別墅項目前期策劃及市場定位策劃報告

xx項目定位策劃報告

建立轟動效應(yīng)持續(xù)旺銷提升品牌和知名度利潤最大化整體目標

長期目標實現(xiàn)企業(yè)品牌戰(zhàn)略實現(xiàn)目標利潤迅速回籠資金短期目標

第一部分市場現(xiàn)狀1.宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析

惠州是中國華南地區(qū)發(fā)展最快、最具活力和最具潛力的城市之一

政策：深惠官方不斷加強合作，率各行業(yè)企業(yè)家考察惠州，明確表示要加強深惠合作；深企投資惠州，深政府大力支持。物流業(yè)：2006年初和黃加盟惠州港，年吞吐量將由目前12萬發(fā)展到100萬標箱。物流業(yè)起飛將帶動全市第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。建材業(yè)：環(huán)球、塔牌和光大水泥項目即將投產(chǎn)，建材成為惠州基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。水電業(yè)：2006年東江水利樞紐工程蓄水發(fā)電。旅游業(yè)：“百里生態(tài)旅游長廊”，完善一批四五星級賓館和景區(qū)。工業(yè)：通用、索尼、松下、三星、LG、菲利普等近20家世界五百強落戶；世界最大電池和鐳射頭基地，亞洲最大電話機、主板基地，中國最大電視機、汽車音響、高級電工、相機基地之一。中國最大中外合資項目殼牌南海石化帶動效應(yīng)1：50

惠州2006年人均GDP25019元，按現(xiàn)行匯率折算達3127美元，突破3000美元大關(guān)。住房、汽車等大宗消費開始群體出現(xiàn)。由此表明，惠州的房地產(chǎn)正處于穩(wěn)定的快速增長階段。居民消費水平不斷提高，消費結(jié)構(gòu)逐步改變

惠州人口快速增長，住宅市場供應(yīng)缺口較大

上表看出惠州人口總量成逐漸增加趨勢，其中城區(qū)人口自2005年更是翻了一倍，城市人口的增加必然導(dǎo)致住宅市場的剛性需求增加，按照全國人均居住面積24.97M2計算，從2005年至2010年間，住宅市場需求為3200萬M2，以2006年竣工面積來看，住宅市場依然存在較大的市場缺口。

日期部門政策０６年5月18日國務(wù)院促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施5月29日九部委關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見［戶型結(jié)構(gòu)］9070規(guī)定出臺，嚴格執(zhí)行90平米以下戶型70%比例——小戶型比例將日益提高，大戶型稀缺性日益突顯［供應(yīng)結(jié)構(gòu)］未來住宅供應(yīng)市區(qū)有所減少，周邊市鎮(zhèn)供應(yīng)量增大——惠州城市規(guī)劃的落實，供應(yīng)量將會從市區(qū)向周邊城鎮(zhèn)擴展［投資結(jié)構(gòu)］影響消費者預(yù)期，平抑投資，打擊投機——投資轉(zhuǎn)向?qū)懽謽恰⑸啼?、出租型住房和大戶型住宅（別墅等）2.宏觀政策對房地產(chǎn)的影響央行三次加息日期原利率上調(diào)執(zhí)行利率06年4月28日5.58%0.27個百分點5.85%06年8月19日5.85%0.27個百分點6.12%07年3月17日6.12%0.27個百分點6.39%三個階段：第一次配合中央出臺“國六條”及九部委關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的執(zhí)行細則，短期內(nèi)有效地平抑了房價。第二次配合二手樓交易的未滿五年則需要交納營業(yè)稅的規(guī)定，從而有效地抑制熱錢快速撤資。第三次為平抑股市的過熱情緒，從而提高了貸款炒股的成本；另一方面也對過熱房價有一定的抑制作用。政府加息雖然給置業(yè)者帶來一定影響，也使發(fā)展商的資金鏈更加緊崩，但置業(yè)者對政府加息基本持理性態(tài)度，置業(yè)熱情不減反增．3.惠州房地產(chǎn)市場概述

房產(chǎn)交易價格快速上漲2006年房地產(chǎn)價格走勢用途面積(㎡)金額(萬元)宗(套)數(shù)平均價(元/㎡)住宅43962317634037124011商業(yè)營業(yè)用房2178116615.921917629寫字樓19671504.45497648別野、公寓26381475.3995592其他51311710.6333334合計471140197646.3939644195由圖表得知，2007年第一季度，惠州房產(chǎn)交易平均價格已經(jīng)達到4195元/平米，價格上漲速度比去年同期上漲了65%左右，但仍具備上升空間。2007年（1-3）月商品房預(yù)售登記備案明細表(資料來源:惠州市房地產(chǎn)交易中心)

眾多知名品牌開發(fā)商進駐惠州，特色地產(chǎn)異軍突起品牌開發(fā)商進入惠州，帶來很多先進的產(chǎn)品營銷理念的同時，也促進樓盤品質(zhì)不斷提升。

購房主力改變,深圳投資客活躍惠州市場大量的深圳人開始關(guān)注惠州房地產(chǎn)市場并進行投資。隨著市場價格的不斷攀升，深圳客戶的比例也有不斷增高趨勢。他們主要關(guān)注高端住宅、地段好的小戶型或商鋪、大社區(qū)的中檔住宅。2007年惠州市（惠城區(qū)）土地供應(yīng)

序號地塊位置用地性質(zhì)用地面積(平方米)總建筑面積容積率建筑限高(米)綠地率(%)住宅商業(yè)建筑層數(shù)(層)1尖峰山住宅3079573493001.612層35%2江北24#小區(qū)住宅/商業(yè)132808247216550002.516層35%3江北40#小區(qū)住宅/商業(yè)170372298125766002.519層35%4江北18#小區(qū)2#地塊商業(yè)8123538326.6128層15%5江北18#小區(qū)5#地塊商業(yè)21338586534.4915層15%6火車西站住宅300000600000待定待定待定7磚瓦廠住宅/商業(yè)72887144496100002.380米30%8磚瓦廠酒店/配套公寓住宅375882656554250酒店2.5住宅2.3酒店98米住宅80米酒店42%住宅30%4.惠州2007年房地產(chǎn)一級市場分析9東江學(xué)府地塊住宅/商業(yè)110055179702120001.812層30%10江北45#小區(qū)住宅20000036000040000待定待定待定11文頭嶺住宅/商業(yè)11200220160422400待定待定待定12文頭嶺住宅/商業(yè)181766327179363532.360米30%13文頭嶺住宅/商業(yè)200045414100460002.360米30%14文頭嶺住宅/商業(yè)130509255070280002.360米30%15文頭嶺住宅/商業(yè)11201920163822400236米30%16文頭嶺住宅/商業(yè)63942132367147002.360米30%17文頭嶺住宅/商業(yè)185442383867426502.360米合計23468534121229572838（數(shù)據(jù)來源：惠州市國土局）

結(jié)論：由圖表數(shù)據(jù)得出,惠州2007年土地供應(yīng)總量高達234萬平米，主要集中在江北及金山湖區(qū)域，金山湖片區(qū)土地供應(yīng)量達到98萬平米，江北53萬平米，預(yù)計江北及金山湖片區(qū)在未來一兩年將競爭異常激烈。項目名稱項目地址總建筑面(㎡)供應(yīng)量(套)開盤時間金田苑二期麥地南二路與黃田崗路交匯處11萬2702007年5月27日TCL嘉園麥地南路與黃崗路交匯處2.6萬3262007年5月27日金山湖一號惠淡大道（惠州學(xué)院對面）9.3萬342007年5月27日3個22.9萬630套2007年上半年新推樓盤5.惠州2007年開發(fā)樓盤概覽項目名稱項目地址總建面(㎡)供應(yīng)量(套)預(yù)計開盤時間嘉和名苑三期江北文昌二路10.2萬3542007年6月30日佳磊華麗江北14號小區(qū)5.4萬3642007年7月金裕.碧水灣江北文昌二路43萬6002007年7月山水華府(二期)領(lǐng)墅金山湖九號小區(qū)4.8萬682007年6月山水江南惠州實驗中學(xué)對面11萬4502007年9月鵬基萬林湖惠州南線汽車總站旁33.4萬7082007年6月底翡翠歐庭一期惠南大道金山湖畔20.5萬1502007年6月中旬東江學(xué)府二期河南岸冷水坑惠州大學(xué)對面44萬807未定南山詩意金山湖新體育館對面10萬6842007年9-10月中天天景大廈三期東平半島東平南路未定未定未定xx項目水口未定未定未定國華湖畔新城上排鱷湖路30萬1000未定TCL項目惠州大學(xué)對面15萬未定未定江北25號小區(qū)60萬水云居江北云山南路以北8萬未定未定15個295萬

2007下半年即將推出樓盤水口片區(qū)在售項目

項目名稱占地面積（平米）建筑面積（平米）建筑類型均價（元/平米）進度荷蘭水鄉(xiāng)總占地：35萬，二期：6萬總建面：60萬；二期：7.5萬多層、小高層二期：4600；三期：6000（帶裝修）二期開盤：06-5-1三期開盤：07-4-1東方威尼斯15萬26萬聯(lián)排別墅、洋房、小高層花園洋房4000元，寬景洋房4500元，別墅8000元2006年10月14日推出一期首批單位約150套頤景花園6萬15萬5棟9層半小高層、2棟18層38002007年5月6日公開發(fā)售陽光假日4.7萬8.5萬3棟7層洋房16棟9-11層洋房45002007年4月9日開盤(三期)合生國際新城64萬140萬純聯(lián)排別墅二期6500-6800元/平方米（帶裝修）三期8000元/平方米06年10月1日推出一期，11月11日推出二期，25日二期后續(xù)單位內(nèi)部購江南御都6萬16.3萬————在建，預(yù)計07年5月至7月推出華安苑4萬17萬聯(lián)排別墅、洋房、酒店（高層）——在建錦湖灣7萬20萬洋房、別墅——在建，接受咨詢8個141.7萬302.8萬市場嘗供應(yīng)礙分析斬:20博07年上賀半年師新推省樓盤形交易陽價格艇快速罪上漲參，樓溪盤品狂質(zhì)有球了顯近著提昏升．20屋07年下杏半年,惠州顆推盤月總建聾面29童5萬平化米,市場硬供應(yīng)撕量大醫(yī)并集業(yè)中釋蘭放，咸可預(yù)登見未蔬來市銀場競辛爭激堅烈.2.水口徹片區(qū)蘋在售頸項目瞧總占笑地面方積14扣1.色7萬平己米,總建刺筑面愚積30貓2.基8萬平騰米,水口誤片區(qū)悼供應(yīng)嘗量主旬要集敬中在改大型興高端把別墅弄項目.荷蘭尿水鄉(xiāng)/東方念威尼煮斯/合生海國際墳新城硬等隨大盤中鼎立,水口港片區(qū)樂有望技成為型類似欄深圳”香蜜昌湖”姑的豪隔宅片法區(qū).結(jié)論祖:１.灶惠州尖經(jīng)濟沾的快困速發(fā)鑄展,朽惠州愚房地憐產(chǎn)宏據(jù)觀市組場整循體看譽好。２.簡住宅嚴價格爪快速蠢上漲，市場產(chǎn)未來序供應(yīng)漢量大距，競足爭激合烈．３.專眾多伏知名格品牌穿開發(fā)鐮商進齊駐，殖導(dǎo)致鞋產(chǎn)品杰升級村、競企爭升交級、澡服照務(wù)升映級，蠻大盤瓣+品券牌將劍成為灶市場相未來氣競爭憐的方誤向。４.氣深圳昆客戶網(wǎng)成為拒未來煌惠州熟市場靜的主姜力客如戶。５.談樓盤染物業(yè)刺類型證以多冒層及件小高躬層為藍主，紙主要球以洋剃房物求業(yè)為烏主，扇低密娃度產(chǎn)役品較碰少，列這與買政府勞減少友別墅姓用地哨及控榆制低摔密度袋產(chǎn)品閥數(shù)量注有關(guān)題。第二永部分降競耕爭市淚場分棗析奧林軟匹克也花園合生鍵國際區(qū)新城東方屢威尼采斯半島木1號棕櫚味島東方新城潤園領(lǐng)墅金山剝湖1暑號鵬基萬林皇湖湯泉公爵團小鎮(zhèn)山水江南1.票惠州帽房地觀產(chǎn)高密端項蜂目分抵布格尸局項目名稱物業(yè)類型規(guī)模容積率入市時機客戶群均價東方威尼斯聯(lián)排別墅花園洋房小高層總占地15萬㎡總建面：26萬㎡1.542期2008.3惠州、深圳聯(lián)排8500小高層4800合生國際新城聯(lián)排/雙拼別墅總占地64萬㎡總建面140萬㎡0.72006.10惠州、深圳一期6500，含1500的裝修；二期7500-8000含1200-1500的裝修錦湖灣聯(lián)排別墅洋房總占地7萬㎡一期用地1.32萬建面2.29萬㎡1.52007.9惠州未定，預(yù)計7000奧林匹克花園聯(lián)排別墅合院/闊院總建面130萬0.77二期2007.5惠州、深圳闊院8600-8800，含2500裝修合院9000，含2500裝修聯(lián)排10000，含2500裝修2.府惠州侵高端牧樓盤怪基本滑概況作(一初)名稱物業(yè)類型規(guī)模容積率入市時機客戶群均價公爵小鎮(zhèn)莊園式獨棟別墅總占地26萬一期建面8600㎡0.162006.9深圳16000領(lǐng)墅聯(lián)排別墅占地61939建筑433570.72007.5惠州預(yù)計7000-8000山水江南疊院洋房聯(lián)排別墅占地7.2萬建面10萬1.132007.10惠州、深圳未定潤園獨棟別墅聯(lián)排別墅疊加別墅小高層占地30萬㎡總建面20萬一期建筑面積約8萬㎡，共213戶0.7二期2008.3惠州、深圳獨棟12000聯(lián)排7000疊加5000小高層4500惠州鵝高端師樓盤瞞基本慮概況起(二剛)項目名稱物業(yè)類型規(guī)模容積率入市時機客戶群均價棕櫚島疊加別墅公寓占地4.1萬㎡，建面3.4萬㎡0.83二期2007.2惠州、深圳疊加20000公寓13000半島一號聯(lián)排別墅疊加別墅小高層總建面42萬1.24二期2007.12惠州、深圳聯(lián)排6500-6800小高層4600-4800東方新城獨棟別墅雙拼/合院小高層總占地33萬總建面31萬0.82三期2007.11惠州、深圳雙拼7000獨棟12000-13000小高層3500惠州啞高端婦樓盤剛基本攀情況畝(三專)項目名稱物業(yè)類型規(guī)模容積率入市時機客戶群均價湯泉高爾夫逸墅聯(lián)排別墅小高層占地4萬建面7萬1.52007.9惠州、深圳聯(lián)排10000小高層5000鵬基萬林湖獨棟別墅雙拼、聯(lián)排臺地別墅花園洋房總占地41建面33.4萬0.82007.7惠州、深圳未定，世紀東方城獨立別墅聯(lián)排別墅小高層占地8.8萬一期建面4萬--2007.9惠州未定惠州鎖高端黃樓盤島基本介概況扒(四脖)3.津惠州錢高端頓樓盤駐產(chǎn)品麗特征瞎分析漿：占地覽規(guī)模入市肚時機客戶泊群合生國際新城東方威尼斯奧林匹克花園潤園萬林湖棕櫚島半島一號東方新城競爭至對手我們煩通過劑占地降規(guī)模陰、入述市時徑機、美客戶赴群3羨個指芬標選廟取8桃個同幟類項怒目進誘行產(chǎn)煤品特因征分泄析：項目名稱建筑風格特征東方威尼斯意大利風格，合生國際新城現(xiàn)代英式風格，現(xiàn)代歐洲村落式規(guī)劃奧林匹克花園萊特建筑理念，采用古典三段式結(jié)構(gòu)潤園法式鵬基萬林湖現(xiàn)代建筑風格半島一號地中海建筑風格東方新城現(xiàn)代美式風格建筑淺風格北分析歐式泊建筑吼風格賓依然挖為目番前高鳴端市戚場的角主流腥，受襯到市代場的畜追捧項目名稱園林風格及景觀布局東方威尼斯威尼斯風情合生國際新城歐洲園林式奧林匹克花園地中海、普羅旺、潤園巴厘島風情鵬基萬林湖未定半島一號地中海風格東方新城東南亞園林風情園林歌景觀饒分析歐式刪園林答占據(jù)倒市場苦主流諷，客知戶認直可程華度高樓盤名稱獨棟別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅（闊院/合院）疊加別墅空中別墅多層洋房小高層?xùn)|方威尼斯//290-320//170-230160-180合生國際新城/五房218-318四房190五房219-299////奧林匹克花園//三房186四房231-282////潤園482-554/260-415200-300300/157-213萬林湖400-730180-280///130-300/棕櫚島///285-305//104-180半島一號//200-260///128-250東方新城327-502255-272////戶型呆面積里分析樓盤名稱獨棟別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅（闊院/合院）疊加別墅空中別墅多層洋房小高層?xùn)|方威尼斯//18//110217合生國際新城/142536////奧林匹克花園//420////潤園19/522840/74萬林湖3980136//453/棕櫚島///24//131半島一號//120280//1600東方新城8245/////總計1402671282332405632022合計：4646戶型彩配比吃(套坡數(shù))井分析項目名稱營銷活動/方式東方威尼斯2007年4月抽獎月（獎品為品牌家電）合生國際新城4.25前認購96折，及送1年管理費5.1推出22套特價聯(lián)排別墅奧林匹克花園（1）“深圳企業(yè)家中秋之夜”（2）圣誕親子嘉年華（3）打造生態(tài)旅游（4）2007年5.1看房活動潤園成立潤緣會（交納5萬圓入會費）參加06國慶深圳報看樓的活動鵬基萬林湖參加2007年5.1深圳春交會半島一號參加2007年5.1春交會。東方新城1月28日深圳看樓團東方新城杯高爾夫球賽營銷佩方式東分析深圳壺成為酬推廣赤的重觸點區(qū)核域沒有指針對風香港白進行側(cè)推廣客戶燥區(qū)域媽分析說明卵：深元圳客肅戶所騾占比軋例較化大，香港場客戶君所占學(xué)比例騎極少結(jié)論純：1.睜產(chǎn)品號上，舉主要孤為復(fù)遮合性聲產(chǎn)品帆，產(chǎn)盒品形小態(tài)豐并富2.斬建筑搖和園六林風橡格上艱，歐仇式風何格依窯然是六現(xiàn)在科高端著市場孝的主驅(qū)流3.坡聯(lián)排虜別墅絮供應(yīng)爹量最瞇大，剃達到哪12堪82貫套，榮獨棟熄和雙拍拼產(chǎn)得品市賢場供拔應(yīng)量漂較小零，市劫場稀忙缺。4.鵝獨棟士別墅扭的的叨面積依40爽0-漠73絨0M2，雙競拼1串80值-3枝18浴M2，連早排1司90源-4錢15煩M2，疊捕加別娃墅2則00秘-3進00挺M2,小母高層樣10收4-纏25謊0M25.斷深圳護客戶茫在高養(yǎng)端市附場占膀據(jù)半?yún)⒈诮缴?，幟單價獨越高毒，占艷有率視越高6.派深圳點市場鳳的推國廣逐千漸得吵到重授視，掉目前道還未丟針對店香港碎區(qū)域蘭?！嚎陀^科性』主動箏式被動薄式『主觀銜性』3邪14容2產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進酷者）（社會幫資源）（自印然資撓源）4.玩低密械度地巨產(chǎn)項仰目詳“核峽心競早爭力既矩陣揭”（品牌）主流宵模式故：“啦1+樓3”客觀傾性；森典型腰的單投一項洗目成序功要浸素和狐高價搬樓盤門的充其分條墨件成本陸高，啦對地陽塊先良天條晌件依機賴高——附體現(xiàn)愈“項輔目價臭值”[潤噴園.銷鵬釀基萬底林湖折]補充段模式誼：“痕1+念4”人本鍛主義因,丘體現(xiàn)豬項目羽的舒煌適尺濾度和霜高性師價比客群框相對聾復(fù)雜[奧渣林匹凈克花絲式園.須合資生國笨際新連城.問領(lǐng)墅最]『客觀匹性』主動廉式被動晨式『主觀裝性』3新14咐25.娘本項細目核鞋心競活爭力截的方揚向產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新渴進者昏）（品禾牌）（社潮會資樹源）（自忽然資椅源）雖然麻有江氣景資端源，煉但與為其他茄項目棵相比廳優(yōu)勢蠻不明逃顯初入袍市場俯，缺怖品牌炒支撐會，但克可整術(shù)合資腐源本項評目的叢選擇段：“慎1+南2+4”鑒（產(chǎn)欄品+帥人文+服誘務(wù)）——拜體現(xiàn)躍“項田目差潑異化么”“4蔽”—夠“人睛文性菜”體便現(xiàn)社庭區(qū)價搶值，也增強川社區(qū)循的內(nèi)抱聚力能和外鑒來客玩戶牽捧引力“1觸”—晴“產(chǎn)訂品”趨以獨掘特性狠和創(chuàng)臥新性忠成為形市場插關(guān)注湯的焦斧點“2秋”—臥“服善務(wù)”肅以人孕性化懲銷售迷及物敬管體藏現(xiàn)“阻安全恥”與允“尊恢貴”短期弄目標可：建擋立轟榴動效放應(yīng)項目麥啟動孔模式實現(xiàn)原則鎖一：趁高端峰入市群。樹懼立形進象，贈制造星價格浙標桿鄰。原則姥二：假形成帶熱銷府效果滾。原則污三：唇用適音量創(chuàng)迷新產(chǎn)更品引顆領(lǐng)市晚場，忘擴大禾客戶攝層面率。原則濫四：淋控制劉規(guī)模嚷，制章造稀止缺。作為木差異微化項歌目啟躺動的情原則悠：建立蟲充分艙的競笑爭優(yōu)甩勢6.棵差異墻化定歲位下聞的啟攔動策或略回到鬧項目備的目跑標:KP斯I體系尊貴坑的體屢驗功能競化體私系高立描意的遺形象胞主題標志蠅性建縫筑群硬性曬指標全新生活冒方式優(yōu)質(zhì)筑的豪嘴宅尺饑度人文扁商業(yè)宗街區(qū)凱的營屯造名校扛效應(yīng)國際止品牌槳物管都市敏休閑峽生活雪體驗頂級陣豪華稈會所良好花的內(nèi)健環(huán)境套營造豪宅宵服務(wù)福體系州打造7.加差異姻化定繁位下步的延絕展思陶考高融忍合性慕的、嗚可持寧續(xù)發(fā)良展的歲、示銹范式忘的高蒜尚住蓋宅區(qū)高融雀合性留的可持肚續(xù)發(fā)很展的示范吩式的通過膜高標柄準、眨高起拌點的戴規(guī)劃聰實現(xiàn)是多蟲層次免復(fù)合勇功能切的，脆對客庸戶具杏有高霧輻射恥特性開發(fā)克模式墓具有忙示范厲效應(yīng)充分弱體現(xiàn)沿人性漠關(guān)懷壩的完牌善的盞社區(qū)亞服務(wù)堆體系國際鋪化的/多種軍用途/不同割性質(zhì)錘人群喘的交悔流平旋臺擁有妨較大濕規(guī)模/配套拉完善為后閘續(xù)項氣目打拘下堅際實的僑基礎(chǔ)8.變本項階目的縣開發(fā)續(xù)策略第三千部分豈項芳目定補位分鉆析1.伍地凍塊片縫區(qū)城融市定煮位以商棚業(yè)性洋開發(fā)之為主森的生押活居皮住功攔能區(qū)財域毗鄰混惠州歷市區(qū)眼，城占市版些塊節(jié)浮點門篩戶，攀惠州衡城市趨規(guī)劃否最完當善的種區(qū)域唇，惠墓州有某機會瀉成為大高尚圾住宅奏片區(qū)趕的區(qū)憂域，魚未來爭惠州鞠的后蒜花園際。本案文教車區(qū)域1小森時車藏程河源深圳1小扁時車壘程惠東惠陽惠城數(shù)碼愛工業(yè)駝園半小怨時車律程50殺分鐘辦車程5分舟鐘車程本案2.死項目拾地塊怠交通恰分析項目與地塊蔥交通地優(yōu)勢仰顯赫悠，周醬圍三稈環(huán)路麥、惠再奧大誰道、填惠州饒大道皺等多蠟條交貞通主疾干道毫?！さ降壬钲谟凹s1門小時欠車程·到夠惠陽予約3濟0分薄鐘車廳程·到義惠東垃約5澡0分醒鐘車新程·到廚河源致約1跨小時幼車程藍波汁灣合生尋國際寇新城3.唉項目雀地塊膊基本刊資料項目表總占獄地2鑰32亂02旦1平賓米,續(xù)地奶勢平被坦,攀地形導(dǎo)不規(guī)撫則,亭地勢鳳低于顆三環(huán)道路面市約4測.5很米。家地塊六南向鬧區(qū)域握有高仍壓線借。北臨弊鹿江但,西烈靠三克環(huán)路捏,南塘向為織水泥失廠,侍東面才惠陽告高級題中學(xué)彈等學(xué)巾校如右假圖西枝疏江枝大流-焦-鹿煮江三環(huán)拆路水泥鉤廠文教若區(qū)域高壓姑電線20右018暴04017從014活038詞070揪013歇012隆036極0高壓用線住宅卵樓4.數(shù)項目猜地塊得現(xiàn)狀項目南面地塊東南有高壓線南有水泥攪拌廠南向宿舍樓南向水泥場項目地塊中部地塊臺南面饞狀況總及地田塊中葡部東面西面北面小山賺丘地塊粘附著舅物防洪組堤及絨合生震國際辣新城鹿江樓江景藍波舟灣廠房5.楊地塊洗價值蚊分析高壓簡電線123地塊暢1：已緊臨思城市老主干斷道，示交通脊便利距，昭編示性贏強，尿噪聲妨較大談，居映住價衰值較專低，織適合筒做項宜目會迎所及殼售樓仆處地塊論2：脾緊臨規(guī)鹿江價，景旨觀面致好，有居住輔價值欲最高地塊巨3：兼周邊智環(huán)境姻較為胞混亂忠，居灘住價靈值一改般，凝適合傷建小浪高層地塊酒4：蘭位于斗小區(qū)暮內(nèi)部目的中護心地敞帶，恰居住跡價值里良好婦，小竹區(qū)主恢流產(chǎn)萬品將沈在此導(dǎo)處。4優(yōu)勢（S）劣勢（W）1.發(fā)展商實力雄厚2.規(guī)模較大,可規(guī)劃空間大3.具備良好江景資源4.交通路網(wǎng)好,交通便利5.有良好學(xué)校資源1.與城區(qū)項目存在地段劣勢2.配套嚴重缺乏3.缺乏公交體系,往來市區(qū)不方便機會（O）發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服劣勢1.片區(qū)多個大型項目同時啟動,易形成聚焦效應(yīng)2.深惠一體化的深入人心,深圳客戶投資惠州樓市3.數(shù)碼工業(yè)園的不斷完善，為項目帶來潛在客戶4、片區(qū)整體規(guī)劃前景定位高及齊全1、定位準確，挖掘產(chǎn)品內(nèi)涵2、以創(chuàng)新的產(chǎn)品，迅速爭奪客戶3、抓住有利的入市時機，乘勢而起1、挖掘區(qū)域優(yōu)勢，做好區(qū)域宣傳2、新穎的產(chǎn)品打動客戶3、“快、準、狠、貼”把握客戶威脅（T）發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，避免威脅1.片區(qū)多個樓盤同時推向市場,競爭激烈2.未來市場供應(yīng)量較大,市場購買力有限1、加強項目軟件配套2、差異化營銷3、注意力經(jīng)濟營造4、迅速搶奪有效客戶1、合理價格快速銷售2、項目定位亮點3、配套局部亮點6.土地檔塊S卻WO帝T分班析7．諷項目辮目標勇客群湊細分士及定豬位中端辮客戶中、像高端撒客戶高端油客戶中、盒低端獵客戶低端雁客戶大型鄰集團晌公司口CE鄰O，澡外企它高級團管理扒人員瓣、技駁術(shù)人配員私營途企業(yè)泡主，僑政府燈高級績公務(wù)盯員，摔外企榜中層竟管理濤人員事業(yè)途單位侮管理水人員評及職安員事業(yè)文處于并上升煌期間系的白島領(lǐng)及銳周邊僅工廠緩的管敞理人釘員由于柔支付窯能力財?shù)闹评w約，脫該人驅(qū)群基喇本不腳會成塊為我騎們的罰客戶通過呢對項火目地家塊分醫(yī)析：儉本項綿目客哲群將混主要吵鎖定此上述貧紅色鼻區(qū)域以深圳側(cè)、香鋪港、惠州倒、惠頌陽客娘戶為耍主體誼，輻罵射珠嬸三角主要貸區(qū)域以三準十歲雨至四愈十歲蔥的城垃市主蛾流家膽庭為菠主人口罪特征政府服中高柿層領(lǐng)蝴導(dǎo)/爛企業(yè)會中高功層領(lǐng)毫導(dǎo)●到私營域企業(yè)驅(qū)主/●高科農(nóng)技行處業(yè)高糖級技勁術(shù)人縱才職業(yè)浩特征深圳這香港古客戶上以投裳資為臺主，射惠州談及惠暫陽客諒戶以印二次韻置業(yè)洲為主置業(yè)搬動機城市彈中的啟精英漠/中殘產(chǎn)階禁級的擱上層主觀俗上，要我們膚需要梳這樣淘的客萄戶；恢客觀哨上，墻產(chǎn)品敲必須衰適合鏡這樣合的客林戶。偶得傅客戶榴群游離謀客戶奸群重點在客戶嚇群核心哄客戶拆群惠東鐘、河多源客存戶香港瀉客戶惠州簡周邊拌鎮(zhèn)區(qū)久客戶扭、深圳閑客戶傲/惠幻玉城區(qū)斃本土示高端冰客戶外省浪客戶項目不客戶芬來源牧區(qū)域7.項目刮物業(yè)終定位臂:惠州索中央省別墅普區(qū)·闖23全萬平面米·悄臨江腹·風鹽情小供鎮(zhèn)惠州篇中央冊別墅且區(qū)——唱項目覺的區(qū)建域優(yōu)利勢，倘周邊凳均為便大型附高端雄項目23豪萬平鍵米——劈燕項塘目的賄占地羨規(guī)模臨紅江——浮項目狹緊鄰橋鹿江螺，景等觀優(yōu)濾勢風情號小鎮(zhèn)——撲表現(xiàn)成項目輝的人萌文內(nèi)嚴涵8.望項目柜物業(yè)忌形態(tài)臂及戶督型配援比建蠶議戶型面積戶均面積容積率建筑面積建筑面積比例用地面積用地比例公共配套146402.8%46402%小獨棟250-3002750.3104416.4%3480315%TH200-3002500.55800635.5%11601150%寬景150-20017516264638.3%6264627%小高層120-15013522784217%139216%綜合0.7163575100%232021100%高壓羞電線1231號域區(qū)域穴為獨轉(zhuǎn)棟別游墅區(qū)奪域2號杜區(qū)域買為項縫目售啄摟處壘及后且期的荒會所冷區(qū)域3號匯區(qū)域刺為項蜜目小部高層軋區(qū)域黃色何區(qū)域肉部分偶為項島目的島TO匠WU毀NH土OU得SE騎及洋灶房區(qū)諷域1）往項目嫩案名法及推貪廣主扔題建調(diào)議項目句案名艱：維詩太凱亞項目蛛定位義語：鹿江與寬陪景衛(wèi)別墅嚼小鎮(zhèn)項目訴推廣桶語：低調(diào)由的奢班華9．六項目嗚主題法及形北象定匠位2）隔項目牌主題維詩購凱亞朵風情維詩跟凱亞灘（V典ic演un弟a）蔑，源尤自世睬間對后地中雞海北魂岸最改富詩即意棲美居地全之稱蕩謂，淋18暗世紀蹲，取臥得封夕號爵羽位的復(fù)貴族緣瑞，紛悲紛在支此建賀造休訓(xùn)閑莊蠶園或助度假璃別墅紫，1綱9世弓紀，陶維詩未凱亞注博物墓館在胃美國綢建成怠，標何志著婦“成想就人悲生，情享受最人生窄”的勻Vi宰zc蒙ay比a文怕化精尾神，叮被世難界所泳認可食。所用同建材喝完全悉返樸自歸真招，水泥拘沙漿、天然伙毛石、瓦片原木邁，統(tǒng)肝統(tǒng)奉哪為建矩筑的獸主角潔。別損墅立培面、素外墻蹲圍擋躲，乃偵至花亂壇柱翼式，走都用條最常狹見的架水泥擴沙漿犧砌就鋪，且緊不以踐靠尺割和泥考刀刻號意修側(cè)飾平伯整，茅拉毛惠的飾跪面涂險上白飛色涂姓料，頓其高描低凹載凹凸沙的效建果，始顯得鍬“很暫是隨步意”南。墻裙咸門柱構(gòu)、券過廊煙部道，指均以絡(luò)不規(guī)零則狀同的天嘆然毛倡石貼蠶面。要露臺尿護欄閉多用耳半弧含陶瓦困拼成編花飾粘隔斷棟。窗碌戶、際圍墻顫、院分門、響陽臺鏟的花棗柵欄拆桿，期均以扭鐵拉延閑制成幼，造無型極趁其精罰美。籌露臺背、陽剃臺上撇豎立香的葡萄衰架，工太藝也他很“礎(chǔ)原始潛”，座先將濾油松屈原木閱鋸割掘成形仁，表足面噴嫂火炙績燒至乎黑，曾使木寄筋節(jié)驢疤紋釘路凸邪顯，摟然后吹涂上削褐色籠清油室，感茶覺異藍常的帶滄桑登絕世帳。平緩夫的兩鳳坡、支四坡路或圓坡柳屋面，選深用土赭沒色燒盼結(jié)陶攜瓦鋪設(shè)只，出察檐很東少，敢檐口英極富責裝飾愛意味丈的磚錘制筒拍券，芹與立逆面的夫弧線繩窗框狼，連續(xù)粱性立滲柱拱燥券門占廊，一攤同構(gòu)孟成雍英容考堪究的鈴巴洛并克裝蔬飾風逼范。3）店品牌雄形象材塑造原生牲的，國際風的，回歸糊自然駐的，質(zhì)樸蔑浪漫凡的,田園誰風情緣瑞的，賦戒予自年我實蝕現(xiàn)價凳值的精成就經(jīng)感。第四絮部分敘項蝦目規(guī)恰劃性別建議一.共項目添的人角文營久造1.同項提目會澤所沒售樓廊處建挪議會所項目識會所甜位置林如上誓圖，胸展示谷面廣么，距馬離城抓區(qū)距緒離最密近。顏前期喬可作唐為項翅目的自銷售犬中心扶，也緣瑞能與陳合生和、遠佳達項惹目形汪成聚鉛焦效廳應(yīng)。會所床與水暴景的致相融翠：會泡所伸御架在療水面綁、水英繞會元所甚獨至將隆水引烘入會撥所/會所為內(nèi)溫朗泉、癥室內(nèi)保游泳層池的霸設(shè)計寶都體劉現(xiàn)會鄭所與衡水景吳的互搶生相股融水上私家現(xiàn)會所/結(jié)合掠水體盼的廣假場和忍棧道/標志雀物（劑鐘樓/雕塑奪）水上卵會所雄及售楚樓處2.輕項目傳景觀些軸建孔議項目象景觀佳將由持2條誕主景籃觀軸揭和一舍條副慘景觀擾軸-京--特色乞景觀泳長廊構(gòu)成特色是景觀栗長廊水的旋邊緣磁與開次敞空潮間體呢系連續(xù)忘的步吵行系價統(tǒng)——盡可券能地蔽提供親親水木的條宴件面水其側(cè)——下沉膜式處遠理形際成場餅所/更親睛近水分體背水殺側(cè)——小鎮(zhèn)掩風情冊建筑/荔枝創(chuàng)林/廣場環(huán)見境——標志煌性鋪某地/噴泉/街道占家具/招貼/燈塔/伸出武水面帆的碼盒頭和輸棧道特色甜景觀偉長廊飽覽縮慧全江莫景的偉特色嚴景觀惰長廊兇示意一般周城市蕩居住旗區(qū)商涌業(yè)設(shè)經(jīng)施指差標人均殺商業(yè)旨服務(wù)泳建筑末面積居泄住聞區(qū)0.般7-竊0.答91法m2/人類矮別合理析服務(wù)粥半徑80泊0-塔10隸00騙m城市小居住泰區(qū)的勉公建槽配套乎設(shè)施晶，應(yīng)搶依據(jù)疏人口岸規(guī)模舊確定詞合理面的服徐務(wù)面奶積?！摇冻秦熓芯宇~住區(qū)級規(guī)劃大設(shè)計駁規(guī)范樣》國際味類比企社區(qū)蘿商業(yè)禿規(guī)劃云指標瓜：商黎業(yè)規(guī)吹模比具0.吼02艦7衣：1——煩A筆.C內(nèi).P玩ER斗RY統(tǒng)：鄰訂里住給區(qū)理岡論——哲《集楊合住興宅》渠：日由本光純丘花偶園城黨社區(qū)商業(yè)寶面積展：住透宅面耳積3.歇項目蓄商業(yè)逢建議動感挺、趣商味/祥生活準/文穴化廣場創(chuàng)可作頑為公皮眾休慈憩場唯所/善與會才所相唱結(jié)合怪，提請供小首型表湯演舞旨臺和蔬臨時閥的展淺示空查間/塘給街鑄區(qū)公扶民提碌供一控種“咽人居腎人聚勁”的允雙優(yōu)瘡空間蛇，為舌他們糕創(chuàng)造柜一種汽差異稻化城煙市生呼活體殲驗的取價值實用詞的公弦共設(shè)頁施特色脅街區(qū)怨指示周/街撤名景觀后元素通過稈設(shè)計轎街景律，規(guī)君定建煎筑體捐量和僑建筑四后退陸的距效離，圖控制村招牌獎設(shè)計咬和建焰筑立梨面的盲形式同時居設(shè)計遺具有毫標志添性的首指示羅系統(tǒng)商業(yè)況氛圍即的營鄰造4.民島居巡壽規(guī)劃在小趴區(qū)內(nèi)騎規(guī)劃寄多條趨水系騎系統(tǒng)史,形嚇成一鬼個個牽獨立皇的小笑島,麗在小殊區(qū)島麻與島剖之間令,水姐與水揉之間含的道首路以旁主題奇橋連添接垮在展肯示中匪營造籮一種名另人病興奮氧的穿布越體鳴驗尋求水概念的升華和突破將水概念做到極至環(huán)境人文水化率島—島居—島生活二.長基于別項目謀價值寶最大軋化的崇產(chǎn)品左研究1.再小獨錫棟小獨案棟人工櫻堆砌快淺丘般坡地/確保重建筑飾良好靠的視山野戶型材面積偏受控獸于建懷筑體轟塊距曉離水慌面的鬧距離姜，距孝離水淋面越氣近的困戶型動景觀坑資源寇最好門，面利積越逼大由水責岸小蘆獨棟倡構(gòu)成層項目卵標志德性建片筑群唯一棟性——針對耍性選