遼寧老城區(qū)改造項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)?fù)茝V方案

xx?xx御府—內(nèi)部認(rèn)購(gòu)?fù)茝V方案xx地產(chǎn)

2011年6月

呈

送本報(bào)告為xx地產(chǎn)受丹東xx投資置業(yè)有限公司委托而特別研究撰寫，其設(shè)計(jì)版權(quán)為xx地產(chǎn)所有。報(bào)告中含有xx地產(chǎn)研究技術(shù)信息，因此未經(jīng)版權(quán)人同意，本報(bào)告不得提供給版權(quán)人之同業(yè)機(jī)構(gòu)。本公司承諾在處理與客戶和調(diào)查對(duì)象之間的職業(yè)關(guān)系中接受ESOMAR規(guī)則的約束。呈送：xxxx投資置業(yè)有限公司聯(lián)系人：xx電話：xx報(bào)告是解決問(wèn)題的！2011年浪頭老城區(qū)改造擬動(dòng)遷建筑面積156885平方米，計(jì)2196戶，土地開(kāi)發(fā)面積634317平方米，可開(kāi)發(fā)各類住宅91.94萬(wàn)平方米。浪頭老城區(qū)改造項(xiàng)目總投資16億元，計(jì)劃建設(shè)期3-5年?？傆玫孛娣e84424.94㎡（合126.63畝）實(shí)際用地面積84424.94㎡（合126.63畝）總建筑面積169799.3㎡計(jì)容積率建面165157.7㎡其中商業(yè)面積17544.99㎡住宅面積146182.4㎡物業(yè)用房1430.88㎡建筑基地24470.32㎡建筑密度28.98%容積率1.96不計(jì)容建面4641.6㎡架空層面積4641.6㎡綠地面積26340.58㎡綠化率31.2%機(jī)動(dòng)車停車位393輛數(shù)據(jù)說(shuō)明：xx投資置業(yè)2011年4月份提供分期開(kāi)發(fā)思路根據(jù)拆遷項(xiàng)目的特殊性，按拆遷順序由北至南，分二至三期開(kāi)發(fā)，這樣可以使后期開(kāi)發(fā)根據(jù)市場(chǎng)及資金情況對(duì)產(chǎn)品做出相應(yīng)的調(diào)整，適合市場(chǎng)的需求。這部分主要是根據(jù)開(kāi)發(fā)商、xx代理及設(shè)計(jì)單位共同確定的項(xiàng)目的基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，采用成本估算法測(cè)算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本及收益指標(biāo)，xx代理認(rèn)為一期開(kāi)發(fā)6-8萬(wàn)平方米為最佳效益體量。7#6F50套5#11F80套9#6F㎡12#6F㎡2#13F㎡樓號(hào)層數(shù)面積㎡面積區(qū)間面積區(qū)間套數(shù)備注213？回遷戶5117820？？80內(nèi)部認(rèn)購(gòu)765850？？50內(nèi)部認(rèn)購(gòu)96？126？小計(jì)13670130做什么？怎么做？

通過(guò)一個(gè)適時(shí)的、縝密細(xì)致的“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”活動(dòng)達(dá)到兩個(gè)目的:即定位、定價(jià)，又能達(dá)到快速回籠資金的目的，同時(shí)，為本案的開(kāi)盤夯實(shí)營(yíng)銷基礎(chǔ)及形成良好口碑。通過(guò)本次活動(dòng)，讓甲方能清楚地看到xx豐富的“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”組織經(jīng)驗(yàn)，及有力的銷售把控能力和精益求精的工作風(fēng)范，達(dá)到專業(yè)值得信賴的目的。

階段目標(biāo)定位定價(jià)產(chǎn)品定位客戶定位成本定價(jià)承接力定價(jià)政策制定登記、認(rèn)籌定價(jià)選房、交款政策制定登記、認(rèn)籌定價(jià)選房、交款區(qū)域價(jià)值客戶成分客戶收入客戶需求xx.xx御府內(nèi)部認(rèn)購(gòu)方案一、認(rèn)籌目的（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)方式）1、為本項(xiàng)目快速積累準(zhǔn)客戶，達(dá)到快速回籠部分資金的目的。計(jì)劃通過(guò)一個(gè)月的宣傳推廣周期創(chuàng)造契機(jī)，用相當(dāng)額度的增值空間及市場(chǎng)前景吸引目標(biāo)群體提前參與，以互動(dòng)式信息傳遞深層滲透，積聚準(zhǔn)客戶群，同時(shí)達(dá)到截留競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客源的目的，減少后期壓力為火爆開(kāi)盤打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。2、進(jìn)一步接收客戶反饋信息，建立客戶檔案對(duì)客戶進(jìn)行管理，通過(guò)再次調(diào)查分析為以后的價(jià)格攀升、調(diào)整、后續(xù)規(guī)劃、廣告?zhèn)鞑?、提供?zhǔn)確可靠的事實(shí)依據(jù)，有利后續(xù)開(kāi)發(fā)策略調(diào)整。3、根據(jù)浪頭人濃厚的本地情緣，通過(guò)本活動(dòng)充分調(diào)動(dòng)口碑及人際關(guān)系效應(yīng)，以較小的費(fèi)用達(dá)到最大的階段目標(biāo)。

二、認(rèn)籌方式（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)方式）針對(duì)本項(xiàng)目積累客戶時(shí)間短，工程無(wú)進(jìn)度，拆遷受阻緩慢等客觀情況，項(xiàng)目首次上市亮相，建議以“權(quán)益增值”認(rèn)籌活動(dòng)及折扣優(yōu)惠政策為啟動(dòng)點(diǎn)，為首次亮相快速積累一定數(shù)量的客戶奠定基礎(chǔ)。

三、認(rèn)籌優(yōu)惠政策

申請(qǐng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)活動(dòng)，意向客戶交納“誠(chéng)意金”5000元可享受以下權(quán)益：

簽約購(gòu)房可抵頂10000元購(gòu)房款，還可享受開(kāi)盤時(shí)優(yōu)惠政策2-5%；。四、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)策略計(jì)劃推出5#（11層）、7#（6層）兩棟內(nèi)部認(rèn)購(gòu)

推廣活動(dòng)展開(kāi)后電話通知所有“簽客戶信息單”的客戶至指定地點(diǎn)交納“誠(chéng)意金”；

交納“誠(chéng)意金”客戶統(tǒng)計(jì)作二級(jí)分類：即購(gòu)房面積信息、付款方式信息。“誠(chéng)意金”交納順序；作為選房順序，不能確定房源、房號(hào)、面積、價(jià)格；

開(kāi)盤前公司公示通知所有交納“誠(chéng)意金”內(nèi)部認(rèn)購(gòu)客戶至指定地點(diǎn)選房，客戶按先后順序進(jìn)場(chǎng)選房，誠(chéng)意金轉(zhuǎn)首付；客戶未選取合適房源，所交納的款項(xiàng)開(kāi)發(fā)商無(wú)條件退還(不計(jì)息）

五、認(rèn)籌時(shí)間（未定）！六、物料準(zhǔn)備及細(xì)節(jié)流程1、細(xì)節(jié)

甲方確定有效房源面積（套數(shù)）。

甲方確定成本單價(jià)

甲方確定優(yōu)惠額度

甲方預(yù)期回款額甲方確定施工節(jié)點(diǎn)

2、細(xì)節(jié)

推廣活動(dòng)展開(kāi)后，現(xiàn)場(chǎng)填寫“客戶意向單”量達(dá)到擬推房源（套）兩倍以上，經(jīng)技術(shù)確認(rèn)再開(kāi)展下一節(jié)認(rèn)籌動(dòng)作。

認(rèn)籌交款時(shí)間節(jié)點(diǎn)按客戶質(zhì)量、數(shù)量確定。

每工作段需提前一周公布信息，并要求置業(yè)顧問(wèn)電話通知所有客戶。為開(kāi)發(fā)商技術(shù)銷控20%房源。（26套）

流程內(nèi)部認(rèn)購(gòu)前一周

由xx置業(yè)顧問(wèn)以電話和銷售案場(chǎng)接待的形式，將正式內(nèi)部認(rèn)購(gòu)流程和優(yōu)惠政策告知所有在推廣期正式確認(rèn)的客戶，并即時(shí)反饋客戶信息。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)當(dāng)天外場(chǎng)

在售樓部門口設(shè)等待區(qū)和排隊(duì)人流通道，時(shí)間為：當(dāng)天8：30開(kāi)始，請(qǐng)先行到達(dá)的客戶在等待區(qū)等候，并告知9：00整正式開(kāi)始交“誠(chéng)意金”（選房流程同上);正在排隊(duì)的（排序）客戶才能進(jìn)入售樓處辦理認(rèn)籌、選房、交款等。

流程售樓處內(nèi)

由工作人員帶領(lǐng)，客戶9：00帶身份證和現(xiàn)金按排序經(jīng)核對(duì)后進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)。并再次告知認(rèn)購(gòu)流程等事項(xiàng)。簽約區(qū)（選房區(qū)）交款區(qū)（甲方確定）銷售經(jīng)理將正式認(rèn)購(gòu)單整理歸檔工作方向客群收入需求鎮(zhèn)政撒府覆偏蓋區(qū)五一甘八覆職蓋區(qū)戶外醉圍擋眼廣告戚覆蓋端區(qū)戶外嶺廣告某覆蓋皆區(qū)三、四道溝覆蓋區(qū)太陽(yáng)屈傘2個(gè)頂準(zhǔn)備：戶型展版桌椅禮品購(gòu)物袋登記表建議全部墻面租賃xx脆·x授x御箭府主僅題廣葛告語(yǔ)關(guān)鍵鍋詞：xx主、龍渠脈、近浪頭虎、x衰x、職御花槳園、哥皇家頌、新棍生活暫、智催能、樓榮耀、府邸1、仇老鄰候居、裹新生醒活！2、物新浪淺頭、桃新生餐活！3、鋤xx孩·x主x御貓府-獵--詞皇家億御花拋園！4、騾以誠(chéng)鋪建城記，x瓣x·衫xx收御府池--胞--御--夢(mèng)開(kāi)創(chuàng)撇浪頭怒優(yōu)質(zhì)婦生活脊新里必程！5、江xx覽·x登x御享府-截--蔬--嫌浪頭管核心礎(chǔ)點(diǎn)，姨品質(zhì)蛾生活艦圈！6、類xx碑·x假x御摘府-瘦-鴨江畔華庭，氧龍脈扁府邸藏！7、色xx域·x萄x御值府-躬--咐居皇祝家龍搶脈，務(wù)享世矛紀(jì)榮馳耀！副標(biāo)廢題：對(duì)望簽皇家倦官邸勿--匆-悠撐居鴨業(yè)綠江計(jì)畔，瘋xx惱·x魄x御提府-千--攀新生郵活倡炭導(dǎo)者妻！傳承吼龍脈元?dú)膺\(yùn)庭，樂(lè)頌享皇箱室生瞞活！稈xx大·x任x御涼府-瞧--膨新生鋒活倡嗓導(dǎo)者非！x橡x·盯xx謎御府貴--份--藍(lán)--錢浪頭腸首個(gè)獨(dú)全封羅閉優(yōu)筑質(zhì)園吐區(qū)即約將亮嫌相！xx雁·x掉x御濕府-喝--予--往改變稻，從稱xx被開(kāi)始搏！預(yù)剖約進(jìn)旦行中豪！皇家沒(méi)龍脈勤府邸循，傳耀承世餓代榮咽耀！賄即將蛇盛大殖開(kāi)盤出，預(yù)魄約進(jìn)莖行中償！本項(xiàng)釀目目營(yíng)標(biāo)客膏戶群騎主要濤定位抄在浪晉頭本獅地及去周邊象平民弟化客疫群，溝他們恨主要筐特征革：休一般棉家庭自結(jié)構(gòu)登以夫賤婦兩卻人或僑三口邪之家熱為主城。少列部分佳空巢簽?zāi)Ｊ襟@家庭干即兒非女在芝丹東歐市內(nèi)然或其面他地址區(qū)工刮作居屆住，指老人班留守疼在家守有強(qiáng)俊烈的沃家族營(yíng)觀念，對(duì)浪宣頭鎮(zhèn)跑有著帆地緣眷戀情結(jié)良，喜頓歡安籌靜、沸閑逸草的郊惡區(qū)生巡壽活。堡比較賊認(rèn)可年本項(xiàng)賢目地段檢價(jià)值冒。一、轎薪資蘋階層杯二腎、富芳裕市疑民階慶層段三、齒市民挺階層數(shù)據(jù)歌說(shuō)明牛：xx代理互20休11餃年4拔月份晶市調(diào)共報(bào)告稈數(shù)據(jù)劣勢(shì)小區(qū)百主入偽口不玩臨街趕，小桂區(qū)氣樓勢(shì)凸塔顯不稍明顯攻。開(kāi)發(fā)戶商首次開(kāi)發(fā)充，品晃牌優(yōu)駕勢(shì)較檢弱。屬拆吩遷項(xiàng)接目，拼難免穗有負(fù)馬面新崖聞。無(wú)論認(rèn)商業(yè)展、住框宅均搬有競(jìng)漠爭(zhēng)壓蒼力。本地決消費(fèi)歐水平抖低下拐。說(shuō)明：以五一八廠和本地居民采集信息為主內(nèi)容比例備注3000元以下45%五一八廠職工3000-5000元40%學(xué)校教職員工5000-1000012%臨街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)10000元以上3%臨街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在所吊有的迫可能狡購(gòu)房案的被鼓訪者茄中，個(gè)人月收胖入集垃中在懂10氏01束-3辰00悔0元拋，家庭月收經(jīng)入在垂40確00刪元的并所占煙比例扯有40%；濕家庭繭月收信入400淘1-俗50主00元之笨間的占4端5%，浪頭碼鎮(zhèn)居何民收機(jī)入水釀平整洋體偏饞低。數(shù)據(jù)伍說(shuō)明血：xx代理傲20哥11穗年4溜月份塞市調(diào)綁報(bào)告厭數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)抄說(shuō)明招：xx代理嘩20污11返年4疲月份亡市調(diào)變報(bào)告圾數(shù)據(jù)項(xiàng)目結(jié)論消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知80%的被訪者認(rèn)為本項(xiàng)目是比較適合居住的項(xiàng)目，超過(guò)9成的被訪者對(duì)浪頭未來(lái)的發(fā)展很有信心，90%的被訪者認(rèn)為浪頭的房?jī)r(jià)有升值的空間。置業(yè)類型95%的被訪者在本項(xiàng)目置業(yè)首選住宅。在xx置業(yè)的可能性購(gòu)房可能性超過(guò)50%的消費(fèi)者占70%。購(gòu)房需求大多數(shù)的被訪者可以接受的住房單價(jià)在3000元/㎡以下，被訪者可以接受的住房總價(jià)是在30萬(wàn)元以下。購(gòu)房考慮因素考慮因素排在前三位的是：購(gòu)房總價(jià)、園區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理車位需求少數(shù)的被訪者表示會(huì)考慮購(gòu)買或租用車庫(kù)/車位。數(shù)據(jù)島說(shuō)明益：xx代理