商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式典型案例

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的思考內(nèi)容提要1、城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn)2、從Shoppingmall到HOPSCA3、“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”：萬達(dá)模式

4、地產(chǎn)開發(fā)+資本運(yùn)作：凱德中國模式5、上海青浦奧特萊斯案例分析城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn)▇城市化與郊區(qū)化▇城市空間形態(tài)變化：從單一中心到多中心▇出行方式的變化將突破傳統(tǒng)商圈的界限高速鐵路城際鐵路市內(nèi)軌交私家車城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn)▇社會(huì)消費(fèi)品零售總額大幅提升對(duì)商業(yè)設(shè)施的需求時(shí)間社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長率GDP占比2010年１５.5萬億元18.4%

38.8%

年30萬億元14.5%53.7%2020年50萬億元11.5%53.8%城市化背景下的商業(yè)特征空間布局：內(nèi)部道路：進(jìn)出入口：車流人流：業(yè)態(tài)選擇：消費(fèi)結(jié)構(gòu)：消費(fèi)時(shí)間：消費(fèi)心理線性布局為主塊狀布局為主直線單一型曲線、循環(huán)交叉式單一出入口多出入口人車合流設(shè)計(jì)分流循環(huán)設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)組合單一業(yè)態(tài)日常購物型生活休閑型日間消費(fèi)為主晚間消費(fèi)比重增加實(shí)用主義品牌意識(shí)增強(qiáng)美國主流零售業(yè)態(tài)Shoppingmall▇大占地面積大、公用空間大、停車場大、建筑規(guī)模大。主要依托市郊高速公路▇全功能全，集購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游甚至金融、文化功能于一體，進(jìn)行全方位服務(wù)▇主流MALL已占有全國50％以上的零售額美國Shoppingmall基本分類商圈規(guī)模店鋪構(gòu)成店鋪數(shù)量停車能力小型（鄰里型）服務(wù)半徑：1~2km超級(jí)市場1家50~100輛到達(dá)時(shí)間：3~5分鐘專賣店10~20家服務(wù)人口：1~2萬人中型（社區(qū)型）服務(wù)半徑：3~5km超級(jí)市場1家300~500輛到達(dá)時(shí)間：5~10分鐘便民中心1家服務(wù)人口：5~10萬人專賣店20~40家大型（地區(qū)型）服務(wù)半徑：10~20km百貨店2家2000~5000輛到達(dá)時(shí)間：10~15分鐘專業(yè)超市2家服務(wù)人口：50~100萬人專賣店100~200家超大型（超地區(qū)型）服務(wù)半徑：30~40km百貨店2~6家5000~10000輛到達(dá)時(shí)間：20~30分鐘專業(yè)超市2~3家服務(wù)人口：200萬人以上專賣店200~400家從Shoppingmall到HOPSCA▇巴黎LaDefense的HOPSCAHOTELOFFICEPARKINGSHOPPINGMALLCONVENTIONAPARTMENT巴黎中心區(qū)遠(yuǎn)眺巴黎西郊商務(wù)區(qū)——LaDefense巴黎LaDefenses美國、歐盟、亞洲商業(yè)地產(chǎn)特征國家和地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場主要特征美國舊有商業(yè)設(shè)施改造和更新，郊區(qū)化現(xiàn)象明顯歐洲商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與原有城市格局和風(fēng)貌保護(hù)相協(xié)調(diào)亞洲快速增長期，逐漸形成適應(yīng)本土發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)模式紐約曼哈頓商務(wù)區(qū)紐約曼哈頓商務(wù)區(qū)紐約世貿(mào)中心原址洛杉磯俯瞰洛杉磯俯瞰德國法蘭克福德國法蘭克福新宿忠東京附都府援俯瞰新宿融東京既都府武俯瞰萬達(dá)否商業(yè)片地產(chǎn)都產(chǎn)品逆特點(diǎn)第一代2002-2003第二代2004-2005第三代2006年以后產(chǎn)品種類純商業(yè)純商業(yè)商業(yè)、酒店、公寓、住宅選址核心商圈黃金地段核心商圈黃金地段城市副中心、新區(qū)的中心規(guī)模5萬10萬50-100萬業(yè)態(tài)購物功能組合購物功能組合“24小時(shí)不夜城”集成功能組合主力商家超市+建材+影院超市+建材+家電+影院百貨+超市+美食廣場+家電+影院+休閑▇共同希選址▇共同泉設(shè)計(jì)▇先租維后建▇平均劫租金萬達(dá)質(zhì)的“枝訂單軌地產(chǎn)裙模式拒”▇主力躬店與態(tài)中小榆客戶支利益譽(yù)的平辰衡▇后期通運(yùn)營壇中與幼主力輩店管糟理方碑式的現(xiàn)磨合猾問題▇與主坊力店感合作僑中的娛法律給風(fēng)險(xiǎn)室控制“訂桐單地怕產(chǎn)模速式”四存在促的問笑題“現(xiàn)巷金流帽滾資冠產(chǎn)”峽的萬莫達(dá)模助式萬達(dá)稿產(chǎn)業(yè)街鏈環(huán)雞節(jié)競控爭力產(chǎn)業(yè)鏈上游土地黃金位置——低地價(jià)——地價(jià)款分期效果1：前期啟動(dòng)資金壓力小，支持連鎖擴(kuò)張效果2：成本低，可低租金吸引商家資金核心部分（銷售回款+銀行資金+自有）+借助外力（麥格理私募+建銀國際私募）效果1：借助外力，擺脫了資金鏈緊張局面效果2：借助銷售回款“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式，商業(yè)地產(chǎn)打開了“通路”局面品牌連鎖品牌+企業(yè)品牌+單體項(xiàng)目大體量資源訂單模式——整合土地資源、商戶資源效果1：招商前置，不僅解決了開業(yè)壓力，同時(shí)將招商成效轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)鏈上游競爭優(yōu)勢(shì)。效果2：“訂單模式”的“做對(duì)程序”，成為萬達(dá)商業(yè)模式的核心之一。規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)部分、五星酒店等持有部分，國際一流設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)，提升項(xiàng)目品質(zhì)經(jīng)驗(yàn)積累，產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合規(guī)劃、人流動(dòng)線設(shè)計(jì)日趨成熟產(chǎn)業(yè)鏈中游招商“國際商業(yè)品牌戰(zhàn)略合作伙伴”+“國內(nèi)一線品牌”+“萬達(dá)自主商業(yè)產(chǎn)業(yè)”效果1：對(duì)地方政府、小商戶、置業(yè)投資者產(chǎn)生較強(qiáng)吸引力效果2：有效支持開業(yè)，縮短商業(yè)孵化期銷售只租不售——購物中心必須銷售——住宅、部分寫字樓、社區(qū)商鋪效果1：只租不售部分，整體經(jīng)營，增強(qiáng)商業(yè)的吸引力效果2：第三代產(chǎn)品的銷售部分相對(duì)前兩代顯著增加，解決資金鏈問題效果3：核心位置、城市綜合體，銷售部分成本低、利潤高建設(shè)明確的工期要求和項(xiàng)目執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)效果1：保證工程質(zhì)量效果2：提高資金周轉(zhuǎn)率后期經(jīng)營商業(yè)運(yùn)營自主招商、商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，對(duì)后期業(yè)態(tài)調(diào)整形成較大支持商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)、能力仍有待加強(qiáng)▇資金較來源“以售蓄養(yǎng)租濃”船，房判地產(chǎn)筑開發(fā)抱補(bǔ)貼鍵商業(yè)寫經(jīng)營▇融資拳渠道途構(gòu)成銀行逃資金（總踐對(duì)總振授信彈）國內(nèi)搶私募（私勒募合震計(jì)募挽集資丹金超怨過40億元持）海外擦融資見渠道（嘗李試RE朝IT非s，1.探45億美收元擊）銷售碎回款值對(duì)現(xiàn)啞金流傻的支慈撐信托南融資萬達(dá)扶的資傍金來粱源和情融資求渠道賓構(gòu)成編號(hào)項(xiàng)目名稱總建筑面積

（萬平米）自持商業(yè)面積

（萬平米）自持商業(yè)面積/總建筑面積備注1上海五角場萬達(dá)廣場33.325.175.38%繁華商業(yè)區(qū)2銀川金鳳萬達(dá)廣場（在建）28.516.557.89%

3成都錦華路萬達(dá)廣場39.922.957.39%

4寧波江北萬達(dá)廣場（在建）28.915.955.02%

5西安李家村萬達(dá)廣場34.417.851.74%

6上海周浦萬達(dá)廣場3216.250.63%

7哈爾濱香坊萬達(dá)廣場25.612.950.39%

8西安民樂園萬達(dá)廣場28.914.550.17%

9北京石景山萬達(dá)廣場28.213.949.29%

10長春紅旗街萬達(dá)廣場（在建）31.715.247.95%

11寧波萬達(dá)廣場59.226.144.09%

12廣州白云萬達(dá)廣場（在建）39.517.343.80%

13福州金融街萬達(dá)廣場（在建）39.116.542.20%

14鎮(zhèn)江萬達(dá)廣場（在建）40.316.941.94%

15武漢菱角湖萬達(dá)廣場（在建）50.820.640.55%

16青島CBD萬達(dá)廣場38.315.239.69%

17上海江橋萬達(dá)廣場（在建）54.92138.25%

18天津河?xùn)|萬達(dá)廣場（在建）51.918.335.26%

19北京CBD萬達(dá)廣場44.615.434.53%

20蘇州平江萬達(dá)廣場41.114.134.31%

萬達(dá)鈴廣場觸自持會(huì)商業(yè)核比例萬達(dá)齒廣場射自持漆商業(yè)鈴比例龜（續(xù)頁表）編號(hào)項(xiàng)目名稱總建筑面積

（萬平米）自持商業(yè)面積

（萬平米）自持商業(yè)面積/總建筑面積備注21宜昌萬達(dá)廣場（在建）47.414.530.59%二線城市22大慶萬達(dá)廣場（在建）56.71628.22%二線城市23南京建鄴萬達(dá)廣場97.827.528.12%郊區(qū)24紹興柯橋萬達(dá)廣場（在建）64.217.427.10%二線城市25包頭青山萬達(dá)廣場（在建）6517.226.46%二線城市26襄樊萬達(dá)廣場（在建）59.815.425.75%二線城市27合肥包河萬達(dá)廣場（在建）70.417.725.14%二線城市28無錫濱湖萬達(dá)廣場（在建）70.116.523.54%二線城市29淮安萬達(dá)廣場（在建）75.216.421.81%二線城市30唐山路南萬達(dá)廣場（在建）104.72120.06%二線城市31沈陽太原街萬達(dá)廣場37718.92%二線城市32沈陽鐵西萬達(dá)廣場（在建）90.616.418.10%二線城市33濟(jì)南魏家莊萬達(dá)廣場（在建）93.116.117.29%二線城市34重慶南坪萬達(dá)廣場78.212.716.24%西部城市35呼和浩特萬達(dá)廣場（在建）12816.813.13%二線城市36太原龍湖萬達(dá)廣場（在建）148.31912.81%二線城市37石家莊裕華萬達(dá)廣場（在建）184.32010.85%二線城市凱德幫中國將業(yè)務(wù)老結(jié)構(gòu)業(yè)務(wù)叮拓展拔方式▇收購鴿已有聚項(xiàng)目▇參股身當(dāng)?shù)貢?huì)成熟屆公司▇招拍馳掛獲俗取土組地凱德乏中國惕商業(yè)忽地產(chǎn)炸項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地點(diǎn)完工日期總建筑面積（平方米）1來福士廣場上海市黃浦區(qū)2003年12月88,000(辦公樓)45,000(商場)2凱德大廈北京市朝陽區(qū)2006年106,3003匯騰大廈廈門市待定52,0004上海閘北大寧項(xiàng)目上海市閘北區(qū)2010年5月71,0865杭州來福士廣場錢江新城核心位置2011283,567.506成都來福士廣場成都市人民南路四段2010、201132,571.787寧波凱德廣場寧波市江北區(qū)2010102,000總計(jì)780,525凱德孤中國剪綜合齒地產(chǎn)綿項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地點(diǎn)完工日期總建筑面積（平方米）業(yè)態(tài)1天河新作廣州市天河區(qū)2007年105,047約386套住宅和192套服務(wù)公寓2北京來福士廣場北京市東城區(qū)2008年145,928高檔公寓、商務(wù)寫字樓、零售商場3江北項(xiàng)目寧波市江北區(qū)2006年242,350約1000套公寓、約75,000平方米的寫字樓和商鋪總計(jì)493,325凱德群中國班項(xiàng)目梨資金看來源穩(wěn)定分紅投資和資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)投資和資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)參股收益參與收購零售物業(yè)資產(chǎn)升值收益項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)增發(fā)融資資金支持現(xiàn)金投資收購商用物業(yè)轉(zhuǎn)化為公眾投資開發(fā)\運(yùn)營私募投資人私募基金REITs公眾投資人資產(chǎn)置入凱德置地注入成熟物業(yè)實(shí)現(xiàn)公眾投資資金鏈條：項(xiàng)目運(yùn)作流程：地產(chǎn)燦開發(fā)+資本飾運(yùn)作慨：凱德睡旗下價(jià)用于決中國黃的主糟要基流金序號(hào)基金名稱規(guī)模資產(chǎn)狀況用途成立時(shí)間性質(zhì)備注1凱德置地中國住宅基金0.61億美元北京上元項(xiàng)目、東城項(xiàng)目各20%股份，上海天山河畔花園14.55%的股權(quán)，上海閔西郊林茵湖畔項(xiàng)目20%的股權(quán)，廣州天河項(xiàng)目20%權(quán)益以股權(quán)方式參與中國主要城市的中高檔住宅房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)2003年10月私募2凱德置地中國發(fā)展基金4.61億美元2005年以1.08億美元的價(jià)格，完成了購買浙江寧波市一處綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目的交易，2007年收購了中國35家購物中心，資產(chǎn)總值達(dá)35億美元投資定位于人口密度高、增長快且人均ＧＤＰ穩(wěn)步提升地區(qū)內(nèi)的大規(guī)模住宅、寫字樓、綜合性房地產(chǎn)開發(fā)以及服務(wù)公寓項(xiàng)目。2005年10月私募凱德?lián)碛?7.5%股權(quán)3嘉德商用產(chǎn)業(yè)中國發(fā)展基金6億美元商業(yè)項(xiàng)目以沃爾瑪（Wal-Mart）為主力租戶的一系列商場開發(fā)項(xiàng)目2006年6月私募凱德?lián)碛?5%股權(quán)4嘉德商用產(chǎn)業(yè)中國發(fā)展基金II6億美元商業(yè)項(xiàng)目投資開發(fā)中國境內(nèi)的購物商場2007年9月私募5嘉德商用產(chǎn)業(yè)中國孵化基金4.25億美元商業(yè)項(xiàng)目收購重新定位或資產(chǎn)來提升在優(yōu)質(zhì)收益的商用產(chǎn)業(yè)2006年6月私募凱德?lián)碛?0%股權(quán)6嘉茂零售中國信托

（CRCT）12億新元西直門嘉茂、望京購物中心、九龍購物中心、安貞華聯(lián)商廈、七寶購物中心、鄭州購物中心、呼和浩特的金宇購物中心、蕪湖嘉信茂廣場長期投資于中國的零售商場2006年12月新加坡上市凱德除蕪湖嘉信茂廣場持股51%外，其它均100%持有7來福士中國基金11.8億美元2008年上海、北京、成都、杭州來福士注入來福士中國基金，2010年寧波來福士城注入來福士中國基金以保證項(xiàng)目的持久穩(wěn)定運(yùn)營和資產(chǎn)再升級(jí)的可行性2008年私募8中信凱德科技園基金5億人民幣工業(yè)地產(chǎn)投資于北京、上海等重點(diǎn)城市的科技園區(qū)內(nèi)的商務(wù)房地產(chǎn)項(xiàng)目2008年私募嘉德認(rèn)購50%股份，國內(nèi)投資者認(rèn)購50%股份20嘗06年4月開煩業(yè)，卸占地禿面積16萬平血方米炒，總裹建筑杜面積夠約11萬平基方米焰。擁有支能停麻放12逝00余輛米機(jī)動(dòng)釋車的步大型灑停車摔場，懸可容苗納50撐0輛車渴的地體下車鹽庫及該旅游絮巴士榮專屬餅的停漂車位呢。目前匠擁有悲二百敲五十嫌余家鴨商鋪耗、四項(xiàng)百五雹十多布個(gè)國盒內(nèi)外地品牌上海堂青浦掌奧特戶萊斯Ou脹tl殃et聰s皇at乎C糧as誘tl螺e街Ro翅ckOu芝tl壩et物s蚊at隸C松as亭tl唐e枕Ro星ckOu終tl睡et男s煤in輔C菠al貨if仍or摩ni摔aＡ區(qū)——主要宮經(jīng)營宗國際菠一線騰服飾樸品牌傷的折愚扣商斜品。上海貼青浦戚奧特豪萊斯呼布局Ｂ區(qū)——主要反經(jīng)營魔國際壤知名熄運(yùn)動(dòng)凱休閑逝品牌可、國娘際二薄線品從牌以淡及國福內(nèi)著瓶名品怨牌。上海長青浦盈奧特幣萊斯泉布局Ｃ區(qū)——餐飲獲休閑保娛樂脖區(qū)，幸建筑皂面積歉達(dá)３聲萬平職方米校，上海揪青浦崗?qiáng)W特呀萊斯市布局上海抓青浦不奧特廊萊斯壁招商哲情況時(shí)間鵲商蓄鋪數(shù)芒聯(lián)銷趣比懲例２０漸０６些年開飛業(yè)初長期嫩４西０２０怎０６雪年年腐底跡２銜３０19富9８６.５２救％２０憂０７輪年底友２３親６遮２1１忍８懶９.４１轟％２０春０８責(zé)年底橋２５質(zhì)２絨２３駝５疤９３.２５猾％