東方億象城鴻策

西安鴻策營銷策劃有限公司ADD：西安高新區(qū)唐延北路以好C座603

TELL：82090027專業(yè)·高效·誠信【西安鴻策地產機構安仁坊項目專案創(chuàng)作部】

2012年6月30日

陜西蓉達投資·東方億象城綜合體項目營銷方案我們的目標1：打造西北服飾批發(fā)市場龍頭擠身全國十大服裝批發(fā)市場1、將本項目打造成康復路第一綜合體！最具有品牌知名度、最具有投資價值、最具品牌效應的批發(fā)市場。2、創(chuàng)造西安地產界多個第一，最具有旗艦氣質和總部基地的超高地標寫字樓、最大規(guī)模的服裝批發(fā)零售品牌加盟、展示、推介、培訓、電子商務等多種交易方式的現(xiàn)代交易集散中心、最具投資價值的地鐵公寓。3、定位超前、功能升級、管理先進、模式科學！排名名稱吞吐量1廣州白馬1100億2廣東虎門1052億3石獅服裝城1038億4杭州四季青1012億5上海新七浦1019億6武漢漢正街968億7常熟天虹800億8北京天蘭天759億9沈陽五愛750億10山東即墨690億我們的目標2：實現(xiàn)土地價值最大化！戰(zhàn)略決策模型遠景化！

企業(yè)項目雙向品牌化！服裝批零領域的萬達

跳出商業(yè)做地產成為服裝批發(fā)領域的萬達，成為服裝批發(fā)零售專業(yè)領域的商業(yè)綜合體！將產品價值最大化，功能模塊化和模式固定化具有全國復制和拷貝功能！我們的目標3：2年半實現(xiàn)50億的銷售總額。層數(shù)系數(shù)價格元/㎡面積㎡總銷額（億）寫字間10000

388083.8808公寓9500

388083.686712F租賃`（80元/㎡）

100000.0960×40年=3.840011F租賃`（100元/㎡）

100000.1200×40年=4.80009—10F租賃`（120元/㎡）

200000.2880×40年=11.5207—8F0.2516000

150002.40006F0.3320000

150003.00005F0.4024000

150003.60004F0.8028000

150004.20003F北區(qū)0.5232000

150004.8000南區(qū)裙樓0.2528000

46401.29922F北區(qū)0.7042000

150006.3000南區(qū)裙樓0.6036000

46401.67041F北區(qū)1.0060000

150009.0000南區(qū)裙樓0.5232000

46401.4848-10.5232000

234807.5136-2車位20萬/個500個1.0000平均

≈53.8億元+年4800萬租金鴻策策劃的任務和優(yōu)勢：

任務優(yōu)勢以我們的投資客戶資源和經(jīng)營商戶資源解決回款問題，解決資金問題5000名輕康商圈客戶資源積累，5000名榆林投資客戶以我們的行業(yè)履歷和操盤經(jīng)驗實現(xiàn)項目價值最大化，打造項目品牌公司與團隊參與西北輕工批發(fā)市場、西北商貿中心、騾馬市商業(yè)步行街的經(jīng)驗以我們專業(yè)的團隊為項目順利開發(fā)銷售和后期運營管理提供幫助，打消開發(fā)商疑慮專業(yè)團隊涉及建筑規(guī)劃、策劃定位、市場研究和銷售管理、后期運營咨詢和整合推廣策劃與實施以全新的理念結合康復路商圈的特點和本項目的優(yōu)勢，打造商圈的龍頭，并具有很強的超前性，領先西北批發(fā)市場多年專注于商業(yè)地產領域的理論研究和實際操作，以前瞻性眼光謀劃本項目2012·中國批發(fā)航母—蓉達鉅獻—

33萬平米超級主題購物MALL領銜西北五戰(zhàn)定乾坤

第一戰(zhàn)形象戰(zhàn)

[項目案名和品牌形象、品牌價值和LOGO等]

第二戰(zhàn)定位戰(zhàn)

[建筑品質、動線規(guī)劃、商業(yè)定位和運營模式]

第三戰(zhàn)價格戰(zhàn)

[價格租金運營模式利益最大化戰(zhàn)略]

第四戰(zhàn)營銷戰(zhàn)

[營銷模式、理念、營銷節(jié)點、銷售節(jié)奏]

第五戰(zhàn)信息戰(zhàn)[市場發(fā)展大勢以及機會分析、土地·資源]

第一戰(zhàn)形象之戰(zhàn)華東MALL[案名一，大型購物中心方向]：玩樂主題購物樂園，都市娛樂中心

歡樂：華東MALL的精神原點玩購：華東MALL最大的差異點全家都能開心呆1天的所在購品牌定位語

西安首席主題購物樂園樂無窮：家居、購物、游樂，只有你想不到，沒有你享不到玩轉MALL:MALL的價值，就在于全方位滿足全家人的所有需求，而這座MALL很大的特點就是有華東最高的摩天輪，真正成為西安及周邊城市人們心目中的游樂地標西安關于“伸手摘星”的故事歡樂，如同天上的點點繁星只要心中有夢，就能伸手采摘一年365天，就在這里摘下365種歡樂華東MALL為您一站備齊或是在家居館怡然自樂或是在美食街與愛人饕餮同樂或是相約三兩好友在百貨商場享受SHOPPING之樂在華東MALL快樂夢想觸手可及

LOGO釋義:配合推廣的卡通人物：（HIGH仔）名字:HIGH仔

星座:獅子座血型：O型性格：豪爽，熱心，喜歡交友愛好：好為人師，喜歡交朋友口頭禪：GOHIGH華東MALL

14-本資料來自-配合推廣的卡通人物：（HIGH妞）名字:HIGH妞星座:

雙魚座血型：A型性格：敏感，時尚、幻想、多情愛好：三大愛好，第一是購物、第二購物、第三還是購物口頭禪：購HIGH，華東MALL

15-本資料來自-16-增本資夸料來調自典ww紫w.碎m4來48壟.c絞om爐-17-草本資竹料來電自垃ww知w.喘m4毒48慨.c槍om所-手拎袋效果18-味本資漂料來墨自殊ww醉w.脆m4永48郵.c架om舟-手拎袋效果19-根本資姐料來擾自五ww支w.校m4視48汗.c天om足-20-榆本資投料來評自麻ww蓮w.籠m4待48擺.c溝om浩-書簽21-萬本資浸料來李自雁ww即w.錘m4胃48虜.c掏om彼-海報22-澇本資駕料來箱自度ww任w.點m4折48繭.c雨om執(zhí)-23-汽本資歌料來庫自唐ww訊w.券m4阿48壤.c黑om處-24-階本資狹料來口自侮ww灣w.除m4算48閣.c修om煉-AP爽PS陜TO飛RE應用蘋軟件——在IP波AD上的芝應用AP底PS快TO猜RE應用欄軟件——在IP據(jù)HO者NE上的搞應用華東萬豪挎城[案清名二吳，主著題購狀物中爪心方嗽向]傲：豪統(tǒng)萬視城購物受中心[案召名三討，主墻題購揉物中糞心方絞向]唇：第二址戰(zhàn)定位未戰(zhàn)一座草城市晚的歷策史就邀是商扯業(yè)的就歷史，商業(yè)幸的發(fā)怨展標墊志城焦市進理程。賽。。鮮。一條毀街道丑，到利一個喚商圈疊，寫滿帆商海憐沉浮棟履歷一段墨情緣群，康弓復路填江浙柔閩粵績陜商孤群的喪“家無”一次黑嬗變組，從賺地攤事創(chuàng)業(yè)染到品躲牌加趕盟經(jīng)戲營康復角路，趣西北腦服裝欺批發(fā)慎業(yè)翹豈楚與猛絕對綢核心趣！SI攏NC狂E賴1茂98緣瑞4（康儲復）陷長樂膛路商聞圈：擺商戶壘需要虎什么猶樣的干市場資？——掙未來騾服裝星批發(fā)蚊市場性的趨朱勢商圈袋特征罷：1、一葡個由繼三條擊主道添路組左成的庭“工架字型坡”、窗以長麻樂商拘圈綜擦合批角發(fā)為語主的供繁華積商圈彩；2、以懂長樂添路為童軸心昆，以李服裝堤批發(fā)厘、建愿材家務居市棒場為枯主，串較為恨低檔底；3、康蒙復路棟交易姿市場沙、丹逮尼爾件商城虧、胡盜家廟聯(lián)批發(fā)寧市場紗等集孤中于吊長樂絨路與和長纓歸路沿說線；4、專棄業(yè)市坊場：扎超市蓮百貨找：卜北蜂蓮上花、屠華潤壇萬家(東二籌環(huán)、策咸寧至路）塌；目標宴客群艇：全市押居民先、西風北區(qū)華域日均50萬人番次長樂酸商圈環(huán)是復倚合型哪商業(yè)察地產挑的代棋表之花作，肯西安聲市批長發(fā)市丙場的岡代名炒詞。長樂熟（康燙復路輝）路渠商圈含：西勤北服丙裝批椅發(fā)集姥散地康復路商圈和長樂東路為西北最具規(guī)模的綜合批發(fā)地，商圈內批發(fā)商城林立。但是目前很多市場的配套設施基本落后和老化，跟不上市場發(fā)展需要，呈現(xiàn)結構性過剩，呼喚新型市場出現(xiàn)！長樂（康復路）路商圈長櫻西路長樂西路康復路211、西北商貿中心2、秦浙服裝商場3、嘉和精品世界4、丹尼爾商城5、時丹達商城6、康復路批發(fā)市場7、招商樓8、貝斯特綜合批發(fā)市場9、天興國際童裝城10、康復路鞋業(yè)批發(fā)市場11、重信服裝城12、錦繡商貿城13、錦繡童裝14、錦繡日用百貨15、錦繡鞋城16、丹尼爾商貿城17、蓮花建材家居廣場32625710891118、卜蜂蓮花19、貝斯特精品市場20、貝斯特綜合市場2期21、德瑞箱包城22、貝斯特小食品商城23、澳龍服裝批發(fā)城24、多彩商城25、白馬品牌服裝批發(fā)廣場26、炫彩商城27、金朗男裝名品批發(fā)商城28、西北輕工批發(fā)市場29、西安茶葉批發(fā)市場30、義烏商品城1213141516171856419202122232428292730西安火車站三府灣汽車站[中抖國服庭裝批暴發(fā)市牽場發(fā)漢展階害段]時間節(jié)點發(fā)展階段發(fā)展水準發(fā)展特點第一階段上世紀80－90年代中葉基礎發(fā)展期棚戶商業(yè)商品短缺，流通渠道單一第二階段上世紀90年代中后期升級發(fā)展期。大棚——大廈規(guī)模化、集約化、分工細致化第三階段邁入21世紀發(fā)展蛻變期主題商城化商品多樣化，并強調個性化，商品生命周期縮短。第四階段2010年以后轉型分化期綜合體模式物流集散中心個性化、分工專業(yè)化、信息化、產業(yè)鏈整合、交易手段多樣化行業(yè)分析中國余服裝監(jiān)批發(fā)啄市場某經(jīng)過承將近遮30叫多年餃的發(fā)做展，漸逐漸肯成熟蕩，也閉面臨都升級閃換代儀和功嗎能改散變。中國逗服裝內市場柴發(fā)展登趨勢成——般區(qū)域夠性—葡—全道國性訂——駕國際求化類型特點案例A產業(yè)集群型集展示、檢測、信息平臺、品牌孵化、市場開拓等服務為一體的一流毛衫專業(yè)批發(fā)市場中國?濮院毛衫名城B品牌孵化型批發(fā)市場打造批發(fā)市場整體品牌，形成規(guī)模與信譽優(yōu)勢；提供品牌推廣方案，注重品牌形象展示廣州海印繽繽廣場北京百榮世貿商城C營銷渠道開拓型批發(fā)市場星探”式開發(fā)服裝品牌紅博廣場D現(xiàn)代物流批發(fā)型采購式、大型連鎖批發(fā)經(jīng)營四季青、麥德龍1、配套不全：攤位制為主，賣場環(huán)境,檔次較低，設施簡陋配套落后；無餐飲、休閑、娛樂設施和客戶接待場所及辦公場所。2、交易模式落后：交易方式簡單、原始，交易功能單一，現(xiàn)金、現(xiàn)貨、現(xiàn)場交易方式的初級階段。服裝的交易、運輸、庫存成本高。3、粗放式經(jīng)營：只注重硬件，管理和服務等軟件方面不足，市場的創(chuàng)新能力不高；4、品牌參與不足：個體戶為主、企業(yè)和有品牌產品參與極?。毁Y金能力有限和抗風險能力不足.5、投資側重點偏：注重硬件投入，不注重軟件的投入，更不注重配套服務功能；6、配套服務不夠：缺少批發(fā)市場必備的物流、配送、包裝等服務；受網(wǎng)絡銷售和其他模式的沖擊，傳統(tǒng)服裝批發(fā)市場交易量正在萎縮，其市場主導功能正在退化。對其內的商戶扶持力度不夠，宣傳不夠，后期租金上漲和物業(yè)升值空間?。》b批發(fā)業(yè)存在的問題總結業(yè)主需求訪談，采訪對象:西北商貿中心偉盟褲業(yè)魏老板做生意房租是一筆很大的開銷，轉讓費是一個很高的門檻和投入，租鋪不如買鋪!真正有實力的商戶都必須長遠扎根康復路和長樂路。前幾年的積累具有一定的資金實力，但是多開店面的話，每年房租是一筆巨大的開銷，買斷經(jīng)營權+租金的形式使我們經(jīng)營壓力較大，好的鋪位要拿下的話必須交很高的轉讓費。前幾年沒買鋪位的商戶現(xiàn)在都很后悔，鋪位升值不說，一個鋪位的資金投入生意好的話，最多兩三年就回來了，自己還落一個鋪。我們能接受的價位也就是個3—4萬左右。在我們商場和周圍有拿出幾千萬資金購買商鋪的，不說鋪位升值，光租金和轉讓費用就比做生意強很多。我們關心內部業(yè)態(tài)布局和餐飲和客房方面的配套，有時候來個人沒地方招待。你們銷售鋪位最好是僅我們經(jīng)營商戶優(yōu)先，因為我們是實實在在做生意的，不是炒作鋪位，對整個市場經(jīng)營有好處！業(yè)主爭需求星訪談沿，采訪珍對象:交易滔廣場贏廣州站夢馨沫休閑負服飾最好輔是直躲接賣掏給咱推們做銳生意疫的，燭我們忘不愿吐意跟蠢二房傳東打偵交道!只要曾價格辭差不差多我免們都捆會自像己買謀，現(xiàn)好在做須了十影幾年箭的老番商戶彼多的貧很，顛手頭需也都飾有錢析了。面積耳不能書太大援，我姓們主連要還投是批尤發(fā)走蓮量，悄市場寧里面科只是晃一個場形象歉展示霧和樣倉品，蠢走貨瞧還是騎通過啊庫房餡走地抓多一厭些。面積嫁不要膀太大講，2度0—深30項最好鐘用了華，環(huán)星境差湯不多吉就行致，不尸是高象檔商克場，膨只要談人不廣受罪來就行序，到申下午肝6點蹈基本飲就下革班了池，時寫間不倘算長陷。我們歪身邊參現(xiàn)在疫打算務買鋪鵲的至棚少有竹20拴戶，翅所有量只要巨價格生差不桐多，韻買的傷人肯賺定不疊少。但是裕最好誓直接就賣給賤商戶讀，減旬少炒譜鋪的恥環(huán)節(jié)絨，這桿樣就淋能保茄障我貧們的趨利益慣！1、荷主力不鋪位陜面積吩在2價0—竿30返左右2、板一半即經(jīng)營飽者更到愿意齒購買迅商鋪我們崖項目灑的地要位和霜在本很商圈躲內承稿擔的蓮使命喬？——母本項暑目擁頌有的葡各種衡優(yōu)勢餓條件項目廚地塊唱分析處于謝康復椒路商前圈核雕心地承段，視多個額成熟殘商場環(huán)抱取,地鐵墊口岸,交通旁便捷,人流惡巨大,臨街它面寬,商圈盒成熟.[萬千房誠寵愛母于一間身—扭—交通午樞紐玻+成熟攀絕版仇商圈盟核心階+價值余峰值少區(qū)][集兆商業(yè)漲商務勝居住顧價值匯于一摩體]長纓路地塊目前尚未拆遷（地上約為5層建筑物），地塊質地良好；項目所在區(qū)域隸屬長樂路商圈與康復路黃金交匯點范疇，先天性商業(yè)優(yōu)勢明顯；項目處在康復路商圈與長樂東路商圈中間地帶；商業(yè)價值點為目前最高峰值；區(qū)域交通動線良好，地鐵1號線出站口一步之遙，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?；項目客流量較大，有效保證商業(yè)的人氣，為期后期運營帶來利好。旁邊西北商貿中心和華東服裝城的成功運營，為項目后期招商運營提供基礎條件金花路長樂路本案康復路商圈金花路商圈華潤萬家國美電器蘇寧電器24G酒店地鐵出口義務商場康復路[商圈成熟客流穩(wěn)定][生活配套齊全]

項目地處成熟老城區(qū)，生活，休閑娛樂，教育，醫(yī)療等配套完善，居住和商業(yè)氛圍濃厚。餐飲：小肥羊，雅泰來，KFC，東東包，德克士，西開肥牛等休閑：名典咖啡，金芙蓉會所，悅豪KTV，星浪KTV，匯豐咖啡，球動力桌球等購物：民生百貨，華潤萬家，蘇寧電器，國美電器，輕工市場，西北商貿等醫(yī)療：華遠大藥房，同誼藥房，西京醫(yī)院，北方醫(yī)院等其他：金花大酒店，長樂公園，金文教育，建行，中行等[交通便利發(fā)達]項目位于西安長樂路、康復路對面，數(shù)十條公交線路四通八達，交通情況極為優(yōu)越。2013年10月，地鐵1號線全線開通，貫穿東西；1、快節(jié)奏，通行效率改變消費方式，輻射范圍更廣

2、海量人流，西安未來200萬地鐵族的消費中心公交線路：231路、232路、233路、527路、237路、502路、511路、605路、408路、410路、604路、630路、709路、10路、528路710路、715路、721路、[規(guī)模體量震撼]以第四代批發(fā)城市綜合體為藍本，集合了批發(fā)零售市場、高級公寓、寫字樓、餐休閑娛樂康樂設施第四代作品——城市綜合體。能使多種業(yè)態(tài)互利組合，形成整體板塊優(yōu)勢，共同吸聚都市消費資源，從而形成良性循環(huán)的都市經(jīng)濟生物鏈，為主力店提供廣闊發(fā)展和上升空間！我們的戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服劣勢減少劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅優(yōu)勢S機會O威脅T劣勢W交通樞紐+成熟絕版商圈核心+價值峰值區(qū)體量過大在商戶資源危機，管理難度大、動線分割地鐵改變城市消費商圈整體層次升級功能定位模式升級華東市場拆遷機遇定位層級提升目前政策制約發(fā)揮投資型物業(yè)不收限購影響項目SWOT分析優(yōu)勢與不足同時存在，但是整體優(yōu)勢遠遠大于不足，要看如何整合優(yōu)勢實現(xiàn)價值突破商圈咳龍頭欠，承齊擔商酷圈復傷興與琴市場典升級洪的旗累艦代芬表！項目斬整體嚷定位康復槍路商罰圈地鐵涂口岸3羅3萬克㎡服飾充量販表MA縱LL功能引闡述掙：一站責式服嘴裝批秀零中植心、稀服飾稈品加第盟經(jīng)駐營和罪立體民展示屢核心呈！服飾鄭類旗艦民型企點業(yè)總燦部辦公基地，最忠值得惕投資溝地鐵夫公寓消費模價式：服裝宗及相涌關產據(jù)品批跪發(fā)+皂零售樓層承擔功能經(jīng)營業(yè)種面積層高建議12F品牌院線（橫店影視城）商務會所9個廳以上3500㎡影院9米11F動感驛站電玩城、酒吧、網(wǎng)吧、健身房面積200—300㎡5.4米9—10F拉動中間人氣品牌餐飲、快餐店、小吃城面積200—300㎡5.4米7—8F提升檔次，突出主題和市場方向品牌服裝西北總代理面積50—120㎡5.0米6F提升檔次，突出主題和市場方向品牌服裝西北總代理30—120㎡5.0米5F主題市場，上下拉動共享人流女性內衣30—120㎡5.0米4F提升品質和形象時尚品牌男裝30—60㎡5.0米3F烘托氣氛，銜接人氣時尚品位女裝30—60㎡5.0米2F烘托氣氛，銜接人氣流行前衛(wèi)女裝30—60㎡5.0米1F商場人氣動力和匯聚點流行時裝、女性時裝、時尚裝飾品、品牌男女鞋20—30㎡5.4米B1主題批零市場，承接一層童裝及縮微版迪士尼、飾品、文具、玩具、工藝品、小百貨20—30㎡5.0米B2—3地下停車場5米商圈叉龍頭織，承少擔商槐圈復若興與基市場理升級聲的旗唇艦代坑表！業(yè)態(tài)脫布局定位針對康復路批發(fā)業(yè)存在的問題，我們提出如下策略——信息服務功能區(qū)休閑娛樂功能區(qū)會展會議推介培訓功能區(qū)倉儲、配送服務功能區(qū)零售商業(yè)功能區(qū)公共環(huán)境管理功能區(qū)展示、交易功能區(qū)商務辦公功能區(qū)出口保稅功能區(qū)域對策之一：整合資源：與物流及電子商務整合，速度制勝；

對策之二：打造品牌；培育專業(yè)型的批發(fā)企業(yè)，打造品牌對策之三：功能創(chuàng)新：現(xiàn)代物流、信息流模式過度創(chuàng)新； 對策之四：向零售市場滲透，注重終端陳列與信息反饋；策略落地—1、舉辦年度服裝節(jié)2、時尚新品發(fā)布會3、優(yōu)惠促銷季4、終端陳列培訓5、服裝色彩搭配培訓6、組織商戶外出考察西安綜合保稅區(qū)：物流倉儲與批發(fā)零售業(yè)的無縫對接，資源整合做進出口生意的企業(yè)，可以利用退稅政策，把國內產品采購后儲備到西安綜合保稅區(qū)內，并辦理退稅，以減少資金占用，待國際市場需求量增加，價格攀高時再出口。最為重要的是，西安綜合保稅區(qū)將吸引大批出口加工貿易企業(yè)來西安進行投資，可以利用以上三種稅收優(yōu)惠政策，從國內外采購原材料或半成品進入綜保區(qū)，利用西部地區(qū)低廉的勞動力、能源資源、土地，進行產品的初加工或深加工。西安綜合保稅區(qū)位于西安國際港務區(qū)內，面積為6.17平方公里，包含120萬平方米的標準廠房倉庫面積。TIPS：中西部地區(qū)承接東南沿海產業(yè)轉移，服裝批發(fā)市場及物流中心適配性對接。有望成為新的全國性集散中心，必須具有超前性！[動線設計與鋪位分割]動線，動線，是建筑與室內設計的用語之一，意指人在室內室外移動的點，連合起來就成為動線人在室內室外移動的點，連合起來就成為動線。一、尤聯(lián)系肯外部癢道路躁動線訪——土多個鎮(zhèn)出入彎口，違與西噸北商木貿和協(xié)華東抱互聯(lián)捏互通大型辮購物近中心仙的聯(lián)待外道添路可慢以說彩是動戒線系貼統(tǒng)中呆很重恐要的拿一項損，在孔規(guī)劃志聯(lián)外臨道路系統(tǒng)謠時，航應考幼慮該葵項目暮周邊秋道路牧現(xiàn)有怪的交奴通狀削況，晉主大斑門及喚廣場蜓可面徑向主桌道（冬所謂主慌道指卷日常狀應有姨大量幅的人瞞流、患車流輛通過準，車采道不嘴能是揉城市子快速巷道，搖但可男以是按主干道去），規(guī)這樣賢才能禁吸引活人流萍及方箭便行就人進截出，逮此外茫側門釋最好偉是另腸有其蜓他的目聯(lián)外罩道路，刃且盡踢量避旋免以羊過境翅交通查量很灣大的弟道路技作為室其唯竹一聯(lián)費外道書路，矛聯(lián)外霞道路泡應做屆到可以寄很方拘便迅懶速地土接上斤地區(qū)列性主浙要干城道或涌快速橡道路嘉，以縫充分奪發(fā)揮跌其集飾聚的驕功能貪，并可膏使其雖對周留邊道乏路的氧交通垃影響稈減至藝最低笛。二、磁停車衣場進攻出動辦線—啟—人兵車分蓮流，枝車庫球直達停車選場進你出口壞的位紛置將間會影孟響周眾邊道馳路的有車流方叛向，勇規(guī)劃褲不當急的停閘車場寧進出柱口不斜僅會遇影響停車芒場的免進出誼效率倍，也卸會導慶致車唐流回旅堵而烤影響周邊綁道路便上的士車流諸。一捆般規(guī)朱劃停終車場直進出故口時樸，應注鏈意的焰有以指下幾廁項：怎出由入口嗎應設粉于交息通量權較少炕的非嘉主道訂路上垃。若一定圣要設脂于較湯大車悠流量股的道褲路上蜻時，標必須肅在出邀入口處瘡向后辣退縮預若干渾距離宿以便例車輛糧進出暢。三、入口及大堂動線規(guī)劃：入口大門對購物中心而言是一項重要的空間形象指標，應能有明顯易辯的特性，對外部環(huán)境要有一定的視覺形象沖擊，在此要將購物中心名稱及圖案標志進行顯著地展現(xiàn)，以突出企業(yè)形象，表現(xiàn)其形象視覺系統(tǒng)（VI），

遮蓬等可以將人行步道接近，使行人停留，且它也像是一個廣告以說明入口所在，人流在此聚集再進入購物中心就變得自然的了，這樣可以提高店鋪聚客率。

入口大堂對于在購物中心內的顧客而言，也是一項重要的空間動線指標，因而也應有明顯易辨的特性，購物中心內各商品商店位置標示板及引導地圖集中放在購物中心入口大堂處設有明顯的指引。

簡約實用標志性引導性區(qū)隔性四、中庭動線規(guī)劃

在內圍式的購物中心內，多會有中庭作為購物中心的焦點，中庭廣場多位于各個道路形成的動線交匯點，亦即人行活動最頻繁處。它一方面提供場所供購物以外的活動使用，如流行展示、動態(tài)表演等，另一方面也是公共活動及休息的場所，在此應利用照明及裝修等塑造空間張力，使其成為購物中心的意象焦點。在中庭設及屋頂采光，具有將購物者的視線引導向上的效果，對于吸引購物者上樓選逛有良好的推動力。像東莞虎門富民服裝大樓的中庭就有很好地表現(xiàn)了這一特點，在此既是商品展示的舞臺又是公共活動及休息的場所。中庭挑空直達屋頂，人們在中庭留步，各樓層扶梯聯(lián)系動線一覽無余，很好地體現(xiàn)了動線交匯點的特征，每天來自全國各地的大量服裝商場家在此川流不息。目前，在國內這種形式的中庭設計已經(jīng)十分普遍，為人們所認同五、充分發(fā)揮街鋪的聚客作用，設計盡可能多的街鋪以營造商業(yè)氣氛。現(xiàn)代購物中心的商鋪以封閉式為主，如封閉式的商業(yè)街和錯落在商場各層的各式各樣的商鋪等。但開放式的傳統(tǒng)街鋪，直接面對消費人群，還是具有相當?shù)奈Γ瑢I造街區(qū)商業(yè)氣氛起著很重要的作用。購物中心是不是要有開放式街鋪，以及開放式街鋪與封閉式街鋪共同存在的矛盾如何協(xié)調，是發(fā)展購物中心一直在探討的問題。[水腥平動桃線分輝析]1、睛店中濃店布劫局最慨忌諱的就愉是動憂線復蒸雜如惑迷宮2、座容易溝形成意如下趣死角3、鉗大十學字形瘦主動哥線，回流常效果撿不好侵。4、瞧盡量粒減少裹橫向扒通道5、占有效縮慧增強車商鋪蘋可視性和宵可達棒性6、突主入咐口和揚中廳盡有詳細的滿導視花系統(tǒng)ABCA[垂帳直動婚線分插析]1、戰(zhàn)休閑鍛娛樂知和餐核飲入冠口在滾首層魚或地消下，尿出口璃置于獄頂層曬，引詢導人拾流往哪上走塞。形摘成吸齒引人搏流的蓬磁極流，兩蘇頭拉涼動中醫(yī)間。2、西服裝啄批發(fā)故經(jīng)營直時間仿與休著閑娛暢樂和胃餐飲油錯位議，因養(yǎng)此必潛須外挨掛觀孔光梯族直通怨地下叼車庫籍，解墾決垂彈直交鍛通問常題。樓層

調性經(jīng)營業(yè)種12F夢想（橫店影視城）商務會所11F動感電玩城、酒吧、網(wǎng)吧、健身房9—10F快樂品牌餐飲、快餐店、小吃城7—8F品質品牌服裝西北總代理6F優(yōu)雅品牌服裝西北總代理5F潮流女性內衣4F品位時尚品牌男裝3F時尚時尚品位女裝2F眩目流行前衛(wèi)女裝1F前衛(wèi)流行時裝、女性時裝、時尚裝飾品、品牌男女鞋B1童真童裝及縮微版迪士尼、飾品、文具、玩具、工藝品B2—3便捷車位1290個六、鋪位伍劃分威原則1）根恥據(jù)項課目定貧位及梁銷售窯的需反要合索理劃相分鋪炕位的俱面積濤；2）進烈深比注例——結合釣定位巴的業(yè)穴態(tài)來骨確定減適當煩的比調例；3）合菌理利敏用區(qū)詞域內川的面惜積，矮最大噴化得申到使書用；4）避貿免出閃現(xiàn)鋪朽位死松角；5）避笑免通張道中涌出現(xiàn)諷柱子夜；6）避枯免出版現(xiàn)不執(zhí)規(guī)則碗的鋪邀位（辣如三患角鋪里）；7）通螞過公正共部枝分與份通道章系統(tǒng)無的劃籍分來記提高攔各個區(qū)血域的虹均好品性；8）一雅般先觸完成振鋪位休的銷縫售分絡割，桃再考司慮鋪彎位的招課商分塵割。層數(shù)鋪位面積總價9—12F100—500租賃年40萬起7—8F100—500租賃年40萬起6F32—12850—150萬5F32—6470—180萬4F32—6470—180萬3F32—6490—180萬2F16—64120—200萬1F16—3270—300萬-116—3260—200萬平均

公寓定位PROJECTORIENTATIONPART02公寓芽分級報策略——基于蜘客戶虹對公吹寓產品村功能貸的差酸異化色需求艷，設得定產施品的錦三個綢發(fā)展例方向;物業(yè)納發(fā)展每體系泰的構亦建過估程即挑分級衛(wèi)策略交的落朝地過前程公寓客產品火分級公寓宮終端圖使用得客戶盾的核菠心功疲能需軌求公寓遭產品莖分級禁發(fā)展是方向過渡廳居住肌功能（青按年白刊領）商務色辦公處功能（中尸小企守業(yè)辦型公）旅游萄、商寨務居纏住功梁能（高面管長睜包房室/家培庭酒閘店）私人滾公寓商務委公寓酒店校服務鵝公寓障（含塊酒店竿）物業(yè)擔發(fā)展尋建議宇體系稻包括請產品即設計良、產蠻品配學套、招產品追服務缺等核捏心內巴容，謊其構趨建過支程既很是分窯物業(yè)詢產品巨的落城地過礎程，齡也是茶分級椒策略痕的實擱踐過炕程。公寓無精裝他修市蜓場平供臺標壯準為傭10闊00扮元/還平，未是普海遍應摘用的唇增值揭手法畢。主賣要包纖括：李基礎缸建材親（地紙板、善墻面仗、吊腎頂、號衛(wèi)生棗間瓷購磚、詠三防捷門、牧潔具晶）、傻廚房棉設備慕（櫥鞭柜、律灶具臟、油就煙機姐）、總基礎辯家電列（空咱調）筑；海星逐城市狼廣場狡精裝暈標準造為1誘60關0，迎我們曠定為若15確00元/毒平（含扯上下取水改車造）項目精裝修標準精裝修內容會展國際對外報價1000-1200元/平地板瓷磚（品牌未定）、三防門（盼盼）、墻面噴漆（多樂士）、潔具衛(wèi)浴全套（科勒）、廚具（佳居樂櫥柜、帶灶具、油煙機、微波爐或烤箱，品牌未定）、吊頂宏府嘉會公寓對外報價500-600元/平室內地板、三防門、廁所瓷磚及全套衛(wèi)浴、廚房及全套廚具、吊頂、墻面。所有裝修涉及材料品牌均不定西旅國際對外報價1000-1200元/平地板瓷磚（品牌未定）、三防門（品牌未定）、墻面噴漆（來威）、潔具衛(wèi)浴全套（美標）、廚具（櫥柜自制、帶灶具、油煙機、微波爐或烤箱，品牌未定）、吊頂粉巷一號對外報價800-1000元/平地板（80X80高級瓷磚，品牌未定）、三防門（高級實木防盜門，品牌未定）、墻面（高級墻紙，品牌未定）、潔具（TOTO）、洗手盆水龍頭（美標）、空調（美的）、插座（西門子）、自制高級櫥柜及壁櫥、塑鋼窗、吊頂和平大道對外報價800-1000元/平，成本約700元/平地板（圣象）、三防門（盼盼）、墻面噴乳膠漆（品牌未定）、潔具衛(wèi)浴全套（TOTO）、廚具（自制櫥柜、帶灶具、油煙機，櫻花品牌），塑鋼窗，吊頂模塊無化精御裝菜瞞單：從貓基礎淡裝修冷標準編上將叔戶內浮空間辣區(qū)分凡為廚其室、免衛(wèi)浴田及廳簡臥三禮個功露能模猾塊，馳三個更模塊甜相互服獨立鞭卻又妹和諧障搭配啄，設薄計多捏套基五礎方呢案，府客戶嫁可以切根據(jù)槍自身方喜好工，隨緣瑞意配躁搭不顯同模芒塊個性污化提另升：隊采用面模塊屆化精備裝菜名單，駝平衡集客戶氏的“帳惰性收”與耕“個湯性”弟，滿養(yǎng)足客墻戶自丹主選逐擇需喜求模塊悉化菜考單設索計原橋則：1）只改妻變設根計形猜式感賽。戶內偉設計計的功絞能性遙不變者，形佩式感會變化踢，且紫裝修餡標準敞相同2）整體突風格黨簡潔雄現(xiàn)代新，三殿套方菌案相院互協(xié)鼓調。在簡距潔、也現(xiàn)代聲風格攻下，阻通過良改變丸套內知家具句擺設膜、色雪彩等英方式蘭打造殲相互秤協(xié)調弦、具棉有一書定區(qū)肺別，殼能具曲混搭酷效果叼的三刺套風便格主頁題3）三大垃功能鋪空間炎形成巨相對搬獨立討的模樹塊，廚紙室、霜衛(wèi)浴絮、廳腫臥空分間能燒夠實掀現(xiàn)不稻同主駐題的訴搭配廚房廚房廚房衛(wèi)浴衛(wèi)浴衛(wèi)浴廳臥廳臥廳臥ABC廚房廚房衛(wèi)浴廳臥廳臥衛(wèi)浴廚房衛(wèi)浴廳臥DEF三套基礎設計方案通過模塊組合形成的新的設計方案…個性朗化考帆慮精裝太修內勒容基礎壟建材季：地板因、衛(wèi)虎生間課瓷磚斑、三棒防門傅，選洗擇國單內一昨線品屠牌，襲圣象浮、盼漆盼（舞和平撥大道裹）廚房間設備料：櫥柜踏、煤暫氣灶善、油才煙機,國內貪一線總品牌這，如傲歐派偵櫥柜館、三朝洋油桶煙機衛(wèi)生洞潔具面：國際辦中高哀品牌酸，如TO介TO（粉鳴巷一亦號、運和平稻大道較）、旱美標杯（西割旅國含際）空調持、熱該水器第：知名需品牌捧，如鏈美的壺（粉善巷一狼號）成本搭控制股關鍵兔點：磨選擇謹國際惜品牌辭、知乒名品臭牌的鋼普通臺型號浩，選撥擇個鋸別精焦品項頁目吸蘆引消漫費者品牌椒建議歇：材惹質及億電器早檔次懼看齊麻市場防主流嶄精裝招公寓提平臺它，采雙用國殃內外傘知名搬品牌迅的中杯低端理產品寫字樓定位PROJECTORIENTATIONPART03[形象定位]

服飾類旗艦型企業(yè)總部辦公基地

國際甲級5A寫字樓城東第一商務空間城東察從未娃有過夸的高膠度士重新差界定腿西安帆對話溝世界饞！對硬件的要求標準層凈高2.6m大堂12m以上衛(wèi)生間配置1-2處/層；室內設置長臺式洗手盆、鏡子、烘手器，觸滴式肥皂盒。電梯配置1部/3層，等候時間不應超過35秒車位配置1車位/150平米供電系統(tǒng)2路+備電供水系統(tǒng)2路+備水空調系統(tǒng)四管制中央空調，150—200W/M2新風系統(tǒng)27—30M3/人·小時智能化系統(tǒng)3A-5A，控制送排風、給排水、照明、變配電、空調、電梯、安防、通訊、停車場等安防系統(tǒng)門禁系統(tǒng)、24小時實時監(jiān)控會議設施300人左右大型會議廳，60-10中型會議廳至少各一個地面材料乙烯涂料以上墻面涂料高級涂料以上屋頂材料巖面吸音板+系統(tǒng)吊頂外墻裝飾單、雙層玻璃幕墻+鋁框地板標準的交付，架空地板物業(yè)管理服務要求配套服務要求叫修服務便利店車輛租賃餐廳禮賓服務咖啡廳委托保潔茶館洗衣服務高級會所特約保安文具店美容美發(fā)郵局銀行票務中心快遞健身中心快印國內六甲級甩寫字裳樓標換準寫字胖樓定你位詮逮釋——做城東第一退商務常空間寫字樓定位詮釋——做城東第一商務空間商鋪式寫字間——

寫字樓定位與功能跨越何為商鋪式寫字間？位于專業(yè)批發(fā)市場核心商圈，與批發(fā)市場間接相連，專供品牌商家上檔次運營所需，集貨品展示、新品陳列、倉儲、商務洽談于一體。它填補了市場空缺，滿足了商家的現(xiàn)實需求.八大優(yōu)勢——其一，位于批發(fā)市場核心區(qū)，隨時掌控一手市場咨詢；第二：行使商鋪一切功能，價格僅為商鋪的1/3-1/4；其三；配套看齊甲級商務樓，物業(yè)形象好、辦公有面子；其四；具備貨品展示、新品陳列、倉儲、商務洽談等諸多功能；其五；低單價、低總價，租金看齊商鋪，升值空間大；其六；個優(yōu)勢是沿海成熟產品，西安市場空白，投資風險??；其七；商鋪式寫字間具有甲級商務樓品質，辦公舒適，利于商務開展。其八；商鋪式寫字間具備貨品展示、新品陳列、倉儲、商務洽談等諸多商鋪功能。第三挨戰(zhàn)價格肌戰(zhàn)[定視價原營則]惜：因可駛參考金在售奏項目率較少型，故小本次點定價登依據(jù)他主要失以現(xiàn)默租金賴水平讀進行遮反算飛。本說次為劈燕達到定價番的嚴蹦謹性嚇，采但用的身租金輩為同著類市沸場及瀉長樂襖路租消金水舊平進揀行測倒算。[測醉算方由法]餓：市場殿對比丘法：國通過嚇同類伙市場緒的各氣項重奶要因哨素進特行加才權，拿再根數(shù)據(jù)個投租金截核算蓄出租球金及售敞價2銜收益保還原康法：駛根據(jù)耍項目敲所處違的（州康復限路商臭圈）弓長樂哥路商嚴業(yè)租費金與菌投資滋回報婚率來稠核算售廈價通嚇過兩先種測酷算方值法進謝行加閱權值湊，核似算最屠終售對價賣多刊少錢遵？銷落售價隱格制偽訂一、廈商業(yè)騾部分媽價格否試測放算價格顫策略少與運園營模丈式方必案A項目名稱最高（元/㎡）最低（元/㎡）均價（元/㎡）西北商貿中心(1F)500150325丹尼爾商城(1F)480220350多彩商城(1F)520120320交廣商城(1F)600400500平均租金525222373.8元/㎡根據(jù)宵下表咬知項笨目范日長樂酬路商府圈商柄場一屠層的提平均窄租金亦為5蜻25語元/㎡（濤全部掙按實增用面女積算箭）[1鑒市止場比億較法]：可支即撐售楚價（誘均價均）=平均局租金/租金蒼回報裙率（10跨%）*1捐2（個殃月）一層棒銷售棟均價糕：5已25承元/㎡·月÷1逝0%掌×柔12梯=63走00尊0元/㎡根據(jù)句商業(yè)太地產攀公攤稿為5濱0%方左右象，建堡筑面盛積銷東售價往格為造31旨50流0元/㎡[2您租金膏累計嚷系數(shù)釘反推法]：根據(jù)準下表平知項腐目范暫長樂資路商謠圈批藍發(fā)市弟場租悟金支劈燕付模揪式為買斷尾經(jīng)營淘權+名租金。按騰照這崇種租紅金水筆準（孫暫不新計算與租金今遞增脾和行拉業(yè)性世波動缸因素圓、通拉貨膨滅脹因聰素）序號樓盤名稱5年經(jīng)營權價值折算租金租金（元/㎡）租金合計1西北商貿(1F)5年經(jīng)營權買斷費11000元/㎡2502交廣商城(1F)9年經(jīng)營權買斷費12000元/㎡3003丹尼爾商城(1F)5年經(jīng)營權買斷費10000元/㎡2404多彩商城(1F)9年經(jīng)營權買斷費11000元/㎡260平均120元/㎡262.5382可支息撐售蛋價（市均價村）=平均崖租金/租金升回報終率（拿8%）*1泡2（個帆月）一層渾銷售薄均價規(guī)：3晶82晴元/㎡·月÷8%宰×1裂2=57啞30迅0元/㎡根據(jù)食商業(yè)孕地產考公攤械為5腔0%兄左右錦，建哭筑面拆積銷征售價戒格為墾28慨65唉0元/㎡結合荒目前耳周邊需項目誓的產倆品特永征，養(yǎng)我們粱共列李出10個主甚要的缺影響幅因素敲。分卵別為位置址、交瓣通、底體量岔、布僅局、旗動線倒、管農理、誰地鐵移、配蜂套、伐品牌突、人武流量這10個因搶素，京共1尼00稀%的器評價江指標痛，分蓮值越時大，袍等級禁越高鞋。比較項目本項目交廣商城丹尼爾商城西北商貿多彩商城地段認可度2019171818交通便利度2018181818體量規(guī)模2015161816商業(yè)布局2018171516動線規(guī)劃2023202017綜合值10093888985比較項目比000本項目交廣商城丹尼爾商城西北商貿多彩商城運營管理2021201617地鐵口岸2020202017周圍配套2022202017品牌因素2020202017人流量2222212020綜合值100100999688本案在體量、布局、動線、地鐵四個因素方面有超越競爭對手的潛質，因此價格遞增80%（本案均價=∑各項目修正后價格+（理論價格×遞增幅度）計算出樓盤一層銷售價格：63000元/㎡

+（63000元/㎡×80%）×100%≈120000元/㎡根據(jù)商業(yè)地產公攤為50%左右，一層建筑面積銷售價格為60000元/㎡說明薪：鑒冬于通參貨膨錄脹的束因素督導致罷投資真客對府宏觀描經(jīng)濟現(xiàn)的悲額觀預腫期，牲加上乖政策在因素客對普通住奶宅限桂制，昌導致街市民卻對固磚定資器產的圾過度鉤投資軍狂熱躬，本載項目剃的開陶發(fā)成敲本高準，導致目裂前商章鋪銷抄售價稱格背爭離實峰際租嫌金回找報因理此按存照租鉗金反餐推的臥實際筒銷售潤價格劇不能作為握最終誘銷售槳價格噸。二、喜公寓仍部分拋價格說試測諷算項目名稱精裝（元/㎡）毛坯（元/㎡）均價（元/㎡）宮園壹號1000090009500長安公館150001000012000高新·水晶城12000850010000八里村新寶龍瑪莎1150085009800平均售價12125900010562元/㎡1、嘆以上斥主要牛對比內項目巴均為堂西安董地鐵炒口岸勵精裝怖產品列；2、屆精裝神修標神準為膊16椅00元/坡㎡，毛臟坯銷條售價粗格約照為9緞00行0元/㎡三、鐵寫字威間部影分價蔽格試卵測算項目名稱精裝（元/㎡）毛坯（元/㎡）均價（元/㎡）旺座國際城95009500長安國際廣場150001000012500利君V時代75007500西港國際1500012000天彩大廈50005000平均售價9500元/㎡四、本案威銷售谷總額甚與市值試測算層數(shù)系數(shù)價格元/㎡面積㎡總銷額（億）寫字間10000

388083.8808公寓9500

388083.686712F租賃`（80元/㎡）

100000.0960×40年=3.840011F租賃`（100元/㎡）

100000.1200×40年=4.80009—10F租賃`（120元/㎡）

200000.2880×40年=11.5207—8F0.2516000

150002.40006F0.3320000

150003.00005F0.4024000

150003.60004F0.8028000

150004.20003F北區(qū)0.5232000

150004.8000南區(qū)裙樓0.2528000

46401.29922F北區(qū)0.7042000

150006.3000南區(qū)裙樓0.6036000

46401.67041F北區(qū)1.0060000

150009.0000南區(qū)裙樓0.5232000

46401.4848-10.5232000

234807.5136-2車位20萬/個500個1.0000平均

≈53.8億元+年4800萬租金五、本案默經(jīng)濟轉技術么指標測算項目指標備注1.占地面積42030㎡2.規(guī)劃用地面積63.043畝初步確定3.總建筑面積330750㎡方案指標4.容積率6.44規(guī)劃面積期望5.綠化率20%規(guī)劃方案指標6.建筑密度51.2%規(guī)劃方案指標7.商業(yè)面積166134

戶預估8.公寓建筑面積38808㎡規(guī)劃方案指標9.地下建筑面積87000㎡規(guī)劃方案指標10.寫字間面積38808㎡11.車位數(shù)1500個序號項目單價數(shù)量小計（萬元）取費標準及備注1土地費用63.043畝×1500萬/畝=9.45億2前期費用

2.1城建費用

12065.03

2.1.1市政公用設施配套費200元330750

㎡6614.1

2.1.2質量監(jiān)督費0.10%122500.32萬元122.51

2.1.3老保統(tǒng)籌費3.55%122500.32萬元3993.75

2.1.4工程定額管理費0.13%122500.32萬元166.25

2.1.5新型墻體材料專項費6元330750

㎡198.42

2.2前期工程費工程

2495.51

2.2.1規(guī)劃設計費25元330750

㎡826.76

2.2.2地質勘探測繪費0.15%122500.32萬元168.75建安費用0.15%2.2.3電梯費用30萬50部1500住宅：4部商業(yè)：觀光4部，自動扶梯4部3基礎設施費

3.1供水、電、管道及道路等工程30元330750

㎡992.25紅線范圍內供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等[明項目顫開發(fā)悅總成葡本測掛算1]4建筑安裝工程費元

122500.32萬元

4.1住宅+寫字間4000元77616㎡29837.32萬元帶精裝修

（1200元）4.1商業(yè)3500元

166134㎡53162.88萬元帶商場裝修

（1200元）4.3地下建筑3500元87000㎡34500.12萬元5綠化與公共空間100元330750㎡3307.5萬

6管理費1.00%45億萬元4500萬取1-5項之和的3％(含監(jiān)理費）7銷售及推廣費用1.20%45億萬元5000萬市場推廣、宣傳、代理等為銷售收入1.2％8財務費用0.5%45億

2250萬

9不可預見費1.00%45億

萬元4500萬

合計

251109.79[逆項目終開發(fā)華總成慈本測四算2][成本耐利潤冒率測起算]1項目全部銷售收入538000.88萬元

2與轉讓房地產有關稅金

29590.22萬元兩稅一費5.5％3可實現(xiàn)銷售凈收入508410.66萬元

4項目總投資251109.79萬元

5實現(xiàn)稅前利潤257301.79萬元另有每年2200萬固定租金收益，38年總價值為8.36億6

成本利潤率86.28%左右

[超盈虧旱平衡增分析梯]盈虧俱平衡桌銷售磚率＝錦總投折資/塑(總唉銷售貼收入躲－銷臟售稅抬金及俯附加斬)巨＝25藏11歲09部.7鋼9/欲[53竊80項00細.8壁8－295題90兆.2把2]媽＝53襲.6哪8%即銷敬售達微到57%時思，其聽銷售煉收入垃與總留投資棵持平珠，即紅余下縫的銷熊售面?zhèn)确e收需入為泥利潤旗部分際（未數(shù)扣除牽所得旺稅）里。按謝照行匙業(yè)慣菌例，陸銷售欺平衡稻率低牛于7囑0％礎時風陰險較逮小，既本項俱目為54％遠轎遠小朽于7患0％侄，所芬以本鳴項目齡抗風推險性錯能較狂強。但是我們的項目會遇到以下問題：1經(jīng)營戶質量和數(shù)量不高，影響商場布局和持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營3開發(fā)商和管理團隊對后期商場難以控制，經(jīng)營出現(xiàn)問題。2投資戶多于經(jīng)營戶，后期租金標準難以統(tǒng)一，導致鋪位租賃參差不齊，難以同時開業(yè)，也影響商場整體形象。4火爆的銷售換不來火爆的經(jīng)營和生意，后期管理難度大。[問題對策]：掌握主權租售結合現(xiàn)金流滾資產一至四層開發(fā)商持有，其他樓層套現(xiàn)

價格據(jù)策略顫與運優(yōu)營模冤式方垂案B層數(shù)系數(shù)價格元/㎡面積㎡總銷額（億）寫字間10000

388083.8808公寓9500

388083.686712F租賃`（80元/㎡）

100000.0960×40年=3.840011F租賃`（100元/㎡）

100000.1200×40年=4.80009—10F租賃`（120元/㎡）

200000.2880×40年=11.5207—8F0.4016000

150002.40006F0.5020000

150003.00005F0.6024000

150003.60004F0.80買斷5年6000+租金100

150001.71603F北區(qū)0.80買斷5年6000+租金100

150001.7160南區(qū)裙樓0.70買斷5年6000+租金100

46400.51962F北區(qū)0.80買斷5年8000+租金100

150001.7160南區(qū)裙樓0.70買斷5年6000+租金80

46400.49961F北區(qū)1.00買斷5年10000+租金120

150001.7160南區(qū)裙樓0.80買斷5年6000+租金100

46400.5196-10.8032000

234807.5136-2車位20萬/個500個1.0000平均

≈33.5億元+年1.567億租金層數(shù)系數(shù)價格元/㎡面積㎡總銷額（億）寫字間10000

388083.8808公寓9500

388083.686712F租賃`（80元/㎡）

100000.048011F租賃`（100元/㎡）

100000.06009—10F租賃`（120元/㎡）

200000.14407—8F0.4016000

150002.40006F0.5020000

150003.00005F0.6024000

150003.60004F0.80月租金100

150000.18003F北區(qū)0.80月租金100

150000.1800南區(qū)裙樓0.70月租金100

46400.05682F北區(qū)0.80月租金100

150000.1800南區(qū)裙樓0.70月租金80

46400.44541F北區(qū)1.00月租金120

150000.2160南區(qū)裙樓0.80月租金100

46400.0568-10.8032000

234807.5136-2車位20萬/個500個1.0000平均

年租金收益值為1.567億第四蠻戰(zhàn)營銷狀戰(zhàn)《東得方財米富颶游風》第一季未雨哥綢繆先規(guī)蠢劃杏包裝熱縮涂定目璃標！目標客群需求特點與心理？資產沉淀自用戶：霸氣和苛刻

四類客戶品牌區(qū)域代理商自營戶：精明投資戶：藏富心理幾年能收回成本租鋪不如買鋪樓層布局是什么樣子能否有配套產權期限各類收費情況20—50㎡開發(fā)商品牌聲譽商圈地段和人流展示和經(jīng)營效果資產增值200—1000㎡50—100㎡商圈地段和人流展示和經(jīng)營效果商圈地位產權期限良好的商圈和經(jīng)營收益鋪位可視性好,最好臨街高通達率和人流量良好的展示效果基礎的生活便利性內部構造和格局合理20—100㎡[項目整體營銷策略]策略一：地毯式營銷：先鎖定長樂路和康復路20000戶經(jīng)營戶和服裝品牌總代理經(jīng)營戶。策略二：立體式營銷：必須采取多角度立體營銷戰(zhàn)術擴大人氣，防止客戶觀望冷場，拓寬營銷渠道和客戶層面。廣告營銷+活動營銷+論壇營銷策略三：品牌營銷：最大限度的挖掘項目優(yōu)勢系列賣點群，有效訴求和釋放。描繪項目遠景，塑造項目品牌，挖掘項目價值！策略四：圈層營銷模式，鎖定有效客戶群體，行業(yè)展會+專業(yè)推介會。策略五：客戶鏈營銷：針對老客戶實行一定的優(yōu)惠刺激和老帶新刺激。策略五：潮勢營銷——定向蓄客、精確制導、定點爆破賣地段——賣商圈——賣前景——賣品牌找對人說對話辦對事項目兼銷售東工作串節(jié)點收部署:2吩013年4月底卵開盤,2內015年守6月氧份前蒜全部旱清盤銷售次準備永期銷售碎啟動援期銷售飾爆發(fā)聚期銷售教沖刺槐期運營軋管理罷期20聽12年暑10捎月20僑13年4月—而6月20昏13年7倒月-2釣01誕4年1稿0月20丑14年11月-20硬15適年1妙2月20細14年10月節(jié)點備注銷售準備期完成銷售準備工作【案場包裝、銷售團隊與物料】銷售啟動期完成大戶1—20家主力店業(yè)態(tài)和服裝“標桿性”品牌的進駐，完成當?shù)厥袌鲋髁Φ晟碳乙庀蛉腭v。取得證件并正式開盤。銷售爆發(fā)期完成銷售共60%。銷售沖刺期招商進入關鍵時期，完成總銷售額的90%。開業(yè)前準備期統(tǒng)一安排各個商家裝修，對外活動與廣告宣傳（銷售導入）開業(yè)開業(yè)運營管理期商業(yè)活動的推廣、商戶的變更等一、冷項目直銷售斧節(jié)點泊與階強段性來營銷川計劃根據(jù)面項目薦作為精底商坡含高茶層住毀宅的集工程杜進度脊分析：整蘆體銷透售周陷期為26個月命，從20第13年5崖開始散銷售準，截尋止2固015年6月底別售罄怕，公寓腔和寫昨字樓城銷售診7.深5億父，商擴業(yè)銷柏售3階7.腰5億幟，20裂13年實現(xiàn)煮回款房誠16億左題右，2梨014年黨22菠億，20郊15年耀7億蹦。在改20良12辦年春杜節(jié)前冰，若希不能擱取得煤五證充，可常發(fā)揮甩鴻策尾資源尤優(yōu)勢赴，前島期實井現(xiàn)3仿——洗5個磚億的?；乜钫?，解軟決前筒期資旋金壓到力。推盤節(jié)奏推盤時間階段體量銷售額第一周期（第一批）2012年10月—2013年12月底推售公寓40%，商業(yè)30%，寫字樓30%16億左右第二周期（第二批）2014年1月—2014年12月底推售公寓50%，商業(yè)60%，寫字樓50%22億左右第三周期（第一批）2015年1月—2015年6月底推售公寓10%，商業(yè)10%，寫字樓20%8.5億左右二、營忌銷任熄務分奶解及銷售繩分期債控制三、嚴謹患細致細的營成銷前班準備族工作資料勾準備人員原培訓場地做準備戰(zhàn)略鑰準備樓書勇、?？磮?、封文化摧手冊雖、沙釀盤模桐型、饞三維仍動畫順、網(wǎng)絨站、素禮品商業(yè)句地產奧招商譽經(jīng)理譽、銷立售經(jīng)曾理、王接待餐人員綁（含堪銷售加員）僚、后礦勤服幟務員叉、形溪象保個安銷售蛋展示霧廳及妄室內險物品奮、外鮮部環(huán)嗚境、嚴圍墻總等制定率詳細音的推預廣計農劃，贈設定金各種釀可能島情況脊及應吸對措殘施圍墻儀、路仆牌造滲勢啟狡動；啦網(wǎng)絡騙、三攤維動判畫擴雪大氣授場推廣聾重點作好猴營銷幫準備處工作喜(時洽間節(jié)與點:哪20閥12年8—著—1橫0月份芒)類型時間規(guī)格厚度內容數(shù)量單價總價樓書8月30日80g銅版24頁左右項目情況1000份5元/份5000招商手冊8月30日200g銅版40頁左右詳細介紹項目情況10000份20元/份2萬海報8月30日157g銅版4開紙地段、