惠州大亞灣如興實(shí)業(yè)有限公司與梁少嬋商品房預(yù)售合同糾紛一案民事二審判決書(shū)

一案民事二審判決書(shū)【案由】民事 合同、無(wú)因管理、不當(dāng)?shù)美m紛合同糾紛房屋買賣合同糾紛商品房售合同糾紛【審理法院】廣東省惠州市中級(jí)人民法院【審理法院】廣東省惠州市中級(jí)人民法院【審結(jié)日期】2020.12.28【案件字號(hào)】(2020138722-8727、8772-8784、9550、9551、9557-9559、95619562、9566、9981、9985-9990【審理程序】二審【審理法官】周娟胡江于海硯【審理法官】周娟胡江于海硯【文書(shū)類型】判決書(shū)【當(dāng)事人】2019862020515【當(dāng)事人】2019862020515【當(dāng)事人-公司】惠州大亞灣如興實(shí)業(yè)有限公司尹某某、吳某某等三十四戶業(yè)主(具體信息詳1/152019862020515【法院級(jí)別】中級(jí)人民法院【終審結(jié)果】二審維持原判【原告】惠州大亞灣如興實(shí)業(yè)有限公司;按約付清了購(gòu)房款【被告】2019862020515【本院觀點(diǎn)】本系列案系商品房預(yù)售合同糾紛，結(jié)合上訴人的上訴請(qǐng)求和理由，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是:一審法院認(rèn)定的逾期交房違約金是否恰當(dāng)?！緳?quán)責(zé)關(guān)鍵詞】無(wú)效撤銷代理違約金支付違約金不可抗力合同約定誠(chéng)實(shí)信用原則自認(rèn)新證據(jù)訴訟請(qǐng)求維持原判發(fā)回重審【指導(dǎo)案例標(biāo)記】0【指導(dǎo)案例排序】0【更新時(shí)間】2022-08-2300:14:48惠州大亞灣如興實(shí)業(yè)有限公司與梁少嬋商品房預(yù)售合同糾紛一案民事二審判決書(shū)廣東省惠州市中級(jí)人民法院民事判決書(shū)(2020)138722-8727、8772-87849550、9551、9557-9559、95619562、9566、9981、9985-99902/15561、9562、9566、9981、9985-9990號(hào)上訴人(原審被告)：惠州大亞灣如興實(shí)業(yè)有限公司。法定代表人：溫某某。委托訴訟代理人：溫曉文、張曉燕，廣東寶晟(大亞灣)律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：邱文峰、王章勇，廣東金卓越(惠陽(yáng))律師事務(wù)所律師。上訴人惠州大亞灣如興實(shí)業(yè)有限公司與被上訴人尹某某、吳某某等三十四戶業(yè)主商品房預(yù)售合同糾紛三十四案，不服惠州市大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院作出的一審民事判決(案號(hào)詳見(jiàn)附表)，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本系列案，本系列案現(xiàn)已審理終結(jié)。(因上述三十四案所涉及基本事實(shí)和爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題相同，以下行文以(2020)粵13民終8722號(hào)案件為例進(jìn)行表述、論證)。原審被告惠州大亞灣如興實(shí)業(yè)有限公司不服一審判決，上訴請(qǐng)求：1民法院撤銷(2020139121632、本案上訴費(fèi)和一審受理費(fèi)由兩被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：原審法院認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。一、原審法院認(rèn)定該《賠償及補(bǔ)償方案(最終版)》系上訴人的單方承諾，認(rèn)定上訴人應(yīng)履行該《賠償及補(bǔ)償方案(最終版)》的相關(guān)約定明顯使錯(cuò)誤的。根據(jù)《賠償及補(bǔ)41償確認(rèn)表》”的約定可證實(shí)該《賠償及補(bǔ)償方案(最終版)》并非原審法院認(rèn)定的系上訴人的單方承諾，該《賠償及補(bǔ)償方案(最終版)》應(yīng)符合上訴人所確認(rèn)的條件及雙方均同3/15意該方案的內(nèi)容才發(fā)生法律效力。而兩被上訴人至今未能在《志隆大廈業(yè)主賠償及補(bǔ)償確認(rèn)表》中雙方共同簽字確認(rèn)，因此，該《賠償及補(bǔ)償方案(最終版)》并未發(fā)生法律效力，而原審法院認(rèn)定上訴人應(yīng)履行該《賠償及補(bǔ)償方案(最終版)》的相關(guān)約定明顯是錯(cuò)誤的。201911202051550143019.97交房違約金43019.97元依法應(yīng)予以駁回。首先，原審法院認(rèn)定逾期交房違約金從20191182019331201911520205154/15第三，原審法院以疫情的發(fā)生是在上訴人己經(jīng)遲延履行交付商品房后發(fā)生的為由2019122020422程志隆大廈同意予以備案。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第117條“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任”的規(guī)定，即便認(rèn)定不能全部免除上訴人的違約責(zé)任，依法也應(yīng)當(dāng)酌情減輕部分責(zé)任，否則對(duì)上訴人而言是極不公平和不合理的。三、原審法院認(rèn)定燃?xì)庠O(shè)施補(bǔ)償款金額為12257.96元于法無(wú)據(jù),該燃?xì)庠O(shè)施補(bǔ)償款金額為12257.96元依法應(yīng)予以駁回。首先，上訴人無(wú)需向兩被上訴人履行《賠償及補(bǔ)償方案(最終版)》中的相關(guān)約定，前文已述，故原審法院根據(jù)該《賠償及補(bǔ)償方案(最終版)》的約定要求上訴人支付該筆燃?xì)庠O(shè)施補(bǔ)償款明顯是錯(cuò)誤的。第二，根據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同(預(yù)售)》第十條“如果在約定期限內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備未達(dá)到交付使用條件，雙方同意按照下列第(2)種方式處理：(2)出賣人整改，買受人不得以此拒絕收房及要求出賣人違約責(zé)任"的約定，涉案商品房燃?xì)庠O(shè)施設(shè)備未達(dá)到交付使用條件，雙方同意由上訴人進(jìn)行整改，兩被上訴人不得以此拒絕收房及要求上訴人承擔(dān)違約責(zé)任。因此，兩被上訴人主張上訴人向其支付燃?xì)庠O(shè)施補(bǔ)償款12257.96元無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，依法應(yīng)予以駁回。55277.932020110.03%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)付延期支付賠償金沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)的，該賠償金依法應(yīng)予以駁回。首先，上訴人無(wú)需向兩被上訴人履行《賠償及補(bǔ)償方案(最終版)》中的相關(guān)約定，前文己述，故兩被上訴人與上訴人之間沒(méi)有簽訂任何協(xié)議對(duì)賠償金進(jìn)行約定，也沒(méi)有就《賠償及補(bǔ)償方案(最終版)》進(jìn)行最終確認(rèn)，根據(jù)誰(shuí)主張誰(shuí)舉證的基本原則，兩被上訴人應(yīng)當(dāng)5/15承擔(dān)舉證不能的不利后果，因此，對(duì)于該賠償金的主張依法應(yīng)予以駁回。55277.930.03不應(yīng)被支持。綜上所述，原審認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，請(qǐng)求二審法院依法予以撒撤銷并駁回兩被上訴人的全部訴訟請(qǐng)求，以維護(hù)上訴人的合法權(quán)益。被上訴人辯稱，1、請(qǐng)求駁回被答辯人上訴請(qǐng)求，維持原判。2、本案一審、二審案件受理費(fèi)等訴訟費(fèi)用由被答辯人承擔(dān)。向被告付清房款，被告未能按照約定的時(shí)間向原告交付涉案房產(chǎn)己構(gòu)成違約，且合同第二十八條已明確約定“補(bǔ)充協(xié)議中含有不合理的減輕或免除本合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)的責(zé)任，或不合理的加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以本合同為201911日起按購(gòu)房總價(jià)款的萬(wàn)分之一/日的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付逾期交房違約金。201986向所有業(yè)主出具的單方承諾，被告應(yīng)當(dāng)按該承諾向原告全面履行義務(wù)。但被告出具該單方承諾后未按該承諾履行義務(wù)，鑒于被告屢次違約，原告請(qǐng)求被告一次性支付違約金、賠償金等費(fèi)用。最后，被告遲延交房的違約行為發(fā)生在“新冠肺炎疫情”之前，其違約行為并非受“新冠肺炎疫情”的影響造成，被告提出減免“疫情期間”的違約責(zé)任沒(méi)有事實(shí)和法6/15律依據(jù)。綜上所述，一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求二審法院依法查明本案事實(shí)，駁回被答辯人上訴請(qǐng)求，維持原判。原審原告尹某某、吳某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令被告向原告支付逾期交房43019.972.12257.96；3.10000365277.934.判令被告向原告支付因延期支201912310.03%/20205312976.67；5.5630.70項(xiàng)金額合計(jì)：73885.316.本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。一審法院認(rèn)定事實(shí)：201783《商品房買賣合同》及《志隆大廈〈商品房買賣合同〉之補(bǔ)充協(xié)議》。合同約定：原告購(gòu)買被告開(kāi)發(fā)建設(shè)的惠州大亞灣XXXX號(hào)房(以下簡(jiǎn)稱涉案商品房)，預(yù)測(cè)建筑面積共82.3510427.2320175252586826000001、23、4項(xiàng)所列條件：1.該商品房已取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件；2.該商品房已取得房屋測(cè)繪報(bào)告；3.原告交清全部房款或者銀行放款后，并付清所有應(yīng)付款項(xiàng)；4.滿足其他雙方約定的交付條件。該商品房為住宅的，被告還需提供《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《住宅質(zhì)量保證書(shū)》。合同第十條對(duì)于商品房相關(guān)設(shè)施設(shè)備交付條件的約定：交付時(shí)完成室內(nèi)燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè)，并與城市燃?xì)夤芫W(wǎng)連接，保證燃?xì)夤?yīng)。合同第十一條約定：201812311510時(shí)間、辦理交付手續(xù)的時(shí)間地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件材料的通知書(shū)面送達(dá)原告。原告未7/15收到交付通知書(shū)的，以本合同約定的交付日期屆滿之日為辦理交付手續(xù)的時(shí)間，以該商品房所在地為辦理交付手續(xù)的地點(diǎn)。交付該商品房時(shí)，被告應(yīng)當(dāng)出示滿足第九條約定的證明文件。被告不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，不能滿足第九條約定條件的，原告有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交付責(zé)任由被告承擔(dān)，并按照第十二條約定處理。合同第十二條約定：除不可抗力外，被告未按照約定的時(shí)間將該商品房交付原告的，逾期在90日之內(nèi)的，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，被告按日計(jì)算向買受人支付全部房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金；逾期超過(guò)90繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，被告按日計(jì)算向原告支付全部房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金。合同第十三條規(guī)定：該商品房交付時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示房屋測(cè)繪報(bào)告，并向買受人提供該商品房的面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)(以下簡(jiǎn)稱實(shí)測(cè)面積)。實(shí)測(cè)面積與第三條載明的預(yù)測(cè)面積發(fā)生誤差的，根據(jù)實(shí)測(cè)建筑面積結(jié)算，實(shí)行多退少補(bǔ)，雙方不解除合同。合同第二十一條約定：出賣人依法選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)為惠州市貝萊物業(yè)管理有限公20168102021892.3/月·平方米(建筑面積)。合同第二十五條約定：原告和被告保證在本合同中記載的通訊地址、聯(lián)系電話均真實(shí)有效。任何根據(jù)本合同發(fā)出的文件，均應(yīng)采用書(shū)面形式，以郵寄或其他方式送達(dá)對(duì)方。補(bǔ)充協(xié)議第四條約定：原告應(yīng)當(dāng)在接到被告的交房書(shū)面通知后日內(nèi)辦理收樓手續(xù)，原告逾期不到指定地點(diǎn)辦理收樓手續(xù)的，或被告公示了買賣合同第八條規(guī)定的證明文件后，原告逾期未簽署《房屋交接書(shū)》的，視為被告實(shí)際已按時(shí)交付8202042181.8120204228/152020515商品房。商品房交付時(shí)，沒(méi)有完成室內(nèi)燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè)。201986提出賠償及補(bǔ)償方案：1.逾期交付賠償方案：(1)逾期起算日：逾期交付賠償?shù)臅r(shí)間從201911(2)賠償金額計(jì)算：從逾期起算日起，直至商品房最終實(shí)際交付之日止(交付條件以合同約定為準(zhǔn))，按日計(jì)算向買受人支付全部房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金。(3)賠償方式：70%的逾期違約金以現(xiàn)金支付方式分期支付，剩余30%未來(lái)的物業(yè)管理費(fèi)予以抵扣。具體賠償操作方法見(jiàn)下：A.以現(xiàn)金方式支付的逾期違約金(70%2019103120191120192280.0170%201911302019312019430B.以未來(lái)物業(yè)管理費(fèi)抵扣(30具體賠償操作方法：在業(yè)主應(yīng)付物業(yè)管理費(fèi)的前一個(gè)月月底，以轉(zhuǎn)賬方式將該月業(yè)主應(yīng)2020151230201912312302.償方案：(1)補(bǔ)償金額：100001(2)補(bǔ)償方式:100002019103120191130201912313000300040001扣部分)支付完畢之日起算。3.團(tuán)購(gòu)費(fèi)/電商費(fèi)解決方案：(1)墊付資格：滿足以下資格的業(yè)主，攜帶有效憑證(身份證及收據(jù)、轉(zhuǎn)賬憑證等)，可以由我公司先行墊付團(tuán)購(gòu)費(fèi)：已19/1510000001010000元，則視為業(yè)主已享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠，我公司不再予以墊付。(2)墊付方式：10000元團(tuán)購(gòu)費(fèi)以現(xiàn)金方式分三期支付，分別于2019103120191130201912313000300040004.償或補(bǔ)償具體情況請(qǐng)見(jiàn)附件1《志隆大廈業(yè)主賠償及補(bǔ)償確認(rèn)表》，若我公司未按期兌現(xiàn)，則須向業(yè)主支付相應(yīng)的延期支付賠償金，延期支付賠償金按應(yīng)付金額的0.03%/日計(jì)算。20205152020421商品房買賣合同(預(yù)售)第九條，已具備商品房交付條件。我公司已在微信群中通知交付，現(xiàn)再次補(bǔ)充通知交付。至于存在的個(gè)別問(wèn)題，我公司正在全力整改中，各位業(yè)主可以繼續(xù)安排時(shí)間預(yù)約收房，對(duì)于業(yè)主存在的各種糾紛和問(wèn)題，我公司成立了以溫遠(yuǎn)欽、莊鳳香為成員的工作小組，并委托志隆大廈1608劉建國(guó)業(yè)主協(xié)助我公司受理業(yè)務(wù)，委托2020615202051要減掉政府三個(gè)月的非辦公時(shí)間。無(wú)論是否正式辦理收房手續(xù)，管理處都將從2020年7月1日起計(jì)收物業(yè)管理費(fèi)和中央空調(diào)分?jǐn)傎M(fèi)用(若中央空調(diào)系統(tǒng)未完工交付，則起算日期順延)，延誤繳納的，按行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收滯納金。一審法院認(rèn)為:本案屬于商品房預(yù)售合同糾紛。原、被告簽訂的商品房買賣合201986位業(yè)主發(fā)出的《賠償及補(bǔ)償方案(最終版)》，是被告的單方承諾，單方法律行為可以給本人創(chuàng)設(shè)義務(wù)、放棄本人權(quán)利，除非他人認(rèn)可，不能給他人創(chuàng)設(shè)義務(wù)、替他人放棄權(quán)10/15利，對(duì)不違背效力性強(qiáng)制性規(guī)定的條款均具有法律效力。因此，對(duì)被告辯稱其沒(méi)有與原告就《賠償及補(bǔ)償方案(最終版)》達(dá)成一致意見(jiàn)、該方案對(duì)雙方不具有法律效力的意見(jiàn)，一審法院不予采納。被告除了按照合同履行義務(wù)，仍應(yīng)履行《賠償及補(bǔ)償方案(最終版)》的相關(guān)承諾。綜合原、被告的訴辯意見(jiàn)，對(duì)本案的處理分析評(píng)判如下：2018123120204212020422約定的時(shí)間將符合交付條件的商品房交付原告，存在逾期交房的違約行為，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。定了被告延遲三個(gè)月交樓不構(gòu)成違約，延遲超過(guò)三個(gè)月時(shí)起算違約的條款，該條款由被告提供，是為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，屬于格式條款，被告作為提供格式合同的一方，對(duì)該條款的約定免除了其責(zé)任、加重對(duì)方的責(zé)任、排除對(duì)方的主要權(quán)利，該條款為無(wú)效2019862019112019112020422知業(yè)主收房，2020422約定：“根據(jù)本合同發(fā)出的文件，均應(yīng)采用書(shū)面形式，以郵寄或其他方式送達(dá)對(duì)方”。被告通過(guò)微信群通知交付或者在大廈大堂張貼公示均不符合合同約定的送達(dá)方式，對(duì)被202051520205152020515止。被告辯稱因受新冠肺炎疫情的影響，疫情期間的違約金不應(yīng)計(jì)算的意見(jiàn)，因合同約11/1520181231201911202051550143019.97(858682×0.01%×501關(guān)于燃?xì)庠O(shè)施補(bǔ)償款的問(wèn)題。合同約定商品房交付時(shí)完成室內(nèi)燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè)，并與城市燃?xì)夤芫W(wǎng)連接，保證燃?xì)夤?yīng)，本案中，被告向原告交付的商品房并沒(méi)有20198610000112257.96(2.3/月·平方米×81.8112257.96。10000(最終版)》提出向業(yè)主墊付團(tuán)購(gòu)費(fèi)，但因?yàn)殡娚虉F(tuán)購(gòu)費(fèi)是案外人“惠州善居”收取的，涉及案外人“惠州善居”的權(quán)利義務(wù)，屬于另一法律關(guān)系，本案不作處理，原告可循合法途徑另行解決。償方案(最終版)》的賠償或補(bǔ)償方式支付，也即部分現(xiàn)金分期支付、部分抵扣物業(yè)管理費(fèi)，但是被告沒(méi)有按照方案承諾支付賠償款給原告，已違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，且物業(yè)費(fèi)的收取是物業(yè)公司的權(quán)利，被告不能行使抵扣的權(quán)利。故原告請(qǐng)求被告全額支付逾期交房違約金、燃?xì)庠O(shè)施補(bǔ)助款，并按方案支付延期支付賠償金的請(qǐng)求合法有理，一審法院予以支持，對(duì)被告的辯稱意見(jiàn)，一審法院不予采納。82.35方米，而實(shí)測(cè)建筑面積為81.81平方米，實(shí)測(cè)建筑面積比預(yù)測(cè)建筑面積少0.54平方米。12/15按照合同約定，涉案商品房按建筑面積計(jì)算，單價(jià)為每平方米10427.23處理為實(shí)行多退少補(bǔ)，原、被告雙方對(duì)此均無(wú)異議，故被告應(yīng)向原告退回面積差異款為5630.70(10427.23/平方米×0.540.03%/日計(jì)算。因此，被告向原告支付的逾期交房違約金及燃?xì)庠O(shè)施補(bǔ)55277.932020110.03%計(jì)付延期支付賠償金。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第四十一條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：一、被告惠州大亞灣如興實(shí)業(yè)有限公司自本判決發(fā)生法律效力之日起10原告尹某某、吳某某支付逾期交房違約金及燃?xì)庠O(shè)施補(bǔ)償款合計(jì)55277.930.03%202011大亞灣如興實(shí)業(yè)有限公司自本判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)向原告尹某某、吳某某退5630.70823.57告尹某某、吳某某預(yù)交)，原告尹某某、吳某某負(fù)擔(dān)25798.5710支付。二審中，雙方均未提出新證據(jù)。經(jīng)審理查明，一審法院查明的事實(shí)基本屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。本院認(rèn)為，本系列案系商品房預(yù)售合同糾紛，結(jié)合上訴人的上訴請(qǐng)求和理由，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是:一審法院認(rèn)定的逾期交房違約金是否恰當(dāng)。具體分析如下：關(guān)于涉案《賠償及補(bǔ)償方案》的適