湖南高端住宅項(xiàng)目營(yíng)銷方案線上線下營(yíng)銷

XX時(shí)代城2011年全年?duì)I銷方案超越極限、使命必達(dá)湖南XX事業(yè)三部HuNan.12.06.2010*序*城之精神，即城之歷史之精神2010年11月20日開盤，創(chuàng)造河西奇跡——“高價(jià)、高速”

5700元/㎡，超越片區(qū)天花板400元/平米，2小時(shí)，329套，1.8億輝煌的歷史，XX時(shí)代城2011年如何延續(xù)？再創(chuàng)輝煌報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>目標(biāo)>>目標(biāo)下背景解讀>>項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策略思考>>策略破題>>階段營(yíng)銷執(zhí)行>>營(yíng)銷費(fèi)用目標(biāo)解析Part1目標(biāo)設(shè)立Part1.1目標(biāo)形象目標(biāo)營(yíng)銷目標(biāo)繼續(xù)鞏固項(xiàng)目“XX第三代標(biāo)桿之作”的高端市場(chǎng)形象12億銷售額，10億回款額，年消化18萬(wàn)平米目標(biāo)分析Part1.212億銷售額，是一個(gè)什么概念？以6000元/平米計(jì)算，需消化20萬(wàn)平米，以100平米/套計(jì)算，需2000套，2011年需接待20000批次客戶（來訪客戶成交率按10%計(jì)算），每日平均需接待56批次XX時(shí)代城周來訪客戶約為120批次/周，日均15-20批次傳統(tǒng)方式，這是一個(gè)不可能完成的任務(wù)目標(biāo)解析：市場(chǎng)去化量分析：保利麓谷林語(yǔ)成為河西整個(gè)片區(qū)的去化冠軍，高達(dá)23萬(wàn)㎡年度去化分析：除保利麓谷林語(yǔ)之外，河西其他樓盤的年度去化量在6萬(wàn)平米左右；保利麓谷林語(yǔ)憑借其超高性價(jià)比，年消化量為23萬(wàn)㎡。麓谷林語(yǔ)4500巴比倫花園5600天驕福邸5800向日葵6300XX時(shí)代城鈺龍?zhí)煜?300湘騰城市廣場(chǎng)6400北京御園5300卓越蔚藍(lán)海岸5000沁園春御院600053005800640063004900530058004900宜居萊茵城5300市場(chǎng)銷售價(jià)格分析：片區(qū)配套的成熟度成為溢價(jià)值的核心支撐，湘騰城市廣場(chǎng)成為河西片區(qū)最高價(jià)格XX時(shí)代城2010年目標(biāo)再解析：總結(jié)銷量與保利麓谷林語(yǔ)持平，售價(jià)與湘騰城市廣場(chǎng)持平如何保障項(xiàng)目全年高速、高價(jià)的熱度？目標(biāo)難點(diǎn)Part1.3變數(shù)一：因氣候、節(jié)氣等因素而造成的階段性淡季淡季淡季淡季淡季每年的春節(jié)前后、7-8月都成為項(xiàng)目成交的淡季淡季變數(shù)二：因宏觀調(diào)控而造成的市場(chǎng)淡季受宏觀調(diào)控&金融危機(jī)影響，造成08年出現(xiàn)市場(chǎng)全面下滑約40%。一切的一切變數(shù)，如何化解？XX觀點(diǎn)：1、創(chuàng)造一幫無懼市場(chǎng)調(diào)控、淡忘市場(chǎng)冷暖的忠誠(chéng)Fans！2、高端發(fā)聲、精準(zhǔn)營(yíng)銷——高端媒體發(fā)聲、直接命中目標(biāo)群體提升府忠誠(chéng)茂度——線下素策略Pa龜rt行2策略悶推導(dǎo)Pa重rt盟2費(fèi).1站在尾客戶妨的角彎度來面思考——回歸俯客戶笛價(jià)值商鋪?zhàn)≌瑐€(gè)人空間個(gè)人名片品味提升文化標(biāo)簽傳世圖騰安全感產(chǎn)品產(chǎn)品價(jià)值客戶情感需求幸福感榮耀感便利生活商鋪?zhàn)≌≌啼佁峁┓€(wěn)定客流量、提升街區(qū)人氣提供便捷生活配套以提升客戶的”幸福感、榮耀感、安全感”的手段持續(xù)提升客戶忠誠(chéng)度20蜻11年全陶年核留心策雨略：薦提升蚊客戶雨忠誠(chéng)艙度！行動(dòng)漢綱領(lǐng)濟(jì)：“與時(shí)更俱進(jìn)”執(zhí)行的策略Pa艙rt層2顫.2借口謎、噱露頭紐帶核心棒策略活動(dòng)謠營(yíng)銷周活痛動(dòng)特殊薄活動(dòng)時(shí)代盾家書老帶被新優(yōu)顆惠與“時(shí)”牽俱進(jìn)簽行動(dòng)挺策略活動(dòng)潔營(yíng)銷Pa蠟rt關(guān)2被.2獵.1普通吧周末添活動(dòng)慚示例浪：蔬觀果盛耍宴重大擴(kuò)節(jié)日聲的大麥型活貝動(dòng)：驢元宵搖佳節(jié)XX1.樂1批共33微9位業(yè)羨主，擇將客閑戶資楊料進(jìn)內(nèi)行梳蹦理后黑，委曲派置變業(yè)顧彼問攜撇鮮花簽前往堆業(yè)主繩工作歉地點(diǎn)績(jī)贈(zèng)送跌生日芝（節(jié)專日）腔祝福鍵。特殊蠶活動(dòng)言：逐菠個(gè)擊能破——把家微的關(guān)播愛傳閘遞每趙一個(gè)尺角落時(shí)代溝家書Pa孝rt素2至.2恒.2時(shí)代甩家書搜：將餐現(xiàn)場(chǎng)飄活動(dòng)巖、項(xiàng)譜目工駝程進(jìn)冰度、調(diào)重大刮節(jié)點(diǎn)音等以罵家書爪的形茄式發(fā)故放給吼所有VI醒P誠(chéng)意風(fēng)客戶園林庫(kù)實(shí)景夜幕輝場(chǎng)景工程道進(jìn)度園林圣實(shí)景現(xiàn)場(chǎng)膛活動(dòng)編信息僑傳遞時(shí)代戚家書后：將嘩現(xiàn)場(chǎng)炊活動(dòng)蒜、項(xiàng)噴目工撿程進(jìn)本度、掏重大序節(jié)點(diǎn)凡等以經(jīng)家書糊的形謠式發(fā)接放給甘所有VI展P誠(chéng)意派客戶時(shí)間羨：每貿(mào)月發(fā)析送“白時(shí)代累家書組”目標(biāo)產(chǎn)客戶范群：VI燦P卡認(rèn)晉籌客足戶方式匯：郵殊寄老帶棚新策牽略Pa障rt隱2烘.2污.340目%18霜%XX敵時(shí)代換城VI斯P卡辦肅卡客酒戶獲溪知途旁徑分絡(luò)析客戶您來源賄渠道蘆分析莖：親蓋朋介薯紹成說為客暫戶來銷源的著主力攤渠道老模咐式問題1：賺褲差價(jià)問題暴二：責(zé)積極儉性低問題咐三：射流程統(tǒng)復(fù)雜有的炮老客替戶不遼愿介肚紹新世客戶賭，怕天新客劃戶購(gòu)解買后既不滿槍意，恨怕新野客戶盜認(rèn)為始他只榨是為李了得利到好袖處（糟優(yōu)惠撓）。問題貢二：優(yōu)老客塌戶獲箏知“咸老帶傾新”勞政策攝后，鍋不容矛易積氣極來濃開展遵“老身帶新睬”的我活動(dòng)蝕。問題燥三：層在業(yè)趟務(wù)員雪處登趟記導(dǎo)毯致操辦作流趴程有席漏洞綱，不哪好界麻定是租否是黨老帶歡新。老客周戶帶爪來新最客戶仰后，哥在業(yè)再務(wù)員票處登柿記，野成交勞后給獎(jiǎng)予優(yōu)稼惠。舊老萌帶新涼模式野帶來粒的問乓題1、老柏客戶敢簽約藝后發(fā)毅放“頭業(yè)主唉權(quán)益桑卡”舍。2、老童客戶棟可將復(fù)此卡煌交新灶客戶育，新爛客戶猴獲得麻額外1%購(gòu)房醒優(yōu)惠斯。3、憑嬸此卡耐購(gòu)房貫成功臥后，卻老客疤戶獲悼得減允免20伍00元人跡人樂尚消費(fèi)乘卡.4、此盈卡注寨明期恩限。老帶耕新策俱略：帳客戶抗權(quán)益淚卡說吵明易記利益而驅(qū)動(dòng)強(qiáng)調(diào)模式優(yōu)點(diǎn)分析簡(jiǎn)化震流程權(quán)益洽卡作營(yíng)為實(shí)洗物可俯引起洋客戶扯重視趨，客據(jù)戶不巡壽容易糊忘記盼。老客仆戶介霜紹成李功后劉，能駕得到哭實(shí)惠安（20助00元人姨人樂送購(gòu)物軋卡）抖，促駐進(jìn)客票戶積獄極介娃紹新駛客戶隱。有了拉業(yè)主番權(quán)益查卡，飼客戶紹容易勿記住朗“老船帶新顆”這鑼件事祥，優(yōu)遍惠幅慎度可鳳以減測(cè)少。有了翅業(yè)主魄權(quán)益宵卡，盆老帶矮新操陪作流險(xiǎn)程變構(gòu)得清擠晰老客椒戶將攻權(quán)益熊卡交桌給新夏朋友擦后，臨純粹符是給償?shù)叫潞芸蛻羰[優(yōu)惠怨，介隱紹之游嫌減房誠(chéng)弱，敵也讓榮老客耗戶覺皺得有令面子榴。避嫌客戶估權(quán)益槍卡：扛發(fā)展餡一套已傳銷芝的工鼠具高端均發(fā)聲侮、精嗓準(zhǔn)營(yíng)駝銷——線上舟策略Pa書rt適3項(xiàng)目炭審視Pa磚rt源3撤.1區(qū)域干價(jià)值扣：縣仍官不玻如現(xiàn)柴管；戀重點(diǎn)肝發(fā)展捎、優(yōu)棉先發(fā)彎展熱土點(diǎn)區(qū)鳳域，循城市紅大舉室西擴(kuò)鵝，城徑市新裳中心跡！大河向西先畫導(dǎo)區(qū)——長(zhǎng)株拍潭城站市群酬建設(shè)學(xué)“兩棄型社給會(huì)”塔綜合遠(yuǎn)配套裕改革兩的示而范區(qū)職能控定位詞：全幕國(guó)“偉兩型棒社會(huì)章”綜瞎合配倆套改屆革試勾點(diǎn)先殼導(dǎo)突覺破區(qū)抗，長(zhǎng)巷株潭作城市胖群戰(zhàn)由略整充合核解心承覽載區(qū)患，長(zhǎng)佳沙市厭提升骨主體婚功能茅區(qū)。長(zhǎng)株械潭城陶市群——全國(guó)桌體制帝改革某示范董區(qū)國(guó)家撓發(fā)改組委于20多07年12月14日批輩準(zhǔn)長(zhǎng)釋株潭扔城市知群為砌全國(guó)浮資源魔節(jié)約捧型和旨環(huán)境苦友好塘型社括會(huì)建城設(shè)綜缺合配枕套改印革試晌驗(yàn)區(qū)展，標(biāo)蘇志該舊區(qū)域酬成為盤中南丘的經(jīng)賞濟(jì)引蔑擎之明一。規(guī)劃震價(jià)值博：核潔心區(qū)冷外擴(kuò)垮的前岡沿陣鹿地、推優(yōu)先蠶享受祖政策裕利好河西紗地區(qū)燦產(chǎn)業(yè)懷布局沸結(jié)構(gòu)孕：“蘇三圈伸一帶倍一核艷”“三刊圈”傳統(tǒng)寄服務(wù)料業(yè)發(fā)信展圈（岳編麓區(qū)盜二環(huán)莊線內(nèi)紙）、高新港技術(shù)具發(fā)展張圈（主披要包尤括麓四谷高靜新區(qū)挺及其刻拓展貨區(qū)、漸大學(xué)天城與北含浦繼科教洗區(qū)和忠觀音掠港湘犁江新貓城區(qū)辜）和石先進(jìn)印制造典業(yè)發(fā)廉展圈襯（主產(chǎn)要包酷括望琴城經(jīng)脾濟(jì)開議發(fā)區(qū)愁和寧韻鄉(xiāng)金墓洲新舍區(qū)）影。“一君帶”沿金洲滅大道、31采9國(guó)道們的產(chǎn)輔業(yè)拓盛展軸境，以炒點(diǎn)軸觀發(fā)展庸的模六式，便由東沈自西意分別稱串聯(lián)珠傳統(tǒng)激服務(wù)足業(yè)聚愛集區(qū)冬、高管新區(qū)撿、現(xiàn)帳代服暫務(wù)業(yè)仙核心瘡區(qū)、自創(chuàng)新腫綠谷茅區(qū)、頃先進(jìn)俗制造術(shù)業(yè)發(fā)四展區(qū)顯?！耙粯愫恕爆F(xiàn)代嶺服務(wù)炮業(yè)核凍心區(qū)驢，于榆雷鋒拴鎮(zhèn)南騾發(fā)展豈面向組全區(qū)渡的金拴融、強(qiáng)信息餐、會(huì)脂議、是商務(wù)戴、法傷律、灑中介踏等。交通敢價(jià)值酬（路嶄網(wǎng)）采：盡哈享城科市交狹通便撤捷、鵲未來縣出行顧質(zhì)量自極高奸、方高便城埋際客謙戶層殖面到玩達(dá)桐梓事坡路--坦--需-河西亮最早粥的商怠業(yè)街侄區(qū)繁柴華代決名詞金洲曉大道——先導(dǎo)貿(mào)區(qū)第換一路金洲洽大道博全長(zhǎng)20模.3晉93公里姿，工于程總腐投資3.撫98億元得，是確連接倘高新州區(qū)、地望城攝縣、僻寧鄉(xiāng)悄縣的淘一條確跨區(qū)蘇雙向6車道煮主干猴道、秧設(shè)計(jì)深時(shí)速80公里倡的城西市I級(jí)公在路，院橫貫釘大河攻西先局導(dǎo)區(qū)車中心軌地帶脖，是寸大河牌西先題導(dǎo)區(qū)庫(kù)最早詞建成品的一直個(gè)重濕大基列礎(chǔ)設(shè)標(biāo)施項(xiàng)謹(jǐn)目。詞它的療建成首，將羞為打遙造長(zhǎng)猜沙至雁寧鄉(xiāng)膏產(chǎn)業(yè)還經(jīng)濟(jì)苦帶奠大定基粘礎(chǔ)，域?yàn)橄葹I進(jìn)制宿造業(yè)敗、現(xiàn)湯代物儀流業(yè)源和現(xiàn)逮代服炕務(wù)業(yè)技提供腹廣闊樸的發(fā)抄展空舞間，集從而前有力枝地帶赤動(dòng)寧危鄉(xiāng)、盜望城愁和高您新區(qū)笛的發(fā)振展。雷鋒殼大道——北部狂融城補(bǔ)快速驢道雷鋒若大道愧連接嚼望城智縣和駝岳麓釘區(qū)，劑是岳摔麓區(qū)或西北利部出艦入長(zhǎng)蓬沙城約區(qū)的澤主要繼通道癢。無拓改塌完成快后，膏走雷閉鋒大四道從議長(zhǎng)沙潛城區(qū)圣至望鍬城縣獨(dú)城，僻只需10多分巴鐘，師車程鴿比原梯來縮療短了準(zhǔn)約半獄小時(shí)遞，大隊(duì)河西喝先導(dǎo)皮區(qū)西韻北部青實(shí)現(xiàn)殊大融亦城。汽車兄西站交通賀價(jià)值粗（汽歌車西萄站）?。浩哲囄髅@站位冶于項(xiàng)按目15分鐘環(huán)步行學(xué)圈內(nèi)崇，客逗運(yùn)通劍達(dá)市壟區(qū)各簽主要庫(kù)客運(yùn)沃車站數(shù)及省斑內(nèi)各索地州辟市，驢吸引熊城際幅客戶軌消費(fèi)彎力汽車客西站案有兩汽大類室客運(yùn)份，一脆類是卻與省言內(nèi)其娛他地橋州市他間的辭短途蠅城際借客運(yùn)淘，一飽類是答通達(dá)侵市內(nèi)匠各主凳要客腳運(yùn)車范站的痛公共奇交通嘉運(yùn)輸請(qǐng)。項(xiàng)目15分鐘汽步行簽圈經(jīng)過玉蘭折路口的線股路:66路11讓8路16顧8路34工8路70勢(shì)4路91誰(shuí)3路91險(xiǎn)6路等共7趟，掌輕松宗方便勿到達(dá)市單區(qū)繁排華地尋帶。我司騎代理亭的嘉祝盛華沖庭項(xiàng)嬸目在亞項(xiàng)目匹銷售淚階段衫，對(duì)公父交沿魯線及閣展點(diǎn)途進(jìn)行括點(diǎn)面化結(jié)合滴推廣洪，效瞎果喜輪人！交通互價(jià)值面（公茄共交你通）體：多擦條公惡交線痰路途剛徑本既項(xiàng)目巖，市鼻區(qū)內(nèi)恒外出茂行便診利，虹為過項(xiàng)目滴未來艦推廣財(cái)變化尋提供必契機(jī)謝和平崇臺(tái)66路：歸汽車跑西站——汽車帶西站熔（環(huán)跳線）11筋8路：長(zhǎng)沙角火車庫(kù)站——麓松幻玉路16遞8路：?jiǎn)柶囇髡尽囉聳|站34欠8路：恢汽車?yán)髡尽L(zhǎng)沙疏火車維南站70跑4路：狀汽車甘西站——星沙91喉3路：慮雷鋒弊汽車溜站——桃花乎村91搶6路：母一師嚼范——三汊蒼磯教育梨配套鍬：項(xiàng)姜目5分鐘吸步行礎(chǔ)圈內(nèi)伯幼兒和園、假小學(xué)愚、中午學(xué)一燥應(yīng)俱怪全，窮在檔質(zhì)次和兩類型云上滿蝦足不越同客聽群需富求師大餐附中顯博才棄實(shí)驗(yàn)墾中學(xué)項(xiàng)目5分鐘隱步行棚圈陽(yáng)明押小學(xué)醫(yī)療驢配套忽：項(xiàng)訪目10分鐘懼步行森圈內(nèi)圓有多殘家中至小型建醫(yī)院是診所專，5分鐘泳車行姜范圍婆內(nèi)有宰大型柄醫(yī)院炸，生看活醫(yī)愁療配東套成擱熟，探但項(xiàng)筐目北例側(cè)和腹西側(cè)酷有待傘發(fā)展湘雅舞三醫(yī)疲院腫瘤傳醫(yī)院4公里置業(yè)帽潛力贊：西菜側(cè)的勇高科聯(lián)技產(chǎn)滔業(yè)和足南側(cè)革的專佛業(yè)市帽場(chǎng)發(fā)桃展能是為項(xiàng)膠目提柏供大田量的遇客群縱來源本案長(zhǎng)沙展麓谷馬科技扭園廣大紡環(huán)球匆、郁澇金香攝專業(yè)村建材姥市場(chǎng)外部?jī)?cè)核心路價(jià)值邊：大捏河西謙新中家心，絨交通魚便利添、配對(duì)套完蒸善內(nèi)部歉核心令價(jià)值閑：完攻善配拋套、恢豪宅冶配置地段板：河滲西絕罷對(duì)的粥中心墳！四幫通八滿達(dá)臺(tái)地劉生活帥：一揚(yáng)樓可假看岳游麓山央?yún)^(qū)訪配置野：sh院op莖pi攏ng茄ma鴉ll，電漢影院櫻、五福星級(jí)腸酒店妹、5A級(jí)寫桑字樓豪宅在配置爸：五彎星級(jí)傷會(huì)所挽、豪貌華大榴堂、抹人車子分流外部析價(jià)值堅(jiān)：大維河西準(zhǔn)新中確心內(nèi)部塵價(jià)值職：臺(tái)摘地生脊活綜艘合體何種亮主題槳將承屠載項(xiàng)男目的腹“城湯之精陳神”螞？完霧成項(xiàng)掩目歷絮史之花使命次？?jī)r(jià)格呼低于60宣00元/㎡的客乖戶特杜征：壞外溢保型市衫場(chǎng)、濁剛性忌需求載客戶醬、配錦套成足熟是丸價(jià)格初的核刻心支年撐價(jià)格阻高于60盼00元/㎡的競(jìng)寄爭(zhēng)層兆面變伙化：熔已經(jīng)除不再渠是大裹河西培的時(shí)基代城甜，更拋多的妨是參熱與全蠶市競(jìng)俗爭(zhēng)下始的長(zhǎng)啦沙的壩時(shí)代芹城。第一匙梯隊(duì)掙：開瓶福、故天心哀、雨拔花均虹價(jià)區(qū)炭域均恐價(jià)60錫00元/㎡；第走二梯非隊(duì)：羽芙蓉樓區(qū)、銅岳麓剪區(qū)54綢00元/㎡由于爺價(jià)格狂上升訓(xùn)導(dǎo)致險(xiǎn)的競(jìng)胳爭(zhēng)層貌面的鞠變化繪，如笛何轉(zhuǎn)幣化、睬突破綠！A、繼貼續(xù)強(qiáng)陸調(diào)臺(tái)著地綜垂合生勢(shì)活體B、突蓋出大浴河西畝新中讀心案例允借鑒Pa意rt滴3磨.2長(zhǎng)沙煌萬(wàn)達(dá)著開福厘廣場(chǎng)聲價(jià)值胖點(diǎn)梳吃理：外部蜓價(jià)值摸：長(zhǎng)桶沙城梅市中嫩心、描交通鑒便捷焰、配耽套完順善內(nèi)部攏價(jià)值監(jiān)：完篇善配盲套、料豪宅處配置案例動(dòng)借鑒沙：長(zhǎng)拘沙開胡福萬(wàn)泛達(dá)廣或場(chǎng)，蝦通過貍打造唱長(zhǎng)沙支片區(qū)燦中心住的形登象導(dǎo)位入，滿奠定敲項(xiàng)目把品牌達(dá)形象腫，形端成市匙場(chǎng)領(lǐng)瘋導(dǎo)者郊的市鈔場(chǎng)站傲位。外部維價(jià)值筑與內(nèi)贏部?jī)r(jià)偏值處估于包岡含關(guān)難系，械建議厭以外打部?jī)r(jià)索值帶窮動(dòng)內(nèi)冷部?jī)r(jià)斯值的爹形式壺推波鹽助瀾外部造核心鄭價(jià)值膀：大巨河西己新中斯心，炮交通燥便利慈、配屯套完澆善內(nèi)部蛙核心就價(jià)值博：完來善配主套、逮豪宅發(fā)配置內(nèi)部渡價(jià)值外部猛價(jià)值項(xiàng)目搭外部喜價(jià)值折與內(nèi)幸部?jī)r(jià)綢值處常于包披含關(guān)棋系線上土核心釘推廣科主題務(wù)：XX勸時(shí)代壤城再躺造大歌河西螞新中腦心精細(xì)員營(yíng)銷Pa債rt沈3錘.3問題姻：目沸標(biāo)客眉戶在坑哪里紋？購(gòu)漫買目華的是敗什么稀？XX槐時(shí)代既城VI濃P客戶爸分析昏：河庫(kù)西客鞋戶占距據(jù)絕富對(duì)比伸重72篩%，地塵緣性或客戶瘡成為丑項(xiàng)目滲的主俱要客伶戶群零，河題東客躍戶13數(shù)%、地悉州縣踏客戶13渠%、外叛省客買戶2%XX絞時(shí)代伙城成抵交客委戶分鬼析：原河西劉客戶忍占據(jù)賴絕對(duì)帽比重63歐%，河腳東客篇戶13店%、地撕州縣獲客戶18緞%、外鍬省客浩戶2%客戶避的集州中工飼作區(qū)等域是澡以項(xiàng)悟目周川邊的夾長(zhǎng)沙隸市內(nèi)匯的汽革車西語(yǔ)站商要圈和責(zé)市府填麓谷貴周邊顯為主葛，占驅(qū)比63，這用與項(xiàng)俱目前鍵期的位推廣項(xiàng)和營(yíng)世銷以噸及項(xiàng)發(fā)目本洞身地亂域性嫂，區(qū)允域性鏡有關(guān)士。地嶼州及佳外省啟客戶缸的成瞎交將綢指引丹下階保段客躺戶拓巖展，訓(xùn)提供國(guó)了一杠定的降基礎(chǔ)壩條件然，隨優(yōu)著下注階市劣場(chǎng)的特發(fā)聲摧以及季配套合價(jià)值誘的提帝升，疤市內(nèi)繭其他剛區(qū)域釋的客何戶在伴下階造段也贊將有含所增眠長(zhǎng)。弟并可濁考慮適重點(diǎn)曉挖掘已地州天客戶柴群體流如懷聞化、喬邵陽(yáng)央、婁溉底、儲(chǔ)衡陽(yáng)漠等63趨%18護(hù)%3%河?xùn)|13穗%卓越晴蔚藍(lán)趟海岸91欣3位成鐮交客區(qū)戶分呼析：卡以河蛾西為遇主（62鵝%）、辦地州橫市15德%、河村東12宜%、外姓省11士%成交本客戶紅分析杠總結(jié)荷：河韻西依豎舊成花為本沖案的獲主戰(zhàn)桐場(chǎng)；敗地州蜜市客家戶成柔為本導(dǎo)案的磨重點(diǎn)津和機(jī)終會(huì)點(diǎn)愉，河壯東客噸戶因等其特婦殊原杠因，炭難以粥形成扔定勢(shì)打。1234核心別客戶雙群：河西滾地緣屠性客紀(jì)戶有效每客戶綱群：地州還市客利戶偶得哥客戶英群：河?xùn)|僑客戶偶的鞭客戶嬸群：外省易客戶客戶止深訪躍：由事依業(yè)部暈經(jīng)理圖、營(yíng)潮銷總結(jié)監(jiān)、冤銷售攻經(jīng)理密、策墊劃經(jīng)杏理、誘策劃帥人員冠針對(duì)蝕現(xiàn)場(chǎng)機(jī)成交菌客戶貨進(jìn)行千一對(duì)則一的周客戶餐深訪弦，確振定客程戶購(gòu)竊買原礦因深訪梨案例旱：11棟16賄03、15蛙02；17棟10慢02、14有02；16棟14饑02、12較01、10值04；9棟14怕02、10答02、14鉤04、90罵6業(yè)主后進(jìn)行饅一對(duì)閉一深孝訪結(jié)論詢?nèi)缦嘛垼?、外森地客勁戶的宣購(gòu)買雁均有開一定勢(shì)的血祝緣關(guān)逆系，漢其中4位外罪地客繳戶的怪親戚屋在河伏西工姑作居設(shè)住，悔而選客擇河胸西2、外益地客扣戶普肉遍對(duì)宇于長(zhǎng)冠沙河顏西片玩區(qū)未障來發(fā)計(jì)展前產(chǎn)景缺絡(luò)乏認(rèn)織知，晝教育羊資源罪是外避地客那戶最察為認(rèn)購(gòu)可的嘆資源濟(jì)，孩秧子3-云6歲的剝客戶轉(zhuǎn)均將青師大叉附中令作為既本次秀購(gòu)買笨最為賊認(rèn)可且的因菠素客戶開分析暑總結(jié)乏：長(zhǎng)沙含市區(qū)天客戶巡壽：客戶爹來源肢以河曲西客于戶為屑主、剛地州計(jì)市客裕戶和露河?xùn)|柴客戶殃為輔客戶澇敏感麗點(diǎn)分殲析：認(rèn)可詠地段婚價(jià)值脖和升蘇職潛銷力，圓認(rèn)可猶商業(yè)具帶來師的完約善配裝套外來乳客戶們：客戶判來源信主要仗以湘星西北眠、湘捎西南趙為主駝，其濟(jì)中寧邪鄉(xiāng)、題望城麥比重?cái)〈罂蛻艨h敏感欲點(diǎn)分彩析：教育撒配套姑、交除通便薯捷成教為外惰來客鋼戶最藏為認(rèn)磨可的貢因素推廣輝蓄客戶外報(bào)廣網(wǎng)絡(luò)主動(dòng)竹拓展短信項(xiàng)目擁巡展老帶中新拓誕展大型厚活動(dòng)戶外兔占據(jù)痛高端錯(cuò)領(lǐng)地芳，利廢用強(qiáng)反勢(shì)廣拘告出伏街，秒樹立委河西梅新中徒心之排大盤撞形象詞；節(jié)點(diǎn)味性銷兵售信泉息告當(dāng)知，膛迅速搭積累乞客戶莊，告岡知項(xiàng)橫目重到大營(yíng)密銷階導(dǎo)段；利用少網(wǎng)絡(luò)仰積極霜滲透裁城市校剛性衰需求臟主流恨人群克，提季升網(wǎng)咬絡(luò)被錄關(guān)注疑度；結(jié)合顏銷售飲節(jié)點(diǎn)攏告知嫩客戶撞項(xiàng)目靠信息二期饑重點(diǎn)外開展給近河馳西地舍州市烏的城證市巡眼展，秩配合在地州辭市媒誤體、狐短信糟覆蓋通過旋利用栽項(xiàng)目纏自身座人人戒樂超柄市的唐優(yōu)勢(shì)甚，利障用消滲費(fèi)卡濤形式佛刺激燈老帶利新；針對(duì)拔前期蹲對(duì)項(xiàng)濃目分趴期的細(xì)思考刃，重物點(diǎn)運(yùn)懷用項(xiàng)用目封菜頂、風(fēng)人人績(jī)樂開琴業(yè)、掃電影逗院開婚業(yè)、陣?yán)峡妄垜舸鹨x與附重點(diǎn)喊節(jié)日輛活動(dòng)爬、植吊入式狠活動(dòng)翠提升病項(xiàng)目案影響總力。項(xiàng)目辜整體泛營(yíng)銷酬部署常規(guī)殺節(jié)點(diǎn)行二：素河?xùn)|富戶外2-諷3塊重藍(lán)點(diǎn)覆臟蓋：負(fù)五一繪路、稀芙蓉跑路；常規(guī)正節(jié)點(diǎn)婚一：凡河西嶼重點(diǎn)丑戶外4-蹦5塊重館點(diǎn)覆娛蓋：停桐梓咱坡路覆、金浮星大鴉道、攝西二祖環(huán)、晝一橋得西強(qiáng)勢(shì)嫩占領(lǐng)市場(chǎng)披特殊絡(luò)位置挖廣告挑牌，跨獎(jiǎng)空間貝大力頃宣傳億“大繼河西風(fēng)新中痕心”墊之市盜場(chǎng)站浴位，全城況立體初推廣，打翠造良好厭的項(xiàng)唇目大辟盤形框象，建句立長(zhǎng)沙攤向西抬，時(shí)拖代城拐雄霸仔河西的項(xiàng)耗目形貞象。常規(guī)桂節(jié)點(diǎn)需三：團(tuán)地州頓市低趣成本灑媒體溫運(yùn)用幅：地免州市哥晚報(bào)選、大住型單革位酒令店等威刊物寨投放升；常規(guī)娃節(jié)點(diǎn)孤四：柄其他財(cái)常規(guī)稿媒體叫節(jié)點(diǎn)吳投放痕推廣線上剃渠道狠：大印盤造尤勢(shì)，葡高端榮發(fā)聲媒體葛推廣鄙：報(bào)皺紙、菜短信際、網(wǎng)劉絡(luò)、竭直郵主打懸項(xiàng)目順核心喊商業(yè)用價(jià)值初、區(qū)逮域地摧位和伏交通乒、教飽育優(yōu)北勢(shì)；報(bào)紙/直郵筆：點(diǎn)到和為止管，節(jié)莫點(diǎn)轟怕炸短信/網(wǎng)絡(luò)譽(yù)：持續(xù)盜覆蓋憂，噱蓮頭炒原作；線上濫渠道線下即渠道:河?xùn)|做及地以州市轟區(qū)域裁營(yíng)銷新推廣應(yīng)模式擴(kuò)大奪項(xiàng)目叮客戶煤輻射蔥圈層藝，瞄掉準(zhǔn)核剛心客吉戶，擇滲透冤式低仔成本錯(cuò)營(yíng)銷閉引領(lǐng)種淡市塌營(yíng)銷趣市場(chǎng)座，開過創(chuàng)系噸統(tǒng)性稅低成嘴本營(yíng)稿銷先哥河逐點(diǎn)各鑿破種，各傻個(gè)滲墳透短信直投巡展派單CA弄LL客……報(bào)告繞體系A(chǔ)n盾al成yz節(jié)e吐Sy醋st霜em>>目標(biāo)>>目標(biāo)急下背煌景解鹿讀>>項(xiàng)目倦運(yùn)營(yíng)趴策略嗎思考>>階段偏營(yíng)銷倍執(zhí)行>>營(yíng)銷伶費(fèi)用推售綢思考原則面一：契合肢項(xiàng)目綿整體稈的工雪程節(jié)赤點(diǎn)及諒相關(guān)斯展示原則石二：科學(xué)帥推售燃，合姓理規(guī)塔避變唇市和蠅競(jìng)爭(zhēng)端產(chǎn)品刊的影賺響原則訴三：巧妙衡規(guī)避算項(xiàng)目聰內(nèi)部魔同類遵型產(chǎn)旗品之狀間相核互競(jìng)躬爭(zhēng)；原則離四：符合毅項(xiàng)目臣全年丸資金謹(jǐn)回收漿目標(biāo)襪的要濕求；原則辯五：依照狠營(yíng)銷花策略辦進(jìn)行瘋高密政度的毀推售城；原則漠六：多頻園次分陰批推蔬售，范穩(wěn)中言求勝跨，保藝持后壞續(xù)持給續(xù)熱飼銷項(xiàng)目責(zé)整體田推售泡策略范：分哄兩期買開發(fā)健，多隸批次鐘推售101111516171213919234567814二期一期一期卻一批奪：9#讓11巾#1痰6#竄17物#（34休4）一期番二批奧：10攪#1鞋3#曲14爬#1滔5#（35噸1）一期淋三批溪：12份#（72）一期奇三批駛：19揭#（63太7）二期派一批獅：1#智2#奧5#葵6#（62氧8）二期叉二批究：3#豬4#狀7#眨8#（62喊8）主要嶼考慮月因素武：1、充嬸分考覆慮整湊體工采程進(jìn)搶度與游銷售陶周期瓦的契頃合；2、充駁分考勺慮整破體推乒售當(dāng)表批的鮮戶型舊配比登；3、充虹分考期慮推養(yǎng)售周五期可希能客糾戶蓄穴積量維和推虎售房諒源的碎可行耳性；4、充減分考臭慮二道批開錦盤后沃，利訓(xùn)用春近節(jié)消毒化回卻鄉(xiāng)客混；推售顧策略——通過揚(yáng)考慮碌以上動(dòng)因素減，確濱定策爹略，炭緊密骨推出呆，互叫動(dòng)推嘩售，晨交替竿拉升跟。12月1月2月3月4月5月6月12駝#13充#1賺4#版15崖#10府#19臨#1期產(chǎn)品開盤7月8月9月清盤糞收宮陷期35滋1套（2、小3房）20駱11年注：剛根據(jù)費(fèi)周邊目適時(shí)堵競(jìng)爭(zhēng)辟和工助程進(jìn)亞度做榜調(diào)整10月11月12月72套（2房）開盤開盤開盤63詞7套（1、2房）加推1、2、5、6#2期產(chǎn)品3、4、7、8#62更8套（2、3、4房）62病8套（2、3、4房）定價(jià)墨思考禁：原則志二：基于涉對(duì)變助市的色理解綿，規(guī)伯避市虎場(chǎng)風(fēng)蓋險(xiǎn)原則飽三：基于血產(chǎn)品際功能敞分析截，實(shí)配現(xiàn)各第類產(chǎn)據(jù)品價(jià)援值原則樓一：基于嬸對(duì)競(jìng)顛爭(zhēng)項(xiàng)眠目的心市場(chǎng)肝比較【定價(jià)囑原則】原則飾四：基于筐價(jià)格珠能推請(qǐng)動(dòng)老浸客戶精的誠(chéng)航意度定價(jià)惑思考——基于吩推售椅的定昨價(jià)思競(jìng)考【撇脂豈定價(jià)】景觀畢資源蘋佳、坡產(chǎn)品籠質(zhì)素喉佳的捧產(chǎn)品【滲透灘定價(jià)】【市場(chǎng)灰定價(jià)】適宜壘產(chǎn)品景觀栗資源輩一般謝、產(chǎn)宋品質(zhì)乏一般駕、面賣積偏趨小的屬產(chǎn)品景觀日資源跪一般身、產(chǎn)雕品質(zhì)許素一銀般、寇面積膚較大振的產(chǎn)監(jiān)品定價(jià)吐效果實(shí)現(xiàn)棵高溢平價(jià)快速堅(jiān)消化均衡乏消化即以剩高于饞產(chǎn)品考價(jià)值筆的價(jià)見格定要價(jià)，楊實(shí)現(xiàn)惠高溢憶價(jià)。即以勻低于撈產(chǎn)品犯價(jià)值占的價(jià)從格定瓣價(jià)，荒實(shí)現(xiàn)宿產(chǎn)品凡快速酬消化鳥。即以井平于垃產(chǎn)品扇價(jià)值羊的價(jià)投格定踩價(jià)，啊實(shí)現(xiàn)襯均衡關(guān)消化客?！径▋r(jià)歸模型】【定價(jià)索操作】【撇指相定價(jià)】—獅—1沫4、15、19棟及玻二期2、3、7、8棟樓串王【滲透箭定價(jià)】—拾—1竄2、13棟及體二期1、4棟【市場(chǎng)嫌定價(jià)】—拌—1部0棟及區(qū)二期5、8棟整體殼價(jià)格誓步步惠高升英，保珠證每洗批價(jià)盼格上診漲10浩0-音20姻0元/㎡1A后期栽產(chǎn)品飽價(jià)格66竊00第二朝波產(chǎn)們品推順售60腸00產(chǎn)品獄的首嘩次飛骨躍價(jià)格系的過滴渡跳輪板整體蝕實(shí)現(xiàn)摩高價(jià)63嘩00第一界波產(chǎn)準(zhǔn)品推爐售58忘00營(yíng)銷繡部署斃下的街階段言推售——第2階段階段第1階段第2階段第3階段第4階段二期第1階段二期第1階段時(shí)間11月20-12月4日12月5日~1月23日1月28日~3月26日4月2日~5月21日5月30~8月20日8月28~10月23日推售產(chǎn)品二房、2+1三房產(chǎn)品二房、2+1三房產(chǎn)品、四房樓王加推公寓產(chǎn)品推出二房二房、三房、四房樓盤二房、三房、四房樓盤具體棟數(shù)16、17、11、9棟13、14、15、10棟19棟12棟1、2、5、6棟3、4、7、8棟注：服第1階段邀已售第二乎波蓄字客前犁提：帆四大酬必要確支持完成50注0批蓄夕客目攤標(biāo)，切就須穿要得璃到以庫(kù)下支尾持：支持詳一：1月10前10吩#1沒3#俊14紋#1寫5#預(yù)售錦許可嶄證辦戀理完竿成支持恨二：嘗廣刮場(chǎng)展?jié)袷竞偷I(yíng)銷蔬中心阿導(dǎo)視起系統(tǒng)扒完善支持金三：失第墻二波促單位爆推售弄前舉蝴辦一所次大厘型活昏動(dòng)支持停四：繳營(yíng)勉銷推距廣力偷度加裳大；推廣裹策略活動(dòng)請(qǐng)策略拓客劍策略現(xiàn)場(chǎng)硬策略銷售輩策略階段粘策略菜及主議推產(chǎn)模品101111516171213919234567814二期一期一期沫一批繞：9#洽11利#1卷6#秘17猶#（34忍4）一期促二批疫：10扁#1豬3#腰14壞#1顫5#（35碰1）一期毫三批蓬：19姻#（63隊(duì)7）一期巨四批熱：12詞#（72）二期壤一批煎：1#到2#醬5#閘6#（62軟8）二期運(yùn)二批慢：3#臂4#巡壽7#活8#（62向8）第二護(hù)波推腹售單絞元35點(diǎn)1套，茄按照蒸開盤70謊%銷售威率，擠解籌豬率40諒%，保擱守預(yù)遣計(jì)需就要完貿(mào)成VI幫P卡量:3眾51皂*7凈0%茄/4銹0%輛=5延00張第二憲波單竭位蓄?？蜁r(shí)販間短宜，天洪氣不尸確定定性大眉，建顫議推筋售10、13、14三棟溜，15棟作魯為保她留單碗位，薄適時(shí)瀉推出營(yíng)銷烏部署根下的躁階段鏟推售——第2階段階段鋼時(shí)間何：20渴10年12月11日-1月23日開盤帝時(shí)間地：20舉10年1月23日產(chǎn)品13、14、15、10棟主力矩戶型85喚--圍15熱8平二備房、漫小三著房、耐四房推廣橡策略活動(dòng)聲策略拓客脫策略現(xiàn)場(chǎng)沃策略銷售日策略階段局策略儲(chǔ)及主齒推產(chǎn)老品棟號(hào)層數(shù)戶型編號(hào)戶型建筑面積各戶型戶數(shù)10#棟18C1三室二廳二衛(wèi)138.8934C1三室二廳二衛(wèi)137.1117C1三室二廳二衛(wèi)137.5517C2三室二廳二衛(wèi)123.9217C2三室二廳二衛(wèi)123.9217C2三室二廳二衛(wèi)123.9217D2四室二廳二衛(wèi)157.9217D2四室二廳二衛(wèi)157.921713#棟18B1二室二廳二衛(wèi)89.2636B2二室二廳二衛(wèi)86.873614#棟16B3二室二廳二衛(wèi)88.631B4二室二廳二衛(wèi)85.9116B4二室二廳二衛(wèi)85.91615#棟16B3二室二廳二衛(wèi)89.3815B4二室二廳二衛(wèi)86.6616B4二室二廳二衛(wèi)86.6516B3二室二廳二衛(wèi)89.3716

351第一芝波單獨(dú)位推憤售節(jié)摘奏策凝略價(jià)格賢預(yù)期奪目標(biāo)1A后期渠產(chǎn)品桃價(jià)格66墨00第二拉波產(chǎn)儉品推免售60殼00產(chǎn)品戶的首獻(xiàn)次飛酸躍價(jià)格潛的過收渡跳廳板整體滋實(shí)現(xiàn)真高價(jià)63現(xiàn)00第一搞波產(chǎn)抓品推遼售58妖00推廣躺策略活動(dòng)孟策略拓客但策略現(xiàn)場(chǎng)圓策略銷售援策略階段家策略劉及主推嘴產(chǎn)品長(zhǎng)效務(wù)型媒暴體時(shí)效適性媒聽體核心攔內(nèi)容肚：X艇X時(shí)鑄代城迅再造禾大河砌西新環(huán)中心戶外車體短信報(bào)紙分眾網(wǎng)絡(luò)XX箭時(shí)代木城再取造大戒河西艘新中果心XX埋時(shí)代席城再豆造大聰河西功新中給心50股0萬(wàn)條睛短信每周輝兩次企報(bào)版12月15日至1月25日全拿城覆攜蓋網(wǎng)絡(luò)社全城刑覆蓋元月22日樓笛王組食團(tuán)憾奧世加驚推86旗-1罵58貝㎡靈動(dòng)野空間營(yíng)銷關(guān)部署炒下的秀階段慣推售——第2階段媒體類型傳播重點(diǎn)媒體使用數(shù)量及方式使用時(shí)間軟性媒體生活刊項(xiàng)目核心價(jià)值炒作企業(yè)內(nèi)刊生活雜志12月10日~1月20日?qǐng)?bào)紙軟文瀟湘晨報(bào)C版，每周2次12月10日~1月20日網(wǎng)絡(luò)新聞?wù)搲?大網(wǎng)絡(luò)媒體的論壇、專題、新聞炒作，上午9-10點(diǎn)集中“黑屏”12月10日~1月20日硬性媒體硬報(bào)廣重點(diǎn)釋放銷售信息：一期一批完美售罄，二批新品榮耀加推瀟湘晨報(bào)A版、長(zhǎng)沙晚報(bào)1月23日開盤前2次，短信，開盤前3天，每天50萬(wàn)短信，平時(shí)活動(dòng)節(jié)點(diǎn)40萬(wàn)條/天12月10日~1月23日廣播918交通臺(tái)，金鷹95512月~6月網(wǎng)絡(luò)通欄8大網(wǎng)絡(luò)媒體，彈窗在開盤前一周使用1月23戶外、公交車金星大道戶外、一橋、芙蓉中路、汽車西站12月10日~6月分眾、電影院河?xùn)|河西所有高酒寫字樓、著名影院12月10-6月推廣奧策略活動(dòng)借策略拓客葬策略現(xiàn)場(chǎng)暢策略銷售科策略階段蝴策略廣及主疲推產(chǎn)綿品戶外么增設(shè)漸：河翼東二囑塊、移汽車役西站寒一塊推廣電策略活動(dòng)獄策略拓客然策略現(xiàn)場(chǎng)望策略銷售牢策略階段亞策略答及主推楊產(chǎn)品策略酬一：地州鬼市客芹戶的笑吸引核心菠內(nèi)容武：大助打教別育牌——孩子薦是你罷這輩噴子最爽大的動(dòng)投資蜘，X澆X時(shí)惕代城銜與師各大附為中同近呼吸目標(biāo)陣客群嚴(yán)：湘愧西北陸、湘攀西南異客戶方式盯：地括州市題晚報(bào)昆、短中信覆樹蓋時(shí)間毒：每槽個(gè)城劈燕市“唱常德辨、益德陽(yáng)、里吉首畏、張育家界烈”（嫌每周1版報(bào)持廣、30萬(wàn)條基短信隊(duì)）策略像二：返鄉(xiāng)肉客戶評(píng)的吸滿引核心萍內(nèi)容呈：X怨X時(shí)雀代城益再造綢大河講西新狐中心目標(biāo)漠客群渴：返掠鄉(xiāng)置蓬業(yè)客順戶方式抱：交早通封禿鎖——高鐵僚旅客很報(bào)、爛西站黨戶外屠、飛雅機(jī)雜匆志時(shí)間征：持纖續(xù)一原個(gè)月營(yíng)銷葉部署濁下的公階段末推售——第2階段推廣惡策略活動(dòng)瞞策略拓客毛策略現(xiàn)場(chǎng)蔽策略銷售宿策略階段即策略抹及主鉗推產(chǎn)狹品立足洲階段差主推貪產(chǎn)品怕的活柳動(dòng)思疫考。本階桂段主趙要是婚銷售載起勢(shì)擴(kuò)階段臉只在沒重塑另造項(xiàng)料目?jī)r(jià)饑值；階段辰大活磚動(dòng)建青議：【圣誕偽狂歡圣客戶爸答謝紹會(huì)及VI邊P聯(lián)誼PA意RT笑Y】【濃情憑春節(jié)·春意梢昂然替*品歇牌車姓展】活動(dòng)策略思考：階段起勢(shì)大活動(dòng)嫁接資源拓客活動(dòng)+老業(yè)主維護(hù)類活動(dòng)+營(yíng)銷默部署感下的連階段踐推售——第2階段推廣鋪策略活動(dòng)尚策略拓客喪策略現(xiàn)場(chǎng)近策略銷售墨策略階段歲策略日及主喇推產(chǎn)鞭品周末唇活動(dòng)算鋪排時(shí)間活動(dòng)主題活動(dòng)形式活動(dòng)目的活動(dòng)場(chǎng)地建議活動(dòng)信息傳遞渠道合作方費(fèi)用預(yù)算備注12月18日周六初冬養(yǎng)身季_鮑魚養(yǎng)生現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)暖場(chǎng)售樓部短信、銷售員CALL客——10000

12月25日周六圣誕狂歡嫁接品牌婚

紗店資源+中介相親品牌嫁接售樓部或小區(qū)資源方客戶邀約、物業(yè)

短信邀約、銷售員CALL客品牌婚紗店+中介相親50000

1月16日濃情春節(jié)·春意昂然+車展現(xiàn)場(chǎng)品牌嫁接售樓部現(xiàn)場(chǎng)資源方客戶邀約、小區(qū)海報(bào)、銷售員

CALL客、短信、報(bào)廣活動(dòng)公司260000費(fèi)用預(yù)算：320000活動(dòng)策略思考：階段起勢(shì)大活動(dòng)嫁接資源拓客活動(dòng)+老業(yè)主維護(hù)類類活動(dòng)+營(yíng)銷幟部署湯下的虜階段吼推售——第2階段推廣經(jīng)策略活動(dòng)辰策略拓客啞策略現(xiàn)場(chǎng)組策略銷售調(diào)策略階段丙策略徑及主茄推產(chǎn)扎品轉(zhuǎn)介依活動(dòng)——發(fā)放魔“時(shí)板代匯俗權(quán)益潛券”客戶苦到營(yíng)妻銷中畝心領(lǐng)轉(zhuǎn)取“臟業(yè)主傾權(quán)益襖券”賴，根耀據(jù)不秋同類痰別進(jìn)塘行權(quán)屋益享眨受。1、介滔紹成貝功認(rèn)犬籌可寇兌換10例0元人旅人樂遼購(gòu)物吵卡一菌張2、介擺紹成刮功認(rèn)快購(gòu)可擊兌換20裂00元人碼人樂炸購(gòu)物雄卡一傭張時(shí)代齊匯家哄書郵益遞1、每友一個(gè)碗營(yíng)銷遠(yuǎn)節(jié)點(diǎn)泳活動(dòng)堂環(huán)節(jié)肉都會(huì)向郵遞萬(wàn)精美討的家輩書給養(yǎng)到成洽交老嫁業(yè)主敲和誠(chéng)茄意客劇戶。2、潛址移默丑化地豆深入劑客戶拒心中行，加拾深客檢戶對(duì)敞項(xiàng)目挎的誠(chéng)雀意度陽(yáng)。營(yíng)銷拍部署伍下的晝階段準(zhǔn)推售——第2階段【設(shè)置供項(xiàng)目包導(dǎo)視艙，升定級(jí)完臥善休辭閑廣賊場(chǎng)】項(xiàng)目味售樓戴部前謀的桐膽梓坡睬路口量道旗燒導(dǎo)示統(tǒng)系統(tǒng)入口讓指示株牌導(dǎo)劫視；營(yíng)銷薪中心赴門頭40傅00平米被休閑陪廣場(chǎng)推廣開策略活動(dòng)徐策略拓客學(xué)策略現(xiàn)場(chǎng)冷策略銷售滲策略階段赤策略貫及主曲推產(chǎn)割品營(yíng)銷鑒部署敢下的草階段壯推售——第2階段項(xiàng)目襲東內(nèi)待街商猜業(yè)鋪拳面包任裝商業(yè)戰(zhàn)氛圍糊營(yíng)造推廣踩策略活動(dòng)映策略拓客獵策略現(xiàn)場(chǎng)遞策略銷售士策略階段絮策略贏及主嘗推產(chǎn)削品【商業(yè)揪街包浩裝，惑營(yíng)造胳生活社氛圍】尚未礎(chǔ)開業(yè)街店鋪騎進(jìn)行科櫥窗油包裝旅，營(yíng)服造生煉活氛友圍教育弓價(jià)值泄深挖筆，制后作臺(tái)窄卡，按置于渡洽談升桌上做成瘡項(xiàng)目眠臺(tái)卡忙，置歌放洽悶談區(qū)XX除建議12月11日啟柴動(dòng)第倉(cāng)二波妹單位私蓄客唐；爭(zhēng)取質(zhì)穩(wěn)抓感元旦笨春節(jié)構(gòu)黃金嫁點(diǎn)，巨搶客襯小步扇開盤治升價(jià)啟動(dòng)膊時(shí)間斧：12月11日啟動(dòng)吧方式鐘：第灶二波毯?jiǎn)挝籚I滔P卡，業(yè)交納提誠(chéng)意辱金1萬(wàn)元目，成棟為VI享P客戶加；優(yōu)惠師方式婆：1、老府帶新僚：老逐客戶覆成功忽推薦予新客黃戶認(rèn)跨籌獎(jiǎng)竿勵(lì)10側(cè)0元人置人類雄購(gòu)物花卡，售第二棚波單膀位開祖盤時(shí)歲新客昂戶成乏功認(rèn)虹購(gòu)則就獎(jiǎng)勵(lì)細(xì)老客莊戶20宿00元購(gòu)晨物卡旋；新點(diǎn)客戶寶享受情額外2個(gè)點(diǎn)姥優(yōu)惠招；2、常俱規(guī)蓄足客：機(jī)參加工元旦俗業(yè)主羊新年抵聯(lián)歡結(jié)會(huì)優(yōu)站惠50粗00元；詢辦理VI除P卡額稀外1%優(yōu)惠葬；推廣長(zhǎng)策略活動(dòng)僚策略拓客侮策略現(xiàn)場(chǎng)離策略銷售脖策略階段世策略答及主推解產(chǎn)品認(rèn)籌余、解由籌方婚式建偶議認(rèn)籌寨目的:提高欺客戶寄誠(chéng)意林度操作臣方法:開盤延前期應(yīng)交納父一萬(wàn)歌認(rèn)籌論誠(chéng)意苗金，者成為印時(shí)代較匯VI仔P會(huì)員昆，并慕獲得秤額外VI販P優(yōu)惠析折扣利。認(rèn)籌賽時(shí)間:1紋2月11日—1月20日地點(diǎn)臨：營(yíng)烤銷中煤心VI宿P卡認(rèn)綿籌辦乞理“1萬(wàn)享0.綁99折扣曠”現(xiàn)金掩認(rèn)籌景形式12月中鮮旬進(jìn)火行VI堅(jiān)P認(rèn)籌繳納1萬(wàn)元玩誠(chéng)意拘金成為妖時(shí)代估匯VI園P獲得畫額外VI布P優(yōu)惠階段目物料貢清單——開盤近前需抹到位和物料項(xiàng)目數(shù)量備注戶型圖、單張折頁(yè)5000份“VIP金卡”400張“VIP卡”申請(qǐng)表500份認(rèn)籌須知已有做1個(gè)畫架置于現(xiàn)場(chǎng)接待中心。認(rèn)籌流程已有做1個(gè)畫架置于現(xiàn)場(chǎng)接待中心。項(xiàng)目賣點(diǎn)展架已有資料袋500份用于客戶裝載相應(yīng)文件，便于其攜帶財(cái)務(wù)憑證/票據(jù)/認(rèn)購(gòu)書——由發(fā)展商負(fù)責(zé)營(yíng)銷們部署做下的狡階段深推售——費(fèi)用羞預(yù)算階段榨費(fèi)用瞎測(cè)算渠道渠道細(xì)化內(nèi)容細(xì)分?jǐn)?shù)量單價(jià)費(fèi)用推廣線報(bào)廣硬廣4次8萬(wàn)/次34萬(wàn)軟廣每周2次，共16次5000元/次9萬(wàn)網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)通欄、彈窗8家媒體10萬(wàn)/家（2.5個(gè)月）32萬(wàn)戶外金星路戶外更換3塊內(nèi)容+新增二處戶外更新、增加103萬(wàn)短信開盤前5天，每天50萬(wàn)短信，周末30萬(wàn)條/條，其余10萬(wàn)條/天900萬(wàn)條0.03元27萬(wàn)分眾30萬(wàn)拓客線外展點(diǎn)外展點(diǎn)6個(gè)展點(diǎn)1.25萬(wàn)7.5萬(wàn)活動(dòng)線節(jié)點(diǎn)活動(dòng)兩次次大節(jié)點(diǎn)活動(dòng)、一次開盤活動(dòng)3場(chǎng)——50萬(wàn)周末活動(dòng)暖場(chǎng)活動(dòng)4場(chǎng)20000元/場(chǎng)8萬(wàn)現(xiàn)場(chǎng)線現(xiàn)場(chǎng)改造咖啡、導(dǎo)視牌、銷售道具

——20萬(wàn)其他費(fèi)用30萬(wàn)合計(jì)350.5萬(wàn)營(yíng)銷竄部署猴下的瘋階段拖推售——第3階段階段第1階段第2階段第3階段第4階段二期第1階段二期第2階段時(shí)間11月20-12月4日12月5日~1月23日1月28日~3月26日4月2日~5月21日5月30~8月20日8月28~10月23日推售產(chǎn)品二房、2+1三房產(chǎn)品二房、2+1三房產(chǎn)品、四房樓王加推公寓產(chǎn)品推出二房二房、三房、四房樓盤二房、三房、四房樓盤具體棟數(shù)16、17、11、9棟13、14、15、10棟19棟12棟1、2、5、6棟3、4、7、8棟注：駱第1階段岡已售營(yíng)銷謎部署枯下的遷階段揭推售——第3階段階段荒時(shí)間顆：20謠10年4月2日-5月21日開盤萍時(shí)間錄：20弄10年5月21日產(chǎn)品19棟公癢寓共63仰7套主力縣戶型37默--研80平一音房、取二房策略污：脫胎殿換骨推廣境策略活動(dòng)袋策略拓客贏策略現(xiàn)場(chǎng)巾策略銷售房誠(chéng)策略階段缺策略刷及主曬推產(chǎn)筆品棟號(hào)面積段(m2)套數(shù)占比面積(m2)19棟30-3946172%28707.7140-4911418%50-59305%60-6981%70-79112%80-89132%總計(jì)637100%營(yíng)銷元部署存下的青階段樸推售——第2階段階段第1階段第2階段第3階段第4階段二期第1階段二期第2階段時(shí)間11月20-12月4日12月5日~1月23日1月28日~3月26日4月2日~5月21日5月30~8月20日8月28~10月23日推售產(chǎn)品二房、2+1三房產(chǎn)品二房、2+1三房產(chǎn)品、四房樓王加推公寓產(chǎn)品推出二房二房、三房、四房樓盤二房、三房、四房樓盤具體棟數(shù)16、17、11、9棟13、14、15、10棟19棟12棟1、2、5、6棟3、4、7、8棟注：海第1階段匯已售營(yíng)銷攤部署偽下的船階段謹(jǐn)推售——第4階段階段獸時(shí)間超：20塘10年1月28日-3月36日開盤霜時(shí)間茶：20捎10年3月26日產(chǎn)品12棟主力疲戶型85權(quán)--延86平二挪房策略仁：感恩躬加推沉快速畜去化推廣快策略活動(dòng)攻策略拓客磁策略現(xiàn)場(chǎng)挖策略銷售秘策略階段膏策略仇及主丑推產(chǎn)定品棟號(hào)層數(shù)戶型編號(hào)戶型建筑面積套數(shù)各戶型面積可售面積12#棟18B1二室二廳二衛(wèi)89.26363213.366340.68B2二室二廳二衛(wèi)86.87363127.32總計(jì)

72

6340.68營(yíng)銷砌費(fèi)用家：合計(jì)伍營(yíng)銷鴿費(fèi)用11脫86萬(wàn)，堅(jiān)占銷勵(lì)售總熱額6億的2%。第一階段（2010年5月1日~2010年12月4日）第二階段（2010年12月5日~2011年1月23日）第三階段（2011年1月28日~2011年3月26日）第四階段（2011年4月2日~2011年5月21日）485萬(wàn)350.5萬(wàn)200萬(wàn)150萬(wàn)各階塌段費(fèi)蒼用及寶配比推廣虧費(fèi)用這中，捏網(wǎng)絡(luò)翻、報(bào)包廣、傅短信燒、戶腹外、湊電臺(tái)齒、公津交、照分眾超是最專主要政推廣失媒介鄉(xiāng)豐，合音計(jì)占蜘到70題%，此躍外注橋重活飛動(dòng)對(duì)間項(xiàng)目團(tuán)的造瀉勢(shì)、奇業(yè)主殲維護(hù)厘及拓猜客，鞏占到12糖%。營(yíng)銷籠部署滅下的舍階段寬推售——二期凱第1階段階段第1階段第2階段第3階段第4階段二期第1階段二期第2階段時(shí)間11月20-12月4日12月5日~1月23日1月28日~3月26日4月2日~5月21日5月30~8月20日8月28~10月23日推售產(chǎn)品二房、2+1三房產(chǎn)品二房、2+1三房產(chǎn)品加推二房公寓產(chǎn)品推出二房、三房、四房樓盤二房、三房、四房樓盤具體棟數(shù)16、17、11、9棟13、14、15、10棟12棟19棟1、2、5、6棟3、4、7、8棟營(yíng)銷鳳部署杜下的眨階段籌推售——二期認(rèn)第1階段階段怖時(shí)間杠：20竹10年5月30日-8月20日開盤記時(shí)間欺：20循10年8月20日產(chǎn)品1、2、5、6棟主力失戶型81笛-1金71二房弓、三威房、嚷四房策略匠：破繭鼓成蝶品質(zhì)痛再次謙升級(jí)推廣防策略活動(dòng)遠(yuǎn)策略拓客