房地產(chǎn)經(jīng)濟測算研討

房地產(chǎn)經(jīng)濟測算研討經(jīng)濟測算就是一種財務(wù)預(yù)算

經(jīng)濟測算實際上是一種“財務(wù)模型”，是對項目可行性研究的一個重要環(huán)節(jié)。主要是結(jié)合產(chǎn)品定位與概念設(shè)計成果，對開發(fā)商所屬的項目進行全面的財務(wù)測算，以驗證其在經(jīng)濟上的可行性及提出可行建議。它是項目投資決策過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，此環(huán)節(jié)涉及到項目投資估算、投資收益、資金籌措、貸款還本付息及進度安排等各方面問題，具有財務(wù)、工程、金融、經(jīng)濟等多方面的知識要求。簡言之，經(jīng)濟測算就是預(yù)算項目開發(fā)成本、銷售收入、利潤率等各方面財務(wù)指標。

總體用來測算項目是否可行，具體有四大用途：

第一、拿地前，用于決策是否拿地開發(fā)；（粗賬）第二、拿地后，用于判斷規(guī)劃是否價值最大化；（真賬）第三、融資時，用于項目資金籌措，盡可能達到融資目的；（假賬）第四、開發(fā)時，用于成本控制目標的設(shè)定、財務(wù)監(jiān)督等方面。（細賬）經(jīng)濟測算的支出科目（1）、土地費用（2）、前期工程費用（3）、建安工程費（4）、基礎(chǔ)配套設(shè)施費（5）、公共配套設(shè)施費（6）、開發(fā)間接費（7）、不可預(yù)見費（8）、稅金及附加（9）、銷售費用（10）、管理費用（11）、財務(wù)費用所得稅一般不計入投資成本。各支出科目金額估算成本指標所占份額估算（經(jīng)驗值，僅供參考）土地成本據(jù)實收取前期費用建安工程費的3%-6%建安工程費按經(jīng)驗和規(guī)劃標準而定（主體部分一般1500-1800，北方多300元/㎡)基礎(chǔ)配套費用建安工程費的15%公共配套費用看配套數(shù)量，少則一般是3%-5%開發(fā)間接費用總投入的2%不可預(yù)見費用以上六項的1%-2%稅金附加建安成本的8%-15%銷售費用銷售收入的2%-5%管理費用開發(fā)成本的3%-5%（物價上漲，比以往有所增加）財務(wù)費用開發(fā)成本的3%-10%（利息上升，比以往有所增加）口頭估算就是樓面地價*3就是總成本，但具有局限性，必須是地價超過常規(guī)建安成本方作參考。經(jīng)濟測算的收益科目靜態(tài)：（1）、投資回報率（2）、銷售利潤率動態(tài)：（1）、現(xiàn)金流、凈現(xiàn)值（2）、內(nèi)部收益率今天的錢不等于明天的錢，用動態(tài)方法算賬。財務(wù)分析的主要經(jīng)濟指標靜態(tài)經(jīng)濟評價指標動態(tài)經(jīng)濟評價指標財務(wù)評價的主要技術(shù)經(jīng)濟指標成本利潤率銷售利潤率內(nèi)部收益率現(xiàn)金流、凈現(xiàn)值如何分析？在可行性研究中，靜態(tài)指標直接按表測算，動態(tài)指標則通過預(yù)算建設(shè)進度和銷售進度，測算每年的投入與收支情況得出現(xiàn)金流，最后算出凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率，根據(jù)凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率調(diào)整建設(shè)進度、銷售進度及規(guī)劃。1、成本利潤率

指開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)可行性的一個經(jīng)濟評價指標，一般也叫投資回報率。成本利潤率=（銷售收入-銷售稅金-投資總額）/投資總額*100%RPC=成本利潤率GDV=總開發(fā)價值TDC=項目總開發(fā)成本DP=開發(fā)利潤用于判斷項目是否盈利，有多少盈利。靜態(tài)的反映了項目總體投資回報水平，但并不是該項目實際的收益率，只能作為輔助指標參考。項目開發(fā)周期越長，該指標意義可應(yīng)用度越小。2、銷售利潤率

是企業(yè)利潤總額與凈銷售收入的比率，是衡量企業(yè)銷售收入的收益水平的指標。銷售利潤率不僅僅反映獲利能力，還反映售價風(fēng)險的承受能力。比如，珠海項目住宅銷售凈利率為30%，大約可以知道，如果售價下降30%左右，將基本無利可圖；而售價相當于市場風(fēng)險，其難以控制程度遠大于成本，因此銷售利潤率比投資回報率更有參考價值。項目預(yù)算時單價按1.2萬計算，價格下降30%是8400元/㎡,即售價不能低于8400，可以看出目前做普通洋房將可能出現(xiàn)虧損，必須做高端產(chǎn)品或者等待時機再開發(fā)。3、凈現(xiàn)值（NPV）是反映項目在計算期內(nèi)獲利能力的動態(tài)指標，是指按設(shè)定的基準收益率（折現(xiàn)率），將各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到投資起點的現(xiàn)值數(shù)，以此反映項目在計算期內(nèi)獲利能力?；鶞适找媛适莾衄F(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率。（房地產(chǎn)行業(yè)通常水平8-20%，萬科制定是10%）一般情況下，凈現(xiàn)值越大的項目越好。當凈現(xiàn)值小于零，說明報酬小于資金成本，項目一般不可行，因為以貨幣的時間價值來考慮，這個項目就是處于虧損狀態(tài)的，大于零則可行。珠海項目現(xiàn)金流量情況（以盈利性的住宅物業(yè)為主要周期）可以估算出需要投資多少錢，需要貸款多少，以及哪年開始盈利，哪年開始回本。4、內(nèi)部收益率（IRR）是在考慮了時間價值的情況下，使一項投資在未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流量現(xiàn)值，剛好等于投資成本時的收益率。簡言之就是各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。IRR類似利息，但不是存款利息，而是投資的動態(tài)復(fù)利。IRR反映的是在保證利潤的基礎(chǔ)上資金周轉(zhuǎn)速度。FIRR：內(nèi)部收益率；NPV1：采用低折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的正值；NPV2：采用高折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的負值；i1：凈現(xiàn)值為接近于零時的正值的折現(xiàn)率；i2：凈現(xiàn)值為接近于零時的負值的折現(xiàn)率。影響內(nèi)部收益率的因素是凈現(xiàn)金流的大小和時間，凈現(xiàn)金流越大、時間越短，IRR就越高；反之，凈現(xiàn)金流越小，時間越長，則IRR就越低。電腦快捷計算內(nèi)部收益率在貸款方面的作用在進行獨立方案的分析評價時，一般是在求得投資項目的內(nèi)部收益率后，與同期貸款利率、同期行業(yè)基準收益率相比較，以判定項目在財務(wù)上是否可行。內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損。（累計折現(xiàn)值小于0，即虧損狀態(tài)。）①FIRR與同期貸款利率i比較，反映項目的盈虧狀況：

FIRR＞i

，項目盈利；

FIRR=i

，項目盈虧平衡；

FIRR＜i

，項目虧損。②FIRR與同期行業(yè)基準收益率ic比較，反映項目與行業(yè)平均收益水平相比的盈利情況：

FIRR＞ic

，項目盈利超出行業(yè)平均收益水平；

FIRR=ic

，項目盈利等于行業(yè)平均收益水平；

FIRR＜ic

，項目盈利低于行業(yè)平均水平。以珠海項目為例：在2013-2019年（前期和中期住宅開發(fā)）期間，珠海項目IRR小于投資回報率，因此具有一定的可行性。IRR考慮了時間因素，是凈現(xiàn)值（收支差）為0的貼現(xiàn)率，因此投資回報率應(yīng)該是高于IRR，否則項目不可行。方案A：3年回收期；投資收益率50％期限（年）第一年第二年第三年

投人（元）-100

收入（元）00150

凈現(xiàn)流（元）-1000150

IRR22%方案B：5年回收期；投資收益率70％期限（年）12345

投人（元）-100

收入（元）0000170

凈現(xiàn)流（元）-100000170

IRR

14%內(nèi)部收益率在滾動開發(fā)中的作用

從上表中IRR的對比中，看似B方案更賺錢，但可以得出的判斷是：方案A優(yōu)于方案B。用一個通俗易懂的詞“利息”來描述，方案A相當于22%的復(fù)利，而方案B則為14%的復(fù)利。IRR于財務(wù)上的意義，就在于通過快速實現(xiàn)銷售，回籠資金，增大凈現(xiàn)金流，縮短時間，快速滾動開發(fā)，從而實現(xiàn)內(nèi)部收益率的提高。IRR于運營方面的價值，在于能夠加快投資擴張的步驟、擴大市場占有率和品牌影響力；加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，提高凈資產(chǎn)收益率。IRR在資本運作的價值，在于不僅是單看一個項目的利潤，可借助某個投資回報率為零的項目融資貸款開發(fā)其它優(yōu)質(zhì)項目，大幅提升IRR，加速資本周轉(zhuǎn)和品牌打造。

1．敏三感性三分析從眾三多不三確定三因素三中找三出對三投資三項目三經(jīng)濟三效益三指標三有重三要影三響的三敏感三性因三素，三并分三析、三測算三其項三目經(jīng)三濟效三益指三標的三影響三程度三和敏三感性三程度三，進三而判三斷項三目承三受風(fēng)三險能三力的三一種三不確三定性三分析三方法三。單因三素敏三感性三分析三是敏三感性三分析三的最三基本三方法三，進三行單三因素三敏感三性分三析時三，首三先假三設(shè)各三因素三之間三相互三獨立三，然三后每三次只三考察三一項三可變?nèi)齾?shù)三的變?nèi)渌齾?shù)三保持三不變?nèi)龝r，三項目三經(jīng)濟三評價三指標三的變?nèi)槿龥r。三一般三是對三市場三價格三、成三本變?nèi)齽訉θ找嫒蔬M三行分三析。序號項目變動幅度（%）全部投資（所得稅前）內(nèi)部收益率（%）凈現(xiàn)值（萬元）0基本方案28．87811開發(fā)產(chǎn)品投資+1020．112-1039．215502售房價格+1039．71769-1017．7-206經(jīng)濟三測算三不確三定因三素分三析拍賣三地塊三時，三需要三對地三價變?nèi)齽右蛉?，三測算三利潤三率來三決定三是否三拿地三。2．盈三虧平三衡點可行三方案三中的三簡單三計算三方法三。盈虧三平衡三點的三計算三依據(jù)三為銷三售收三入＝三總投三資。盈虧三平衡三點=（總?cè)顿Y-管理三費用-稅費三）/總銷三售收三入×1三00％＝X％即銷三售進三度達三到X％時三候，三本項三目全三部投三資可三收回三。如何三運用三經(jīng)濟三測算三判斷三規(guī)劃三的合三理性三？通過三對規(guī)三劃方三案進三行測三算檢三測是三否景三觀最三大化三、效三益最三大化三?；▓@三洋房三位于三項目三的中三心位三置。前面三為3層高三商業(yè)三中心三，3層高三的商三業(yè)會三遮擋三花園三洋房三的大三部分三江景三，后三面3層以三下的三花園三洋房三看不三到江三景，三買不三起價三格不三能實三現(xiàn)價三值最三大化三，這三時該三怎么三辦呢三？案例三一：同樣三大的三項目三，但三創(chuàng)造三的價三值不三一樣3層高三的商三業(yè)中三心因此三只有三在產(chǎn)三品的三本身三創(chuàng)新三來規(guī)三避這三一不三足。讓產(chǎn)三品增三值的三做法三：將底三層頂三層別三墅型三的復(fù)三式產(chǎn)三品，三并做三個半三層地三下室三，通三過戶三型內(nèi)三部細三節(jié)布三局，三享受三別墅三空間三。B1+1F+2F底TH6F+躍頂TH3F花園洋房B1+1F+2F底THB1+1F+2F底THB1+1F+2F底TH3F花園洋房6F+躍頂TH3F花園洋房3F花園洋房3F花園洋房4F花園洋房4F花園洋房5F花園洋房5F花園洋房盈利三點分三析：三用本三來是三洋房三的空三間做三成別三墅，三同樣三的建三筑面三積，三售價三將變?nèi)酶?，三同時三本來三難賣三的變?nèi)珊萌u的三產(chǎn)品三，銷三售速三度也三快了三。彌三補了三江景三被遮三擋帶三來的三損失三。案例三二：三高價三產(chǎn)品三最大三化，三景觀三利用三最大三化方案三一的三產(chǎn)品三規(guī)劃三：把三最好三的產(chǎn)三品放三在最三好的三景觀三位置三上，三做到三景觀三最大三化利三用。河河此處三橫排三，為三什么三不豎三排？方案三二的三產(chǎn)品三規(guī)劃方案三二抓三住情三景洋三房和三疊拼三別墅三的結(jié)三構(gòu)類三似取三出情三景洋三房的三部分三修改三成做三成售三價更三高的三疊拼三別墅三和聯(lián)三排別三墅，三同時三將小三高層三