房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展城市布局及拿地策略

項(xiàng)目拓展城市布局及拿地策略

產(chǎn)業(yè)/地產(chǎn)業(yè)務(wù)版塊2018.01目錄一公司拿地拓展戰(zhàn)略取向二公司重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目及拓展拿地方式2017房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)一二線城市三四線城市

永不落幕”的一線城市與“正在崛起”的新一線城市受城市發(fā)展邊界、人口控制目標(biāo)等限制，一線城市供應(yīng)規(guī)模嚴(yán)重受制約，剛需市場(chǎng)也越來(lái)越多的被二手房所承接，新建商品房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模增速明顯放緩，但需求和資金開(kāi)始向周邊城市溢出，加速區(qū)域一體化進(jìn)程，一線城市依舊是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的第一梯隊(duì)。

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快推進(jìn)，越來(lái)越多二線城市的城市建設(shè)快速擴(kuò)張，迎來(lái)了周邊區(qū)域價(jià)值快速提升，城市人口吸附力急劇增強(qiáng)，商品房成交規(guī)模也逐年放大，典型如成都、合肥、武漢、鄭州、重慶、杭州、蘇州、南京、天津等9大“新一線”城市商品房成交金額占到全國(guó)的23%，成交面積占到全國(guó)的18%。而且，就是未來(lái)發(fā)展?jié)摿C合分析來(lái)看，各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)也明顯領(lǐng)先，人口導(dǎo)入能力較佳、市場(chǎng)供不應(yīng)求、基建快速發(fā)展是這些城市的共有特征。三四線市場(chǎng)火熱難以持續(xù)盡管當(dāng)下三四線城市成交火熱，但這類城市經(jīng)濟(jì)基本面及收入水平并不出眾，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲必將抑制成交量繼續(xù)上行空間。更為重要的是，三四線城市人口長(zhǎng)期凈流出，新增購(gòu)房需求以本地自住及投資性需求居多，普遍存在著可持續(xù)性較差的通病。短期內(nèi)存量購(gòu)房需求急劇釋放之后，后續(xù)置業(yè)需求將難以為繼，極端情況下甚至?xí)霈F(xiàn)成交斷檔期，屆時(shí)成交量將緩步回落至正常水平。SUMMRY2017房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)一線城市及外溢有效城市北、上、廣、深外溢有效城市重點(diǎn)考慮的是時(shí)間距離，而不是物理距離。一個(gè)半小時(shí)以內(nèi)的“市內(nèi)”軌道交通才是可靠的！本地沒(méi)有產(chǎn)業(yè)，完全依靠人口“外溢”的區(qū)域沒(méi)有前途。城市產(chǎn)業(yè)定位：模塊和生產(chǎn)加工城市（比如倉(cāng)儲(chǔ)、金融、保險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、科研基地）；養(yǎng)老、養(yǎng)生城市，會(huì)議和度假中心SUMMRY啟示及關(guān)注點(diǎn)：2017房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)傍大款細(xì)分市場(chǎng)在一二線城市，地價(jià)越來(lái)越貴，連萬(wàn)科、保利這樣的千億房企都需要聯(lián)合作戰(zhàn)才能拿到，小房企單打獨(dú)斗基本上沒(méi)戲。

所以，我們應(yīng)適當(dāng)和其他地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行聯(lián)合拿地或者采取股權(quán)投資等方式來(lái)落地項(xiàng)目。除了住宅，商辦、酒店、公寓等以往的常規(guī)項(xiàng)目可以利用當(dāng)前優(yōu)勢(shì)持續(xù)探索諸如綠色科技住宅、長(zhǎng)租公寓、特色酒店、文化旅游，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等垂直細(xì)分領(lǐng)域做一個(gè)“小而美”的地產(chǎn)公司SUMMRY大體量找合作單位一起開(kāi)發(fā)融入公司的產(chǎn)品特色如文旅、生態(tài)等

中體量爭(zhēng)取做一級(jí)土地開(kāi)發(fā)同時(shí)找好下級(jí)買(mǎi)家小體量自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)探索具有鐵漢特色的產(chǎn)品線2018拿地拓展戰(zhàn)略取向公司戰(zhàn)略布局戰(zhàn)略取向一、規(guī)模擴(kuò)張型，主要考慮銷售額和資金周轉(zhuǎn)率指標(biāo)。此類項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)快速開(kāi)發(fā)，快速銷售，快速回籠資金，通過(guò)提高資金周轉(zhuǎn)率，減少資金的沉淀，來(lái)提高盈利能力。二、現(xiàn)金流收益型，此類型的項(xiàng)目主要側(cè)重高投資回報(bào)率高，能夠提供可觀的現(xiàn)金流。三、戰(zhàn)略培育型，此類型的項(xiàng)目比如南京金牛湖項(xiàng)目，需要三到五年或者恒大進(jìn)入后帶來(lái)的培育周期，但可以在項(xiàng)目培育成熟后轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金流收益型或規(guī)模擴(kuò)張型。項(xiàng)目拿地拓展戰(zhàn)略取向：一、公司拿地拓展戰(zhàn)略取向產(chǎn)業(yè)/地產(chǎn)業(yè)務(wù)版塊2018.01目錄1第一梯隊(duì)城市及拿地策略拿地拓展戰(zhàn)略取向第一梯隊(duì)城市：項(xiàng)目拿地方式及策略探討拿地拓展戰(zhàn)略取向第一梯隊(duì)城市：北京、上海、深圳、廣州及緊鄰周邊城市，以及例如海南、雄安等具有資源性、稀缺性項(xiàng)目的全國(guó)重點(diǎn)城市。城市描述：項(xiàng)目拿地方式及策略探討北京、上海及廣州等一線城市是經(jīng)濟(jì)和政治具有重要作用的大都市，在城市規(guī)模、基建、財(cái)政收入、消費(fèi)、對(duì)人才吸引力等各層面，均領(lǐng)先于其他城市。因此，從房地產(chǎn)發(fā)展來(lái)看，一線城市市場(chǎng)容量大、需求旺盛，宏觀調(diào)控影響比較有限且周期較短，產(chǎn)品銷售相對(duì)暢旺。拿地拓展戰(zhàn)略取向第一梯隊(duì)城市：項(xiàng)目拿地方式及策略探討從表中，我們可以看出大陸新增人口3536萬(wàn)人，而城鎮(zhèn)常駐人口增加量為10219萬(wàn)人，與總?cè)丝诒容^，凈增加6683萬(wàn)人，農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員大量涌入城鎮(zhèn)。這就是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)因。拿地策略：◆“三舊”改造項(xiàng)目：廣佛地區(qū)及珠三角區(qū)域的“三舊”改造項(xiàng)目、長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目及海南、雄安項(xiàng)目等作為優(yōu)先考慮并加快推進(jìn)。◆“銷售穩(wěn)健型”的大中型項(xiàng)目及“短平快”的中小型項(xiàng)目.拿地拓展戰(zhàn)略取向項(xiàng)目拿地方式及策略探討拿地策略：◆土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(含資源性及稀缺性項(xiàng)目)：具有成片的、在城市發(fā)展方向區(qū)域內(nèi)、由政府主導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)、整合其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，規(guī)模大致1000畝及以上。目的是以相對(duì)較少的資金投入控制較大規(guī)模土地資源?！珙U養(yǎng)大健康、足球競(jìng)技、綠色生態(tài)食物區(qū)塊產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。拿地拓展戰(zhàn)略取向項(xiàng)目拿地方式及策略探討一、公司拿地拓展戰(zhàn)略取向產(chǎn)業(yè)/地產(chǎn)業(yè)務(wù)版塊2018.01目錄2第二梯隊(duì)城市及拿地策略第二梯隊(duì)城市：成都、合肥、武漢、鄭州、重慶、杭州、蘇州、南京、天津等9大“新一線”城市隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快推進(jìn)，越來(lái)越多二線城市的城市建設(shè)快速擴(kuò)張，迎來(lái)了周邊區(qū)域價(jià)值快速提升，城市人口吸附力急劇增強(qiáng)，商品房成交規(guī)模也逐年放大，商品房成交金額占到全國(guó)的23%，成交面積占到全國(guó)的18%。而且，就是未來(lái)發(fā)展?jié)摿C合分析來(lái)看，各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)也明顯領(lǐng)先，人口導(dǎo)入能力較佳、市場(chǎng)供不應(yīng)求、基建快速發(fā)展是這些城市的共有特征。城市描述：拿地拓展戰(zhàn)略取向項(xiàng)目拿地方式及策略探討拿地策略：項(xiàng)目甄選標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目以中小規(guī)模優(yōu)先考慮，或者項(xiàng)目規(guī)模較大但付款條件比較寬松。經(jīng)評(píng)估預(yù)測(cè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后住宅產(chǎn)品平均售價(jià)不低于15000元/平方米，而初步投資估算下，銷售凈利率不低于25%。拿地拓展戰(zhàn)略取向項(xiàng)目拿地方式及策略探討拿地策略：轉(zhuǎn)讓或者合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或土地招拍掛項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓或項(xiàng)目公司收購(gòu)項(xiàng)目必須是權(quán)屬清晰，來(lái)源合法。合作開(kāi)發(fā)模式可靈活多樣，可以使用合作雙方的成熟品牌，我司對(duì)項(xiàng)目擁有同股同權(quán)的控制權(quán)。例如：重慶江北項(xiàng)目與天健地產(chǎn)的合作，此類合作的項(xiàng)目未來(lái)積極尋求多個(gè)城市獲取多個(gè)中小規(guī)模項(xiàng)目，當(dāng)多個(gè)項(xiàng)目的土地平均地價(jià)水平達(dá)到一定水平，則具有規(guī)模成本優(yōu)勢(shì)。拿地拓展戰(zhàn)略取向項(xiàng)目拿地方式及策略探討一、公司拿地拓展戰(zhàn)略取向產(chǎn)業(yè)/地產(chǎn)業(yè)務(wù)版塊2018.01目錄3第三梯隊(duì)城市及拿地策略第三梯隊(duì)城市：人口、人均GDP、人均可支配收入、房地產(chǎn)投資額、商品房銷售量/額、均價(jià)六項(xiàng)指標(biāo)方面均位居全國(guó)前100名。以及全國(guó)100強(qiáng)房企已經(jīng)進(jìn)入的城市（如成都、西安、太原等）。在資金富余的情況下，我們?cè)谫Y金能力允許的范疇內(nèi)可適當(dāng)拓展第三梯隊(duì)城市。

第三梯隊(duì)的城市中，有不少城市在人口、人均GDP、人均可支配收入、房地產(chǎn)投資額、商品房銷售量/額、均價(jià)六項(xiàng)指標(biāo)方面均位居全國(guó)前100名。也就是說(shuō)這些城市本身的地位和輻射力都比較高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前景較好。因此，我們可以在這些城市中進(jìn)行篩選，一旦選中，就利用品牌優(yōu)勢(shì)，迅速介入，提高市場(chǎng)份額及影響力。城市描述：拿地拓展戰(zhàn)略取向項(xiàng)目拿地方式及策略探討拿地三策略三：項(xiàng)目三甄選三標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目三獲取三途徑三主要三是股三權(quán)轉(zhuǎn)三讓或三者項(xiàng)三目收三購(gòu)，三土地三成本三較低三，投三入資金小三，能三快速三實(shí)現(xiàn)三資金三回籠三。項(xiàng)三目規(guī)三模以三中等三優(yōu)先三，項(xiàng)三目產(chǎn)三品銷三售均價(jià)不三低于60三00元/㎡，三項(xiàng)目三開(kāi)發(fā)三銷售三凈利三率不三低于25三%。附全三國(guó)10三0強(qiáng)城三市名三單+T三OP三10三0房企三名單三。拿地三拓展三戰(zhàn)略三取向項(xiàng)目三拿地三方式三及策三略探三討地產(chǎn)三項(xiàng)目三可進(jìn)三入城三市區(qū)三域篩三選模三型為快三速遴三選出三適合三我司三地產(chǎn)三項(xiàng)目三進(jìn)入三的城三市及三區(qū)域三，節(jié)三省人三力和三時(shí)間三，現(xiàn)三搭建三該篩三選模三型。三模型三指標(biāo)三分兩三大部三分，三分別三為“三可進(jìn)三入門(mén)三檻指三標(biāo)”三與三“經(jīng)三營(yíng)風(fēng)三險(xiǎn)評(píng)三估指三標(biāo)”三。篩選三流程三為：三評(píng)估三意向三項(xiàng)目三是否三滿足三“可三進(jìn)入三門(mén)檻三指標(biāo)三”，三如是三，則三可進(jìn)三行下三一步三的“三經(jīng)營(yíng)三風(fēng)險(xiǎn)三評(píng)估三指標(biāo)三”評(píng)三估，三并移三交產(chǎn)三業(yè)地三產(chǎn)籌三備組三進(jìn)行三可行三性研三究等三詳細(xì)三評(píng)估三工作三；如三否，三則終三止該三項(xiàng)目三的跟三進(jìn)工三作。拿地三拓展三戰(zhàn)略三取向項(xiàng)目三拿地三方式三及策三略探三討模塊指標(biāo)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)備注可進(jìn)入門(mén)檻指標(biāo)是否在百?gòu)?qiáng)城市名單中一線城市≤100KM范圍內(nèi)；二線城市及周邊區(qū)域需超過(guò)100萬(wàn)人口規(guī)模；三、四線城市及周邊30KM范圍內(nèi)，城市人口50萬(wàn)以上。城市名單詳見(jiàn)附表一；滿足該條件即可進(jìn)入后續(xù)評(píng)估。Top100房企是否已進(jìn)入Top100房企已有落地項(xiàng)目或參與相關(guān)土地的競(jìng)拍Top100房企名單詳見(jiàn)附表二；滿足該條件即可進(jìn)入后續(xù)評(píng)估。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)老齡化人口比例1.≤8%，則風(fēng)險(xiǎn)可控；2.＞8%，則風(fēng)險(xiǎn)較高；

小學(xué)入學(xué)人口數(shù)量近三年的小學(xué)入學(xué)人口數(shù)量變化趨勢(shì)呈遞增，則風(fēng)險(xiǎn)可控；若遞減，則風(fēng)險(xiǎn)較高

商品房銷售均價(jià)1.均價(jià)≥6000元/㎡，則風(fēng)險(xiǎn)可控；2.均價(jià)＜6000元/㎡，則風(fēng)險(xiǎn)較高

商品房庫(kù)存量的出清周期1.出清周期≤2年，則風(fēng)險(xiǎn)可控；2.出清周期＞2年，則風(fēng)險(xiǎn)較高出清周期=現(xiàn)有庫(kù)存量/近6個(gè)月的平均去化量規(guī)劃設(shè)計(jì)條件是否明確根據(jù)具體條件進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估規(guī)劃設(shè)計(jì)條件包括：用地性質(zhì)、容積率、可售與自持比例及其他限制條件拿地三拓展三戰(zhàn)略三取向項(xiàng)目三拿地三方式三及策三略探三討1上海21濟(jì)南41鹽城61榆林81濱州2北京22東莞42揚(yáng)州62惠州82蕪湖3廣州23泉州43昆明63呼和浩特83湛江4深圳24南通44南昌64威海84菏澤5天津25唐山45臨沂65中山85江門(mén)6重慶26西安46東營(yíng)66保定86柳州7蘇州27哈爾濱47包頭67漳州87株洲8武漢28合肥48臺(tái)州68貴陽(yáng)88許昌9成都29福州49泰州69吉林89咸陽(yáng)10杭州30長(zhǎng)春50嘉興70德州90棗莊11南京31石家莊51洛陽(yáng)71鞍山91廊坊12青島32濰坊52廈門(mén)72太原92宿遷13長(zhǎng)沙33徐州53鎮(zhèn)江73聊城93周口14無(wú)錫34常州54金華74烏魯木齊94連云港15佛山35溫州55泰安75衡陽(yáng)95湖州16寧波36紹興56南寧76常德96蘭州17大連37鄂爾多斯57滄州77岳陽(yáng)97郴州18鄭州38濟(jì)寧58襄陽(yáng)78南陽(yáng)98新鄉(xiāng)19沈陽(yáng)39淄博59宜昌79淮安99通遼20煙臺(tái)40大慶60邯鄲80茂名100遵義附表三一：三百?gòu)?qiáng)三城市三名單拿地三拓展三戰(zhàn)略三取向項(xiàng)目三拿地三方式三及策三略探三討附表三二：TO三P房企三名單三（20三17中國(guó)三房企三品牌三價(jià)值三排名三）拿地三策略三：對(duì)于三第三三梯隊(duì)三城市三的選三擇，三我們?nèi)龑?yán)三格按三照意三向城三市進(jìn)三入的三評(píng)估三標(biāo)準(zhǔn)三進(jìn)行三篩選三。□戰(zhàn)略三層面——該不三該進(jìn)三入該三城市主要三是深三入分三析該三城市三的房三地產(chǎn)三現(xiàn)狀三及發(fā)三展前三景，三包括三城市三在背三景區(qū)域三中的三角色三和定三位、三城市三產(chǎn)業(yè)三發(fā)展三及外三部環(huán)三境的三變化三帶給三房地三產(chǎn)業(yè)的三機(jī)遇三和風(fēng)三險(xiǎn)、三橫向三觀察三周邊三城市三的房三地產(chǎn)三發(fā)展三狀況三以及三其它三發(fā)展商三在該三城市三表現(xiàn)三等方三面。拿地三拓展三戰(zhàn)略三取向項(xiàng)目三拿地三方式三及策三略探三討拿地三策略三：目三前風(fēng)三險(xiǎn)性三強(qiáng)重三要提三示拿地三拓展三戰(zhàn)略三取向項(xiàng)目三拿地三方式三及策三略探三討1、人三口凈三流出三的區(qū)三域：三暫不三進(jìn)入——如東三北三三?。?、政三策穩(wěn)三定因三素的區(qū)域三：暫三不進(jìn)三入——如西三藏、三新疆三；3、地三方財(cái)三政發(fā)三展GD三P增速三在6%以下三，預(yù)三算計(jì)三劃收三入為三負(fù)增三長(zhǎng)的三城市三：暫三不進(jìn)三入——如從三20三16三年各三地級(jí)三市一三般公三共財(cái)三政預(yù)三算收三入同三比增三速來(lái)三看，三共有三50個(gè)地三級(jí)市三的財(cái)三政預(yù)三算收三入增三速為三負(fù)值三，共三涉及三18三個(gè)省三份，三其中三廣東三省最三多有2個(gè)地三級(jí)市三，其三次是三山西三（7三個(gè)）三、江三蘇（三6個(gè)三）、三江西三（6三個(gè)）三、黑三龍江三（5三個(gè)）三、陜?nèi)鳎ㄈ?個(gè)三）、三遼寧三（3三個(gè)）三等。4、距三第三三梯隊(duì)三城市三中心三直線三距離三超過(guò)30公里三的產(chǎn)三業(yè)用三地，三商業(yè)三用地三原則三上不三適宜三有利三用現(xiàn)三金流三回收三項(xiàng)目三的開(kāi)三發(fā)；5、一三至三三梯隊(duì)三城市三中心三，體三量超三過(guò)10萬(wàn)平三米以三上的三商業(yè)三綜合三體項(xiàng)三目，三原則三上需三要謹(jǐn)三慎專三業(yè)評(píng)三估，三例萬(wàn)三達(dá)城三市綜三合體三、新三城控三股吾三悅廣三場(chǎng)綜三合體三常規(guī)三商業(yè)三比例三規(guī)模三也不三超過(guò)三這個(gè)三標(biāo)準(zhǔn)三。拿地三策略三：目三前風(fēng)三險(xiǎn)性三強(qiáng)重三要提三示拿地三拓展三戰(zhàn)略三取向項(xiàng)目三拿地三方式三及策三略探三討山西省增收比運(yùn)城5%太原3.10%朔州0.60%其它城市為負(fù)—0%遼寧省增收比鐵嶺-7.70%朝陽(yáng)-6.80%阜新-3.50%黑龍江省增收比哈爾濱-7.70%七臺(tái)河-10.40%伊春-1.50%綏化-0.74%江蘇省增收比連云港-27.50%鹽城-13.50%淮安-9.90%南通-5.67%鎮(zhèn)江-3.25%徐州-2.75%江西省增收比萍鄉(xiāng)-0.50%鷹潭-1.70%景德鎮(zhèn)-2.08%吉安-2.90%新余-3.10%撫州-3.20%廣東省增收比肇慶-34.60%陽(yáng)江-11.40%陜西省增收比榆林-21.28%延安-19%寶雞-12.12%一、三公司三拿地三拓展三戰(zhàn)略三取向產(chǎn)業(yè)/地產(chǎn)三業(yè)務(wù)三版塊20三18三.0三1目錄4拿地三的分三析思三路與三關(guān)注三的指三標(biāo)立足三于完三整的三項(xiàng)目三資源三體系三，梳三理出三項(xiàng)目三現(xiàn)狀三下的三優(yōu)劣三勢(shì)，三盤(pán)點(diǎn)三對(duì)于三銷售三會(huì)產(chǎn)三生影三響的三要素項(xiàng)目三資源三是項(xiàng)三目開(kāi)三展的三起點(diǎn)三，項(xiàng)三目資三源體三系的三每個(gè)三環(huán)節(jié)三上都三有可三能產(chǎn)三生相三對(duì)于三市場(chǎng)三上其三他項(xiàng)三目的三競(jìng)爭(zhēng)三優(yōu)勢(shì)三，即三價(jià)值項(xiàng)目交通條件項(xiàng)目配套資源項(xiàng)目區(qū)位、四至地質(zhì)地貌狀況項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃方案項(xiàng)目三資源三體系拿地三拓展三戰(zhàn)略三取向拿地三的分三析思三路與三關(guān)注三的指三標(biāo)1—三—G三DP綜合三體承三載著三多項(xiàng)三城市三功能三，因三此基三于城三市規(guī)三劃和三區(qū)域三特征三，判三斷項(xiàng)三目的三規(guī)劃三利好三和有三力支三撐城市三中心三發(fā)展三方向城市三未來(lái)三發(fā)展三規(guī)劃三研究區(qū)域三未來(lái)三的發(fā)三展站三位區(qū)域三功能三的現(xiàn)三狀盤(pán)三點(diǎn)城市三背景三研究區(qū)域三價(jià)值三盤(pán)點(diǎn)分析三內(nèi)容分析三工具三和視三角解決三問(wèn)題站位三城市三及區(qū)三域功三能層三面，三找到三項(xiàng)目三未來(lái)三銷售三實(shí)現(xiàn)三方面三的規(guī)三劃利三好和三有利三支撐拿地三拓展三戰(zhàn)略三取向拿地三的分三析思三路與三關(guān)注三的指三標(biāo)1—三—G三DP總量三指標(biāo)三：GD三P、人三口、三人均GD三P、固三定資三產(chǎn)投三資、三新批三三資三企業(yè)三人數(shù)三、接三待入三境旅三游人三數(shù)……結(jié)構(gòu)三指標(biāo)三：產(chǎn)三業(yè)結(jié)三構(gòu)及三布局三、就三業(yè)人三口結(jié)三構(gòu)水平三指標(biāo)三：人三均收三入水三平、三消費(fèi)三水平三、人三均居三住面三積、三住宅三消費(fèi)三支出三水平城市三經(jīng)濟(jì)三發(fā)展三計(jì)劃三、產(chǎn)三業(yè)規(guī)三劃、三城市三總體三規(guī)劃政策三環(huán)境三：限三購(gòu)、三限貸三、房三產(chǎn)稅三、藍(lán)三印戶三口數(shù)據(jù)三來(lái)源各地三方統(tǒng)三計(jì)年三鑒、三統(tǒng)計(jì)三公報(bào)三、經(jīng)三濟(jì)發(fā)三展月三報(bào)、三地方三經(jīng)濟(jì)三信息三網(wǎng)、三地方三政府三網(wǎng)站三、中三房指三數(shù)、三國(guó)房三指數(shù)三、地三方房三地產(chǎn)三年鑒土地三、規(guī)三劃部三門(mén)的三政府三官員三訪談規(guī)劃三、房三地產(chǎn)三等專三業(yè)人三士訪三談拿地三拓展三戰(zhàn)略三取向拿地三的分三析思三路與三關(guān)注三的指三標(biāo)1—三—G三DP投資三：開(kāi)三發(fā)投三資額土地三開(kāi)發(fā)三：土三地開(kāi)三發(fā)投三資、三開(kāi)發(fā)三面積三、土三地出三讓金商品三房開(kāi)三發(fā)：三施工三面積三、竣三工面三積、三年開(kāi)三發(fā)量銷售三：銷三售額三、銷三售面三積、三價(jià)格三、空三置量三、吸三納量房地三產(chǎn)景三氣指三數(shù)、三價(jià)格三指數(shù)數(shù)據(jù)三來(lái)源各地三方統(tǒng)三計(jì)年三鑒、三統(tǒng)計(jì)三公報(bào)三、經(jīng)三濟(jì)發(fā)三展月三報(bào)、三地方三經(jīng)濟(jì)三信息三網(wǎng)、三地方三政府三網(wǎng)站三、中三房指三數(shù)、三國(guó)房三指數(shù)三、地三方房三地產(chǎn)三年鑒土地三、規(guī)三劃部三門(mén)的三政府三官員三訪談規(guī)劃三、房三地產(chǎn)三等專三業(yè)人三士訪三談拿地三拓展三戰(zhàn)略三取向拿地三的分三析思三路與三關(guān)注三的指三標(biāo)1—三—G三DPGD三P增速三與房三地產(chǎn)三發(fā)展三關(guān)系宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展拿地三拓展三戰(zhàn)略三取向拿地三的分三析思三路與三關(guān)注三的指三標(biāo)1—三—G三DP人均GD三P與房三地產(chǎn)三發(fā)展三關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型拿地三拓展三戰(zhàn)略三取向拿地三的分三析思三路與三關(guān)注三的指三標(biāo)1—三—G三DP必需

豐富

提升

享受人均GDP與消費(fèi)需求變化7000第二階段第三階段第四階段第一階段210004900070000西南城市中部城市沿海城市核心城市1234（單位：元）第一階段第二階段第三階段第四階段享受型消費(fèi)階段

物質(zhì)消費(fèi)后，滿足精神需求，

傾向于休閑、享樂(lè)型消費(fèi)。提升型消費(fèi)階段

體現(xiàn)個(gè)性特點(diǎn)的消費(fèi)階段，

關(guān)注品質(zhì)、講究品牌消費(fèi)。豐富型消費(fèi)階段

較好解決基本生活后的消費(fèi)階段，延展基礎(chǔ)消費(fèi)內(nèi)容。生活必需型消費(fèi)階段

滿足生活基本需要，以吃、

穿、用為主要消費(fèi)內(nèi)容。拿地三拓展三戰(zhàn)略三取向拿地三的分三析思三路與三關(guān)注三的指三標(biāo)1—三—G三DP異常基本正常正常運(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~25%>25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為20%-25%銷售面積/批售面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體效率房地三產(chǎn)市三場(chǎng)預(yù)三警預(yù)三報(bào)指三標(biāo)體三系拿地三拓展三戰(zhàn)略三取向拿地三的分三析思三路與三關(guān)注三的指三標(biāo)1—三—G三DP人口三紅利三與棚三改1如果三地方三政府三沒(méi)能三抓住三這三三年棚三改的三央行三定向三放水三，就三會(huì)錯(cuò)三失城三市改三善的三最后三機(jī)遇三。拿地三拓展三戰(zhàn)略三取向拿地三的分三析思三路與三關(guān)注三的指三標(biāo)2—三—人口三紅利三與棚三改去庫(kù)三存只三要做三好三三件事三：一三是減三供應(yīng)三，二三是漲三房?jī)r(jià)三、三三是增三需求三！當(dāng)市三場(chǎng)庫(kù)三存積三壓時(shí)三，政三府借三助棚三改去三了庫(kù)三存、三漲了三地價(jià)三、改三善了三城市三、消三弭了三債務(wù)三。其實(shí)三道理三也很三簡(jiǎn)單三，當(dāng)三市場(chǎng)三需求三10三0套三房子三時(shí)，三我們?nèi)烤谷龖?yīng)該三是供三應(yīng)1三00三套房三子呢三？還三是1三20三套房三子呢三？如三果我三們開(kāi)三盤(pán)，三推出三10三0套三房子三，我三們需三要邀三約多三少組三客戶三才能三達(dá)到三10三0%三去化三率呢三？顯然三，1三00三組客三戶肯三定是三遠(yuǎn)遠(yuǎn)三不夠三的，三甚至三12三0組三都不三夠，三毫無(wú)三疑問(wèn)三，營(yíng)三銷總?cè)齻冃枞寥?三50三組客三戶，三而且三在產(chǎn)三品還三不錯(cuò)三的情三況下三，才三有可三能達(dá)三成1三00三%去三化率三。當(dāng)三然，三這就三必然三導(dǎo)致三供不三應(yīng)求三。三四三線城三市究三竟是三什么三原因三，導(dǎo)三致不三少三三四線三城市三突然三買(mǎi)不三到房三了呢三？1、城三市人三口的三婚姻三剛性三需求三。2、城三市人三口的三改善三性需三求。3、進(jìn)三城農(nóng)三民的三剛性三需求三。人口三紅利三與房三地產(chǎn)三稅2人口三規(guī)模三是該三城市三房地三產(chǎn)市三場(chǎng)發(fā)三展的三基礎(chǔ)三。決三定了三城市三未來(lái)三房地三產(chǎn)購(gòu)三買(mǎi)客三戶是三否具三有基三本支三持。拿地三拓展三戰(zhàn)略三取向拿地三的分三析思三路與三關(guān)注三的指三標(biāo)2—三—人口三紅利三與房三地產(chǎn)三稅1、從市三場(chǎng)來(lái)三看，三人口三凈流三入地三區(qū)房三租將三上漲三，推三動(dòng)房三價(jià)上三升?？罩萌孔尤苌偃膮^(qū)三域，三房東三可以三很輕三易地三把大三部分三房地三產(chǎn)稅三轉(zhuǎn)移三給房三客。而且三因?yàn)槿康厝a(chǎn)稅三是同三時(shí)開(kāi)三征，三業(yè)主三們幾三乎是三同時(shí)三行動(dòng)三，租三客并三沒(méi)有三博弈三的空三間，三只能三被動(dòng)三接受三。2、從三地方三政府三來(lái)看三，他三們將三在房三地產(chǎn)三稅和三賣地三收入三之間三求得三平衡三，穩(wěn)三中有三升是三最佳三選擇三。地方三政府三如果三想要三做出三政績(jī)?nèi)?，就三必須三有錢(qián)三進(jìn)行三各種三建設(shè)三、完三善各三種保三障體三系，三而錢(qián)三的來(lái)三源很三多時(shí)三候就三是“三賣地三”。二、三弱三三四線三等房三屋空三置率三比較三高的三人口三凈流三出地三區(qū)，三房?jī)r(jià)三可能三下降三。不發(fā)三達(dá)地三區(qū)有三不開(kāi)三征房三地產(chǎn)三稅的三可能三。但是三一旦三開(kāi)征三，人三口凈三流出三地區(qū)三，有三大量三空置三房屋三存在三，樓三市的三變化三會(huì)按三下面三的步三驟走三：?三開(kāi)始三征收三房地三產(chǎn)稅三，空三置房三屋的三業(yè)主三將在三這前三后拋三售房三屋、三出租三房屋三。?三房屋三供應(yīng)三大量三增加三，房三價(jià)下三降、三房租三下降三。?三地方三政府三征收三房地三產(chǎn)稅三出現(xiàn)三困難三，只三能繼三續(xù)賣三地來(lái)三滿足三財(cái)政三需求三。?三房屋三供應(yīng)三繼續(xù)三增加三，房三價(jià)繼三續(xù)下三降……一、三人口三凈流三入、三基本三沒(méi)有三空置三房屋三的地三區(qū)，三房?jī)r(jià)三穩(wěn)中三有升三。如阜陽(yáng)三、亳三州、三樂(lè)山等三三四線三城市

多數(shù)需求屬于第一置業(yè)或者第一次換房需求，以自住為主

多數(shù)消費(fèi)者收入有限，客戶對(duì)價(jià)格的變動(dòng)十分敏感

發(fā)展商的策略以控制成本為重要原則

投資比例偏低

各物業(yè)類型的價(jià)值差沒(méi)有拉開(kāi)，市場(chǎng)對(duì)于附加值帶來(lái)的溢價(jià)反應(yīng)十分有限，市場(chǎng)供應(yīng)的產(chǎn)品類型有限，基本沒(méi)有高端別墅類產(chǎn)品

市場(chǎng)多以普通多層和少量小高層為主

開(kāi)發(fā)商和客戶對(duì)于房產(chǎn)品品質(zhì)的理解十分有限

市規(guī)劃呈現(xiàn)蠶食替換原有城市核心，及核心區(qū)邊緣土地的現(xiàn)象，但未出現(xiàn)新區(qū)潮

營(yíng)銷作用更多在于促銷，而非提高價(jià)格，營(yíng)銷水準(zhǔn)十分初級(jí)經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)——當(dāng)年城市平均單價(jià)<6000元的市場(chǎng)按4000元/M2經(jīng)驗(yàn)值取單方樓面開(kāi)發(fā)成本按25%利潤(rùn)水平控制反推拿地水平拿地樓面地價(jià)：700元以上為風(fēng)險(xiǎn)值；拿地三拓展三戰(zhàn)略三取向拿地三的分三析思三路與三關(guān)注三的指三標(biāo)3—三—現(xiàn)行三售價(jià)三比當(dāng)年三開(kāi)發(fā)三：利三潤(rùn)為三零；等待三開(kāi)發(fā)三：25三%也虧三。如溫三州、三南京三、青三島、三東莞三、中三山等多數(shù)需求為二次及其以上置業(yè)，為改善生活或追求生活品質(zhì)提高有較多的高收入人群，尤其那些聚集大量高端白領(lǐng)和金領(lǐng)的市場(chǎng)物業(yè)投資比例很高，人們普遍認(rèn)同房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)增值作用，而且市場(chǎng)實(shí)際回報(bào)也比較高各種物業(yè)類型的價(jià)值差別得到發(fā)展商，客戶的充分認(rèn)可，各種溢價(jià)因素有充足的市場(chǎng)溢價(jià)空間，需求多樣性明顯市場(chǎng)供應(yīng)中，奢侈產(chǎn)品的比例增高客戶對(duì)于各種創(chuàng)新還是相當(dāng)敏感，也愿意追求更好更美好的創(chuàng)意，客戶的可引導(dǎo)空間很大城市規(guī)劃上可以充分的體現(xiàn)新區(qū)潮，各種名義的新區(qū)不斷涌現(xiàn)，但仍舊集中在老城區(qū)核心區(qū)邊緣，很多新區(qū)已經(jīng)成熟營(yíng)銷溢價(jià)能力充分體現(xiàn)拿地三拓展三戰(zhàn)略三取向拿地三的分三析思三路與三關(guān)注三的指三標(biāo)3—三—現(xiàn)行三售價(jià)三比經(jīng)驗(yàn)三指標(biāo)——當(dāng)年三城市三平均三單價(jià)<1三00三00－15三00三0的市三場(chǎng)按40三00元/M三2經(jīng)驗(yàn)三值取單三方樓三面開(kāi)三發(fā)成三本按25三%利潤(rùn)三水平三控制三反推三拿地三水平拿地三樓面三地價(jià)三：47三00元以三上為三風(fēng)險(xiǎn)三值；樓面三地價(jià)三的計(jì)三算方三式：三出讓三價(jià)÷三出讓三畝數(shù)三÷容三積率當(dāng)年三開(kāi)發(fā)三：利三潤(rùn)為三零；等待三開(kāi)發(fā)三：25三%也虧三。上一年庫(kù)存要求統(tǒng)計(jì)準(zhǔn)確；年內(nèi)預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量=（已取得土地可供應(yīng)量+預(yù)計(jì)新增土地可供應(yīng)量）x預(yù)計(jì)推盤(pán)量系數(shù)年內(nèi)預(yù)計(jì)銷售量通常根據(jù)上一年成交量和近幾年成交特點(diǎn)做出判斷。年度供需比=上一年庫(kù)存+年內(nèi)預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量年內(nèi)預(yù)計(jì)銷售量120萬(wàn)平米+260萬(wàn)平米70萬(wàn)平米=5.43:1如，某城市商品住宅14年供需比=拿地三拓展三戰(zhàn)略三取向拿地三的分三析思三路與三關(guān)注三的指三標(biāo)4—三—年度三供需三比二、公司三重點(diǎn)三關(guān)注三項(xiàng)目三及拓三展拿三地方三式產(chǎn)業(yè)/地產(chǎn)三業(yè)務(wù)三版塊20三18三.0三1目錄1土地三一級(jí)三開(kāi)發(fā)三項(xiàng)目公司三重點(diǎn)三關(guān)注三項(xiàng)目土地三一級(jí)三開(kāi)發(fā)三，是三指由三政府三或其三授權(quán)三委托三的企三業(yè)，三對(duì)一三定區(qū)三域范三圍內(nèi)三的城三市國(guó)三有土三地(毛地)或鄉(xiāng)三村集三體土三地(生地)進(jìn)行三統(tǒng)一三的征三地、三拆遷三、安三置、三補(bǔ)償三，并三進(jìn)行三適當(dāng)三的市三政配三套設(shè)三施建三設(shè)，三使該三區(qū)域三范圍三內(nèi)的三土地三達(dá)到三“三三通一三平”三、“三五通三一平三”或三“七三通一三平”三的建三設(shè)條三件(熟地)，再三對(duì)熟三地進(jìn)三行有三償出三讓或三轉(zhuǎn)讓三的過(guò)三程。土地三一級(jí)三開(kāi)發(fā)三的界三定定義北京三模式重慶三模式云南三模式武漢三模式公司三重點(diǎn)三關(guān)注三項(xiàng)目土地三一級(jí)三開(kāi)發(fā)三的界三定北京三市目三前為三政府三主導(dǎo)三型和三企業(yè)三主導(dǎo)三型兩三種土三地一三級(jí)開(kāi)三發(fā)模三式并三存。政府三主導(dǎo)三模式企業(yè)三主導(dǎo)三型模式公司三重點(diǎn)三關(guān)注三項(xiàng)目北京三土地三一級(jí)三開(kāi)發(fā)三模式典型三的政三府主三導(dǎo)型三模式土地三一級(jí)三開(kāi)發(fā)三的主三體是三市政三府，三代表三市政三府實(shí)三行一三級(jí)開(kāi)三發(fā)的三機(jī)構(gòu)三是九三個(gè)國(guó)三有控三股集三團(tuán)(城市三建設(shè)三、高三速公三路、三高等三級(jí)公三路、三水務(wù)三、地三產(chǎn)、三水利三投資三、開(kāi)三發(fā)投三資集三團(tuán)、三渝富)。公司三重點(diǎn)三關(guān)注三項(xiàng)目重慶三土地三一級(jí)三開(kāi)發(fā)三模式云南三運(yùn)作三模式三是將三開(kāi)發(fā)三后的三土地三進(jìn)行三招、三拍、三掛，三所得三價(jià)款三在扣三除開(kāi)三發(fā)成三本后三，在三開(kāi)發(fā)三企業(yè)三與政三府之三間進(jìn)三行分三成，三并且三政府三向企三業(yè)承三諾一三定的三保本三收益三率，三此類三土地三的性三質(zhì)多三為住三宅商三業(yè)用三地。三如云三南城三投負(fù)三責(zé)開(kāi)三發(fā)的三環(huán)湖三東路三項(xiàng)目三、中三天城三投旗三下公三司開(kāi)三發(fā)的三漁安三安井三項(xiàng)目三，以三及綿三世股三份、三龍?jiān)ㄔO(shè)三采取三的都三是這三種模三式。公司三重點(diǎn)三關(guān)注三項(xiàng)目云南三土地三一級(jí)三開(kāi)發(fā)三模式公司三重點(diǎn)三關(guān)注三項(xiàng)目1、與三當(dāng)?shù)厝耐寥貎?chǔ)三備中三心合三作2、與三當(dāng)?shù)厝幸蝗?jí)政三府的三土地三整理三機(jī)構(gòu)三企業(yè)三合作1、在三規(guī)范三性強(qiáng)三的地三區(qū)，三采用三招投三標(biāo)方三式參三與2、在三缺乏三政府三壟斷三性整三理機(jī)三構(gòu)的三部分三地區(qū)三，采三用協(xié)三議委三托方三式參三與3、在三財(cái)政三緊張三的地三區(qū)，三采用三融資三方式三參與4、以三項(xiàng)目三主導(dǎo)三方介三入，三與政三府共三同成三立城三投公三司，三以城三投公三司為三主體三參與土地三一級(jí)三開(kāi)發(fā)三模式三解析從參三與項(xiàng)三目方三式上三講，三無(wú)論三是政三府主三導(dǎo)模三式還三是企三業(yè)主三導(dǎo)模三式，三企業(yè)三參與三分以三下方三式無(wú)論三是政三府主三導(dǎo)模三式還三是企三業(yè)主三導(dǎo)模三式，三都分三兩種三具體三的合三作方三式項(xiàng)目三拓展三拿地三方式三及應(yīng)三注意三問(wèn)題目前三國(guó)內(nèi)三一級(jí)三土地三開(kāi)發(fā)三的現(xiàn)三狀◆各個(gè)三地方三政府三需要三資金三，有三強(qiáng)烈三的賣三地沖三動(dòng)，三但緊三張的三地方三財(cái)政三卻無(wú)三法支三持大三量的三土地三一級(jí)三開(kāi)發(fā)三；因三此，三地方三政府三很樂(lè)三意借三助外三來(lái)資三金進(jìn)三行一三級(jí)土三地開(kāi)三發(fā)?！魢?guó)家三對(duì)土三地利三用的三政策三不斷三收緊三，主三要政三策集三中在三二級(jí)三市場(chǎng)三，但三最近三開(kāi)始三逐步三規(guī)范三一級(jí)三市場(chǎng)三，不三斷完三善一三級(jí)市三場(chǎng)管三理法三規(guī)，三這就三與地三方政三府的三利益三產(chǎn)生三沖突三。土地三一級(jí)三現(xiàn)狀三和存三在的三問(wèn)題項(xiàng)目三拓展三拿地三方式三及應(yīng)三注意三問(wèn)題目前三國(guó)內(nèi)三一級(jí)三土地三開(kāi)發(fā)三的現(xiàn)三狀◆對(duì)開(kāi)三發(fā)商三來(lái)說(shuō)三，隨三著二三級(jí)土三地市三場(chǎng)的三拿地三越來(lái)三越規(guī)三范，三尋租三空間三越來(lái)三越少三，最三近都三將眼三光放三在一三級(jí)市三場(chǎng)，三期望三能達(dá)三到曲三線拿三地的三目標(biāo)三。剛?cè)迷谌龂?guó)家三對(duì)一三級(jí)開(kāi)三發(fā)市三場(chǎng)缺三乏法三律法三規(guī)控三制的三情況三下，三可以三跟地三方政三府一三起合三作。◆在一三級(jí)市三場(chǎng)的三博弈三中，三往往三地方三政府三更能三和開(kāi)三發(fā)商三有共三同的三大利三益，三他們?nèi)姆秩鐑H三僅是三相互三分多三少的三問(wèn)題三，兩三者都三一起三打如三何在三非競(jìng)?cè)隣?zhēng)環(huán)三境中三獲得三國(guó)家三土地三收益三的主三意，三因此三，開(kāi)三發(fā)商三要用三好地三方的三政策三，同三時(shí)要三很技三巧地三規(guī)避三國(guó)家三大的三法律三法規(guī)三的約三束。土地三一級(jí)三現(xiàn)狀三和存三在的三問(wèn)題項(xiàng)目三拓展三拿地三方式三及應(yīng)三注意三問(wèn)題目前三國(guó)內(nèi)三一級(jí)三土地三開(kāi)發(fā)三存在三的問(wèn)三題◆土地三開(kāi)發(fā)三計(jì)劃三和建三設(shè)用三地指三標(biāo)的三問(wèn)題◆地區(qū)三經(jīng)濟(jì)三發(fā)展三水平三和補(bǔ)三償價(jià)三格以三及地三價(jià)的三問(wèn)題◆征地三補(bǔ)償三和安三置的三問(wèn)題◆成本三核算三的問(wèn)三題◆收益三分配三的問(wèn)三題◆如何三做帳三的問(wèn)三題◆如何三實(shí)現(xiàn)三出讓三金利三潤(rùn)分三配返三還的三問(wèn)題◆如何三與規(guī)三劃協(xié)三調(diào)的三問(wèn)題◆一級(jí)三開(kāi)發(fā)三融資三難的三問(wèn)題土地三一級(jí)三現(xiàn)狀三和存三在的三問(wèn)題項(xiàng)目三拓展三拿地三方式三及應(yīng)三注意三問(wèn)題什么三樣的三土地三一級(jí)三開(kāi)發(fā)三可以三參與A、經(jīng)三濟(jì)快三速成三長(zhǎng)的三城市三；B、二三、三三線政三策環(huán)三境寬三松的三城市三；C、建三設(shè)用三地指三標(biāo)相三對(duì)寬三松的三城市三；D、最三好是三有國(guó)三有開(kāi)三發(fā)公三司的三城市三；E、一三把手三項(xiàng)目三；F、班三子在三預(yù)見(jiàn)三的投三資回三報(bào)時(shí)三間內(nèi)三穩(wěn)定三，需三要政三績(jī)；G、項(xiàng)三目地三段好三；H、項(xiàng)三目周三期不三會(huì)太三長(zhǎng)；土地三一級(jí)三開(kāi)發(fā)三應(yīng)注三意事三項(xiàng)項(xiàng)目三拓展三拿地三方式三及應(yīng)三注意三問(wèn)題談判三應(yīng)注三意事三項(xiàng)土地三一級(jí)三開(kāi)發(fā)三應(yīng)注三意事三項(xiàng)A、建三設(shè)用三地指三標(biāo)一三定要三保證三；B、了三解清三楚成三本核三算規(guī)三定才三決定三是自三己包三干還三是政三府包三干；C、一三定要三很清三晰如三何實(shí)三現(xiàn)利三潤(rùn)的三財(cái)政三返還三；D、一三定清三晰各三種合三作方三式如三何做三帳，三尤其三是在三政府三包干三的環(huán)三境下三的發(fā)三票問(wèn)三題；E、一三定要三明確三該地三的規(guī)三劃問(wèn)三題，三明確三該地三塊的三強(qiáng)制三性控三制規(guī)三劃已三經(jīng)被三上級(jí)三審批三，避三免中三途規(guī)三劃變?nèi)鼘?duì)三自己三不利三。二、公司三重點(diǎn)三關(guān)注三項(xiàng)目三及拓三展拿三地方三式產(chǎn)業(yè)/地產(chǎn)三業(yè)務(wù)三版塊20三18三.0三1目錄2“短三、平三、快三”項(xiàng)三目公司三重點(diǎn)三關(guān)注三項(xiàng)目“短平三快”三的中三小型三項(xiàng)目是項(xiàng)三目規(guī)三模3-三20萬(wàn)平三方米三，項(xiàng)三目總?cè)顿Y三資金三可控三、產(chǎn)三品消三化速三度快三，能三實(shí)現(xiàn)三快速三資金三周轉(zhuǎn)三，財(cái)三務(wù)指三標(biāo)的三銷售三凈利三率25～30三%，平三均售三價(jià)不三低于60三00元/平方三米，三交易三方式三為土三地招三拍掛三拿地三、股三權(quán)轉(zhuǎn)三讓或三項(xiàng)目三公司三收購(gòu)三等。短平三快項(xiàng)三目土地三招拍三掛制三度土地三招拍三掛方三式土地三招拍三掛制三度是三國(guó)家三土地三資源三出讓三、買(mǎi)三賣的三招標(biāo)三、拍三賣、三掛牌三制度三的簡(jiǎn)三稱，三具體三是指三國(guó)家三在土三地出三讓或三者買(mǎi)三賣程三序中三的“三招標(biāo)三”“三拍賣三”“三掛牌三”交三易的三政策三或規(guī)三定。該方三式作三為我三國(guó)經(jīng)三營(yíng)性三用地三出讓三的指三定方三式，三對(duì)規(guī)三范土三地市三場(chǎng)、三提高三政府三的對(duì)三城市三土地三的管三理水三平、三促進(jìn)三房地三產(chǎn)市三場(chǎng)的三有序三發(fā)展三等方三面都三有著三重要三意義三。A、土三地招三拍掛拍賣三、招三標(biāo)、三掛牌三三種三方式三主要三區(qū)別交易方式類別掛牌交易拍賣招標(biāo)底價(jià)是否公開(kāi)公開(kāi)不公開(kāi)不公開(kāi)底價(jià)由誰(shuí)確定委托人拍賣委員會(huì)招標(biāo)委員會(huì)是否設(shè)立獨(dú)立于委托人的集體決策組織不需要設(shè)立拍賣委員會(huì)設(shè)立招標(biāo)委員會(huì)報(bào)價(jià)方式交易中心電腦報(bào)價(jià)終端報(bào)價(jià)舉牌填寫(xiě)投標(biāo)書(shū)報(bào)價(jià)次數(shù)可多次報(bào)價(jià)可多次報(bào)價(jià)一次報(bào)價(jià)機(jī)會(huì)競(jìng)買(mǎi)（投）人數(shù)≥1人≥3人≥3人土地三招拍三掛方三式A、土三地招三拍掛項(xiàng)目三拓展三拿地三方式三及應(yīng)三注意三問(wèn)題招拍三掛方三式拿三地注三意事三項(xiàng)土地三招拍三掛方三式1、事三前詳三盡勘三查土三地，三對(duì)于三土地三瑕疵三和異三議及三時(shí)咨三詢清三楚。2、將三相關(guān)三資格三文件三準(zhǔn)備三齊備三，保三證金三按時(shí)三支付三。3、對(duì)三競(jìng)爭(zhēng)三對(duì)手三進(jìn)行三背景三調(diào)查三。4、制三定競(jìng)?cè)牟呷?，三各種三出價(jià)三的成三本利三潤(rùn)核三算清三楚，三設(shè)置三競(jìng)拍三底限三。5、高三調(diào)亮三相或三低調(diào)三出擊三。高三調(diào)亮三相展三示勢(shì)三在必三得的三氣勢(shì)三，報(bào)三名時(shí)三廣為三宣傳三，在三氣勢(shì)三上壓三倒對(duì)三手；三低調(diào)三出擊三在于三報(bào)名三截止三前幾三天亮三相，三避免三成為三競(jìng)爭(zhēng)三對(duì)手三的研三究對(duì)三象。6、競(jìng)?cè)臅r(shí)三除現(xiàn)三任何三異常三情況三都要三及時(shí)三與領(lǐng)三導(dǎo)溝三通情三況。以出三讓方三式取三得土三地使三用權(quán)三的，三轉(zhuǎn)讓三房地三產(chǎn)時(shí)三，至三少應(yīng)三當(dāng)符三合下三列條三件三：（一三）按三照出三讓合三同約三定已三經(jīng)支三付全三部土三地使三用權(quán)三出讓三金，三并取三得土三地使三用權(quán)三證書(shū)三；（二三）按三照出三讓合三同約三定進(jìn)三行投三資開(kāi)三發(fā)，三屬于三房屋三建設(shè)三工程三的，三完成三開(kāi)發(fā)三投資三總額三的百三分之三二十三五以三上，三屬于三成片三開(kāi)發(fā)三土地三的，三形成三產(chǎn)業(yè)三用地三、商三業(yè)用三等建三設(shè)用三地條三件的三優(yōu)先三；項(xiàng)目三土地三轉(zhuǎn)讓三條件B項(xiàng)目三土地三轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目三土地三轉(zhuǎn)讓三條件三和手三續(xù)中三的法三律問(wèn)三題（１三）轉(zhuǎn)三受讓三方應(yīng)三具備三房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)經(jīng)三營(yíng)資三格（三但受三讓方三受讓三項(xiàng)目三后作三自用三情形三的除三外）三；（２三）轉(zhuǎn)三讓方三已取三得項(xiàng)三目所三在地三塊的三建設(shè)三用地三批準(zhǔn)三證書(shū)三或房三地產(chǎn)三權(quán)證三；（３三）轉(zhuǎn)三讓方三持有三建設(shè)三工程三規(guī)劃三許可三證和三建設(shè)三工程三施工三許可三證；（４三）項(xiàng)三目土三地使三用權(quán)三為出三讓取三得的三，房三屋建三設(shè)應(yīng)三達(dá)到三開(kāi)發(fā)三投資三額的三百分三之二三十五三以上三。項(xiàng)目三土地三轉(zhuǎn)讓三條件三和手三續(xù)中三的法三律問(wèn)三題項(xiàng)目三轉(zhuǎn)讓三需要三辦理三的法三律手三續(xù)包三括：（１三）項(xiàng)三目土三地使三用權(quán)三為劃三撥取三得的三，應(yīng)三辦理三土地三使用三權(quán)出三讓手三續(xù)；（２三）項(xiàng)三目土三地使三用權(quán)三的變?nèi)侨浭秩m(xù)；（３三）房三地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)三項(xiàng)目三轉(zhuǎn)讓三的備三案手三續(xù)，三具體三向房三地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)三主管三部門(mén)三辦理三；（４三）建三設(shè)工三程規(guī)三劃許三可證三及建三設(shè)工三程施三工許三可證三的更三名手三續(xù)，三具體三向規(guī)三劃管三理部三門(mén)和三建設(shè)三管理三部門(mén)三辦理三；（５三）其三他根三據(jù)有三關(guān)政三府部三門(mén)要三求需三要辦三理更三名或三備案三的手三續(xù)。公司三股權(quán)三轉(zhuǎn)讓在實(shí)三踐操三作過(guò)三程中三，投三資者三往往三避開(kāi)三直接三的項(xiàng)三目轉(zhuǎn)三讓形三式，三而是三以房三地產(chǎn)三公司三股權(quán)三轉(zhuǎn)讓三的方三式實(shí)三現(xiàn)房三地產(chǎn)三項(xiàng)目三轉(zhuǎn)讓三的，三即投三資者三將其三持有三的目三標(biāo)企三業(yè)的三股權(quán)三轉(zhuǎn)讓三給他三人，三從而三使受三讓方三間接三取得三房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)項(xiàng)三目的三所有三權(quán)益三，達(dá)三到降三低成三本，三利益三最大三化的三目的三。C、公三司股三權(quán)轉(zhuǎn)三讓公司三股權(quán)三轉(zhuǎn)讓三利弊利：1、股三權(quán)收三購(gòu)方三式手三續(xù)簡(jiǎn)三單三。2、股三權(quán)收三購(gòu)方三式可三以節(jié)三省費(fèi)三用三。3、開(kāi)三發(fā)快三捷。弊：1、風(fēng)三險(xiǎn)較三大.2、談三判的三時(shí)間三較長(zhǎng)三。3、股三權(quán)性三質(zhì)對(duì)三轉(zhuǎn)讓三帶來(lái)三的限三制三。公司三股權(quán)三轉(zhuǎn)讓三的項(xiàng)三目本三身法三律風(fēng)三險(xiǎn)防三范策三略1、應(yīng)三當(dāng)對(duì)三目標(biāo)三公司三的外三部環(huán)三境和三內(nèi)部三環(huán)境三進(jìn)行三詳細(xì)三的調(diào)三查和三評(píng)估三。2、對(duì)三目標(biāo)三公司三轉(zhuǎn)讓三項(xiàng)目三本身三進(jìn)行三詳細(xì)三調(diào)查三，這三一階三段是三決定三項(xiàng)目三轉(zhuǎn)讓三成功三與否三的關(guān)三鍵性三階段三。3、通三過(guò)簽三訂合三同，三將股三權(quán)轉(zhuǎn)三讓存三在的三法律三風(fēng)險(xiǎn)三降低三到最三低。4、必三須按三照有三關(guān)法三律法三規(guī)的三規(guī)定三，合三法有三效而三履行三股權(quán)三轉(zhuǎn)讓三合同三。通過(guò)三股權(quán)三轉(zhuǎn)讓三方式三拿地三應(yīng)注三意的三法律三問(wèn)題1、擬三收購(gòu)三股權(quán)三的性三質(zhì)。三股權(quán)三的性三質(zhì)將三首先三決定三了股三權(quán)交三易手三續(xù)、三主體三迥異三。2、轉(zhuǎn)三讓方三的聲三明與三保證三。3、付三款安三排。4、交