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文檔簡介
房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法題庫練習試題分享附答案
單選題(共50題)1、不屬于土地使用權(quán)的是()。A.建設(shè)用地使用權(quán)B.宅基地使用權(quán)C.土地承包經(jīng)營權(quán)D.租賃權(quán)【答案】D2、某宗房地產(chǎn)的用地通過有償出讓方式獲得,土地使用期限為50年,不可續(xù)期,已使用10年,建筑物剩余經(jīng)濟壽命為55年。預(yù)計該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元,報酬率為8%,則該房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。A.95.40B.97.87C.98.55D.99.33【答案】A3、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相似的土地,甲土地為空地,乙土地上有建筑物,但相同限制條件下的估價結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值,這是由于()。A.乙土地上建筑物價值低于拆遷費用B.甲土地的容積率大于乙土地的容積率C.甲土地的價值高于乙土地的價值D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長【答案】A4、甲、乙兩宗相鄰?fù)恋?,價格均為50萬元,若將該兩宗土地合并為一宗土地,合并后的市場價格為150萬元。在這種情況下,如果乙宗地的擁有者購買甲宗地,則甲宗地的擁有者合理的索價范圍是()萬元。A.0~50B.50~75C.50~100D.100~150【答案】C5、路線價法特別適用于對()進行估價。A.單宗土地B.大量土地C.部分土地D.待開發(fā)土地【答案】B6、某宗房地產(chǎn)估價中,三個可比實例房地產(chǎn)對應(yīng)的比較單價分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2,根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可比實例對應(yīng)的比較單價的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比較單價,則前者與后者的差值是()元/m2。A.-100B.-50C.50D.100【答案】B7、()年建設(shè)部發(fā)出了《關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》(建住房函[2002]192號),決定建立包括房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)。A.2001B.2002C.2003D.2005【答案】B8、某套住宅建筑面積為100m2,可使用面積為80m2,分攤的共有面積系數(shù)為10%,套內(nèi)建筑面積下的價格為2600元/m2,該套住宅建筑面積下的價格為()元/m2。A.2080B.2288C.2340D.2392【答案】C9、在指數(shù)修勻法中,Vi+1=Vi+a(Pi-Vi)中的a的取值范圍應(yīng)當是()。A.a≤18B.0≤a≤1C.a≤0D.0≤a<1【答案】B10、路線價法本質(zhì)上是一種()。A.長期趨勢法B.成本法C.比較法D.收益法【答案】C11、如果先按原幣種的價格進行市場狀況調(diào)整,則對進行了市場狀況調(diào)整后的價格,應(yīng)采用()時的匯率進行換算。A.估價作業(yè)日期B.成交日期C.價值時點D.市場狀況調(diào)整后【答案】C12、具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場地平整,可以直接在其上進行房屋建設(shè)的土地是()。A.生地B.毛地C.熟地D.在建工程【答案】C13、十二經(jīng)脈之氣“結(jié)、聚、散、絡(luò)”于筋肉、關(guān)節(jié)的體系是A.十二經(jīng)脈B.十二經(jīng)筋C.十二經(jīng)別D.十二皮部【答案】B14、某類房地產(chǎn)一年期的銀行存款利率為3.07%,貸款利率為5.43%,投資風險補償為2.02%,管理負擔補償為1.32%,缺乏流動性補償為1.5%,所得稅抵扣的好處為0.5%,則該類房地產(chǎn)的報酬率為()。A.13.84%B.13.34%C.7.41%D.9.77%【答案】C15、根據(jù)晝夜對人體病理的影響,病情甚是在A.夜B.晝C.夕D.旦【答案】A16、某建筑物已使用8年,經(jīng)實地勘察,估計尚可使用32年,殘值率為5%,則該建筑物的成新率為()。A.76%B.80%C.81%D.84%【答案】C17、某房地產(chǎn)的建筑面積為2500m2,現(xiàn)狀價值為2000萬元,若現(xiàn)在將該房地產(chǎn)拆除重建,拆除費用為100萬元,殘值為45萬元,后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤為4000元/m2,重建后的房地產(chǎn)市場價格為15000元/m2。該房地產(chǎn)的市場價值為()萬元。A.1945B.2000C.2695D.2750【答案】C18、根據(jù)疾病傳變規(guī)律,先安未受邪之地,腎實證病應(yīng)安A.脾B.心C.腎D.肺【答案】B19、下列房地產(chǎn)價格中,相對能更好反映地價水平高低的是()。A.土地總價B.土地單價C.樓面地價D.商品房價格【答案】C20、某住宅房地產(chǎn)開發(fā)用地,其土地面積為10000m2,規(guī)劃容積率為1.2,樓面地價為1500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整,其容積率提高到1.6,樓面地價不變,則該住宅房地產(chǎn)開發(fā)用地因規(guī)劃調(diào)整所需的補地價為()萬元。A.375B.450C.500D.600【答案】D21、下列哪項不屬于緩則治本A.癆病肺腎陰虛之咳嗽,應(yīng)滋養(yǎng)肺腎B.氣虛自汗,應(yīng)補氣C.新感已愈而轉(zhuǎn)治宿疾D.大出血的病人,應(yīng)緊急止血【答案】D22、房地產(chǎn)使用權(quán)目前主要是()。A.土地占有權(quán)B.土地收益權(quán)C.土地所有權(quán)D.土地使用權(quán)【答案】D23、下列關(guān)于開發(fā)經(jīng)營期、建設(shè)期、經(jīng)營期等之間關(guān)系的說法錯誤的是()。A.開發(fā)經(jīng)營期可分為建設(shè)期和經(jīng)營期B.建設(shè)期的起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同C.經(jīng)營期可具體化為銷售期和運營期D.經(jīng)營期可以準確預(yù)測答案【答案】D24、某綜合樓的土地取得成本為1000萬元,建設(shè)成本為800萬元,管理費用為60萬元,投資利息為140萬元,營業(yè)稅及附加和其他銷售稅費分別為售價的5.6%和2%,契稅稅率為4%,直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價值為()萬元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49【答案】A25、孔子指出,“君子和而不同,小人同而不和”。下列對“和”與“不同”的理解正確的是A.“和”是指主要矛盾,“不同”是指次要矛盾B.“和”是指矛盾的主要方面,“不同”是指矛盾的次要方面C.“和”是指矛盾的同一性,“不同”是指矛盾的斗爭性D.“和”是指矛盾的對立統(tǒng)一,“不同”是指矛盾的特殊性【答案】D26、下列哪句原文不是陰陽相互轉(zhuǎn)化的體現(xiàn)A.“升已而降,降者謂天;降已而升,升者謂地”B.“重陰必陽,重陽必陰”C.“寒生熱,熱生寒,此陰陽之變也”D.“夏至四十五日,陽氣微上,陰氣微下”【答案】D27、在成本法、假設(shè)開發(fā)法中不計息的項目有()。A.銷售費用B.銷售稅費C.開發(fā)利潤和銷售稅費D.銷售費用和銷售稅費【答案】C28、建筑物重新購建成本的求取方法中,將建造日期時的建安工程費調(diào)整為價值時點時的建安工程費的方法稱之為()。A.單位比較法B.分部分項法C.工料測量法D.指數(shù)調(diào)整法【答案】A29、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法估價中調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)用地狀況的說法,錯誤的是()。A.弄清規(guī)劃條件主要是為了選取最佳開發(fā)利用方式B.弄清土地權(quán)益狀況主要是為了預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價格、租金等C.弄清土地區(qū)位主要是為了確定房地產(chǎn)已投入成本的合理性D.弄清土地實物狀況主要是為了預(yù)測后續(xù)開發(fā)的必要支出【答案】C30、下列關(guān)于比準價格、積算價格和收益價格關(guān)系的表述中,正確的是()。A.在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時,積算價格低于收益價格B.在房地產(chǎn)市場存在泡沫時,收益價格大大高于積算價格C.在房地產(chǎn)市場不景氣時,積算價格(未扣除經(jīng)濟折舊)大大高于比準價格或收益價格D.比準價格傾向于成交價格,積算價格傾向于最低買價,收益價格傾向于最高賣價【答案】C31、某房地產(chǎn)的土地面積為500m2,土地價格為2000元/m2,建筑面積為1000m2,成本法估算的建筑物重置成本為1800元/m2,市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價格為2500元/m2。則該房地產(chǎn)中建筑物的實際價值比重置成本低()元/m2。A.200B.300C.700D.1000【答案】B32、臟腑之氣的功能中屬陰的部分是A.溫煦、推動、興奮B.涼潤、寧靜、抑制C.構(gòu)成臟腑的基本物質(zhì)D.推動和調(diào)節(jié)人體生長、發(fā)育和生殖機能【答案】B33、氣血關(guān)系的失調(diào)主要指A.氣滯血瘀B.氣血兩虛C.氣血不榮經(jīng)脈D.氣和血互根互用的功能失調(diào)【答案】D34、“驚則氣亂”,則A.精神萎靡,氣短乏力B.心無所倚.神無所歸.慮無所定C.精神不集中,甚則失神狂亂D.心悸,驚恐不安【答案】B35、某綜合樓的土地取得成本為1000萬元,建設(shè)成本為800萬元,管理費用為60萬元,投資利息為140萬元,銷售稅金及附加和其他銷售稅費分別為售價的5.6%和2%,契稅稅率為4%,直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價值為()萬元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49【答案】A36、從估價的角度來看,開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與應(yīng)獲得的()分開。A.利潤B.利息C.收入D.收益【答案】A37、下列估價業(yè)務(wù)中,估價機構(gòu)可以承接的是()。A.超出了估價機構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的估價業(yè)務(wù)B.估價機構(gòu)的專業(yè)能力難以勝任的估價業(yè)務(wù)C.估價機構(gòu)的某些估價師與估價需求者有利害關(guān)系的估價業(yè)務(wù)D.承接后出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風險的估價業(yè)務(wù)【答案】C38、當新用途下的房地產(chǎn)價值減去改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤大于現(xiàn)用途下的房地產(chǎn)價值時,應(yīng)以()為前提進行估價。A.維持現(xiàn)狀B.更新改造C.改變用途D.重新開發(fā)【答案】C39、標準深度是道路對地價影響的轉(zhuǎn)折點:由此接近道路的方向,地價逐漸升高;由此遠離道路的方向,地價()。A.逐漸降低B.逐漸升高C.可視為基本不變D.為零【答案】C40、建筑物自竣工日期起至其對房地產(chǎn)價值不再有貢獻之日止的持續(xù)時間稱之為()。A.經(jīng)濟壽命B.自然壽命C.實際年齡D.有效年齡【答案】A41、在不同的地域,房地產(chǎn)也有不同的名稱,我國香港地區(qū),通常稱房地產(chǎn)為()。A.不動產(chǎn)B.物業(yè)C.樓盤D.房屋【答案】B42、在比較法選擇可比實例的過程中,可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當,選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的()范圍之內(nèi)。A.0.5~2.0B.1.5~2.0C.0.5~1.5D.1.0~1.5【答案】A43、現(xiàn)有某總建筑面積為15000m2的在建工程,已知土地使用年限為40年(自開工之日算起),計劃開發(fā)期為3年,現(xiàn)已進行1.5年。估計建成還需1.5年,投入使用后年凈收益為480萬元,報酬率為8%,折現(xiàn)率為12%。該項目續(xù)建完成后的總價值折算到現(xiàn)在為()萬元。A.3939.61B.4433.88C.4768.50D.5652.09【答案】C44、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn),年潛在毛租金收入700萬元,空置和收租損失5萬元,年房屋折舊費30萬元,維修費10萬元、保險費10萬元、管理費等30萬元,水電供暖費等40萬元,房地產(chǎn)稅等65萬元,年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定,維修費和水電供暖費由承租人承擔,其他稅費均由出租人負擔。該房地產(chǎn)的年凈收益為()萬元。A.485B.490C.585D.590【答案】D45、某房屋的建筑面積為100m2,單位建筑面積的重置成本為1000元/m2,建筑物自然壽命為45年,殘值率為2.5%。經(jīng)測算,至價值時點該建筑物有效年齡為10年,建筑物市場價格為7.5萬元。假設(shè)該建筑物在經(jīng)濟壽命內(nèi)每年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟壽命為()年。A.29B.39C.40D.45【答案】B46、下列各類房地產(chǎn)中,特別適用于成本法估價的是()。A.某標準廠房B.某體育場館C.某待出讓土地D.某寫字樓【答案】B47、一套總價60萬元的住房,在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況:A.第(1)種情況B.第(2)種情況C.第(4)種情況D.第(5)種情況【答案】A48、某宗面積為5000m2的房地產(chǎn)開發(fā)用地,樓面地價為800元/m2,容積率為2,受讓人需按照受讓價格3%繳納契稅等稅費,則土地成本為()萬元。A.824B.924C.844D.944【答案】A49、房地產(chǎn)估價專業(yè)意見的作用可分為性質(zhì)不同的兩類()。A.一是咨詢性估價或參考性估價,二是法律性估價或證據(jù)性估價B.一是了解性估價或咨詢性估價,二是鑒證性估價或證據(jù)性估價C.一是鑒證性估價或證據(jù)性估價,二是咨詢性估價或參考性估價D.一是咨詢性估價或參考性估價,二是鑒證性估價或法律性估價【答案】C50、在國有土地上房屋征收評估中,對已出租的房地產(chǎn)不考慮租賃因素的影響。這一估價假設(shè)屬于()。A.未定事項假設(shè)B.背離事實假設(shè)C.不相一致假設(shè)D.依據(jù)不足假設(shè)【答案】B多選題(共30題)1、估價資料歸檔的目的是建立資料庫和備案,以方便今后的估價及管理工作。估價資料歸檔主要有以下作用()。A.有助手估價機構(gòu)和估價人員不斷提高估價水平B.有助于解決日后可能發(fā)生的估價糾紛C.有助于保持估價機構(gòu)工作的連續(xù)性D.有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機構(gòu)進行資質(zhì)審查和考核E可以為日后的估價提供參考【答案】ABD2、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價的市場定價的說法中,正確的有()。A.房地產(chǎn)價值是客觀存在的B.房地產(chǎn)價值是專業(yè)估價人員的價值判斷結(jié)果C.房地產(chǎn)價值由市場力量決定D.由市場參與者集體的價值判斷所形成E.估價師是運用自己的知識和經(jīng)驗去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產(chǎn)價值【答案】ACD3、下列可以作為假設(shè)開發(fā)法適用的對象有()。A.待開發(fā)的土地B.在建工程C.有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)D.可裝修改造或可以改變用途的房地產(chǎn)E既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)【答案】ABD4、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)經(jīng)營期的描述中,正確的有()。A.建設(shè)期又可分為前期和建造期B.在預(yù)售情形下,銷售期和建設(shè)期沒有重疊C.在出租或營業(yè)情形下,建造期和運營期沒有重疊D.在有延遲銷售的情況下,銷售期與運營期有重疊E.運營期的起點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日【答案】ACD5、在成本法中,直接成本利潤率的計算基數(shù)包括()。A.土地成本B.建設(shè)成本C.管理費用D.銷售費用E.投資利息【答案】AB6、2006年1月13日,()聯(lián)合出臺了《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》(建住房[2006]8號)。A.原建設(shè)部B.國土資源部C.中國人民銀行D.最高人民法院E.中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會【答案】AC7、下列估價中適宜采用假設(shè)開發(fā)法的有()。A.征收補償估價B.在建工程估價C.出讓地塊估價D.改變用途房地產(chǎn)估價E.房屋抵押估價【答案】BCD8、下列屬于土地使用管制的事項有()。A.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通用地B.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施C.某宗土地使用中,要求容積率為2.0D.甲、乙兩宗土地使用中,甲土地必須為乙土地留出通行道路E某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)【答案】AC9、下列房地產(chǎn)中,難以采用比較法估價的有()。A.房地產(chǎn)開發(fā)用地B.學校C.在建工程D.別墅E.特殊廠房【答案】BC10、求取出租的寫字樓凈收益,從有效毛收入中應(yīng)扣除的項目包括()。A.房產(chǎn)稅B.承租人支付的物業(yè)管理費C.空調(diào)設(shè)備重置提拔款D.所得稅E.房屋保險費【答案】AC11、房地產(chǎn)的實物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分,可以進一步分為()。A.該實體組合完成的功能B.該實體的質(zhì)量C.相應(yīng)的配套的基礎(chǔ)設(shè)施D.立體空間E.有形的實體【答案】AB12、比較法估價中,對可比實例成交價格進行權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括()A.租賃權(quán)限制情況B.交易稅費負擔轉(zhuǎn)嫁情況C.已抵押擔保債權(quán)情況D.地役權(quán)設(shè)立情況E.利用方式限制情況【答案】ACD13、就收益性而言,為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值,往往要求估價師對其凈收益同時給出()。A.較樂觀的估計值B.較保守的估計值C.過高的估計值D.過低的估計值E.可能的估計值【答案】AB14、下列選項中,屬于收益性房地產(chǎn)的有()。A.農(nóng)地B.游樂場C.寫字樓D.倉庫E.行政辦公樓【答案】ABCD15、下列關(guān)于指數(shù)修勻法的說法中,正確的有()。A.指數(shù)修勻法是以本期的實際值和本期的預(yù)測值為根據(jù),經(jīng)過修勻后得出下一期預(yù)測值的一種預(yù)測方法B.指數(shù)修勻法是以上一期的實際值和本期的預(yù)測值為根據(jù),經(jīng)過修勻后得出下一期預(yù)測值的一種預(yù)測方法C.計算公式為:Vi+1=Vi+a(Pi-Vi)(Pi為第i期的實際值;Vi為第i期的預(yù)測值;Vi+1為第i+1期的預(yù)測值;a為修勻常數(shù),0≤a≤1)D.運用指數(shù)修勻法進行預(yù)測的關(guān)鍵,是確定修勻常數(shù)的值E.指數(shù)修勻法是計算得出實際值的一種方法【答案】ACD16、關(guān)于運用假設(shè)開發(fā)法評估某酒店在建工程的投資價值(其中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值采用收益法測算)的說法。正確的有()。A.可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提估價B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價值C.收益法測算開發(fā)完成的房地產(chǎn)價值時可采用投資者的預(yù)算收益測算D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)意外財產(chǎn)的購置費用E.折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場上類似在建工程項目所要求的平均報酬率【答案】ABC17、對抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強弱的說法,錯誤的有()。A.標準廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱B.熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱C.小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)的住宅變現(xiàn)能力弱E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱【答案】ABC18、房地產(chǎn)估價原則可分為三個層次,即()。A.基本原則B.客觀原則C.特殊性原則D.普適性原則E適宜性原則【答案】ACD19、估價當事人包括()。A.注冊房地產(chǎn)估價師B.估價師協(xié)會C.房地產(chǎn)估價機構(gòu)D.估價委托人E.房地產(chǎn)經(jīng)紀人【答案】ACD20、評估承租人權(quán)益價值時,收益法估價參數(shù)確定正確的有()。A.收益期應(yīng)為租賃合同剩余租賃期B.收益期應(yīng)為經(jīng)濟壽命減去租賃合同剩余租賃期C.凈收益應(yīng)為合同租金減去運營費用D.凈收益應(yīng)為市場租金減去運營費用E.凈收益應(yīng)為市場租金減去合同租金【答案】A21、補地價是指需要補交給政府的一筆地價或土地使用權(quán)出讓金、土地收益等。()是需要補地價的主要情形。A.出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期B.建設(shè)用地使用權(quán)出讓之后變更容積率C.轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的房地產(chǎn)D.改變原土地使用權(quán)出讓時規(guī)定的用途E.拍賣土地使用權(quán)【答案】ABD22、某估價機構(gòu)為一商品住宅抵押貨款作了評估,出具了估價報告,估價報告有效期為1年。該抵押人準備以此估價報告向銀行申請抵押貸款,貸款期限為20年。在未來20年內(nèi)估價機構(gòu)對此估價報告()。A.均要負法律責任B.在經(jīng)過1年之后也無需重新對該商品住宅進行評估C.經(jīng)過1年之后需重新對該商品住宅進行評估D.如果委托人在1年后拿該估價報告向銀行辦理抵押貸款,則此估價報告失效,需要重新評估E如果委托人在1年后拿該估價報告向銀行辦理抵押貸款,則此估價報告繼續(xù)有效,不需要重新評估【答案】ABD23、房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要,包括()。A.增加抵押貸款B.抵押期間對抵押房地產(chǎn)進行動態(tài)監(jiān)測C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款D.處置抵押房地產(chǎn)E.租賃抵押房地產(chǎn)【答案】ABCD24、下列估價目的中,對已出租的房地產(chǎn)應(yīng)考慮租約影響的有()。A.房地產(chǎn)抵押估價B.房屋征收評估C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價D.房地產(chǎn)火災(zāi)保險估價E.房地產(chǎn)司法拍賣估價【答案】ACD25、出租人權(quán)益價值的構(gòu)成包括()。A.無租約限制價值B.合同租金現(xiàn)值C.剩余租賃期內(nèi)合同租金現(xiàn)值D.剩余租賃期內(nèi)市場租金合同租金差額的折現(xiàn)值E.剩余租賃期外建筑物經(jīng)濟壽命期內(nèi)的市場租金現(xiàn)值【答案】C26、與非專業(yè)估價相比,專業(yè)估價的特點有()。A.是一種專業(yè)意見B.估計價格或價值C.實行有償服務(wù)D.承擔法律責任E.估價作業(yè)日期長【答案】ACD27、在房地產(chǎn)估價中,移動平均法能夠顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。移動平均法有()兩種方法。A.簡單移動平均法B.多維移動平均法C.加權(quán)移動平均法D.平均發(fā)展速度法E.長期趨勢法【答案】AC28、在房地產(chǎn)估價活動中對房地產(chǎn)估價師的要求,正確的有()。A.同一估價項目應(yīng)至少選派2名注冊房地產(chǎn)估價師共同進行估價B.估價項目負責人應(yīng)為注冊房地產(chǎn)估價師C.除批量估價外,每個估價項目應(yīng)至少有1名注冊房地產(chǎn)估價師全程參與估價工作D.房地產(chǎn)估價師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務(wù)E.房地產(chǎn)估價師可以在非自己估價的房地產(chǎn)估價報告上簽名【答案】ABCD29、下列估價假設(shè)中,屬于背離事實假設(shè)的有()。A.受專業(yè)能力限制,未對估價對象建筑安全進行專業(yè)鑒定,假設(shè)其是安全的B.未進入被征收房屋內(nèi)實地查勘,估價中對其內(nèi)部狀況進行的合理設(shè)定C.房屋已被查封,司法拍賣估價中假設(shè)其未被查封D.估價對象已出租,征收估價中假設(shè)其無租約限制E.對估價委托人提供的所有資料未進行核實,在估價假設(shè)中設(shè)定為這些資料均為真實合法有效的【答案】CD30、一般來說,房地產(chǎn)價格等于“開發(fā)成本加平均利潤”的前提條件包括()。A.供求關(guān)系短期內(nèi)不太穩(wěn)定B.自由競爭的市場環(huán)境C.較長時期的市場運行D.可大量重復(fù)開發(fā)建設(shè)E.成本和效用變動不同步【答案】BCD大題(共10題)一、某商場的建筑面積6000m2,土地使用期限40年,從2008年10月1日起計,不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款,貸款金額600萬元,貸款期限10年,貸款年利率6%(貸款期間貸款利率不變),每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數(shù)為6成,現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知,現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款,房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格(分別計算以下兩種購買方式下的購買價格:一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務(wù);二是購買者一次性償還剩余貸款后購買)。(10分)【答案】(1)求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值-已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額-其他法定優(yōu)先受償款=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值-(已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù))-其他法定優(yōu)先受償款1)2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則,在用收益法評估時,年凈收益應(yīng)采用較保守估計值500萬元,收益期限為40年-5年=35年,利用公式:V=A/Y×[1-1/(1+Y)n],可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為:V=500/8%×[1-1/(1+8%)35]=5827.28(萬元)2)求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/(1+6%)7]=455.08(萬元)3)2013年10月1日再次抵押價值=5827.28-(455.08/0.5)=4917.12(萬元)二、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析,有下列兩種可能的利用方案:方案一:改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售,需補繳地價,取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán),已知改造期為1年,改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元;在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用,該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金3元/m2天,可出租面積為建筑面積的60%,運營費用率為25%,根據(jù)調(diào)查,10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%,批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍,轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%,房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二:改擴建為公寓出售。需補繳地價,取得70年居住用地土地使用取,增加建筑面積17600m2;預(yù)計改造期為1.5年,整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元;在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用,該費用預(yù)計為公寓售價的3%;改造完成后即可完全售出,售價為每平方米建筑面積8500元;銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查,該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價為4000元/m2;容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價下降5%,居民用地樓面地價下降2%;補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅,折現(xiàn)率為15%,改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料,求取該舊廠房的市場價格(1年按365天計)?!敬鸢浮考僭O(shè)開發(fā)法方案一:(舊廠房-批發(fā)市場)第一年凈租金收益=3×365×26400×60%×(1-25%)=1300.86(萬元)開發(fā)完成后的價值V1=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/(7.5%-2.5%)[1-(1+2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=8572.35+0.32V1V1=12606.39(萬元)(改造期1年,出租期10年,11年后才能轉(zhuǎn)售)補地價=4500×26400-1500×12500=10005萬元報課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)(),正保遠程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅=(補地價+舊廠房價值V0)×4%=400.2+0.04V0改造建設(shè)成本及管理費用=1000×26400/(1+15%)0.5=2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/(1+15%)0.75=585.71萬元三、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析,有下列兩種可能的利用方案:方案一:改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售,需補繳地價,取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán),已知改造期為1年,改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元;在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用,該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金3元/m2天,可出租面積為建筑面積的60%,運營費用率為25%,根據(jù)調(diào)查,10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%,批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍,轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%,房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二:改擴建為公寓出售。需補繳地價,取得70年居住用地土地使用取,增加建筑面積17600m2;預(yù)計改造期為1.5年,整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元;在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用,該費用預(yù)計為公寓售價的3%;改造完成后即可完全售出,售價為每平方米建筑面積8500元;銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查,該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價為4000元/m2;容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價下降5%,居民用地樓面地價下降2%;補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅,折現(xiàn)率為15%,改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料,求取該舊廠房的市場價格(1年按365天計)?!敬鸢浮考僭O(shè)開發(fā)法方案一:(舊廠房-批發(fā)市場)第一年凈租金收益=3×365×26400×60%×(1-25%)=1300.86(萬元)開發(fā)完成后的價值V1=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/(7.5%-2.5%)[1-(1+2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=8572.35+0.32V1V1=12606.39(萬元)(改造期1年,出租期10年,11年后才能轉(zhuǎn)售)補地價=4500×26400-1500×12500=10005萬元報課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)(),正保遠程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅=(補地價+舊廠房價值V0)×4%=400.2+0.04V0改造建設(shè)成本及管理費用=1000×26400/(1+15%)0.5=2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/(1+15%)0.75=585.71萬元四、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析,有下列兩種可能的利用方案。方案一:改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售,需補繳地價,取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán),已知改造期為1年,改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元;在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用,該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金3元/m2·天,可出租面積為建筑面積的60%,運營費用率為25%,根據(jù)調(diào)查,10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%,批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍,轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%,房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二:改擴建為公寓出售。需補繳地價,取得70年居住用地土地使用取,增加建筑面積17600m2;預(yù)計改造期為1.5年,整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元;在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用,該費用預(yù)計為公寓售價的3%;改造完成后即可完全售出,售價為每平方米建筑面積8500元;銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查,該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價為4000元/m2;容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價下降5%,居住用地樓面地價下降2%;補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅,折現(xiàn)率為15%,改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料,求取該舊廠房的市場價格(1年按365天計)【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一:(從舊廠房到批發(fā)市場)從第2-11年,每年逐年遞增的凈租金,第11年的出售價格第一年凈租金收益=3×365×26400×60%×(1-25%)=1300.86(萬元)開發(fā)完成后的價值V1=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/(7.5%-2.5%)×[1-(1+2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=8572.35+0.32V1V1=12606.39(萬元)(改造期1年,出租期10年,11年后才能轉(zhuǎn)售。)補地價=4500×26400-1500×12500=10005萬元契稅=(補地價+舊廠房價值V0)×4%=400.2+0.04V0改造建設(shè)成本及管理費用=1000×26400/(1+15%)0.5=2461.81萬元營銷費用=1300.86×0.5/(1+15%)0.75=585.71萬元舊廠房的價值V0=12606.39-10005-400.2-0.04V0-2461.87-585.71V0=-813.83(萬元)五、某宗出租的房地產(chǎn),建筑面積為40000m2,容積率為4,土地使用期限為40年,自2005年10月1日起計算,約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),于2007年10月1日建成,可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知,2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2,年平均空置率為20%,平均每月除稅費外的運營費用為30萬元,出租人承擔的稅費約占租金收入的8%,該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2,土地報酬率為8%,建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。(8分)【答案】具體計算過程如下:(1)總有效毛收入:A=40000×0.7×(1-20%)×40×12=1075.2(萬元);(2)總運營費用:C=30×12+1075.2×8%=446.02(萬元);(3)年凈收益:a=A-C=1075.2-446.02=629.18(萬元);或a=4×0.7×(1-20%)×40×12×(1-8%)-30×12=629.18(萬元);(4)土地總價:L=40000/4×2100=2100(萬元);(5)年土地凈收益:aL=2100×8%/[1-1/(1+8%)40-5]=180.19(萬元);(6)年建筑物凈收益:aB=a-aL=629.18-180.19=448.99(萬元);(7)建筑物總價:B=448.99/10%×[1-1/(1+10%)40-5]=4330.13(萬元);(8)房地產(chǎn)價值:V=L+B=2100+4330.13=6430.13(萬元)。六、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),層高4.8m,沒有電梯,建筑面積為30000m2,經(jīng)濟壽命為60年,有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知,現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2(含裝修、設(shè)備費),專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%,管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%,銷售費用為重新購建價格的3%,年利率為6%,建設(shè)期為2年,建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年內(nèi)均為均勻投入,銷售稅費為重新購建價格的6.5%,投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為35萬元;裝修的重置價格為500萬元,平均壽命為5年,已使用3年;設(shè)備的重置價格為200萬元,平均壽命為10年,已使用3年;殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯,其出租率僅為80%,月租金為30元/m2,但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓,則需要的電梯購置費用為180萬元,安裝費用為60萬元;而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%,正常月租金為32元/m2,由于該寫字樓的層高較正常層高要高,使其能耗增加,經(jīng)測算,正常情況下每年需要多消耗10000元能源費;同時由于周邊環(huán)境的變化,該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。(12分)【答案】(1)計算重新購建價格C總:方法一:首先,計算單價①建筑安裝成本:1200元/m2;②專業(yè)費用:1200×8%=96(元/m2);③管理費用:(1200+96)×3%=38.88(元/m2);④銷售費用:C×3%;⑤投資利息:(1200+96+38.88+3%C)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(1200+96+38.88+3%C)×40%×[(1+6%)0.5-1]=88.93+0.2%C;⑥銷售稅費:C×6.5%;⑦投資利潤:(1200+96+38.88+3%C)×35%=467.208+1.05%C;⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次,計算總價①建安成本:1200×30000=3600(萬元);②專業(yè)費用:3600×8%=288(萬元);七、某幢寫字樓,土地面積4000㎡,總建筑面積為9000㎡,建成于2002年10月1日,土地使用權(quán)年限為2007年10月1目~2047年10月1日。現(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/㎡,建筑物重建成本為3000元/㎡,建筑物自然壽命為60年,有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下:(1)門窗等損壞的修復(fù)費用為3萬元,裝修的重置價格為82.5萬元,平均壽命為5年,有效年齡為4年,空調(diào)系統(tǒng)功能落后,必須更換,舊系統(tǒng)已提折舊80萬元,拆除該空調(diào)費用為10萬元,可回收殘值30萬元,重新構(gòu)建價格(不含安裝費)為130萬元,安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元,除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年,經(jīng)過年數(shù)為9年。(2)該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差,導致與同類寫字樓相比,每月增加能耗800元。(3)由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn),區(qū)域環(huán)境受到一定的污染,租金將長期受到負面影響,預(yù)計每年租金損失為7萬元。(4)該類寫字樓的報酬率為10%,銀行貸款年利率為5%,土地報酬率為8%。(5)假設(shè)除空調(diào)以外,殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值?!敬鸢浮堪?、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),層高4.8m,沒有電梯,建筑面積為30000m2,
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