創(chuàng)一廚（3LD瀉KS）對“三器大一小近”及住疲宅面積棋的思考三大一革?。捍笙榭蛷d、墓大廚房狀、大衛(wèi)坦生間、下小臥室扁。問題：持戶型與武居住模判式相矛賣盾、客逝廳面積慨浪費、略客廳與帥臥室比例失調(diào)念。原因：——客廳閣的變陳化客廳植看電林視時洞間減怒少，撇電視悅數(shù)量匠增加辮，可左以在殖臥室看。家庭齡聚會務(wù)減少驢，聚傻會由水家居向轉(zhuǎn)向香社會券，由孩客廳英轉(zhuǎn)向餐廳。客廳門使用紀人數(shù)姓減少報?！P室摟的變暑化臥室域里增曠加了梨電視曬、網(wǎng)惱絡(luò)。臥室里贏配衛(wèi)生今間、儲情物間、偉衣帽間阻。“空中四怕合院”仔戶型3.幟1.栗3集合約住宅銅的戶遠型家庭災與住就宅的夜周期廉：家雪庭從本組合宣到解目體為30年～60年，住宅季適應濁的使鍛用周乳期為5～8年，不同步的家摩庭結(jié)癢構(gòu)，駐在不若同的燭家庭獵階段事，需泥要不買同的居住宅嶄。住宅要管有適應續(xù)性，如久模糊空職間：

水平的模糊空間：

起居型：兒童房、書房、陽光房。

輔助型：衣帽間、工人房、儲藏室。

垂直的模糊空間：

垂直的模糊空間：3.1腦.4集合住部宅與科控技3.肚1.幼4.愛1研究粥證明腐：一答幢建鑰筑的炎建造撇費用攪、維鎮(zhèn)護費織用、懷運營運費用乏之比為1：5：200。中國冰房地馳產(chǎn)建為設(shè)基滲本上怒是粗榨放型鍋，按咬國際妙標準務(wù)，當造科技顆進步分對產(chǎn)業(yè)搞的貢乖獻率脊超過50％時依，視誼為集慎約內(nèi)閑涵型淘發(fā)展陸，目扒前科泛技進閉步對房地獵產(chǎn)業(yè)鎖發(fā)展炕的貢守獻率世不到30％，特甚至弱低于傾農(nóng)業(yè)槍的40％。同瓣時，房地產(chǎn)建廣設(shè)工業(yè)簡化程度閑低，深賓圳目前響混凝土灑結(jié)構(gòu)房華地產(chǎn)的恨建設(shè)周探期約為12個月，綢而發(fā)達鎮(zhèn)國家為3個月悔，甚番至1個月；矩深圳建家筑工人最平均勞動生潔產(chǎn)率寇約為30古m2/人·年，末發(fā)達坡國家襯為15悲0m2/人·年。MO餐MA：紐云約現(xiàn)頂代藝民術(shù)博腔物館塌（Mus捆eum勵of膏M追ode伸rn退Art）萬國城MOMA共有三期（MOMA.POPMOMA.DANCEMOMA）前兩期已售罄，第三期正在設(shè)計中。MO悠MA在居宴住建消筑中伍采用盯了十倉大核咬心技練術(shù)：●恒濕悔頂棚碧柔和洪輻射狗冷暖噴系統(tǒng)●恒濕全少置換新夕風系統(tǒng)●外墻優(yōu)隊化系統(tǒng)●外遮至陽及沸窗優(yōu)濁化系臥統(tǒng)●屋面優(yōu)妙化系統(tǒng)●廚房及捎排水優(yōu)甲化系統(tǒng)●防噪聲賀優(yōu)化系驅(qū)統(tǒng)●中央短除塵悼優(yōu)化柳系統(tǒng)●智能因化電購梯系唇統(tǒng)●水處理摩優(yōu)化系唐統(tǒng)醫(yī)學研榨究證明紅：室內(nèi)青溫度20～260C是人體題最舒適會的溫度著范圍。建筑中散采暖、親空調(diào)、喝通風能船耗約占桶總能耗咐的2/透3?！鈮ο到y(tǒng)：外墻外保溫——外窗：外窗引起的熱損失約占建筑熱損失的50～60％，主要有兩個途徑：一是窗戶包括窗框和玻璃的傳熱；二是窗戶縫隙的傳熱。解決辦法：一是通過窗戶加層，采用傳熱系數(shù)較小的框料以及阻斷熱橋等，另一方面通過窗戶制作安裝精密、加安密封條等。MOMA采用斷橋鋁合金窗＋LOW-E中空鍍膜玻璃?！庹陉枺号c內(nèi)遮陽相比，外遮陽可使能耗降低83～88％。外遮陽可以形成豐富的光影變化，豐富了城市立面。輻射突比對肌流有葵效。建筑腿層高3m，房慣間凈孟高2.桃75粘m，樓板狠厚度為25錢0m精m，樓州板中埋直燦徑16～20葉mm的水第管，論間距棍在200～30籃0m輝m之間鴿，冬澆天在情水管中注入28～300C的熱水士，夏天駕注入18～200C的冷繭水，推透過戰(zhàn)混凝川土樓板散罵熱和吸僅熱，再運以柔和鬧的輻射撥方式使筒室內(nèi)溫肯度受控符，達到姐冬天不低揚于200C，夏天博不高于260C。優(yōu)點：（1）系統(tǒng)礙能自忙動調(diào)替節(jié)室傳內(nèi)溫隊度。（2）輻射默采暖和蠅制冷效絮率高，匠溫度均欲勻。（3）不雞占用賺室內(nèi)緞空間挽。（4）不債會破蜻壞建燦筑外回觀。（5）無把風感念、無唐噪聲襲。（6）采暖碧和制冷極與換氣間分離?！斉锶岷洼椛淅渑到y(tǒng)：3.1.4.3MOMA濕度控制：

空氣相對濕度在40～60％之間，人體感到舒適。

MOMA的濕度控制：夏季，相對濕度很高的新風通過除濕、除塵后，變成相對濕度比較低的空氣，進入室內(nèi)。冬季，加濕系統(tǒng)會使空氣的濕度達到室內(nèi)舒適范圍。新風從室外樓面80米高處采集，經(jīng)過過濾、加濕或除濕等處理后，以每秒0.3m的低速從地面緩緩上升，最后由廚房、衛(wèi)生間頂部的排氣孔排出。全置貢換式裝新風灘系統(tǒng)溜和頂婦棚柔斗和輻敬射冷宇暖系掏統(tǒng)形茫成很鏈好的型配合全。3.1.4.4MOMA的陽光：光影空間3.1仗.4.枯5精致膽的細冤部踢腳線告與墻體匹在一個佳平面上危。門隔斬音防磨塵的筑特殊鮮處理熄。后排襪式潔鉗具，以水封估式地制漏。交樓標皺準為精首裝修，甜顏色可黎以選擇宵。直飲水洋，中水巷系統(tǒng)。綠化防堤噪音系黑統(tǒng)。1m寬的入毒戶門。3.脫1.魂4.培6“MO般MA”的故賄事“MOM驚A”的歷薯史當代漂萬國耕城POP威MO滲MA當代MOM如A上第MOM圣A當代MO約MA理念當代MO句MA地面搶層次當代MOM秘A屋面辛層次當代MOM抱A天面典層次當代MOM臭A夢幻壁影院當代MO漁MA藝術(shù)摔酒店當代MO沿MA門廳當代MO賢MA景觀當代MOM姜A色彩當代MOM尾A合頁狗空間當代MO閣MA燈飾上第MOM廚A理念上第MOM遵A傳承上第MO庫MA景觀上第MO購MA景觀上第MOM屢A景觀上第MOM廉A感想現(xiàn)文巷朝口遇上駱的一位攝豐胸秀惰容的美尋人，想呀著她突離然深夜叉醒來，濤想起了盆擦肩而裳過的我義，又驀賢地動了頃那慈悲月的心懷旺，重理隸了淡雅座的妝容恩，來到紛我下榻爬的這家功客棧，哪輕斂裙尼裾，拾誦級而上城，徑直廈走到我刷的面前練，盈盈蔥淺笑道謝：“公子暴，我警可以逆坐在沫你的唐邊上墳，為化你翻惰書嗎話？”3.麥1.志5體驗祖式房隆地產(chǎn)難：根據(jù)《體驗陶經(jīng)濟》一書的炊觀點，揉人類將饅經(jīng)歷四勁個發(fā)展漠階段：農(nóng)業(yè)愁經(jīng)濟貨、工稈業(yè)經(jīng)則濟、圾服務(wù)芳經(jīng)濟悅、體合驗經(jīng)停濟。香體驗辨經(jīng)濟窩的特朵征如下：消悔費只是碧過程，暑當過程代結(jié)束后達，體驗娘試憶會躬長久地冶保存在羞消費者胖頭腦剩中，梯消費愈者會野愿意便為體暈驗付阻費。3.1.5.2教育的體驗娛樂的體驗逃避現(xiàn)實的體驗審美的體驗被動主動被動主動內(nèi)部（個人）外部（環(huán)境）A.娛樂的體驗：客體通過感覺被動地吸收，比如看電影，在房地

產(chǎn)中，比如樓盤推廣活動，綜藝晚會，游戲抽獎，美食品嘗等。B.教育的體驗：客體吸收了對他來說并不是清楚的事件，順馳.鳳凰城（蘇州）、潘石屹現(xiàn)代城的雕塑藝術(shù)C.逃避現(xiàn)實的體驗：客體完全參與到一種浸入式環(huán)境之中，如旅游，東莞眾多之五星級酒店，房地產(chǎn)項目如橘郡。D.審美的體驗：環(huán)境與個人的互動,如萬科第五園。我見青山多嫵媚,料青山,見我應如是。服務(wù)扯經(jīng)濟塞與體乳驗經(jīng)效濟的龍區(qū)別押：借助四信息欲化技溝術(shù)，大大規(guī)苗模量季身定監(jiān)制。房地駕產(chǎn)進某入大清規(guī)模廉量身剩定制予階段脾，會刷產(chǎn)生瀉新的講工作蕉模式澆：工棵作就是劇轎場。在貞這個劇詢場上，正企業(yè)以揭服務(wù)為哨舞臺，波以商品沖為道具變，圍繞著蠻消費含者創(chuàng)喜造出辭值得績消費闖者回籍憶的龍體驗歷。企遠業(yè)為點消費根者創(chuàng)拍造的除經(jīng)濟價停值就低是表紛演。中國遭房地投產(chǎn)與蠟西方鬼發(fā)達煤國家醫(yī)房地莫產(chǎn)處旨在不挨同的家階段鍛：中國姓的房存地產(chǎn)霉在制厭造階勺段，嫩以建波設(shè)、妙銷售票為主餅，是鞠增量疊時期丑。西方吐的房薪地產(chǎn)護在服物務(wù)階奔段，嗽以出足租、胖服務(wù)順為主濁，是格存量鴨時期癥。英國烤古德瓜伍德活（Goo螞dw惑ood）房地違產(chǎn)公司村的經(jīng)營郵項目：家族農(nóng)欠場、賽梁馬比賽北、飛行太學校、閉速度節(jié)奏日、摩更托車賽苦道、公路賽車蝴俱樂部歇、古德遣伍德宮宰、高爾溉夫球場婆、旅館譯。賽馬比賽飛行學校速度節(jié)日摩托車賽道家族農(nóng)場古德伍德宮古德伍德宮高爾夫球場旅館3.1鴨.5.精4房地擇產(chǎn)之猜中國痛因素——中國人油對土地臘與房屋使有著無艘比的熱斗愛之情適，伴隨慣著從土獅生土長到入轟土為安逐的人生爛全過程凝。革命顏的過畏程——房子攤代表虜信用媽體系彈：房近契——房子歲是養(yǎng)危老保抄障體是系。3.舟2太T寇ow始n桶ho笨us緣瑞e掌——離自財然很姥近，鞭距紅原塵不女遠。3.2.1Townhouse簡介：

Townhouse又叫聯(lián)排住宅、排屋。紐約稻的豪韻華To城wn貓h蛋ou上se紐約的資豪華Tow殲nh增ous樣e紐約捧的豪索華Tow前nh勒ous鴉e3.踐2.丘2培T團ow健n惱ho醬us滿e物業(yè)予形態(tài)銀：Townhouse的閥值：180m2～360m2之間，不能太?。好娣e太小，交通空間所占比例過大；不能太大：面積太大，價格上揚，與別墅物業(yè)重疊。面積不能太年輕：太年輕買不起這類物業(yè)。不能太年老：太年老上上下下不方便。業(yè)主區(qū)位離城市不能太近：否則無法找到足夠大的土地。離城市不能太遠：需要城市提供配套設(shè)置。價值比集合住宅高檔（紅塵）比別墅低檔（自然）Townhouse有閥值：Townhouse是一種內(nèi)向性的住宅，是一種中間形態(tài)的住宅。3.練2.劫3僑T低ow菠n爛ho稱us詞e新形態(tài)?。骸袊腡ow塞nh像ous哭e——芙蓉古城

芙蓉古城反映了的Townhouse物業(yè)的特點。——芙蓉古城——芙蓉古城——芙蓉古城——芙蓉古城川茶文化川菜歷史、川西飲食習俗，餐具、川西小吃等。川茶起源、茶葉制作過程展示、茶具、茶藝表演等。飲食文化建筑文化川劇文化展示、曲藝文化展示；萬年臺表演。集川西、云南、蘇州、唐代皇家園林建筑藝術(shù)于一園。戲曲文化川西少數(shù)民族服飾展：黃包車夫、川劇服飾等。服飾文化

芙蓉古城融合了中國民間特有的川菜、川茶、川劇等傳統(tǒng)文化和生活習俗。交通習俗童趣活動，如滾鐵環(huán)、抽陀螺等；民間習俗，如搶鴨子等。黃包車、雞公車、花轎、滑桿等傳統(tǒng)交通習俗。游藝習俗起居習俗通過各種傳統(tǒng)節(jié)日活動展示節(jié)慶文化、生活習俗等。主要通過客棧多種風格的套房展示中國傳統(tǒng)的起居文化。社會習俗在民俗文化博物館中收集大量的手工藝生產(chǎn)等物件。生產(chǎn)習俗成都歷史上的文學藝術(shù)家生平、典故、作品等。文學藝術(shù)小津安二郎《東京物語》“對‘地板文化’理解最深的不是建筑師，而是一位電影導演——小津安二郎”

——隈吾研3.2.4住宅的文化內(nèi)涵（以日本為例）Thisthinmembranetakestheplaceofshojiandsudarescreens,andfusumadoors.“窗簾墻”住宅CurtainWallHouse（坂茂）住吉禍的長滾屋住吉單的長湖屋住吉的嬸長屋層屋層屋層屋3.3別墅——公平統(tǒng)與效龍率豪宅悉的價遵格應蹦是普砍通家娘庭年腰收入塔的60～80倍左攻右。怕中國拍普通腐住宅柴的價之格與桃家庭降收入葉之比渴在6～8倍之耽間比灰較合專理。20畜02年深圳蘆豪宅的定標準是逆單套面攝積≥14氏0m2，價格≥80款00元/m2，房均業(yè)面積為60跟m2，房均仿居住人灶數(shù)<1傻.2人。20栽05年深宇圳商橡品房催均價嶺已超伍過1萬元。紐約第五大道豪宅價格313萬美元與普通家庭年收入之比74倍城市悉尼滾石區(qū)3億日元300萬澳元39倍82倍東京灣2000萬港幣101倍香港半山3.3.1豪宅的標準：

紫檀現(xiàn)象——紫園1號別墅HouseVilla物業(yè)形態(tài)House第一居所，常住型Villa第二居所，渡假型功能不能有重大缺陷瑣碎的日常生活只要有特別之處無煙火之氣要求生活在現(xiàn)實，生活在此處生活在理想，生活在彼處訴求點太太不打算結(jié)婚的女友形象比喻萬科·運河邪東1號常居型尋物業(yè)萬科·城市連高爾般夫花事園常居+度假型持物業(yè)萬科·松山頸湖1號度假型棉物業(yè)3.3幼.3住宅購產(chǎn)業(yè)培鏈：間效率供與公施平的愧思考效率公平19901995最富的人最窮的人43%仍是最富的人49%仍是最窮的人(RawlsCriterion)4.活躍長比者4.1老者標將至壘的城突市目前，薄全球每10個人中并，就有熔一個60歲以體上的點老人渴。到205島0年將嗎從1：9增加到1：5。屆時海，西班偷牙老人梨占總?cè)斯房诒壤紴?4％，意大經(jīng)利為42％，日抽本為60％。

中國老齡化速度驚人，國未富，民先老。60歲2010年12.18％2020年16.23％2030年22.34％2040年25％65歲以上8.12％11.30％15.21％20％4.費2老年人榨特點——視覺絡(luò)、聽幸覺、究觸覺餅、味限覺和器嗅覺宵減弱券?！饽钚伟櫝杉胺磭崙獣r間錫減弱?！∪饷迯姸仍?、靈歸活性犬、視喬力反殖應下騾降?！獙囟缺m應能精力減弱囑?！?/p>