房地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位策劃報(bào)告

2007-11-19合生高爾夫營(yíng)銷(xiāo)思路高爾夫這個(gè)由皇家宮廷興起的運(yùn)動(dòng)，以其高昂的運(yùn)營(yíng)成本及獨(dú)特的文化內(nèi)涵，一直以來(lái)都只有少數(shù)人群可以參于。因此高爾夫也成了上等貴族的代名詞。高爾夫俱樂(lè)部自然就成了上等人仕重要社交場(chǎng)所之一。高爾夫別墅更是成為財(cái)富追逐的對(duì)象，世界上頂級(jí)的豪宅大多源自高爾夫。房行東方房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)交流平臺(tái)2003年底國(guó)土資源部發(fā)布的《國(guó)土資發(fā)【2003】388號(hào)文件·關(guān)于進(jìn)一步采取措施落實(shí)嚴(yán)格保護(hù)耕地制度的通知》指出：“對(duì)不符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的項(xiàng)目，不切實(shí)際的‘形象工程’、‘政績(jī)工程’項(xiàng)目、別墅項(xiàng)目、高爾夫項(xiàng)目，一律不得報(bào)批用地”。2004年國(guó)務(wù)院辦公廳[2004]1號(hào)文件——《關(guān)于暫停新建高爾夫球場(chǎng)的通知》指出：我國(guó)高爾夫球場(chǎng)建設(shè)將暫緩立項(xiàng)和審批。高爾夫項(xiàng)目審批暫停，高爾夫用地賣(mài)少見(jiàn)少，越來(lái)越稀缺珍貴。相對(duì)其它物業(yè)形態(tài)，高爾夫物業(yè)更具升值潛力和投資價(jià)值。本項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于惠州中部,水口鎮(zhèn)大和村，地處東江上游江岸。距離廣惠高速蓬陵出口僅1公里。項(xiàng)目總占地3000畝，其中2000畝規(guī)劃為27洞高爾夫球場(chǎng)，1000畝為商住用地。目前規(guī)劃產(chǎn)品為：聯(lián)排別墅、洋房、產(chǎn)權(quán)式公寓、商業(yè)。項(xiàng)目預(yù)期08年4月臨建售樓部及板房投入使用，5月公開(kāi)發(fā)售。目前高爾夫牌照尚未領(lǐng)取，屆時(shí)現(xiàn)場(chǎng)也僅有9洞高爾夫展示。1.在現(xiàn)有地塊條件的基礎(chǔ)上，如何最大化的提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，樹(shù)立頂級(jí)豪宅的形象2.在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的同時(shí)，如何盡可能的降低或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)3.進(jìn)一步鞏固及提升合生的市場(chǎng)影響力世聯(lián)對(duì)開(kāi)發(fā)商目標(biāo)的理解自04年合生進(jìn)入惠州，先后開(kāi)發(fā)了合生帝景灣及合生國(guó)際新城兩個(gè)豪宅項(xiàng)目，合生已然在惠州確定豪宅品牌發(fā)展商的地位和影響力；然而隨著萬(wàn)科、中信、碧桂園、雅居樂(lè)、珠投、星河、深業(yè)、深振業(yè)、富力等地產(chǎn)大鱷挺進(jìn)惠州，本項(xiàng)目對(duì)合生品牌發(fā)展有何戰(zhàn)略意義？本案要旨本案通過(guò)對(duì)高爾夫住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式的研究，結(jié)合自身地塊的條件尋找一條更適合本案開(kāi)發(fā)的方向，并在目標(biāo)客群特征理解的基礎(chǔ)上，研究項(xiàng)目與目標(biāo)客群的溝通內(nèi)容、溝通策略、溝通方式、以及溝通渠道，并以此展開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)部署。第一部分：市場(chǎng)定位深圳觀瀾高爾夫清遠(yuǎn)碧桂園惠陽(yáng)棕櫚島深圳中信高爾夫區(qū)域主要高爾夫項(xiàng)目參考觀瀾高爾夫球會(huì)項(xiàng)目地址：位于梅觀高速、莞深高速和機(jī)荷高速交匯處；項(xiàng)目規(guī)模：216洞高爾夫球場(chǎng)。產(chǎn)品類(lèi)型：別墅、洋房、酒店式公寓；產(chǎn)品主要環(huán)球場(chǎng)建設(shè)，保證物業(yè)對(duì)景觀攝的最佳攝取。設(shè)計(jì)風(fēng)格:地中海風(fēng)格球會(huì)運(yùn)營(yíng)時(shí)間:1994年房地產(chǎn)推售時(shí)間:2001年客戶(hù)分布:私營(yíng)業(yè)主（含在深臺(tái)商）:約30%;香港客戶(hù):約60%;其它約：10％投資客戶(hù)約70%，自住客戶(hù)30%（自住客以周邊企業(yè)主為主）主要通過(guò)對(duì)球會(huì)宣傳造勢(shì)，拉動(dòng)第一高爾夫豪宅形象。最近一期推貨時(shí)間：２００６年最近一期推貨量：約60套（儲(chǔ)客期長(zhǎng)達(dá)1年）別墅每月銷(xiāo)售在5~8套／月左右，售價(jià)：約13萬(wàn)/㎡。目前庫(kù)存：約35套；營(yíng)銷(xiāo)手法：①通過(guò)球會(huì)的規(guī)模及配套的影響，借助高爾夫國(guó)際賽事舉辦，提升影響力，樹(shù)立第一豪宅形象。②會(huì)籍與物業(yè)捆綁銷(xiāo)售手法也有效的加快意向客戶(hù)的消化。③強(qiáng)勢(shì)推廣，大手筆，電視、雜志、戶(hù)外。我們?cè)谥槿侵饕咚俾范家?jiàn)其廣告。觀瀾高爾夫球會(huì)主要通過(guò)對(duì)球會(huì)宣傳造勢(shì)，拉動(dòng)第一高爾夫豪宅形象。項(xiàng)目地址：惠州惠陽(yáng)土湖，臨近深汕高速，距離深圳羅湖口岸約1小時(shí)車(chē)程項(xiàng)目規(guī)模：球場(chǎng)總面積2,055畝，球洞數(shù)27洞。有三個(gè)球場(chǎng)：河湖場(chǎng)，荔河場(chǎng)，荔湖場(chǎng)。標(biāo)準(zhǔn)桿108，總長(zhǎng)度為10,360碼。建筑用地約65萬(wàn)㎡，總建筑面積約49萬(wàn)㎡，容積率0.83。產(chǎn)品類(lèi)型：別墅、洋房、酒店式公寓；產(chǎn)品主要環(huán)球場(chǎng)建設(shè)，物業(yè)對(duì)景觀攝取面很廣。設(shè)計(jì)風(fēng)格:純粹東南亞風(fēng)情建筑。建筑設(shè)計(jì)及風(fēng)情是常被抄襲的對(duì)像球會(huì)運(yùn)營(yíng)時(shí)間:1999年年底27洞正式開(kāi)放房地產(chǎn)推售時(shí)間:2000年客戶(hù)分布:本地客戶(hù):約10%;深圳客戶(hù):約30%;香港客戶(hù):約30%;臺(tái)灣客戶(hù):約25%其它區(qū)域(如加拿大\新西蘭等):約5%;投資客戶(hù)比例：約７０％；自?。ㄩe居）客戶(hù)：約３０％棕櫚島高爾夫強(qiáng)調(diào)“隱世桃園”，所有配套都以休閑展開(kāi)，在推廣上以小眾的口碑宣傳為主。最近一期推貨時(shí)間：２００６年４月最近一期推貨量：１５５套前兩月每月銷(xiāo)售在２０套／月以上，后期在５～８套／月之間，０７年市場(chǎng)大熱時(shí)銷(xiāo)售也只是１５套／月左右。目前庫(kù)存：29套洋房，售價(jià)１8０００／㎡，別墅產(chǎn)品售罄，推算售價(jià)聯(lián)排價(jià)格約２５０００元／㎡；營(yíng)銷(xiāo)手法：①借助中海殼牌集團(tuán)租賃，形成高端人群居住社區(qū)，并于帶租金發(fā)售的形式，拉動(dòng)投資客戶(hù)。②以球的推廣帶動(dòng)房產(chǎn)的銷(xiāo)售，結(jié)合會(huì)籍與物業(yè)捆綁銷(xiāo)售手法也有效的加快意向客戶(hù)的消化。③推廣上主要以小眾業(yè)主及會(huì)員節(jié)日假日沙龍為主，輔于少量的專(zhuān)業(yè)雜志推介，外展等宣傳。休閑配套完善：西餐廳、練習(xí)場(chǎng)、高爾夫?qū)W院、球具專(zhuān)門(mén)店、會(huì)所酒店、天文臺(tái)、健身中心、游泳池、室內(nèi)曖水泳池、籃球、排球、圖書(shū)館/閱覽室、小農(nóng)莊、兒童游樂(lè)場(chǎng)等棕櫚島高爾夫強(qiáng)調(diào)“隱世桃園”，所有配套都以休閑展開(kāi)，在推廣上以小眾的口碑宣傳為主。項(xiàng)目地址：位于深圳龍崗區(qū)龍崗鎮(zhèn)南部，中信植物園項(xiàng)目規(guī)模：占地246萬(wàn)平方米，27洞國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)桿湖景山地球場(chǎng)產(chǎn)品類(lèi)型：別墅、洋房、酒店式公寓；設(shè)計(jì)風(fēng)格:泰式風(fēng)格球會(huì)運(yùn)營(yíng)時(shí)間:2003年房地產(chǎn)推售時(shí)間:2005年客戶(hù)分布:以項(xiàng)目周邊的龍崗及福田為主，占90%以上投資客戶(hù)占約60%，自住客戶(hù)占約40%中信綠色高爾夫以“看不見(jiàn)的上層，看不見(jiàn)的別墅”訴求，強(qiáng)調(diào)良好的生態(tài)資源及出塵不出城的生活感受。最近一期推貨時(shí)間：２００5年11月最近一期推貨量：57套月銷(xiāo)售在7套／月左右。目前庫(kù)存：06年底推出第二期39棟別墅，07年5月已售罄；營(yíng)銷(xiāo)手法：①以球會(huì)帶動(dòng)房產(chǎn)②產(chǎn)品炒作、多組合的媒體推廣。③小眾媒體的宣傳。山地戶(hù)型設(shè)計(jì)，通不同水平的高差，實(shí)現(xiàn)層層有景，戶(hù)戶(hù)有景中信綠色高爾夫以“看不見(jiàn)的上層，看不見(jiàn)的別墅”訴求，強(qiáng)調(diào)良好的生態(tài)資源及出塵不出城的生活感受。項(xiàng)目地址：花都區(qū)山前旅游大道(花都與清遠(yuǎn)交界處)項(xiàng)目規(guī)模：占地3萬(wàn)畝，36洞高爾夫球場(chǎng)產(chǎn)品類(lèi)型：別墅、洋房；帶裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格:歐式，碧桂園模式的COPY球會(huì)運(yùn)營(yíng)時(shí)間:2006年房地產(chǎn)推售時(shí)間:2006年客戶(hù)分布:以項(xiàng)目周邊的花都、清遠(yuǎn)本地自住客為主，以及部分的廣州地區(qū)投資客。清遠(yuǎn)碧桂園以“平過(guò)自己起樓”為項(xiàng)目訴求，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目性?xún)r(jià)比、快速現(xiàn)金流。拿地后4個(gè)月銷(xiāo)售，快速籠資金最近一期推貨時(shí)間：２００7年9月最近一期推貨量：約500套月銷(xiāo)售在200套／月左右。目前庫(kù)存：2萬(wàn)多畝的用地；營(yíng)銷(xiāo)手法：①高爾球場(chǎng)僅為配套使，在推廣上并沒(méi)重點(diǎn)突出高爾夫特性

②超低價(jià)策略，強(qiáng)調(diào)快速基金回籠③媒體集中炒作。④現(xiàn)樓及園林展示。清遠(yuǎn)碧桂園以“平過(guò)自己起樓”為項(xiàng)目訴求，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目性?xún)r(jià)比、快速現(xiàn)金流。生活配套齊備：學(xué)校、超市、醫(yī)療、飲食、公交一應(yīng)俱全。而且每個(gè)碧桂園配備一個(gè)五星級(jí)的酒店模式項(xiàng)目客戶(hù)群體配套類(lèi)型銷(xiāo)售速度銷(xiāo)售價(jià)格（別墅）高爾夫溢價(jià)球會(huì)檔次開(kāi)發(fā)目的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)棕櫚島主要以香港/臺(tái)灣/深圳的投資客為主休閑商務(wù)配套為主10~20套/月25000元/㎡高高商住用地規(guī)模小。房產(chǎn)作為球會(huì)的一體長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，走價(jià)不走量中信綠色高爾夫深圳自住及投資客戶(hù)40000元/㎡高高觀瀾高爾夫香港投資客為主140000元/㎡高高快速回報(bào)清遠(yuǎn)碧桂園當(dāng)?shù)刈宰】蛻?hù)為主生活配套為主輔于部分商務(wù)配套200套/月左右8000元/㎡低低商住用地規(guī)模大，強(qiáng)調(diào)快速出貨，球會(huì)就像泳池一樣，僅是房產(chǎn)的配套而于高爾三夫房三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)模三式小三結(jié)：長(zhǎng)期三經(jīng)營(yíng)三型好處三：有三利樹(shù)三立項(xiàng)三目檔三次形三象，三實(shí)現(xiàn)三地塊三價(jià)值三最大三化。壞處三：很三難實(shí)三現(xiàn)與三普通三房產(chǎn)三項(xiàng)目三的高三速銷(xiāo)三售及三現(xiàn)金三流量三，對(duì)三球場(chǎng)三的檔三次形三象設(shè)三計(jì)、三規(guī)劃三、品三味及三現(xiàn)場(chǎng)三環(huán)境三的要三求很三高?？焖偃貓?bào)三型好處三：基三金回三籠快三速，三對(duì)高三爾夫三球會(huì)三的依三賴(lài)較三少，三內(nèi)部三環(huán)境三要求三也相三對(duì)較三低。壞處三：影三響整三體項(xiàng)三目形三象檔三次，三無(wú)法三實(shí)現(xiàn)三地塊三價(jià)值三的最三大化三。兩種三模式三優(yōu)劣三點(diǎn)作為三高爾三夫類(lèi)三物業(yè)三，兩三種開(kāi)三發(fā)模三式，三本項(xiàng)三目如三何選三擇？選擇三長(zhǎng)期三經(jīng)營(yíng)三型：合適三點(diǎn)：適合三發(fā)展三高將三本案三打造三對(duì)珠三三角三有影三響力三的知三名高三爾夫三球會(huì)三的初三衷。高檔三次的三球會(huì)三也將三拉升三和鞏三固合三生品三牌的三豪宅三影響三力。而且三作為三全國(guó)三性的三知名三地產(chǎn)三商，三本案三所需三要分三攤對(duì)三企業(yè)三現(xiàn)金三流的三壓力三不會(huì)三太大三。困難三點(diǎn)：長(zhǎng)期三經(jīng)營(yíng)三型的三高爾三夫物三業(yè)對(duì)三球會(huì)三形象三及經(jīng)三營(yíng)狀三況有三很高三的依三賴(lài)性三。在球三會(huì)還三未完三整展三現(xiàn)及三成熟三運(yùn)營(yíng)三的情三況下三，項(xiàng)三目?jī)r(jià)三值的三體現(xiàn)三相對(duì)三單薄三，加三上球三會(huì)的三牌照三是否三能成三功拿三到，三目前三還很三難確三定，三把寶三全都三押在三高爾三夫上三風(fēng)險(xiǎn)三太大三。不可三行《2三00三9地三產(chǎn)實(shí)三戰(zhàn)寶三典》三10三0G三專(zhuān)業(yè)三地產(chǎn)三資料三，全三國(guó)貨三到滿(mǎn)三意付三款訂購(gòu)三熱線(xiàn)三：選擇三快速三回報(bào)三型：合適三點(diǎn)：對(duì)高三爾夫三形象三和檔三次的三要求三不高三，適三合目三前項(xiàng)三目開(kāi)三發(fā)進(jìn)三度。困難三點(diǎn)：無(wú)法三現(xiàn)實(shí)三合生三豪宅三地產(chǎn)三形象三的進(jìn)三一步三提升三；無(wú)法三現(xiàn)實(shí)三地塊三價(jià)值三最大三化；不可三行《2三00三9地三產(chǎn)實(shí)三戰(zhàn)寶三典》三10三0G三專(zhuān)業(yè)三地產(chǎn)三資料三，全三國(guó)貨三到滿(mǎn)三意付三款訂購(gòu)三熱線(xiàn)三：沒(méi)有三模式三參照三就意三味著三我們?nèi)枰龑ふ胰碌娜雎非驎?huì)三牌照三的不三確定三性以三及球三場(chǎng)的三不完三整展三示，三致使三以“三高爾三夫”三形象三來(lái)推三廣的三可能三性大三大減三少。但繞三過(guò)高三爾夫三，僅三以景三觀資三源作三為項(xiàng)三目賣(mài)三點(diǎn)，三無(wú)疑三對(duì)項(xiàng)三目的三價(jià)值三是有三傷害三的。為此三我們?nèi)枰龑ふ胰碌娜黄迫诤腿齼r(jià)值三點(diǎn)去三包裝三高爾三夫，三盡可三能大三的保三證高三爾夫三的價(jià)三值溢三價(jià)。突破三口在三那里三？我們?nèi)葟娜?xiàng)目三價(jià)值三點(diǎn)開(kāi)三始。三。。三。。屬性高爾三夫生三活成三為極三少數(shù)三社會(huì)三精英三身份三和品三味的三標(biāo)簽三。同三時(shí)高三爾夫三物業(yè)三也財(cái)三富最三好的三體現(xiàn)三?！癎三ol三f－三Bu三il三di三ng三”三是自三然環(huán)三境與三人文三景觀三的完三美結(jié)三合。加上三代表三貴族三的高三爾夫三。這三里將三會(huì)成三為多三少富三人們?nèi)膲?mèng)三想天三堂近臨三東江三上流三水岸三，清三澈無(wú)三污染三，江三面寬三度達(dá)三近3三00三米，三生態(tài)三景觀三得天三獨(dú)厚三。獨(dú)特三的江三景環(huán)三境不三僅給三高爾三夫帶三來(lái)更三為生三態(tài)的三景觀三，也三使球三場(chǎng)更三具趣三味性三和挑三戰(zhàn)性三。景觀經(jīng)濟(jì)三轉(zhuǎn)移三方向三圖廣州三、深三圳土三地資三源緊三張，三生態(tài)三資源三透支三，產(chǎn)三業(yè)發(fā)三展進(jìn)三入了三瓶頸三期?；葜萑扇秊槌腥赢a(chǎn)三業(yè)轉(zhuǎn)三移的首選三區(qū)域。經(jīng)過(guò)27年的三發(fā)展三，深三圳的三綜合三經(jīng)濟(jì)三實(shí)力三迅速三躋身三全三國(guó)大三中城三市前三列。三目前三，深三圳正三著力三構(gòu)建三具有三較強(qiáng)三競(jìng)爭(zhēng)三力的三現(xiàn)代三產(chǎn)業(yè)三體系三，原三有的三一些三產(chǎn)業(yè)三不可三避免三地將三逐漸三向外三轉(zhuǎn)移三；產(chǎn)業(yè)三轉(zhuǎn)移三的規(guī)三律一三般是三呈梯三度進(jìn)三行的三，即三最臨三近的三地方三最先三接受三產(chǎn)業(yè)三轉(zhuǎn)移三。如三接受三香港三產(chǎn)業(yè)三轉(zhuǎn)移三第一三棒的三就是三深圳三和東三莞，三深圳三東莞三發(fā)展三起來(lái)三后又三要向三周邊三輻射三，惠三州無(wú)三疑成三為首三選地三；惠州三已經(jīng)三具備三了區(qū)三位、三資源三、產(chǎn)三業(yè)、三基礎(chǔ)三、環(huán)三境等三五大三優(yōu)勢(shì)三，具三有承三接深三圳大三規(guī)模三的產(chǎn)三業(yè)轉(zhuǎn)三移的三能力三；深圳三的工三業(yè)產(chǎn)三值規(guī)三模06年已三達(dá)到1萬(wàn)億三元，三而所三需要三轉(zhuǎn)移三的工三業(yè)的三產(chǎn)值三將高三達(dá)40三00億元三左右三，樂(lè)三觀估三計(jì)，三惠州三有望三承接20三00億元三?；葜萑龑⒊腥由钊诋a(chǎn)三業(yè)轉(zhuǎn)三移2三00三0億三元產(chǎn)三值，三惠州三也將三成為三廣東三經(jīng)濟(jì)三新的三發(fā)動(dòng)三機(jī)?！就顿Y三熱土三，無(wú)三限商三機(jī)】區(qū)域區(qū)域位于三惠城三中心三區(qū)東三部的三水口三鎮(zhèn)，三是承三載城三市居三住功三能的三城市三新區(qū)【未三來(lái)高三尚住三宅開(kāi)三發(fā)區(qū)三】水口三南鄰三馬安三，北三靠東三江，三西接三惠州三江北三，處三于惠三城城三市圈三東部水口三中心三區(qū)水三口鎮(zhèn)三是惠三州面三向泛三珠三三角地三區(qū)與三世界三經(jīng)濟(jì)三的經(jīng)三濟(jì)走三廊，三是新三惠州三市區(qū)三的行三政、三文體三、商三務(wù)中三心以三及生三態(tài)居三住區(qū)三?！葜萑谐侨锌?cè)w規(guī)三劃（20三06三-2三02三0）江北——惠州CBD，行政商務(wù)東平——高端居住區(qū)麥地——核心商業(yè)區(qū)河南岸金山湖——南部新城南部數(shù)碼工業(yè)園水口——以商業(yè)性開(kāi)發(fā)為主的生活居住區(qū)加上三多家三知名三開(kāi)發(fā)三商的三合力三開(kāi)發(fā)三，水三口鎮(zhèn)三將成三為惠三州未三來(lái)主三要的三高尚三住宅三區(qū)之三一。本案三與市三區(qū)的三距離三將進(jìn)三一步三拉近三。錦湖三灣合生三國(guó)際三新城珠光三項(xiàng)目世紀(jì)三東方三城江南三御都翡翠三長(zhǎng)堤湯普三項(xiàng)目東江三新城翠湖三雅苑荷蘭三水鄉(xiāng)金匯三項(xiàng)目瑞亨三項(xiàng)目20三20三年惠三州將三構(gòu)建三成8三條高三速公三路組三成高三速網(wǎng)三絡(luò)，三與珠三三角三城市三群交三通將三更加三便利【超三強(qiáng)覆三蓋力三】交通本案廣惠三高速本案項(xiàng)目三南臨三惠水三公路三，沿三路直三行可三達(dá)龍三門(mén)縣三，距三離廣三惠高三速蓬三陵出三口僅1公里三，可三接駁三廣深三、惠三河、三莞深三等多三條高三速干三線(xiàn)，三直接三幅射三珠三三角。水口三道路三網(wǎng)絡(luò)三發(fā)達(dá)三，惠三州市三規(guī)劃三的主三要道三路三三環(huán)路三、四三環(huán)路三、惠三澳疏三散大三道和三廣東三東部三大動(dòng)三脈--廣汕三公路三及廣三惠高三速公三路從三區(qū)域三內(nèi)貫三穿而三過(guò)。2小時(shí)三車(chē)程三可覆三蓋廣三州/深圳/東莞/香港/河源三等區(qū)三域本案三還是三惠城三區(qū)離三市區(qū)三最近三有高三爾夫三物業(yè)三的項(xiàng)三目20三07三年3三月2三9日三，《三南方三都市三報(bào)惠三州版三》三三周年三特刊三隆重三出街三，三惠州三市委三書(shū)記三黃業(yè)三斌接三受專(zhuān)三訪(fǎng)時(shí)三表示三，在三未來(lái)三五年三內(nèi)將三惠州三大亞三灣打三造成三為廣三東最三大的三煉化三基地三；深三圳地三鐵三三號(hào)線(xiàn)三修到三龍崗三后，三惠州三將爭(zhēng)三取延三伸到三淡水三。深圳三地鐵三12三號(hào)線(xiàn)三資三料發(fā)三布：三來(lái)源三：深三圳地三鐵網(wǎng)三發(fā)三布日三期：三07三-0三3-三09三1三2號(hào)三線(xiàn)連三接龍三崗次三中心三區(qū)、三大工三業(yè)區(qū)三及坑三梓衛(wèi)三星新三城，三與3三號(hào)線(xiàn)三一起三形成三東部三發(fā)展三軸上三的快三速三軌道三交通三走廊三，采三用城三市鐵三路制三式。三全三線(xiàn)長(zhǎng)三約1三6.三6公三里，三投資三約2三9.三2億三元。交通三體系三逐漸三完善三，惠三州積三極融三入珠三三角三城市三群?！境侨缦А拷煌▋r(jià)值三點(diǎn)整三合：相比三其它三高爾三夫，三江景三高爾三夫的三確是三有一三定的三特點(diǎn)三，但三球會(huì)三的展三示不三到位三時(shí)，三其高三爾夫三的賣(mài)三點(diǎn)也三隨之三打了三折扣三。再三加上三牌照三問(wèn)題三，更三不能三把寶三全押三在高三爾夫三上，三我們?nèi)龖?yīng)該三尋找三更多三的價(jià)三值點(diǎn)三。高爾夫球場(chǎng)東江上游水岸地塊屬性江景高爾夫區(qū)域三經(jīng)濟(jì)三強(qiáng)勁交通三輻射三力強(qiáng)區(qū)域三屬性商機(jī)三無(wú)限商機(jī)三在哪三里？我們?nèi)l(fā)現(xiàn)三：晚三上8三點(diǎn)后三，西三湖塞三車(chē)了三，塞三得的三士大三佬死三活不三愿走三西湖三那條三路；三惠州三的房三子好三租了三、1三個(gè)小三單間三設(shè)備三齊的三也要三上1三60三0元三/月三，還三不愁三租，三快趕三得上三深圳三、東三莞了三；酒三店生三意火三得很三，聽(tīng)三說(shuō)除三房地三產(chǎn)外三，最三好賺三的就三是酒三店業(yè)三了，三店前三停的三都是三來(lái)自三全國(guó)三各地三的好三車(chē)！三；鬼三佬也三多了三……三。三惠州三發(fā)展三的能三量越三大，三各區(qū)三域、三領(lǐng)域三的交三流就三越多三，商務(wù)來(lái)往三就越三頻繁三。我們?nèi)€發(fā)三現(xiàn)：三惠州三的娛三樂(lè)交三際場(chǎng)三所很三多，三但算三得上三好的三商務(wù)三場(chǎng)所三卻少三得可三憐，三拿得三出手三的也三就朝三天門(mén)三四面三朝壁三的康三帝酒三店了三，只三此一三家每三次都三是康三帝，三去多三了也三就沒(méi)三了意三思，三可就三是這三樣每三次還三是預(yù)三訂，三晚了三沒(méi)位三！惠三州一三流的三商務(wù)三場(chǎng)所三太稀三缺了三，不三僅如三此，三其實(shí)三整個(gè)三珠三三角高三級(jí)商三務(wù)會(huì)三所都三也是三一席三難求三。高爾三夫球三場(chǎng)東江三上游三水岸地塊三屬性江景三高爾三夫區(qū)域三經(jīng)濟(jì)三強(qiáng)勁交通三輻射三力強(qiáng)區(qū)域三屬性商機(jī)三無(wú)限商務(wù)三型的三江景三高爾三夫“進(jìn)三可攻三、退三可守三”“進(jìn)三”：三倘若三拿到三高爾三夫牌三，除三了可三以大三張旗三鼓的三推廣三高爾三夫，三也在三高爾三夫之三外，三得到三“商三務(wù)型三”的三額外三形象三力?！巴巳保喝热羧貌蝗礁呷隣柗蛉?，三我們?nèi)梢匀呀案呷隣柗蛉鰹槿虅?wù)三會(huì)所三的頂三級(jí)配三套，三即提三高了三商務(wù)三會(huì)所三的附三加值三，又三帶動(dòng)三物業(yè)三價(jià)值三提升三。定位三檢驗(yàn)三：1、三必須三有獨(dú)三特差三異性三；觀瀾三以高三球名三人的三運(yùn)動(dòng)三帶出三世界三第一三球場(chǎng)三的排三場(chǎng)；三棕櫚三島強(qiáng)三調(diào)的三是隱三世桃三園的三休閑三；中三信綠三色著三重的三是大三隱于三市。三其實(shí)三這些三球場(chǎng)三都有三商務(wù)三設(shè)施三，但三僅是三輔助三配套三而于三，可三一直三沒(méi)在三推廣三中強(qiáng)三化和三應(yīng)用三。2、三必須三要有三可待三續(xù)的三延展三性；惠州三強(qiáng)勁三的發(fā)三展能三量給三了商三務(wù)會(huì)三所提三供了三有力三的支三持和三發(fā)展三空間三。通三過(guò)商三務(wù)的三拓展三,我三們可三以更三有效三的吸三引目三標(biāo)客三戶(hù)。三而且三江景三高爾三夫獨(dú)三特性三也使三本案三的商三務(wù)特三性難三于被三市場(chǎng)三復(fù)制三和超三越。3、三符合三品牌三發(fā)展三的方三向；毫無(wú)三疑問(wèn)三，商三務(wù)型三江景三高爾三夫的三出現(xiàn)三，將三樹(shù)立三惠州三、珠三三角三甚至三南中三國(guó)新三的商三務(wù)標(biāo)三桿。三這是三符合三合生三對(duì)品三牌的三進(jìn)一三步鞏三固和三提升三的目三的的三。本案三的突三破口三：商務(wù)三配套三最齊三全的三頂級(jí)三江景三高爾三夫會(huì)三所基于三頂級(jí)三商務(wù)三型江三景高三爾夫三會(huì)所三下建三筑群三，我三們的三物業(yè)三的溢三價(jià)是三在江三景、三頂級(jí)三商務(wù)三會(huì)所三、高三爾夫三下產(chǎn)三生。因此三，如三何從三形象三上、三產(chǎn)品三上打三造這三個(gè)“三商務(wù)三配套三最齊三全的三頂級(jí)三江景三高爾三夫會(huì)三所”三則成三了本三案推三廣的三關(guān)鍵三?！?三00三9地三產(chǎn)實(shí)三戰(zhàn)寶三典》三10三0G三專(zhuān)業(yè)三地產(chǎn)三資料三，全三國(guó)貨三到滿(mǎn)三意付三款訂購(gòu)三熱線(xiàn)三：形象三分解三：江景高爾三夫商務(wù)和熙三的風(fēng)清新三空氣江水三的纏三綿浪漫三的情三懷法國(guó)富人三運(yùn)動(dòng)遠(yuǎn)離三凡囂高雅三脫俗皇室三血統(tǒng)生意三、金三融華爾三街倫敦紐約巴黎凡爾三賽·三皇家三會(huì)所拿破三侖第一三印象第二三印象第三三印象合生帝景三灣國(guó)際三新城歐式三建筑歐式三貴族皇室三別宮關(guān)鍵三詞商務(wù)三會(huì)所三的形三象定三位為三：品味三高雅三，并三具有三皇室三氣質(zhì)三和浪三漫色三彩的三商務(wù)三會(huì)所會(huì)所三案名三建議三：凡爾三賽·三皇家三會(huì)所以皇三室的三高雅三和浪三漫是三能體三現(xiàn)項(xiàng)三目差三異性三和優(yōu)三越性三的，三如觀三瀾的三形象三是世三界第三一會(huì)三所的三豪氣三，中三信、三棕櫚三島則三是歸三隱的三休閑三，而三雅居三樂(lè)僅三是強(qiáng)三調(diào)山三水的三資源三。凡爾三賽·三皇家三會(huì)所三產(chǎn)品三力建三議產(chǎn)品三力分三解可比三性?xún)?yōu)三勢(shì)產(chǎn)品三情趣三體驗(yàn)服務(wù)三超前（設(shè)三施齊三、選三擇多三）（江三景、三高爾三夫、三園林三）（強(qiáng)三強(qiáng)聯(lián)三合）攻略（1三）引三入市三場(chǎng)最新三的商三務(wù)設(shè)三施，如三：實(shí)三時(shí)多三語(yǔ)種三翻譯三系統(tǒng)三、衛(wèi)三星及三光纖三等多三渠道三接入三系統(tǒng)三；（2三）建三議客三房的三請(qǐng)國(guó)際三大師三主筆，讓三市場(chǎng)三產(chǎn)生三比較三，強(qiáng)三化項(xiàng)三目?jī)?yōu)三越性三。（3三）提三供多種三風(fēng)格三商務(wù)三場(chǎng)所，有三嚴(yán)謹(jǐn)三的、三有輕三松的三、有三享受三的。（4三）在三打造三上工三藝，三重點(diǎn)三不在三奢華三材料三的選三用，三而是三著重三原創(chuàng)三的高三雅。產(chǎn)品三力分三解可比三性?xún)?yōu)三勢(shì)產(chǎn)品三情趣三體驗(yàn)服務(wù)三超前（設(shè)三施齊三、選三擇多三）（江三景、三高爾三夫、三園林三）（強(qiáng)三強(qiáng)聯(lián)三合）攻略（1三）利三用現(xiàn)三有江三景資三源，三建議三在江三岸修三一休閑三木棧三道；建三議修一三個(gè)座三船塢三，放三上幾三艘劃三艇、三幾條三木船，有三浪漫三也有三品味三。（2三）當(dāng)三然高三爾夫三是免三不了三情趣三主菜三，但三這更三多是三留給三高爾三夫設(shè)三計(jì)去三完善三和處三理了三。（3三）本三案占三地3三00三0畝三，有三很大三的體三量來(lái)營(yíng)造三園林，園三林的三出彩三同樣三也是三會(huì)所三情趣三的加三分點(diǎn)三。建三議參三考凡三爾賽三宮的三皇家三浪漫三故事三設(shè)計(jì)三園林三景觀凡爾三賽·三皇家三會(huì)所三產(chǎn)品三力建三議合生三也有三自己三的酒三店管三理公三司，三而且三也做三得很三優(yōu)秀三。但三是本三案的三管理三還是三建議引入三全球三知名三的品三牌如三：索三菲特三、喜三來(lái)登等酒三店管三理公三司樹(shù)三立最三新的三服務(wù)三標(biāo)桿三。主要三考慮三是：預(yù)計(jì)三在未三來(lái)南三旋、三富力三都將三在江三北建三立五三星級(jí)三酒店三，預(yù)三計(jì)其三管理三也將三是以三自身三的管三理公三司為三主。三如果三本案三同樣三引用三自身三酒店三管理三公司三，在三服務(wù)三上本三案則三沒(méi)有三優(yōu)勢(shì)三，從三而影三響頂三級(jí)形三象樹(shù)三立。產(chǎn)品三力分三解可比三性?xún)?yōu)三勢(shì)產(chǎn)品三情趣三體驗(yàn)服務(wù)三超前（設(shè)三施齊三、選三擇多三）（江三景、三高爾三夫、三園林三）（強(qiáng)三強(qiáng)聯(lián)三合）攻略凡爾三賽·三皇家三會(huì)所三產(chǎn)品三力建三議凡爾三賽·三皇家三會(huì)所三形象三再梳三理第一三印象三：配三置是三齊備三的、三先進(jìn)三的，三在這三里可三以舉三行世三界性三的商三務(wù)會(huì)三議；第二三印象三：裝三修精三致、三豪華三，盡三顯皇三家禮三遇；第三三印象三：建三筑藝三術(shù)的三瑰寶三，氣三質(zhì)高三雅；第四三印象三：2三7洞三江景三高爾三夫更三是優(yōu)三雅人三生的三象征三；物業(yè)三定位三：基于三頂級(jí)三商務(wù)三型江三景高三爾夫三會(huì)所三——三凡爾三賽·三皇家三會(huì)所三下建三筑群三落也就三是說(shuō)三皇家三會(huì)所三的定三位就三是項(xiàng)三目市三場(chǎng)定三位。三如：三觀瀾三、中三信、三棕櫚三島等三頂級(jí)三物業(yè)三其形三象都三是基三于球三會(huì)形三象之三下，三僅根三據(jù)組三團(tuán)區(qū)三別賦三于不三同組三團(tuán)名三。有了三凡爾三賽·三皇家三會(huì)所三的形三象鋪三墊，三誰(shuí)將三是我三們的三買(mǎi)家三？①【第一圈層】以惠城、惠陽(yáng)、惠東常住地的富貴人仕②【第二圈層】廣州、深圳、東莞、河源的客戶(hù)③【第三圈層】港、澳、臺(tái)以及海外的人仕在惠三辦廠三開(kāi)公三司規(guī)三模較三大的三企業(yè)三老板三、老三總。三有臺(tái)三灣、三也有三香港高爾三夫球三友，三有較三高投三資眼三光的三商人高爾三夫球三友，三職業(yè)三投資三人[目三標(biāo)客三群]客戶(hù)類(lèi)型物業(yè)功能背景特征價(jià)格敏感度購(gòu)買(mǎi)性格惠州本地富豪半自住、半投資為主在惠州經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展受益最大人群，急需洗刷身暴發(fā)戶(hù)形象，通過(guò)高品味物業(yè)提升自身氣質(zhì)?！铩铩铩锔S型珠三角有惠州地緣高球愛(ài)好者半自住、半投資了解高爾夫稀缺性，對(duì)品牌的認(rèn)知度高，好的管理是他們放心購(gòu)買(mǎi)的關(guān)鍵有閑錢(qián)，半休閑渡假，半投資收益，有空就來(lái)住，沒(méi)空就交給酒店收租?！铩铩镱I(lǐng)導(dǎo)型／跟隨型港澳臺(tái)及海外投資者投資一般是通過(guò)商務(wù)了解項(xiàng)目，有很強(qiáng)的宏觀洞察力，喜歡多套購(gòu)買(mǎi)，長(zhǎng)線(xiàn)投資，認(rèn)品牌★★領(lǐng)導(dǎo)型目標(biāo)三客戶(hù)三特征三描述第一三圈層三：在三惠辦三廠開(kāi)三公司三的企三業(yè)主一般三以合三資或三外資三企業(yè)三為主三，在三惠經(jīng)三營(yíng)多三年，三有較三大的三企業(yè)三規(guī)模三，在三其它三大城三市一三般都三置有三物業(yè)三，有三較高三的審三美能三力。關(guān)鍵三詞：三身份在這三些富三豪眼三里，三開(kāi)名三車(chē)、三住別三墅算三不上三頂級(jí)三富豪三，玩三名車(chē)三、玩三別墅三才有三富豪三的氣三派。三高爾三夫會(huì)三籍不三算會(huì)三什么三，擁三有閑三居渡三假的三高爾三夫別三墅才三算是三貼上三貴族三標(biāo)簽三。關(guān)鍵三詞：三商業(yè)三交際大魚(yú)三大肉三、桑三拿夜三總會(huì)三式的三交際三已經(jīng)三過(guò)時(shí)三玩膩三，他三們需三要更三能體三現(xiàn)自三我價(jià)三值，三有更三高品三味的三交際三環(huán)境三。因三此有三不少三富豪三在高三爾夫三作為三商務(wù)三交際三的主三要場(chǎng)三所，三而置三辦一三套高三爾夫三物業(yè)三，即三高雅三脫俗三，又三可以三在接三待客三戶(hù)的三同時(shí)三展示三自身三的實(shí)三力和三品味三。關(guān)鍵三詞：三價(jià)值多年三在惠三的打三拼中三，見(jiàn)三證惠三州近三年的三迅猛三發(fā)展三，越三來(lái)越三多國(guó)三際大三型企三業(yè)投三資惠三州熱三土，三土地三、房三屋價(jià)三格不三斷上三漲，三形勢(shì)三一片三大好三。而三高爾三夫別三墅-三作為三國(guó)家三嚴(yán)格三控制三的商三品，三雖然三投資三門(mén)檻三較高三，但三相比三其它三物業(yè)三更具三保值三和升三值能三力，三乘著三價(jià)格三還不三算太三高，三他們?nèi)龝?huì)像三炒股三一樣三低位三吸納三?？蛻?hù)三特征三心理三切片三：第二三圈層三：周三邊市三縣客三戶(hù)目標(biāo)三客戶(hù)三特征三描述一般三以高三爾夫三球愛(ài)三好者三為主三，擁三有不三只一三家高三爾夫三球會(huì)三會(huì)籍三，常三在惠三州區(qū)三域有三商業(yè)三來(lái)往三，對(duì)三惠州三這幾三年的三發(fā)展三使他三們對(duì)三未來(lái)三惠州三的發(fā)三展很三有信三心，三有很三高審三美能三力。關(guān)鍵三詞：三新環(huán)三境新三挑戰(zhàn)對(duì)于三這類(lèi)三客戶(hù)三來(lái)說(shuō)三，不三斷的三嘗試三新的三球場(chǎng)三也是三對(duì)自三我新三超越三一種三方式三。1三~2三個(gè)小三時(shí)的三車(chē)程三對(duì)他三們來(lái)三說(shuō)并三不算三太長(zhǎng)三，反三而認(rèn)三為正三是體三驗(yàn)駕三使、三遠(yuǎn)離三工作三煩囂三的最三佳距三離。關(guān)鍵三詞：三度假三地他們?nèi)坪跞孟砣苌睿龘碛腥惶幦咂啡兜娜郀柸騽e三墅居三所，三得空三就和三家人三、和三三五三球友三到遠(yuǎn)三離塵三囂、三生態(tài)三優(yōu)美三的地三方或三是打三球、三或是三養(yǎng)心三、或三是小三住，三拿得三出手三又很三舒服三。關(guān)健三詞：三服務(wù)相對(duì)三來(lái)說(shuō)三，他三們更三傾向三球會(huì)三服務(wù)三舒適三度，三除了三高爾三夫球三以外三，最三好還三配套三更多三的設(shè)三施，三如讓三不玩三高球三的夫三人們?nèi)齋P三A一三下，三讓孩三子們?nèi)M情三玩樂(lè)三的小三農(nóng)莊三、游三樂(lè)場(chǎng)三之類(lèi)三的。三總之三它應(yīng)三該是三可以三常來(lái)三休閑三圣地三。第三三圈層三：省三外或三海外三客戶(hù)三（主三要是三香港三和臺(tái)三灣人三）目標(biāo)三客戶(hù)三特征三描述該類(lèi)三客戶(hù)三表現(xiàn)三最強(qiáng)三的投三資性三，來(lái)三訪(fǎng)問(wèn)三惠州三的時(shí)三間并三不多三，一三般通三過(guò)朋三友介三紹或三商務(wù)三旅游三了解三項(xiàng)目三，他三們見(jiàn)三多識(shí)三廣深三知高三爾夫三物業(yè)三比其三它物三業(yè)更三具保三值和三升值三潛力三。只三要球三會(huì)有三好的三管理三，物三業(yè)有三合適三的價(jià)三格就三可讓三他們?nèi)a(chǎn)生三購(gòu)買(mǎi)三的理三由。關(guān)鍵三詞：三長(zhǎng)線(xiàn)三投資相比三其它三客戶(hù)三他們?nèi)谕度Y方三面更三為成三熟，三經(jīng)濟(jì)三能力三更為三雄厚三，對(duì)三政策三及經(jīng)三濟(jì)等三基本三面更三為關(guān)三心，三他們?nèi)龑?duì)物三業(yè)投三資大三多以三長(zhǎng)線(xiàn)三持有三策略三，很三少因三為一三時(shí)的三價(jià)格三波動(dòng)三而出三手放三盤(pán)。關(guān)鍵三詞：三多套三購(gòu)買(mǎi)作為三成熟三的投三資者三，高三爾夫三物業(yè)三這種三低風(fēng)三險(xiǎn)高三回報(bào)三的商三品，三他們?nèi){三的規(guī)三模更三大，三多套三購(gòu)買(mǎi)三或團(tuán)三購(gòu)意三識(shí)很三強(qiáng)，三希望三可得三到更三優(yōu)惠三的價(jià)三格折三扣。關(guān)鍵三詞：三品牌三信任因?yàn)槿苌偃氐饺驎?huì)三，球三會(huì)運(yùn)三營(yíng)好三壞與三否直三接影三響物三業(yè)的三價(jià)值三，所三以他三們更三為關(guān)三注發(fā)三展商三運(yùn)營(yíng)三商的三球會(huì)三管理三水平三。知三名品三牌會(huì)三讓他三們更三為放三心，三更愿三意掏三錢(qián)購(gòu)三買(mǎi)。三新世三界的三惠陽(yáng)三棕櫚三島就三常有三這樣三整棟三購(gòu)買(mǎi)三公寓三的客三戶(hù)。目標(biāo)三客戶(hù)三特征三小結(jié)三：一、三該類(lèi)三客戶(hù)三相對(duì)三其它三別墅三用戶(hù)三更為三高端三，更三為分三散，三客戶(hù)三積累三更長(zhǎng)三。其三它球三會(huì)的三物業(yè)三大多三都是三在其三它球三會(huì)有三一定三知名三度且三有一三定的三會(huì)員三積累三后啟三動(dòng)房三產(chǎn)。二、三客戶(hù)三對(duì)物三業(yè)的三購(gòu)買(mǎi)三基本三是基三于球三會(huì)能三有良三好運(yùn)三營(yíng)情三況發(fā)三生，三因此三本案三只有三9洞三展示三條件三下要三吸引三該類(lèi)三客戶(hù)三，存三在一三定的三難度三。三、三客戶(hù)三圈層三的不三同，三對(duì)物三業(yè)購(gòu)三買(mǎi)的三心理三有所三差別三，應(yīng)三該針三對(duì)不三同客三戶(hù)啟三對(duì)相三應(yīng)的三推廣三策略三。①、三針對(duì)三第一三圈層三客戶(hù)三，更三多強(qiáng)三調(diào)是身份