年北京奧運(yùn)區(qū)域某住宅項(xiàng)目營銷推廣建議

****

營銷推廣建議項(xiàng)目概況本案，西臨京昌高速公路，東臨萬畝森林公園，位于目前國家重點(diǎn)建設(shè)的奧運(yùn)商圈內(nèi)。項(xiàng)目概況項(xiàng)目本期共有4棟板樓，占地34800平方米，總建筑面積80000平方米，容積率2.3，綠化率32%。共有540套，預(yù)計(jì)2005年10月入住。這樣的項(xiàng)目我們有信心將其整盤均價(jià)賣至7400元/平方米地段優(yōu)勢打造奧運(yùn)區(qū)域傳奇從大區(qū)域來說，本案位于的奧運(yùn)商圈是目前北部地區(qū)的一大投資熱點(diǎn)區(qū)域，如果從2005年開始動工，那么明年奧運(yùn)效益必然在本區(qū)域內(nèi)突現(xiàn)。到2008年本區(qū)域?qū)羌w育競賽、會議展覽、文化娛樂和休閑購物于一體，空間開闊、綠地環(huán)繞、環(huán)境優(yōu)美，能夠提供多功能服務(wù)的市民公共活動中心。

地段優(yōu)勢奧運(yùn)核心腹地地段優(yōu)勢就本案周邊情況而言，三上三下的大市政路，交通便利。周邊配套設(shè)施的進(jìn)一步完善以及國家森林公園、奧林匹克公園的相繼建成，無疑為項(xiàng)目保值升值的重要因素。奧運(yùn)核心腹地地段優(yōu)勢地段優(yōu)勢訴求原則廣告訴求上最大限度支撐所處位置的準(zhǔn)確告知作用區(qū)域地段的認(rèn)知度成熟度地段優(yōu)勢奧運(yùn)村，她的魅力何在？巨資建設(shè)政府斥資2800億元，打造新貴奧運(yùn)巨資建設(shè)規(guī)劃完善成熟的奧運(yùn)規(guī)劃為本區(qū)域發(fā)展提供了強(qiáng)勁的動力地段優(yōu)勢奧運(yùn)村，她的魅力何在？巨資建設(shè)規(guī)劃完善發(fā)展成熟隨著奧運(yùn)資金的注入，以及亞北地區(qū)目前的空前發(fā)展，本區(qū)域必將成為發(fā)展成熟的副都市中心。地段優(yōu)勢奧運(yùn)村，她的魅力何在？解決了地段問題，是否就能高枕無憂？區(qū)域競爭分析依林佳園均價(jià)：7300元/平方米總建筑面積：約16萬平米主力戶型：3居202-232/平米建筑形式：12層板樓銷售進(jìn)度：售完95%個案分析澳林春天均價(jià)：6500元/平方米總建筑面積：約11萬平米主力戶型：3居202-232/平米建筑形式：10層板樓銷售進(jìn)度：售完個案分析目前本區(qū)域內(nèi)主要房地產(chǎn)項(xiàng)目及競爭項(xiàng)目供給列表如下：序號項(xiàng)目名稱總規(guī)模（萬m2）銷售單價(jià)（元/m2）建筑形式裝修標(biāo)準(zhǔn)銷售進(jìn)度（平方米/月）1澳林春天11.0650012層板樓毛坯售完2依林佳園16.0730010層版；樓毛坯銷售約百分之953光大名筑10.070007～18層板樓毛坯約53004北辰綠色家園（B1區(qū)）7.9565008～18層板樓毛坯約80005萬科星園四期（北奧國際）8.4640028層塔樓毛坯約100006學(xué)知軒3.96300高層板樓毛坯售完7林清園8.464006層電梯板樓毛坯售完通過以上分析可以看出，目前區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目及競爭項(xiàng)目未來供給量不大，且從產(chǎn)品上說與本案沒有過多重合。在市場上基本處于空競爭狀態(tài)。而成熟的市場、逐步完善的配套對于項(xiàng)目的價(jià)格是強(qiáng)勁的信心保證。區(qū)域市場空競爭產(chǎn)品優(yōu)勢本案產(chǎn)品上強(qiáng)調(diào)品質(zhì)，追求至高品位10—14層板式小高層體量適中，共540套純居住的居住舒適性現(xiàn)代化暖色外立面、國際化居所、暖意盎然蘇式庭院：內(nèi)外融合，綠意盎然高端智能化配套：美國分戶式中央空調(diào)封閉式小區(qū)管理，居住安全舒適停車管理：立體車庫，節(jié)省空間準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，購買更有信心客戶優(yōu)勢客群特征描述在中關(guān)村區(qū)域或亞北區(qū)域工作或生活，看好奧運(yùn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，渴望健康綠色生活，追求鬧中取靜生活品質(zhì)的社會中堅(jiān)力量人群?？蛻籼靸?yōu)勢目標(biāo)饞客群態(tài)：他們梅有較餅強(qiáng)的早經(jīng)濟(jì)企實(shí)力當(dāng)和社始會地碎位，蓮他們破不僅艇僅是孩停留咳在對均都市員繁華化的享塵受層希次上偽，他累們追暢求的窮是一監(jiān)種自春然的信生活嚇狀態(tài)殿，有拘較高膚的品棗位，抽喜歡紅高品波質(zhì)的斥生活祖。并善且在島亞北籃地區(qū)刺居住變已久漆，對崇區(qū)域脈有很兩高的閥認(rèn)可泊度且壩需要冷提升律居住她品質(zhì)身份西解讀進(jìn)：私營即老板翠、企全業(yè)高窮級管膠理人豈員、開IT及金傍融界抖人士地理噴優(yōu)勢客戶輩優(yōu)勢產(chǎn)品丙優(yōu)勢支持忙價(jià)格為了池支持吳價(jià)格我們貧還要怠做什討么？啄？？制定浴推盤合及銷紀(jì)售策奔略項(xiàng)目黑形象歇包裝調(diào)整閥項(xiàng)目繡LO鵝GO調(diào)整取項(xiàng)目泄案名調(diào)整分項(xiàng)目描VI項(xiàng)目悅主力鈔推廣農(nóng)案名北籍奧燥公污館案名棍釋意北奧漿公館亞奧悠中心新資肺本聚跳集地跑帶，新“呼富都何市中石心”案康名北奧坑公館亞奧誓中心萬畝已森林劫地區(qū)域蠟內(nèi)唯限一大均型集雷中圈綠地，癢帶來雪健康踏全新襪生活案梢名北奧鍛公館亞奧桌中心萬畝顫森林終地現(xiàn)代阻派獨(dú)特村的現(xiàn)密代建怖筑，鞋詮釋高曾品質(zhì)畏人生案盯名北奧掏公館亞奧崗中心萬畝振森林煌地現(xiàn)代尸派私享肅建筑筋：大氣繩度私揮密生嫁活VI開售摩時(shí)機(jī)申建議目前佛項(xiàng)目劉工期龜已經(jīng)庫達(dá)到點(diǎn)準(zhǔn)現(xiàn)槳房階蓮段且具備邪銷售定條件嚼，因液此本倍案將倘會直辱接進(jìn)入強(qiáng)飲銷期開售百時(shí)間獻(xiàn)：2嘗00鼠4年蹤蝶11蓬月預(yù)計(jì)哲整個芽項(xiàng)目得銷售深周期批持續(xù)1年最終童實(shí)現(xiàn)6個拋億的銷漁售額銷售藥周期推廣刺思路地處沫亞奧庸中心舒位置商，身保份顯亦赫萬畝志森林栗公園斜，綠夕色健葉康生赤活精致變現(xiàn)代健派建悔筑，勝暖色忽外立但面帶險(xiǎn)來溫追馨私虎密感稠受SL漂OG奧AN亞奧幟中心悅?cè)f防畝森器林地母現(xiàn)厭代派徐私享掃建筑——洪——新“蒼富都痰市中薦心”宣傳吵推廣宣傳散推廣核特征惹：本案沃前期僵在市假場上兇并沒樂有一抓個完欄整鮮態(tài)明的寫市場褲形象掩，因笨此應(yīng)謀當(dāng)在窯銷售獎前期沉快速侮樹立盜市場鴉形象蛋，提蹄升產(chǎn)競品認(rèn)恢知度本案翼售樓鍋處選訴址與談銷售裹現(xiàn)場殖不能越統(tǒng)一淺，因轎此對否于路炊牌、撓道旗毫、導(dǎo)劈燕視、熄指引茂等宣命傳品響都提航出更教高的組要求咱。作為儲在北悼京開狹發(fā)的柜第一瀉個樓坡盤，憂應(yīng)當(dāng)覽迅速掙提升須本案您開發(fā)鞠商的趨知名拿度。宣傳柳推廣本案援一期采在售碼面積毒8萬楊平方敏米，墾按均席價(jià)7燭40去0元守/平俱方米噸進(jìn)行仔計(jì)算，銳總銷翼售額超大致忘在6昂億元寬左右頭，按肝照市兄場慣飼例、為以及電中原拼的專業(yè)敘經(jīng)驗(yàn)豬，建潤議一言期推雀廣費(fèi)子用大誕致在細(xì)銷售肢額的登1.條0域%—嶄1.改5%篇之間也男就是辰：60斯0萬栽—9姑00宗萬之搞間宣傳底推廣輕費(fèi)用糟概算媒體槍選擇選擇報(bào)廣賣、戶賞外廣理告作為諸主要壘的投鴿放渠堤道網(wǎng)絡(luò)作為套輔助廟的投闖放渠乖道造勢馬及活扎動階斗段動獲用廣播芬媒體進(jìn)行精強(qiáng)效害宣傳宣傳爬推廣媒體吼投放宣傳呼推廣11闊月初思，作推為推海廣初拌期，撲只在曉《北但京青曾年報(bào)尚》新比聞版伯投放銀1-計(jì)2版哪硬廣連；同謊時(shí)輔硬助網(wǎng)賣絡(luò)推第廣。11起月底具樣板章間落披成后芒在大取量投打放硬范廣，信進(jìn)入憶集中捎推廣猛期在選封擇印蘿刷媒災(zāi)體時(shí)擁，建留議以駱讀者直類型查豐富芬、受眾兵普遍汽的《北痰京青顛年報(bào)垮》為主齒，同蛾時(shí)輔凝以《北雜京晚伙報(bào)》，主租要采傅取硬備廣的哨投放胞形式黨。媒體清投放宣傳蹦推廣宣傳之推廣相關(guān)暑工作雷周期妻：11佛月~側(cè)12掏月中續(xù)旬工地沒現(xiàn)場旁包裝應(yīng)：宣傳留推廣工地價(jià)現(xiàn)場乞包裝根據(jù)蜻現(xiàn)場字情況盯，建述議將顫項(xiàng)目瘋西側(cè)潤的工幼地的上外圍脊墻設(shè)泡立圍判檔宣傳綱推廣工地年入口藝設(shè)立糖門楣蘭及設(shè)鞠立看工房通潔道工地你現(xiàn)場挨包裝宣傳犧推廣宣傳坐推廣工地美現(xiàn)場柿包裝工地米內(nèi)景離觀綠取化先陶行宣傳筑推廣宣傳閣推廣宣傳婆推廣工地掙現(xiàn)場揭包裝目前儉工地蔥周邊杯環(huán)境疫比較命亂，景應(yīng)盡朝快做好圍啄墻，長既可刑以展呢示項(xiàng)尾目形次象，自又可以遮順擋工束地內(nèi)地的凌材亂。針因此妄建議晝在12月中將現(xiàn)筋場包倦裝做亞好。宣傳禿推廣建議羊在西北侍三環(huán)請沿線及東北胳四環(huán)選擇雙戶外廈廣告寄牌。戶外泥廣告宣傳沸推廣建議尿在項(xiàng)目爆附近選擇民帶有膛指引香性質(zhì)銜的燈窮箱。建議施在東北北四環(huán)及京昌女路上選擇臨道旗色。宣傳庸推廣戶外碑廣告宣傳捆推廣公關(guān)灶活動“品境茶-谷品位園，品歷味人鼓生之霉道”時(shí)間帖：20廁05矮年1暈月形式惕：客戶織公關(guān)賊活動費(fèi)用福估算漸：約3顏萬元公關(guān)應(yīng)活動特別闊說明媽：針對雖有意燦向的撿客戶襪，選鋒擇周鳳末，跪在項(xiàng)胡目現(xiàn)惜場售董樓處葛或樣愉板間葉開展暮品茶埋活動醉。同半時(shí)聘尼請茶篇藝師抽，進(jìn)銅行現(xiàn)么場茶靠藝表尚演和輔講解悄。此曠公關(guān)森活動謀，達(dá)明到緩仇解銷哪售方封和客跌戶方預(yù)的交崇易關(guān)馳系，如“一開張一歲弛”傅，在榨心理每上拉棚近與捎目標(biāo)陸客戶寶的距禽離。公關(guān)皺活動“客求戶答探謝暨捐國際民品牌燦時(shí)裝領(lǐng)發(fā)布麗會”時(shí)間湯：20突05調(diào)年2躺月初形式訓(xùn)：大型去聯(lián)誼景公關(guān)費(fèi)活動費(fèi)用彎估算沒：約3約0萬棉元公關(guān)方活動特別攝說明弱：通過稱此次提活動彼促進(jìn)荒還未登成交鄉(xiāng)豐的客筍戶成放交，仗感謝永已經(jīng)束成交并的客戚戶的隊(duì)大力南支持厘，并研贈送秀禮品屬。建葛議開估發(fā)商賣聘請牲知名章人士固，如耍文體征明星汗，作勤為形熱象代死言人儲，參嘴加本望活動將；同宋時(shí)，咳可考訴慮由壯知名喪主持忽人主素持本綢次活耕動，稻并增伐加活亮動的散趣聞糊性和辛參與樸性，之增進(jìn)肥感情議和深殿入溝角通。公關(guān)廁活動“建松筑及杠家居吹風(fēng)水忽”時(shí)間潤：混2示00守5年粘3月形式畜：講座細(xì)與解階答費(fèi)用祥估算部：約3摸萬元公關(guān)目活動特別撒說明杜：聘請鞭知名貍的風(fēng)名水學(xué)旋研究芹學(xué)者叛，進(jìn)亭行有濟(jì)關(guān)建更筑方僅面和吼家居緊方面尼的團(tuán)“風(fēng)憤水理匪論與里實(shí)踐老”的鞋講座芹。為偵了提窄高銷坊售的著簽約溜率和蜓銷售叛率，稼活動米的參打加者胃選擇租已付拔定金充的準(zhǔn)虎業(yè)主東或廣粗泛的督意向偶客戶眼，并滾在活終動結(jié)越束時(shí)僅派送燥“風(fēng)拴水寶牽物”察以作應(yīng)紀(jì)念命。促銷勝活動“逛拳樣板檔，送收家電煮”時(shí)間殺：項(xiàng)目根現(xiàn)房駛樣板射間施悟工和形裝修沈完成，劃并完灑全配溝備家葉電時(shí)溝。形式儉：抽獎辦活動費(fèi)用耽估算酷：（根知據(jù)樣講板間情的具劃體家梨電情摔況）促銷夜活動特別門說明拍：為了堡配合吐現(xiàn)樓窮樣板壓間的參推出陸，再薪以媒榮體宣澡傳的壺氣氛透烘托瘦基礎(chǔ)離上，令開展志此類密抽獎早活動桐，將片促進(jìn)象準(zhǔn)客斗戶的飄成交門，提下高項(xiàng)吧目的斗知名曾度和死提高叛銷售頸率。促銷肝活動“優(yōu)俗秀單宰元，主唯我扔獨(dú)享塑”時(shí)間葬：20乒04偉年1緒1月勒或1饅2月形式諸：小型攪競拍甜活動費(fèi)用遠(yuǎn)估算寧：約1梁0萬翼元促銷由活動特別比說明來：邀請嚇?biāo)兴橛幸饧y向的丈客戶青，集刮中在無一天種來銷嘩售現(xiàn)秤場，朱開發(fā)寨商拿蛇出所占保留坐的黃投金戶槍型的剩幾套田進(jìn)行祥競拍忍，出璃價(jià)最趣高者培為競?cè)袠?biāo)者達(dá)。配合福銷售秘的相已關(guān)工拐作11月底疑樣板怕間建含成11月底兇售樓宅處可億以投膜入使袋用配合籌銷售墊的相靠關(guān)工裳作效果沫圖相關(guān)當(dāng)工作柏周期明：11拆月中軋旬~武12牲月1筑0日配合昆銷售震的相候關(guān)工免作效果贈圖我們怕建議假制作皺項(xiàng)目社鳥瞰帖、人澡視點(diǎn)詞的效落果圖雪，以幅及部息分園古林景惕觀結(jié)朋點(diǎn)和曾社區(qū)砌亮點(diǎn)扔的效情果圖誦。配合傳銷售訪的相憶關(guān)工仔作配合鹽銷售摔的相肆關(guān)工渡作沙盤倉模型相關(guān)吼工作聞周期針：11榴月中無旬~餐12購月底謎日配合糖銷售艦的相身關(guān)工已