嘉定新城項目前期定位報告

日期：2010/1常發(fā)地產(chǎn)嘉定新城項目前期定位報告謹呈：江蘇常發(fā)地產(chǎn)股份有限公司

市場掃描項目背景及產(chǎn)品策略方案建議本案11號線地塊方正，距11號線嘉定新城站僅500米，地塊北側(cè)將規(guī)劃為大組團綠地景觀，是未來可以重點利用提升自身核心競爭力的資源11號線嘉定新城站距離本地塊400-500米遠，與市區(qū)交通無縫連接地塊北側(cè)將規(guī)劃為的大組團綠地景觀地塊現(xiàn)狀地塊南側(cè)有一變電站，會給本案帶來一定負面影響項目背景地塊方正，西臨嘉金高速，北側(cè)為規(guī)劃中的大組團綠地景觀，距11號線嘉定新城站僅500米，與軌道交通無縫鏈接。項目名稱溫泉路地塊出讓面積41863.6平方米

容積率1.8建筑面積75353.4平方米建筑密度30%限高60米樓板價12076元

地塊位于嘉定新城，西臨嘉金高速，北側(cè)為規(guī)劃中的大組團綠地景觀，距11號線嘉定新城站僅500米，與軌道交通無縫鏈接。本案為4.2萬方，1.8容積率，地塊方正，中等規(guī)模體量，建筑密度30%，限高60米，規(guī)劃限制下產(chǎn)品線以小高層為主，產(chǎn)品靈活性較差。項目背景項目建筑面積7.5萬方中等體量，容積率1.8，限高60米，建筑密度不大于30%，規(guī)劃限制下產(chǎn)品線小高層為主，產(chǎn)品靈活性較差本案11號線項目背景嘉定新城近年各大開發(fā)商拿地樓板價近期嘉定地價持續(xù)升溫，樓板價已在12000元/平米以上，而各大開發(fā)商近年來在嘉定早已有了一定的土地儲備，前期拿地樓板價僅在2000元/平米左右，攤低了整體成本，其后續(xù)開發(fā)及操作有較大靈活性。本案為嘉定地王項目，樓板價偏高，為12076元/平米，體量較小，為7.5萬方。本案為嘉定新城地王項目，相比其他開發(fā)商，操作性上存在較大劣勢項目名稱樓板價（元/平方米）新地塊樓板價（元/平方米）保利置業(yè)保利湖畔陽光苑2400嘉定區(qū)嘉定新城A04-1、A04-2地塊11148嘉寶嘉寶紫提灣2400嘉定區(qū)菊園新區(qū)B10地塊6501新城新城西尚海金郡2216嘉定區(qū)寶翔路以西、吾尚塘以南地塊13200龍湖龍湖驪城2090嘉定區(qū)嘉定新城A15-1、B05-1地塊12200盤古盤古天地1336嘉定區(qū)嘉定新城A03-8地塊12586項目背景開發(fā)進度：項目2010年底動工，2011年上半年上市兩大使命常發(fā)首次進入上海，意義非凡利潤企業(yè)品牌塑造項目背景常發(fā)地產(chǎn)首次進入上海，項目肩負著品牌形象的成功塑造和利潤創(chuàng)造的使命11項目背景08年下半年，一場金融風暴席卷全球，從10月起，中央密集發(fā)布了以救市為目的一系列政策12上海市自07年“9·27新政”出臺，成交量開始直線下降，隨后在一定幅度內(nèi)波動，整體成交低迷，直至08年“10·28新政”出臺及政府救市措施的刺激，成交量從09年初開始回升，目前整體表現(xiàn)出“量價齊升”。09年1-11月，商品住宅累計成交1688萬㎡，與08年同期相比增加106.6%，超過08年全年的成交面積（08年全年成交897.8萬㎡）；11月全市商品住宅成交227萬方，成交均價高達14725元/平方米。二套房政策出臺，打壓樓市政府救市政策出臺08年市場調(diào)整受政策利好刺激，剛需、改善需求、投資逐次成為市場主力，09年1-11月，商品住宅累計成交1688萬㎡，成交量同比激增106.6%項目背景13樓市政策已發(fā)生微妙轉(zhuǎn)向，政府態(tài)度由原來的積極支持改為溫和調(diào)整，甚至部分領(lǐng)域（如二套房、首付比例、貸款利率）已經(jīng)明顯收緊項目背景國務院研究樓市調(diào)控政策改“抑制”為“遏制”國務院總理溫家寶12月14日主持召開國務院常務會議，研究完善促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，全面啟動城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作。會議指出，市場調(diào)控重點是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房建設，加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。具體措施包括：增加普通商品住房的有效供給；繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房；加強市場監(jiān)管和繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設。力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。14國土部重拳打擊囤地細查“批而未用”土地11月20日，國土部下發(fā)《關(guān)于開展第二次全國土地調(diào)查中“批而未用”土地核實工作的通知》，對“批而未用”土地展開核實。

中央調(diào)控政策密集出臺樓市降溫序幕拉開而進入十二月，繼國務院九日“營業(yè)稅優(yōu)惠政策”調(diào)整、十四日“國四條”出臺之后，十七日財政部等五部委再度出手打擊開發(fā)商囤地。十七日，財政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，將開發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。三十日，上海貫徹“國四條”的房地產(chǎn)市場調(diào)控細則出臺。自2010年1月1日起，本市將收緊多項稅收政策，營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，首次購買90平方米及以下普通住房的個人才能享受1%的契稅稅率，恢復收取個人購買普通住房的住房登記費和個人買賣存量普通住房的交易手續(xù)費等。

近期中央密集出臺信貸、稅收、土地等一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，透露出管理層對當前房價上漲過快的擔憂，全面加強房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，政策收緊傾向明顯。中央房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，收緊傾向明顯項目背景152010年市場預期導致因素世界經(jīng)濟雖然仍未走出金融危機的陰影，但中國整體經(jīng)濟仍在不斷好轉(zhuǎn)，并且通脹預期依舊在市場過于火爆，有滋生房地產(chǎn)泡沫風險預期下，國家再次重申嚴控二套房貸款政策市場有效需求客戶減少，后市信心受影響房屋保值增值功能及需求依然存在政策層面趨緊，經(jīng)濟面面臨通脹壓力，未來房產(chǎn)市場不確定性增加。價格暴漲已經(jīng)超越消費者承受力，金融、宏觀政策收緊，未來房產(chǎn)市場不確定性增加項目背景項目背景嘉定新城知名開發(fā)商云集，虎踞龍盤，區(qū)域未來競爭激烈目前嘉定新城內(nèi)云集了眾多品牌開發(fā)商，包括保利置業(yè)，中信泰富、龍湖地產(chǎn)，嘉寶集團，綠地集團，新城房產(chǎn)，盤古銀行等，涵蓋了央企、民企、外資等多種類型的開發(fā)商，區(qū)域未來競爭將異常激烈。項目核心問題地王項目成本偏高常發(fā)地產(chǎn)首次進入上海宏觀市場面積很大不確定性區(qū)域內(nèi)知名開發(fā)商云集項目核心問題作為嘉定地王項目，本案如何勝出？第一目標：安全項目地王屬性和未來宏觀環(huán)境的不確定性，安全性應作為本案定位的立足點第一目標：高利潤在項目安全邊際的基礎上，還應盡可能提升產(chǎn)品銷售單價，使利潤最大化項目核心問題下的項目目標項目核心問題+作為決嘉定冶地王輝項目族的策雹略方驢向安全高利另潤成本晝攤薄創(chuàng)新加產(chǎn)品繳導入馳，差俱異化杠競爭項目挎策略訓方向1Q:項目懸的安中全邊榴際何拘在，篇如何餅攤薄脖成本阿？土地援成本逼分析樓板灰價約12車00服0元/㎡建筑需、財梨務、禽營銷非等成散本約60版00元/平方捆米售價藍至少18循00清0元以曾上才們有利插潤可和言未來同價格昆預判目前歷區(qū)域寇公寓島基準死價格屯在1.岸4萬方曲，隨熱著11號線知正式班通車借及區(qū)橡域規(guī)巧劃利襯好的政兌現(xiàn)齊，正棉常情上況下參，預憑計20您11年上蝦半年影嘉定鐮新城乖公寓撞價格顏在2萬元稼左右5575672787058806140002006年2007年2008年2009年1-10月2009年11-12月2006年以來區(qū)域公寓年均成交價格（元/平方米）盤古曲天地洋目前曲報價15泊00蹄0元/平方須米以亂上（毛貪坯）旅；保利勉家園品目前朗報價賽為14舊00陪0元/平方暮米以唐上（毛漂坯）宅。保利褲湖畔嚼陽光燃苑11月底宮多層行洋房苦上市枕，至檢今均號價13被82噴2元/平方湯米（毛停坯）戴。目前木區(qū)域繳公寓團產(chǎn)品鏡基準竊價格表為：14日00滅0元/平方牌米未來早價格解預判嘉定藍新城吸所處投時期09年，輸嘉定紐奉新城以公寓猾價格季由年胃初的88辛00元增廟長至癢年末燦的14誤00禾0元/平方照米，漂價格受增長60霞%以上。根據(jù)艇歷史輛經(jīng)驗泄，地統(tǒng)鐵通向車1年后戒區(qū)域矛住宅葵價格溉增幅揪在30們%左右困，受共地鐵繞正式沾通車炎實質(zhì)關(guān)利好摘的延牌續(xù)，菜再加拔上其襲它規(guī)姿劃利羽好進懸一步酸呈現(xiàn)撈，預雅測至20制11何年上昨半年米公寓價格年增長證幅度宿在40隙%左右。則20遷11近年上辱半年亂公寓價格倦：2萬元/平方露米1、正鋼常情拿況下遣，至20當11年上群半年滾嘉定備新城豬公寓揮價格裝在2萬元尊左右球，而見未來按最悲璃觀情緒況下劇，區(qū)慶域公寓車價格偷的底底部是多兇少？2、在帽最悲魯觀情災況下女的公灑寓價棟格的尺底部喝，本案湯的安示全邊衣際何匠在？未來斗價格票預判正常繩情況皮下，至20創(chuàng)11年上億半年罵嘉定侵新城瞞公寓出價格哲在2萬元掠左右絮，但我滲們還定要考米慮最宿為悲逢觀情斧況注：宵假設揭項目召全部動為小晴高層消公寓暴的排請布來患進行傷保守獎測算正常格情況咐下，20道11蠅年上攻半年嘉定礎新城淺公寓因價格偵：20裙00膊0元/平方跡米隨著梨金融儀、宏彩觀政峰策收會緊，建我們沈認為蹄下一燒波市伙場調(diào)鞠整可奸能會暴在20費11年出扶現(xiàn)，堆但調(diào)燈整的攏幅度喚會有濾多大洞？借鑒與受全刊球性饅次貸珍危機奏影響大下的徒極端胡案例泰：九亭昏板塊貝尙灣上海奧林匹克花園九城湖濱國際公寓金豐藍庭中大九里德上海青年城上海源花城摩卡小城上海公館匯賢閣頤亭花園鑫山匯眾苑綠庭尚城象嶼都城象嶼名城20衣08年6月開塑始，瓣隨著梢宏觀尤市場圾環(huán)境盯的惡穿化，箱九亭粗板塊守標桿腎項目確貝尚貓灣出章現(xiàn)了下滑，成心交價亡格從08年6月份翠的10楊50傘0元/平方遣米，20蠶09年1月份北成交磁均價列為82殺00元/平方英米，下降無幅度裕為23弊%。借鑒訪案例執(zhí)：九唱亭板家塊10破50墊0元/平方別米82循00元/平方膠米08年1月-0答9年6月九型亭板筑塊公催寓成傻交走粱勢未來肥價格銳預判與嘉些定新發(fā)城類秀似，輝九亭逢板塊捆也經(jīng)摧歷了候從區(qū)樸域性凍市場脂到全尿市型蠟熱點鏟板塊掛的裂眠變結(jié)合勇九亭伯板塊洗價格洲波動氏，我紙們預匪判至20德11年，獄最為插極端指情況讓下區(qū)壞域公突寓價放格價格升的底疲部為：20速00梁0元/平方夜米*肆（1-嗎23館%）=1伐54者00元/平方瓜米而本板案售漸價至榜少18遍00晃0元以靈上才混有利該潤可溪言，紀其中60品00元為評建筑畢、財醉務、游營銷所等成狂本而在15薄40篩0元/平方族米最蘿悲觀打價格遷下，那本案楚公寓安樓板像價必候須攤輩薄至94去00元/平方郊米方攤有利壁潤！廉??！未來芒價格猜預判項目基樓板聯(lián)價12主00當0元/平方逆米vs極端博悲觀囑下公物寓樓胸板價蛋必須抄攤薄侄至94魚00元/平方協(xié)米Q:如何仙攤薄撿成本牢？保利頃林語防溪案例就借鑒項目地址周康板塊秀沿西路68弄建筑形態(tài)別墅+小高層總占地面積12萬㎡建筑密度≦30%總建筑面積14.4萬㎡容積率1.2公寓樓層14及18層別墅形態(tài)類雙拼+類獨棟1.巷2容積逝率中爸等規(guī)農(nóng)模，政別墅魂、小耍高層燈混合羨社區(qū)保利肯林語察溪項目降特征——整體剝規(guī)劃二房90榨㎡全贈患送面馬積21塞㎡二房90梯㎡全贈嬸送面余積12廊㎡二房90葬㎡全贈梢送面頂積8㎡全贈患送面秧積保利末林語四溪公寓以90士㎡二左房為雕主，凡大面舉積贈青送，吵超高磁附加惑值，每援套公行寓產(chǎn)撫品全贈勺送面劣積在8-秋22平方翅米不門等規(guī)劃指標攤薄后指標項目占地面積120573平方米120573平方米地上建筑面積144688平方米173626平方米（其中計容144688平方米）項目容積率1.21.44樓板價5750元/平方米4792元/平方米保利白林語晝溪通過欠公寓蓋產(chǎn)品出的高篇附送長，保利熄林語方溪實際診容積宗率較投原規(guī)拾劃指創(chuàng)標提督升了20吊%，樓菠板價旺也攤扇薄了20徒%保利棉林語貨溪公寓箏成交巡壽均價15及21附1元/㎡周康好板塊同期販公寓掀成交膏均價12梅69聽8元/㎡公寓鍬溢價19話.8休%保利乖林語撈溪通過燦大面糠積附貓送，保利某林語堅溪公寓膏實現(xiàn)柴了較典區(qū)域20來%的高返溢價【借鑒霧點——公寓暖產(chǎn)品敘通過高附初加值、攤薄多成本，實角現(xiàn)高光溢價】公寓欠產(chǎn)品伍大面包積贈守送，視超過肅附加族值，政使得曉其單襲價相唐對競濫品具禮有明城顯、衛(wèi)不可塞逾越餐的性綠價比隊優(yōu)勢委；該產(chǎn)宇品由辱于為脫區(qū)域哀內(nèi)的猶創(chuàng)新漫性產(chǎn)涂品，抹自我草定價摸能力挨較強才。保利裕林語仍溪萬安描金邸餃兩房醋兩廳讀一衛(wèi)89愉m2方法正一：恐附送叛南北寒大陽范臺，質(zhì)二房挺變四悔房，騰建筑終面積89平方頭米，妥完全壟附贈竿面積20平方騎米公寓烏戶型愚附贈怠手法確借鑒公寓背戶型窄附贈徒手法舅借鑒90并+7軟0+蓋70帳+9愿0方法宅二：萌通過稿預先手埋設春建筑險構(gòu)件組，在麥驗收肢交房婦后統(tǒng)烤一搭令設，煩提供以附贈斤空間建筑聾構(gòu)件建筑星構(gòu)件2Q:創(chuàng)新屬產(chǎn)品景導入梅，使愚項目采利潤充最大與化？華潤暮橡樹慈灣案例幅借鑒項目地址新江灣城政和路1088號建筑形態(tài)小高層、聯(lián)庭總占地面積210000㎡總戶數(shù)聯(lián)庭147戶總建筑面積230782㎡容積率整體1.6，聯(lián)庭0.7聯(lián)庭面積180㎡-240㎡物業(yè)費4.5元/㎡/天公寓主力面積63㎡-88㎡風格新英格蘭該案饑規(guī)劃寇分聯(lián)霞庭別劇墅區(qū)太和小繩高層奮公寓氧區(qū)，聯(lián)庭蘆別墅檢容積畏率為1.躍0左右睛，而該住案整豈體容符積率引為1.灶6；公寓魯區(qū)規(guī)蠟劃70愈/9蘆0指標蜓下的舍小戶挨型產(chǎn)悶品，堡聯(lián)庭爺則為峰大面培積產(chǎn)互品，娘公寓看產(chǎn)權(quán)馳，共49棟14眾7套。華潤魔橡樹川灣小高富層公急寓與聚低密高度聯(lián)竄庭別屋墅整址體規(guī)喝劃一層鋸連地稻下室——總面宇積18添2㎡兩層士復三別層——總面疑積22敢2-富24貞0㎡四層掀復五曬層——總面憤積20傲6-棉21繳1㎡華潤守橡樹婦灣創(chuàng)新暮聯(lián)庭陶別墅爭產(chǎn)品駁，通任過庭健院、碑入戶筐花園吹、客竄廳挑疊空設夏計實孫現(xiàn)別稅墅居耳住感華潤床橡樹圖灣聯(lián)庭身產(chǎn)品燙成交清均價35器40傳9元/㎡（08年6月22日推旬出）新江辣灣城券板塊同期患高端吼公寓竿成交茄均價20木24巾6元/㎡聯(lián)庭館溢價75倦%華潤告橡樹伐灣通過貼聯(lián)庭啄別墅惜提升集項目逗整體講價值殖，聯(lián)泥庭較織板塊領(lǐng)內(nèi)高古端公恥寓也農(nóng)實現(xiàn)升了75壩%的高聲溢價【借鑒墾點——疊加沾別墅遣基礎象上的牧創(chuàng)新單升級】摒棄見傳統(tǒng)遷的公墾寓+聯(lián)排趙的規(guī)蝦劃手油法，循在“隔聯(lián)排城”區(qū)祥獨創(chuàng)溉新型觸物業(yè)半類型墨，大根幅提首升公傾寓價頸值；先以致“聯(lián)鋼庭”患入市敘，引緒發(fā)市臂場關(guān)銹注，肢提升誤項目竄社區(qū)罪檔次亮，為漸后期聰公寓唇高價芝入市憑創(chuàng)造御條件克；在未掩來聯(lián)夫庭產(chǎn)襯品升唯級上榴，可咸配置貌電梯道入戶類方式；該產(chǎn)搏品由避于為粉區(qū)域醋內(nèi)的蠶創(chuàng)新艇性產(chǎn)它品，任自我沈定價迎能力扶較強睡。華潤籠橡樹洋灣1、容蟲積率1.續(xù)2以上2、類束別墅臺，高伯附加雷值3、帶橫電梯土，品陜質(zhì)感凡高聯(lián)庭效升級為產(chǎn)品—疊墅華潤叉橡樹飲灣在扔后期雀銷售遭過程吉中出夏現(xiàn)了粗上疊圓產(chǎn)品暢垂直跡交通——爬樓刷梯等秒問題石，無染法切泡合高宋端人賄群需陡求擁有忌獨立太的入北戶門殖，私票密性定強挑高檢客廳相設計浩，氣賺派非兇凡贈送客入戶決花園俊、庭致院，磚高附復加值一、僅二層君設計向亮點疊墅電梯扭設計殖，方啄便實喊用挑高宵客廳東設計鈔，氣館派非哪凡贈送桑入戶門花園咸、露緒臺，潤高附而加值三、軋四層隸設計付亮點疊墅電梯鋪設計添，方邊便實養(yǎng)用多露釋臺設緊計，紫采光片良好販舒適慘性強挑高幸客廳聲設計釋，氣媽派非獻凡贈送劫入戶筍花園何、頂徒層超歸大露陳臺，觸高附米加值五、疼六層肺設計鍋亮點疊墅華潤橡樹灣方案疊墅6+1層方案疊墅7+1層方案組合方式一層附送地下室、二層復三層、四層復五層一層復二層送地下室、三層復四層，五層復六層送閣樓地下室復一層、二層復三層、四層復五層、六層復七層送閣樓評價缺乏電梯，入戶動線較長低密度形態(tài)較好可最大化的利用容積率疊墅+策略盾特點級：1、成士本攤構(gòu)薄：通磨過附鍵送南革北向濤大陽申臺、偽搭建石構(gòu)件粱等，底提升咳附贈鋤面積她比例萬（25譯%以上離），危攤薄營成本苦同時昏提升局溢價莖水平曬（20豈%以上頭）2、創(chuàng)預新產(chǎn)收品導驚入：差怎異化保競爭掘，導牽入創(chuàng)呈新低道密度疊墅產(chǎn)品棚，提其升利袍潤空劑間作為眾嘉定獨地王鋒項目不的制孔勝策反略：成本廣攤薄業(yè)和創(chuàng)德新產(chǎn)席品導色入雙熊管齊羞下安全高利秧潤成本峽攤薄創(chuàng)新必產(chǎn)品于導入糟，差蜜異化踏競爭項目州制勝蓮策略市場槍掃描項目翠背景總及產(chǎn)構(gòu)品策株略方案責建議競爭像掃描客戶納掃描區(qū)域版競爭止梳理洞悉磁微觀畜市場末競爭卻格局感，尋截找競紡爭機諒會點婆！公寓肚市場陪梳理區(qū)域漁主要甩在售艦公寓殘項目項為保沫利家橡園三撈期、沖盤古梅天地筆、保撫利湖暫畔陽概光苑在售籍公寓畜項目項目名稱公寓推售情況目前報價成交均價盤古天地600套高層公寓分兩批推出，目前共剩余86套，銷售率接近85%15000左右12955保利家園三期公寓推出456套以一房、二房為主全部售出，過年前后將新推一批高層公寓14000以上12734保利湖畔陽光苑12月份推出160套房源，面積為4.4萬平米當前可售4套，三房為主力戶型14000以上13832嘉定含新城本案嘉定柔老城闖區(qū)保利鞭家園截三期區(qū)域粱內(nèi)在務售公籍寓項竿目盤古寫天地保利歪湖畔跨陽光添苑盤古天地保利家園風荷麗景嘉寶紫提灣龍湖酈城新城核心區(qū)，規(guī)劃起點高新城核心區(qū)，規(guī)劃起點高緊鄰滬宜公路，車行方便新城核心區(qū)，規(guī)劃起點高緊鄰遠香湖馬陸老鎮(zhèn)，滬宜公路、寶安路，車行方便緊鄰嘉定新城路站，車行也較方便東南亞風情社區(qū)社區(qū)內(nèi)貫通南北與東西的T型天然水道，景觀資源良好緊鄰遠香湖，景觀資源區(qū)域內(nèi)最好蜿蜒水系橫貫東西，別墅組團景觀良好全冠移植、5層垂直綠化、四季異景等造景手法現(xiàn)代風格別墅：江南四合庭院公寓：現(xiàn)代風格現(xiàn)代簡約別墅：賴特草原風格公寓：現(xiàn)代風格別墅：托斯卡納風格公寓：現(xiàn)代風格區(qū)域饞項目吵規(guī)劃摩特點區(qū)位排布立面水風格區(qū)域秋產(chǎn)品的線以虛“小道高層+聯(lián)排巨”為技主，退產(chǎn)品閃組團悶式排御布，繩都具墻有較編高的象品質(zhì)咳和較噴強的權(quán)競爭靠力,本項乎目由罩于占本地較欺小同瞇樣的輪產(chǎn)品周布局雁將劣狠勢明撒顯景觀在售挺公寓救項目土地成交者地塊地塊面積（萬平方米）容積率建筑面積（萬平方米）拿地價格（萬元）樓板價（元/平方米）上海盤谷房地產(chǎn)有限公司

嘉定區(qū)嘉定新城A03-8地塊2.497721.645029812586上海保利佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司嘉定區(qū)嘉定新城A04-1、A04-2地塊7.344331.611.7513100011148江蘇常發(fā)地產(chǎn)股份有限公司嘉定區(qū)嘉定新城中心區(qū)雙丁路北、溫泉路東地塊4.186361.87.549100012076上海龍湖置業(yè)發(fā)展有限公司嘉定區(qū)嘉定新城A15-1、B05-1地塊6.2819A15-1:2.0，B05-1:2.514.1717288812200嘉定杜新城本案嘉定鎖老城赴區(qū)常發(fā)罪地塊盤谷匯地塊保利殖地塊龍湖胡地塊土地漁市場近期妥嘉定腔主城芒區(qū)主腎要地次塊成素交情受況項目名稱站點占地面積(萬m2)容積率地上建筑面積(萬m2)預計產(chǎn)品線日月光地塊嘉定北站402.2590商業(yè)、住宅新城靜寧路站地塊嘉定西站7.82.2817.8商業(yè)、辦公、住宅嘉寶靜寧路站地塊嘉定西站11.11.516.6住宅新城金郡白銀路站16.461.6427小高層、多層保利A04-1、A04-2地塊白銀路站7.344331.611.75高層、小高層盤古A03-8地塊白銀路站2.51.64高層、小高層龍湖A15-1、B05-1地塊白銀路站6.28192.0-2.514.17高層、小高層風荷麗景白銀路站152.334.5高層、小高層，聯(lián)排鼎太地塊白銀路站6.91.913住宅C10-6、C14-2地塊白銀路站6.61.6-212商業(yè)、辦公、住宅A15-1、B05-1地塊白銀路站6.32-2.514商業(yè)、辦公、住宅A11-4地塊白銀路站3.51.65.6住宅、辦公、商業(yè)龍湖酈城嘉定新城站17.81.6629聯(lián)排、高層中信泰富地塊嘉定新城站19.43.263辦公、商場、酒店、服務式公寓綠地地塊嘉定新城站8.551.7515住宅嘉寶紫提灣馬陸站16.31.5625.5聯(lián)排、小高層保利雙單路項目馬陸站16.41.321.5多層、小高層好世馬陸項目馬陸站6.572.919小高層、酒店、SOHOI深圳天居地塊嘉定工業(yè)園區(qū)12.91.418.1類獨棟、聯(lián)排步陽北水灣地塊嘉定菊園6.5213.1住宅保利和政路地塊新成路街道3.91.0-2.07.8住宅、辦公、商業(yè)土地番市場嘉定刊城區(qū)害土地才出讓轎面積棗達47鞏0萬方狹，預阿計未某來有28共2萬方假的公哲寓體壘量，濫未來顯嘉定晨公寓貓競爭教將十屆分激雅烈截止腥目前蒸，嘉批定新禿城土填地出敘讓面替積達47興0萬方仙，按友照其恢中60基%為公炊寓產(chǎn)型品保類守估蠅計，射區(qū)域暖內(nèi)未兇來公飾寓總嘉供應擔量為28翻2萬方樓盤形態(tài)類型未推體量（萬方)10年推量（萬方)盤古天地高層公寓217風荷麗景高層、小高層，聯(lián)排公寓319龍湖花盛香醍高層、聯(lián)排公寓19.511嘉寶紫提灣聯(lián)排、小高層公寓217保利湖畔陽光苑多層、小高層公寓266新城靜寧路站小高層公寓147天居項目類獨棟、小高層公寓123合計50預計刪至20稱11年初役，區(qū)挽域公卡寓潛液在供胸應量獄高達23蘋2萬方懼，區(qū)販域公除寓市疊場未野來供蔥應非恭常充題沛據(jù)不處完全渠統(tǒng)計討（主序要根形據(jù)目銳前項御目工躬程進呆度預爆判）返，20簽10年區(qū)鈴域內(nèi)水公寓冒推案娛量在50萬方鬧左右動，預刑計至20暑11年初吹，區(qū)唉域公得寓潛城在供鍋應量候仍高淘達23駐2萬方公寓信未來寬競爭靠分析項目產(chǎn)品線戶型（面積）比例產(chǎn)品附加值74/90項目保利家園小高層公寓2R(85-89)85%贈送陽臺、飄窗等1R(68)15%龍湖酈城小高層公寓2R（85）50.8%拼接戶型贈送公共天井3R（125）38.0%3R（145）11.2%盤古天地小高層公寓1R（65）18%附送入戶花園2R（90）60%3R(基本型112-120)12%3R(舒適型140-150)8%4R（180）2%非74撥/9捆0項目構(gòu)有望帖成為溫區(qū)域鏈市場港供應遍主體邪，產(chǎn)避品戶指型面凡積趨土于靈候活，憐但我尊們預映計未教來仍盞以緊柱湊型管產(chǎn)品原為主積，舒期適改翻善型勻產(chǎn)品域為輔天居項目小高層公寓2R(85-89)60%贈送陽臺、飄窗等3R(110-130)40%嘉寶紫提灣小高層公寓2R(85)40%-3R(110-120)40%非74槐/9漆0項目4R(140-160)20%-90以下秋產(chǎn)品折為主緊湊害型為架主，搜舒適漂改善晝型為尾輔公寓孤產(chǎn)品尖分析戶型挑對比盤古盾天地87平米二房保利嫌家園89平米二房保利俯湖畔訪陽光鞠苑13潔8平米三房區(qū)域驅(qū)目前至在售耽項目劈燕，盤虎古天百地、剖保利掉家園放、保季利湖榴畔陽拳光苑佩戶型淋均頗老為傳牢統(tǒng)，若缺乏陽亮點聰；嚴篩重缺此乏產(chǎn)款品附針加值小陽憲臺小陽牛臺小陽籮臺小陽臺入戶甩花園小陽苦臺嘉定褲市場菠主流但公寓苗產(chǎn)品肌戶型環(huán)均頗拜為傳婆統(tǒng)，稿缺乏略亮點屬；嚴候重缺軋乏產(chǎn)岔品附聲加值區(qū)域公寓咳市場史未來再競爭桑激烈貼，至20醬11年初潛在煮供應也量高廁達23萄0萬方隨著11號線適年底映通車榮以及某區(qū)域遵規(guī)劃倆利好深的逐車步兌倒現(xiàn)，刃未來1-淺2年公賀寓價給格將態(tài)出現(xiàn)裂跳躍促式增必長市場觀競爭津總結(jié)公寓樹市場留總結(jié)未來蠟公寓眠產(chǎn)品鋒仍以搏緊湊消型產(chǎn)貸品為副主，儉舒適果改善扎型產(chǎn)邪品為菠輔，舌在未渴來的餓同質(zhì)野化競胸爭中啊，高缺附加慢值應對成為輩產(chǎn)品旬設置讀的主搶要考刷慮因側(cè)素公寓聞雖然架未來醒前景指較好攤但產(chǎn)鈔品競冤爭空柏前激血烈，商同類嘗競爭風嚴重談，戶接型類絞似別墅輩市場跳梳理南翔區(qū)板塊A地塊嘉定飯新城龍湖猶酈城在售項目新增項目項目名稱占地建面容積率產(chǎn)品形態(tài)銷售進度龍湖酈城30501.44聯(lián)排、高層10月初上市，至今去化106套嘉寶菊園地塊11.07萬㎡16.61萬㎡1.5高層、小高層、聯(lián)排11月底上市去化136套金地格林世界130萬㎡100萬㎡0.7公寓、獨棟、聯(lián)排、雙拼月均去化22套項目名稱占地建面容積率產(chǎn)品形態(tài)項目進度風荷麗景15萬㎡26.5萬㎡1.77聯(lián)排、高層、小高層9月動工，10年上半年聯(lián)排上市嘉寶紫提灣16.3萬㎡25.5萬㎡1.56聯(lián)排、花園洋房、小高層一期聯(lián)排11月初上市寶華櫟庭6.1萬㎡2.8萬㎡0.45獨棟、院墅預計2010年下半年上市上雋嘉苑13萬㎡21萬㎡1.6小高層、聯(lián)排、雙拼預計2011年上市保利和政路地塊3.91萬㎡7.82萬㎡1.0-2.0高層、小高層、聯(lián)排預計2011年上市天居地塊12.92萬㎡18.09萬㎡1.4小高層、聯(lián)排、類獨棟預計2010年下半年上市長實地塊21.16萬㎡40.20萬㎡1.5-1.9高層、小高層、聯(lián)排預計2010年下半年上市華潤地塊28.5萬㎡47.5萬㎡1.5-2.2高層、小高層、聯(lián)排預計2010年下半年上市嘉寶劍紫提眉灣風荷點麗景區(qū)域蕉價值勺裂變僑，嘉殼定主棕城區(qū)落及南受翔板替塊均卵將轉(zhuǎn)煩為外坐向型瘦全市漂競爭駛板塊揀，未峽來多萬個項名目將佛接連哥上市嘉寶扒菊園晉地塊保利叼和政借路地耽塊天居辱地塊上雋顯嘉苑金地顛格林殊世界寶華沈櫟庭華潤帖地塊長實花地塊別墅典市場規(guī)劃崖對比上雋嘉苑嘉寶紫提灣風荷麗景金地格林世界龍湖酈城南翔成熟板塊，配套成熟臨近馬陸鎮(zhèn)，配套完善，滬宜公路、寶安公路車行便利新城核心區(qū)，規(guī)劃起點高緊鄰遠香湖南翔核心區(qū)，滬宜公路、軌道交通，車行方便緊鄰嘉定新城路站，車行也較方便大型綜合項目，大體量水景別墅社區(qū)通過濱水步道、親水平臺、青藤紫提營造一種自然和諧緊鄰遠香湖，景觀資源區(qū)域內(nèi)最好聯(lián)體別墅圍繞著約高爾夫公園，南北相對，貫穿水系，呈寬景圍合狀全冠移植、5層垂直綠化、四季異景等造景手法現(xiàn)代風格賴特草原風格現(xiàn)代簡約現(xiàn)代簡約托斯卡納風格區(qū)域坦項目能規(guī)劃精特點區(qū)位排布立面檢風格景觀區(qū)域查別墅汪項目賺自身著體量寶較大根，良堤好的激規(guī)劃于營造兼出精男致低撒密度柳社區(qū),本項充目由洞于占等地較撤小以腔同樣俱的“榨公寓+聯(lián)排齊”很我難體暖現(xiàn)別末墅氛謀圍樓盤形態(tài)未推體量（萬方)10年推量（萬方)至11年剩余推量（萬方)龍湖酈城聯(lián)排330金地格林世界獨棟、聯(lián)排、雙拼---風荷麗景聯(lián)排3.53.50嘉寶紫提灣聯(lián)排---寶華櫟庭聯(lián)排2.82.80上雋嘉苑聯(lián)排、雙拼2.8-2.8保利和政路地塊聯(lián)排101嘉寶菊園地塊合院別墅2.902.9天居地塊類獨棟624長實地塊聯(lián)排11.729.7華潤地塊類獨棟624合計39.715.324.4區(qū)域習聯(lián)排售別墅苦市場莊未來寺競爭愚激烈評，至20緒11年可屯售體嬌量約柔為24歸.4萬方橫，需乘去化4-遮5年區(qū)域牲聯(lián)排弊別墅種市場糠未來讀競爭局激烈邪，至20麻11年可偏售體碌量約脂為24斗.4萬方個，按繳目前哄去花精速度斷，需嶄去化4-肝5年07年以朽來區(qū)榴域別遲墅年記均去在花能盟力5.罩6萬方爽左右別墅釘未來輕競爭央分析項目產(chǎn)品線戶型（面積）比例龍湖酈城聯(lián)排經(jīng)濟型（203-230）65%常規(guī)型（250-280）35%嘉寶紫提灣聯(lián)排經(jīng)濟型（190-215）14%常規(guī)型（250）86%寶華櫟庭獨棟舒適型（300以上）100%上雋嘉苑聯(lián)排經(jīng)濟型（190-230）100%風荷麗景雙拼常規(guī)型（250-280）20%聯(lián)排經(jīng)濟型（200-220）80%嘉寶菊園地塊合院經(jīng)濟型（200-220）100%天居地塊類獨棟、雙拼經(jīng)濟型（160-220）100%長實地塊聯(lián)排常規(guī)型（250-280）70%經(jīng)濟型（220-250）30%華潤地塊類獨棟常規(guī)型（260-280）80%舒適型（280以上）20%區(qū)域姐別墅鬧產(chǎn)品駐類型廁豐富脅，傳滿統(tǒng)聯(lián)擾排、槳類獨泳棟、刷合院梳等多吐樣化擇產(chǎn)品狂，預否計至20親11年初陷聯(lián)排都產(chǎn)品抱總價懂在55而0萬以叛上，婦聯(lián)排臨產(chǎn)品蘿總價渴段高隆、客影戶面笛相對龍狹窄經(jīng)濟問型：20勁0平方解米左遣右，涉總價55檔0萬以秩上常規(guī)紀型：25手0平方退米左救右，隊總價65侮0萬以雀上別墅姐產(chǎn)品李分析區(qū)域聯(lián)排處市場艱未來張競爭晶激烈?guī)?，?0飼11年可扔售量忙體達24廟.4萬方區(qū)域盆區(qū)域什別墅茄產(chǎn)品塞類型勒豐富出，差考異競牢爭困棚難，羅但總發(fā)價偏灘高，輸客戶向面相仍對狹抓窄市場陜競爭非總結(jié)聯(lián)排腎產(chǎn)品果競爭略激烈添，且寄總價脅段高唉、客牙戶面劫狹窄市場壞競爭聰總結(jié)區(qū)域捧競爭旁總結(jié)市場特點市場啟示公寓市場超大體量供應壓力價格跳躍式增長安全性應為公寓產(chǎn)品設置的主要出發(fā)點，高附加值應成為產(chǎn)品設置的主要考慮因素別墅市場聯(lián)排產(chǎn)品競爭激烈，且總價偏高別墅市場整體風險較大市場期掃描項目局背景餃及產(chǎn)匙品策啊略方案鳥建議未來黑競爭匯預判客戶劣預判客戶慶預判精細捐化分務析，屢抓住李區(qū)域討及市倦場發(fā)臉展下草的未惱來客農(nóng)戶需之求！現(xiàn)有稈客戶肅構(gòu)成區(qū)域伙主要負項目找客戶謠構(gòu)成依舊橋以本煩地客棚戶為揮主、羞市區(qū)送導入梳客戶盲為輔糟，但營未來鑰隨著送軌交喚及配倚套成技熟外傻區(qū)客俘導入撐能力免將逐千步增抱加保利硬湖畔瘡陽光跟苑開再盤時插間較鍛晚，捏但項駁目首效次開蠶盤利盆用保笛利家凝園的皺售樓涌處內(nèi)爸，主安要依培賴保溝利家構(gòu)園積野累客練戶，息故保秒利湖照畔陽顯光苑杰成交偽客戶計仍以噸本地臺客戶篩為主塊，市網(wǎng)區(qū)導角入客紋戶為返輔，灶比例價為30昌%。未來攏隨著勵軌交洗及配狐套成公熟，檔市區(qū)讀客比腦例將喊逐步琴增加膜。盤古鐮天地古于09年10月開虜盤，謙該項睜目首察批客糾源以壟嘉定殖本地毅客戶榴為代辨表的歉內(nèi)部章客戶赴為主鹿，雖婦然也鉛導入鍋了一暮定比亞例的略市區(qū)向客戶見，但憶比例婚不高棗；目前吩盤古叫天成滋交客雕戶中挺市區(qū)權(quán)導入系比例駝在35噸%，未員來隨遇著軌儉交及刪配套鼻成熟酒，市明區(qū)客賣比例乳將逐命步增載加。保利泰家園啟首次牌開盤州時間輸在08年7月，尚初期況客戶斯以嘉幸定本與地及竭周邊氣鄉(xiāng)鎮(zhèn)慣客戶只為主煎，市偏區(qū)導養(yǎng)入客貞戶較寇少；不過冬隨著11號線抗通車置臨近佳，普姥陀、甘長寧降等市唐區(qū)導摘入比稍例逐蒸步升迎高，揭保利名家園聽三期愧目前捷市區(qū)午客戶若比例伶為42醫(yī)%。保利體家園尼三期夾成交果客戶堤成交鴉比例盤古嗚天地悶成交匠客戶項成交休比例保利漆湖畔葵陽光挑苑成去交客腿戶成悶交比辯例注：跌統(tǒng)計提數(shù)據(jù)歐時間衡段為束開盤09時.1偉2-慶10老.0贈1注：畜統(tǒng)計靈數(shù)據(jù)說時間妨段為混開盤09騎.1頸0-珍09職.1悟2注：仿統(tǒng)計榜數(shù)據(jù)菠時間緞段為09悅.1障0.心-0列9.襲12現(xiàn)有濁公寓單客戶長構(gòu)成現(xiàn)有筒別墅日客戶秋構(gòu)成嘉寶敢紫提休灣位把于嘉粉定新尺城的姨馬陸候鎮(zhèn)，壩該項穗目于12月19日開呆盤，江共推異出13羅8套別兼墅，刮開盤撈當天謠去化76腸%；成交延客戶晝以嘉泛定本毀地客絲式戶為踐主，叔比例理為60擠%，但刻是市伍區(qū)導嶺入客賢戶也炮占有續(xù)相當配的比養(yǎng)例，畜為40炭%，市跳區(qū)客句戶主糞要來敘自普棄陀、呈長寧器、徐詳匯等包，購料買目適的主痕要是投資。我們以認為議未來灑隨著攜配套抵成熟核，將闊導入味更多袍自住剪型的項外區(qū)代別墅積客源蔥。龍湖尚藍湖嗎郡于09年09月開叫盤，架由于殊龍湖大產(chǎn)品生、品藏牌的壤號召姜力，觀該項跟目成償交客射戶中喘市區(qū)蹄客戶旬的比冊例較哈高，擇比例匪在50膊%左右勺；市區(qū)匪客戶完主要紹為滟費瀾山筋已成農(nóng)交客紀戶和惕相當趙一部梁分對尚滟瀾膜山預梨算不納足但箱對龍原湖藍以湖郡永有總珍價承盤受的頓客戶治。龍湖脖藍湖總郡成傳交客糖戶成陷交比稱例嘉寶己紫提甲灣成游交客存戶成半交比映例注：丙統(tǒng)計省數(shù)據(jù)層時間摔段為瞇開盤09抽.1疏2-埋10此.0寨1注：熊統(tǒng)計氧數(shù)據(jù)恒時間拋段為郊開盤09議.0桐9-識09般.1術(shù)2與公越寓客惰戶相朝比，別墅郵客戶中市沉區(qū)客護戶比拌例為50真%左右撥，但霉市區(qū)考客戶嘩以投景資為午主，握未來隔隨著煌配套邁成熟息，將棟導入侍更多麻自住槐型的銷外區(qū)徒客源客戶械需求墻分析購房類型客戶來源訴求年齡主力戶型產(chǎn)品核心價值公寓首置本地客戶為主，市區(qū)為輔1）婚房、分戶需求2）公共交通便捷，站點在步行距離內(nèi)3）周邊有較完善的生活配套或規(guī)劃預期25－30歲二房（70-90㎡）功能緊湊功能改善本地客戶為主，市區(qū)為輔1）交通便捷，可快速到達；2）周邊有較完善的生活配套或規(guī)劃預期31－39歲三房（100-120㎡）功能改善別墅舒適型改善本地客戶占絕對比例1）地面交通便捷，可快速到達2）配套成熟或未來規(guī)劃前景良好35－50歲200㎡以上舒適型改善、自住投資本地客戶、市區(qū)導入客戶1）規(guī)劃前景看好2）地面交通便捷35－50歲200㎡以上投資公寓以本地熔客戶禿為主霧，市悶區(qū)為化輔，主舍要集蒜中在剛需居及功汪能改宅善型航需求別墅追客戶呈全菠市化腐特征雨，本熟地客啞戶為舒適咱型改區(qū)善需求使，市史區(qū)客妥戶以圍投資節(jié)為主現(xiàn)有示客戶捐需求特分析未來轎客戶狐構(gòu)成初期軌道克交通鐘的影追響開叨始顯殘現(xiàn)，剖區(qū)域臉認知里度提多高，救外區(qū)門客逐葛漸導牢入，戶閔行雁徐匯盒等外豈區(qū)擠拴壓客捷戶居卡多代表鳴樓盤餅：金覆豐藍偽庭、九城見湖濱法、招煌商依曾云郡早期設以區(qū)莫域客辰和部葵分投粥資客亂為主銷，外女區(qū)客證導入要存在替一定家難度課，軌羅道9號線字的影則響未斥顯現(xiàn)代表紅樓盤城：知糧雅匯宇、奧桃林匹攻克花未園中期遣（05喬-0習6底）后期河（07瘦-0舍9）九亭鑄位于頌上海辜的西押南端仍，距沙市中愈心18公里芹，是憑松江逼區(qū)離侵市中應心最莫近的脆地方士，與近閔行逗區(qū)七需寶鎮(zhèn)四僅一映橋之債隔。述憑借湊位置譽優(yōu)勢紙，良旗好的偶區(qū)域購規(guī)劃籮和九識號線餃的開投通，愁使九雀亭成駛為繼們?nèi)殖钪罂h上海賣郊縣菌的另愧一個斥熱點誰區(qū)域促。外區(qū)仍客購擔房者壺比例策增加昨，隨住著區(qū)輝域發(fā)唇展，卻軌道讓通車且，外允區(qū)接競受度快提高先，擴怕大到裂全市局范圍代表漆樓盤否：貝愚尚灣里、中大汽九里邪德、綠庭碌尚城肅、奧仔林匹羞克花支園軌道9號線牙規(guī)劃摘階段開發(fā)魯進程陜推動躬階段軌道訴通車翁階段板塊胖借鑒演：九某亭板菊塊客戶類型客戶特征2007年初2007年末客戶a九亭、七寶本地客，當?shù)貏舆w戶，客戶層次較低

客戶b閔行松江其他地區(qū)客，客戶層次稍低

客戶c徐匯、長寧等地的市區(qū)客，對軌道交通依賴性強，客戶層次稍高，屬于經(jīng)濟型客戶

客戶d虹橋、漕河涇開發(fā)區(qū)的高級白領(lǐng)人士，屬于中產(chǎn)型客戶

客戶f古北、龍柏等處的外籍人士（以韓國人為主）

中心應市區(qū)富客源守和較弱高層攜次客緞層的葵客戶園量逐閥步增陽多，致并成洋為主幣力客撕源，須甚至雞古北殼、龍假柏等勒部分齡韓國吉客戶落由于馬房價拔的普班遍增地漲而譯被擠綿壓到擺九亭脹。九亭遷客戶琴樣本鋒：貝本沙灣中心吉市區(qū)捎客源紅和較篇高層煉次客懇層的努客戶磁量增恒多，兼并成予為主賄力客椅源項目功能目前進度竣工時間啟用時間教育設施上海修仕倍勵國際學校教育選址中20112012上海嘉定新城幼兒園教育在建20102010嘉定新城初中教育在建2009.92009.9復旦附中國際部教育落戶20112011醫(yī)療衛(wèi)生設施瑞金醫(yī)院醫(yī)療選址中20112011區(qū)婦幼保健院新院醫(yī)療在建20112011景觀資源“紫氣東來”、石崗門塘、環(huán)城林帶綠化已開工20102010遠香湖景觀已開工20102010商業(yè)東云街商辦項目商業(yè)配套在建2010年底2011年初五星級酒店商業(yè)配套規(guī)劃2010年底2012年初ShoppingMall（百聯(lián)、萬達）商業(yè)配套選址中20122012交通地鐵11號線白銀路站交通配套在建-2009.10公交樞紐（嘉定新城站）交通配套在建20102010嘉定談新城盆板塊帝重大航配套20革11年基勺本落方成，20圣11年底徑后開保始成挨熟嘉定坊新城津板塊督規(guī)劃紫氣蔽東來梳綠化堵帶東云環(huán)街商業(yè)估用地遠香食湖復旦被附中寧國際聰部瑞金給醫(yī)院婦幼街保健驢醫(yī)院公交排樞紐11號線襪白銀錘路站11號線鋸嘉定喉新城床站國際魂學校Sh董op言pi吵ng爪M浸al殲l幼兒李園、9年制工學校本案未來件板塊紹生活祝氛圍幼的豐拳富成睬熟和游高端混配套期的完辮善將朋增強媽對更躺多元凡（尤坊其是陣市區(qū)篩高端時自住燙客戶星）的席吸引結(jié)力交通駛：11號線酒，公凡交樞朗紐醫(yī)院螺：瑞金臂醫(yī)院尊、婦槍幼保鈔健醫(yī)設院學校摩：復旦唱附中斤國際瓦部、抖國際詳學校茅、幼絡兒園偉、9年制訊學校景觀硬綠化晌：紫氣旬東來求、遠嫁香湖商業(yè)扎：東云綿街、終西云祝樓、則中信挑泰富考嘉定緞新城容項目拴綜合竹商業(yè)所、五呈星級吼酒店煙等嘉定頑新城西板塊穴規(guī)劃當前份至軌趕交正圣式開妙通前嘉定盤區(qū)域槳客占65霞%市區(qū)慘客占35胞%嘉定伸區(qū)域?？驼?0徹%左右市區(qū)頂客占70產(chǎn)%左右區(qū)域纏公寓想客源竟演變尼可分坦為三份個階器段：當前兵至軌忌交正臥式開劍通前：嘉壇定區(qū)叮域客擋仍占叉主要掘比例軌交盜正式可開通咽至區(qū)鍋域配雕套成流熟之分前（20島10年中-2疊01拌1年底剖）：區(qū)域摸配套杰進入瓜快速差發(fā)展手階段學，但黎宜居解性不唐高，旨期間膽市區(qū)飼客比鈴例不傻斷增懼加，謎并逐猴步成分為區(qū)宴域主畜力客射源。區(qū)域君配套六成熟刪（20獵12年后紫）：區(qū)域滿發(fā)展杠已經(jīng)輸成熟匠、穩(wěn)兔定，倉已經(jīng)蓋逐步麗發(fā)展很成為秀大型形宜居花板塊門，市有區(qū)的喇客戶賤大約胞占70裙%左右公寓糖客源滾演變軌交吼正式礙開通易至區(qū)有域配狂套成隨熟之擠前（20淘10年中-2偶01奏1年底遺）嘉定斜區(qū)域于客占40嘴%左右市區(qū)閃客占60楚%左右區(qū)域搬配套獨成熟謠（20傍12年后材）當前更至軌河交正影式開澡通前嘉定置區(qū)域光客占50松%市區(qū)溉客占50翼%嘉定釀區(qū)域胖客占20欄%左右市區(qū)刺客占80股%左右別墅費客源缸演變軌交遞正式探開通跌至區(qū)營域配校套成恨熟之鳳前（20博10年中-2遷01互1年底疾）嘉定奔區(qū)域動客占35厘%左右市區(qū)釀客占65催%左右區(qū)域季配套坑成熟庭（20慶12年后傻）區(qū)域黑公寓掏客源宅演變江也可箏分為菌三個磁階段量：當前松至軌冤交正隱式開兆通前：本動地客洗和市貫區(qū)客調(diào)各占庫半壁度江山且，但孝市區(qū)君客戶郵以投央資目棍的為課主軌交賊正式檢開通屆至區(qū)升域配屈套成通熟之乳前（20仆10年中-2深01就1年底噸）：區(qū)域嚷配套趟進入母完善較階段鋪，區(qū)銷域價周值得束到更育多市賢區(qū)客繩戶認炎同，葬初期侮以投料資目脅的為僅主，白后期企逐步撥過渡懶為舒橡適型貪改善拆等自陣住需墻求。區(qū)域烈配套釣成熟音（20幻玉12年后伏）：區(qū)域客發(fā)展撞已經(jīng)防成熟匠、穩(wěn)花定，訪已經(jīng)趣逐步匠發(fā)展需成為強大型賭宜居水板塊誘，市笑區(qū)的維客戶顯大約課占80戒%左右嘗，客奮戶以店舒適值型改存善等枯自住西需求萬為主傷。項目稼客戶溉定位真如辣居住顆區(qū)、竄商圈中山鍬公園馬陸南翔桃浦再居住構(gòu)區(qū)本案.徐家建匯商尋圈曹楊努居住薯區(qū)客戶權(quán)來源鉛預判來源唱之一嘉定帽本地朵客源客戶調(diào)描述會：嘉壘定老守城以剃及周后邊鄉(xiāng)凍鎮(zhèn)等盛本地秧客源來源虧之二11號線課導入寧的市栗區(qū)客蓋源客戶嘩描述系：中舉山公皺園及戰(zhàn)普陀襖真如終、桃患浦等11號線陳沿線足的導押入的章市區(qū)斃客源客源罩客層選擇翼目標根客戶公寓最產(chǎn)品工：青遺年客惱戶面挨向不哥同層蘆級功劫能需宅求劃笛分為括兩級票層級綿，形林成市芒場層餐面主撿流需梨求；類別州墅產(chǎn)蟻品：肆以舒余適性碌及尺繭度升巖級的悶成熟問家庭萌成為耳有效徐需求險高價扭值目伶標客借戶；功能場滿足獨棟掉別墅武豪宅功能兵緊湊產(chǎn)品檔占有宇、生芽活夢刮想型鴨向生渴態(tài)資揭源區(qū)嬸域遷心移，宵如趙污巷、迅佘山戶型需舒適勾型成傷熟家泳庭居箭所舒適連性及進尺度單升級成長愛家庭擠剛性范需求龍城市目住宅剛性譜需求&居住鋒品質(zhì)世白領(lǐng)汪階層顫城市嶼住宅目標稻客層嬸選擇公寓帆產(chǎn)品類別墊墅產(chǎn)走品核心乞客戶重要偏客戶偶得軋客戶市區(qū)憐導入索客戶50尊%首次勵置業(yè)忍或者飽改善裳性置既業(yè)關(guān)注決總價嫂和附慈加值嘉定稱本地訓及周盡邊鄉(xiāng)拘鎮(zhèn)客汗戶45址%首次搏置業(yè)懶或者疤改善蜓性置鴨業(yè)關(guān)注尺總價爆和附美加值外地仰及投案資客視戶5%投資關(guān)注澡總價惰以及樓區(qū)域愛未來放發(fā)展公寓逢客戶寺定位市區(qū)育導入偶客戶65聯(lián)%多次盟置業(yè)喝經(jīng)驗嘉，舒垂適型本改善按需求關(guān)注葬總價群和類碼別墅攻氛圍外地缸及投繭資客河戶5%多次肉置業(yè)陸經(jīng)驗病，投艱資需爽求關(guān)注擱區(qū)域肌發(fā)展充和類林別墅菊氛圍嘉定岸本地秒及周途邊鄉(xiāng)伏鎮(zhèn)客勁戶35鞏%多次槽置業(yè)走經(jīng)驗姜，舒思適型場改善艘需求關(guān)注墻總價附和類蓮別墅惰氛圍類別似墅客駝戶定刃位核心搬客戶重要幅客戶偶得新客戶公寓（首次置業(yè)）客戶樣本崔先曾生職業(yè)箏：公合司職鋼員戶籍刺：上湯海年齡各層：25歲左屯右工作取區(qū)域參：嘉錄定區(qū)目前脊與女當父母口住在泥嘉定聲老城鄙的老攤式公念房，圖即將簽結(jié)婚促，由室于經(jīng)察濟條款件的瞞制約養(yǎng)最終看決定撒在購艘買一愧套80頑-9傻0平方俊米的昂二房皮作為斃婚房腎。購歉房要幟求為謙周邊掃交通勝方便乏利于情平時目上下幸班，道周邊堵生活乏配套硬最好蜜齊全園為原乖本忙墾碌的把生活尊提供唱便捷選。樣本舅客戶架描述類別墅（功能享受型）客戶樣本王先稠生職業(yè)療：私癢營業(yè)閉主戶籍祖：上海海年齡芝層：45歲左離右工作罵區(qū)域擁：普悉陀區(qū)在普騎陀從豈事餐伐飲行屈業(yè)，頂一家壩三口陸現(xiàn)住死一套鑼四房野的房盾子里搏，為獻了追奏求更剝好的耀享受割，然截而又脈不想花占用初太多桂的資班金，極意向毅購買16衣0-桃18舞0平米拘的復際式產(chǎn)姜品或向者類營別墅盾產(chǎn)品王，能側(cè)夠享月受小司區(qū)景率觀，子可以摧更好災享受床生活譯，在斗朋友慌面前蠟也更奇有派羽頭，熔偶爾士父母獵也可裳以來迫小住錫一段腹時間厲。樣本擱客戶市場宋掃描項目糊背景挎及產(chǎn)染品策逮略方案籮建議高層耀、小廉高層+創(chuàng)新喘疊墅槍產(chǎn)品安全默保障黃需求利潤別創(chuàng)造四需求現(xiàn)實沿性安全性創(chuàng)新練性項目煎思考未來軍宏觀土市場鄙不確鎮(zhèn)定性辭，在貝高樓績板價洲的背粉景下利實現(xiàn)驗資金稼回籠吵需求項目伴體量7.緩56萬方扔，規(guī)華劃限匙制：答容積選率1.父8，限昌高60米，管建筑雪密度食不大責于30球%常發(fā)含品牌詠需求聚和利佳潤需容求，歉地王胡項目麗產(chǎn)品賴有一食定的秧創(chuàng)新央性差異賓性未來撲區(qū)域懶供應河產(chǎn)品毒以公破寓和雷聯(lián)排暗別墅匠為主社，同奏質(zhì)化脖競爭灣嚴重1、容粒積率1.壇2以上2、類涂別墅蹈，高渴附加獎值3、帶鬼電梯塔，品資質(zhì)感社高聯(lián)庭郊升級牙產(chǎn)品—疊墅高層白、小供高層+創(chuàng)新揪疊墅用產(chǎn)品優(yōu)勢?。?、雙腫重產(chǎn)雷品體遣系，琴風險揀有效充控制2、高扯品質(zhì)臺創(chuàng)新忽產(chǎn)品釣，項里目利斧潤最顆大化燈，同泳時也賭兼顧餡了速熄度的衣要求3、面賀積段僵靈活舟性高蕉，多甩個產(chǎn)坑品線某形成店對消腥費者乞的全領(lǐng)面覆腐蓋產(chǎn)品謀線建足議產(chǎn)品信線建苦議產(chǎn)品特征溢價能力產(chǎn)品定位高層、小高層公寓設置有安全系數(shù)最高的戶型，避歸了市場風險，并具備一定的溢價能力具備一定的溢價能力安全性產(chǎn)品創(chuàng)新疊墅聯(lián)庭升級產(chǎn)品，容積率1.2以上，類別墅，高附加值，帶電梯，品質(zhì)感高較高項目標桿產(chǎn)品戶型麻設置管策略安全孫型產(chǎn)骨品+高附穩(wěn)加值區(qū)域凈未來誕客戶肝首次野置業(yè)貧等剛伸需客圾戶為招主隨著解區(qū)域烏價格莖走高叛，剛透需產(chǎn)蛾品安橋全邊蔽際凸亡顯區(qū)域端戶型常缺乏思附加君值體墳現(xiàn)高層燥、小郊高層住公戀寓戶痛型策宴略公寓打戶型藏設置安全醫(yī)型剛乏需產(chǎn)陷品建議濱公寓鍋邊套迎以90平方2+餐1/劣2+辭2R產(chǎn)品類為主熔，中述間套痕設置70平方士米1+魚1R，以肥控制讀總價疏和風含險高附賄加值奔（20古%以上以），云高溢淘價能定力（15想%以上派）高附睡加值戶型睬設置盾的主孩要原吊則：頃小面襖積緊夸湊型么產(chǎn)品版為主+高附軍加值建筑面積附加值需求比例緊湊型2+1/2+2R85-9020平方米附加空間首次置業(yè)、功能改善70%1+1R7015平方米附加空間首次置業(yè)30%1+管1房:仰70平方本米1.戶型伯方正抖、尺標度適繼宜2.附送儲的近13平米圓的建宋筑構(gòu)擺件后柏期可黨改造昆成房南間，晚附加給值高火。3.南面序陽臺典可擴觸充作冬為客恢廳的巖補充杏空間洗。戶型間建議二房:9棄0平方設米北面秀贈送漫的近18平方滑米的筆構(gòu)架馬可作艦為功利能房們使用發(fā)。舒適判的帶否有主傷臥套甚的兩誤房。戶型呢建議戶型欲設置食策略17章0-抗19瘡0平方似米創(chuàng)至新電蘇梯疊撒墅區(qū)域渾聯(lián)排搏面積20拘0平方灣米以終上橡樹乏灣聯(lián)圍庭產(chǎn)浮品缺轟乏電崖梯，挑入戶屑動線鈴較長疊墅慰戶型炊策略產(chǎn)品徑策略蟻：差前異化治、創(chuàng)殘新戶型血面積透與聯(lián)粘排別仇墅差慎異化少競爭疊墅擴戶型澆面積握與聯(lián)味排別富墅差胞異化運競爭轎，主掩力面庸積位夾于區(qū)僻域聯(lián)煤排的續(xù)底部毅，建疾議在17接0-示19叛0平方美米類別爆墅品懼質(zhì)，乖高附轎加值判，提壞升溢節(jié)價能船力類別亮墅品蠻質(zhì)疊墅榆戶型終設置封的主元要原喬則：饞戶型離面積首與聯(lián)厭排別軌墅差零異化哀競爭+類別送墅品液質(zhì)建筑面積附加值需求疊墅160-190入戶花園、露臺、挑高客廳、地下室、頂層閣樓舒適型改善高品伶質(zhì)類寒別墅統(tǒng)感受曠，高痕附加李值設媽計，伸最強處競爭欠力的銀多層口產(chǎn)品疊墅產(chǎn)品線產(chǎn)品特點面積段（平方米）優(yōu)點高層、小高層公寓設置有安全系數(shù)最高的戶型，避歸了市場風險，高附加值具備一定的溢價能力70-90高附加值產(chǎn)品，具有絕佳的安全性創(chuàng)新疊墅聯(lián)庭升級產(chǎn)品，容積率1.2以上，類別墅，高附加值，帶電梯，品質(zhì)感高170-190差異化產(chǎn)品，填補區(qū)域空擋創(chuàng)新產(chǎn)品，超強溢價能力高品質(zhì)產(chǎn)品，提升項目形象產(chǎn)品始線建桶議銷售唇策略項目閉初期育：類別繞墅產(chǎn)品蠻，樹謝立高兇端形煩象項目始中期命：高塞層、身小高仗層公挪寓產(chǎn)考品，偉現(xiàn)金斷流穩(wěn)告定回映籠，軟作為毅風險縱抵御乎產(chǎn)品項目郊收官鍬期：壓軸暢高端類別迷墅產(chǎn)株品，進一巴步升次華項揪目形悔象銷售睜策略焦：注怎重推孕案與悉產(chǎn)品茂有機事結(jié)合暴，注段重高蛛端形起象樹往立和嗚現(xiàn)金拉流穩(wěn)艷定回聽籠，妹并實個現(xiàn)價亦格快基速成爬長。附：握同策杏簡介同策·布局TO攻SP言UR牛·p銀la瓶ce教me錫nt以上處海為粱核心.四大墻業(yè)事陽業(yè)區(qū)亞域擬建15家子蓄公司.布局惹遍及霞全國大連舍同策青島筆同策北京本同策無錫拌同策常州斧同策蘇州輔同策重慶屬同策南京旺同策杭州膛同策公司奸簡介同策·卻IN艘TR立OD汗UC冰E.199陪8200缺92009年第七屆上海房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)金橋獎2009年中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力10強企業(yè)2009年中國房地產(chǎn)策劃代理最佳綜合服務機構(gòu)2008年中國房地產(chǎn)策劃代理公司品牌價值10強企業(yè)2008年中國商業(yè)地產(chǎn)金牌策劃服務機構(gòu)2008年