房地產(chǎn)策劃項(xiàng)目總體方案

南沙起航，城投方向南沙城投開發(fā)大廈及社科大廈營銷定位方案古韻地產(chǎn)策劃部南沙，廣州的門戶中國的自貿(mào)區(qū)海上絲綢之路的核心環(huán)節(jié)肩負(fù)粵港澳三地深度融合的任務(wù)需要一個(gè)支撐自貿(mào)區(qū)高度的標(biāo)桿真正意義的商務(wù)綜合領(lǐng)地我們認(rèn)為本項(xiàng)目與之比肩的是紐約的金融核心區(qū)曼哈頓東京的中心商務(wù)區(qū)六本木巴黎城的首席中心商務(wù)區(qū)拉德方斯倫敦的新金融城“金絲雀碼頭”市場分析CONTENT內(nèi)容大綱1營銷策略4項(xiàng)目分析2項(xiàng)目定位3合作優(yōu)勢5市場分析CONTENT內(nèi)容大綱1市場變化莫測欲手握勝券必須以敏銳的嗅覺捕捉市場每一刻動態(tài)2014年11月10日至11日，市委書記任學(xué)鋒到訪南沙新區(qū)，提出將南沙建設(shè)為市場化法治化國際化營商環(huán)境和干凈整潔有序平安城市環(huán)境的先導(dǎo)區(qū)、粵港澳合作綜合示范區(qū)，增創(chuàng)發(fā)展新優(yōu)勢。集全市之力聚焦南沙廣東自貿(mào)區(qū)獲批2014年12月12日，黨中央、國務(wù)院已決定在更大范圍推開（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，將在廣東、天津、福建特定區(qū)域再設(shè)三個(gè)自由貿(mào)易園區(qū)。南沙金融15條出臺2014年12月15日，南沙金融15條出臺，分別從金融、貨幣、融資租賃、商業(yè)、離岸業(yè)務(wù)等方案框定內(nèi)容。國家總理到訪南沙2015年1月5日，李克強(qiáng)在廣東自貿(mào)區(qū)南沙片區(qū)考察見到的成果?？偫碚f，“時(shí)間就是金錢”最早就是從廣東喊出來的，自貿(mào)區(qū)要做的是簡化審批流程、激發(fā)市場活力、加強(qiáng)事中事后監(jiān)管，爭創(chuàng)審批“特區(qū)速度”。南沙自貿(mào)區(qū)掛牌2015年4月21日自貿(mào)區(qū)南沙片區(qū)掛牌，省長及港澳特首出席，掛牌當(dāng)天將有經(jīng)過精心挑選的100家企業(yè)作為代表注冊入駐。廣東自貿(mào)區(qū)確立，利好政策相繼出臺，從此南沙區(qū)域能級和地位將繼續(xù)提高。南沙自貿(mào)區(qū)簡析廣東自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)116.2平方公里，其中廣州南沙新區(qū)片區(qū)占了60平方公里(含廣州南沙保稅港區(qū)7.06平方公里)，深圳前海蛇口片區(qū)28.2平方公里、珠海橫琴新區(qū)片區(qū)28平方公里。南沙新區(qū)片區(qū)是廣東自貿(mào)區(qū)最大的一個(gè)片區(qū)，共分為三大板塊，七大區(qū)塊：中心版塊中部五大區(qū)塊。明珠灣起步區(qū)、南沙灣、蕉門河中心區(qū)區(qū)塊為金融商務(wù)區(qū)，萬頃沙區(qū)塊

探索加工貿(mào)易轉(zhuǎn)型升級、南沙樞紐區(qū)板塊主攻粵港澳科技創(chuàng)新。慶盛版塊位于北部，包含慶盛樞紐區(qū)塊，重點(diǎn)發(fā)展國際教育和醫(yī)療合作。海港版塊南北各有一海港區(qū)塊，包括龍穴島和沙仔島部分，主力建設(shè)國際航運(yùn)中心，發(fā)展汽車保稅交易等。南沙自貿(mào)區(qū)共分為七大區(qū)塊，各自功能定位不同。自貿(mào)區(qū)對商業(yè)物業(yè)利好最大,存在自貿(mào)區(qū)擴(kuò)容的可能性。南沙自貿(mào)區(qū)簡析2012年前：南沙新區(qū)政策前期，刺激投資者到南沙投資，但存貨量不足，無法滿足投資者；2013年：南沙新區(qū)紅利消退，且存貨量不足，影響銷售；2014年：自貿(mào)區(qū)獲批，各大房地產(chǎn)商紛紛涌入南沙，存貨量激增，帶動銷售；2015年：自貿(mào)區(qū)掛牌，各地投資者涌入南沙，量價(jià)齊升，成交均價(jià)突破12000，現(xiàn)時(shí)市場需求仍十分巨大。南沙辦公市場2011-2015年市場分析南沙商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)情況南沙商業(yè)建筑面積開發(fā)剩余739萬平米，而明珠灣是七大板塊中可開發(fā)面積最多的，可見未來明珠灣的商業(yè)競爭是異常激烈的。南沙自貿(mào)區(qū)內(nèi)的可建商業(yè)建筑面積739.94萬平方米，其中明珠灣起步區(qū)的可建商業(yè)建筑面積為285萬平方米，在七大板塊中排名第一，是可建商業(yè)面積最多的區(qū)域南沙商業(yè)建筑面積開發(fā)情況（單位：㎡）20151030片區(qū)已建商業(yè)面積在建商業(yè)面積未建商業(yè)面積可建商業(yè)面積明珠灣起步區(qū)

（土地面積口徑是商業(yè)服務(wù)，不同于商業(yè)）04281285南沙樞紐00135135慶盛樞紐00126.8126.8南沙灣

（土地面積統(tǒng)計(jì)口徑為商業(yè)辦公）10.142.4153.3465.89蕉門河中心區(qū)塊

（土地規(guī)模統(tǒng)計(jì)口徑商業(yè)辦公）5.8851.4269.95127.25總計(jì)16.0257.83666.09739.94南沙自貿(mào)區(qū)正式掛牌后，掀起一翻產(chǎn)品商業(yè)化的熱潮。未來商業(yè)物業(yè)供應(yīng)形成井噴

南沙土地價(jià)值大幅度提高，地價(jià)飆升，商業(yè)用地尤為凸顯，價(jià)格預(yù)估上漲3-5倍；自貿(mào)區(qū)確立，商業(yè)物業(yè)交投活躍伴隨自貿(mào)區(qū)金融15條細(xì)則出臺，未來眾多金融類企業(yè)選擇在南沙注冊公司，開拓業(yè)務(wù)，對辦公樓、商業(yè)等需求將大幅提升，因此未來南沙房地產(chǎn)發(fā)展趨勢將以集寫字樓、商業(yè)、公寓的城市綜合體居多。南沙自貿(mào)區(qū)政策對房地產(chǎn)影響南沙商業(yè)物業(yè)在自貿(mào)區(qū)獲批前后有爆發(fā)性增長，主要是投資性客戶入市，以消化自貿(mào)區(qū)紅利為主，未來市場將回歸理性并看自貿(mào)區(qū)其他政策落地自貿(mào)區(qū)獲批自貿(mào)區(qū)掛牌自貿(mào)區(qū)獲批：自貿(mào)區(qū)獲批，這段時(shí)間辦公物業(yè)成交量急劇增長，之前成交基本很少。自貿(mào)區(qū)掛牌：南沙自貿(mào)區(qū)掛牌，成交量大幅增加，價(jià)格有所提高。自貿(mào)區(qū)掛牌后：自貿(mào)區(qū)紅利消化后，市場回歸理性，量價(jià)齊降。南沙自貿(mào)區(qū)獲批影響南沙辦公2015年4-6月已售統(tǒng)計(jì)

套數(shù)面積均價(jià)銷售金額合計(jì)222313744013142180629976512015-06440249931534038341637722015-051055675401310288496967332015-04

7284490711978537913715自貿(mào)區(qū)4月21日掛牌，5月迎來南沙商業(yè)成交井噴，當(dāng)月成交1055套，67540㎡；但隨著利好效應(yīng)逐步消化，加之市場競爭激烈，6月開始呈現(xiàn)量跌價(jià)升的態(tài)勢。自貿(mào)區(qū)掛牌后南沙商業(yè)市場反應(yīng)房地產(chǎn)利好不斷，2015年主基調(diào)還是去庫存。上半年自貿(mào)區(qū)政策利好讓南沙商業(yè)量價(jià)齊升，后續(xù)供應(yīng)量巨增，自6月后，自貿(mào)區(qū)紅利消退后，加上各方面原因，投資熱度相對減弱。商業(yè)1）自貿(mào)區(qū)對商業(yè)的利好政策，促使大批投資型買家入市2）南沙未來面向國際定位，大批商業(yè)地產(chǎn)涌現(xiàn)，16年-18年商業(yè)競爭非常嚴(yán)峻3）南沙商業(yè)原本缺失，后續(xù)開發(fā)更加傾向于商業(yè)開發(fā)4）進(jìn)駐企業(yè)逐漸增多，未來更加成為注冊熱點(diǎn)，寫字樓需求逐步增大5）自貿(mào)區(qū)有可能擴(kuò)容宏觀背景小結(jié)廣州三優(yōu)質(zhì)三寫字三樓情三況和三分析20三14年第三四季三度市三場變?nèi)瘡V州三寫字三樓市三場第三四季三平均三與上三季度三持平三，為13三6元/平方三米/月珠江三新城三區(qū)域三的租三金與三上季三度持三平，三為15三3元/平方三米/月天河三體育三中心三區(qū)域三的平三均租三金上三升0.三1%，為13三7元/平方三米/月越秀三區(qū)區(qū)三域平三均租三金與三上季三度持三平，三為10三4元/平方三米/月20三14年第三四季三度整三體寫三字樓三市場三概覽總體概況天河體育中心珠江新城越秀區(qū)甲級寫字樓乙級寫字樓寫字樓存量（百萬平方米）5.991.852.651.023.482.51平均租金（元/平方米/月）136137153104156106環(huán)比變化0.0%0.1%0.0%-0.1%0.0%0.0%平均售價(jià)（元/平方米）290962774734520246073229325684環(huán)比變化0.8%0.7%1.1%0.5%1.1%0.5%空置率（%）11.5%4.3%17.0%5.0%13.7%8.4%環(huán)比變化-0.1%-0.1%-1.7%-0.3%-1.1%-0.9%廣州三寫字三樓市三場分三析銷售三市場三主要三成交三摘要三（20三15年2月）項(xiàng)目整體成交均價(jià)（元/平方米）本月內(nèi)銷售均價(jià)本月銷售套數(shù)本月銷售面積（㎡）已售套數(shù)已售面積寫字樓總面積（㎡）面積銷售進(jìn)度富力東山新天地3208728011236384171748462220.30%主控國際中心36771000131362118324043.50%環(huán)球都會廣場45971000314639407065690.50%富力天域中心25906222062493375484915381590.10%天盈廣場490344513471224345573486654886.20%保利克洛維二期341793345633253553361811824028.40%保利天悅G1棟000000334810%保利天悅G2棟2773826787455072102353367830.40%保利天悅G3棟284410005986912674332.50%廣州三寫字三樓市三場分三析1）20三14年全三市寫三字樓存量三近60三0萬㎡，平均三售價(jià)三約29三00三0元/㎡，空三置率約11三.5三%，平三均租金三約為13三6元/㎡/月，三預(yù)計(jì)三未來3年租三金穩(wěn)三中微三降；2）未三來三三年寫三字樓新增三供應(yīng)三共約25三6萬㎡，20三15年新三增供三應(yīng)超80萬㎡三。廣州三寫字三樓市三場分三析小三結(jié)中惠國際總建面推貨時(shí)間定位價(jià)格賣點(diǎn)5萬㎡持續(xù)銷售46-102㎡20000毛坯區(qū)府旁，蕉門河景中海聯(lián)總建面推貨時(shí)間定位價(jià)格賣點(diǎn)22萬㎡未定甲級寫字樓待定核心商圈，臨近地鐵未售在售金茂灣總建面推貨時(shí)間定位價(jià)格賣點(diǎn)4萬㎡未定甲級寫字樓待定明珠灣自貿(mào)區(qū)成卓世紀(jì)中心總建面推貨時(shí)間定位價(jià)格賣點(diǎn)2.1萬㎡持續(xù)銷售寫字樓待定核心商圈，臨近地鐵南沙三目前三寫字三樓存三量有7萬㎡,預(yù)計(jì)20三16年有6個(gè)寫三字樓三項(xiàng)目三入市,未售三項(xiàng)目三集中三在自三貿(mào)區(qū)三內(nèi)。最近三一段三時(shí)期三，即三將開三售寫三字樓三的項(xiàng)三目有三中海三聯(lián)·南沙三國貿(mào)三中心三和金三茂灣三，定三位均三為甲三級寫三字樓三，面三積共三有26萬㎡三，其三中中三海聯(lián)·南沙三國貿(mào)三中心三為一三棟公三寓、三一棟三寫字三樓，三目前三公寓三已經(jīng)三開售三；而明珠三灣區(qū)三塊只有三金茂三灣即三將開三售。南沙三辦公三市場三分析項(xiàng)目名稱南沙中華總商會南沙金融大廈奧園中環(huán)廣場華匯國際廣場南沙坤豪大廈奧園金莎廣場南沙南亭大廈入住率27%90%50%28%67%18%85%毛坯租金50-8025-4035-50273025-3537-40精裝租金————45-7535-50——————入住時(shí)間2008201120102012

20102010入住面積702019000210004874160045000——所在區(qū)域南沙灣金洲金洲金洲金洲金洲蕉門租售三情況：目前奧三園商三務(wù)大三廈及三中華三商會三大廈三等有50三%-三80三%的空三置率三，整體三入住三率偏三低，已三租賃三面積三不足5萬㎡。目前三南沙三在租三寫字三樓基三本集三中在三南沙三中心三區(qū)域三，南沙三灣僅三少量三寫字三樓在三租，明珠三灣區(qū)三塊目前三無在三租寫三字樓三，存三在市三場機(jī)三會點(diǎn)三。目前三在租三寫字三樓租金三普遍三較低，檔次三普遍三不高，投三資客三對于高級三寫字三樓的三需求目前三還是三十分三巨大三。南沙三在租三寫字三樓板塊項(xiàng)目名稱定位企業(yè)類型建筑面積區(qū)府板塊城投大廈(售罄)甲級寫字樓投資和金融類企業(yè)居多14000南沙灣南沙香港中華總商會大廈(售罄)臨海?高級寫字樓航運(yùn)類公司為主26000明珠灣金茂灣甲級寫字樓暫無信息40000金洲板塊奧園金莎廣場(售罄)南沙中心?高級寫字樓小型公司為主25000坤豪大廈(售罄)高級寫字樓小型商戶為主______南沙金融大廈(售罄)金融投資和金融的中小型企業(yè)30455保利綠地大都匯

商貿(mào)+總部保利總部,物流類企業(yè)16000中海聯(lián)(未售)甲級寫字樓中小型企業(yè)20704香江國際金融中心超甲級寫字樓跨境金融/電子商務(wù)36115珠江船務(wù)大廈(未售)甲級寫字樓暫無信息20575成卓世紀(jì)中心寫字樓中小型企業(yè)為主21109南沙三目前三寫字樓主三要集三中在三金洲三板塊三，明三珠灣三起步三區(qū)區(qū)三塊目三前僅三金茂三灣完三工，目前三市場三空缺。且三明珠三灣起三步區(qū)三區(qū)塊定位三為金三融商三務(wù)發(fā)三展試三驗(yàn)區(qū)，未三來的三商務(wù)三集中三地，存在三市場三機(jī)會三點(diǎn).20三23三/5三/3方圓三云山三詩意成卓世三紀(jì)中三心保利綠地大都匯南沙三城售罄在租在售/待售香江三國際三金融三中心珠江三船務(wù)三大廈南沙三金融三大廈奧園金莎三廣場坤豪三大廈中華總商三會大廈金茂三灣自貿(mào)三區(qū)南沙三寫字三樓主三要分三布個(gè)盤三點(diǎn)評三：在售11棟寫三字樓三，面三積在43三--三10三0㎡之間三，均三價(jià)20三00三0元/㎡以上是南三沙較三早的三項(xiàng)目三，原三計(jì)劃三為公三寓，三在自三貿(mào)區(qū)三批復(fù)三后，三改為三寫字三樓銷三售廣州三銀行三、粵三電等三進(jìn)駐樓盤名稱中惠璧瓏灣樓盤位置南沙進(jìn)港大道與鳳凰大道交界（地鐵4號線蕉門站A出口）發(fā)展商中惠熙元房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司物管公司彩生活物業(yè)物業(yè)類型住宅、SOHO、寫字樓、商鋪分期情況3期占地面積12330㎡容積率4.1建筑面積50557㎡綠化率30%戶型面積46-102m2SOHO公寓總戶數(shù)總戶數(shù)816戶當(dāng)期戶數(shù)816戶車位數(shù)264個(gè)綜合點(diǎn)評項(xiàng)目距離地鐵4號線蕉門站A出口和蕉門公交總站僅100米，雄踞南沙未來CBD核心地段，交通便捷，地段優(yōu)越.競品三分析>>中惠三國際三金融三中心樓盤名稱成卓世紀(jì)中心樓盤位置南沙區(qū)進(jìn)港大道和海濱路交界東南向發(fā)展商廣州市成卓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物管公司--物業(yè)類型標(biāo)準(zhǔn)寫字樓分期情況1期占地面積7000㎡容積率3.0建筑面積31674㎡綠化率30%戶型面積130～240m2總戶數(shù)120戶車位數(shù)機(jī)動車位約150個(gè)，非機(jī)動車位約350個(gè)綜合點(diǎn)評卓世紀(jì)中心是由一棟15層高的標(biāo)準(zhǔn)寫字樓和2層的商業(yè)裙樓組成。緊鄰南沙區(qū)政府，周邊分布有國稅局、地稅局等主要政務(wù)機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)真正意義上的一站式便捷辦公。個(gè)盤三點(diǎn)評三：1棟1三5層三標(biāo)準(zhǔn)三寫字三樓，三1-三2層三為商三業(yè)，三3-三15三層為寫字三樓目前寫字三樓正在三持銷.寫字三樓面三積段三在136-19三0m三2之間三，一三層8三戶，三間隔三與間三隔之三間不三能打通三，毛三坯均三價(jià)16三56三5元/㎡位于三南沙三牌坊三側(cè)，三蕉門三河旁三，地三理位三置優(yōu)三越競品三分析>>成卓三世紀(jì)中心樓盤名稱方興金茂灣樓盤位置廣州市南沙區(qū)鳳凰大道外國語學(xué)院旁發(fā)展商方興地產(chǎn)（中國）有限公司物管公司金茂物業(yè)物業(yè)類型公寓，住宅，商鋪，寫字樓，商墅分期情況3期占地面積243000㎡容積率2.33建筑面積568000㎡綠化率30%戶型面積40-100m2寫字樓總戶數(shù)總戶數(shù)約2200戶，當(dāng)期戶數(shù)1000戶車位數(shù)約6000個(gè)綜合點(diǎn)評南沙金茂灣是中化集團(tuán)旗下方興地產(chǎn)華南廣州的第一個(gè)大型綜合項(xiàng)目，位于鳳凰大道和焦西路交匯處，屬于南沙明珠灣區(qū)核心起步區(qū)，位處南沙紅樹林天然保護(hù)區(qū)旁，景觀優(yōu)美，規(guī)劃完善，配套仍待完善。個(gè)盤三點(diǎn)評三：寫字三樓預(yù)三計(jì)年末入市三，目三前為三明珠三灣起三步區(qū)三內(nèi)唯三一即三將開三售寫三字樓三，附三近競?cè)飞偃?，對三于銷三售相三對有三利明珠三灣起三步區(qū)三區(qū)塊三定位三為金三融商三務(wù)發(fā)三展試三驗(yàn)區(qū)三，對三于寫三字樓三的銷三售有三一定三的幫三助競品三分析>>方興三金茂三灣1）南三沙寫三字樓三分布三主要三位于5個(gè)板三塊，主三要集三中于三蕉門三中心三區(qū)，明珠三灣區(qū)三域市三場仍然三空缺三，但三未來三將成三為南三沙寫三字樓最主三要的三集中三區(qū)域2）南三沙目三前寫三字樓三較少三，相對三中端，無三法滿三足未三來的三辦公三需求3）南三沙目三前寫三字樓三租價(jià)三為50元/㎡，在售三項(xiàng)目三較少，中三惠國三際金三融中三心、三成卓三世紀(jì)三中心三、金三茂灣C1棟寫三字樓三，三三個(gè)項(xiàng)三目售三價(jià)將三超過2萬4）投三資南三沙的三客戶三多關(guān)三注自三貿(mào)區(qū)三內(nèi)寫三字樓三，對三于自貿(mào)三區(qū)外寫字三樓需求三熱度三相對三偏低。南沙三寫字三樓市三場分三析小三結(jié)開發(fā)三大廈項(xiàng)目三分析CO三NT三EN三T內(nèi)容大綱2區(qū)域三分析明珠三灣區(qū)是南三沙新三區(qū)的三核心三區(qū)位三，地三處五三條水三道交三匯的三核心三地區(qū)三，規(guī)三劃總?cè)娣e三約10三3平方三公里三，建三設(shè)成三具有粵港三澳合三作服三務(wù)功三能和城市三綜合三服務(wù)三的區(qū)三域。建三成服三務(wù)珠三三角三、面三向世三界的三珠江三口灣三區(qū)中央三商務(wù)三區(qū)。其中明珠三灣區(qū)三起步三區(qū)位于其三北部三，規(guī)三劃總?cè)娣e三為33平方三公里三，包三括靈三山島三尖、三橫瀝三島尖三、蕉三門河三以西三片區(qū)三、慧三谷片三區(qū)，三其規(guī)三劃建三設(shè)現(xiàn)代三金融三服務(wù)三集聚三區(qū)，總部三商務(wù)三辦公三區(qū)及鉆石三水鄉(xiāng)三居住三社區(qū)等功三能區(qū)三。率先三建設(shè)三的靈山三島尖三區(qū)域?qū)⒊扇秊槟先场叭榻鲁侨?，面三積約3.三5平方三公里三，將三重點(diǎn)三發(fā)展總部三經(jīng)濟(jì)三、高三端商三務(wù)、三金融三服務(wù)三、科三技創(chuàng)三新、三教育三培訓(xùn)三等產(chǎn)三業(yè)，配三套建三設(shè)高三品質(zhì)三的嶺三南水三鄉(xiāng)居三住社三區(qū)。南沙CB三D核心廣州三首例三政企三傾力三合作三項(xiàng)目打造三高端三總部三商務(wù)三經(jīng)濟(jì)商業(yè)三、生三活配三套齊三全金茂灣區(qū)域三分析項(xiàng)目三所在三為明三珠灣CB三D商務(wù)三區(qū)，三是七三大板三塊中三唯一三的商三務(wù)定三位區(qū)三域項(xiàng)目三周邊三以總?cè)哭k三公、三期貨三交易三中心三、大三型社三區(qū)為三主區(qū)域三內(nèi)規(guī)三劃有三高端三綜合三商業(yè)三體項(xiàng)三目以三及萬三豪五三星級三國際三酒店本案項(xiàng)目三東面三、北三面為三江項(xiàng)目三西面三為中三交地三塊項(xiàng)目三西側(cè)三為鳳三凰一三橋項(xiàng)目三周邊項(xiàng)目三正對三面暫三時(shí)僅三為金三茂灣三房地三產(chǎn)項(xiàng)三目項(xiàng)目三西側(cè)三為建三設(shè)用三地，三已開三始建三設(shè)，三占地40三75三3㎡，三總建三面達(dá)三到14三.2三6萬㎡三，露三面地三價(jià)43三06元/㎡項(xiàng)目三北側(cè)三，是三金茂三灣與三項(xiàng)目三之間三的水三道，三一線三灣景項(xiàng)目三西側(cè)三是鳳三凰一三橋項(xiàng)目三分析項(xiàng)目三主體建成三超甲三級寫三字樓明珠三灣開三發(fā)大三廈位三于南三沙區(qū)三橫瀝三鎮(zhèn)靈三山島三尖商三務(wù)辦三公區(qū)采用三主副三兩棟三樓布三置形三式，三立體三式復(fù)三合空三間設(shè)三計(jì)，三動靜三結(jié)合三的城三市空三間廣三場引領(lǐng)三區(qū)域三投資三建設(shè)“微三城市三”設(shè)三計(jì)理三念，三形象三標(biāo)桿指標(biāo)數(shù)量備注用地面積12282㎡總建筑面積74486㎡計(jì)容建筑面積55086㎡主樓建筑面積約35000㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積約1600㎡，共24層，層高4.2-4.5米容積率4.485機(jī)動車位555輛進(jìn)港三大道東新三高速南沙三港快三速路莞佛三高速京珠三高速三東段廣澳三高速虎門三高速番禺三大道三南鳳凰三一橋亭角三一橋緊鄰三鳳凰三一橋三，連三接項(xiàng)三目與三南沙三每個(gè)三地方連接三五大三高速三，5分鐘三連接三珠三三角廣州三市區(qū)番禺東莞三深三圳中山珠海澳門順德三佛三山項(xiàng)目三交通小結(jié)三：位于三明珠三灣區(qū)三塊，三唯一三商務(wù)三區(qū)塊三，未三來發(fā)三展可三期連接三五大三高速三，5分鐘三連通三珠三三角，三交通三便利靈山島尖三，三三面環(huán)三水，三一線三灣景項(xiàng)目三為超三甲寫三字樓三，目三前南三沙最三高端三的寫三字樓從市三場出三發(fā)，三看自三身優(yōu)三勢以何三種定三位立三身市三場？SW三OT分析S優(yōu)勢三：超甲三級寫三字樓三，南三沙目三前最三高端三的寫三字樓4-三4.三5米層三高，三南沙三唯一三該層三高的三純寫三字樓北側(cè)三臨江三，具三備一三線灣三景，三緊鄰三鳳凰三大橋超過10三0米高三的地三標(biāo)式三建筑獨(dú)棟三商業(yè)三配套三，附三樓星三級酒三店，三齊備三的辦三公綜三合體W劣勢：標(biāo)準(zhǔn)三超甲三寫字三樓，三但是三周邊三未來三高端三寫字三樓云三集，三本案三缺乏三核心三的吸三引點(diǎn)O機(jī)會三：明珠三灣是三七大三自貿(mào)三區(qū)唯三一的三商務(wù)三板塊三，政三府政三策扶三持，三大展三前景三看好南沙三自貿(mào)三區(qū)的三不斷三發(fā)展三，區(qū)三域內(nèi)三基礎(chǔ)三設(shè)施三建設(shè)三不斷三完善三，便三捷交三通網(wǎng)三絡(luò)將三推進(jìn)三區(qū)域三增速三發(fā)展自貿(mào)區(qū)的三政策三為明三珠灣三板塊三提供三了較三大的三扶持三，吸三引更三多的三企業(yè)三進(jìn)駐三，未三來的三來南三沙投三資的三離岸三經(jīng)濟(jì)三將帶三來大三量的三客源項(xiàng)目三的標(biāo)三桿性三對客三戶具三有強(qiáng)三大吸三引力項(xiàng)目三所在三區(qū)域三商務(wù)三氛圍三空間三快速三壯大T威脅三：區(qū)域三寫字三樓項(xiàng)三目扎三堆，三市場三競爭三激烈區(qū)域三高端三寫字三樓市三場尚三未形三成氣三候各板三塊之三間存三在寫三字樓三項(xiàng)目三競爭三，未三來發(fā)三展不三明朗交通三：緊三鄰鳳三凰大三橋，三連接三五大三高速三，明三珠灣三首站景觀三：北三望一三線灣三景，三南瞰三明珠三灣城三市景三觀產(chǎn)品三：超三甲級三寫字三樓，三米層三高，三超10三0米高三地標(biāo)三建筑板塊三：明三珠灣三商務(wù)三板塊三，未三來企三業(yè)與三商務(wù)三人士三集中三地核心價(jià)值點(diǎn)提煉啟示交通景觀產(chǎn)品板塊定位？營銷三啟示：擁三明珠三灣商三務(wù)板三塊，三產(chǎn)品三與景三觀的三價(jià)值三拔升核心三價(jià)值三點(diǎn)提三煉坐擁三商務(wù)三區(qū)力三量明珠三灣商三務(wù)區(qū)三，未三來南三沙的國際三商務(wù)三中心重聚三商務(wù)三，連接世界南沙地標(biāo)三的力三量超甲三級寫字三樓，三超10三0米的地標(biāo)三建筑米層三高，三俯瞰三南沙三的地三標(biāo)力三量南沙三寫字三樓的三頂端灣區(qū)三的力三量比肩三世界三的灣三區(qū)商務(wù)三寫字三樓的灣景三情結(jié)項(xiàng)目三定位三：南沙三地標(biāo)三時(shí)代·首個(gè)三灣景三超甲三寫字三樓這里三不僅三僅是三一個(gè)三傳統(tǒng)三意義三的商三務(wù)區(qū)它是三一個(gè)三凝聚三了城三市精三華的三商務(wù)三區(qū)它是三一個(gè)三范疇三、一三個(gè)時(shí)三代的三統(tǒng)領(lǐng)三者形象定位三：世界三的南三沙商三務(wù)領(lǐng)三地推廣三語建三議：城投三開發(fā)三大廈地標(biāo)三的資三格·明珠灣入三主首三選領(lǐng)軍三南沙三，鑄三造世三界的三商務(wù)三辦公三室最堅(jiān)三韌的三石頭，百般三打磨三，終三成鉆三石耀三世想立三足南三沙，三征服三未來精細(xì)三打造三必不三可少項(xiàng)目三分析CO三NT三EN三T內(nèi)容大綱1外部三品質(zhì)三打造三建議外墻EX三TE三RI三OR三F三IN三IS三HI三NG采用三中空三低輻三射膜三玻璃三幕墻Lo三w–三E三co三at三ed三d三ou三bl三e三gl三az三ed三g三la三ss三p三an三el三s比普三通的三單層三玻璃三節(jié)能40三%-三60三%,達(dá)到三高效三節(jié)能/低碳三環(huán)保三的理三念LO三W-三E玻璃三在新三的建三筑節(jié)三能規(guī)三范條三件下三，這三種材三料將三占領(lǐng)三辦公三類產(chǎn)三品外三立面三材料三的主三流市三場。幕墻三尺寸三盡可三能采三用大三塊面三玻璃三，減三少隱三框，三玻璃三劃分三盡量三減少三人體三使用三高度三的視三覺遮三擋。立體三燈光Li三gh三t城市三夜景三已是三城市三的獨(dú)三特風(fēng)三景，三通過三燈光三效果三更能三勾勒三出建三筑的三線條三與靈魂不三影響三建筑三的白三天景三觀；物三業(yè)維三修方三便；建三議簡三潔不三花哨三，色三系不三超三三種；光三色方三面建三議采三用：三黃、三白兩三種光三色；燈三光線三條造三型美三觀與三建筑三外觀三材質(zhì)三及造三型協(xié)三調(diào)匹三配；選三擇智三能控三制照三明方三式，三可以三節(jié)電三在20三—5三0%以上三。設(shè)計(jì)三要點(diǎn)三：開發(fā)三大廈作為三超高三層建三筑，三裝設(shè)三抗風(fēng)三阻尼三器，三降低三建筑三物振三動反三應(yīng)，三減少三住戶三不適三感，三裝設(shè)三抗風(fēng)三阻尼三器，三打造三安全三超高三層建三筑。調(diào)質(zhì)三阻尼三器Tu三ne三d三Ma三ss三D三am三pe三r廣場三盡量三以綠三植、三小品三、水三系、三藝術(shù)三雕塑三營造三高端三生態(tài)三尊貴三氛圍三；造三型獨(dú)三特，三品質(zhì)三高端三，全三方位提升三項(xiàng)目三標(biāo)桿三形象藝術(shù)三廣場Ar三t三Pl三az三a大堂三設(shè)計(jì)Ha三ll三De三si三gn車行三大堂三：設(shè)三置車三行大三堂，三可增三加項(xiàng)三目賣三點(diǎn)，三體現(xiàn)三開發(fā)三商注三重品三質(zhì)，三讓項(xiàng)三目在三品質(zhì)三產(chǎn)品三中脫三穎而三出。建議三：1.車行三大堂三的設(shè)三置需三要注三意雨三篷的三設(shè)置三；2.人車三分流三，使三車行三動線三與人三行動三線互三不干三擾大堂三多入三口：超高三局的三電梯三數(shù)量三多，三所以三要注三意一三個(gè)方三向來三人可三能對三大堂三壓力三迆大三，所三以應(yīng)三該有三兩個(gè)三面的三入口三較好三，必三要時(shí)三四面三都能三進(jìn)門三，或三大堂三里不三設(shè)商三業(yè)。雙層三大堂三：許多三超過20三0M高的三建筑三，電三梯的三數(shù)量三征多三，占三用核三心筒三的面三積也三征多三，在三首局三的人三數(shù)也三特多三，所三以有三時(shí)可三以設(shè)三雙層三大堂三，即三首、三二層三都設(shè)三大堂三，以三解決三疏散三進(jìn)出三的擁三擠，三在首三層大三堂單三設(shè)自三動扶三梯直三接上三二層三大堂三。地面三：高三檔石三材；Fl三oo三r:三h三ig三h-三en三d三st三on三e墻面三：高三檔石三材、三高級三裝飾三板材三；Wa三ll三:三hi三gh三-e三nd三s三to三ne三a三nd三w三oo三d-三ba三se三d三pa三ne三ls天花三：石三膏板三吊頂三，涂三料，三筒燈三；Ce三il三in三g:三p三la三st三er三bo三ar三d三su三sp三en三de三d三ce三il三in三g,三p三ai三nt三,三LE三D三la三mp三s大堂三的裝三修標(biāo)三準(zhǔn)St三an三da三rd三L三ob三by三D三ec三or三at三io三n氣勢三恢宏三、理三性簡三潔、三材質(zhì)三高檔三、易三于查三詢、三動線三流暢有接三受咨三詢的三商務(wù)三前臺三，公三司水三牌、三大廈三平面三功能三指示三圖、三觸摸三顯示三屏或三電子三顯示三屏查三詢提三供的三服務(wù)三指南三等；內(nèi)部三到首三層候三梯區(qū)三路線三簡單三、無三交錯(cuò)三。內(nèi)部三公共三區(qū)域Of三fi三ce三P三ub三li三c三Sp三ac三e公共三走道三地面/墻面三：高三檔地三毯、三高檔三壁紙三（租三約層三）、三高檔三涂料三（空三置層三）；Pu三bl三ic三H三al三lw三ay三F三lo三or三s/三Wa三ll三s:三h三ig三h-三en三d三Ca三rp三et三,三hi三gh三-e三nd三W三al三lp三ap三er三(三fo三r三fl三oo三rs三a三lr三ea三dy三r三en三te三d三ou三t)Pa三in三t三(f三or三f三lo三or三s三no三t三ye三t三re三nt三ed三o三ut三)天花三：石三膏板三吊頂三，高三檔涂三料，三筒燈三；Ce三il三in三g:三p三la三st三er三bo三ar三d三su三sp三en三de三d三ce三il三in三g,三h三ig三h-三en三d三pa三in三t,三L三ED三l三am三ps光線三柔和三、指三引清三楚、三無障三礙、三疏散三快速明亮三、燈三光亮三度可三隨自三然光三智能三調(diào)節(jié)三，安三裝消三防應(yīng)三急燈房間三標(biāo)識三指引三清晰三、懸三掛明三顯公共三導(dǎo)示三系統(tǒng)Pu三bl三ic三s三ig三na三ge三s三ys三te三m體現(xiàn)三一個(gè)三項(xiàng)目三在細(xì)三節(jié)上三的體三貼入三微，三展示三項(xiàng)目三的品三質(zhì)感三和國三際商三務(wù)感三。建議三：指位三明確三；采用三國際三統(tǒng)一三圖標(biāo)三；造型三精雅三；材質(zhì)三商務(wù)三感強(qiáng)三。電梯三間LI三FT三S地面三：高三檔石三材；Fl三oo三r:三h三ig三h-三en三d三st三on三e墻面三：高三檔石三材、三高級三裝飾三板材三；Wa三ll三:三hi三gh三-e三nd三s三to三ne三a三nd三w三oo三d-三ba三se三d三pa三ne三ls天花三：石三膏板三吊頂三，涂三料，三筒燈三；Ce三il三in三g:三p三la三st三er三bo三ar三d三su三sp三en三de三d三ce三il三in三g,三p三ai三nt三,三LE三D三la三mp三s設(shè)計(jì)三風(fēng)格三簡約三，大三氣，三寬敞三，清三爽，三不壓三抑；安裝三有陰三雨天三或自三然光三照不三夠時(shí)三自動三啟動三的并三控制三亮度三的照三明系三絕；三同時(shí)三照明三系統(tǒng)三選型三與環(huán)三境協(xié)三調(diào)；融合三與大三堂相三協(xié)調(diào)三的裝三修，三形成三特有三商務(wù)三特質(zhì)三；不同三的候三梯區(qū)三有清三晰的三標(biāo)識三指引三牌。三標(biāo)識三指引三清晰三，懸三掛明三顯；避免三細(xì)部三的復(fù)三雜處三理，三方便三后期三物業(yè)三管理三；墻壁三懸掛三液晶三電規(guī)三，播三放各三類商三務(wù)財(cái)三經(jīng)、三廣告三資訊三。電梯三廳作三為除三大堂三外客三戶最三關(guān)注三的公三共空三間，三需要繼承三大堂三相同三風(fēng)格三，選材三考究三，打三造高三端寫三字樓三裝飾三標(biāo)準(zhǔn)電梯三編號國際三化電三梯編三號標(biāo)三識配三合嵌三入式三燈光三充分三體現(xiàn)三品質(zhì)三追求照明三系統(tǒng)三與指三示系三統(tǒng)的三有機(jī)三融合公共三衛(wèi)生三間的三裝修三標(biāo)準(zhǔn)Pu三bl三ic三R三es三tr三oo三m三St三an三da三rd三D三ec三or三at三io三n地面三：高三檔石三材；Fl三oo三r:三h三ig三h-三en三d三st三on三e墻面三：高三檔石三材；Wa三ll三:三hi三gh三-e三nd三s三to三ne天花三：防三水石三膏板三吊頂三，高三檔防三水涂三料，三筒燈三；潔具三：高三檔潔三具，三五金三件、三烘手三器等Fa三ci三li三ti三es：hi三gh三-e三nd三s三an三it三ar三y三wa三re三,三fi三xt三ur三es三,三ha三nd三d三ry三er標(biāo)識三指引三清晰三，懸三掛明三顯，三與辦三公區(qū)三保持三距離光線三柔和三，節(jié)三能燈三，智三能自三勱感三應(yīng)控三制亮三度；自動三感應(yīng)三、自三動清三新空三氣、三自動三沖洗三等現(xiàn)三代設(shè)三備的三應(yīng)用三；進(jìn)口三品牌三潔具三，高三品質(zhì)三、低三噪聲三；設(shè)通三長面三鏡、三洗手三液盒三、電三勱干三手機(jī)三、手三紙，三高檔三防水三防潮三吊頂三、洗三面臺三、面三鏡；殘疾三人蹲三位配三備；設(shè)有三公共三衛(wèi)生三間和三行政三獨(dú)立三衛(wèi)生三間,保護(hù)三私密停車三場CA三R三PA三RK三IN三G人性三化導(dǎo)三視牌三告知三客戶目前三所在三位置三至停車三場路三徑，同時(shí)三電子三顯示三屏顯三示當(dāng)前泊車三狀況地下三停車三場入三口采三用頂面三內(nèi)嵌三式燈三光，滿三足照三明要三求的同三時(shí)，三形成三地下停車三場第三一道三景觀三，讓客三戶停三車從三一開三始就三成為三享受注重三地下三停車三場的三地面三處理三工藝三，例三如UV地膠三，耐三磨防三刮，從細(xì)三節(jié)顯三現(xiàn)項(xiàng)目三品質(zhì)利用三綠色三的場三地規(guī)三劃，三高效三的能三源利三用系三統(tǒng)和三新風(fēng)三系統(tǒng)三減少三建筑三碳排三放，三提升三室內(nèi)三環(huán)境三質(zhì)量三，使三項(xiàng)目三達(dá)到三綠色三建筑三標(biāo)準(zhǔn)三并通三過LE三ED鉑金三認(rèn)證。LE三ED認(rèn)證三：LE三ED三TM評估三體系三由五三大方三面，三若干三指標(biāo)三構(gòu)成三其技三術(shù)框三架。主要三從可三持續(xù)三建筑三場址三、水三資源三利用三、建三筑節(jié)三能與三大氣三、資三源與三材料三、室三內(nèi)空三氣質(zhì)三量幾三個(gè)方三面對三建筑三進(jìn)行三綜合三考察三、評三判其三對環(huán)三境的三影響三，并三根據(jù)三每個(gè)三方面三的指三標(biāo)進(jìn)三行打三分，三綜合三得分三結(jié)果三，將三通過三評估三的建三筑分三為白三金、三金、三銀和三認(rèn)證三級別三，以三反映三建筑三的綠三色水三平。LE三ED認(rèn)證LE三ED三c三er三ti三fi三ca三ti三on據(jù)統(tǒng)三計(jì)數(shù)三據(jù)，三但凡三通過LE三ED認(rèn)證三的項(xiàng)三目，三建筑三價(jià)值三提升7.三5%，降三低營三運(yùn)成三本8~三9%，租三金提三高3%，入三住率三提高3.三5%，投三資回三報(bào)提三高6.三6%。立體三生態(tài)三綠化三景觀在建三筑規(guī)三劃上三的獨(dú)三具匠三心，三使景三觀視三野的三層次三更為三清晰三，最三大程三度增三加舒三適度三與親三和度三；最三大限三度發(fā)三揮景三觀功三能，三構(gòu)建三高品三質(zhì)的三商務(wù)三辦公三空間三，使三工作三更加三輕松三怡神三，加三倍效三率Th三e三vi三ew三o三f三th三e三ec三os三ys三te三m水資三源循三環(huán)系三統(tǒng)Wa三te三r三re三cy三cl三in三g三sy三st三em通過三降低三供水三管網(wǎng)三漏損三率技三術(shù)、三雨水三循環(huán)三利用三、廢三水處三理循三環(huán)利三用等三方式三做到三水資三源的三高效三循環(huán)三利用三，節(jié)三約水三資源三，做三到真三正的三綠色三節(jié)能廢水三循環(huán)三系統(tǒng)雨水三收集三循環(huán)三系統(tǒng)市政三用水三循環(huán)三系統(tǒng)降低三供水三管網(wǎng)三漏損三率自然三、健三康、三便捷三運(yùn)用三生態(tài)三學(xué)原三理、三環(huán)境三學(xué)原三理和三建筑三學(xué)原三理，三合理三設(shè)計(jì)三、科三學(xué)規(guī)三劃建三筑內(nèi)三外空三間的三物質(zhì)三和能三源因三素。三在遵三循綠三色、三科技三、人三文和三可持三續(xù)發(fā)三展的三基礎(chǔ)三上，三諸多三創(chuàng)新三設(shè)計(jì)三和建三筑模三式將三自然三原生三態(tài)拉三近身三邊，三更和三諧、三更自三然、三更便三捷，三營造三生態(tài)三辦公三環(huán)境三，全三面提三升工三作質(zhì)三量和三企業(yè)三形象三。EO三D生態(tài)三辦公Ec三ol三og三ic三al三O三ff三ic三e三Di三st三ri三ct三E三OD架空三層綠三化精三致簡三潔，三以精三裝石三材花三池、三盆栽三，室三外環(huán)三境室三內(nèi)化三，滿三吊頂三＋石三材精三裝修為減三少建三筑材三料造三成的三過度三浪費(fèi)三，建三議在三推廣三建造三過程三中合三理利三用資三源，三盡量三使用三可循三環(huán)材三質(zhì)建筑三材料三與資三源的三合理三利用Re三as三on三ab三le三u三ti三li三za三ti三on三o三f三bu三il三di三ng三m三at三er三ia三ls三a三nd三r三es三ou三rc三es垃圾三分類三收集三管理盡量三使用三本地三材料施工三廢棄三物做三廣場三回填三材料三利用部分三廢棄三建材三回收三利用項(xiàng)目三分析CO三NT三EN三T內(nèi)容大綱1內(nèi)在三服務(wù)三打造三建議變風(fēng)三量系三統(tǒng)Va三ri三ab三le三A三ir三V三ol三um三e三(V三AV三)三sy三st三em新風(fēng)三：集三中新三風(fēng)系三統(tǒng)Fr三es三h三ai三r三Ce三nt三ra三l三Ve三nt三il三at三io三n三sy三st三em冷卻三水系三統(tǒng)：三獨(dú)三立的24小時(shí)三冷卻三水系三統(tǒng)供三租戶三計(jì)算三機(jī)機(jī)三房使三用Co三ol三in三g三Wa三te三r三Sy三st三emSe三pa三ra三te三d三24三–h三ou三r三co三ol三in三g三wa三te三r三sy三st三em三f三or三t三en三an三t三co三mp三ut三er三s三er三ve三r三ro三om三u三seVR三V空調(diào)三系統(tǒng)Va三ri三ab三le三R三ef三ri三ge三ra三nt三V三ol三um三eVR三V（三Va三ri三ab三le三R三ef三ri三ge三ra三nt三V三ol三um三e）空調(diào)三系統(tǒng)集中三新風(fēng)三系統(tǒng)Fr三es三h三ai三r三Ce三nt三ra三l三Ve三nt三il三at三io三n三sy三st三em冷卻水系統(tǒng)CoolingWaterSystemVR三V多聯(lián)三空調(diào)三系統(tǒng)三較中三央空三調(diào)系三統(tǒng)設(shè)三計(jì)簡三單，三維護(hù)三費(fèi)用三少，三安裝三周期三短，三并可三做到三每個(gè)三房間三實(shí)行三單獨(dú)三控制6類電三纜水三平布三線Ho三ri三zo三nt三al三d三is三tr三ib三ut三io三n三by三C三at三eg三or三y三6三ca三bl三es每10平方三米提三供1個(gè)數(shù)三據(jù)接三口,1個(gè)語三音接三口1三da三ta三a三nd三1三v三oi三ce三c三on三ne三ct三io三n三pe三r三10三s三q.三m.通訊三系統(tǒng)TE三LE三CO三MM三UN三IC三AT三IO三N三SY三ST三EM“云三”計(jì)三算通三訊系三統(tǒng)預(yù)留三有線三電視三接駁三口CA三TV三c三on三ne三ct三io三n三re三se三rv三ed有線三電視CA三TV三S三YS三TE三M供電El三ec三tr三ic三al強(qiáng)電三：一三戶一三表、三漏電三保護(hù)三系統(tǒng)三、雙三電源三供電三、每50平米三使用三面積三配一三個(gè)空三調(diào)插三座、三每15平米三使用三面積三配一三個(gè)普三通電三源插三座、三配備三發(fā)電三機(jī)組三，保三證電三梯24小時(shí)三運(yùn)行三不間三斷。弱點(diǎn)三：衛(wèi)三星、三有線三電視三、電三話及三寬帶三接口三。每50平米三配一三個(gè)光三纖插三座、三每15平米三配一三個(gè)電三話（三寬帶三）插三座?，F(xiàn)代三辦公三日趨三電子三化，三電源三電纜三線會三越來三越多三，明三線露三骨不三美觀三，暗三線彎三腰不三方便三，而三網(wǎng)絢三地板三電源三線設(shè)三置在三地板三下面三，可三以自三由安三排線三的走三向，三不僅三使房三間整三齊規(guī)三范，三而且三為今三的發(fā)三展預(yù)三留充三足的三空間三。網(wǎng)絡(luò)三地板NE三T三FL三OO三R辦公三每戶三設(shè)置三門禁三出入三控制Ea三ch三o三ff三ic三e三in三st三al三la三ti三on三d三oo三r三co三nt三ro三l三sy三st三em門禁三系統(tǒng)DO三OR三C三ON三TR三OL三S三YS三TE三M智能三監(jiān)控三保安三系統(tǒng)In三te三ll三ig三en三t三se三cu三ri三ty三m三on三it三or三in三g三sy三st三em自成三獨(dú)立三子系三統(tǒng)，三包括CC三TV、無三線巡三更、三停車三場管三理，三并實(shí)三現(xiàn)與BM三S的集三成；三智能三化監(jiān)三控管三理，三打造三高科三技智三能寫三字樓三。電梯LI三FT三S低樓三層區(qū)三域:三4.三0米/秒；三中樓三層區(qū)三域:三5.三0米/秒；三高樓三層區(qū)三域:三6.三0米/秒電梯三運(yùn)載三力1.三6噸/部,進(jìn)口三主機(jī),進(jìn)口三門機(jī),進(jìn)口三控制三面板,進(jìn)口三安全三裝置三（限三速器三，安三全鉗三，光三幕）配備雙轎三廂轉(zhuǎn)三換電三梯，形三成最三為周三詳而三靈活三的垂三直交三通系三統(tǒng)客梯PA三SS三EN三GE三R三LI三FT三S消防三服務(wù)三電梯SE三RV三IC三E三LI三FT三S2部進(jìn)三口電三梯(1三,6三00公斤),運(yùn)行三速度三為:地下–頂層:三4.三0米/秒貨梯CA三RG三O三LI三FT運(yùn)送三裝修三建材三；運(yùn)三送辦三公物三料等三物品三（建三議與三消防三電梯三合用三）辦公三室內(nèi)三部OF三FI三CE三U三NI三TS暖氣,通風(fēng)三及VR三V空調(diào)三系統(tǒng)He三at三in三g,三V三en三ti三la三ti三on三&三VR三V三sy三st三em安裝三變風(fēng)三量控三制箱三及新三風(fēng)管VA三V三bo三xe三s三an三d三fr三es三h三ai三r三su三pp三ly三i三nt三ak三e三in三st三al三le三d消防三系統(tǒng)Fi三re三s三ys三te三m安裝三噴淋三及煙三感系三統(tǒng)Sp三ri三nk三le三r三sy三st三em三a三nd三s三mo三ke三d三et三ec三to三r三sy三st三em三i三ns三ta三ll三ed地面三：鋪三設(shè)15三0毫米三鋼制三架空三地板Fl三oo三r:三1三50三mm三s三te三el三f三lo三or三s三ys三te三m三in三st三al三le三d墻面三：白三色高三檔涂三料Wa三ll三:三Wh三it三e三ad三va三nc三ed三e三xt三er三io三r三to三w三al三ls門：三雙開三玻璃三門Do三or三:三Do三ub三le三g三la三ss三e三nt三ra三nc三e三do三or智能三化時(shí)三代的5A智能三化商三務(wù)5A三in三te三ll三ig三en三ce辦公三（OA）：三兩三路10三KV供電三（正三常電三源和三應(yīng)急三電源三），三辦公三室采三用綜三合布三線采三用PD三S綜合三布線三系統(tǒng)三，預(yù)三留10三cm網(wǎng)絡(luò)三地板三。通信三（CA）：三采三用通三訊自三動化三系統(tǒng)三，計(jì)三算機(jī)三網(wǎng)絡(luò)三通信三系統(tǒng)三到達(dá)三所有三的辦三公間三，提三供其三他國三際國三內(nèi)長三途語三音及三數(shù)據(jù)三通信三條件三。樓宇三（BA）：三以三計(jì)算三機(jī)控三制、三管理三為核三心的三綜合三監(jiān)控三性系三統(tǒng)，三對大三堂內(nèi)三的空三調(diào)、三照明三、電三梯、三給排三水、三火警三等設(shè)三施進(jìn)三行監(jiān)三測，三采用三分散三控制三、集三中管三理模三式以三達(dá)到三安全三、節(jié)三能、三經(jīng)濟(jì)三和舒三適的三目標(biāo)三，實(shí)三現(xiàn)一三體化三的監(jiān)三測和三控制三。消防三（FA）：三系三統(tǒng)利三用各三種探三頭采三集煙三濃度三和溫三度對三時(shí)間三變化三的綜三合信三息數(shù)三據(jù)，三通過三分析三，迅三速而三準(zhǔn)確三地發(fā)三出實(shí)三時(shí)的三火警三狀態(tài)三報(bào)警三。安保三（SA）：三采三用CC三TV閉路三電視三監(jiān)控三系統(tǒng)三和電三子巡三更系三統(tǒng)，24小時(shí)三實(shí)時(shí)三監(jiān)控三大廈三內(nèi)公三共部三位。三出入三口等三保安三重點(diǎn)三部位三設(shè)電三視監(jiān)三控計(jì)三算機(jī)三，自三動巡三更創(chuàng)意三與實(shí)三用兼三備，三令超三凡出三眾。三豪華三舒適三、領(lǐng)三先高三瞻的三辦公環(huán)境三，一三應(yīng)俱三全的三商務(wù)三中心三，體三貼周三到的三秘書三服務(wù)三；全三面配三備商三場、三餐廳三、銀三行等三設(shè)施三以及三健身三中心三和禮三賓服三務(wù)，三同時(shí)三設(shè)有三航空三服務(wù)三、酒三店預(yù)三定、三鮮花三預(yù)定三等服三務(wù)。三現(xiàn)代三化超三前理三念，三充分三發(fā)揮三卓而三不群三的商三務(wù)效三應(yīng)，三為您三優(yōu)勢三體現(xiàn)三領(lǐng)航三未來三的商三業(yè)契三機(jī)。商業(yè)三和辦三公樓RE三TA三IL三A三ND三O三FF三IC三E三SP三AC三E辦公三層走三廊Of三fi三ce三f三lo三or三c三or三ri三do三r藝術(shù)三?；u和三不銹三鋼地三磚相三得益三彰，三金屬三板吊三頂，三藝術(shù)三石材三墻面三，頂三尖品三味物業(yè)三管理Pro三pe三rt三y三ma三na三ge三me三nt寫字三樓的三租戶三將以三高效三率的三工作三目的三為主三要目三的，三相應(yīng)三地管三理與三服務(wù)三必須三滿足三他們?nèi)@一三需要在管三理過三程中三，首三先是三要為三業(yè)主三和用三戶創(chuàng)三造與三保持三一個(gè)三安全三、舒三適、三快捷三的工三作與三生活三環(huán)境應(yīng)確三保證三整個(gè)三大樓三的使三用年三限及三其功三能的三正常三發(fā)揮三；完善三寫字三樓管三理，三不僅三使物三業(yè)管三理保三值，三而且三可以三使物三業(yè)增三值；國際三知名三物管三公司Th三e三in三te三rn三at三io三na三l三we三ll三-k三no三wn聘請三知名三物業(yè)三管理三公司三，可三對項(xiàng)三目進(jìn)三行全三程托三管，三有效三降低三發(fā)展三商前三期工三作量三及后三期工三作難三度，三同時(shí)三對于三項(xiàng)目三形象三及后三續(xù)物三管服三務(wù)有三所保三證。三可作三為銷三售賣三點(diǎn)，三增強(qiáng)三客戶三對項(xiàng)三目品三質(zhì)的三信心三，提三升項(xiàng)三目價(jià)三值1、裝三修與三管理監(jiān)督三業(yè)主三和使三用人三對寫三字樓三進(jìn)行三二次三裝修三，以三確保三樓體三結(jié)構(gòu)三和附三屬設(shè)三備實(shí)三施不三受破三壞；2、房三屋管三理及三維修三養(yǎng)護(hù)在管三理過三程中三，一三定要三做到三大及三棟號三、樓三局有三明顯三的引三路標(biāo)三志；三不可三亂搭三亂建三；大三廈外三觀完三好、三整潔三；房三屋完三好率三達(dá)98三%以上三，零三修合三格率三達(dá)10三0%，并三建立三監(jiān)督三制度三和做三好記三錄。3、設(shè)三備管三理及三維修三保護(hù)做到三設(shè)備三良好三，運(yùn)三行正三常，三設(shè)備三及機(jī)三房環(huán)三境整三潔，三配備三所需三各種三專業(yè)三技術(shù)三人員三，維三修和三操作三員要三持證三上崗三。4、清三潔服三務(wù)要實(shí)三行標(biāo)三準(zhǔn)化三的保三潔，三制定三完善三清潔三細(xì)則三，明三確需三要清三潔的三地方三和次三數(shù)，三設(shè)有三專人三負(fù)責(zé)三、監(jiān)三督。三同時(shí)三要設(shè)三垃圾三、果三皮箱三、垃三圾中三轉(zhuǎn)站三等保三潔設(shè)三備。5、綠三化服三務(wù)對區(qū)三域內(nèi)三的綠三植進(jìn)三行分三品種三、分三習(xí)性三、分三季節(jié)三性的三保養(yǎng)三，并三保護(hù)三其無三破壞三、踐三踏及三隨意三占用三。6、保三安服三務(wù)制定三全面三癿保三安巟三作觍三劃，三建立三有敁三癿保三安制三度，三消陋三一切三危機(jī)三及影三響業(yè)三主不三使用三人生三命和三身心三健庩三癿外三界因三素管理三的內(nèi)三容：管理三公司-第一三太平三戴維三斯Sa三vi三ll三s公司名稱公司介紹仲量聯(lián)行仲量聯(lián)行(紐約證交所交易代碼：JLL)是唯一連續(xù)三年入選福布斯白金400強(qiáng)企業(yè)的房地產(chǎn)投資管理及服務(wù)公司，擁有大約170個(gè)辦亊處，業(yè)務(wù)遍及全球60個(gè)國家逾700個(gè)城市。世邦魏理仕 世邦魏理仕是首家進(jìn)入中國的國際公司世邦魏理仕(CBRichardEllis)，1986年開始在北京開展業(yè)務(wù)，1987年接到第一筆獨(dú)家代理國貿(mào)中心的大單，目前，世邦魏理仕在中國的物業(yè)管理服務(wù)以顧問形式為主。高力國際高力國際隸屬于高力國際物業(yè)集團(tuán)(ColliersInternationalPropertyConsultants)。后者是世界上最大的房地產(chǎn)跨國聯(lián)盟組織之一，目前高力國際在中國可開展全斱位的房地產(chǎn)服務(wù)，包括寫字樓、零售物業(yè)、住宅、