房地產(chǎn)開發(fā)案例二

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)案例分析中國人民大學張躍松

‘2011房地產(chǎn)經(jīng)營管理課程1房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)種類房地產(chǎn)投資及其基本特性房地產(chǎn)市場參與者我國的住房供給體系房地產(chǎn)開發(fā)基礎知識2房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序四個階段:投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設階段和租售階段。3房地產(chǎn)的分類從物理形態(tài)上劃分，分為土地、建成后的物業(yè)和在建工程三種類型。

而按照使用目的劃分，包括居住物業(yè)、商用物業(yè)、工業(yè)物業(yè)和特殊物業(yè)。4

房地產(chǎn)投資的特性1.位置的固定性或不可移動性2.壽命周期長3.適應性4.各異性5.政策影響性6.對專業(yè)管理的依賴性7.相互影響性8.弱流動性5開發(fā)商土地所有者和當前使用者政府及政府機構金融機構建筑承包商專業(yè)顧問（建筑師、工程師、規(guī)劃師、景觀建筑師、環(huán)境顧問、交通顧問、房地產(chǎn)估價師、會計師、房地產(chǎn)經(jīng)紀人、物業(yè)管理經(jīng)理、市場研究專家、經(jīng)濟師、造價工程師、律師）消費者或買家房地產(chǎn)開發(fā)商及其合作伙伴6我國的住房供給體系高收入家庭20%中高收入家庭20%中等收入家庭20%中低收入家庭20%低收入家庭20%廉租住房經(jīng)濟租賃房經(jīng)濟適用房限價商品房商品房7房地產(chǎn)開發(fā)模式新舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)比較新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)地域擴張模式文化地產(chǎn)的開發(fā)

8新舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)比較舊城區(qū)所處區(qū)位優(yōu)越：適合作為商業(yè)、辦公、旅游、娛樂、餐飲等類型的開發(fā)項目用地不斷上漲的地價項目建成后出售或出租的價格水平較高。來自新區(qū)開發(fā)的挑戰(zhàn)舊城區(qū)土地開發(fā)費用高環(huán)境污染嚴重流動人口日益增加居住郊區(qū)化趨勢舊城區(qū)建設居民住宅的難度越來越大前景開發(fā)建筑密度高拆遷、安置、拆除清理費用較高規(guī)劃條件苛刻（建筑高度、容積率、土地用途以及功能分區(qū)）舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)9所處位置并不優(yōu)越新城區(qū)往往不適于開發(fā)商業(yè)中心、寫字樓、餐飲娛樂用房適合建造高級住宅和公寓。有利條件新城區(qū)的拆遷安置比較容易拆遷安置補償費要比舊城區(qū)低城市規(guī)劃條件限制也少。前景開發(fā)獲得政府的征地審批非常困難不具備開發(fā)建設條件,道路和綠化用地均作為開發(fā)商的市政代征地而由開發(fā)商承擔土地開發(fā)費用新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)10異地開發(fā)本土化與異地開發(fā)如何成功的實現(xiàn)異地開發(fā)異地開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)地域擴張模式11異地開發(fā)與本土開發(fā)的差異環(huán)境變化，是異地開發(fā)與本地開發(fā)的本質區(qū)別這里的環(huán)境是廣義范疇，或者指的是廣義的市場自然、經(jīng)濟、人文、社會環(huán)境；人才團隊；資金來源；關系網(wǎng)絡；從開發(fā)過程分析差異化12異地開發(fā)的關鍵從開發(fā)流程分析從異地開發(fā)的競爭力分析13從開發(fā)流程分析－－房地產(chǎn)開發(fā)的流程四個階段一投資機會選擇與決策分析二前期工作三建設階段四租售階段（維護階段）14異地開發(fā)的競爭力城市理解能力政府公關能力資金運營能力文化灌輸能力人才儲備能力產(chǎn)品開發(fā)能力15文化地產(chǎn)的開發(fā)16文化地產(chǎn)的開發(fā)文化地產(chǎn)的定義文化地產(chǎn)的分類開發(fā)文化地產(chǎn)的意義文化地產(chǎn)的表現(xiàn)形式文化地產(chǎn)的開發(fā)案例17文化地產(chǎn)的定義文化地產(chǎn)是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,充分發(fā)掘和運用文化內涵來提升項目品質,滿足居民文化生活的形式。文化地產(chǎn)提倡在滿足房地產(chǎn)項目建設基本物質要素的基礎上，提升獨特的文化要素，以可持續(xù)發(fā)展的理念，保障居住者生理、心理和社會人文、情感、歷史、精神、藝術等多個層次文化需求，進一步提高房地產(chǎn)質量和生活品位。18地產(chǎn)開數(shù)發(fā)需要溝文化的甚融入從消歉費者暴角度小分析從開壇發(fā)商溝角度冰分析－－泛久文化運桑動,與叢運動\遮網(wǎng)絡\鄙教育\港明星相婦結合,炕塑造地遇產(chǎn)的文蒙化個性專,增加南附加值員.19文化地肺產(chǎn)的分梅類地脈文匯化建筑文壘化園林文啦化住宅拳文化社區(qū)文粘化品牌文愿化營銷文碗化20開發(fā)文腦化地產(chǎn)扭的意義有利于嘴和諧社貼會的創(chuàng)梯建提高居弓民素質創(chuàng)和生活哪質量改善居湯住條件贈和生活認方式發(fā)揚酸和傳爬承本扣地區(qū)付特有接文化提升零開發(fā)馳商的老社會映形象削和物后業(yè)價團值21文化地總產(chǎn)的表乏現(xiàn)形式產(chǎn)品定肅位體現(xiàn)略的文化筍特征營銷陽體現(xiàn)紛的文位化特蹈征地產(chǎn)品幸牌文化殼的表現(xiàn)竊特征社區(qū)體挨現(xiàn)的文它化特征22如何進寺行文化祥地產(chǎn)的帝開發(fā)圍繞爸項目裙定位陡進行擔規(guī)劃營造蠅良好麻的室答內外苗環(huán)境利用建潤筑風格裕體現(xiàn)文躁化23房地掀產(chǎn)開郊發(fā)項練目策這劃房地琴產(chǎn)開拜發(fā)項溝目策缸劃內叼容房地產(chǎn)炮市場研駕究市場據(jù)定位服的前它提－掘－市太場細排分房地產(chǎn)收開發(fā)項磁目策劃蜘成功案羞例24房地輩產(chǎn)開搜發(fā)項玩目策柏劃內柿容1、診區(qū)位轟分析喪與選痕擇檢2、罷開發(fā)濾內容損和規(guī)校模的璃分析晌與選題擇瞧3、膝開發(fā)脈時機頑的分偏析與域選擇曾4蜜、合劫作方旅式的燥分析取與選病擇票5、討融資陶方式欲與資游金結耳構的嘗分析粥與選津擇盾6、溝產(chǎn)品袍經(jīng)營局方式殃的分酸析與題選擇25房地匹產(chǎn)市汁場研婦究26目標緊客戶政府資本競爭奇對手需求闊的特督點－接臟收的客價格－地理燒位置－戶型－面顧積－裝修魔綠化等消費僵心理－購買扯考慮因趣素－購吵買動護機構成毅特點－年齡－婚遭姻及尤家庭贊成員－職業(yè)俗特點－教育勻程度－家購庭收很入－是否駕擁有轎漁車土地常使用皂權獲憶得規(guī)劃古限制市政資刪源的利核用項目奴數(shù)量誘及地荷理位吹置分椒布樓宇特旅點客戶定睜位價格資金的盤使用成媽本資金巨的使柜用時藥間我們盈的產(chǎn)垂品和父營銷設計－規(guī)劃/面積/景觀服務－交通未裝修環(huán)詞境價格－房條價物蕩業(yè)管漿理費產(chǎn)品的瘡市場定安位及推津廣27什么僅是市飛場研奴究？是客戶刺（市場?。┡c企即業(yè)間的宴紐帶，逗是企業(yè)哭理性決居策的前鑄提！28房地鵝產(chǎn)公混司需倚要什么典樣的栗市場宅研究可？29有利于落房地產(chǎn)心公司的厘市場研湖究探索性甩研究產(chǎn)品使需求稼研究市場細視分研究價格研檔究新產(chǎn)析品概惑念開狼發(fā)廣告及優(yōu)廣告概谷念測試市場及傻客戶滿擁意度調模查市場侮銷量痛預測媒介研釣究30房地產(chǎn)讀市場分番析案例北京談經(jīng)濟耐適用旺房北京幻玉老年件住宅秩市場巖分析31如何進足行市場蘿細分？什么棉是市賤場細鎮(zhèn)分以目標幣消費者啄為對象渡的市場洋細分為泄例32北京終地產(chǎn)膜項目供策劃紀的成返功案盡例項目揪策劃恥之珠江溫泉虎城項目盞策劃再之萬蠢柳之故蜂鳥蛇社區(qū)項目籃策劃恩之萬群城華孫府項目策過劃之建齒外SO包HO項目描策劃是之世晴貿天招階項目悼策劃椅之太故陽城331.曲張伴躍松怎，房止地產(chǎn)云項目襲管理脊，中辮國人崇民大局學出刷版社相，2瘡01肥02.適張減躍松關，地敘產(chǎn)經(jīng)職營與袍管理電，中輪國人度民大弊學出暈版社刑，2掃00鉤53.軍房地產(chǎn)足開發(fā)原逆理與程困序，〔杠美〕邁肉克.Ｅ腔.米勒茶斯等著漲，中信亭出版