房地產(chǎn)估價制度

房地產(chǎn)評估11.房地產(chǎn)估價制度房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)制定了國家統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)——《房地產(chǎn)估價規(guī)范》房地產(chǎn)估價行業(yè)成立了全國自律性組織——中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會房地產(chǎn)估價列入國家法定制度并進(jìn)行統(tǒng)一考試一、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理等級注冊資本(萬元)專職注冊估價師專職估價師股份或出資額從事房地產(chǎn)估價年限估價項目量一級有限責(zé)任公司200以上；合伙企業(yè)120以上15名以上合計不低于60%從事估價活動連續(xù)6年以上；取得二級資質(zhì)3年以上建筑面積50萬㎡/年或土地面積25萬㎡/年二級有限責(zé)任公司100以上；合伙企業(yè)60以上8名以上合計不低于60%取得三級資質(zhì)后從事估價活動連續(xù)4年以上建筑面積30萬㎡/年或土地面積15萬㎡/年三級有限責(zé)任公司50以上；合伙企業(yè)30以上3名以上合計不低于60%建筑面積8萬㎡/年或土地面積3萬㎡/年二、房地產(chǎn)估價人員管理1.考試制度“國家實(shí)行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度?！?）房地產(chǎn)估價師考試是由國家建設(shè)部與人事部共同組織的考試。凡通過全國統(tǒng)一考試成績合格者，頒發(fā)人力資源和社會保障部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部用印的《中華人民共和國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》，經(jīng)注冊后，頒發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部用印的《中華人民共和國房地產(chǎn)估價師注冊證書》，可以以房地產(chǎn)估價師的名義從事房地產(chǎn)估價活動。2）考試科目：房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理、房地產(chǎn)估價理論與方法、房地產(chǎn)估價案例與分析3）報考條件取得房地產(chǎn)估價相關(guān)學(xué)科學(xué)士學(xué)位，具有4年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價實(shí)務(wù)滿3年；二、房地產(chǎn)估價人員管理2.注冊制度《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》規(guī)定，“取得執(zhí)業(yè)資格的人員，經(jīng)過注冊方能以注冊房地產(chǎn)估價師的名義執(zhí)業(yè)?！?.房地產(chǎn)估價人員的執(zhí)業(yè)紀(jì)律注冊房地產(chǎn)估價師不得有下列行為：在執(zhí)業(yè)過程中，索賄、受賄或者謀取合同約定費(fèi)用外的其他利益；在執(zhí)業(yè)過程中實(shí)施商業(yè)賄賂；簽署有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏的估價報告；在估價報告中隱瞞或者歪曲事實(shí)；允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)；同時在2個或者2個以上房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)；以個人名義承攬房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)；涂改、出租、出借或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓注冊證書；超出聘用單位業(yè)務(wù)范圍從事房地產(chǎn)估價活動；嚴(yán)重?fù)p害他人利益、名譽(yù)的行為。三、土地估價師資格考試國土資源部制定了《土地估價師資格考試管理辦法》，已經(jīng)2006年11月20日第5次部務(wù)會議審議通過，自2007年1月1日起開始施行。國家實(shí)行土地估價師資格認(rèn)證制度。通過全國土地估價師資格考試，方可取得土地估價師資格。三、土地估價師資格考試土地估價師成績管理：單科合格成績實(shí)行三年有效、滾動管理。凡中華人民共和國公民，具有完全民事行為能力，遵紀(jì)守法，并具備下列條件之一的，可以報名參加土地估價師資格考試：

1．取得大專學(xué)歷且從事相關(guān)工作滿兩年；

2．取得本科學(xué)歷且從事相關(guān)工作滿一年；

3．取得博士學(xué)位、碩士學(xué)位、第二學(xué)士學(xué)位或者研究生班畢業(yè)。三、土地估價師資格考試土地估價師考試科目《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》《土地估價理論與方法》《土地估價實(shí)務(wù)基礎(chǔ)》《土地估價案例與報告》《土地估價相關(guān)知識》四、房地產(chǎn)估價職業(yè)道德誠實(shí)信用盡職守則保守秘密合理收費(fèi)12.房地產(chǎn)估價報告12.1房地產(chǎn)估價報告概述一、房地產(chǎn)估價報告的要求估價報告是記述估價過程、反映估價成果的文件，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)全面性、客觀性、準(zhǔn)確性以及高度的概括性。二、房地產(chǎn)估價報告的基本內(nèi)容封面；目錄；致委托方函；估價師聲明；估價的假設(shè)和限制條件；估價結(jié)果報告；估價技術(shù)報告；附件。三、房地產(chǎn)估價報告應(yīng)記載的事項（1）估價項目名稱；（2）委托方名稱或姓名和住所；（3）估價方（房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)）名稱和住所；（4）估價對象；（5）估價目的；（6）估價時點(diǎn)；（7）價值定義；（8）估價依據(jù)；（9）估價原則；在完成估價報告的過程中，應(yīng)當(dāng)完整、客觀、準(zhǔn)確地描述說明估價對象的物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。是指對估價采用的價值標(biāo)準(zhǔn)和估價結(jié)果內(nèi)涵的說明，如公開市場價值、再次抵押價值等。（10）估秒價技辜術(shù)路樓線、淘方法膽和測獸算過泛程；（11）估役價結(jié)廚果及疼其確蹄定的礦理由藝；（12）估釋價作皆業(yè)日繁期；（13）估貪價報子告應(yīng)糠用的士有效赴期；（14）估上價人犧員；（15）注由冊房攤地產(chǎn)款估價成師的焰聲明貢和簽危名、或蓋章卸；（16）估下價的守假設(shè)呀和限泥制條委件；（17）附犬件估價報告應(yīng)用的有效期自完成估價報告日起原則上規(guī)定為一年，但在市場狀況變化很大的場合，估價報告應(yīng)用的有效期一般不超過半年。估價中所使用的假設(shè)條件主要包括對未來預(yù)期、或者對某些難以確定的事項等所作的必要假設(shè)，它們可能對估價結(jié)果產(chǎn)生影響，因此應(yīng)當(dāng)在估價報告中說明估價結(jié)果的應(yīng)用限制條件。應(yīng)包括反映估價對象位置、周圍環(huán)境、形狀、外觀和內(nèi)部狀況的圖片，估價對象的產(chǎn)權(quán)證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機(jī)構(gòu)的資格證明。四、級規(guī)范匹用詞策用語徑說明（1）表紛示很臨嚴(yán)格邁，非訓(xùn)這樣暗做不頃可的柿用詞浙：正面細(xì)詞采福用“必須”，椅反面要詞采煎用“嚴(yán)禁”；（2）表亦示嚴(yán)掌格，講在正斯常情秀況下小均應(yīng)燭這樣片做的暗用詞投：正面攻詞采缸用“應(yīng)”，惜反面埋詞采淚用“不應(yīng)”或博“不得”；（3）表牧示允嚼許稍星有選繼擇，盤在條殖件許押可時死首先馬應(yīng)這抗樣做嫌的用度詞：正面尾詞采暮用“宜”，授反面衣詞采耍用“不宜”；表示恢有選掙擇，劉在一誦定條迷件下捎可以怒這樣蘇做的老，采層用“可”。12涉.2房地蠶產(chǎn)估政價報龜告常貸見錯盈誤分江析12短.2房地卵產(chǎn)估喚價報市告常漏見錯陵誤分愛析一、舍估價咐報告久書中嘗的內(nèi)膜容不拋完整在房虜?shù)禺a(chǎn)膛估價塊實(shí)務(wù)囑中，罷有時紀(jì)估價造報告能書中法的內(nèi)捎容不洽完整冒，如?。海?）缺腦估價識委托宴方（2）缺阻估價踩受理視方（3）缺貓估價磨目的（4）缺叔估價壺時點(diǎn)（5）估怖價的匹主要嚇依據(jù)堵未交滴代或攀交代遣不清（6）估性價對抄象房贈地產(chǎn)遲概況總描述濃不全踐面、嬌不清屋楚（7）估偵價所允采用解的技按術(shù)路涼線或渣采用沿某種任估價滋方法童的理紛由未頁作必肆要說東明（8）缺屆估價幻玉技術(shù)瞞分析壟測算栽過程崗或?qū)Ｍ鷺I(yè)的跡估價嫌報告（9）估某價結(jié)系論和冷確定奴最終聚估價篇額的舉理由皺未交肢代或商交代全不清錯楚（10）缺尊少必跡要的斑說明（11）缺固估價耽人員般及相踏關(guān)情似況說籃明（12）缺追估價遮日期脆或與乓估價灶時點(diǎn)襪相混（13）缺肝少必躲要的撈附件（14）估籍價結(jié)綠論的紗金額劃應(yīng)同痛時用云大、決小寫沖注明距，往脹往容織易漏室掉大發(fā)寫。二、點(diǎn)專業(yè)要述語好運(yùn)用季不當(dāng)1.容易燒混淆擔(dān)的專刑業(yè)名慎詞估價就作業(yè)隔日期里與估成價時溪點(diǎn)單位崗地價刑與樓挺面地斥價基準(zhǔn)鄉(xiāng)豐地價儲與標(biāo)淡定地棄價建筑晴密度害與容腫積率重置綁價格談和重腳建價菜格綜合固資本日化率仰、土殖地資迅本化料率、勝建筑牌物資瓦本化日率自然牽壽命青和經(jīng)贈濟(jì)壽元命二、遙專業(yè)容述語價運(yùn)用澇不當(dāng)2.詞不剝達(dá)意愈，語撲義含鳴糊表達(dá)繡分寸閥的詞境語，涌比如犁范圍即、程灑度、價條件濟(jì)等，志在房禿地產(chǎn)乘估價砍報告強(qiáng)中都弊會經(jīng)妙常使尋用，鞭要有腸客觀校恰當(dāng)死的把堂握。姑不能昆使用捕“大郊概”援、“場可能碗”等國字樣值，特框別是詠估價曬結(jié)論幣，不墊能模嘴棱兩仁可。例如限：“省估價僅對象搭房地扔產(chǎn)每到平方定米建蕉筑面病積的撲價格大約在80紅0元左凈右。秤”不妥肚當(dāng)！二、承專業(yè)皮述語井運(yùn)用射不當(dāng)3.用詞乒不可縫帶有殺強(qiáng)烈駐的感芹情色刺彩估價支報告獄中的抄用詞駛要得口當(dāng)，篩盡量脾使用幣中性壟的詞烏匯，死避免壘采用叉過于踏華麗遼的詞柄藻。如有件的估扎價報貍告中伙這樣談寫到索“該衛(wèi)地區(qū)牢發(fā)展橡潛力棕與其淚他地才區(qū)相欄比，不可逐同日夏而語”，套這樣明過分紡吹噓拒估價升對象為而貶鍬低其怎他的悄做法箱是不低可取接的。二、卡專業(yè)秩述語街運(yùn)用鴉不當(dāng)4.容易炕混淆葛的詞蒸語坐落(不是菠“座貞落”)坐標(biāo)(不是延“座玩標(biāo)”)制定(不是分“制痰訂”)簽訂(不是掛“簽古定”)圖像(不是嬸“圖妨象”)部份(不是慮“部卷分”)內(nèi)涵(不是尊“內(nèi)計含”)賬目(不是哪“帳值目”)抵消(不是匙“抵創(chuàng)銷”)二、樣專業(yè)固述語孤運(yùn)用涉不當(dāng)5.基本倍概念宮不清離或運(yùn)黃用錯強(qiáng)誤客觀船成本巴與實(shí)量際成善本客觀么收益甲與實(shí)棕際收千益估價蠅折舊配與會脾計折嶄舊12什.3房地鼓產(chǎn)估此價報腹告改蘆錯舉民例致委胸托估破價方未函（租略）估價圾師聲艙明（柜略）××別墅總房地支產(chǎn)估旨價結(jié)略果報腸告××別墅喝房地斯產(chǎn)估路價技兩術(shù)報哭告一、鑄委托篩估價應(yīng)方：××市恒復(fù)通房貼地產(chǎn)肢開發(fā)餡公司二、弱受理拌估價錫方：××市房悠地產(chǎn)蛾估價虹事務(wù)塌所三、殘估價謎目的載：殊為恒念通房深地產(chǎn)脆開發(fā)厘公司慚對××別墅棟項目攻按現(xiàn)些狀整日體轉(zhuǎn)沉讓進(jìn)倡行估裝價四、旗估價件時點(diǎn)煩：20口02年4月15日五、魚估價傘對象衰概況（一全）××市概精況（奴略）（二?。痢羷e墅寄項目假概況沒有擋寫明怠估價況依據(jù)恒及估泊價原仿則；沒有午寫明樂估價冷作業(yè)筍起止?fàn)幦掌谏?；（二售）××別墅上項目法概況1、土規(guī)地情蒙況A、土融地使?jié)嵱脵?quán)憑性質(zhì)迅：出愧讓土擋地使寸用權(quán)糕，19腔99年1月6日取范得國仆有土鳳地使隆用權(quán)谷證。B、土竊地總象面積70健00仁0平方診米。C、用嗚途：牙別墅范及配所套設(shè)些施。D、10草8棟別息墅，經(jīng)建筑雄總面躍積35館28慈5平方智米。其中披：一醫(yī)期工識程建挨設(shè)33棟別你墅，殃建筑厚面積10屈37橋8平方帥米。2、地腳上物滲情況該別兩墅項丑目開區(qū)發(fā)分賽為一罷、二紋兩期感，戶舟型有A、B、C、D四型蠟，款培式達(dá)奶數(shù)十虜種，男主要座為二干層磚烘混結(jié)耐構(gòu)。敘目前劈燕一期正工程33棟中越已有24棟完肺成全閥部工魂程，鄉(xiāng)豐建筑辨面積75將48平方霧米，墾另有9棟尚餓未完頭工，塔但主抵體結(jié)考構(gòu)已執(zhí)完，溝裝修玩設(shè)備間未完奧，建朗筑面施積28南30平方蕉米。次建筑解材料亂及設(shè)械備（怠略）返。土地左權(quán)屬當(dāng)情況寶介紹樸不全痛，土挨地使蠻用權(quán)旦年限石沒有息；缺少過對土除地的坡自然絲式狀況促介紹艇；對項喊目規(guī)窮劃條狀件介應(yīng)紹不怠全面六、壞估價艱采用扇的方晌法和巡壽步驟（一慢）采必用的槐估價韻方法輛為：后市場針比較搖法、籍成本能法和周假設(shè)帽開發(fā)愉法；（二葛）分轉(zhuǎn)析、洗比較僵用上珍述估飄價方吐法求培出的勸結(jié)果分，然去后進(jìn)妨行綜容合處眨理，蓮最終暖求得防該別振墅項雕目按繪現(xiàn)狀世整體協(xié)轉(zhuǎn)讓鳳的價乳格。七、剛估價謝過程（一粘）方友法一青：房幕地分姑別估鑼價1、土麗地估每價：似采用犧成本燦法和腫市場管比較皆法兩速種方舊法進(jìn)春行估及價，批綜合寸平均鑼得出叔土地基評估急價格到。A、利逃用成妻本法爸進(jìn)行逆估價計算嘆公式欲：土梳地價西格=取得君土地除費(fèi)用+土地柄開發(fā)凱費(fèi)用+土地桌使用定權(quán)出階讓金統(tǒng)。根據(jù)柳估價眾人員肺實(shí)地勤勘察港，在堅估價肥時點(diǎn)鍋，城隙市邊借緣某纖地實(shí)鑼際取售得土間地費(fèi)支用為勤每平緣瑞方米39沖6元。率土地殼開發(fā)淹費(fèi)用輛為每球平方庸米15正8元，熟土地箱使用呀權(quán)出渴讓金鉤為27娛70元/㎡。因蔥此，嘩土地康價格=3能96搭+1鬼58最+1龍77箱0=灑33界24元/㎡。利用虹成本賞法進(jìn)攀行土差地估怖價的直計算煮公式毛有誤目，應(yīng)巴該包岡括正榆常的哈利稅關(guān)于芹土地父取得指費(fèi)用素不能民采用億某宗軟地的討實(shí)際肅數(shù)據(jù)撲，應(yīng)丈用社芝會平象均成就本或懂者客谷觀成腥本B．利匯用市歸場比秧較法伙進(jìn)行足估價表一

ABC估價對象

用途

別墅

別墅

別墅

別墅

交易情況

協(xié)議

拍賣

招標(biāo)

協(xié)議

交易日期1996.52000.52000.52002.4

區(qū)域因素

五類

四類

六類

五類

個別因素

一般

較好

較差

一般利用均市場殃比較酸法進(jìn)井行土純地估鐘價的蒸交易潤實(shí)例A不能吼用做欲可比行實(shí)例繼，因耍其交夠易日燦期與蛛估價批時點(diǎn)斧相差賭時間腹太長

ABC估價對象

用途

別墅

別墅

別墅

別墅

交易情況

協(xié)議

拍賣

招標(biāo)

協(xié)議

交易日期1996.52000.52000.52002.4

區(qū)域因素

五類

四類

六類

五類

個別因素

一般

較好

較差

一般ABC土地單價（元/㎡

）310048003700交易情況修正100/100100/130100/110交易日期修正110/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/10098/10098/100個別因素修正100/10096/10098/100修正后的單價（元/㎡

）341034743230在區(qū)行域因麗素修列正中矩，B與C的分損子與朝分母瞇顛倒貿(mào)，修保正出辰錯，堵且B與C的修華正系蕉數(shù)不土恰當(dāng)在個遍別因脾素修參正中方，B與C的分慢子與喚分母盼顛倒北，修遮正出功錯，爽且B與C的修融正系彼數(shù)不券恰當(dāng)表二根據(jù)剩測算歇，上池述三辛個交休易實(shí)連例修末正后涼的價挨格比井較接胡近，何故采宿用算眨術(shù)平楚均綜先合出溪一個兵價格暗作為膚結(jié)果合：比準(zhǔn)抓價格=（34任10社+3珠47剃4+古32族30）÷3大=3屯37富1（元/嗎㎡）成本片法與黃市場牢比較派法的掘結(jié)果以相近瞎，故猜取算癢術(shù)平事均值慘得出雀：土地捧單價=（33宣24兼+3陪37鼠1）÷2們=3懼34粱8（元/撕㎡）C、土漸地估耍價綜罰合結(jié)悲果土地?？們r=土地嚴(yán)單價×土地賤總面屬積=3共34挎8元/濤㎡×北70權(quán)00共0市m授=2諒34花36（萬敞元）ABC土地單價（元/㎡

）310048003700交易情況修正100/100100/130100/110交易日期修正110/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/10098/10098/100個別因素修正100/10096/10098/100修正后的單價（元/㎡

）341034743230土地財估價卡的綜德合結(jié)軟果還完需要征做年旬期修踐正2、別山墅建劍筑物娘估價別墅淋建筑咽物估裳價采笛用成澆本法林，以犬該類剖別墅辨的建燭筑物擱及相油關(guān)費(fèi)議用為腿基礎(chǔ)丑，加依上正蝦常的咐利稅乘，求腹取該暑別墅媽建筑宵物的鏟重新寬建造特成本A、據(jù)訴測算俘別墅繭建筑鄉(xiāng)豐物的嘉重新饅建造劍成本架為34雹28元/歉㎡，包毛含建身筑費(fèi)技（含飛結(jié)構(gòu)忍、裝晝修、拜設(shè)備另、紅逃線內(nèi)把外市鵲政費(fèi)確）、且專業(yè)廣費(fèi)8%、年捧利率15愈%、利伸潤率20察%、銷貝售稅劉費(fèi)10敞%。B、根攜據(jù)建蹲設(shè)情億況分禁別求章出已僵完別喝墅和石未完債別墅浙的建故筑物米重新囑建造論成本懼。10賭8棟別漏墅建栽筑物至全部券完工頑后的曠評估角價格怪為：34景28元/而㎡×挨35敬28前5肚m毯=1蘋20坐95智70癢00（元副）=1壞20脆95賴.7（萬打元）根據(jù)捎委托品估價劇方提悲供的供資料捏和估室價人六員現(xiàn)系場勘北察，余確定餅未完皂的9棟別汁墅建宣筑物楚重新臺建造數(shù)成本隸為已迫完建盟筑物踐的50扛%，則筒未完糕別墅深建筑助物的患重新真建造閑成本資為34繞28元/沒m誰×5悔0%右=1究71禾4元/秀㎡對建紀(jì)筑物密估價滋中，醋建筑闖費(fèi)一冶項不辜應(yīng)包墾括紅恐線外嘩的市炎政費(fèi)C、現(xiàn)樹有別娃墅建書筑物恭價格康：34諒28元/㎡推×紡75藝48森㎡+劇17箏14元/㎡飾×暴28哭30稠㎡=激30今72嘆51插00（元布）=3古07稿2.縮慧51（萬初元）3、別覆墅現(xiàn)泉有房仁地產(chǎn)虛價格23躺43堅6+均30具72哥.5膊1=桂26散50壞8.鴨51（萬布元）（二御）方到法二嫩：別妄墅項苦目整梯體估拐價根據(jù)彎假設(shè)手開發(fā)臺法的籍思路唇，先吹運(yùn)用賣市場議比較塑法求筑取本測項目秩完工怕后的胳總樓槍價，縮慧再扣誤減銷莊售中功發(fā)生村的稅捷費(fèi)及舉建筑秩物未移完工禽部分芒的價瞞格，模便可膊求得膝別墅驕區(qū)現(xiàn)辟有房鐵地產(chǎn)掏總價駕格。1、別晨墅總胡樓價市場旺研究艷分析伴（略忌）根據(jù)拉掌握藏的市上場資彼料，云經(jīng)綜婆合分啞析，遭確定抱估價關(guān)對象志平均暑售價勸為11創(chuàng)20仍0元/㎡，說則本脖項目咽完工斑后的接總樓花價為11倍20番0元/彎㎡×必35嫌28弟5幼m著=3畝95宿19先20扇00元=3暑95摘1.睛9萬元2、售慘價稅習(xí)費(fèi)（需含買應(yīng)賣手惰續(xù)費(fèi)雹，代保理及年廣告窄費(fèi)，蚊營業(yè)慨稅及狂附加鋼，所包得稅丟等）乓為項燒目完貨工后蓮總樓辜價的10匪%，則39壩51競9.清2×疫10若%=啄39圖51護(hù).9（萬滿元）3、建洽筑物淚未完沖工部迷分的犁價格=全部免完工瘦后別榆墅建震筑物燒總價外格－創(chuàng)現(xiàn)有位別墅對建筑棟物價液格=1香20木95供.7－30令72慣.5塔1=浸90鈴23圾.1番9(萬元)4、別截墅現(xiàn)季有房觀地產(chǎn)勒價格=3化95端19爺.2－39變51嬌.9－90專23更.1互9=偶26皺54呈4.僚11部(萬元)銷售疼稅費(fèi)雕中不搖應(yīng)包境括所祖得稅假設(shè)預(yù)開方冰法公辦式還和應(yīng)考宿慮投私資利積息等八、提估價俘結(jié)論以上莫兩種氧估價匯思路燙的估敲價結(jié)撫果如板表三盜：估價倍結(jié)果乖：別絡(luò)墅現(xiàn)脫有房盾地產(chǎn)姿總價丑格為26票52爭6.齒31萬元快。九、廁附件蟲、說障明、框其他峰資料升（略魄）估價方法土地總價值別墅建筑物總價值房地產(chǎn)總價值方法一234363072.5126508.51方法二26544.11平均值26526.31最后奧的估虜價結(jié)董果總豆價格朝應(yīng)用悼大寫捧書寫練一純練××寫字杠樓房猾地產(chǎn)帽估價嶼結(jié)果姐報告寇（略痰）××寫字獸樓房炊地產(chǎn)細(xì)估價厚技術(shù)粉報告一、鉛委托鉛估價舌方：直新城裹房地癥產(chǎn)開吃發(fā)公靈司（貓簡稱味新城劫公司泡）二、擋估價繼對象鬧：新栗城公丙司開促發(fā)建脾設(shè)的××寫字毫樓全議部房撈地產(chǎn)三、懇估價掌目的遭：新鍛城公蔥司整林體轉(zhuǎn)殺讓××寫字長樓的咸客觀亦市場切價格四、儉估價榆日期米：20破02年6月1日至15日五、扶估價赴時點(diǎn)勿：20巾02年8月1日六、祥估價霜人員叉：（殺略）七、全估價芒依據(jù)炎：（武略）八、參估價依對象凡概況傅：大華應(yīng)寫字蘋樓坐權(quán)落于××市南躁方區(qū)隱大華頁路16號，辦東臨溉大華輩路。姐該用譽(yù)地原旅為危攝改小溉區(qū)，20多00年5月1日新楊城公鈴司獲赴立項揭批準(zhǔn)牲，開掉始拆庫遷及稠進(jìn)行落其它瓶前期瘋工作若，同峽年11月1日有碌償獲郊得土店地使窩用權(quán)貨，一魄次性丙向政顯府交販納了我地價預(yù)款，符并開晝工。20彎02年8月1日將習(xí)全面管竣工悼。根參據(jù)批談準(zhǔn)的尖規(guī)劃彎和施仿工圖掃，估柱價對久象為席帶裙勞房的?，F(xiàn)澆鉗框架13層波刺浪型缸板式潤中檔茫商務(wù)良辦公榆樓，趟具體騙規(guī)劃拿要求瞎如下芽：1、占捧地面筋積：31莊99平方則米2、總西建筑省面積鼓：14蓄30窯0平方度米其中漆：地叉下1層22漏40平方負(fù)米，匠車位5個，齒設(shè)備觸間24醉0平方奴米。知地上1層12偵80平方伏米，殼其中誘餐飲衛(wèi)娛樂旬等使擠用面園積87殖5平方圍米。幫地霉上2至12層10爆79剖0平方鳴米，平其中深寫字紀(jì)樓出適租單儀元使選用面嘆積77居93平方狹米。3、總像容積占率4.墨47，地負(fù)上容忠積率3.精77。4、裝及修及僑設(shè)備遵：（稀略）九、才采用則估價當(dāng)方法根據(jù)駝估價分對象酒情況堵、房搖地產(chǎn)見市場冶狀況亡及對尼所掌金握資跡料的箏分析根，估黎價對析象為便新建胖房地冒產(chǎn)，羅可用拳成本可法估字價，舒且當(dāng)拿地市跨場同西類寫緒字樓叢出租頓多、避出售患少，滿故還謎可采判用收娘益法酷估價璃，然把后確司定最腔終估停價值邪。十、貪估價費(fèi)過程洗：1、采凳用成器本法篩估價采用公成本狠法是哲以各饅項現(xiàn)礙時社晚會水端平的唉開發(fā)敗建造衫費(fèi)用夜為基洞礎(chǔ)加奔上正捉常利候潤，稍來確濃定估趟價對恒象房斯地產(chǎn)鮮的價還格。疤計算陶如下嘆：（1）向感政府散交納臭取得壇土地吩費(fèi)用越：72映3萬元（2）拆葡遷安仙置補(bǔ)界償費(fèi)拌：委畫托方宋發(fā)生棕總費(fèi)罰用12席80萬元（3）建貍安工含程費(fèi)撓（含雪附屬程室外烤工程濕）：25鞠70場×1快43逝00今=3錫67汽5（萬蔥元）（4）勘迷察設(shè)梯計等柳專業(yè)鄉(xiāng)豐費(fèi)：36買75奴×6換.5包%=旦23屈9（萬斧元）（5）管皂理費(fèi)腸及其浙他費(fèi)曬用：36普75棄×7靜.5紀(jì)%=撤27梢6（萬陶元）（6）借棍款利霞息：還根據(jù)暫近三躁年當(dāng)哀地固框定資報產(chǎn)貸疑款平告均年聰利率12盲.6盯%計算上年利期。取老得土保地的誦費(fèi)用迷按開阻發(fā)全尋過程濤計算齒利息過，其設(shè)他按鉆建設(shè)扇期均閉勻投點(diǎn)入計休算利拳息。72顏3×裂12撿.6股%×扒1.街66俗7+（12健80跪+3肥67學(xué)5+歷23容9+排27慨6）×1點(diǎn)2.晉6%營×2數(shù).2擇5/沒2=1艘51御.8總+7心75出.4壁=9鉆27（萬半元）（7）開推發(fā)商愉利潤跡：取泉當(dāng)?shù)靥辗康鼗之a(chǎn)投穩(wěn)資平鎮(zhèn)均利駝潤率25頂%（72誓3+抵12煮80芳+3匹67朱5+情23炒9+暢27致6）×2額5%謎=6勤19幸3×源25魔%=賀15浮48（萬肺元）（8）銷肚售費(fèi)證稅：抬按售年價計買算銷陽售費(fèi)2%、手糟續(xù)費(fèi)1%、營臺業(yè)稅5.柿5%：（61穗93逗+9據(jù)27坐+1組54凈8）×（2%讓+1寨%+削5.迷5%）=8賽66蘿8×批8.球5%債=7瘡37（萬額元）（9）成拌本法槽估價如結(jié)果睬：86狗68控+7灘37迅=9讀40奪5（萬繡元）采用莊成本巨法估坦價的于結(jié)果旬為94寸05萬元繩。2、采赴用收薄益法割估價（1）估默計年愛總收撞益寫字好樓出裹租價抵格為戴每平鎮(zhèn)方米觸