房地產(chǎn)策劃師職業(yè)培訓(xùn)教程

房地產(chǎn)策劃師

職業(yè)培訓(xùn)教程主編——黃福新主講——楊方斌

1ppt課件目標：學(xué)習(xí)－探索－發(fā)現(xiàn)－創(chuàng)新授課方法：一、以教材為主線概講二、優(yōu)秀案例分析三、典型案例（本地實例）討論四、本講小結(jié)2ppt課件緒論

房地產(chǎn)策劃概說0.1房地產(chǎn)策劃是什么

0.2房地產(chǎn)策劃干什么

0.3房地產(chǎn)策劃有什么

0.4房地產(chǎn)策劃想什么0.5房地產(chǎn)策劃講什么3ppt課件0.1房地產(chǎn)策劃是什么0.1.1房地產(chǎn)與策劃含義房地產(chǎn)有廣義和狹義的說法狹義的房地產(chǎn)：是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分。包括三種形態(tài)：廣義的房地產(chǎn)：是指社會生產(chǎn)活動中為人們提供入住空間或物質(zhì)載體的一種服務(wù)性行業(yè)房地產(chǎn)的特征：{單純土地單純的建筑物土地與建筑物合成一體的“房地”{1、位置的固定性2、長期使用性3、大量投資性4、政策限制性5、相互影響性6、保值增殖性4ppt課件

策劃：哈佛企業(yè)管理叢書編纂委員會認為:”策劃是一種程序。在本質(zhì)上是一種運用腦力的理性行為?；旧纤胁邉澏际顷P(guān)于未來事物的，也就是說，策劃是針對未來要發(fā)生的事情作當前的決策。換言之，策劃是找出事物的因果關(guān)系，衡量未來可取之途徑，作為目前決策之依據(jù)。亦即策劃是預(yù)先決定做什么，何時做，如何做，誰來做……策劃的步驟是以假定的目標為起點，然后訂出策略、以及詳細的內(nèi)部作業(yè)計劃，以求目標之達成，最后還包括成效的評估和反饋，而返回到起點，開始了策劃的第二次循環(huán)?！辈邉澋奶卣魇牵撼绦蛐?、未來性、目的性、創(chuàng)造性和方案性。策劃包括：行業(yè)策劃、區(qū)域策劃及其他策劃房地產(chǎn)與策劃結(jié)合在一起的必然性：(三條）第一，房地產(chǎn)項目開發(fā)需要策劃行為的參與第二，策劃行為能為房地產(chǎn)項目開發(fā)保駕護航第三，為房地產(chǎn)開發(fā)項目創(chuàng)造更好的經(jīng)濟效益和社會效益5ppt課件0.1.2房地產(chǎn)策劃專家釋義房地產(chǎn)策劃就是為實現(xiàn)房地產(chǎn)投資開發(fā)的具體目標，提出創(chuàng)造性的思維對策，并制定出具體的實施計劃方案的活動，包括房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃、房地產(chǎn)廣告策劃、房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)物業(yè)管理策劃。0.1.3房地產(chǎn)策劃要義簡析房地產(chǎn)策劃是在房地產(chǎn)項目投資、開發(fā)營銷中運用科學(xué)規(guī)范的策劃行為，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體目標，以客觀的市場調(diào)研和市場定位為基礎(chǔ)，以獨特的概念設(shè)計為核心，綜合運用各種策劃手段，按一定的程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)項目進行創(chuàng)造性的規(guī)劃，并以具有可操作性的房地產(chǎn)策劃文本作為結(jié)果的活動。

主要包括：房地產(chǎn)主題策劃（概念設(shè)計）、房地產(chǎn)項目策劃（前期策劃）、房地產(chǎn)營銷策劃（后期策劃）。

6ppt課件上述房地產(chǎn)策劃涵義包括如下七層意思：第一，房地產(chǎn)策劃是在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)運用科學(xué)規(guī)范策劃行為的活動。第二，房地產(chǎn)策劃具有明確的目的性。第三，房地產(chǎn)策劃是在市場調(diào)研和市場定位基礎(chǔ)上進行的。第四，房地產(chǎn)策劃是按特定的程序運作的。第五，房地產(chǎn)策劃是以概念設(shè)計為中心的。第六，房地產(chǎn)策劃是綜合運用各種策劃手段進行的。第七，房地產(chǎn)策劃要比較和選擇多種方案。7ppt課件0.1.4房地產(chǎn)策劃本質(zhì)特征1.市場性2.地域性3.前瞻性4.系統(tǒng)性5.創(chuàng)新性6.操作性7.效益性8ppt課件0.2房地產(chǎn)策劃干什么（六條）0.2.1為企業(yè)創(chuàng)造社會價值和經(jīng)濟價值0.2.2為企業(yè)充當智囊團、思想庫0.2.3避免項目運作出現(xiàn)偏差0.2.4增強項目競爭能力0.2.5整合眾多項目資源0.2.6提升樓盤價值和附加值9ppt課件0.3房地產(chǎn)策劃有什么0.3.1房地產(chǎn)主題策劃

房地產(chǎn)策劃主題是項目集中表達的特殊優(yōu)勢和獨特思想，是發(fā)展商倡導(dǎo)的某種生活方式。

策劃主題包括｛

房地產(chǎn)主題策劃亦稱概念設(shè)計或稱理念設(shè)計，是房地產(chǎn)策劃的一項相當重要的內(nèi)容，它是策劃人通過房地產(chǎn)策劃實踐總結(jié)出來的一種有效方法。

主題策劃有狹義和廣義之分狹義：指為規(guī)劃設(shè)計或建筑所賦予的一種創(chuàng)意概念。廣義：指為項目開發(fā)所賦予的總體指導(dǎo)思想。宏觀主題微觀主題10ppt課件0.3.2房地產(chǎn)項目策劃目前，人們所說的房地產(chǎn)項目策劃，實際上就是指房地產(chǎn)項目的前期策劃。因此，為使大家明了，不至于概念混淆，這里還是采用了目前慣用的說法，把房地產(chǎn)項目策劃當成是房地產(chǎn)項目前期策劃，簡稱項目策劃或前期策劃，意思都是指房地產(chǎn)項目的前期策劃。房地產(chǎn)項目策劃是為達到房地產(chǎn)項目預(yù)期目標，根據(jù)對現(xiàn)狀的充分了解、對未來發(fā)展的科學(xué)預(yù)測，圍繞項目目標所采取的方式、方法、程序等進行全面、縝密的構(gòu)思、設(shè)計及優(yōu)選所組成一系列的工作。

房地產(chǎn)項目策劃有狹義和廣義之分

廣義：是整個房地產(chǎn)項目過程中一切的有目的性的對未來進行創(chuàng)造性思維及實踐的工作，包括項目前期策劃和項目后期策劃。

狹義：是指站在項目的最高點，從統(tǒng)領(lǐng)全局的角度出發(fā)，對房地產(chǎn)項目的總體運作，作出對項目有決定性的前瞻統(tǒng)籌，也就是常說的房地產(chǎn)前期策劃。

房地產(chǎn)項目策劃包括策劃、投資策劃和設(shè)計策劃三大部分。11ppt課件0.3.3房地產(chǎn)營銷策劃房地產(chǎn)營銷策劃是以綜合運用市場營銷學(xué)及相關(guān)理論為基礎(chǔ)，以房地產(chǎn)市場調(diào)研為前提，從項目競爭的需要出發(fā)，科學(xué)的分配企業(yè)可運用的資源，制定切實際可行的營銷方案并組織實施，以實現(xiàn)預(yù)定的營銷目標。

房地產(chǎn)營銷策劃包括銷售策劃、形象策劃和廣告策劃三大部分。房地產(chǎn)策劃的內(nèi)容如圖：房地產(chǎn)策劃房地產(chǎn)主題策劃(概念設(shè)計)房地產(chǎn)項目策劃

(前期策劃)房地產(chǎn)營銷策劃

(后期策劃)市場策劃投資策劃設(shè)計策劃銷售策劃形象策劃廣告策劃12ppt課件0.4房地產(chǎn)策劃想什么（六個想法）

0.4.1獨創(chuàng)原則想法獨創(chuàng)原則是房地產(chǎn)策劃的重要原則。無論房地產(chǎn)項目的定位、建筑設(shè)計的理念、策劃方案的創(chuàng)意、營銷推廣的策略，沒有獨創(chuàng)、毫無新意，要在市場競爭中贏得主動的地位是不可能的，獨創(chuàng)就是獨到、創(chuàng)新，差異化，有個性。獨唱具有超越一般的功能，它應(yīng)該貫穿在房地產(chǎn)策劃項目的各個環(huán)節(jié)，使房地產(chǎn)項目在眾多的競爭項目中脫穎而出。房地產(chǎn)策劃要達到獨創(chuàng)，永不雷同，必須滿足以下幾個要求：1.房地產(chǎn)策劃觀念要獨創(chuàng)2.房地產(chǎn)策劃主題要獨創(chuàng)3.房地產(chǎn)策劃手段要獨創(chuàng)13ppt課件0.4.2定位原則想法定位原則是房地產(chǎn)策劃的基本原則，貫穿于房地產(chǎn)策劃的方方面面。所謂“定位”，簡單地說，就是給房地產(chǎn)策劃的項目確定具體位置和方向，找準明確的目標。房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體定位很重要，關(guān)系到項目的發(fā)展方向。一個目標定位錯了，會影響其他目標定位的準確。

要在房地產(chǎn)策劃中靈活運用好定位原則，它的具體要求是：第一，要對房地產(chǎn)開發(fā)項目定位準確，具體要從“大”、“小”兩個方面入手：大的方面是房地產(chǎn)項目的總體定位，包括開發(fā)項目的目標、宗旨，項目的指導(dǎo)思想，項目的總體規(guī)模，項目的功能身份，項目的發(fā)展方向等等。小的方面是房地產(chǎn)項目的具體定位，包括主題定位、市場定位、目標客戶定位、建筑設(shè)計定位、廣告宣傳定位、營銷推廣定位等等。

第二，策劃人對具體的定位內(nèi)容要相當熟悉，把握各項定位內(nèi)容的功能作用。

第三，要熟練地運用項目定位的具體方法和技巧，使定位準確，方向集中。14ppt課件0.4.3整合原則想法整合原則是房地產(chǎn)策劃的一個比較獨到的原則。所謂“整合”，就是把不同的客觀資源集中在一起，通過策劃人的整理、分類、組合以及提攜，形成圍繞主題中心的有效資源，為項目發(fā)展的共同目標而出力。

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，有各種不同的客觀資源，大可分為兩類：一是從是否能明顯看出來分，有顯性資源、隱性資源。前者明顯看到，是擺在人們面前的資源；后者隱藏起來，是需要策劃人去挖掘、發(fā)現(xiàn)的資源。二是從具體形式來分，有主題資源（或稱概念資源）、社會資源、人文資源、物力資源、人力資源等。

為了有效地整合好房地產(chǎn)開發(fā)項目的客觀資源，必須做到以下幾點：第一，要把握好整合資源的技巧，在整理、分類、組合中要有的放矢，抓住重點，使客觀資源合力加強，達到1+1>3的效果。第二，整合好的各個客觀資源要圍繞項目開發(fā)的主題中心，遠離主體中心的資源往往很難達到目的。第三，要善于挖掘、發(fā)現(xiàn)隱性資源，這是策劃人的一個主要任務(wù)。15ppt課件0.4.4人文原則想法人文原則是房地產(chǎn)策劃的一個獨有原則，它強調(diào)在房地產(chǎn)策劃中要認真把握社會人文精神，并把它貫穿到策劃的每一個環(huán)節(jié)中去。人文精神包括人口及文化的意識，人口意識是指人口的數(shù)量和質(zhì)量水平、人口的布局、年齡結(jié)構(gòu)、家庭婚姻等表現(xiàn)出的社會思想；文化意識包括人們在特定社會形成的特定習(xí)慣、觀念、風(fēng)俗及宗教信仰等表現(xiàn)出的社會思想。

在房地產(chǎn)策劃中要把握好人文原則，必須注意以下幾點：1.對我國人文精神的精髓要深入地領(lǐng)會2.運用社會學(xué)原理，把握好人口的各個要素3.把文化因素滲透到策劃項目的各個方面

4.通過民族文化的積累，促進產(chǎn)品及企業(yè)品牌的形成16ppt課件0.4.5全局原則想法全局原則是房地產(chǎn)策劃的一個主要原則，它要求在房地產(chǎn)策劃過程中要注重項目整體，避免因為局部利益而影響全局效益。全局原則從整體、大局的角度來衡量房地產(chǎn)策劃的興衰成敗，為策劃人提供了有益的指導(dǎo)原則。從房地產(chǎn)策劃的整個過程來講，有人把它分為“開局、析局、創(chuàng)局、選局、布局、運局、饋局和結(jié)局”八大過程，每個過程都跟全局有密切的關(guān)系，每個局部的運作好壞都會對這個整個全局造成影響，這一分析是很有見地的。

房地產(chǎn)策劃全局原則的主要要求是：1.房地產(chǎn)策劃要從整體出發(fā)，注意局部目標、效益和效果。2.房地產(chǎn)策劃要從長期性出發(fā)，處理好項目眼前的利益和長遠利益的關(guān)系。3.房地產(chǎn)策劃要從層次性出發(fā)，總攬全局。4.房地產(chǎn)策劃要從動態(tài)性出發(fā)，注意全局的動態(tài)發(fā)展。17ppt課件0.4.6可行原則想法房地產(chǎn)策劃的可行原則亦稱為可行性原則。是指房地產(chǎn)策劃運行方案是否達到并符合切實可行的策劃目標和效果。策劃方案如果沒有達到預(yù)期的效果和目標，沒有達到經(jīng)濟性和有效性，那么這個方案是不可行的，是沒有意義的?？尚性瓌t就是要求房地產(chǎn)策劃行為應(yīng)時時刻刻地為項目的科學(xué)性、可行性著想，避免出現(xiàn)不必要的差錯。

貫徹房地產(chǎn)策劃的可行原則，可從以下幾個方面入手：1.策劃方案是否可行2.方案經(jīng)濟性是否可行3.方案有效性是否可行18ppt課件0.5房地產(chǎn)策劃講什么

0.5.1房地產(chǎn)策劃學(xué)科簡介房地產(chǎn)策劃學(xué)是一門綜合性、邊緣性的科學(xué)，也是一門應(yīng)用性科學(xué)，它具有如下的特質(zhì)：1.房地產(chǎn)策劃學(xué)是一門實踐科學(xué)2.房地產(chǎn)策劃學(xué)是一門思維科學(xué)3.房地產(chǎn)策劃學(xué)是一門整合科學(xué)4.房地產(chǎn)策劃學(xué)是一門策略科學(xué)5.房地產(chǎn)策劃學(xué)是一門藝術(shù)科學(xué)19ppt課件營銷人員的基本素質(zhì)（綜合素質(zhì)之）

一、清楚房屋的基本知識

二、建筑面積的計算規(guī)則

三、工程造價的組成

意圖：一、取得信任，讓客戶明明白白消費二、打造自己的品牌三、有理走遍天下20ppt課件一幢民用建筑，一般由基礎(chǔ)、墻或柱、樓板層、樓梯、屋頂和門窗等六大部分組成，如圖所示。房屋的組成圖（1）房屋的基本組成21ppt課件優(yōu)秀案例分析美麗園與金川大廈22ppt課件案例討論百貨大樓與富源商廈23ppt課件本講小結(jié)24ppt課件1.1房地產(chǎn)策劃的歷史背景

1.1.1房地產(chǎn)產(chǎn)生的背景1992前房子再差有人要，93年7月起，房地產(chǎn)進入低潮。25ppt課件1.1.2房地產(chǎn)策劃產(chǎn)生的原因首先，房地產(chǎn)進入低潮的客觀現(xiàn)實和要求促使房地產(chǎn)策劃的產(chǎn)生。其次，計劃經(jīng)濟向社會主義現(xiàn)市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的大環(huán)境，為房地產(chǎn)策劃的產(chǎn)生提供了良好的土壤，使房地產(chǎn)策劃有著廣闊的發(fā)展空間和表演舞臺。第三，知識經(jīng)濟時代到來時刻，智力、智慧普遍受到人們的重視。26ppt課件1.2房地產(chǎn)策劃發(fā)展的歷史階段

1.2.1單項策劃階段（93.6-97.3）1.廣東順德“碧桂園”2.階段特征：應(yīng)用各種單項技術(shù)手段進行策劃，并用某種技術(shù)手段深入開展，規(guī)范操作。3.策劃理念、思想逐漸形成：王志綱好項目是策劃出來的4.“大陸奇書”－《謀事在人－王志綱策劃實錄》27ppt課件1.2.2綜合策劃階段（1997.4~1999.6）1.廣州“錦城花園”2.階段特征（21頁）3.“概念地產(chǎn)”理念4.“策劃基本理論”：（王志鋼）策劃是一門思維科學(xué)、設(shè)計科學(xué)、整合科學(xué)、監(jiān)理科學(xué)和“全程策劃理論”（馮佳）5.策劃流派多元化6.策劃研討活動7.策劃運作模式：三種1、公司的組織形式；2、以策劃研究與實踐相結(jié)合的組織形式；3、自由策劃人8.策劃思想爭鳴出現(xiàn)28ppt課件1.2.3復(fù)合策劃階段（1999.7~2001.4）1.廣州“奧林匹克花園”2.階段特征3.“泛地產(chǎn)”理念4.“概念地產(chǎn)”頂峰－“SOHO現(xiàn)代城”5.“戰(zhàn)略策劃”理論和“房地產(chǎn)全程營銷”理論6.策劃界出現(xiàn)混亂現(xiàn)象7.策劃介入互聯(lián)網(wǎng)29ppt課件1.2.4整合策劃階段1.廣州“新河灣”2.階段特征3.整合策劃三大走向4.策劃模式形成5.策劃理論走向成熟6.策劃人才“北伐”7.學(xué)術(shù)爭鳴走向理性30ppt課件1.3房地產(chǎn)策劃發(fā)展的未來方向

1.3.1房地產(chǎn)策劃發(fā)展的特征1.房地產(chǎn)策劃產(chǎn)生于計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期，帶有明顯的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型痕跡。2.人們對房地產(chǎn)策劃的看法在思想上還比較混亂。3.房地產(chǎn)策劃從沿海發(fā)達城市向內(nèi)地城市推進，“克隆”現(xiàn)象比較普遍。4.房地產(chǎn)策劃模式多元化，策劃理論日益豐富，策劃價值得到肯定。5.房地產(chǎn)策劃側(cè)重現(xiàn)有市場的分析和謀劃，對未來市場預(yù)測和新市場的開拓力不從心。6.房地產(chǎn)策劃咨詢與民族文化滲透一起，具有鮮明的民族特征。7.房地產(chǎn)策劃咨詢以知名策劃人領(lǐng)銜，其他人員具體操作的情況出現(xiàn)。31ppt課件1.3.2房地產(chǎn)策劃發(fā)展的思路1.房地產(chǎn)策劃咨詢不會走向消亡。2.房地產(chǎn)策劃咨詢需要借鑒國外管理經(jīng)驗和資訊技術(shù)。3.房地產(chǎn)策劃咨詢需要監(jiān)理完善的資格準入制度4.房地產(chǎn)策劃咨詢需要成立行業(yè)協(xié)會來規(guī)范其各行為5.房地產(chǎn)策劃咨詢需要加快其產(chǎn)業(yè)化進程32ppt課件1.3.3房地產(chǎn)策劃發(fā)展趨勢1.房地產(chǎn)策劃觀念從鏟平品牌觀念基礎(chǔ)上向企業(yè)品牌觀念轉(zhuǎn)變，從追求社會效益和經(jīng)濟效益觀念基礎(chǔ)上向生態(tài)效益和可持續(xù)發(fā)展的觀念轉(zhuǎn)變。2.房地產(chǎn)策劃組織從“自由策劃人”走向群體組織；從群體組織走向?qū)I(yè)分工、相互協(xié)作的軌道上。3.房地產(chǎn)策劃手段依據(jù)房地產(chǎn)項目的具體特點，既有宏觀把握，也有微觀切入；既有戰(zhàn)略引導(dǎo)，也有實戰(zhàn)操作；既有人文參與，也有科技配合的多元化、立體化策劃技術(shù)手段。4.泛地產(chǎn)策劃方法從側(cè)重項目概念與項目細節(jié)并重的方法上。5.房地產(chǎn)策劃理論有單薄、零散的思想、理念逐步形成全面、科學(xué)的的理論體系。63房地產(chǎn)策劃信息從人腦搜集轉(zhuǎn)移到人機結(jié)合；在信息分析上，從定型分析轉(zhuǎn)移到定性定量相結(jié)合。33ppt課件第二章房地產(chǎn)策劃理念

2.1概念地產(chǎn)與泛地產(chǎn)論

2.1.1概念地產(chǎn)與泛地產(chǎn)的提出1.概念地產(chǎn)的提出2.泛地產(chǎn)的提出34ppt課件2.1.2概念地產(chǎn)與泛地產(chǎn)的內(nèi)容1.概念地產(chǎn)的內(nèi)涵第一，房地產(chǎn)開發(fā)項目是有概念、主題支持的。第二，概念地產(chǎn)是一種經(jīng)營理念。第三，房地產(chǎn)開發(fā)項目要進行“概念設(shè)計”或“理念設(shè)計”2.泛地產(chǎn)的內(nèi)涵第一，泛地產(chǎn)繼承概念地產(chǎn)的精髓，并進一步深化和完善。第二，泛地產(chǎn)與狹義地產(chǎn)的相對概念3.泛地產(chǎn)的關(guān)鍵是理念創(chuàng)新。35ppt課件2.1.3概念地產(chǎn)與泛地產(chǎn)論對房地產(chǎn)策劃的影響1.“地產(chǎn)論”是房地產(chǎn)策劃的重要指導(dǎo)理念，具有理論指導(dǎo)意義。2.在房地產(chǎn)策劃實踐中創(chuàng)造了經(jīng)典案例，具有現(xiàn)實意義。36ppt課件2.2新住宅運動

2.2.1新住宅運動的提出1.提出的背景2.新住宅運動的提出37ppt課件2.2.2新住宅運動的內(nèi)容1.新住宅運動的含義2.新住宅運動的目的3.新住宅運動的內(nèi)容（1）“新住宅論壇”是一場住宅開發(fā)實踐的創(chuàng)新活動（2）“新住宅論壇”是一場住宅技術(shù)和材料的創(chuàng)新活動。（3）“新住宅論壇”是一場是一場居住觀念和居住文化的創(chuàng)新活動。（4）“新住宅論壇”是一場重建新秩序的從新活動。 （5）住宅是社會生活的載體，影響面非常廣泛。38ppt課件2.2.3 新住宅運動對房地產(chǎn)策劃的影響1.新住宅運動的思想對房地產(chǎn)策劃具有普遍的指導(dǎo)意義2.新住宅運動的思想運用于房地產(chǎn)策劃實踐，可以創(chuàng)造出住宅項目經(jīng)典39ppt課件2.3居住郊區(qū)化與新都市主義

2.3.1居住郊區(qū)化與新都市主義的提出1.歐美國家提出背景2.我國提出緣由40ppt課件2.3.2居住郊區(qū)化與新都市主義的內(nèi)容1.居住郊區(qū)化的內(nèi)容（1）居住郊區(qū)化是以市場份額為核心的新的營銷理念，它即是對中心城市化的補充，更是超越。（2）居住郊區(qū)化需要一個漸進的過程，也就是說居住郊區(qū)化的實施需要有一些前提條件。2.新都市主義的內(nèi)容（1）新都市主義是對居住郊區(qū)化的極度低密度、分散化的反思。（2）新都市主義主張：熱核發(fā)展都應(yīng)采取緊湊方便適于步行的鄰里街區(qū)形式，這樣的地區(qū)應(yīng)有侵襲界定的中心和邊界。（3）新都市主義居住區(qū)有三個要素：第一，生態(tài)性。第二，經(jīng)濟性。第三產(chǎn)品高品質(zhì)性。41ppt課件2.3.3居住郊區(qū)化與新都市主義對房地產(chǎn)策劃的影響1.居住郊區(qū)化與新都市主義使房地產(chǎn)策劃的思路更加開闊和活躍。2.居住郊區(qū)化與新都市主義的策劃實踐，創(chuàng)造了成功的典范項目。42ppt課件2.4生態(tài)住宅理念

2.4.1生態(tài)住宅的提出43ppt課件2.4.2生態(tài)住宅理念的內(nèi)容1.生態(tài)住宅的含義：生態(tài)住宅是運用生態(tài)學(xué)原理和遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展的原則，即綜合系統(tǒng)效率最優(yōu)原則，設(shè)計、組織建筑內(nèi)外空間中的各種物質(zhì)因素，是物質(zhì)、能源在建筑系統(tǒng)內(nèi)有秩序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一種高效、低耗、無廢無污染，生態(tài)平衡的建筑環(huán)境。2.生態(tài)住宅類型（1）生態(tài)住宅類（2）生態(tài)智能類（3）生態(tài)宗教類（4）原始部落類（5）部分生態(tài)類（6）生態(tài)荒庭類3.生態(tài)住宅的特點生態(tài)住宅的一大特點是健康44ppt課件4.生態(tài)住宅系統(tǒng)（1）能源系統(tǒng)（2）水環(huán)境系統(tǒng)（3）氣環(huán)境系統(tǒng)（4）聲環(huán)境系統(tǒng)（5）光環(huán)經(jīng)系統(tǒng)（6）熱環(huán)境系統(tǒng)（7）綠化系統(tǒng)（8）廢棄物管理與處理系統(tǒng)5.生態(tài)住宅的要求（1）舒適（2）方便（3）安全（4）衛(wèi)生（5）美觀45ppt課件2.4.3生態(tài)住宅理念對房地產(chǎn)策劃的影響從“生態(tài)住宅”提出到“生態(tài)住宅技術(shù)評估”的規(guī)范出臺，表明我國住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展邁上了一個新臺階。1.生態(tài)住宅理念是房地產(chǎn)策劃的基本理念，具有普遍指導(dǎo)意義。2.運用生態(tài)住宅理念進行房地產(chǎn)策劃，創(chuàng)造出不少有代表性的項目。46ppt課件2.5山水城市思想

2.5.1山水城市思想的提出47ppt課件2.5.2山水城市思想的內(nèi)容1.山水城市的含義2.山水城市的特征（1）山水城市表現(xiàn)是“四高”，即高文化、高技術(shù)、高情感、高級生態(tài)城市。（2）山水城市觀念主張，用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，把整個城市建成一座大型園林，讓現(xiàn)代化中國的居民能享受到“回歸自然”、“天人合一”美好境界。48ppt課件2.5.3山水城市對房地產(chǎn)策劃的影響1.山水城市思想是房地產(chǎn)策劃的又一指導(dǎo)理念，具有普遍意義2.山水城市思想造就了一大批房地產(chǎn)策劃經(jīng)典項目49ppt課件第三章房地產(chǎn)策劃程序

3.1房地產(chǎn)策劃程序涵義與內(nèi)容

3.1.1房地產(chǎn)策劃程序涵義50ppt課件3.1.2房地產(chǎn)策劃程序內(nèi)容第一階段：項目洽談階段第二階段：組建機構(gòu)階段得三階段：項目調(diào)研階段第四階段：項目研討階段第五階段：提交報告階段第六階段：實施方案階段51ppt課件3.2項目洽談階段

3.2.1策劃業(yè)務(wù)來源1.主動聯(lián)系開發(fā)企業(yè)（1）要做好推銷自己的宣傳自資料。（2）要組織專門人員負責聯(lián)系。（3）平時要跟開發(fā)企業(yè)打成一片。2.開發(fā)企業(yè)慕名前來3.通過關(guān)系來聯(lián)系業(yè)務(wù)52ppt課件3.2.2簽訂策劃合同1.明確策劃代理的基本事項2.策劃代理合同內(nèi)容（1）委托人和策劃代理機構(gòu)（2）策劃代理項目達到的目標（3）策劃代理項目的具體內(nèi)容（4）策劃項目的代理時間（5）策劃代理的服務(wù)費用及支付方法（6）違約責任及爭議解決的辦法（7）委托人和策劃代理機構(gòu)需要說明的其他事項53ppt課件3.3.2編制工作計劃1.調(diào)研工作計劃2.分組工作進度54ppt課件3.4項目調(diào)遠階段

3.4.1搜集調(diào)研資料1.搜集資料應(yīng)注意的問題（1）快速了解區(qū)域情況（2）善于喬裝打扮（3）充分利用人際關(guān)系（4）二手資料也不能放過（5）做好問卷調(diào)查工作2.調(diào)研資料的主要內(nèi)容（1）房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查1）法律環(huán)境調(diào)查2）經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查3）社區(qū)環(huán)境調(diào)查（2）房地產(chǎn)市場需求和消費行為調(diào)查（3）房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查（4）房地產(chǎn)價格調(diào)查（5）房地產(chǎn)促銷調(diào)查（6）房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查（7）房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查55ppt課件3.4.2分析整理調(diào)研資料1.分析整理資料2.資料質(zhì)量過濾3.各組信息資料匯合56ppt課件3.5項目研討階段

3.5.1分析研討1.要明確碰頭會的目標2.個小組成員做好會議準備3.暢所欲言，碰出“火花”4.確定策劃創(chuàng)意成果57ppt課件3.5.2草擬初稿1.個人草擬完成2.集體草擬完成58ppt課件3.6提交報告階段

3.6.1協(xié)商策劃結(jié)果與客戶協(xié)商策劃結(jié)果時要注意的是：1.溝通時不要直接說出結(jié)論，而是通過介紹項目的調(diào)查、分析、論證后取得的客觀結(jié)論。2.盡量采取直觀、簡潔的方式來與客戶交談，避免呆板枯燥的氣氛。3.入客戶對項目的策劃結(jié)果有看法，應(yīng)耐心、誠懇的給予說明，以取得統(tǒng)一的意見。4.對一些數(shù)據(jù)的問題，一般來說客戶是沒有什么意見的，除非你的專業(yè)不過關(guān)。59ppt課件3.6.2修改策劃報告1.項目小組要對報告進行修改2.客戶要求對報告進行修改60ppt課件3.5.3提交策劃報告1.策劃報高形式組成1）封面2）扉頁3）提要4）目錄5）正文6）附件2.提交策劃報告61ppt課件3.4.6策劃報告歸檔62ppt課件3.7實施方案階段

3.7.1指導(dǎo)方案實施1.要與銷售人員溝通，把策劃方案的內(nèi)容和執(zhí)行方案的內(nèi)容和執(zhí)行要點解釋清楚，避免出現(xiàn)策劃方案在銷售過程中出現(xiàn)變形或偏離策劃方向。2.最好適于銷售人員打成一片，共同把銷售執(zhí)行的事情當作自己的份內(nèi)事。3.由于市場的千變?nèi)f化，策劃方案實施以后會經(jīng)常出現(xiàn)一些偏差，策劃師經(jīng)常在第一線進行工作，就會很快糾正這些偏高差，調(diào)整思路，策劃出適合市場變化的策率來。63ppt課件3.7.2策劃效果評估64ppt課件成功案例美麗園65ppt課件案例討論百貨大樓：黃金地段但比不上金川大廈

66ppt課件個人想法：1、價格因素（老員工放不開）少優(yōu)惠2、變化少（各方面）3、宣傳不到位67ppt課件第四章房地產(chǎn)策劃模式

4.1房地產(chǎn)策劃模式含義68ppt課件4.2房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式

4.2.1戰(zhàn)略策劃模式的產(chǎn)生69ppt課件