五星級酒店可行性分析報告

五星級酒店可行性報告————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：2五星級酒店籌建報告開發(fā)商：烏審旗圣昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司估價作業(yè)時間：2012-5-23一、項目總論項目背景項目名稱圣昌國際大酒店項目位于內(nèi)蒙古自治區(qū)鄂爾多斯市烏審旗，是中國天然氣故鄉(xiāng)，生態(tài)環(huán)境保持良好，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢顯著。圣昌國際大酒店是集餐飲、住宿、運動、休閑于一體的五星級大酒店。依托獨特的天然氣、煤炭、稀土等資源，烏審旗已成為全國人居收入百強縣，年接待游客近百萬人次。項目用地10余畝（7000㎡，總建筑面積36000㎡，綠化率：30%348個。開發(fā)公司：烏審旗圣昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司資金來源：自籌及融資Page4of17二、產(chǎn)權(quán)式酒店的投資環(huán)境中國旅游發(fā)展趨勢隨著國內(nèi)經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民的生活觀念有了根本性的變化，從一味的抓住收入轉(zhuǎn)到假日休閑、旅游上來，中國旅游已經(jīng)進入一個快車道中國旅游業(yè)已經(jīng)形成很大的規(guī)模，在此規(guī)模的基礎(chǔ)上不會總是高速甚至超高速的增長；國內(nèi)旅游，現(xiàn)在已經(jīng)超過了十三億人次，這意味著中國每人每年平均出游一次。國內(nèi)旅游發(fā)展?jié)摿κ潜容^大的，且根據(jù)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，旅游人數(shù)增長率每年均保持在20%左右。這就意味著中國的旅游市場已經(jīng)進入高速增長時期。烏審旗旅游發(fā)展規(guī)劃根據(jù)《鄂爾多斯城市總體規(guī)劃》旅游規(guī)劃中表明，烏審旗市要圍繞“羊、煤、土、氣”的資源特色，構(gòu)筑“綠色草原”的主體旅游體系，把烏審旗建設(shè)成為旅游主題形象鮮明、產(chǎn)品特色突出、旅游基礎(chǔ)設(shè)施完善、旅游服務(wù)質(zhì)量優(yōu)良的區(qū)域性國際自然旅游勝地。烏審旗的旅游背景圣昌國際大酒店。位于烏審旗景觀大道北側(cè)、商業(yè)繁華地帶、人群密集區(qū)。與陜、寧公路相通，是集餐飲、住宿、休閑、度假為一體的綜合星級酒店。烏審旗展現(xiàn)在世人面前的不僅僅是草原特色，這里有少數(shù)民族特有的熱情、天然的氧吧、豐富的美味，帶給游人的是生命的享受。Page5of17三、產(chǎn)權(quán)式酒店背景、發(fā)展趨勢31產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展環(huán)境隨著我國旅游市場環(huán)境日漸改善。產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的軟、硬件環(huán)境已漸趨成熟，近年來國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展迅速，白領(lǐng)以上階層急劇擴大，成為都市消費主流群體，同時全新的休閑消費觀念為分時度假消費帶來了商機。在日漸成熟的旅游度假市場下，不斷擴張的旅游休閑消費群體，產(chǎn)權(quán)式酒店的新型地產(chǎn)將成為旅游城市最有力的配合者與支持者，本公司所說的產(chǎn)權(quán)酒店，不是單純的將客房銷售給世人，而是將客房產(chǎn)權(quán)提供給各地的商界精英，每年給予一定期限入住本店，請他邀請同僚、朋友或親人來消費、休閑，這不僅保證了酒店長期的客源，而且能迅速提升江ft半島的旅游知名度。所以說產(chǎn)權(quán)式酒店面對與消費群體的中高端客戶群體，將不斷提升項目本身的形象，同時推動景區(qū)與城市的旅游形象的口碑建立，而城市形象的宣傳又可將高品質(zhì)產(chǎn)權(quán)式酒店作為支持點，形成相輔相成的關(guān)系；在產(chǎn)權(quán)式酒店成功運營下，將可建立利益客戶群體網(wǎng)絡(luò)，擴大旅游人群范圍，增加旅游人群的固定性，從而形成長效的城市推動效果，當(dāng)擁有更多的固定消費人群集中后，首先將旅游景區(qū)周邊的商業(yè)消費水平推進至一個新的高度，以旅游為點，以點帶動城市經(jīng)濟鏈條的快速發(fā)展，最終達成城市發(fā)展的目的。Page6of1732XXX產(chǎn)權(quán)式酒店的入駐的必要性XXX旅游環(huán)境游客逐漸由周邊地市一級客源市場轉(zhuǎn)向國內(nèi)外二級客源市場。隨著防城港對外知名度的不斷提升，旅游產(chǎn)品的日益成熟，旅游促銷活動的深入開展，客源市場逐漸由區(qū)內(nèi)的XXXX等地市轉(zhuǎn)向區(qū)外，乃至國外的各階層游客。旅游熱點升溫、亮點突出。濱海運動休閑游、十萬大ft森林觀光游、邊境探秘游、高ft漂流等熱點旅游景區(qū)呈現(xiàn)火爆場面。防城港城市發(fā)展現(xiàn)狀城市形象：防城港作為中國與東南亞連接的第一大門戶，不論是在經(jīng)濟、旅游、形象等方面都是有重要地位，防城港的發(fā)展體現(xiàn)的不只是城市形象，而是國門形象。經(jīng)濟：防城港市經(jīng)濟在不斷的發(fā)生巨變，各項經(jīng)濟指標(biāo)不斷攀升，多家超級企業(yè)進駐，給城市帶來更多的經(jīng)濟支持點，大量人口的涌入將給經(jīng)濟的發(fā)展帶來一個新的契機。旅游：防城港是連接?xùn)|南亞最大的一個形象港口，擁有眾多的旅游資源，現(xiàn)在的防城港就與發(fā)展初期時的海南、深圳一樣，將會成為中國未來的特色旅游城市，中國最大的與東南亞連接城市。政策：1、 企業(yè)所得稅減免稅優(yōu)惠政策；2、 邊境貿(mào)易優(yōu)惠政策；Page7of173、防城港市鼓勵國內(nèi)外客商投資；防城港市以外的國內(nèi)外企業(yè)及其他經(jīng)濟組織或個人來防城港市投資興辦的企業(yè)統(tǒng)稱為"外來投資企業(yè)"，除享受國家和廣西壯族自治區(qū)制定的優(yōu)惠政策外，還享受本規(guī)定的優(yōu)惠待遇。4、 防城港市主要投資優(yōu)惠政策：防城港市既沿邊又沿海，又居西部，同時又是全國１４個沿海開放城市之一。在防城港市投資，享受國家及廣西有關(guān)投資優(yōu)惠政策的同時，又可享受國家西部大開發(fā)有關(guān)優(yōu)惠政策和邊境地區(qū)及沿海開放城市應(yīng)享有的優(yōu)惠政策。5、 防城港超級企業(yè)入駐，擴大人流，帶動城市延續(xù)性業(yè)鏈發(fā)展；6、 將防城港打造成西南部的“小深圳，帶動周邊地區(qū)發(fā)展；同類旅游城市案例深圳深圳只有30年的新城史，但深圳已經(jīng)是旅游交通樞紐、中轉(zhuǎn)站或終點站；商務(wù)活動頻繁，商業(yè)、會展、金融等現(xiàn)代服務(wù)功能集中，帶來商務(wù)旅游和會展旅游；這些都是深圳旅游的基本特質(zhì)，為深圳旅游的未來發(fā)展提供了主要路徑和發(fā)展方向。深圳的30年發(fā)展，旅游地產(chǎn)的配合及支持功不可沒，通過創(chuàng)新地產(chǎn)的打造，給旅游城市的打造起到推波助瀾的作用，在旅游地產(chǎn)中最具有發(fā)展?jié)摿Φ奈飿I(yè)就只有產(chǎn)權(quán)式酒店，通過此產(chǎn)權(quán)式酒店在旅游景區(qū)內(nèi)或周邊，將給更多長中期度假的游客帶來身臨其境的感受，從而吸引更多旅游者到此觀光；深圳產(chǎn)權(quán)式酒店建于兩類地方：強勢自然資源的地方（景，客流量較大的中心商務(wù)區(qū)；Page8of17案例：丹楓白露酒店設(shè)立在中心商務(wù)區(qū)，平均月開房率達85%~90%，是以旅游客為主的產(chǎn)權(quán)酒店，其次有固定商務(wù)客群進行洽談入住，旺季客房供不應(yīng)求；深圳雅蘭酒店位于大梅沙附近，是離大梅沙海灘最近的酒店之一，為五湖四海的賓客提供休閑度假式服務(wù)的酒店，由二幢五層現(xiàn)代歐式風(fēng)格的建筑組成，擁有多類不同形式的客房210間，設(shè)施先進，每間客房均可欣賞到怡人的美景，大梅沙海天一色，沙灘綿長，美麗的南國熱帶海濱風(fēng)景盡收眼底。海南海南島處于亞洲太平洋經(jīng)濟圈的中部，北隔瓊州海峽與雷州半島相對,包括海南島和西沙群島、南沙群島、中沙群島的島礁及其領(lǐng)海。東部沿線的三亞市、海口市、瓊海市等地，旅游度假房地產(chǎn)得到成片開發(fā)。在三亞市的亞龍灣，五星級酒店的密度居全國之首。在“國家海岸”海棠灣，國內(nèi)眾多的投資者以及國際頂尖的酒店管理公司，都把目光聚焦于這片正在建設(shè)中的美麗海岸，這里將成為全國乃至全世界品質(zhì)最高的度假勝地之一。案例：海棠灣世界知名度假酒店，現(xiàn)已建成別墅、豪華套房、家庭公寓、標(biāo)準(zhǔn)客房800余間（。有景觀式淡水泳池、高爾夫練習(xí)場、海濱娛樂場、會議中心、商務(wù)中心、各式餐廳、露天咖啡廳等。是休閑度假、康復(fù)療養(yǎng)、商務(wù)會議的理想場所海南海棠灣世知度假酒店位于我國最南端的熱帶濱海旅游城市，坐落于三亞與陵水交界處的海棠灣畔。Page9of17由上述案例看出在旅游文化城市打造中，除了多方因素配合下，旅游地產(chǎn)同樣是一個具有高度配合作用的產(chǎn)業(yè)，縱觀深圳、海南發(fā)展初期與防城港有諸多相識之處，在旅游景區(qū)的快速發(fā)展中均使用到了旅游地產(chǎn)這把利劍，將城市旅游形象、景區(qū)形象及度假居住形象三點緊緊的結(jié)合在一起，從而達到互相配套、互相支持，最終到達口碑的共同建立；3.5產(chǎn)權(quán)式酒店的入駐帶來的城市效益根據(jù)以上案例我們可以看出，在一個重點旅游城市的發(fā)展中，產(chǎn)權(quán)式酒店對于城市的發(fā)展是一個有力的推動者，表現(xiàn)有以下幾點：1、景區(qū)形象：產(chǎn)權(quán)式酒店的建設(shè)可引進高品質(zhì)酒店管理企業(yè)的入駐，通過高品質(zhì)的酒店運營，配合景區(qū)的發(fā)展，高檔的綜合性酒店就成為旅游景區(qū)最有力的形象宣傳點及支撐點，旅游者除了可觀賞美景外，同樣可享受到高品質(zhì)的休閑配套，形成立體是的服務(wù)，最終提升景區(qū)的整體形象。2、城市形象：當(dāng)旅游景區(qū)的整體形象提高，帶來大量的旅客涌入，不斷形成城市化消費，同時，吸引的人流會分流出固定居住人群，擴大城市人口，集中城市人才，加快城市的經(jīng)濟發(fā)展。3、就業(yè)形勢：根據(jù)規(guī)劃及經(jīng)營需要，本酒店除了將為客戶提供約800套客房外，還有依據(jù)酒店經(jīng)營管理需要而設(shè)立的各個管理部門。Page10of17四、項目分析及市場定位4.1市場定位產(chǎn)品定位：從市場調(diào)查來看，在旅游人群眾多、旅游消費較大的烏審旗，房地產(chǎn)項目多以住宅類項目為主，缺少房地產(chǎn)業(yè)與酒店結(jié)合項目。因此，打造擁有產(chǎn)權(quán)的五星級酒店，通過高檔的酒店形成品牌效應(yīng)，通過高檔酒店將商務(wù)、高端旅客引進景區(qū)，提高消費人群數(shù)量及品質(zhì)，酒店與個人、公司、集團形成固定的關(guān)系，增加固定消費人群，通過旅客的迅速增長形成區(qū)域整體發(fā)展的趨勢。價格定位：價格定位可參考目前市場狀況，及國內(nèi)類似旅游城市產(chǎn)權(quán)式酒店銷售價格，同時結(jié)合項目投資預(yù)算、成本分析、消費人群特征制定項目價格。五、項目消費者定位：防城港經(jīng)濟發(fā)展較為迅速，催生出大量的中產(chǎn)階層。而且每年有大量的旅游人群成為項目的挖掘亮點。所以，可以考慮區(qū)外具有一定經(jīng)濟實力的投資客。另外，依據(jù)產(chǎn)權(quán)式酒店的運營經(jīng)驗，此行業(yè)主要的潛在客戶群為：—是具有一定經(jīng)濟實力的家庭或個人，這部分人主要關(guān)注投資類產(chǎn)品的升值及投資回報；二是一些公司或事業(yè)單位，其購買動機是用于員工的福利或會議、差旅。尤其是可以避免事業(yè)單位因建設(shè)招待所、療養(yǎng)院等福利設(shè)施，所帶來的管理及經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。三是分時度假公司，其購買動機純粹是業(yè)務(wù)需要。Page11of17六、規(guī)劃思路建立大型的綜合性五星級酒店，配套客房、商業(yè)、娛樂、休閑、大型會議等功能設(shè)施；將區(qū)域打造成東盟外交、商務(wù)會議、國內(nèi)旅游的集散中心。（1）.喜來登集團全球預(yù)訂網(wǎng)絡(luò)的輸送目標(biāo)市場客源的數(shù)量。這是多數(shù)投資方看重國際酒店品牌的關(guān)鍵點，這些管理集團給投資方做路演和說服投資方接納集團管理的王牌之一，即是集團全球預(yù)訂網(wǎng)絡(luò)強勁的送客能力，這也是多數(shù)高端酒店投資方選擇國際品牌的理由。（2）.國際管理集團人才、品牌優(yōu)勢。全球化人才的培養(yǎng)和調(diào)集，一直是國際酒店管理集團的另一張王牌，國際酒店的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)時經(jīng)過漫長的歷史提煉出來的精華，在高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上打造特色，體現(xiàn)出的才是高品質(zhì)、高水準(zhǔn)。（3）.運營理念、管理系統(tǒng)優(yōu)勢。酒店的綜合氛圍是由裝修、家具、員工、裝飾及服務(wù)表現(xiàn)給客人的，服務(wù)不僅要體現(xiàn)在酒店軟件服務(wù)中，同時在其他方面要綜合體現(xiàn)。喜來登酒店管理公司其品牌的定位、內(nèi)涵，再設(shè)計裝修、服務(wù)，賣點非常突出，深得每一個客戶的信懶。七、投資估算與資金籌措7.1項目總投資估算根據(jù)近期委托方提供的土地取得成本及烏審旗建設(shè)工程價格信息、工程造價定額資料及項目的具體情況，參照施工圖設(shè)計概算書，經(jīng)分析測算，本項目總投Page12of17資估算額為人民幣3.5億元。附表：項目總投資估算表1前期工程費7200萬元2二次裝修及酒店設(shè)備2.16億元3小區(qū)硬化、綠化等6700萬元4項目總成本3.5億元根據(jù)相關(guān)規(guī)劃條件，預(yù)計開發(fā)面積為3.6萬平方米。我們在計算項目總投資時按此面積計算工程成本。（以上是根據(jù)喜來登管理公司提供的建筑、裝修、裝飾、配套、家具標(biāo)準(zhǔn)進行測算）八、項目建設(shè)及酒店管理建設(shè)管理為確保項目的順利建設(shè)，我公司組織成立工程建設(shè)指揮部，全面負(fù)責(zé)工程建設(shè)?；I建階段：由指揮部組織專人負(fù)責(zé)項目前期工作。建設(shè)階段：項目立項及建設(shè)方案批準(zhǔn)后，組織進行工程招投標(biāo)，監(jiān)督中標(biāo)單位按照工程設(shè)計方案實施工程建設(shè)?？⒐を炇眨撼薪▎挝槐Ｙ|(zhì)、保量如期完成工程建設(shè)后，由上級主管部門組織工程驗收，確保各項工程達到優(yōu)良工程標(biāo)準(zhǔn)。環(huán)境保護、安全防護與節(jié)能項目區(qū)域污水主要為生活污水，對此，將嚴(yán)格按照環(huán)保要求進行集中處理后達標(biāo)排放，并入公共排污系統(tǒng)。生活垃圾采用“分類袋裝”方式定時外運，無污染源產(chǎn)生。為創(chuàng)造優(yōu)雅舒適的環(huán)境，對工程所在區(qū)域周圍綠化做重點考慮。Page13of17建筑內(nèi)設(shè)自動消火栓、避雷設(shè)施、建設(shè)抗震按6級設(shè)防。酒店物業(yè)管理專設(shè)保安部，安全防范有充分保障。建筑裝潢設(shè)計積極采用新結(jié)構(gòu)、新材料、新技術(shù)。各種燈飾選用節(jié)能型。所需電器及設(shè)備均選用節(jié)能高效型產(chǎn)品。在管理上，采用采用先進科學(xué)的管理方式，實現(xiàn)節(jié)能降耗。項目風(fēng)險及防范建議項目風(fēng)險政策風(fēng)險

本項目對于政府經(jīng)濟政策、城市發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展定位的變化比較敏感，及城市發(fā)展規(guī)劃的動工日期等因素，存在風(fēng)險隱患；市場風(fēng)險本項目其興旺程度依賴于城市規(guī)劃的正常發(fā)展及周邊旅游市場的興旺，才能形成良好的市場環(huán)境；項目風(fēng)險防范措施A、加速項目開發(fā)相關(guān)報建工作的進度，加強項目管理，控制成本，保證工程順利竣工；B、與知名品牌第三方物業(yè)合作，在項目運營前就進行品牌及口碑的打造；C、通過與國際知名品牌合作