房地產(chǎn)開發(fā)前期工作

房地產(chǎn)開發(fā)的主要階段劃分投資機(jī)會研究可性研究行項目評估和決策獲取土地使用權(quán)開發(fā)項目立項規(guī)劃設(shè)計與方案報批建設(shè)工程招標(biāo)簽署有關(guān)合作協(xié)議七通一平等工作基礎(chǔ)工程主體工程安裝與裝修工程室外工程竣工驗收銷售準(zhǔn)備廣告推廣現(xiàn)場銷售物業(yè)管理

投資決策階段前期工作階段工程建設(shè)階段租售與物業(yè)管理階段3.2土地使用權(quán)獲取途徑

3.2.1土地使用權(quán)出讓

土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，又稱“批租”，屬于地產(chǎn)一級市場。土地使用權(quán)出讓的方式有招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓。3.2.2土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是獲得國有土地使用權(quán)的受讓人，在投資開發(fā)經(jīng)營的基礎(chǔ)上，對出讓土地的再轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是土地使用者之間的橫向土地經(jīng)營行為。以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，必須按照合同的約定已經(jīng)全部支付土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，按照合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)的，完成投資總額的25%（不包括土地出讓金），屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。3.2.3土地使用權(quán)劃撥

土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用之后將該副土地交付其使用，或者將土地的使用權(quán)無償交付土地使用者使用的行為。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，劃撥土地的范圍包括：國家機(jī)關(guān)和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地，國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

中小開發(fā)商與擁有土地使用權(quán)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作開發(fā)，是一種目前常見的土地取得方式。土地合作的方式很多，可以土地作價入股成立項目公司，也可以進(jìn)行公司之間的并購或資產(chǎn)重組。3.2.4土地合作第二節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究一、可行性研究概述（一）可行性研究的含義和目的含義：是指在投資決策前，對建設(shè)項目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。目的：實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化。民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。（二）可行性研究的作用可行性研究的作用是項目投資決策的基本依據(jù)是籌集建設(shè)資金的依據(jù)是項目立項、用地審批的條件是開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)是編制下一階段規(guī)劃設(shè)計方案的依據(jù)

（三）可行性研究的階段劃分1、投資機(jī)會研究階段主要任務(wù)：對投資項目或投資方向提出建議主要內(nèi)容：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策，資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等2、初步可行性研究階段（預(yù)可行性研究）分析機(jī)會研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上作出是否投資的決定；是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要；有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)行輔助研究。審查：市場需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設(shè)計方案、項目進(jìn)度、項目銷售收入與投資估算、項目財務(wù)分析等。3、詳細(xì)可行性研究階段4、項目的評估和決策大中型和限額以上的項目及重要的小型項目（四）房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容項目概況市場分析與需求預(yù)測規(guī)劃方案的優(yōu)選開發(fā)進(jìn)度安排項目投資估算資金的籌集方案和籌資成本估算財務(wù)評價不確定性分析與風(fēng)險分析國民經(jīng)濟(jì)評價結(jié)論及建議（五）可行性研究的步驟接受委托市場和資源調(diào)查方案設(shè)計、評價與選擇優(yōu)選方案的詳細(xì)研究編制可行性研究報告一、房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研（一）宏觀環(huán)境調(diào)研專題：房地產(chǎn)市場調(diào)研1、政策環(huán)境財政政策：房產(chǎn)稅貨幣政策：第三套房貸產(chǎn)業(yè)政策：土地政策：住房政策：保障性住房2、經(jīng)有濟(jì)環(huán)此境國民萄經(jīng)濟(jì)編發(fā)展都狀況代、產(chǎn)就業(yè)結(jié)偵構(gòu)的芳變化各、城拆市化臉進(jìn)程績、通賓貨膨劍脹、互居民奏收入令水平缺、家乏庭支飽出結(jié)世構(gòu)3、人糊口環(huán)禁境人口械總量人口料的年英齡結(jié)跳構(gòu)人口變的地討理分汗布家庭岔結(jié)構(gòu)文化識環(huán)境且、技筒術(shù)環(huán)騙境、政自然瘡環(huán)境（二命）區(qū)圣域環(huán)感境調(diào)言研對項腰目所資在區(qū)云域的陣城市我規(guī)劃賤、景吊觀、漫交通條、人需口構(gòu)壁成、團(tuán)就業(yè)盾、商峽圈等像區(qū)位抽條件食進(jìn)行摔分析篇，對增項目撿地塊建所具家有的端區(qū)位斤價值糟進(jìn)行誦判斷辱。《杭州占西溪歉國家逼濕地林公園克周邊來地區(qū)屑景觀船（建網(wǎng)筑高半度）具控制鉗規(guī)劃》（三優(yōu)）項咸目微景觀環(huán)每境調(diào)竭研對項鍬目的資用地正現(xiàn)狀鬧及開喘發(fā)條便件進(jìn)葉行分砍析對項笛目所辱在地按的周悲邊環(huán)嶺境進(jìn)襯行分針析對項飾目的誦對外魄聯(lián)系駁程度旋、交雪通組偉織等嘴進(jìn)行應(yīng)分析二、葬房地椅產(chǎn)消跪費(fèi)者之調(diào)研（一捆）消靜費(fèi)者擺的購把買力蔑水平（二單）消修費(fèi)者做的購灑買傾連向（三蒸）消壤費(fèi)者街的共宏同特派性三、筍競爭拳樓盤矩調(diào)研（三彎）廣迅告售樓爪部廣告雹媒體廣告厲投入增強(qiáng)度訴求圍點(diǎn)（四吊）銷遍售情糠況銷售吵順序客戶徒群分勁析（一利）產(chǎn)耐品區(qū)位產(chǎn)品罵特性公司葵組成交房建時間（二映）價避格單價總價付款組方式四、飯競爭洲對手鍋調(diào)研專業(yè)艦化程蚊度品牌紗知名宜度推動毯度或姻拉動蒸度開發(fā)添經(jīng)營航方式樓盤緞質(zhì)量縱向澤整合樂度成本貨狀況價格露策略歷年除來的籮項目盆開發(fā)贈情況土地友儲備窮情況一、獸房地概產(chǎn)開睜發(fā)項遭目的哥投資廁估算1、土烤地費(fèi)去用估墨算2、前宗期工湯程費(fèi)產(chǎn)估算縮慧：包偵括開段發(fā)項宏目的耳前期慢規(guī)劃墨、設(shè)觸計、扶可行疫性研劃究、夢水文宋地質(zhì)董勘察倒以及聽“三跨通一閱平”廚等土宣地開膚發(fā)工爆程支欄出。3、房匪屋開舉發(fā)費(fèi)它估算求：單炊元估斑算法則、單隸位指冰標(biāo)估惹算法痛、工播程量炊近似西匡算扶法、巡壽概算徑指標(biāo)遲法建安副費(fèi)公共柜配套爽設(shè)施誕建設(shè)縱費(fèi)基礎(chǔ)旬設(shè)施牽建設(shè)猜費(fèi)專題思二：享房地佩產(chǎn)開槐發(fā)項禍目的災(zāi)投資良估算歡與收渣入估艇算4、管株理費(fèi)垮用估揚(yáng)算5、銷尚售費(fèi)轟用估尚算6、財喊務(wù)費(fèi)慣用估辰算7、其得他費(fèi)僅用估短算8、不談可預(yù)拾見費(fèi)疾用估轉(zhuǎn)算9、稅筆費(fèi)估鋼算專題冷三：房地仿產(chǎn)開圣發(fā)項吹目資昂金籌車集一、到房地糠產(chǎn)開患發(fā)項斧目資領(lǐng)金籌服集的暢概念房地生產(chǎn)開廈發(fā)項荒目資財金籌寬集的簡實質(zhì)碎，是毅充分渴發(fā)揮茫房地麻產(chǎn)的閥財產(chǎn)懂功能陵，為尺房地劉產(chǎn)投狡資籌劉集資匯金，絨以達(dá)嬸到盡祖快開素發(fā)、撥提高摘投資筆效益助的目材的。臉房地句產(chǎn)開唇發(fā)項秘目資皆金籌抱集主肝要是羅指資篇本金務(wù)、預(yù)儲租售侍收入氏和債藝務(wù)資舟金三瘡部分搭資金梨的籌孝集。5.資金講增值性走較強(qiáng)1.資金占用素量大2.資金占用循時間艇長3.資金趣使用的地濕域性4.資金驚缺乏流動偽性6.資金擋的高風(fēng)宋險高收進(jìn)益性二、勁房地批產(chǎn)開污發(fā)項皮目資模金使焰用的工特性1.安全時性原齊則2.經(jīng)濟(jì)段性原駕則4.盈利傻性原巷則3.可靠您性原謊則三、房地?fù)p產(chǎn)開陜發(fā)項死目資國金籌竄集的暈基本爐原則從融廉資主跟體上房地慌產(chǎn)企遷業(yè)融較資房地走產(chǎn)項便目融向資從融遼資渠辛道上直接法籌資間接遙籌資從資慕金償李還特雞性上其他壩分類管方式權(quán)益列籌資債務(wù)謝籌資四、疑房地醫(yī)產(chǎn)開嚇發(fā)項唉目資遣金籌各集的冰分類五、旗房地督產(chǎn)開發(fā)搏項目耐資金任籌集蚊的主愁要方車式債務(wù)亭資金嶺籌集資本婦金籌廁集股票曲籌集債券覆籌資信貸走資金雀籌資債券予籌資債券億籌資抵押越貸款信用熟貸款自有橫資金倍籌集商品鉛房預(yù)繼售債務(wù)布資金套籌集1.住房哪抵押寫貸款殺證券侍化2.房地盾產(chǎn)投每資信滿托把金虛融機(jī)肝構(gòu)發(fā)酷放的透住房誰抵押陳貸款間轉(zhuǎn)化腸為抵虛押貸兔款證寧券，盲而后通象過在回資本妄市場憑上出己售這垮些證燙券以坑融通瞧資金階，分培散風(fēng)諷險信托烈公司磁與投已資人北簽訂考信托定投資制合同概，通受過發(fā)蠟行信迎托投繪資憑證控或股灑票的餡方式嚷受些托投償資者叫的資陪金，瀉用于蕉房地叫產(chǎn)的影投資或房庫地產(chǎn)吊抵押宏貸款嗎投資報。內(nèi)部叨認(rèn)購承包匠商墊覽資通過皂該方晃式往耗往可夸獲得坊部殼分預(yù)栽售收習(xí)入，剃但是巖內(nèi)部稼認(rèn)購社時一般脊沒有園申領(lǐng)銳到商糊品房堪預(yù)售走許可搖證，挪其行原為不唉受法必律?？ㄗo(hù)開發(fā)律商在傲招投店標(biāo)時右有時煩會要勇求施恰工單襪位墊蠢付部古分或劉全部熊工程款億，再妹按照誓工程錯進(jìn)度哨付款裕，變粘相向附建筑工施工如企業(yè)柳融資陳。房地頃產(chǎn)金祥融創(chuàng)晃新其他獎方式財務(wù)膜評價鍬的基擾本概心念：財務(wù)跪評價懸是根探據(jù)國呼家現(xiàn)結(jié)行財奮稅制榆度和賓價格外體系跳，分炒析、派計算討項目驚直接供發(fā)生密的財夸務(wù)效領(lǐng)益和座費(fèi)用素，編差制財膽務(wù)報植表，湖計算機(jī)評價柜指標(biāo)綁，考于察項遷目的占盈利席能力對、清師償能堡力以慮及外揀匯平擾衡等艘財務(wù)佳狀況晉，據(jù)頃以判夜別項從目的短財務(wù)衰可行蹤蝶性。房地朋產(chǎn)開啦發(fā)項白目的密財務(wù)雷評價右指標(biāo)兔最常航用的蛛分類障方式聰是靜流態(tài)評雙價指耕標(biāo)和丘動態(tài)億評價遞指標(biāo)避。專題虛：房劇地產(chǎn)桂開發(fā)晚項目冒財務(wù)勵評價專題鑄：房相地產(chǎn)懷開發(fā)冊項目曠財務(wù)退評價財務(wù)寺評價成的基泛本程拒序財務(wù)狗評價化指標(biāo)難的計各算與搶評價不確甲定性射與風(fēng)安險分料析財務(wù)犧評價升指標(biāo)臺的計革算與扒評價編制觀基本享財務(wù)腿報表測算備財務(wù)屢基礎(chǔ)最數(shù)據(jù)頑，門編制桂輔助筍財務(wù)秋報表財務(wù)分析基本報表財務(wù)評價指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)財務(wù)盈利能力分析項目投資現(xiàn)金流量表投資回收期投資回收期財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)內(nèi)部收益率項目資本金現(xiàn)金流量表

投資回收期財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)內(nèi)部收益率損益表投資利潤率投資利稅率資本金利潤率

清償能力分析資金來源與運(yùn)用表借款償還期

財務(wù)縮慧分析畢及評滴價指驕標(biāo)的毫對應(yīng)鑼關(guān)系專題致：房雷地產(chǎn)豆開發(fā)細(xì)項目聞國民陷經(jīng)濟(jì)卻評價房地葛產(chǎn)開慢發(fā)項蛙目國衰民經(jīng)妄濟(jì)評鄭價，糞是指虹根據(jù)辛國民閥經(jīng)濟(jì)掉長遠(yuǎn)夾發(fā)展亡目標(biāo)宣和社艇會需豈要，花采用浮影子漂價格選、影未子匯糠率、縫社會遵折現(xiàn)與率等轟國民順經(jīng)濟(jì)躁評價鉤參數(shù)笛，從申國家堆整體辦角度醒考察棟項目看的效偏益和長費(fèi)用反，計闖算并椅衡量夏房地偽產(chǎn)開舌發(fā)項嗚目對演社會電經(jīng)濟(jì)攪發(fā)展張戰(zhàn)略羨目標(biāo)暮的實捷際貢禿獻(xiàn)。評價角度不同評價對象不同評價采用的價格不同評價的標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù)不同房地父產(chǎn)開捏發(fā)項末目國煤民經(jīng)襯濟(jì)評盟價的恰概念房地斯產(chǎn)開窗發(fā)項離目國犯民經(jīng)稍濟(jì)評肝價與滑財務(wù)襪評價驗的主踐要區(qū)劣別進(jìn)行糾效益患和費(fèi)用由的調(diào)隱整第一識步國民市經(jīng)濟(jì)義評價障中項病目效戀益是矮指房事地產(chǎn)攝項目搬對區(qū)稻域經(jīng)位濟(jì)的昏貢獻(xiàn)葛，分培為直振接效予益和館間接宏效益御。第二劍步第三紀(jì)步效益歪和費(fèi)紙用數(shù)值陵的調(diào)語整編制憲表格陷并計算得評價小指標(biāo)通過循影子熟價格捉、影縫子工才資、享影子枯匯率哄、影絡(luò)子運(yùn)器費(fèi)、宅影子兔里率賊等調(diào)勉整建隔設(shè)投最資成絨本、糊前期喚費(fèi)用壺、流丑動資烤金、捆銷售甜（租豪賃）尾收入竟及經(jīng)撫營費(fèi)佳用等掃。編制商全部何投資果的國店民經(jīng)丟濟(jì)效粘益費(fèi)庸用流鐘表，憲并據(jù)賞此計睜算全數(shù)部投榴資的解經(jīng)濟(jì)黨內(nèi)部近收益簽率和研經(jīng)濟(jì)賺凈現(xiàn)沖值指委標(biāo)。房地扯產(chǎn)開衛(wèi)發(fā)項踏目國頓民經(jīng)夫濟(jì)評蓮價的共基本美步驟一、榆房地透產(chǎn)開踏發(fā)項打目策憶劃的連含義（一伙）策將劃的填概念1、本質(zhì)所上講元，策獅劃就趕是籌隱劃或輔謀劃包，是漢一項籌立足爬現(xiàn)實歡、面即向未奪來的病活動斧。它劑根據(jù)潮現(xiàn)實頃的各育種情懂況與拒信息澆，判束斷事假物變噸化的累趨勢瓦，圍蠢繞某眼一項禁活動鑒的特床定目谷標(biāo)，水全面宮構(gòu)思翁、設(shè)敗計、煮選擇先合理柄可行概的行打動方損式，穩(wěn)從而距形成皇正確葉決策適和高奪效工驚作的轟過程查。第三蓮節(jié)建房地權(quán)產(chǎn)開辰發(fā)項挑目策膽劃2.房地?zé)煯a(chǎn)項同目策咬劃的兩含義房地情產(chǎn)項翼目策點(diǎn)劃是伴指根券據(jù)房旬地產(chǎn)作開發(fā)章項目舉的具咬體目套標(biāo)，竊以客阻觀的揭市場激調(diào)研窯為基運(yùn)礎(chǔ)，此優(yōu)選漫最佳待的項端目市乳場定晌位，娃綜合浩運(yùn)用嗓各種泡策劃保手段程，按何一定購的程綁序?qū)s房地惕產(chǎn)開濾發(fā)項喬目進(jìn)之行創(chuàng)顛造性膛的構(gòu)辨思，里并以刪具有純可操拍作性塔的策伯劃文珠本作摧為結(jié)難果的摟活動之。對房永地產(chǎn)臣項目赤策劃形的理谷解應(yīng)演當(dāng)從簽以下毛幾個潤方面概進(jìn)行撇：一昏是房柜地產(chǎn)刊策劃唐具有睬明確豬的具獸體目葛標(biāo)；抹二是勿房地旦產(chǎn)策方劃是報在客陸觀真故實的顛市場丈調(diào)研輕基礎(chǔ)毫上進(jìn)旋行的向；三堅是優(yōu)呆選最流佳的額項目因市場還定位增；四宮是房研地產(chǎn)辮策劃誤要綜碰合運(yùn)體用各躬種策啄劃手棚段以變及創(chuàng)慎新性蠢思維探；五麗是房鉆地產(chǎn)助策劃屯要遵業(yè)循特鞭定的慎科學(xué)筑程序毅；六錫是房捎地產(chǎn)顆策劃芝最終深要提回供可仔操作泊性的剝策劃彩文本秒。1.地域騾性⒉系統(tǒng)遭性⒊前瞻恩性⒋市場棋性⒌創(chuàng)新黑性⒍可操鳳作性⒎多樣飽性（二削）房地偷產(chǎn)項殺目策軟劃的井特性（三棟）房饞地產(chǎn)頂項目連策劃冊的作銀用⒈創(chuàng)造昆顯著昏的經(jīng)燃濟(jì)效粱益和中社會慌效益釀；⒉為擴(kuò)項目遍決策轉(zhuǎn)指明投方向休；⒊能淺使房籌地產(chǎn)蜓開發(fā)枕項目營增強(qiáng)獎競爭櫻能力架；⒋有癥效地觀整合基房地部產(chǎn)資毅源。此外垃，房希地產(chǎn)蹄項目雄策劃員還有兼預(yù)測愉未來屢市場羅，滿勺足購塑房者乖需求悉等作的用。（四波）房地究產(chǎn)項桌目策魚劃的察工作撲流程免與階歡段劃糧分內(nèi)部榴組建誤或外勻聘策午劃機(jī)衫構(gòu)提出霧問題還與策矮劃目裕標(biāo)創(chuàng)意年與構(gòu)幕思項目違調(diào)研本與市陸場分燥析反復(fù)仆推敲便、評洲判初步惡策劃慚文稿提供兵給決撫策者謀認(rèn)可最終巾策劃冤文案策劃靠實施是否二、庫房地悶產(chǎn)開發(fā)帆項目惱策劃蔑的主公要內(nèi)米容開發(fā)膏項目確策劃愚的主特要內(nèi)勻容①項目焰區(qū)位分混析與選乎擇⑥項目脊經(jīng)營方慕式策劃②合作勸方式與拍開發(fā)時機(jī)千策劃③項目穴定位與橋主題策劃④項目疾資金運(yùn)萄作策劃⑤項目范市場推槽廣策劃三、房地斬產(chǎn)開甚發(fā)項關(guān)目市支場細(xì)鄭分所謂老房地世產(chǎn)市鎖場細(xì)挪分，殼就是填指營衰銷者屋通過拍市場緞?wù){(diào)研堂，按替照一貧定的趴標(biāo)準(zhǔn)具，把潑房地繁產(chǎn)整錦體市漠場劃優(yōu)分為壓若干風(fēng)個消悉費(fèi)者弄群的稿市場筆分類田過程腥。其瘡中，妨每個疫消費(fèi)舊者群綿就是死一個悟細(xì)分勒市場覺，也虧稱“稿子市旬場”替。這里漂必須彎指出昆的是鬧，細(xì)無分市嗚場不壇是根國據(jù)產(chǎn)講品品佩種、告產(chǎn)品矮系列殲來進(jìn)晌行的先，而咸是從賠消費(fèi)耍者的含角度男進(jìn)行阿劃分?jǐn)_的，溪是根香據(jù)市備場細(xì)寄分得繳理論嫂基礎(chǔ)尋即消由費(fèi)者句的需克求、材動機(jī)抹、購饅買行哄為的頑多元抬性和侍差異曉性來筆劃分掀的。她市場撫細(xì)分蓬對開便發(fā)企驚業(yè)的拼生產(chǎn)廣、營桑銷起望著極擋其重悼要的臥作用反。（一般）房襖地產(chǎn)續(xù)市場燭細(xì)分牽的概街念住宅努類房劑地產(chǎn)關(guān)商粥業(yè)類鐘房地漆產(chǎn)啞工業(yè)弄類房渴地產(chǎn)賊特豬殊用暗途房抬地產(chǎn)地理帆細(xì)分人口唇細(xì)分心理肆細(xì)分行為藏細(xì)分（二訓(xùn)）房遠(yuǎn)地產(chǎn)雪市場膊細(xì)分禾的方頭法按照作房地撕產(chǎn)功眨能的羅不同省分類住宅老物業(yè)掉類型湯的市歉場細(xì)筍分方站法四、房地云產(chǎn)開起發(fā)項淡目定蔥位（一渡）客刊戶定虹位客戶抖定位豆就是待開發(fā)翁商為曉自己寸的項僵目確種定、揉確認(rèn)釘潛在偵客戶隙的過蠟程，遵確定茄房地饞產(chǎn)項繭目的河目標(biāo)澇消費(fèi)爭群體灰和他納們的礎(chǔ)特征名。1.客戶何定位依的概層念2.目標(biāo)禁客戶仍群的慶研究努內(nèi)容⑴客戶副群年麥齡；吉⑵客悔戶群偉職業(yè)跟特征狗；⑶客凳戶群乎區(qū)域隸結(jié)構(gòu)濟(jì)；訊⑷黎客戶康群的誘商品偏房消嫩費(fèi)能餐力、奮消費(fèi)慰方式江；⑸客廁戶群悶對商認(rèn)品房煎特征唱的需棋求；融⑹客跟戶群督對環(huán)蘆境及鎖配套嗎的需壟求；⑺客銀戶群動對物顯業(yè)管雹理的訴需求睜；懷⑻株客戶擦群購賴買商程品房粱的目柿的。（二廣）產(chǎn)烘品定臉位凡是謹(jǐn)提供幸給市齒場的齒能夠柱滿足蘆消費(fèi)按者或蛛用戶緩某種戚需求節(jié)或欲橡望的無任何旦有形側(cè)建筑撓物、掛土地輛和各著種無政形服彎務(wù)均塔為房蝦地產(chǎn)壟產(chǎn)品件。1.房地鍛產(chǎn)產(chǎn)蹄品的桿整體耳概念物業(yè)皺管理信禮貸保證售后廣服務(wù)質(zhì)量地理糕位置建筑紗造型戶型恢結(jié)構(gòu)核心閘利益有形胃產(chǎn)品核心宿產(chǎn)品延伸魚產(chǎn)品2.產(chǎn)品抓定位躺的概務(wù)念房地滴產(chǎn)項遭目的岡產(chǎn)品榆定位沸是在袋市場鋤細(xì)分嘉、客控戶需劑求分案析、透客戶陷群確唉定的臉基礎(chǔ)涼上，賓對房登地產(chǎn)飲項目顆的主食要技甲術(shù)參指數(shù)、站模式象等的促確定物，對咽產(chǎn)品什效用底、產(chǎn)易品形蠅式、腥產(chǎn)品痰功能皂的設(shè)渴計與闖創(chuàng)新包，最職終目志的是哀反映薯產(chǎn)品樓獨(dú)特哲的市斥場形狡象。3.產(chǎn)品糟定位侍的原滔則（3）定涼位的析前瞻收性原練則（4）產(chǎn)準(zhǔn)品之術(shù)間的漏不可圓替代安性（1）定戀位的史市場葵化原撒則（2）定斬位的肥差異醬化原算則4.產(chǎn)品顫定位園的限叛制條紙件房地魂產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)品定衰位的樣限制足條件辟是指號對產(chǎn)灣品的癢性質(zhì)椅、檔代次、撿價格鍛等起飼到?jīng)Q煙定作單用客玻觀和狡主觀技條件生，主鈔要包矛括圖辱示幾派個方汽面技。產(chǎn)品晴結(jié)構(gòu)產(chǎn)品灑布局建筑祖風(fēng)格戶型蔑定位環(huán)境穴設(shè)計炕定位交通此組織候定位智能敲化系怒統(tǒng)設(shè)隊計建可議物業(yè)鳴管理辨定位房地答產(chǎn)產(chǎn)漸品定防位的擁限制竊條件固主要瞧包括執(zhí)以下燭幾個慣方面鵝。（1）土尼地；唱（2）城逗市規(guī)針劃；歐（3）顧角客需差求；（4）資稅金供驢應(yīng)；復(fù)（5）市丙場條穗件；聯(lián)（6）開杜發(fā)商饅思維竟。房地寨產(chǎn)市敘場分簡析方否法SW譯OT分析慌方法建筑經(jīng)策劃跑法目標(biāo)買客戶聲需求遙定位估法頭腦顏風(fēng)暴尺法5.產(chǎn)品理定位呈的方墻法（三粱）形象應(yīng)定位1.形象名定位委的概亭念形象錯定位爛主要超是找亦到該牲房地錯產(chǎn)項巷目所友持有祥、不堵同于見競爭椅對手樣、能進(jìn)行技概念眠化描如述、蠢能通掉過廣船告表雨達(dá)并嫂能為婚目標(biāo)站客戶涌所接庸受而疼產(chǎn)生廣共鳴的特克征。2.形象女定位但的原熔則（1）項任目形貨象易餐于展琴示和懸傳播盒；（2）項姨目形自象定團(tuán)位應(yīng)戚與項隊目產(chǎn)蘭品特固征符累合；（3）項漲目形勵象定價位與盜項目木周邊飾的資筆源條磨件相肺符合翅；（4）項詞目形五象與坐目標(biāo)級客戶戒群的裳需求博特征短符合互；（5）項佳目形師象定纖位應(yīng)杠充分