萬全城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告

萬全城項(xiàng)目可行性研究報告武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告-1-目錄第一章項(xiàng)目概況項(xiàng)目地理位置…………（4）項(xiàng)目周邊主要生活、商服配套設(shè)施…………………（4）項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)………………（5）第二章區(qū)域道路、交通現(xiàn)狀規(guī)劃與分析區(qū)域道路現(xiàn)狀與分析…………………（6）交通預(yù)測分析…………（7）第三章投資分析投資環(huán)境分析…………（16）投資潛力分析…………（11）第四章市場分析市場預(yù)測分析…………（13）本項(xiàng)目周邊主要樓盤基本情況………（15）目標(biāo)消費(fèi)群體定位……………………（18）第五章建設(shè)地點(diǎn)及自然條件地理位置………………（20）區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造…………（20）區(qū)域地貌………………（20）場地地基土、基巖構(gòu)成及特征………（21）水文地質(zhì)條件…………（21）地震地質(zhì)條件…………（22）第六章項(xiàng)目的SWOT分析優(yōu)勢（Strength）……………………（23）劣勢（Weakness）……………………（23）機(jī)會（Opportunity）…………………（24）威脅（Threats）………（24）第七章項(xiàng)目的規(guī)劃與定位項(xiàng)目總體規(guī)劃及功能分區(qū)……………（25）項(xiàng)目的定位和交通、建筑、立面、剖面、環(huán)境設(shè)計(jì)及設(shè)備………（26）項(xiàng)目工程控制性計(jì)劃安排……………（31）“萬全城”項(xiàng)目形象進(jìn)度計(jì)劃表……（32）第八章項(xiàng)目營銷、推廣策略…………（33）武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告-2-第九章物業(yè)管理及服務(wù)物業(yè)管理……………（36）服務(wù)內(nèi)容……………（36）第十章投資估算及資金籌措投資估算……………（37）資金籌措方案………（40）第十一章財務(wù)評價銷售收入、銷售稅金及附加測算…………………（41）財務(wù)現(xiàn)金流量分析…………………（42）利潤測算……………（42）財務(wù)償還能力測算…………………（43）財務(wù)盈利能力分析…………………（44）第十二章風(fēng)險管理項(xiàng)目風(fēng)險……………（45）項(xiàng)目風(fēng)險管理的內(nèi)容………………（47）規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險的對策………………（49）第十三章結(jié)論與建議房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市宏觀經(jīng)濟(jì)保險了持續(xù)、協(xié)調(diào)的基本態(tài)勢（53）品質(zhì)與市場，是決定銷售的雙重主因……………（54）銷售收入如期實(shí)現(xiàn)是收回投資的保障……………（54）序言“萬全城”是奉獻(xiàn)給武漢的一個作品。這個作品是卓越的，更是超越的。“萬全城”代表城市的一份子，是城市經(jīng)濟(jì)的一個支點(diǎn)，是樓宇經(jīng)濟(jì)的至善表率，是承載未來武漢CBD發(fā)展的建筑。——世界經(jīng)濟(jì)學(xué)權(quán)威對CBD的定義是國家或地區(qū)社會政治、經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展到一定階段，在傳統(tǒng)的中心商業(yè)區(qū)聚集高度發(fā)達(dá)的金融、經(jīng)貿(mào)、現(xiàn)代制造型商務(wù)而形成的中央商務(wù)商貿(mào)核心區(qū)域。當(dāng)今城市中心商務(wù)區(qū)主要有商務(wù)寫字樓、金融和服務(wù)三大職能設(shè)施構(gòu)成，同時武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告-3-也不同程度地包含一定量的傳統(tǒng)的商業(yè)零售類職能設(shè)施。CBD既是經(jīng)濟(jì)運(yùn)作管理中心，也是金融中心和生產(chǎn)服務(wù)中心，擁有大量的商務(wù)寫字樓、酒店、公寓等配套設(shè)施，具備完善的市政交通和通訊條件，便于現(xiàn)代商務(wù)活動。在傳統(tǒng)商業(yè)中心逐步成熟的基礎(chǔ)上，現(xiàn)代商務(wù)的發(fā)展，需依托核心商務(wù)區(qū)；而傳統(tǒng)的商業(yè)中心區(qū)逐步發(fā)展演變形成的核心商務(wù)區(qū)，需依托國際甲級標(biāo)準(zhǔn)的高檔商務(wù)樓宇?！叭f全城”將矗立于武漢市已規(guī)劃形成的商業(yè)商務(wù)中心，是全新概念商務(wù)大廈。漢口西北湖片區(qū)已逐漸形成了商務(wù)中心格局，國際品牌連鎖、高端賣場、白領(lǐng)休閑總匯、高檔賓館、銀行總部、甲級寫字樓云集于此。“萬全城”以其獨(dú)特的復(fù)合型態(tài)的物業(yè)構(gòu)成而具有無限的發(fā)展?jié)摿?；其物業(yè)品質(zhì)直達(dá)國際標(biāo)準(zhǔn)，將刷新武漢市商業(yè)樓盤配套記錄。一流的物業(yè)服務(wù)、超高的性價比、非凡的綜合品質(zhì)，鑄就極高的使用價值和投資價值，機(jī)遇賦予她帶動CBD高價值發(fā)展的使命。武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告-4-第一章項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目地理位置“萬全城”是一個集居住、商務(wù)寫字樓、商業(yè)為一體的大型復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，位于漢口新華路305號（建設(shè)大道與新華路交匯處），正處武漢CBD金融一條街和CLD（中央生活區(qū)）的西北湖畔，濱臨武漢城區(qū)中心兩湖泊（西北湖與北湖），毗鄰江漢區(qū)政府及政務(wù)中心。城市和生活配套設(shè)施完善，地理位置十分優(yōu)越。二、項(xiàng)目周邊主要生活、商服配套設(shè)施綜合商場：武漢新世界百貨、武漢廣場、世貿(mào)廣場、中百超市。酒店：新華諾福特、高雄酒店、亢龍?zhí)泳栖?、中亞酒店、希木大酒店、香格里拉大酒店、東方大酒店。銀行證券：中國信合、建行湖北省分行、交通銀行武漢分行、中國銀行武漢市新華支行、工行武漢市西北湖支行、武漢市商業(yè)銀行北湖支行、民生銀行、廣東發(fā)展銀行。教育：育才幼兒園、育才小學(xué)、北湖小學(xué)、萬松園路小學(xué)、武漢六中、武漢外國語學(xué)校。文化：武漢市青少年宮、武漢市雜技廳、武漢市江漢區(qū)圖書館、武漢市圖書館、武漢圖書大世界、武漢市博物館。醫(yī)院：協(xié)和醫(yī)院、同濟(jì)醫(yī)院、武漢市六醫(yī)院、武漢市兒童醫(yī)院。武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告-5-三、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)(規(guī)劃方案審批)項(xiàng)目名稱武漢·萬全城項(xiàng)目凈用地面積16272m2地上總建筑面積88468m2其中：住宅38331m2商務(wù)寫字樓26391m2商場22235m2會所1511m2地下室22143m2容積率5.45建筑密度38.3%綠化率30.3%建筑高度100米機(jī)動停車位509輛其中：地上車位59輛地下車位450輛非機(jī)動停車位230輛武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告-6-第二章區(qū)域道路、交通現(xiàn)狀規(guī)劃與分析一、區(qū)域道路現(xiàn)狀與分析本項(xiàng)目地處CBD金融一條街和CLD（中央生活區(qū)）的西北湖畔。周邊分布的建銀大廈、新世界百貨、世貿(mào)大廈、新華諾夫特飯店等大型公共建筑，吸引著大量的人流及車流，交通狀況極其復(fù)雜。(一）周邊道路條件現(xiàn)狀及規(guī)劃“萬全城”周邊主要干道有新華下路、建設(shè)大道，相關(guān)支路有北湖小路、西北湖路等，道路已按規(guī)劃形成：新華下路：規(guī)劃道路紅線寬60米，機(jī)動車道雙向6車道，城市的主干道，連通漢口北部、中部。建設(shè)大道：規(guī)劃道路紅線寬50米，機(jī)動車道雙向4—6車道，兩側(cè)各設(shè)5米左右的非機(jī)動車道，作為一條貫通漢口地區(qū)的一條橫向主要干道，承擔(dān)著大量的橫向交通，在城市路網(wǎng)中起著重要的作用。北湖小路：規(guī)劃道路紅線寬20米，道路已按規(guī)劃斷面形成，斷面布置為：人行道5米×2+車行道10米。西北湖路：規(guī)劃道路紅線寬20米，道路已按規(guī)劃斷面形成，斷面布置為：人行道5米×2+車行道10米。北湖小路：規(guī)劃道路紅線寬20米，道路已按規(guī)劃斷面形成，斷面布置為：人行道5米×2+車行道10米。建銀大廈西側(cè)支路：規(guī)劃道路紅線寬12米，車行道寬7米。（二）道路交通運(yùn)行狀況分析武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告-7-根據(jù)道路交通流量調(diào)查和道路通行能力分析，計(jì)算得到現(xiàn)狀區(qū)域道路及路口的交通負(fù)荷度（表1）。表1：區(qū)域現(xiàn)狀道路、路口負(fù)荷水平路口或路段名稱路口或路段流量路口服務(wù)水平服務(wù)等級新華下路——建設(shè)大道68000．84D北湖小路——建設(shè)大道29000．76D北湖小路——西北湖路1050O．73C建設(shè)大道35000．80D新華下路3400O．63C西北湖路4500．31A北湖小路6500．45B（三）公共交通現(xiàn)狀該區(qū)域公交線路較多，周邊公交站點(diǎn)有北湖站、取水樓站、北湖小路站等?，F(xiàn)有9路、46路、47路、58路、69路、70路、207路、208路、519路、527路、560路、561路、575路、595路、597路、601路、604路、605路、621路、705路、719路、801路、802路、803路、807路、808路等20余條公交線。（四）區(qū)域停車現(xiàn)狀項(xiàng)目周邊約有停車位270個，其中建銀大廈有地下停車位50個，地面停車位120個，建銀西側(cè)餐廳停車場約有50個停車位，西北湖路路邊停車場約有50個車位。從目前情況來看，區(qū)域占道停車現(xiàn)象普遍，現(xiàn)有停車位難以滿足需求。二、交通預(yù)測分析（一）客流量預(yù)測項(xiàng)目建成后引發(fā)的客流量包括從業(yè)人員和來訪人員兩部分，其中又以來訪武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告人員為主，包括住宅、商場和寫字樓三類性質(zhì)引發(fā)的客流，其中寫字樓、商業(yè)引發(fā)流量高峰與城市交通比較一致。因此高峰客流量預(yù)測應(yīng)以商場高峰客流為基礎(chǔ)，考慮寫字樓和住宅的客流的加權(quán)疊加。依據(jù)項(xiàng)目所處地理位置，結(jié)合國內(nèi)大城市同類性質(zhì)建筑客流生成的經(jīng)驗(yàn)，參照武漢市相關(guān)吸引點(diǎn)調(diào)查的結(jié)果，確定“萬全城”項(xiàng)目不同建筑性質(zhì)高峰小時客流吸引率指標(biāo)如下（表2、表3）：表2：高峰小時吸引率指標(biāo)單位：人/小時·每百平方米-8-吸引率不同性質(zhì)用地高峰吸引率高峰發(fā)生率商業(yè)4.52.8寫字樓2.51.2住宅1.01.4表3：各類性質(zhì)用地吸引發(fā)生客流量單位：人次/高峰小時不同性質(zhì)用地㎡建筑面積（）高峰吸引人流量高峰發(fā)生人流量商業(yè)225441194743商務(wù)寫字樓25484608292住宅42250424593（二）車流量預(yù)測“萬全城”項(xiàng)目所處地段為武漢市金融商貿(mào)中心，項(xiàng)目綜合檔次定位較高?？紤]到項(xiàng)目這些實(shí)際情況以及所處區(qū)位的交通條件，以及武漢市的機(jī)動車發(fā)展水平，預(yù)測2010年項(xiàng)目各類性質(zhì)用地引發(fā)客流量出行方式結(jié)構(gòu)（表4、表5）：武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告表4：項(xiàng)目各類性質(zhì)用地引發(fā)客流出行方式結(jié)構(gòu)單位：%-9-交通方式不同用地吸引比例步行自行車公交車出租車小汽車摩托車樓內(nèi)出行合計(jì)商業(yè)12250171522100商務(wù)寫字樓—12429451—100住宅2103917302—100表5：項(xiàng)目各類用地高峰小時發(fā)生吸引車流量單位：輛（混合車）自行車公交車出租車小汽車摩托車商業(yè)39—13214539辦公9—1042029住宅102—6915320不同用地吸引比例交通方式注：各種車輛的平均載客人次分別為出租車2.5人、小汽車2.0人、摩托車1.0人。（三）高峰小時項(xiàng)目誘增交通總量分析由表（5）計(jì)算結(jié)果可知，項(xiàng)目商業(yè)建筑高峰小時引發(fā)車流量為316輛/小時，寫字樓建筑引發(fā)車流量為315輛/小時，住宅建筑引發(fā)車流量為242輛/小時。由于三種性質(zhì)建筑車流量高峰時間并不一致，在城市道路交通高峰時基地車流量為三種性質(zhì)建筑高峰引發(fā)車流量的加權(quán)之和，其規(guī)模為：610輛/小時。其中需要進(jìn)入項(xiàng)目停車的有382輛，分別為小汽車331輛，摩托車51輛。本項(xiàng)目建成后，區(qū)域道路交通的壓力將增加，必須通過合理的交通組織、強(qiáng)化管理，充分利用次要道路，盡量減小對主要干道交通影響，并結(jié)合區(qū)域公交設(shè)施布局，建立安全便捷、銜接良好的交通環(huán)境。武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告-10-第三章投資分析一、投資環(huán)境分析房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是與城市經(jīng)濟(jì)、社會的發(fā)展相協(xié)調(diào)的。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，已連續(xù)多年以20%速度增長，并推動了鋼材、建材、家具、裝飾等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。在國家宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、健康、持續(xù)發(fā)展的前提下，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，是城市經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)的發(fā)展是由供求關(guān)系決定的，武漢市房地產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展迅速，呈加速度發(fā)展的態(tài)勢?！爸胁酷绕稹钡恼邔?dǎo)向也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了新的機(jī)遇。（一）從市場需求來看，武漢市還有較大的發(fā)展空間。目前武漢市仍處于城市化發(fā)展和城市改造的高鋒期，新增的需求潛力十分巨大。城區(qū)在不斷擴(kuò)張，隨著舊城改造力度的加大，尤其是武漢市將推行“城中村”改造，這勢必會進(jìn)一步加大對住房的市場需求。另外，從實(shí)現(xiàn)全面小康社會的目標(biāo)來看，武漢市房地產(chǎn)業(yè)還有較大的發(fā)展余地。2007年武漢市城鎮(zhèn)人均住房建筑面積約25.5平方米，離全面小康的人均35平方米目標(biāo)尚有較大的差距。居民生活水平的不斷提高也將刺激房地產(chǎn)業(yè)的市場需求增長。（二）從房地產(chǎn)投資規(guī)模來看，武漢市與國內(nèi)其他大中城市相比還有相當(dāng)大的差距。武漢市房地產(chǎn)投資在全社會固定資產(chǎn)中所占比例不高，在全國19個副省級以上的城市中，武漢排在第9位，其在城市經(jīng)濟(jì)投資中所占比重還有武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告-11-較大的上升空間。（三）從地理位置來看，被譽(yù)為“九省通衢”的武漢具備得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，水路、鐵路、公路、航空網(wǎng)線四通八達(dá)，是全國重要的交通樞紐。武漢被列為繼北京、上海、天津、廣州之后的第五個首批金融開放口岸，包括摩根斯丹利在內(nèi)的眾多國際大財團(tuán)，大銀行、大保險公司將陸續(xù)進(jìn)駐。我國三大轎車基地之一的神龍汽車有限公司總部遷入武漢，世界500強(qiáng)接踵而至（IBM、微軟、NEC、北電、波導(dǎo)）等眾多世界IT企業(yè)在武漢設(shè)立基地。武漢經(jīng)濟(jì)顯示了前所未有的昂然生機(jī)。商業(yè)、金融業(yè)的發(fā)展也會帶動房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張。在漢口中心城區(qū)，縱橫的建設(shè)大道和新華路奠定了西北湖區(qū)域的價值基礎(chǔ)。該區(qū)域?yàn)榻瓭h區(qū)區(qū)政府所在地，緊鄰建設(shè)大道金融一條街，武漢體育中心、武漢圖書大世界點(diǎn)綴其中，距離漢口火車站、天河機(jī)場也非常近北至發(fā)展大道，南至建設(shè)大道，東至香港路，西至青年路，新華路貫穿其中，可謂是江漢區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通四大中心。新華路一線也是漢口城區(qū)中心地帶和重要的景觀軸線，聚集了商業(yè)居住、商務(wù)金融、水體綠化等多種功能，向來是開發(fā)商青睞的風(fēng)水寶地。二、投資潛力分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展往往是以非均衡的方式進(jìn)行的，一個國家或區(qū)域的發(fā)展通常是首先形成一些生產(chǎn)要素相對集中的增長區(qū)域，也就是我們通常所說的經(jīng)濟(jì)中心，然后通過這些增長區(qū)域的擴(kuò)散效應(yīng)，帶動周邊地區(qū)發(fā)展?！叭f全城”項(xiàng)目正位于江漢區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心——西北湖片區(qū)的核心商圈范圍內(nèi)，距離武廣商圈也僅有5分鐘車程。從居住的角度來看，西北湖地理位置的重要性，因?yàn)楹撬拍畹耐昝辣憩F(xiàn)，也是親水、近水、在水樓盤的絕對看點(diǎn)和賣點(diǎn)，符合高尚樓盤的重要特征。武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告-12-它以自己獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢和原生態(tài)的景觀資源成為漢口樓市的一塊碧玉。城市的發(fā)展離不開水資源，蜿蜒流動的水平添了城市的靈性，擇水而居更是人類永恒的夢想和追求。在漢口城區(qū)的湖泊資源中，除了西北湖之外，還有改造的噴泉公園、小南湖、寶島公園的鮑子湖及菱角湖。這些湖畔都因不可復(fù)制的自然資源優(yōu)勢而迅速崛起，成為較為成熟的住宅區(qū)，而且在價格上以其不可復(fù)制的優(yōu)勢自然景觀資源，遙遙領(lǐng)先于漢口地區(qū)其他住宅。從2002年的“世紀(jì)華庭”開始，房價就在不停的刷新武漢市樓價的記錄。西北湖片區(qū)已形成了強(qiáng)大的聚集效應(yīng)，眾多實(shí)力強(qiáng)勁的開發(fā)公司紛紛搶攤該區(qū)域，共同打造這一豪宅領(lǐng)地。如今，住在西北湖片區(qū)，不僅僅是一種生活的享受，更是一種身份與地位的體現(xiàn)。目前，該片區(qū)的房價正隨著土地供應(yīng)的減少而日益走高，再加上菱角湖景觀工程改造、高檔住宅扎堆效應(yīng)，以及王家墩CBD的建設(shè)發(fā)展和新華下路大型商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，西北湖片區(qū)注定會成為武漢的繁華核心。展望未來，該區(qū)域升值空間巨大。武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告-13-第四章市場分析一、市場預(yù)測分析（一）宏觀調(diào)控下的中國房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持平穩(wěn)增長近年來我國先后出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，特別是2007年將第二套住房的首付比例提高至40%，眾多城市都提高了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)比例和規(guī)模，并增加了廉租房供應(yīng)。盡管如此，2007年房地產(chǎn)價格快速上漲勢頭非但未緩和，1～11月份全國70個大中城市房屋銷售價格、新建商品房價格以及二手房銷售價格反而均以近兩年來最高速度加速上漲。僅2007年1-5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成7214億元，同比增長27.5%；全國房屋施工面積15.67億㎡，增長21.9%。未來我國房地產(chǎn)價格走高因素還在延續(xù)：一是鋼材、水泥等建筑成本在不斷上升；二是土地開發(fā)成本和建筑用地價格也在上漲；三是市場上存在著對住房價格繼續(xù)上漲的預(yù)期，并把購買商品房作為資產(chǎn)保值增收的一個重要投資渠道。2008年1月國家發(fā)改委公布了最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2007年12月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5％，漲幅與11月持平；環(huán)比上漲0.2%，漲幅比11月降低0.6個百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，12月70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比11月低0.8個百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.3%，漲幅比11月低0.7個百分點(diǎn)。分類別看，經(jīng)濟(jì)適用房、普通住房和高檔住房銷售價格同比分別上漲3.9%、12.1%和11.8%，環(huán)比分別上漲0.0%、0.3%和0.2%。（二）中部崛起——武漢房地產(chǎn)投資擁有較好的前景武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告-14-近年，來武漢投資房地產(chǎn)業(yè)的外地資本已有４０余家。他們選擇在武漢投資房地產(chǎn)業(yè)，主要是看中了武漢的區(qū)位優(yōu)勢。作為全國的六大核心城市之一，武漢人口眾多，包括流動人口在內(nèi)逾千萬；作為全國的交通樞紐，武漢對周邊區(qū)域輻射面廣；曾是老工業(yè)基地的武漢有一定的城市基礎(chǔ)建設(shè)，而近一兩年來基建發(fā)展更為迅速。武漢房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持較快的增長勢頭，房地產(chǎn)市場整體形勢較好。第五屆中國房地產(chǎn)發(fā)展年會、建設(shè)部中國房地產(chǎn)及住宅研究會等提供的一份最新排名資料顯示，武漢商業(yè)地產(chǎn)增值空間在全國排名第六，僅次于北京、上海、深圳、廣州和寧波。這說明武漢的商業(yè)地產(chǎn)已擺脫了單純的商鋪形式，開發(fā)模式包括社區(qū)商業(yè)街、區(qū)域商業(yè)中心、都市商業(yè)中心、摩爾、專業(yè)批發(fā)市場等，商業(yè)復(fù)合型地產(chǎn)步入了多元化高速發(fā)展的階段。2007年12月7日，武漢“1+8”城市圈獲批國家“兩型社會”型社會和環(huán)境友好型社會）建設(shè)綜合改革配套試驗(yàn)區(qū)的消息傳來，即成為各方爭相熱論的核心話題，被點(diǎn)燃激情的人們冀望成為“試驗(yàn)區(qū)”后，武漢城市圈也能夠成為“下一個新區(qū)”、“第四經(jīng)濟(jì)增長極”、“中部崛起的龍頭老大”，隨著城市經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，居民收入也將穩(wěn)步增加。作為華中重鎮(zhèn)的武漢，中部龍頭地位日益彰顯，隨著經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢開局，武漢大城經(jīng)濟(jì)崛起，無論是中心城區(qū)“向心力”作用進(jìn)一步加強(qiáng)，還是非中心城區(qū)開始崛起，武漢已經(jīng)開始融入全國、甚至國際性視野，即將進(jìn)入資本融合下的轉(zhuǎn)型期，未來發(fā)展空間極其廣闊?？春梦錆h，投資武漢已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)行業(yè)之市場共識。武漢吸納能力增強(qiáng)，城際置業(yè)逐漸增多。由于武漢開始承擔(dān)沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，同時城市之間房價差巨大，導(dǎo)致武漢現(xiàn)在具有相當(dāng)強(qiáng)的價格優(yōu)勢，城際置業(yè)現(xiàn)象越來越多。外地購房人群已占全市購房人群的四成以上。隨著樓市格局的打武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告-15-開，吸引了越來越多的城際置業(yè)者的目光，成為普及全國的異地置業(yè)潮中最受關(guān)注的城市。武漢外資重地。近幾年，境外資本開始深入到武漢房地產(chǎn)市場。荷蘭ING聯(lián)姻金地、大摩入股世茂濱江、希爾頓落址武漢徐東，碧桂園選擇武漢漢南……外資這種縱深化的投資表現(xiàn)，說明武漢房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始慢慢進(jìn)入國際性市場。作為中部崛起的中心城市，武漢已有超過5000個的外商投資項(xiàng)目，60多個世界500強(qiáng)企業(yè)。在這些優(yōu)勢的條件下，境外資本看好武漢地產(chǎn)是大勢所趨。二、本項(xiàng)目周邊主要樓盤基本情況目前，西北湖周邊在售與在建樓盤主要有：西北湖·鳳凰城、兩湖總都、天潤·北湖假日、新華豪庭、金利·明珠花園、華立·新華時代、美林公館、心家泊。從目前已經(jīng)開始銷售的幾個樓盤來看，各個盤子的定位各不相同，但均有顯著特點(diǎn)。（一）西北湖·鳳凰城項(xiàng)目地址：江漢區(qū)北湖西路6號住宅均價：6800元/平方米總套數(shù)：795套房屋棟數(shù)：4棟戶型面積：112－169平方米總建面積：100861.58平方米容積率：4.5綠化率：40％開盤日期：2005－10（一期）、2006－1（二期）交房時間：2007年武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告-16-西北湖·鳳凰城主打戶型為130平米左右的三房兩廳。該項(xiàng)目無論從規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林景觀，還是從項(xiàng)目配套和戶型設(shè)計(jì)來看，都能稱得上是一個高品質(zhì)的住宅項(xiàng)目。絕大部分住宅為南北通透的板式樓，也是目前西北湖片區(qū)最大的在售樓盤。一期臨街，戶型以三房兩廳為主，均價在6000元/平方米以下，與同地段的樓盤相比，其性價比無疑最佳；而二期面湖，戶型則以150平方米左右的四室兩廳為主，可以全觀景觀，價格當(dāng)然就貴了不少，達(dá)到7000多元/平方米，平均套均價都在100萬元以上。該項(xiàng)目目前已基本售磬。，主要購買對象為高層商務(wù)人士和私營老板。（二）兩湖總都項(xiàng)目地址：漢口北湖小路99號銷售均價：7500元/平方米總套數(shù)：242套房屋棟數(shù)：2棟戶型面積：128、170、190、252平方米（4種）總建面：54000平方米容積率：5.84綠化率：30%.（地面7米架空園林景觀）開盤日期：2005－11－30交房時間：2007－7－28兩湖總都主推豪宅概念，房型多在170平方米以上。該項(xiàng)目與西北湖鳳凰城臨近，都是圍湖而建，其湖景效果在這幾個樓盤中最佳。不過與西北湖·鳳凰城有所不同的是，由于其占地面積的限制，兩湖總都只建了兩棟，對小區(qū)內(nèi)整體綠化景觀建設(shè)有一定的限制。在住宅品質(zhì)上可以說與鳳凰城不分伯仲，只不武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告-17-過兩湖總都在定位上更偏向于高端市場，戶型也多為大氣的豪宅，將業(yè)主鎖定為上流名士。目前，該項(xiàng)目已基本銷售完畢。（三）銀鶴·上林苑項(xiàng)目地址：發(fā)展大道與新華下路交匯處銷售均價：7800元/平方米建筑面積：107143.10平方米綠化率：30%容積率：4開盤時間：2007.12.14銀鶴上林苑總占地面積2萬余方，總建筑面積達(dá)10余萬方，由三棟20-25層高層組成，分A、B、C三棟，成半圍合式分布。小區(qū)采用人車分流的人性化設(shè)計(jì)，整個小區(qū)地上部分沒有車輛，保證業(yè)主安靜和舒適性。另外，小區(qū)有1萬余方的豪華型會所，讓您休閑、娛樂的同時，還可以進(jìn)行商務(wù)洽談。在小區(qū)的內(nèi)部還有6000平米的中心園林景觀，讓您的生活更加豐富，其戶型面積從86平米的兩房到125平米的三房。（四）大唐新都(二期)菱湖上品項(xiàng)目地址：江漢區(qū)新華下路169號銷售均價：8200元/平方米建筑面積：40000平方米綠化率：33%容積率：5.3開盤時間：2007.9.29唐家墩公交站旁的大唐新都二期-菱湖上品，占地面積7265平米，建筑面武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告-18-積47000平米；容積率高達(dá)6.5，為一棟25層高的點(diǎn)式建筑；東西朝向的部分建筑面對唐家墩路；項(xiàng)目南側(cè)一大片以拆遷平整的空地，未來將會有其他建筑項(xiàng)目，據(jù)了解，應(yīng)該不會影響到該項(xiàng)目的采光；1-3層為商用配套，每層5.2米高；4樓為架空層，將建設(shè)3000平米的空中花園；5-10層為全裝修小戶型，面積從30多平米到70多平米不等，共216套，11-25層為復(fù)式樓，共122套，面積在95-256㎡之間，12樓以上的房間可以看到菱角湖景。地下停車位150個，自9月29日開盤以來，338套房源已經(jīng)售出了80%以上。（五）新華明珠項(xiàng)目地址：新華路215號（新華路與萬松園正行交界處）銷售均價：8500元/平方米，80%已售。三、目標(biāo)消費(fèi)群體定位隨著人們對生活質(zhì)量和對居住要求的不斷提升，我們在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和定位上不僅僅停留在簡單解決“住”的問題上?！叭f全城”項(xiàng)目除了主要針對本地高端消費(fèi)群體外，通過它典型復(fù)合型地產(chǎn)特點(diǎn)，從全方位滿足來自全國不同地區(qū)人們在武漢居住、寫字樓、投資要求。（一）住宅1、金融證券外資企業(yè)等中高層管理人員；2、IT行業(yè)城市精英；3、律師、醫(yī)生、教師等高收入人群；4、民營企業(yè)主；5、外埠來武漢投資和貿(mào)易界人士。（二）商業(yè)1、地產(chǎn)投資；武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告-19-2、經(jīng)營商戶：（1）專業(yè)品牌連鎖店、形象店（國際知名）；（2）銀行、證券等金融機(jī)構(gòu)；（3）國內(nèi)外知名商超市；（4）民營企業(yè)。（三）寫字樓（1）跨國公司擬在國內(nèi)華中地區(qū)設(shè)立辦事處或分公司或子公司（2）銀行、保險、證券等金融業(yè)和通訊設(shè)備、汽車等制造業(yè)。（3）部分政府事業(yè)單位（4）本地的中大型企業(yè)（5）專業(yè)型公司，如廣告、律師事務(wù)所、會計(jì)師事務(wù)所等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告-20-第五章建設(shè)地點(diǎn)及自然條件一、地理位置武漢是湖北省省會，華中地區(qū)最大城市。也是京廣鐵路大動脈與長江黃金水道十字交匯的中心，歷來有“九省通衢”之稱，東去上海，西抵重慶，南至廣州，北上京城，距離均在1000公里左右，處于中國經(jīng)濟(jì)地理的核心位置。世界第三大河長江及其最大支流漢水在市區(qū)交匯，將武漢市區(qū)一分為三，形成了漢口、漢陽和武昌三鎮(zhèn)鼎立的格局，故武漢素有“江城”的美譽(yù)。武漢市現(xiàn)轄9個城區(qū)，4個郊區(qū)，面積8476平方公里，人口837萬，其中城區(qū)人口600多萬。武漢的地理方位為北緯30°33'、東經(jīng)114°19'，位于長江中游，屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，四季分明，平均無霜期約240天。二、區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造武漢位于揚(yáng)子地臺北部，秦嶺地槽東段之南，屬淮陽山字形構(gòu)造南弧西翼。雖有多期造山運(yùn)動復(fù)合影響的痕跡，但主要受控于燕山期構(gòu)造，表現(xiàn)為一系列走向近東西至北西西的線型褶皺，以及北西、北西西、北東和近東西向的正斷層、逆斷層及逆掩斷層。本區(qū)分布的地層有古生界的砂巖、頁巖、灰?guī)r及泥巖；中生界的砂礫巖、頁巖及泥巖；新生界的粘土、砂、砂礫石等沉積物。志留系頁巖賞組成背斜軸部，背斜兩翼依次為泥盆、石炭、二迭、三迭各層。三迭系地層常組成向斜的槽部。東西部的緊密褶皺（包括倒轉(zhuǎn)）伴隨壓扭性斷裂，反映了當(dāng)時強(qiáng)烈的南北向壓應(yīng)力（主應(yīng)力）。在南北向主應(yīng)力支配下，還發(fā)育有其它次一級的構(gòu)造，即北北東及北北西兩組張扭性斷裂。三、區(qū)域地貌武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告-21-本區(qū)地勢大致東南高，西北低。區(qū)內(nèi)水系十分發(fā)育，長江自西南向東北至天興洲、陽邏鎮(zhèn)折向東南，漢水自西北向東南至市區(qū)東折匯入長江。長江、漢水兩岸湖泊星羅棋布。區(qū)內(nèi)中部及南部為東西帶狀的剝蝕地形，長江、漢水以南以剝蝕堆積地形為主。西部及天興洲長江南北兩岸則以堆積地形為主。區(qū)內(nèi)的丘陵走向近于東西，與構(gòu)造線方向大致相近。四、場地地基土、基巖構(gòu)成及特征經(jīng)鉆探查明，場區(qū)覆蓋層為厚達(dá)45.0m左右的第四系全新統(tǒng)沖積地層（Q4al）,具有典型的二元結(jié)構(gòu)。即該覆蓋層上部為約10m的一般粘性土，該一般粘性土由粘土、粉質(zhì)粘土、淤泥質(zhì)土和粉土組成；覆蓋層下部為砂土層，由粉砂、粉細(xì)砂、細(xì)砂和中細(xì)砂混礫卵石組成，厚度近33m，并具有隨深度增加顆粒由細(xì)逐漸變粗浙密實(shí)的沉積成層特點(diǎn)。覆蓋層的平面展布較為穩(wěn)定，上部一般粘性土分布穩(wěn)定，但由于沉積環(huán)境不同，一般粘性中各亞層工程性質(zhì)差異較大；中部粉砂、細(xì)砂、中細(xì)砂混礫卵石層平面分布及巖性都較穩(wěn)定。下伏基巖為泥盆系（D）粉砂質(zhì)泥巖或泥質(zhì)粉砂巖，該層頂板埋深在45.0m左右，巖層傾角較陡，在垂直及水平方向上風(fēng)化程度不一。根據(jù)本場地地層巖性，物理力學(xué)性質(zhì)，本場地地層自上而下依次由6個單元層14個亞層構(gòu)成。五、水文地質(zhì)條件本項(xiàng)目場地各地層的水理性質(zhì)和富水性能，只有表層雜填土和下部砂、礫卵石層為含水層，其余為隔水層。場地人工填土層中的上層滯水向基坑滲透，會增大基坑內(nèi)的排水量，故施工時宜設(shè)置隔水帷幕阻隔上層滯水，因填土位于地表淺層，厚度不大，故處理較容易，可結(jié)合深層隔水一并進(jìn)行處理。根據(jù)水武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告-22-樣分析結(jié)果，本場地地下水對混凝土無腐蝕性，對鋼結(jié)構(gòu)具弱腐蝕性。六、地震地質(zhì)條件武漢市區(qū)位于長江中下游地震帶內(nèi)，又稱麻城——常德地震帶，屬我國大陸地震活動較弱的地震帶，具有強(qiáng)度中等偏低、頻次不高、震源淺等特點(diǎn)，而武漢市又是地震活動微弱、地殼相對穩(wěn)定的地塊。武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告-23-第六章項(xiàng)目的SWOT分析一、優(yōu)勢（Strength）（一）區(qū)位優(yōu)勢：項(xiàng)目位于武漢市商業(yè)中心區(qū)，地處武漢CBD金融一條街和CLD（中央生活區(qū)）的西北湖畔，近傍西北湖廣場和噴泉公園、金融街與之隔道相鄰，中心區(qū)商務(wù)寫字樓，娛樂休閑和購物優(yōu)勢得天獨(dú)厚且明顯。項(xiàng)目所處地段有城市主要交通干道——建設(shè)大道和政府正在規(guī)劃的景觀大道——新華下路及青年路，交通順暢通達(dá)。（二）物業(yè)優(yōu)勢：本項(xiàng)目由于集高層臨湖住宅、高層智能化甲級商務(wù)寫字樓和大型商業(yè)三位一體，體量大、檔次高，自身功能配套齊全，因而擁有區(qū)內(nèi)其他項(xiàng)目無法比擬的獨(dú)特優(yōu)勢。（三）配套優(yōu)勢：項(xiàng)目周邊或毗鄰擁有金融街、酒店及商務(wù)配套，享有西北湖周邊的購物娛樂配套，坐擁新華下路和青年路的餐飲休閑配套等優(yōu)勢條件，生活居住、商務(wù)娛樂、休閑購物等非常適宜。二、劣勢（Weakness）（一）項(xiàng)目地塊整體呈不規(guī)則形式狀，一定程度上弱化了地塊的價值。（二）土地成本相對較高（地價昂貴、拆遷費(fèi)用大），致使前期階段投入費(fèi)用較多，對后期的開發(fā)和銷售資金的回籠帶來一定壓力。（三）本項(xiàng)目為公司開發(fā)的第一個項(xiàng)目，在本地市場的知名度與影響力有一定局限性。（四）噪音影響，項(xiàng)目所臨兩條市政道路，較大的車輛流量，為本項(xiàng)目帶來了交通便利的同時，較大的車流也帶來了噪聲的干擾，在解決項(xiàng)目噪聲提高武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告-24-隔音效果的同時也增加了項(xiàng)目的投資。三、機(jī)會（Opportunity）（一）項(xiàng)目地處武漢中心區(qū)，片區(qū)內(nèi)名廈云集，消費(fèi)水平為武漢市最高，但本項(xiàng)目周邊在建和在售高檔物業(yè)已屈指可數(shù)，這些將會為本項(xiàng)目帶來較多的目標(biāo)消費(fèi)群。（二）政府加大舊城改造力度，片區(qū)周邊環(huán)境大為改善，周邊景觀環(huán)境、配套將更加完善。目前該片區(qū)成為眾多置業(yè)者的首選之地，其認(rèn)可度為武漢最高，有利于將本項(xiàng)目樹立成國際化高檔物業(yè)形象，從而提升本項(xiàng)目的附加值。（三）近年來武漢市高端市場發(fā)展勢頭良好，本項(xiàng)目將借此良機(jī)創(chuàng)造新高。四、威脅（Threats）2006上半年開始，如新世界中心、時代廣場、漢口新天地等兼有寫字樓、住宅、公寓、商業(yè)等多種物業(yè)的綜合體項(xiàng)目開始顯露武漢，市場競爭激烈。隨著片區(qū)內(nèi)眾多物業(yè)的相繼推出，會對本項(xiàng)目的銷售造成一定的壓力。武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告-25-第七章項(xiàng)目的規(guī)劃與定位一、項(xiàng)目總體規(guī)劃及功能分區(qū)（一）總體規(guī)劃本項(xiàng)目是一個集居住、商務(wù)寫字樓、商業(yè)為一體的大型復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。由武漢萬全置業(yè)有限公司獨(dú)立開發(fā)。項(xiàng)目地塊位于漢口新華下路305號（建設(shè)大道與新華路交匯處），正處武漢CBD金融一條街和CLD（中央生活區(qū)）的西北湖畔，濱臨武漢城區(qū)中心兩湖泊（西北湖與北湖），毗鄰江漢區(qū)政府及政務(wù)中心。城市和生活配套設(shè)施完善，地理位置十分優(yōu)越，擁有極高的投資、居住價值。（二）功能分區(qū)（1）項(xiàng)目由住宅、商務(wù)寫字樓、商業(yè)組成三位一體的復(fù)合型高檔物業(yè)。（2）“萬全城”項(xiàng)目采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，由兩幢塔樓組成，一幢為30層的高檔住宅，一幢為26層的現(xiàn)代智能化商務(wù)樓宇。凈用地面積為16272平方米，地上規(guī)劃總建筑面積為88468平方米。1-4層裙房為商業(yè)。其中，住宅面積為38331平方米，商務(wù)寫字樓面積26391平方米，商場22235平方米，會所1511平方米。地下二層可提供約450輛停車位。（3）本項(xiàng)目住宅戶型面積對照表（見下頁）武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告-26-序號戶型朝向型號建筑面積（㎡）套數(shù)總面積(㎡)占總戶型百分比1三室二廳二衛(wèi)西南A11702644209.8%2三室二廳二衛(wèi)西北B11682643689.7%3三室二廳二衛(wèi)南C11372635627.9%4三室二廳二衛(wèi)北D11392636148.0%5三室二廳一衛(wèi)西南E11372635627.9%6三室二廳二衛(wèi)東北F11372635607.9%7三室二廳一衛(wèi)西南E1232631987.1%8三室二廳一衛(wèi)東F1192630946.9%9三室二廳一衛(wèi)西C1262632767.3%10三室二廳一衛(wèi)東D1292633547.5%11四室二廳二衛(wèi)南西5%12三室二廳二衛(wèi)東南B1602641609.5%合計(jì)30042250100.0%二、項(xiàng)目的定位和交通、建筑、立面、剖面、環(huán)境設(shè)計(jì)及設(shè)備“萬全城”定位于高端綜合物業(yè)，除了傳統(tǒng)的水、電、煤、訊線路外，力求在住宅型式、內(nèi)部功能、空間利用、靈活性、多樣化和土地的利用、節(jié)能、新材料的應(yīng)用等方面有所創(chuàng)新。（一）項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式與建筑概況1、三位一體的“萬全城”項(xiàng)目，由26層總高度99.9米、層高為3.6米的商武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告-27-務(wù)寫字樓；30層總高度為99.8米、層高為3米的住宅及1~4層的商業(yè)裙房、地下二層停車庫組成。商務(wù)寫字樓結(jié)構(gòu)形式為框架核心筒結(jié)構(gòu)，4-5層之間設(shè)有技術(shù)轉(zhuǎn)換層，轉(zhuǎn)換形式為箱型，外墻采用隱框與半隱框相結(jié)合的玻璃幕墻，體現(xiàn)了現(xiàn)代地標(biāo)建筑的特點(diǎn)，住宅結(jié)構(gòu)形式為核心筒短肢剪力墻結(jié)構(gòu)，4-5層之間設(shè)有技術(shù)轉(zhuǎn)換層，外墻采用景觀飄窗、彩鋁窗、中空玻璃、彈性外墻涂料，即豐富了建筑立面的層次，又使建筑色彩、造型、區(qū)位環(huán)境與本建筑臨湖景觀融為一體，無不體現(xiàn)本項(xiàng)目住宅功能和環(huán)境質(zhì)量，充分滿足消費(fèi)者的需求。裙房采用框架結(jié)構(gòu)，裙房商業(yè)建筑立面與塔樓相協(xié)調(diào)的同時，完美體現(xiàn)了高檔商業(yè)物業(yè)的特征。2、住宅戶型布置以基層平面形式設(shè)計(jì)，方案通過多次的調(diào)整，公攤面積控制在15～17%左右，設(shè)計(jì)過程充分的體現(xiàn)了以人為本的原則，獨(dú)特的人性化理念貫穿了整個平面設(shè)計(jì)過程。合理的玄關(guān)引入、起居室的功能滿足，最佳的開間、套區(qū)間，更多的自由分隔平面空間組合，無不體現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)師的獨(dú)到之處與至高的境界。3、商務(wù)寫字樓每層建筑面積約為1200M2，功能區(qū)間在45M2——用居住的理念實(shí)現(xiàn)商務(wù)寫字樓定位，每一個最小的區(qū)間均可隨意增減衛(wèi)生間設(shè)施的配備，環(huán)形走廊，雙出口人流疏散設(shè)計(jì)，使每一個單位區(qū)間的干擾減少到了最低限度，并最大限度的減少了公攤面積，使得房率達(dá)到了80%左右。4、項(xiàng)目智能化程度充分體現(xiàn)時代的氣息和特征整個項(xiàng)目導(dǎo)入了BA弱電系統(tǒng)；有線電視網(wǎng)、高速寬帶數(shù)據(jù)光纖傳輸、交互式數(shù)字視頻服務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；出入口及周邊安防報警和電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、可視對講的控制系統(tǒng)；火災(zāi)報警、樓宇控制、背景音樂、會議、大屏幕顯示、通訊、防雷系統(tǒng)；武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告-28-物業(yè)管理計(jì)算局部網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等。5、采暖與通風(fēng)充分體現(xiàn)商務(wù)公寓樓住也可以，租也可以，辦公也可以的特點(diǎn)，為業(yè)主提供辦公、商洽等多用途的物業(yè)形態(tài)，本項(xiàng)目采用目前國際最先進(jìn)、節(jié)能、環(huán)保，獨(dú)立開關(guān)、便于加班，分單元、分戶、分內(nèi)機(jī)計(jì)費(fèi)的DJ——VRV商用中央空調(diào)。商業(yè)暖通采用風(fēng)冷熱泵系統(tǒng)。住宅在充分滿足日照、通風(fēng)、密度、朝向、間距等功能要求的同時，本項(xiàng)目的住宅引入了與住宅同步呼吸的新風(fēng)系統(tǒng)——負(fù)壓機(jī)械通風(fēng)。使居民生活方便、安全、安靜。（二）功能配套的實(shí)現(xiàn)“萬全城”項(xiàng)目平面區(qū)間由三大功能體組成，各功能體之間實(shí)現(xiàn)了有機(jī)的結(jié)合和明確的實(shí)現(xiàn)功能。東、南、西、北、中定位明確。東、南：沿新華下路，北湖西路為完全的商業(yè)配套。西、北：為人車出入口，約7000m2景觀綠化與北湖景觀融為一體。中：商業(yè)內(nèi)街（商務(wù)寫字樓北45m×15m的人行架空通道）使之與裙房商業(yè)、會所形成公共空間、平面交通遙相互應(yīng)。1、交通設(shè)計(jì)：1）平面交通商場客流沿新華下路廣場直接進(jìn)入商場，商場貨物通過消防通道或內(nèi)環(huán)路進(jìn)入商場西面的貨物出入口。住宅人流通過連接兩個市政出入口的內(nèi)環(huán)路到達(dá)住宅樓西南角的架空區(qū)和出入口門廳，并在臨新華下路方向設(shè)有緊急疏散出口。武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告-29-住宅、商務(wù)公寓樓的停車都可以通過新華下路和北湖西路的二個出入口進(jìn)出車庫。住宅、商務(wù)公寓人員分別可以通過東、南、西三個方向進(jìn)入大堂和電梯廳。2）豎向交通商場人流通過中廳兩部自動扶梯進(jìn)出各層，在緊急疏散時通過五個均勻分布的樓梯到達(dá)室外地面，商場貨物通過兩部貨梯兼作消防電梯進(jìn)出各層。商場內(nèi)部人員平時通過裙樓北角的樓梯單獨(dú)進(jìn)出各層。住宅每個單元設(shè)有三部客用電梯（其中一部兼做消防電梯）和一個剪力樓梯，電梯、樓梯均可到達(dá)地下一、二層和出屋面，在商場部位的電梯1~4層實(shí)行封閉。商務(wù)樓垂直交通設(shè)有三部電梯和一部消防電梯及兩個疏散樓梯，電梯、樓梯均可到達(dá)地下一、二層和出屋面，在商場部位的電梯2~4層實(shí)行封閉，為了便于裙樓商業(yè)的經(jīng)營，在裙樓西側(cè)設(shè)有一部觀光電梯可以直達(dá)2~4層。商務(wù)會所設(shè)有兩個樓梯和一部觀光電梯。2、立面造型與環(huán)境設(shè)計(jì)1）商務(wù)樓造型體現(xiàn)現(xiàn)代高技術(shù)手法，精致的金屬與玻璃構(gòu)件，多層次全隱框、半隱框、明框玻璃幕墻的分格，再現(xiàn)其時代感。住宅樓林新華下路、北湖西路以大面積外飄窗、大面積玻璃構(gòu)架楊桃等公建化的處理手法與商務(wù)樓形成呼應(yīng)，同時也豐富了街景立面。住宅樓屋面采用輕鋼結(jié)構(gòu)、造型豐富遮陽板、大飄板相互穿插，體現(xiàn)了時代感和豐富了建筑的天際線。會所運(yùn)用架空、灰空間、通透玻璃與穿孔鋁板對比，鋼結(jié)構(gòu)精致的構(gòu)件，點(diǎn)式玻璃幕墻等手法使其成為景觀環(huán)境轉(zhuǎn)承的樞紐。武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告-30-商場立面強(qiáng)調(diào)商業(yè)氣氛及與主塔樓的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，精致不銹鋼格架與玻璃燈箱構(gòu)成的廣告牌烘托了濃厚的商業(yè)氛圍。2）環(huán)境設(shè)計(jì)突出臨近西北湖的水景園林特色，營造小面積人工水景，休閑綠化小品圍繞環(huán)繞建筑。塔樓廣場與商業(yè)廣場、會所三者既分又合，協(xié)調(diào)統(tǒng)一，花壇小品，氣派典雅。武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告-31-三、項(xiàng)目工程控制性計(jì)劃安排1、前期準(zhǔn)備階段內(nèi)容：包括拆遷、工程勘測設(shè)計(jì)、審批、報建、工程招標(biāo)2、項(xiàng)目形象進(jìn)度計(jì)劃附表：“萬全城”項(xiàng)目形象進(jìn)度計(jì)劃表（見下頁）武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告“萬全城”項(xiàng)目形象進(jìn)度計(jì)劃表時間工程部位樁基（圍）工程土方工程基礎(chǔ)與墊層地下室工程主體結(jié)構(gòu)工程砌體工程內(nèi)粉工程外墻工程門窗工程樓地面工程油漆飾面工程消防工程設(shè)備安裝工程系統(tǒng)調(diào)試室外配套工程驗(yàn)收26個月27個月28個月29個月18個月19個月20個月21個月22個月23個月8個月9個月14個月15個月16個月17個月10個月11個月12個月13個月24個月25個月1個月2個月3個月4個月5個月6個月7個月-32-武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告-33-第八章項(xiàng)目營銷、推廣策略（一）項(xiàng)目營銷理念如果說中檔及以下項(xiàng)目的價值偏重于物質(zhì)層面的話，那么高端項(xiàng)目則更偏重于精神層面。對于高端項(xiàng)目而言，除使用價值（居住、生活功能等）、土地價值外，標(biāo)簽價值、比較價值則成為重要的構(gòu)成部分。標(biāo)簽價值、比較價值共屬人文范疇，前者為購房者賦予身份證明作用，房產(chǎn)為其身份增值；后者則在選購及入住之后，襯托產(chǎn)品和購買決策時的優(yōu)越和正確性，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的滿意度。高端項(xiàng)目精神層面的價值，恰恰就是營銷策劃來支撐。比如通過營銷策劃行為，尋找出吻合目標(biāo)客戶的價值觀，并賦予項(xiàng)目。（二）推廣策略一、全面提升“萬全城”品牌形象，實(shí)現(xiàn)公司開發(fā)可持續(xù)發(fā)展的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)。二、塑造“萬全城”獨(dú)特的品牌個性魅力，提高市場競爭力，使“萬全城”成為武漢中心地區(qū)高檔，復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目的知名品牌。三、創(chuàng)造“萬全城”的附加值，并借此提高銷售價值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤空間最大化。與此同時，配合營銷售展開強(qiáng)有力的傳播攻勢（利用軟、硬性新聞），從而加速樓盤銷售速度，實(shí)現(xiàn)資金的迅速回籠。四、大幅調(diào)整價格：從景觀、朝向、樓層以及均衡銷售等方面因素著手，綜合價值權(quán)重，調(diào)整朝向差和層差，然后再根據(jù)景觀因素和銷控原則制定相應(yīng)的價格系數(shù)。五、商務(wù)寫字樓：試探性分割，逐步調(diào)整，并提供裝修套餐。創(chuàng)建“時尚寫意空間”“全景商務(wù)走廊”“精裝怡情天地”等樣板套型。武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告-34-六、全面招商引進(jìn)國內(nèi)外大的知名企業(yè)首先入住，造勢。（三）銷售計(jì)劃及收入預(yù)測（見下表）武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告-35-銷售計(jì)劃表銷售計(jì)劃表建設(shè)期2.5年經(jīng)營期1年合計(jì)序號項(xiàng)目名稱銷售單價（元/㎡）面積（㎡）數(shù)量（㎡）銷售金額（萬元）數(shù)量（㎡）銷售金額（萬元）數(shù)量（㎡）銷售金額（萬元）1住宅7,00042,25042,25029,5752建設(shè)期內(nèi)銷售面積38,00026,60038,00026,6003經(jīng)營期內(nèi)銷售面積4,2502,9754,2502,9754商務(wù)寫字樓8,00025,48425,48420,387.205建設(shè)期內(nèi)銷售面積19,11315,290.419,11315,290.406經(jīng)營期內(nèi)銷售面積6,3715,096.806,3715,096.807商業(yè)(含會所)12,00022,54422,54427,052.88建設(shè)期內(nèi)銷售面積15,78018,93615,78018,9369經(jīng)營期內(nèi)銷售面積6,7648,116.86,7648,116.810車位180,000450個250個4,500200個3,600443個8,100合計(jì)90,27865,326.419,788.685,115銷售收入預(yù)測表單位：元項(xiàng)目面積單價金額住宅42,2507,000295,750,000.00商務(wù)寫字樓25,4848,000203,872,000.00商場22,54412,000270,528,000.00車位450個180,00081,000,000.00合計(jì)90,278851,150,000.00武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告-36-第九章物業(yè)管理及服務(wù)一、物業(yè)管理隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)商和業(yè)主越來越感受到物業(yè)管理的重要性。優(yōu)秀的物業(yè)管理能創(chuàng)造良好生活、居住環(huán)境，同時還使物業(yè)的設(shè)備及功能始終保持與社會發(fā)展的同步性，可延長房屋的經(jīng)濟(jì)壽命。一般的物業(yè)管理可提供三種服務(wù)：一是公共性服務(wù)，二是代辦性服務(wù)，三是特約性服務(wù)。我們將采用高科技手段將智能化概念引入物業(yè)管理，以較高的物業(yè)管理水平，為商務(wù)寫字樓客戶提供高水準(zhǔn)的服務(wù)，為住宅客戶創(chuàng)造親切的鄰里交往環(huán)境，營造自然、和諧的社區(qū)氛圍。二、服務(wù)內(nèi)容除了傳統(tǒng)的水、電、煤、訊線路，還將增加數(shù)字網(wǎng)絡(luò)線，區(qū)內(nèi)安保系統(tǒng)。實(shí)現(xiàn)水表、電表、煤氣表三表出戶自動抄報，防火，防煤氣泄露、防盜等三防24小時監(jiān)控。給業(yè)主提供個性化物業(yè)服務(wù)，一拖N管理等。武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告-37-第十章投資估算及資金籌措一、投資估算（一）項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資約5.7億元人民幣，具體如下表：估算投資序號費(fèi)用名稱面積總價（萬元）單方造價（元/㎡）投資增（＋）減（－）（萬元）備注一土地成本9028819,322.01樓面地價二開發(fā)成本9,980.30(一)前期費(fèi)用90288889.3798.51三通一平260.4928.852勘察設(shè)計(jì)440.2448.763試樁及檢測38.644.284策劃150(二)各類規(guī)費(fèi)902881902.35210.71業(yè)務(wù)代征費(fèi)13.541.52基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)722.3803消防設(shè)施配套費(fèi)45.1454人防設(shè)施配套費(fèi)451.44505異地綠化406.30456垃圾處理162.52187白蟻防治10.831.28墻改基金72.2389衛(wèi)生防疫補(bǔ)償13.541.510滅鼠4.510.5武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告-38-估算投資投資增（＋）減（－）（萬元）備注序號費(fèi)用名稱面積總價（萬元）單方造價（元/㎡）(三)工程監(jiān)理及代理116896109.510.68(四)開發(fā)間接費(fèi)1168966,654.73236.411管理費(fèi)824.732銷售費(fèi)用13003財務(wù)費(fèi)用41304不可預(yù)計(jì)費(fèi)用400(五)物業(yè)維修基金90288424.3547三建安成本11689627,712.52地下221437582.42850地上9028813,994.641550土建工程會所1032185.761800土建工程合計(jì)11689621,762.80給排水350.6930消防工程409.1435強(qiáng)電系統(tǒng)工程116.9100弱電58450暖通1800設(shè)備安裝電梯、扶梯1000設(shè)備及安裝工程合計(jì)1168964260.73595室外工程116896467.5840配套及其他工程1,221.41一～三合計(jì)118195.5457,014.83武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告-39-（二）成本費(fèi)用估算具體見下表（金額單位：萬元）：項(xiàng)目建設(shè)期經(jīng)營期合計(jì)1、建設(shè)成本攤銷費(fèi)50,760.1050,760.102、分?jǐn)傔€建房投資3、房地產(chǎn)交易收益金3.1住宅a、當(dāng)年銷售面積（㎡）72,89317,39590,288b、土地收益金收取標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）c、應(yīng)交房地產(chǎn)交易收益金4、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)1,524.73600.002,124.735、財務(wù)費(fèi)用3,000.001,130.004,130.00總成本費(fèi)用經(jīng)營成本55,284.831,730.0057,014.83（三）資金來源及利潤預(yù)算預(yù)計(jì)總收入約8.5億，稅后總利潤約1.7億，具體如下表：指標(biāo)名稱單位數(shù)據(jù)備注項(xiàng)目建設(shè)投資萬元57,104.83資金來源萬元57,104.83（1）企業(yè)自有資金萬元23,014.83（2）申請銀行貸款萬元20,000.00（3）預(yù)售收入萬元14,090.00建設(shè)期年2項(xiàng)目總銷售收入萬元85,115.00項(xiàng)目總銷售稅金及附加萬元5,021.80項(xiàng)目總利潤萬元23,078.37項(xiàng)目稅后利潤萬元17,308.78武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告-40-（四）財務(wù)評價指標(biāo)評價指標(biāo)單位所得稅后備注投資利潤率%30.3動態(tài)投資回期年2.4財務(wù)內(nèi)部收益率%58.4二、資金籌措方案本項(xiàng)目建設(shè)投資由以下兩部分組成：（1）計(jì)劃向銀行申請長期貸款2億元。（2）企業(yè)用自有資金投入約3.7億元。詳見下表（表中金額單位：萬元）。項(xiàng)目建設(shè)期經(jīng)營期合計(jì)一、項(xiàng)目總投資1、建設(shè)投資53,284.83600.0053,884.832、建設(shè)期利息3,000.001,130.004,130項(xiàng)目總投資合計(jì)55,284.831,730.0057,014.83二、資金籌措1、自有資金23,014.8314,000.0037,014.832、申請銀行長期借款20,000.0020,000.00資金籌措合計(jì)43,014.8314,000.0057,014.83武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告-41-第十一章財務(wù)評價一、銷售收入、銷售稅金及附加測算具體如下表：（單位：萬元）項(xiàng)目建設(shè)期經(jīng)營期合計(jì)1、銷售收入1.1銷售收入65,326.4019,788.6085.115.00銷售收入合計(jì)65,326.4019.788.6085,115.002、經(jīng)營稅金及附加3,854.271,167.535,021.802.1營業(yè)稅（5%）3,266.32989.434,255.752.2城市建設(shè)維護(hù)稅（7%）228.6469.26297.902.3教育費(fèi)附加（3%）97.9929.68127.672.4堤防費(fèi)（2%）65.3319.7985.122.5平抑物價基金(1‰)65.3319.7985.122.6教育發(fā)展基金(1‰)65.3319.7985.122.7土地增值稅(2%)65.3319.7985.12武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告-42-二、財務(wù)現(xiàn)金流量分析(單位：萬元)序號項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期經(jīng)營期1一、現(xiàn)金流入85,11565,326.4019,788.6021、銷售收入85,11565,326.4019,788.603二、現(xiàn)金流出67,806.2259,506.108,300.1241、建設(shè)投資52、經(jīng)營成本57,014.8355,284.83173063、經(jīng)營稅金5,021.803,854.271,167.5374、所得稅5,769.593675,402.598三、凈現(xiàn)金流量17,308.785,820.3011,488.489四、累計(jì)凈現(xiàn)金流量17,308.785,820.3017,308.78三、利潤測算(單位：萬元)項(xiàng)目合計(jì)銷售收入85,115減：總成本費(fèi)用57,014.83銷售稅金及附加5,021.80利潤總額23,078.37減：所得稅5,769.59稅后利潤17,308.78武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告四、財務(wù)償還能力測算（一）現(xiàn)金投資估算現(xiàn)金流量表（單位：萬元）年度指標(biāo)012.53.54合計(jì)-43-投資額-23,014.83-23,000-9,270-1,730-57.014.83銷售回款6,532.6458,793.7619,788.685,115銷售稅金-385.43-3,468.84-1,167.53-5,021.8所得稅-326.63-2,939.69-2,503.27-5,769.59現(xiàn)金凈流入量-23,014.83-17,179.4243,115.2314,387.8017,308.78現(xiàn)金凈流入量內(nèi)部財務(wù)收益率-19,889.49+48,724.62+11,488.483=58.4%23,014.83（二）還本付息測算表（單位：萬元）序號項(xiàng)目建設(shè)期經(jīng)營期合計(jì)1年初借款本息累計(jì)15,000.0015,000.002本年借款20,000.0020,000.003建設(shè)期利息3,000.004本年應(yīng)付利息3,000.001,130.004,130.005本年還本5,000.0015,000.0020,0006本年付息3,000.001,130.004,1307年末借款本息累計(jì)23,000.008償還借款本金的資金來源65,326.4-3,854.2719,788.6-1,167.5385,115-5,021.89收回建設(shè)成本攤銷費(fèi)37,270.0016,730.0054,000.0010其中：用于償還銀行貸款5,000.0015,000.0020,000.0011所得稅3,266.322,503.275,769.5912償還本金來源合計(jì)(稅后)65,326.4-3,854.2719,788.6-1,167.5385,115-5,021.813償還本金后的余額(12行-11行-9行)25,935.81-612.2020,323.61備注1.收回建設(shè)成本攤銷費(fèi),系按實(shí)際銷售額結(jié)轉(zhuǎn)的工程成本，計(jì)為57,014.83萬元，減去原始投資額23,014.83萬元，加貸款20,000萬元為54,000萬元。2.55,284.83(見47頁)-23,014.82+5,000=37,270武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告-44-五、財務(wù)盈利能力分析利潤測算如下表（單位：萬元）：項(xiàng)目合計(jì)銷售收入85,115.00減：總成本費(fèi)用57,014.83銷售稅金及附加5,021.80利潤總額23,078.37減：所得稅5,769.59稅后利潤17,308.78備注：現(xiàn)金凈流入+原始投入=17,308.78+23,014.83=40,323.61還貸額+還貸后現(xiàn)金余額=20,000+20,323.61=40,323.61武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報告-45-第十二章風(fēng)險管理以2004年8月31日為分水嶺，我國的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個新的發(fā)展時期，隨著國家經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的變化，圍繞著行業(yè)是否有“泡沫”，業(yè)內(nèi)、業(yè)外爭論的此起彼伏、沸沸揚(yáng)揚(yáng)，結(jié)果還是迎來了以“土地施行招、拍、掛”和非常嚴(yán)厲控制措施的“協(xié)議轉(zhuǎn)讓”，迎來了中國人民銀行121號文件對房地產(chǎn)更為嚴(yán)格地貸款規(guī)定和銀行利率的增調(diào)，以及后來“國六條”、“國八條”等等一系列規(guī)范建設(shè)行為、提高行業(yè)自律水平要求的政策。業(yè)內(nèi)的“一個前提、兩條鏈”（預(yù)售市場是一個前提，一旦預(yù)售市場不存在，必死無疑；開發(fā)企業(yè)兩個鏈：政府和銀行）都出現(xiàn)了與以往區(qū)別很大的變化，風(fēng)險因素不斷增多，風(fēng)險存在于整個項(xiàng)目開發(fā)過程，使中小房地產(chǎn)企業(yè)更是處于極為艱難的處境。因此，加強(qiáng)