北京珠江壹千棟別墅三期四期紫宸山開發(fā)策略與銷售總結(jié)

☆二00九年八月☆北京珠江壹千棟別墅三期茉香郡與四期紫宸山

2009年開發(fā)策略與銷售總結(jié)提報(bào)導(dǎo)讀第一部分2009年別墅市場(chǎng)分析第二部分2010年別墅市場(chǎng)預(yù)測(cè)第三部分三期茉香郡與四期紫宸山產(chǎn)品營銷策略提報(bào)導(dǎo)讀第一部分2009年別墅市場(chǎng)分析第二部分2010年別墅市場(chǎng)預(yù)測(cè)第三部分三期茉香郡與四期紫宸山產(chǎn)品營銷策略第一部分2009年1至7月份別墅市場(chǎng)分析一、亞北區(qū)域二、中央?yún)^(qū)域三、京昌區(qū)域四、整體市場(chǎng)一、供應(yīng)量分析二、銷售分析1、亞北區(qū)域各項(xiàng)目銷售概況項(xiàng)目名稱總供應(yīng)量已銷售套數(shù)銷售率現(xiàn)供應(yīng)量納帕溪谷54738570%162保利壟上40827768%128壹千棟1239678%27溫哥華森林50920841%304渡上1047978%22麥卡倫地10611%105無雙14910770%45達(dá)華莊園754357%32合計(jì)2009119059%8192、09年1至7月份銷售明細(xì)名稱1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份合計(jì)納帕溪谷面積2485.721909.671794.31246.583741.071476.654000.9316651.92套數(shù)76541441353保利壟上面積3424.86738.342549.841990.97524.9612231.3117573.346063.51套數(shù)8265202840109壹千棟面積6323.162383.663534.356189.13648.492221.64485.2928785.65套數(shù)10461264951溫哥華森林面積2378.771782.75891.453311.633724.83549.215263.520905.11套數(shù)6428981148渡上面積2090.4901333.412994.591176.351325.9108920.75套數(shù)403633019麥卡倫地面積未開盤00436.75436.75套數(shù)0011無雙面積未開盤7596.817897.326292.368089.652554.812263.7444664.68套數(shù)1840152065107合計(jì)面積1670614408.228000.6722055.1627875.323359.434053.51165958.62套數(shù)35346250725379385亞北區(qū)域中，銷售率在70%以上的項(xiàng)目有四個(gè)，分別是納帕溪谷、壹千棟、渡上、無雙。但是綜合來看，保利壟上的銷售也非常好，銷售率68%的原因是近期新增167套供應(yīng)量。麥卡倫地銷售較差是因?yàn)閯倓傞_始正簽的原因。溫哥華森林和達(dá)華莊園銷售較差是由于產(chǎn)品本身的性價(jià)比較低的原因所致，但是值得注意的是溫哥華森林的部分產(chǎn)品已經(jīng)是現(xiàn)房狀態(tài)，所以性價(jià)比有所提升，這也是該項(xiàng)目從4月份銷售有所加快的原因。在亞北的已售的1190套產(chǎn)品中，納帕溪谷和保利壟上所占比例最高，分別有385套和277套，占全部產(chǎn)品的50%以上。亞北區(qū)域1至7月份整體銷售速度較為均衡；1至4月份亞北區(qū)域除無雙因剛剛開盤，銷售速度較快以外，其他項(xiàng)目銷售速度一般；5月份至7月份的銷售提速主要和納帕溪谷、保利壟上推出新產(chǎn)品有關(guān)。新項(xiàng)目無雙的開盤銷售，對(duì)其他項(xiàng)目銷售速度影響不大。小結(jié)項(xiàng)目名稱2系3系4系5系6系7系以上合計(jì)納帕溪谷242631--53保利壟上-5335192-109壹千棟--142547系8套8系1套9系1套51溫哥華森林-16257--48渡上1-162--19麥卡倫地--1---1無雙263812-244107合計(jì)51133109543014385百分比13%34%27%14%8%4%-3、上半年已售產(chǎn)品的戶型配比4、09年1至7月份與08年的銷售對(duì)比項(xiàng)目名稱08年銷售套數(shù)09年1-7月銷售套數(shù)納帕溪谷8353保利壟上166109壹千棟4551溫哥華森林6748渡上1219小計(jì)373280（75%）麥卡倫地-1無雙-107合計(jì)373385（106%）注：達(dá)華莊園09年沒有成交，此表不涉及該項(xiàng)目亞北區(qū)域08年有5個(gè)在售項(xiàng)目，09年1-7月份有7個(gè)在售項(xiàng)目，其中2個(gè)為新增項(xiàng)目。除去新增項(xiàng)目可以看出，09年1-7月份的成交量占到08年全年成交量的75％，由此可以推斷，09年全年成交量將會(huì)超過08年的全年成交量。小結(jié)三、銷售價(jià)格分析1、各項(xiàng)目成交均價(jià)項(xiàng)目名稱成交均價(jià)納帕溪谷10807（含精裝）保利壟上7884壹千棟9466溫哥華森林8005渡上7250麥卡倫地8949無雙9662達(dá)華莊園（無地下）11866注：由于納帕溪谷和無雙項(xiàng)目存在沒有地下面積的產(chǎn)品，加之均價(jià)不能單獨(dú)區(qū)分，所以這兩個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)數(shù)據(jù)僅供參考；達(dá)華莊園項(xiàng)目的產(chǎn)品沒有地下面積。第一部分2009年1至7月份別墅市場(chǎng)分析一、亞北區(qū)域二、中央?yún)^(qū)域三、京昌區(qū)域四、整體市場(chǎng)1、中研央?yún)^(qū)料域各庸項(xiàng)目奪銷售瞇概況項(xiàng)目名稱總供應(yīng)量已銷售套數(shù)銷售率現(xiàn)供應(yīng)量C區(qū)東韻23120990%22優(yōu)山美地22417679%48龍灣15013791%13麗嘉花園1388662%52卓錦萬代701116%59晴翠園928289%10財(cái)富公館6335%60觀唐16110865%56合計(jì)112980972%3202、09年1至7月份中銷售晝明細(xì)名稱1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份合計(jì)優(yōu)山美地C區(qū)面積5044.747089.534861.593079.673813.48904.15-24760.1套數(shù)121712792-59優(yōu)山美地面積---597.9551.75-477.711627.36套數(shù)---11-13龍灣面積3489.182535.782837.171663.685631.24759.58357.3717274套數(shù)11885152150麗嘉花園面積2887.941495.32670.682507.497794.437147.38724.0633224.1套數(shù)636619161975卓錦萬代面積-312.83-311.5672620.9922.072839.3套數(shù)-1-12239晴翠園面積-1095.5----29824.830890.3套數(shù)-2----5153財(cái)富公館面積------2853.332853.33套數(shù)------22觀唐花園面積-1565.811250.86----2816.67套數(shù)-44----8合計(jì)面積11391.814094.711620.38157.2418462.99428.9343159.3116285.套數(shù)29353020462277259中央旨區(qū)域惡中，遺銷售候率在90境%的項(xiàng)丙目有咳三個(gè)喬，分件別是C區(qū)東夾韻、伯龍灣洪和晴朗翠園仇；優(yōu)瘦山美按地銷匪售率輛為79做%；麗溝嘉花恒園和旗觀唐播銷售袍率也毯在60顛%以上竄。麗嘉紫花園嶼銷售扛提速叢，是各由于軟優(yōu)山唯美地C區(qū)、淺優(yōu)山扔美地跪、龍趣灣、疤晴翠企園四東項(xiàng)目環(huán)可銷柴售產(chǎn)紹品越累來越飲少，控可選蜂擇性培也較貿(mào)少，封加之職麗嘉且花園妖已處構(gòu)于準(zhǔn)厘現(xiàn)房草階段桌，所繼以5月份太開始腫銷售饑速度農(nóng)有很蹦快增肌長。財(cái)富民公館妹由于雕產(chǎn)品趨面積葡超大販，總兇價(jià)過曠高，混面對(duì)缸客群講面也貸比較傲窄，及所以鴉銷售斥較差么；隨碑著6月份早大力車推廣藏的開火始，男加之船項(xiàng)目密也處倆于準(zhǔn)匹現(xiàn)房腸階段淹，所棍以7月份柔銷售它開始靠有了趕一定型起色陸；但珍該項(xiàng)眠目產(chǎn)濫品的粉特點(diǎn)攻決定松了該值項(xiàng)目匠銷售熱速度推不會(huì)銳很快貪，銷脂售周緣瑞期也期應(yīng)該兵比較辣長。小局結(jié)三、觸銷售慮價(jià)格秧分析1、各設(shè)項(xiàng)目橡成交及均價(jià)項(xiàng)目名稱成交均價(jià)優(yōu)山美地C區(qū)10900優(yōu)山美地11109龍灣9809麗嘉花園13124卓錦萬代16000晴翠園13824財(cái)富公館11496觀唐花園144272、月財(cái)均銷香售分買析表1：月捧均銷智售面影積及瞇月均玩銷售競(jìng)套數(shù)名稱總銷售面積總銷售套數(shù)月均銷售面積月均銷售套數(shù)優(yōu)山美地C區(qū)24760.16593537.178.43優(yōu)山美地1627.363232.480.43龍717.14麗嘉花園33224.17754746.3110.71卓錦萬代2839.39408.611.29晴翠園30890.38534412.917.57財(cái)富公館2853.332407.620.29觀唐花園2816.678405.381.14合計(jì)116285.425916612.2037表2回款蔬狀況名稱上半年總回款總回款優(yōu)山美地C區(qū)￥262,457,696.00￥900,799,761.24優(yōu)山美地￥18,078,342.24￥1,152,786,495.55龍灣￥169,440,666.00￥445,749,694.12麗嘉花園￥436,064,007.08￥608,850,475.58卓錦萬代￥53,946,700.00￥64,938,696.47晴翠園￥427,058,613.12￥261,811,511.04財(cái)富公館￥32,804,881.68￥55,000,849.44觀唐花園￥40,636,098.09￥651,099,310.47合計(jì)￥1,440,424,007.21￥4,141,066,793.88第一嬸部分20養(yǎng)09年1至7月份杜別墅映市場(chǎng)論分析一、獸亞織北區(qū)告域二、污中用央?yún)^(qū)凍域三、癢京紀(jì)昌區(qū)問域四、櫻整醋體市宿場(chǎng)一、找供應(yīng)掉量分鮮析1、京日昌區(qū)撐域的凈總供務(wù)應(yīng)量項(xiàng)目名稱截止2009年7月31日的總供應(yīng)量碧水莊園三期342碧水莊園A區(qū)135香江別墅90天倫隨園48合計(jì)6152、京濟(jì)昌區(qū)碑域總炸供應(yīng)敢量的午產(chǎn)品嘆戶型評(píng)配比項(xiàng)目名稱2系3系4系5系7系以上合計(jì)套數(shù)72699464181615百分比1%44%15%10%29%-二、烘銷售賊分析1、京嶼昌區(qū)旱域各暖項(xiàng)目哥銷售膝概況項(xiàng)目名稱總供應(yīng)量已銷售套數(shù)銷售率現(xiàn)供應(yīng)量碧水莊園三期34218454%158碧水莊園A區(qū)1357556%60香江別墅906269%28合計(jì)56732157%2462、09年1至7月份細(xì)銷售顧明細(xì)名稱1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份合計(jì)碧水莊園三期面積2092.91090.6--947.12--4070.7套數(shù)32--3--8碧水莊園A區(qū)面積799.333880.21807.42109.8938.111689.11489.912711.9套數(shù)2105534433香江別墅面積464.96358.141532.61674.6--809.644837.05套數(shù)1144--212合計(jì)面積3327.25299.13337.13784.41885.231689.12296.521618.8套數(shù)6139964653京昌撲區(qū)域顆由于花項(xiàng)目蝕較少奧，加獄之香末江別丙墅取蛙證產(chǎn)閱品已燃接近義售罄疲，碧爹水莊毒園處雪于期邀房銷捆售證受向現(xiàn)沒房銷鏈?zhǔn)圩C申的手搶續(xù)辦納理期癥間，河所以篩區(qū)域箭銷售端狀況拿比較罰冷淡舅。碧水希莊園A區(qū)銷留售速艦度比冊(cè)較穩(wěn)朵定。小飛結(jié)3、上盲半年前已售臨產(chǎn)品貪的戶效型配袋比項(xiàng)目名稱3系4系5系7系以上合計(jì)碧水莊園3-328碧水莊園A區(qū)258--33香江別墅48--12合計(jì)32163253百分比60%30%6%4%-4、09年1至7月份輝與08年的俱銷售局對(duì)比項(xiàng)目名稱08年銷售套數(shù)09年1-7月銷售套數(shù)碧水莊園三期648碧水莊園A區(qū)3433香江別墅5112合計(jì)14953（36%）京昌逐區(qū)域蒸共有抄在售每項(xiàng)目3個(gè)，添從整距體成誰交量投上看交，09年1-晴7月份費(fèi)的成欺交量游占08年全疏年成靠交量攤的36％，逆銷售寬狀況展較差皺。京昌圓區(qū)域趴的三牌個(gè)項(xiàng)羞目中焰，除威碧水超莊園A區(qū)銷巾售比片較穩(wěn)蛾定外露，其檢余兩亮個(gè)項(xiàng)疊目由搭于取盆證產(chǎn)授品已拒接近毯售罄枕和期納房銷械售證婦向現(xiàn)濱房銷魯售證豬的手收續(xù)辦通理期害間等宴原因犯，銷錄售速打度都居比較踏差。小優(yōu)結(jié)三、她銷售鴨價(jià)格排分析1、各滲項(xiàng)目酒成交顆均價(jià)項(xiàng)目名稱成交均價(jià)碧水莊園（無地下）16099碧水莊園A區(qū)（地上面積）11134香江別墅76372、月卸均銷集售分熊析表1：張?jiān)戮鶡徜N售險(xiǎn)面積裕及月拐均銷奏售套唱數(shù)名稱總銷售面積總銷售套數(shù)月均銷售面積月均銷售套數(shù)碧水莊園4070.768581.541.14碧水莊園A區(qū)12711.05331815.864.71香江別墅4837.0512691.001.71合計(jì)21618.8533088.407.57表2上半論年月金均回凡款名稱上半年總回款總回款碧水莊園￥65,413,072.44￥1,658,759,162.32碧水莊園A區(qū)￥141,524,496.68￥317,082,405.50香江別墅￥36,940,321.74￥178,388,054.43合計(jì)￥243,877,860.86￥2,154,229,589.25第一站部分20抓09年1至7月份于別墅銳市場(chǎng)鳥分析一、畜亞子北區(qū)倚域二、碧中畢央?yún)^(qū)毅域三、嘩京抗昌區(qū)嫂域四、雷整拔體市廟場(chǎng)1、各筍區(qū)域塌銷售藏概況項(xiàng)目名稱總供應(yīng)量已銷售套數(shù)銷售率現(xiàn)供應(yīng)量亞北區(qū)域2009119059%819中央?yún)^(qū)域112980972%320京昌區(qū)域56732157%246合計(jì)3708232063%1385名稱1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份合計(jì)亞北區(qū)域面積1670614408.2228000.6722055.1627875.3223359.4934053.51165958.6套數(shù)35346250725379385中央?yún)^(qū)域面積11391.8614094.7511620.38157.2418462.99428.9343159.39116285.4套數(shù)29353020462277259京昌區(qū)域面積3327.275299.083337.113784.431885.231689.142296.5421618.8套數(shù)6139964653合計(jì)面積31422.1333772.0842958.0833966.8348223.4534477.5679479.44306862.8套數(shù)708210479124791626972、各牛區(qū)域09年1至7月份汪銷售灰明細(xì)項(xiàng)目名稱2系3系4系5系6系7系以上合計(jì)亞北區(qū)域51133109543014385中央?yún)^(qū)域5949043324259京昌區(qū)域-32163-253合計(jì)562592121003340697百分比8%37%30%14%5%6%-3、各繁區(qū)域脹上半己年已魚售產(chǎn)壁品的雹戶型掀配比4、各掘區(qū)域09年1至7月份蹦的銷恒售與08年銷陣售對(duì)貿(mào)比項(xiàng)目名稱08年銷售套數(shù)09年1-7月銷售套數(shù)百分比亞北區(qū)域373385106％中央別墅區(qū)37525969％京昌區(qū)域1495336％合計(jì)89769778％★整體壩別墅果市場(chǎng)鳳的銷規(guī)售沒妹有受芒到政肺策的想影響主?！镒邢裱?yún)^(qū)格域的后產(chǎn)品杏構(gòu)成無出現(xiàn)名斷檔親，大宿戶型屆面積置產(chǎn)品叨數(shù)量叔增大婦，20擋10年優(yōu)獅山美悲地A區(qū)的移推出慌，將枯使大休戶型爽產(chǎn)品幫數(shù)量采比率編進(jìn)一鬼步加削大?！飶墓╊I(lǐng)應(yīng)量纏、產(chǎn)瘋品、忠銷售商方面陡看，肉亞北悔區(qū)域牢均超句越中層央?yún)^(qū)國域，盾并成捷為別墻墅市且場(chǎng)的您熱點(diǎn)漲?！锞┎h區(qū)域糕由于栽項(xiàng)目嘉產(chǎn)品室在別興墅市阿場(chǎng)中美性價(jià)著比沒腦有優(yōu)拘勢(shì)，公加之囑沒有永新產(chǎn)身品推覺出，技所以銜導(dǎo)致鬼銷售季速度律放緩包。整體嚼別墅振市場(chǎng)俗銷售撿總結(jié)提肯報(bào)邀導(dǎo)炭讀第一煙部分20省09年1至7月份僻別墅歉市場(chǎng)振分析第二韻部分20舟10年別頓墅市鑄場(chǎng)預(yù)爺測(cè)第三塵部分鄉(xiāng)豐三涼期茉川香郡襖與四露期紫掠宸山廳產(chǎn)品半營銷恒策略第二鍋部分20份10年別礦墅市敗場(chǎng)預(yù)裙測(cè)一、20評(píng)10年新螞增供爺應(yīng)量二、消系臣數(shù)配宰比三、殖市劈燕場(chǎng)前掏景及拒市場(chǎng)獸預(yù)測(cè)項(xiàng)目名稱09年2010年新增取證供應(yīng)量亞北區(qū)域長河玉墅100中央?yún)^(qū)域棕櫚灘76龍灣24京昌區(qū)域中海瓦爾登190合計(jì)3901、已緊知即牌將推良出新計(jì)增項(xiàng)鎮(zhèn)目的竹供應(yīng)快量2、預(yù)秩測(cè)在天售項(xiàng)鐵目20談10年推向出產(chǎn)撲品數(shù)通量區(qū)域項(xiàng)目名稱2010年推出情況亞北區(qū)域保利壟上200套壹千棟90套小計(jì)290套中央?yún)^(qū)域優(yōu)山美地A區(qū)139套龍灣100套財(cái)富公館109套卓錦萬代27套小計(jì)375套京昌區(qū)域香江別墅（二期）100套小計(jì)100套合計(jì)約765套第二寨部分20旁10年別方墅市慨場(chǎng)預(yù)誰測(cè)一、20熟10年新刷增供盈應(yīng)量二、交系肝數(shù)配麗比三、偵市渣場(chǎng)前府景及陪市場(chǎng)恢預(yù)測(cè)1、即莖將推寄出新繳增供胞應(yīng)量殊的產(chǎn)妹品戶湊型配痛比項(xiàng)目名稱3系4系5系6系7系以上合計(jì)長河玉墅52399--100棕櫚灘44293--76龍灣24----24中海瓦爾登-98-7022190合計(jì)120166127022390百分比31%43%3%18%6%-第二殿部分20住10年別胃墅市括場(chǎng)預(yù)頸測(cè)一、20接10年新撤增供洲應(yīng)量二、蛋系姻數(shù)配但比三、伏市窄場(chǎng)前啊景及渠市場(chǎng)非預(yù)測(cè)20取10年隨淺著長胳河玉暗墅的量開盤爽，保先利壟白上和煎壹千昌棟后紐奉期產(chǎn)豆品的旋推出任，亞冊(cè)北區(qū)握域供啞應(yīng)量防將會(huì)珠增加薦；但揀從上仍半年賺的銷淡售特勞點(diǎn)來堂看，鳥新增橡供應(yīng)系量的范推出反也會(huì)掩帶動(dòng)閥銷售娛速度悠加快振。（屈例：扯保利糾壟上姨、納壟帕溪螺谷）由于素亞北云區(qū)域飄交通曲出行旬條件賴的不纏斷改嘗善，捏加之若亞北柿區(qū)域生的項(xiàng)羽目產(chǎn)理品組五成齊迅全，甚可選科擇性彩多等斯原因否，預(yù)虛計(jì)20間10年亞堅(jiān)北區(qū)陡域的判銷售旦速度萌還將洽會(huì)有揀一定羨增加幼。亞北輸區(qū)域拋市場(chǎng)塌前景淺及預(yù)擴(kuò)測(cè)20天10年優(yōu)陪山美敘地A區(qū)和兵棕櫚賺灘將停會(huì)相紀(jì)繼推棍出，賽龍灣者、財(cái)口富公拴館和竟卓錦瘋?cè)f代船也會(huì)江推出焰后續(xù)豬產(chǎn)品殖，這腸將緩識(shí)解現(xiàn)受在中傾央別干墅區(qū)哲可售饞產(chǎn)品字?jǐn)?shù)量澤不足疑的情眠況，轉(zhuǎn)也會(huì)占刺激別銷售鹽的增量長。庭麗嘉孝花園琴、優(yōu)惜山美乘地B區(qū)和涼優(yōu)山崇美地C區(qū)已垃接近就尾盤亭銷售柳期，20績10年的陡銷售藥不會(huì)菜有太救大的珠變化藏。20愿10年值瞇得關(guān)吸注的拐項(xiàng)目零是優(yōu)死山美焦地A區(qū)，鍋據(jù)了弟解優(yōu)戶山美恰地A區(qū)供偉應(yīng)量13幣9套，秤主力透戶型臥為6、7系的送大戶訊型產(chǎn)造品，職售價(jià)詞均在10辟00萬以汽上，烈這會(huì)衣使大濃面積據(jù)，高脂總價(jià)汁的產(chǎn)難品競(jìng)委爭(zhēng)更搬為激皺烈。中央月別墅曲區(qū)市廉場(chǎng)前艇景及女預(yù)測(cè)20店10年中樓海瓦碰爾登棟湖的竹推出校，將到會(huì)給亦此區(qū)旋域帶候了一穴些活柱力。暈據(jù)了酬解，霉中海搭瓦爾搬登湖號(hào)產(chǎn)品位全為4系及罷以上蝕產(chǎn)品頌，主銳力戶次型為4系產(chǎn)猾品，橋銷售去單價(jià)似大約誘￥12自00睛0元。車通過浴銷售礎(chǔ)人員雙了解答，項(xiàng)帆目現(xiàn)幅已開棚始內(nèi)費(fèi)部認(rèn)械購，航在一井期推挖出的78套產(chǎn)變品中在，認(rèn)死購超忠過50受%，相嶼信該忘項(xiàng)目支在正驅(qū)式開奮盤后起，會(huì)信有一漫個(gè)不澤錯(cuò)的勇銷售驚速度季。其他殖三個(gè)淹在售遼項(xiàng)目寫中，童碧水尸莊園丸和碧瓦水莊凈園A區(qū)雖桌然已趁經(jīng)處端于現(xiàn)痕房狀拋態(tài)，野但由恒于開艙盤時(shí)黃間早載，項(xiàng)灘目銷夾售已瞧經(jīng)進(jìn)亡入消鞋化期凡，所欲以銷鍵售狀挑況不青會(huì)有線很大擁變化泊。香券江別臉墅一量期產(chǎn)社品銷悲售已烘接近栽告罄向，在20盲10年推喜出二杰期產(chǎn)駛品后扯，該杜項(xiàng)目喜的銷今售速演度會(huì)漸有一統(tǒng)定增惕加。京昌季區(qū)域乒市場(chǎng)腸前景榆及預(yù)浸測(cè)★勾周枝邊項(xiàng)壯目對(duì)廁壹千埋棟的融影響鑒于托壹千希棟二水期產(chǎn)閉品的婚特點(diǎn)遇，20副10年即掀將開紗盤的懶優(yōu)山互美地A區(qū)和膏中海屈瓦爾站登湖蟲將會(huì)喝對(duì)壹礦千棟洲的銷興售構(gòu)死成一角定的娛影響待?！锬簷C(jī)裂場(chǎng)北克線的略通車恨，改盆善了唐亞北段區(qū)域蜓交通址出行訊的條閘件，羅同時(shí)顏會(huì)給派亞北南區(qū)域藥帶來朗新增呢客源詠，也緞會(huì)給塘壹千敞棟的換銷售顯帶來厘一定穿的機(jī)桌會(huì)?！锲珡母吧习朐旮髁簠^(qū)域籮的銷節(jié)售狀蟻況看啦，政定策對(duì)房地叛產(chǎn)市任場(chǎng)的缺限制貓并沒粘有對(duì)罪別墅燃市場(chǎng)壓有太掛大的熔影響奸，相女反對(duì)其別墅說土地客的限判制，利對(duì)別老墅市辛場(chǎng)有永一定肌的利昏好。本項(xiàng)慘目的駐市場(chǎng)列前景虎及預(yù)螞測(cè)提念報(bào)藥導(dǎo)娛讀第一訊部分20罩09年1至7月份氏別墅叫市場(chǎng)宇分析第二分部分20仗10年別灘墅市案場(chǎng)預(yù)冬測(cè)第三熔部分碎三利期茉恭香郡葛與四柔期紫個(gè)宸山皇產(chǎn)品光營銷朋策略第三令部分3期4期產(chǎn)跌品銷騰售策僻略一、1期產(chǎn)翻品銷疫售總嘴結(jié)二、3期4期產(chǎn)逼品解近讀三、3期4期產(chǎn)紅品定詳價(jià)策打略1、銷素售狀縫況產(chǎn)品屬性供應(yīng)量銷售量銷售比例套數(shù)面積套數(shù)面積臨老河灣產(chǎn)品99467.177586978％臨大湖面產(chǎn)品32686.761630.9233％臨水產(chǎn)品2415079.192314804.996％非臨水產(chǎn)品7739811.76835407.9988％合計(jì)11367044.829956709.8188％一期司產(chǎn)品省中，訪臨大廁湖面戀產(chǎn)品總因產(chǎn)外品面聯(lián)積較膝大、鍛總價(jià)擔(dān)較高旁，產(chǎn)閃品多盜為南抖入口佳設(shè)計(jì)自、景喝觀面慣朝北之，在柴一定臭程度啟上影衡響了偵產(chǎn)品夢(mèng)的銷袖售。的其余那產(chǎn)品上銷售燃狀況虹均較驢好，傘銷售晚較為牙均衡東。小墓結(jié)2、銷岸售價(jià)直格產(chǎn)品屬性銷售套數(shù)銷售面積銷售單價(jià)銷售總價(jià)（萬）臨老河灣產(chǎn)品75869131667726.95臨大湖面產(chǎn)品1630.928797555臨水產(chǎn)品2314804.9987614619.08非臨水產(chǎn)品A156541.6195146223.87B4222420.7854119148.51C116445.6883915408.82小計(jì)6835407.99869330781.2合計(jì)9956709.81946653682.2項(xiàng)目名稱銷售面積銷售套數(shù)銷售單價(jià)保利壟上113693.622797891渡上17471.69417250溫哥華88583.072077583達(dá)華莊園12214.74311866橘郡10082.79268124長河玉墅364.3418604無雙44664.681079843麥卡倫地883.8628890納帕溪谷131943.943869041合計(jì)419905.6910868482.86附：價(jià)亞北射區(qū)域凝加權(quán)短后均松價(jià)1、從謊銷售贏價(jià)格侮層面鉗看，鬧項(xiàng)目1期每文平米史的銷殊售均雅價(jià)高內(nèi)于亞我北區(qū)屋域加鞏權(quán)后救的銷疫售均指價(jià)；2、與廟亞北啦區(qū)域埋加權(quán)同銷售咐均價(jià)煮相比遮，1期產(chǎn)旺品每擊平米版的銷飲售均帶價(jià)多堤了98恰4元。小鳳結(jié)3、銷嚇售回使款銷售套數(shù)月均套數(shù)銷售面積(㎡)月均面積（㎡）回款額（萬元）月均回款額（萬元）99956709.815155.4453682.24880.2第三念部分縮慧三破期茉撿香郡碌與四威期紫早宸山建產(chǎn)品羊營銷抄策略一、1期產(chǎn)等品銷予售總合結(jié)二、3期4期產(chǎn)肚品解錯(cuò)讀三、3期4期產(chǎn)躺品定席價(jià)策杯略1、3期4期地泥塊分縫析1、3期4期產(chǎn)隔品地釘塊位母于項(xiàng)尚目地舉塊內(nèi)母陸區(qū)域借的北壘側(cè)；2、地償塊北著望拉已斐特紙城堡岡與護(hù)妙城河雷，東臨你老河列灣、咸西側(cè)涉為規(guī)總劃中伏的濕地公散園；由以都上2點(diǎn)可蠅以看朵出，3期4期地悟塊的裹景觀也資源渴、人豈文資旦源非辯常豐袖富，帝其稀輛缺性查和不素可復(fù)被制性戚體現(xiàn)僵出地烈塊獨(dú)磚一無龜二的瓜價(jià)值滔。與雖項(xiàng)目江其他師地塊須進(jìn)行吊比較密，3期4期產(chǎn)旗品的仗地塊運(yùn)價(jià)值融為項(xiàng)除目最賞高。2、3期4期產(chǎn)蝴品分蜘析1、與爆其他絹三期猾產(chǎn)品撐相比挨，3期4期產(chǎn)骨品的踐建筑密度皇、容禾積率霉為項(xiàng)群目最輕低；2、3、從誤產(chǎn)品振的價(jià)屬值感因上看茅，臨己老河緞灣產(chǎn)痛品和高人塵文景筑觀產(chǎn)闊品（20套）柜，具撓有非熟常好的自委然景肌觀和瞎人文農(nóng)景觀戲，為井市場(chǎng)剛中稀逐缺性的自超高擾端產(chǎn)徹品，完是項(xiàng)虎目豪桌宅形彼象的“旗槽幟”壯；4、內(nèi)活陸產(chǎn)虛品中蛙，設(shè)失有超承大庭畢院產(chǎn)今品。產(chǎn)品屬性數(shù)量總建面比例臨老河灣119115.214.64%臨城堡98006.112.86%臨水272060032.62%非臨水432482339.88%總結(jié)9062241

第三寫部分揚(yáng)三解期茉鐘香郡律與四汗期紫層宸山扁產(chǎn)品變營銷倉策略一、1期產(chǎn)痰品銷蜘售總謠結(jié)二、3期4期產(chǎn)忠品解凈讀三、3期4期產(chǎn)坑品定補(bǔ)價(jià)策立略3期4期產(chǎn)挽品定掩價(jià)策顏略定價(jià)丙方法超高匠端產(chǎn)農(nóng)品定俗價(jià)方按法臨水礦與非尊臨水冤產(chǎn)品睜定價(jià)珠方法銷售鄙價(jià)格喂建議3期4期產(chǎn)異品中請(qǐng)，有20套產(chǎn)到品是澆市場(chǎng)趟稀缺貌性的僚超高辮端產(chǎn)卵品。與3期4期其哲他產(chǎn)喊品產(chǎn)豪品相塑比，他們磨具有椅極強(qiáng)代的自城然與曬人文凳景觀培價(jià)值勒。因此碗從銷饑售角充度出啦發(fā)，我們石把3期4期產(chǎn)海品分納為兩濾大類假：一類拍：市捆場(chǎng)稀缺缺性叫超高腦端產(chǎn)津品（20套臨猾老河醉灣產(chǎn)況品和姜臨護(hù)豪城河僑產(chǎn)品油）二類嬸：市努場(chǎng)強(qiáng)爽競(jìng)爭(zhēng)屬力產(chǎn)濤品（70套臨尺水和愚內(nèi)路夠產(chǎn)品瓜）在根版據(jù)每仰一類艱產(chǎn)品扇的特鑒點(diǎn)后巷，進(jìn)行漫產(chǎn)品草的分近類定都價(jià)。3期4期產(chǎn)喉品定剪價(jià)策紹略定價(jià)把方法超高迎端產(chǎn)駛品定截價(jià)方亡法臨水愁與非番臨水貫產(chǎn)品愛定價(jià)幣方法銷售扛價(jià)格義建議由于20套臨利老河雷灣和善臨護(hù)翼城河熊產(chǎn)品耕非常錄特殊四，他買們既稅是3期4期最扶高端垮的產(chǎn)彼品，潮同時(shí)準(zhǔn)也是拾項(xiàng)目母整盤錯(cuò)最高吸端產(chǎn)并品，哥是市恐場(chǎng)中腥獨(dú)一糖無二敞稀缺提性的防超高謙端產(chǎn)謹(jǐn)品，劍項(xiàng)目番今后掠產(chǎn)品聯(lián)中再蛙也無蘆此類慰產(chǎn)品惠出現(xiàn)俗。因此近這20套超遞高端霜產(chǎn)品抖的定擔(dān)價(jià)，這我們建將根恢據(jù)銷份售策宣略與捉銷售況目標(biāo)宋的不歌同，噸采用煉不同稿定價(jià)掩方法藏，即晨采用分別菌定價(jià)嘆法。以下芬我司已針對(duì)論這20套超診高端勤產(chǎn)品壘提供紋兩種轉(zhuǎn)定價(jià)院方案周。臨老顛河灣羊產(chǎn)品攔和臨性護(hù)城壺河產(chǎn)習(xí)品定創(chuàng)價(jià)方案恒一：杏從未別來的嚼市場(chǎng)亂因素坊出發(fā)方案怖一定愛價(jià)說湊明1、從玻產(chǎn)品學(xué)層面攪上看茅，此飄類產(chǎn)活品擁互有極化強(qiáng)的好自然損景觀超和人掙文景旱觀，修是真耳正意罷義上瘋的超基高端必景觀盡豪宅誼，未援來市淡場(chǎng)中瓶鮮有房誠同類槐型的調(diào)產(chǎn)品忘出現(xiàn)蛇。2、從茅未來重市場(chǎng)好層面麗上看姻，此彩類產(chǎn)盲品是章亞北誰區(qū)域柿和中候央別而墅區(qū)按最高鹽端的嘴豪宅賠產(chǎn)品墻，是遣超高苗端產(chǎn)船品的咬市場(chǎng)坐代表梁。因此扒此類漁產(chǎn)品暴的定百價(jià)，閑是以的產(chǎn)品夾在市吸場(chǎng)中翠的“級(jí)稀缺嘆性”納和“婚代表埋性”家為出藥發(fā)點(diǎn)快，并堤在此魚基礎(chǔ)翻上進(jìn)阿行價(jià)屢格設(shè)礦計(jì)。孕未來灘此類援產(chǎn)品吧的銷串售將阻貫穿向于項(xiàng)齊目整商盤的晶開發(fā)丹建設(shè)裹過程匪中，夜預(yù)計(jì)拜需要2年~3年時(shí)宅間才梯可消慶化完檢此類爬產(chǎn)品巨。方案佳一優(yōu)愁勢(shì)：1、能下將超渣高端脊產(chǎn)品輔的利承潤最勝大化滲；2、通漂過對(duì)20套超鄰高端健產(chǎn)品刺的宣打傳與車推廣盤，可重進(jìn)一椒步的提升慮項(xiàng)目肢整體殃的豪稈宅形鴉象。方案笛一劣勢(shì)氏：1、20套超豆高端題產(chǎn)品和有可豆能影堆響3期4期產(chǎn)喪品的撇銷售雙速度川和回款承計(jì)劃圍。2、如覽后期封產(chǎn)品接不能迫及時(shí)青足量盆的供展給，屋將影猶響到螺項(xiàng)目登的整盤幻玉銷售孔和市俯場(chǎng)口賓碑。方案副一定毒價(jià)建行議1、由丸于臨遼老河穩(wěn)灣產(chǎn)漢品和丑臨護(hù)駁城河毒產(chǎn)品胞，為愁北京便市場(chǎng)和中獨(dú)的一無泳二的姻稀缺未性超橡高端涂產(chǎn)品冷，未卵來市梯場(chǎng)中菌將少枯有同顛類型雖的產(chǎn)踩品出鏡現(xiàn)；2、隨油著亞助北區(qū)娛域整界體環(huán)拴境的套改善梢與成賞熟，搜未來腸此類夸產(chǎn)品筒將是降真正曠意義駛上的念景觀圈豪宅搜產(chǎn)品朽。從產(chǎn)滔品的煙市場(chǎng)內(nèi)價(jià)值全感上禍看，港我司渡建議調(diào)臨老排河灣會(huì)產(chǎn)品虎和臨尤護(hù)城金河產(chǎn)難品的設(shè)銷售癢均價(jià)欲格為20逆00月0元/平米~2駛30摧00元/平米掙（全毀面積敘價(jià)格銳）。方案屯一：型超高反端產(chǎn)感品價(jià)結(jié)格體狀系產(chǎn)品屬性數(shù)量總建面比例價(jià)格總價(jià)臨老河灣119115.253.25%21000191419200臨城堡98006.146.75%21000168095100總結(jié)2017118.3

359484300方案陣二：朵從3期4期產(chǎn)鄭品銷喝售價(jià)臣格及堅(jiān)銷售皂速度處出發(fā)方案煉二定頸價(jià)說使明從項(xiàng)長目整墾盤角格度上測(cè)看，20套超目高端睛產(chǎn)品仇代表彈著項(xiàng)糟目整笛體的讓高端頃形象托。因凳此此倡類產(chǎn)選品的揀定價(jià)挺，在斤考慮1期同姑類型是產(chǎn)品站銷售碧價(jià)格尤的同犁時(shí)，戴還需落考慮克項(xiàng)目燥的全終盤價(jià)鼻格因省素。裙使制屑定出吃的銷如售價(jià)鼻格，原即能化保證飽產(chǎn)品股一定疫的銷拌售速圣度，羅又能蘇體現(xiàn)淚產(chǎn)品鐵稀缺匙性的交價(jià)值硬感和與項(xiàng)目塞的豪剩宅特痰征。方案揪二優(yōu)蜜勢(shì)：1、有誦利于趙項(xiàng)目愛的銷光售速肚度與暢回款真；2、對(duì)旺項(xiàng)目駕銷售躍形象仙的營藍(lán)造，晝提供孩了良今好氛蛛圍；方案版二劣勢(shì)竟：1、不典能將貌超高侵端產(chǎn)擊品的檢利潤谷最大努化；方案灣二定關(guān)