第四章房地產(chǎn)評(píng)估

第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述一、房地產(chǎn)及其特征（一）房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其地上定著物，包括土地和建筑物兩大部分。在房地產(chǎn)評(píng)估中，評(píng)估對(duì)象有三種基本形態(tài)：土地（地產(chǎn)）、建筑物（房產(chǎn)）、房地合一

（二）土地與土地使用權(quán)1、土地土地：土地是地球表面陸地部分，包括海洋灘涂及內(nèi)陸水域。土地供給：自然供給和經(jīng)濟(jì)供給土地及其定著物統(tǒng)稱為不動(dòng)產(chǎn)。

自然供給沒有彈性，經(jīng)濟(jì)供給有一定的彈性。土地既是自然資源，又是資產(chǎn)2、土地的特性a、自然特性（1）土地位置的固定性。（2）土地質(zhì)量的差異性。（3）土地資源的不可再生性。（4）土地效用的永續(xù)性。用于農(nóng)業(yè)、建住宅發(fā)生自然災(zāi)害，土地消失沒有有效利用的土地合理利用，效用永續(xù)b、土地的經(jīng)濟(jì)特性（1）土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性。（2）土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性。（3）土地利用的多方向性。（4）土地效益的級(jí)差性。人口數(shù)量增多，需求增加土地歸我所有，你就不能用住宅、商業(yè)、農(nóng)業(yè)、工業(yè)質(zhì)量存在差異，效益也不同3、土地使用權(quán)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)出租土地使用權(quán)抵押土地使用權(quán)有償使用合同約定的使用期限屆滿。權(quán)益的評(píng)估城鎮(zhèn)土地歸國(guó)家農(nóng)村城郊土地歸集體思考：土地使用期限屆滿怎么辦？（三）房地產(chǎn)的特性

1、位置固定性2、使用長(zhǎng)期性3、投資大量性4、影響因素多樣性5、保值增值性6、投資風(fēng)險(xiǎn)性7、難以變現(xiàn)性8、政策限制性

土地效用永續(xù)，建筑物呢？投資數(shù)額較大本身、社會(huì)、周邊環(huán)境土地稀缺性導(dǎo)致房地產(chǎn)保值增值1.高投資高風(fēng)險(xiǎn)，投資金額比較大，銷路？2.投資時(shí)間長(zhǎng)房子建好賣不出去，市場(chǎng)難以調(diào)節(jié)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、福利房；金融政策、財(cái)政政策二、房地產(chǎn)評(píng)估的原則

1、合法原則合法取得、合法使用、合法交易、合法處分2、最有效使用原則法律上允許、技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上可行，能給被評(píng)估對(duì)象帶來(lái)最高價(jià)值的使用。3、房地綜合考慮原則4、區(qū)域及地段原則三、房地產(chǎn)評(píng)估的程序

（一）接受委托，明確評(píng)估的基本事項(xiàng)1、明確評(píng)估目的2、明確評(píng)估對(duì)象3、明確評(píng)估基準(zhǔn)日4、明確評(píng)估報(bào)告提交日期（二）制定評(píng)估作業(yè)計(jì)劃和技術(shù)方案作業(yè)計(jì)劃：合理安排評(píng)估的日程進(jìn)度技術(shù)方案：選擇和確定評(píng)估的基本技術(shù)思路和方法（三）現(xiàn)場(chǎng)勘察及收集數(shù)據(jù)資料（四）選用評(píng)估方法評(píng)定估算（五）評(píng)定估算，給出評(píng)估結(jié)果并撰寫評(píng)估報(bào)告轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押實(shí)物狀態(tài)：土地、建筑物權(quán)益狀態(tài)：使用權(quán)或所有權(quán)交通、商業(yè)、公共設(shè)施思考：先搜集資料，再選評(píng)估方法？第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格

及其影響因素一、房地產(chǎn)價(jià)格的種類（一利）根進(jìn)據(jù)權(quán)桶益的之不同齒，可止分為渾所有顛權(quán)價(jià)附格、劣使用殘權(quán)價(jià)到格、蹈其他濁權(quán)益粉價(jià)格房地蔥產(chǎn)所投有權(quán)柳價(jià)格給高于居房地惡產(chǎn)使剝用權(quán)怎價(jià)格路。抵押合價(jià)格僻由于渾要考裁慮抵息押貸糖款清繪償?shù)目匕踩A(yù)性，榨一般牌要比腰市場(chǎng)歲交易坐價(jià)格濱低。（二短）價(jià)斗格形腰成方蜻式可毅分為專市場(chǎng)痛交易閃價(jià)格役和評(píng)濃估價(jià)襯格評(píng)估勸價(jià)格:基本贏地價(jià)蜘、標(biāo)尼定地跑價(jià)、抬房屋扇重置與價(jià)格帳、交召易底洋價(jià)、伶課稅況價(jià)格分等幾預(yù)種。（三杠）按主房地境產(chǎn)的饅實(shí)物勿形態(tài)準(zhǔn)可劃送分為笛土地坊價(jià)格脊、建胳筑物斑價(jià)格扁和房甚地產(chǎn)預(yù)價(jià)格過(guò)去則的、羨實(shí)際市的價(jià)配格（四撿）按貞房地翼產(chǎn)價(jià)斷格表堂示單盯位可蛾劃分贊為總糾價(jià)格刺、單剃位價(jià)疲格、粗樓面問(wèn)地價(jià)痕等1、房超地產(chǎn)績(jī)總價(jià)糠格：指扮一宗胸房地叔產(chǎn)的滑整體皇價(jià)格2、單曲位價(jià)批格有押三種碌情況：述單位撐土地以面積就的土字地價(jià)紅格、掀單位莊建筑制面積籠的建協(xié)筑物歸價(jià)格笨、單啄位建測(cè)筑面沸積的侮房地勾產(chǎn)價(jià)障格3、樓悔面地隙價(jià)，又鹽稱單寧位建粗筑面墓積地跪價(jià)，拆是指明平均榮到每蜓單位奪建筑蔥面積撇上的輩土地元價(jià)格毫。樓面料地價(jià)=土地晉總價(jià)做格/建筑乏總面跟積買樓己時(shí)單貍價(jià)，艱指的毯是？（五叛）其強(qiáng)他價(jià)嫩格類妙型公告比地價(jià)男，是辣政府較定期已公布易的土愉地價(jià)眠格，瓦在有云些國(guó)學(xué)家和約地區(qū)駁，一析般作鐵為征途收土蹲地增粒值稅咬和征段用土唉地補(bǔ)新償?shù)耐恳罁?jù)所。申報(bào)怒地價(jià)循，是校房地燦產(chǎn)權(quán)鋸利人娘向政而府（盟縣級(jí)此以上脆地方靈人民惹政府嚼）申隊(duì)報(bào)的眾房地杏產(chǎn)交鐮易成備交價(jià)煌格。二、功房地盾產(chǎn)價(jià)療格的椒特征1.房地碌產(chǎn)價(jià)摸格是倍權(quán)益吼價(jià)格庸；2.房地懸產(chǎn)價(jià)丟格與氏用途富相關(guān)緣瑞；3.房地臣產(chǎn)價(jià)減格具團(tuán)有個(gè)闖別性遣；4.房地都產(chǎn)價(jià)赤格具旬有可嶄比性腫。1.房地殘產(chǎn)價(jià)兼格是誼權(quán)益秒價(jià)格價(jià)；所有煩權(quán)價(jià)摟格、香使用距權(quán)價(jià)熔格、傲抵押界價(jià)格翼、租堤賃價(jià)職格不同拖權(quán)益鋸收益慘不同思考散：市漫場(chǎng)法疏，選夢(mèng)擇參資照物假？2.房地岔產(chǎn)價(jià)絹格與購(gòu)用途蘇相關(guān)疑；思考律：商該業(yè)用蝦地與其住宅竄用地鑰哪個(gè)隙價(jià)格蘋更高回？公共兆事業(yè)笛用地騰？3.房地呢產(chǎn)價(jià)貢格具申有個(gè)緣瑞別性類；思考王：同訓(xùn)樣是糖方方偵正正寇兩塊盾土地流，地謹(jǐn)質(zhì)一放樣，環(huán)境巧一樣桃，其賀他方棄面都較一樣舞。請(qǐng)問(wèn)銀：這頁(yè)兩塊樹土地時(shí)價(jià)格筒一定址一樣贊嗎？4.房地左產(chǎn)價(jià)匙格具虜有可茶比性犯。思考剃：房療地產(chǎn)呆價(jià)格炕具有治個(gè)別施性，價(jià)還有塔可比湖性嗎犧？三、胡房地抵產(chǎn)價(jià)讓格的家影牙響因瞎素（一潑）一仍般因晚素：歉影響射廣泛登地區(qū)歸內(nèi)的撓房地鹿產(chǎn)價(jià)樣格。1.經(jīng)濟(jì)泊因素（1）經(jīng)坑濟(jì)發(fā)臺(tái)展因辨素。頌（2）財(cái)撒政金喇融因墻素。鬧（3）產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)隱構(gòu)因底素。收入--腰-需求--零-價(jià)格利率劃、稅謝率等第三嗓產(chǎn)業(yè)看比重2.社會(huì)久因素（1）人膚口因帽素。黑（2）家迎庭規(guī)菌模因泄素。旦（3）房般地產(chǎn)展投機(jī)昂因素委。婦（4）教丈育科擁研水沫平和絕治安孔因素壤。供（5）社絮會(huì)福繭利因懷素。數(shù)量纖、密堆度規(guī)模楊越小療，需部求越私大溫州陡炒房臂團(tuán)經(jīng)濟(jì)琴適用謠房3.行政促因素（1）土侄地使愉用制鑒度與潮住房遍制度釘、地巾價(jià)政案策。節(jié)（2）城共市規(guī)脊劃、煤土地抬利用呢規(guī)劃紫、城康市發(fā)肆展戰(zhàn)黎略。糠（3）稅裙收制界度、授投資癢傾斜恢、優(yōu)終惠政尼策。給（4）行南政隸梁屬關(guān)壩系變咳更。希（5）交叮通管厲制。4.心理擠因素原來(lái)羞不允壘許轉(zhuǎn)崇讓容積前率=建筑俱面積/土地杜面積知名推的學(xué)穩(wěn)校附曬近樓畝價(jià)高炎？（二金）區(qū)霜域因況素:影響臉某區(qū)煙域內(nèi)擔(dān)的房燃地產(chǎn)孕價(jià)格往。1.商服錄繁華款因素這是飯指所綢在地導(dǎo)區(qū)的竟商業(yè)土、服月務(wù)業(yè)聯(lián)繁華圓狀況忘及各欣級(jí)商呢業(yè)、眼服務(wù)泳業(yè)中看心的請(qǐng)位置魯關(guān)系變。2.道路坡通達(dá)撈因素這是星指所擊在地今區(qū)道跨路系坐統(tǒng)通阿暢程睜度3.交通仍便捷森因素這是緣瑞指交凱通的第便捷述程度翁，包比括公撓共交粘通系幕統(tǒng)的們完善糧程度拆和公恒共交摸通的辱便利墓程度扇。住宅令、商溉業(yè)；更工須業(yè)？4.城市譽(yù)設(shè)施嗚狀況燭因素（1）基顏礎(chǔ)設(shè)起施：竭主要百包括續(xù)供水折、排謎水、總供電裕、供熔氣、恢供熱輕和通老訊等豪設(shè)施繳。擺（2）生?；钤O(shè)萍施：典主要雖包括碰學(xué)校遇、醫(yī)膀院、標(biāo)農(nóng)貿(mào)業(yè)市場(chǎng)辜、銀新行、令儲(chǔ)蓄柔所、銳郵局雪等設(shè)蜂施。遠(yuǎn)（3）文日化娛剖樂(lè)設(shè)北施：權(quán)主要雕包括濕電影獅院、現(xiàn)圖書咽館、咬博物擠館、遵俱樂(lè)私部、滲文化情館等舍設(shè)施喝。5.環(huán)境梅狀況仍因素對(duì)于淡不同坐類型張的土奮地，覽影響途因素恢不同（三岸）個(gè)肅別因時(shí)素：態(tài)針對(duì)快某個(gè)愚特定琴房地桐產(chǎn)的怕影響鑒因素1.土地漏的個(gè)蠟別因芳素（1）區(qū)界位因大素饒區(qū)位壞也叫籃宗地弦位置臨。區(qū)軌位有鴉自然云地理克區(qū)位孟與社烘會(huì)經(jīng)割濟(jì)區(qū)扎位之兆別。但（2）面揚(yáng)積因杯素、綁寬度脆因素計(jì)、深焦度因略素們一般籃來(lái)說(shuō)醬，宗呆地面皮積必已須適邪宜，滑規(guī)模督過(guò)大挺或過(guò)崗小都驗(yàn)會(huì)影鋼響土盲地效但用的聯(lián)充分者發(fā)揮質(zhì)，從寧而降故低單宇位地蒸價(jià)。（3）形扎狀因醫(yī)素太一般她認(rèn)為跨宗地醋形狀磚以矩會(huì)形為洽佳，鄙特殊清情況挽，在肢街道咳的交駁叉號(hào)主，三擾角形迎等不慚規(guī)則純土地值的地載價(jià)也悶可能誤畸高是。（4）地純力因盟素、威地質(zhì)椒因素并、地憲勢(shì)因泡素、酸地形昆因素骨地透形是宇指地樸面的雙起伏旺形狀違，一斑般來(lái)鍵說(shuō)，翅土地飄平坦甲，地月價(jià)較漸高；天反之陸，土為地高所低不腫平，觀地價(jià)橋較低祥。（5）容訂積率慕因素箭容積上率越伏大，桂地價(jià)矮越高秋；反按之，霜容積磨率越促小，竹地價(jià)緩越低扮。容筒積率裝與地壯價(jià)的蜻關(guān)系逆一般倦不呈慰線性杏關(guān)系甚。（6）用萄途因獸素尼商辦業(yè)用刊地、餅住宅表用地漏、工齒業(yè)用刊地的辨地價(jià)準(zhǔn)是遞勝減的耐。（7）土森地使葡用年光期因恐素甚土賭地使濫用年榴期越狀長(zhǎng)，偶地價(jià)接越高牌。2.建筑舒物的割個(gè)別砌因素（1）面傍積、刊結(jié)構(gòu)云、材肯料等賀。償（2）設(shè)辜計(jì)、更設(shè)備騙等是島否良博好。（3）施愧工質(zhì)辣量。（4）法帽律限祥制，守有關(guān)良建筑寧物方逝面的除具體胞法律趴限制稿，主已要是第城市肯規(guī)劃炒及建序筑法騎規(guī)。（5）建悠筑物殊是否陶與周回圍環(huán)據(jù)境協(xié)僵調(diào)。思考艘：評(píng)系估時(shí)嫌，考遷慮“器一般懂因素樹”嗎欣？第三唱節(jié)窯房地押產(chǎn)評(píng)款估的顫收益鏟法一、連收益炭法的拔基本樓思路（一今）基似本思篇路收益等法又擊稱還是原法腸，是求坡取評(píng)疤估對(duì)吃象未齡來(lái)的像正常吩凈收平益，敞選用城適當(dāng)咸的資駁本化州率將糕其折抗現(xiàn)到策評(píng)估虛基準(zhǔn)夜日后陪累加聾，以堂此估墊算房但地產(chǎn)染的客蛋觀合掀理價(jià)僵格或池價(jià)值贈(zèng)的方暈法。（二趨）公矮式（膀假定桌每期曬收益譜等額敘）無(wú)限撓期：鵝房地者產(chǎn)價(jià)課值＝蔥純收比益/資本容化率音（1）有限齡期：功（2）a－年純圖收益r－折現(xiàn)呢率二、諒收益醋法的眉適用蹤蝶范圍前提是房則地產(chǎn)枕收益忽和風(fēng)妥險(xiǎn)都忍可以棟預(yù)期題和量太化，丹使用膊年限盛可以閃預(yù)測(cè)冷。適用址于有收宇益的咳房地仿產(chǎn)價(jià)值登評(píng)估畏。學(xué)校五、政細(xì)府、公共婆事業(yè)搏用地三、稿收益爹法中啟參數(shù)伙估算（一搶）凈遣收益鍛估算1、凈尸收益除去待各種數(shù)費(fèi)用傾后的識(shí)收益塔，必遍須是未來(lái)侄的客奶觀的監(jiān)收益而。凈收懶益=總收譯益-總費(fèi)譯用2、客饅觀總銅收益聾（最騾佳使交用狀蒼態(tài)）【注意】一是覽與類招似房跌地產(chǎn)分的收俗益作俯比較磚；二是破對(duì)市勸場(chǎng)走富勢(shì)作崖出正求確預(yù)毅測(cè)；三是般收益豪的風(fēng)罩險(xiǎn)性使和可舍實(shí)現(xiàn)岸性3、客滴觀總婦費(fèi)用——剔除佳不正場(chǎng)常的闖費(fèi)用雞支出（二除）資棉本化駛率△實(shí)佩質(zhì)：房地公產(chǎn)投故資的勾期望茶報(bào)酬散率（沖收益凍率）樸。△估算怖方法薪：1、凈收目益與跳售價(jià)足比率炎法尋找答相類蜂似的莖交易散案例坡，通晚過(guò)交降易案炎例的凈收僻益與鎮(zhèn)價(jià)格甘的比磨例獲取僻資本渴化率認(rèn)，至功少三寇個(gè)交創(chuàng)易案街例。P1抱162、累加展法資本羨化率=無(wú)風(fēng)葛險(xiǎn)報(bào)弦酬率+風(fēng)險(xiǎn)脖調(diào)整索值3、排序叮插入佩法△資本腎化率靜的種座類：綜合過(guò)資本登化率既、建素筑物殿資本慣化率霞、土云地資林本化聲率。為什乏么叫尼資本插化率敞？【例】在房虎地產(chǎn)孝市場(chǎng)泛中收皮集到鄭五個(gè)歇與待窩估房糧地產(chǎn)熟類似鋒的交督易實(shí)抽例，你見表卻下表顛（假跡設(shè)交航易價(jià)酷格為勿無(wú)限呼年期區(qū)價(jià)格弟）。凈收鏟益與過(guò)售價(jià)樣交易嗎實(shí)例可比實(shí)例凈收益（元/年·平方米）交易價(jià)格（元/平方米）資本化率（%）

凈收益與售價(jià)比率法1418.959007.12450.060007.53393.357006.94459.963007.35507.065007.8對(duì)以瞎上五嶼個(gè)可奴以實(shí)循例的士資本衡化率慈進(jìn)行斥簡(jiǎn)單雕算術(shù)遷平均鼻就可撞以得洪到資最本化勤率為濤：r住=（7.喇1%悄+7亦.5掘%+什6.輛9%貫+7企.3偉%+植7.怒8%）/5忙=換7.妄32婦%（三亞）收寧益期撕的確惰定1.單獨(dú)確評(píng)房——建筑未物剩打余經(jīng)遵濟(jì)壽屠命2.單獨(dú)模評(píng)地——土地清使用醉權(quán)剩唇余年襪限3.房地嗎合一先據(jù)昨建筑滾物的悅剩余懷經(jīng)濟(jì)祥壽命晨確定皮收益劉期，汗然后倚計(jì)算貼土地躍使用絲式權(quán)剩鋼余年疤限超夕出建愁筑物剖剩余輝經(jīng)濟(jì)速壽命剩部分價(jià)的價(jià)芬值。土地青出讓通年限70年，莖已使或用20年；父建筑妙物使親用年拉限60年。房產(chǎn)消合一斬的收崖益期閱？四、樓收益皂法的來(lái)具體吐計(jì)算現(xiàn)公式（一）券房地源合一堡評(píng)房及地產(chǎn)浙價(jià)格房地指產(chǎn)價(jià)燙值＝房地浙產(chǎn)凈巾收益/綜合命資本環(huán)化率房地螺凈收活益＝房氏地產(chǎn)符總收柄益－房地陰產(chǎn)總瓦費(fèi)用房地搬產(chǎn)總廊費(fèi)用＝管宴理費(fèi)+維修菌費(fèi)+保險(xiǎn)幣費(fèi)+稅金（二斯）單似獨(dú)評(píng)敬估土地某的價(jià)告值1.由土鈴地收余益評(píng)岡估土戰(zhàn)地價(jià)扁值（適壤用于空地頸出租）土地些價(jià)值=土地刪凈收位益/土地偽資本瓣化率土地身凈收滿益=土地飯總收堤益-土地菌總費(fèi)活用土地杜總費(fèi)房誠(chéng)用=管理纖費(fèi)+維護(hù)纏費(fèi)+稅金2、由僚房地判產(chǎn)收紛益評(píng)百估土義地價(jià)似值（1）方神法一糾（建筑瓜物價(jià)陵值扣堪除法）土地柿價(jià)值=房地屬產(chǎn)價(jià)霧值-建筑咬物現(xiàn)符值建筑宜物現(xiàn)連值=建筑權(quán)物重畢置價(jià)才－年貶網(wǎng)值額×已使蛋用年快數(shù)年貶枕值額=（建邀筑物柔重置譽(yù)成本-殘值抗）/耐用火年限=[建筑蓮物重置鍋成本×（1-殘值閥率）]/耐用滔年限（2）方厲法二風(fēng)（建筑拳物收氧益扣唉除法）土地能價(jià)值=（房數(shù)地產(chǎn)床凈收喇益-建筑幻玉物凈潛收益）/土地幕資本生化率建筑借物凈圍收益=建筑碗物現(xiàn)崖值×建筑厲物資姐本化帖率（三燭）單醫(yī)獨(dú)評(píng)遲估建筑掘物的炭?jī)r(jià)值1.建筑胃物價(jià)濟(jì)值=房地屑產(chǎn)價(jià)起值-土地俘價(jià)值2.建筑欠物價(jià)丙值=（房穗地產(chǎn)圾凈收扁益-土地謝凈收確益）/建筑潛物資相本化射率【注意】房地保產(chǎn)總匯費(fèi)用圣并不輔包括街房地從產(chǎn)折紅舊費(fèi)區(qū)用，砌以上晴公式靜均假痕設(shè)土亦地使群用年驢限為塌無(wú)限贏期。五、朗收益砍法的迎應(yīng)用【例】：某煤房地碼產(chǎn)公情司于19酸97年3月以形有償壯出讓域方式判取得察一塊孔土地50年使劑用權(quán)殖，并羽于19享99年3月在臟此地德塊上柜建成杜一座箭磚混濃結(jié)構(gòu)葛的寫腥字樓田，當(dāng)鳴時(shí)造油價(jià)為知每平象方米20鐮00元，駛經(jīng)濟(jì)怨耐用斧年限皮為55年，保殘值川率為2％。極目前價(jià)，該頑類建聚筑重向置價(jià)姨格為渣每平絮方米25桑00元。感該建敏筑物先占地漂面積50煩0平方笨米，執(zhí)建筑涉面積井為90奔0平方鉤米，期現(xiàn)用抗于出掙租，每月暫平均攪實(shí)收渠租金巧為3萬(wàn)元。另溪據(jù)調(diào)戒查，撓當(dāng)?shù)赜谕愅鰧懽謸浅鎏}租租己金一般念為每射月每專建筑他平方夜米50元，賊空置佛率為10％，每年偷需支似付的猴管理倉(cāng)費(fèi)為川年租鋼金的3.艙5％，勻維修攔費(fèi)為卵重置飲價(jià)的1.對(duì)5％，想土地麗使用凈稅及治房產(chǎn)漢稅為賺每建右筑平印方米20元，盞保險(xiǎn)組費(fèi)為礎(chǔ)重置蘇價(jià)的0.梯2％，土地絹資本投化率7％，片建筑狹物資盯本化罷率8％。試描根據(jù)車以上軟資料紹評(píng)估產(chǎn)該宗休地20劇03年3月的結(jié)土地?fù)焓褂糜H權(quán)價(jià)累格。1、選廟定評(píng)括估方烤法該宗遼房地駝產(chǎn)有異經(jīng)濟(jì)識(shí)收益宿，適與宜采并用收古益法楊。2、計(jì)禿算總享收益總收匠益應(yīng)材該為傳客觀左收益射而不刪是實(shí)瓣際收寸益。年總傘收益芹＝50銹×1駛2×胡90恥0×（1－10％）竄＝48斗60水00（元擋）3、計(jì)里算總窯費(fèi)用（1）年廉管理沸費(fèi)＝48嚷60批00鐘×3產(chǎn).5％＝17狠01肚0（元癢）（2）年諒維修羞費(fèi)＝25攜00箭×9沸00遞×1配.5％＝33冬75議0（元透）（3）年滿稅金顆＝20姜×9鞏00＝18霸00牛0（元皇）（4）年系保險(xiǎn)殃費(fèi)＝25院00攤×9蹄00老×0皮.2％＝45日00（元獵）年總宅費(fèi)用廣＝（1）+（2）+（3）+（4）＝17辭01噸0+孟33規(guī)75宴0+豆18氧00鐘0+雖45薄00＝73背26停0（元鍛）4、計(jì)醬算房姐地產(chǎn)擴(kuò)純收鈔益年房按地產(chǎn)胖純收蝴益＝如年總?cè)帐找骝?qū)－年仿總費(fèi)沒用＝48適60妨00－73中26原0＝41完27敘40（元乒）5、計(jì)緩算房性屋純零收益（1）計(jì)嗎算年流折舊麥費(fèi)。（2）計(jì)共算房垃屋現(xiàn)擋值（夜假設(shè)導(dǎo)房屋論收益置年期個(gè)為無(wú)爺限年都期）盼：房屋姓現(xiàn)值就＝房翻屋重淘置價(jià)煩－年乓折舊跑費(fèi)×已使鼓用年進(jìn)數(shù)＝25該00仍×9出00－46腰87趙5×則4＝20約62付50睬0（元偏）（3）計(jì)粥算房禍屋純繭收益苗：房屋喚年純帆收益搏＝房薄屋現(xiàn)錯(cuò)值×房屋猴資本烤化率＝20膛62乓50疼0×顫8％＝16避50傲00（元彎）6、計(jì)仿算土下地純候收益土地吹年純衰收益剖＝年裂房地邊產(chǎn)純蝴收益徹－房呆屋年縱純收畜益＝41框27敬40－16余50糾00＝24膚77購(gòu)40（元當(dāng)）7、計(jì)辭算土番地使柳用權(quán)東價(jià)格土地疫使用鐘權(quán)在20她03年3月剩懶余使零用年組期為50－6＝44（年牧）單價(jià)異＝33氧58嗚83融6.餡15息/5賴00＝67環(huán)17難.6刺7（元/平方銜米）8、評(píng)蜂估結(jié)貓果本宗建土地晌使用沃權(quán)在20籮03年3月的情土地極使用判權(quán)價(jià)珠格為33襖58簡(jiǎn)83金6.兇15元，巨單價(jià)只為每旱平方避米67掘17弱.6園7元。第四鉆節(jié)革房地芝產(chǎn)評(píng)武估的嶼市場(chǎng)慕法一、稈市場(chǎng)甚法的竿基本譯思路在求橋取一臺(tái)宗被較估房拘地產(chǎn)團(tuán)價(jià)值惹時(shí)，獸依據(jù)申替代紗原理殊，將倚被估權(quán)房地戲產(chǎn)與類似苦房地筐產(chǎn)的近鵲期交棋易價(jià)幫格進(jìn)估行對(duì)照俯比較，通塔過(guò)對(duì)盲交易箭情況貪、交低易日懷期、現(xiàn)房地里產(chǎn)狀故況等因素綠修正，得鏈出被浙估房躬地產(chǎn)翼在評(píng)顯估基威準(zhǔn)日儲(chǔ)的價(jià)文值。二、皆市場(chǎng)魚法的字適用少范圍——市場(chǎng)或法只烏要有照適合牽的類范似房殊地產(chǎn)垃交易理實(shí)例毅即可繼應(yīng)用禮。——而在貧下列超情況爹下，逗市場(chǎng)籮法往偽往難以陷適用：1.沒有馬發(fā)生御房地鞏產(chǎn)交源易或出在房莫地產(chǎn)舟交易齊發(fā)生跟較少與的地染區(qū)；2.某些鵝類型妻很少歡見的門房地煮產(chǎn)或元交易階實(shí)例搜很少嗚的房獸地產(chǎn)培，如古泊建筑電等；3.很難刪成為別交易禿對(duì)象疼的房鋼地產(chǎn)避，如湯教堂謠、寺庸廟等費(fèi)；4.風(fēng)景排名勝屆區(qū)土亮地；5.圖書民館、敗體育喉館、掛學(xué)校僚用地蹄等。三、遣市場(chǎng)愛法的抽計(jì)算俱公式市場(chǎng)極法的爺基本陡計(jì)算桐公式嬸是：P=吊P'燃×A培×B慌×C霧×D公式侄中：P淺-哨-被估期房地蜻產(chǎn)評(píng)酸估價(jià)竟值；P′餃--可比聲交易亡實(shí)例娛價(jià)格開；A情-明-交易壺情況幕修正蠅系數(shù)酒；B討-襖-交易瓦日期蒙修正設(shè)系數(shù)瓦；C奸-狡-區(qū)域宗因素東修正當(dāng)系數(shù)勁；D愈-裕-個(gè)別大因素騰修正晚系數(shù)客；如果荒土地誕容積努率、軍土地階使用榆年期阿單獨(dú)余修正姜：P肉=叫P灑’銷×交易質(zhì)情況頸修正菊系數(shù)A×交易著日期巧修正綠系數(shù)B優(yōu)×區(qū)域喚因素拿修正童系數(shù)C短×個(gè)別賊因素妄修正暖系數(shù)D×容積悠率修帳正系名數(shù)×土地池年期吵修正食系數(shù)四、臉市場(chǎng)蕉法的體操作草步驟（一漁）收腿集交腹易資貼料—日常然積累（二蜻）可痛比交胖易案仙例確遙定用途幫；供群需圈陪；價(jià)汁值類托型；令時(shí)間沿間隔（三渴）因從素修央正（四來(lái)）房政地產(chǎn)蝴價(jià)值睬的確定1.交易創(chuàng)情況攔修正（1）需爐要修恰正的醒情形需①紹有特談殊利鴉害關(guān)虛系的答經(jīng)濟(jì)漿主體杠間的渾交易酸。墻②交細(xì)易時(shí)袋有特炸別的在動(dòng)機(jī)眾，這惑以急榴于脫堅(jiān)售或齡急于霉購(gòu)買愚最為侵典型甘。隆③買拿方或辣賣方耗不了體解市帶場(chǎng)行感情，仙往往妹使房收地產(chǎn)炕交易雖價(jià)格雄偏高毯或偏睬低。州④區(qū)其他五特殊矮交易拾的情截形。惱如契芳稅本案應(yīng)由嫁買方森負(fù)擔(dān)污，卻傘轉(zhuǎn)嫁向給了被賣方習(xí)。公⑤特疑殊的蚊交易啄方式北。如罪拍賣左、招融標(biāo)等生。不滿捏足公筋開市竭場(chǎng)條仗件的即情況陪的都粒要修筆正。公司樓與員約工、念關(guān)聯(lián)蜓公司很難耳精確憶量化頃，依勢(shì)賴于扮經(jīng)驗(yàn)（2）修訓(xùn)正系訴數(shù)的偏計(jì)算趁公式正常父可比乎實(shí)例健正常駁情況彼可毛比實(shí)墨例情儀況價(jià)格=價(jià)格×指數(shù)÷指數(shù)2.交易怖日期綿修正評(píng)估霸基準(zhǔn)支日插可比杯實(shí)例巾評(píng)估啦基準(zhǔn)艱日殊可比岔實(shí)例價(jià)格=價(jià)格×價(jià)格確指數(shù)÷交易滔時(shí)價(jià)爬格指何數(shù)【例】現(xiàn)選布取一扯可比喇房地牌產(chǎn)實(shí)狼例，仙成交詞價(jià)格蔑為60閣00元/平方圾米，巷成交阿日期庭為20典00年7月。20孫00年1月至20應(yīng)01年7月，箱該類豈房地沃產(chǎn)價(jià)界格每搜月比非上月國(guó)上漲1%先;20族01年7月至20蠶02年1月，賊該類譯房地餐產(chǎn)價(jià)錯(cuò)格每棒月比到上月刻下降2%執(zhí);則交響易實(shí)數(shù)例修豎正到20撞02年1月的代房地元產(chǎn)價(jià)緩格為駝？P=所60挖00支×（1璃+延1%）12×（1秧-碎0.厘2%）6=6歷68頸1（元/平方疊米）3.區(qū)域禮因素晃修正評(píng)估肺對(duì)象薪交易領(lǐng)實(shí)例籃評(píng)估歡對(duì)象午交易呢實(shí)例區(qū)域景下的需價(jià)格=價(jià)格×區(qū)域剪指數(shù)÷區(qū)域遼指數(shù)4.個(gè)別崗因素聞修正評(píng)估銅對(duì)象他交易菜實(shí)例污評(píng)估團(tuán)對(duì)象斃交易哪實(shí)例狀況咬下的及價(jià)格=價(jià)格×個(gè)別圓指數(shù)÷個(gè)別偉指數(shù)5.容積茂率修嚼正評(píng)估尖對(duì)象揀容積唱交易餐實(shí)挪評(píng)橫估對(duì)伴象容稼積餃交易郊實(shí)例肺容積率下眼的價(jià)皺格=例價(jià)面格×率修賊正系疏數(shù)÷率修搏正系扛數(shù)【例】某城例市某蝦用途喘土地賀容積繭率修鈔正系增數(shù)見代表5-地2。如果斃確定域比較燈案例乎宗地休地價(jià)筆每平注方米歲為80競(jìng)0元，槳容積赤率為2.籍1，被洗估宗預(yù)地規(guī)障劃容恭積率謙為1.壓7，則以待估愁宗地叼容積葬率修賢正后乒的價(jià)景格？民表劉容羊積率中修正弄系數(shù)持表容積率0.10.40.71.01.11.31.72.02.12.5修正系數(shù)0.50.60.81.01.11.21.61.81.92.1P=企80政0×（1.事6÷毒1.攜9）=6椒73禍.7元/平方旬米6.土地品使用診年期那修正式中花：K-拘-將可咐比實(shí)法例年拾期修贊正到揉被估肺對(duì)象有使用朵年期碧的年逗期修長(zhǎng)正系始數(shù)；r客--資本?；市?；m-苗-被估摸對(duì)象碼的使堪用年思期；n-數(shù)-可比辛實(shí)例照的使亞用年柏期。土地痛使用懷年期滿修正切后地幫價(jià)=比較拼實(shí)例拒價(jià)格×K返回五、值綜合紡應(yīng)用掉實(shí)例【例】有一悔待估為宗地G需評(píng)察估，脅現(xiàn)收業(yè)集到蓮與待耀估宗蘭地條恰件類嚴(yán)似的6宗地我，試傷根據(jù)圍以下糾條件爸，評(píng)伍估該威宗地20鄭10年的全價(jià)值陳。具魄體情伏況如枝下：成交價(jià)交易時(shí)間交易情況容積率區(qū)域個(gè)別A6802007+1%1.30+1%B610200701.10-1%C7002006+5%1.40-2%D680200801.0-1%-1%E7502009-1%1.60+2%F700201001.3＋1%0G

201001.100該城攻市的堪地價(jià)它指數(shù)掀表為享：時(shí)間2004200520062007200820092010價(jià)格指數(shù)100103107110108107112該城串市的禿容積赴率地脹價(jià)指暈數(shù)表議為：容積率1.01.11.21.31.41.51.6地價(jià)指數(shù)100105110115120125128【評(píng)估搞結(jié)果】(6牢20恥+6伍27窩+6述23譽(yù)+7賊55病+6悶38闖+6擱33輪)蠅/柳5=研62辨8元/平方雖米第五答節(jié)引房地野產(chǎn)評(píng)擁估的走成本巴法一、晨成本袖法的英基本叨思路以重督置一帥宗與劍被估膚房地事產(chǎn)可炮以產(chǎn)由生同埋等效冤用的鐮房地綿產(chǎn)，巷所需所投入狹的各項(xiàng)緣瑞費(fèi)用焰之和為依每據(jù)再食加上啟一定蹤蝶的利潤(rùn)還和應(yīng)藥納稅腳金來(lái)確飛定被總估房難地產(chǎn)喉價(jià)值翁。二、筆成本堡法的析適用憲范圍一般幕適用枕于：無(wú)收剪益，復(fù)房地升產(chǎn)市蛙場(chǎng)發(fā)號(hào)育不調(diào)成熟炮，成扮交實(shí)明例不跡多，樂(lè)無(wú)法穿利用唇收益慨法、捎市場(chǎng)求法等俯方法蠟進(jìn)行匪評(píng)估爸的情舉況。三、盈土地博評(píng)估號(hào)的皮成轟本法睡操作屑步驟基本屯公式講為：土地域價(jià)值＝待油開發(fā)束土地朗取得留費(fèi)+土地待開發(fā)狠費(fèi)+利息+利潤(rùn)+稅費(fèi)+土地誘增值括收益（一及）計(jì)奔算待掘開發(fā)達(dá)土地敞取得元費(fèi)用土地鋪取得烈費(fèi)：為取得詳土地運(yùn)使用奪權(quán)而向原土驚地使用者支付凍的費(fèi)康用。1、國(guó)堪家征糠用集弄體土刑地的坡費(fèi)用2、購(gòu)換買和瘦征用柄城市別舊有郵土地峰的費(fèi)潮用1、國(guó)鑰家征狠用集演體土大地的南費(fèi)用（1）國(guó)崗家征爺用集睜體土渾地需棵要向犯農(nóng)村墓集體鉆經(jīng)濟(jì)壤組織拔及個(gè)逆人支子付的戲費(fèi)用聯(lián)。（2）這自些費(fèi)妹用包烘括：①土死地補(bǔ)摟償費(fèi)歉：按該念耕地圈被征舒用前3年平療均年斜產(chǎn)值主的6倍～10倍計(jì)呆算；②附該著物矩和青項(xiàng)苗補(bǔ)凱償費(fèi)怪：附著滑物和莫青苗夾補(bǔ)償界費(fèi)由素省、哄自治躬區(qū)、彈直轄輛市規(guī)更定費(fèi)絕用標(biāo)撥準(zhǔn)；③安置紋補(bǔ)助境費(fèi)：【安置叛補(bǔ)助姨費(fèi)】Ⅰ、每弓一個(gè)貨需要咸安置虧的農(nóng)雷業(yè)人免口，腎為該耕詢地被安占用計(jì)前3年的粒平均察產(chǎn)值偶的4-闊6倍，但坊是每仔公頃案的安蛛置補(bǔ)焦助費(fèi)瓣，不絲式超過(guò)胞被征晶用前3年平邪均年歇產(chǎn)值永的15倍。Ⅱ、需鋸要安合置的當(dāng)農(nóng)業(yè)純?nèi)丝趧P數(shù)量干，按仿照被征膚用的堤耕地策數(shù)量除以征地范前被蘇征收梁?jiǎn)挝话云骄蚊咳送ㄕ加刑迅厮┑臄?shù)川量。Ⅲ、按六照規(guī)噸定支賤付的烈土地觸補(bǔ)償叉費(fèi)和蛇安置舊補(bǔ)助使費(fèi)，對(duì)不能兩夠保鈴證被灑安置獻(xiàn)農(nóng)民雞原有川生活羽水平乏的，善經(jīng)省懸級(jí)政頸府批虹準(zhǔn)，可以法增加，但踩是土地尿補(bǔ)償蝕費(fèi)和娛安置但補(bǔ)助祝費(fèi)之盜和，歸不得灣超過(guò)嚼土地眨被征民用前3年平蘇均年蛋產(chǎn)值放的30倍。Ⅳ、特臂殊情柏況下核，經(jīng)焰國(guó)務(wù)擠院可命以提嫩高土易地補(bǔ)血償費(fèi)鐵和安制置補(bǔ)芽助費(fèi)妖的標(biāo)貓準(zhǔn)。2、購(gòu)貪買和禍征用半已利毅用城倒市土襪地的榜費(fèi)用購(gòu)買蜻和征渣用已掛利用熱城市雨土地飛，需向原渠土地心所有集者支燒付拆徐遷費(fèi)汪用等，蹲標(biāo)準(zhǔn)早由各鼻地規(guī)引定。（二層）計(jì)退算土慌地開宜發(fā)費(fèi)1.基礎(chǔ)忘設(shè)施危配套院費(fèi)2.公共揭事業(yè)洞建設(shè)翅配套達(dá)費(fèi)3.小區(qū)置開發(fā)墻配套已費(fèi)（三妙）計(jì)嫩算投劉資利閑息1.投資背利息布是土闖地建睛設(shè)中忠占用瞞資金淺的時(shí)贏間價(jià)御值。2.主要束包括科兩部妹分：（1）土垮地取慰得費(fèi)拖利息存：凈以整某個(gè)土耗地取鳳得費(fèi)奪為基密數(shù)，抬計(jì)息徑期為究整個(gè)冷開發(fā)院期和蝕銷售灰期。（2）土潑地開漲發(fā)費(fèi)狼利息夏：亮如果披土地帶開發(fā)架費(fèi)是陡均勻粱投入豬的，敬以整寨個(gè)土隸地開脅發(fā)費(fèi)漂（或步資金駕投入旺）為攏基數(shù)霜，計(jì)見息期谷按土擊地開科發(fā)期棵限的烏一半炕計(jì)算疲。（四蘿）計(jì)盟算投尖資利桿潤(rùn)和度稅費(fèi)1.投資師利潤(rùn)艙是投滑資開次發(fā)商哄投資狠的回晨報(bào)。2.投資福利潤(rùn)禍計(jì)算珍：利潤(rùn)兇通常蒙以土夠地取甩得費(fèi)辦和土勢(shì)地開但發(fā)費(fèi)杏為基吳數(shù)，拉也可邪以是街開發(fā)哈后土食地的羅地價(jià)殃并通艙過(guò)合蔽理的程利潤(rùn)俯率計(jì)屑算3.稅費(fèi)取得盾土地俊和開吵發(fā)過(guò)渠程中運(yùn)所必勸須支趣付的墨稅負(fù)怪和費(fèi)賭用。（五御）計(jì)詞算土煉地增咬值收肌益1.土地克增值釋收益付主要套是由第于土塵地的選用途閘改變示或土津地功逐能變勝化而娘引起棋的。2.前四嫩項(xiàng)之翅和為成本史價(jià)格，乘以土地炸增值殊收益策率即為股土地授增值箭收益相。土地踏增值攻收益需率通叛常為10攏%—納25帳%四、本新建頌房地?cái)偖a(chǎn)評(píng)鄙估的絕成本愈法操興作步嗓驟新建蠻房地業(yè)產(chǎn)價(jià)癢值=土地扎取得他費(fèi)用+開發(fā)車成本+管理加費(fèi)用+投資牽利息+銷售叮稅費(fèi)+正常萌利潤(rùn)（一氣）土亮地取嚷得費(fèi)扒用P1他311.土地沾的取葉得途當(dāng)徑有霸：征杏收、擱拆遷茶改造壇和購(gòu)足買等2.按照尋土地疾的取框得途偶徑不敞同，厭分別暴測(cè)算擔(dān)土地馬的取肝的費(fèi)條用。3.土地哭取得絕費(fèi)包鎮(zhèn)含土岡地取業(yè)得的手續(xù)巷費(fèi)及豪稅金柴。（二召）開芬發(fā)成掛本1.勘察頂設(shè)計(jì)文和前內(nèi)期工野程費(fèi)2.基礎(chǔ)紀(jì)設(shè)施魄費(fèi)3.房屋吃建筑探安裝帶工程勸費(fèi)4.公共濫配套澤設(shè)施估建設(shè)拜費(fèi)5.開發(fā)羨過(guò)程串中的殲稅費(fèi)棄及其卡他間挨接費(fèi)誼用（三擔(dān)）開細(xì)發(fā)利他潤(rùn)（四松）管理理費(fèi)焦用（五拘）投較資利駝息土地宇取得版費(fèi)用嫩和開抓發(fā)成鍬本計(jì)塞算利幻玉息（六話）銷既售稅欠費(fèi)五、旬舊建注筑物峽評(píng)估泉的成錦本法古操作搏步驟建筑常物價(jià)途值＝稻重置潤(rùn)成本忙－年光貶值夜額×已使醬用年深限1.重置廉成本更新抵重置底成本濟(jì)，應(yīng)逃當(dāng)包獄含利啟息、畫利潤(rùn)丟和稅各費(fèi)2.貶值凈額（1）引適起貶跌值產(chǎn)途生的餅因素臣①轉(zhuǎn)物理餃化學(xué)止因素謹(jǐn)②亡社會(huì)嫩經(jīng)濟(jì)遭因素（2）貶此值額關(guān)的計(jì)贈(zèng)算方業(yè)法①直悠線折司舊法D：年漠貶值慰額C：建扇筑物挽重新屬建造災(zāi)成本S：建逃筑物址的凈漲殘值N：建臭筑物傳耐用鐵年限R：建衰筑物首的殘直值率耐用宮年限=建筑姿物已據(jù)使用料年限+建筑腳物尚京可使占用年價(jià)限②成腹新折乘扣法建筑末物價(jià)覆值＝悄重置膛成本×成新儉率六、鑼成本悶法應(yīng)夜用舉炭例【例】某市形經(jīng)濟(jì)左技術(shù)弓開發(fā)爭(zhēng)區(qū)內(nèi)梁有一愛塊土均地面挪積為15宰00偶0m2，該后地塊奔的土至地征細(xì)地費(fèi)足用（候含安扁置、敗拆遷親、青北苗補(bǔ)耕償費(fèi)蔽和耕壘地占緞?dòng)枚愡^(guò)）為擺每畝10萬(wàn)元疑，土地頌開發(fā)癥費(fèi)每糠平方她公里2億元紋，土路地開翁發(fā)周誘期為2年第一農(nóng)年投膛入資梁金占膨總開綿發(fā)費(fèi)哪用的35淘%，開淡發(fā)商呈要求尤的投久資回凱報(bào)率繪為10關(guān)%，當(dāng)養(yǎng)地土史地出項(xiàng)讓增民值收名益率砌為15他%，銀桿行貸趨款年候利率順為6%，試廚評(píng)估破該土世地的警價(jià)值價(jià)。該土渡地的汪各項(xiàng)逃投入病成本葉均己裙知，奧可用若成本泳法評(píng)闖估。1、土以地取隆得費(fèi)10萬(wàn)元/畝=1燭50元/平方艦米2、土眾地開高發(fā)費(fèi)2億元/平方事公里=2撫00元/平方賊米3、(1遲)土地馬取得睜費(fèi)利縮慧息15您0*杯[（1+鑰6%）2-囑1]統(tǒng)=1那8.鏡54元/平方悲米(2克)土地久開發(fā)堤費(fèi)利射息20駱0*錘35妥%*藍(lán)[（1+暖6%）1.拍5-碧1]碎+線2班00旺*6鴿5%壩*[（1+減6%）0.墊5-1櫻]=忍1增0.椅23元/平方執(zhí)米4、開螺發(fā)利宵潤(rùn)（15州0+昆20涉0）*10歪%潔=3燃5元/平方妄米5、土源地價(jià)竊值單價(jià)=（15議0+覆20碰0+頌18輸.5摧4+小10漸.2察3+摟35）*就（1+桃15翅%）=暫4凡75桑.8默4元/平方門米總價(jià)=床15繞00鎮(zhèn)0崗*跌47處5.伴84制=許7疊13發(fā)76語(yǔ)00元第六栗節(jié)叉房地斤產(chǎn)評(píng)偷估的畏剩余甘法一、放基本糕思路剩余宇法又茄稱倒敬算法寺或預(yù)熄期開糾發(fā)法勝。該屢方法術(shù)是將望被估副房地網(wǎng)產(chǎn)開湯發(fā)后筑的預(yù)期街價(jià)值，扣除正常架投入抓費(fèi)用池、正羞常稅脈金及奶合理呀利潤(rùn)后，肆依據(jù)吐該剩卻余值皂測(cè)算指被估送房地儲(chǔ)產(chǎn)價(jià)婆值的謙方法屋。二、胳適用驗(yàn)范圍1.待開館發(fā)土主地的臟評(píng)估盛。2.將生倆地開嘆發(fā)成斥熟地捏的土末地評(píng)夕估。3.待拆勇遷改與造的代再開沃發(fā)地池產(chǎn)的均評(píng)估曠。這線時(shí)的問(wèn)建筑逮費(fèi)還擾包含泥拆遷字費(fèi)用輕。三、潛計(jì)算平公式P＝A－（B＋C＋D＋E）公式及中：P表示讓土地倆價(jià)值傘；A表示需開發(fā)事完成藍(lán)后的跨房地瓦產(chǎn)價(jià)絲式值；B表示鏈整個(gè)撕開發(fā)械項(xiàng)目夜的開震發(fā)成寧本；C表示刷投資拳利息其；D表示血開發(fā)酒商合遮理利航潤(rùn)；E表示閣正常氏稅費(fèi)功。2.現(xiàn)實(shí)膀評(píng)估厲中剩號(hào)余法姥的一境個(gè)較榨具體器的計(jì)輸算公霉式地價(jià)＝預(yù)火期樓駁價(jià)－員建筑攤費(fèi)用揀－專往業(yè)費(fèi)線用－戚銷售費(fèi)用填－利輕息－押稅費(fèi)歉－利漆潤(rùn)利息=（地罩價(jià)+建筑處費(fèi)用+專業(yè)睡費(fèi)用緞）×利息燒率利潤(rùn)=（地總價(jià)+建筑非費(fèi)用+專業(yè)臉費(fèi)用絹）×利潤(rùn)駕率四、誼操作允步驟（一診）調(diào)泉查房歸地產(chǎn)朗的基削本情鋤況脖（二愉）確勒定被徐估房挨地產(chǎn)默的最職佳開研發(fā)利核用方污式托（三工）預(yù)慶測(cè)房璃地產(chǎn)競(jìng)售價(jià)1.對(duì)于觀出售即的房濫產(chǎn)——市場(chǎng)卻法采用鴿市場(chǎng)柔比較瞞法確晉定開扣發(fā)完子成后炕的房烏地產(chǎn)州總價(jià)倦。2.對(duì)于喪出租禿的房刻地產(chǎn)鄙，如里寫字俗樓等——收益象法（1）先禿用市雷場(chǎng)法盯，確條定所覽開發(fā)越房地氏產(chǎn)出竿租的偵凈收（2）再皆采用殼收益蘿法將抽所有彈的凈叢收益河折現(xiàn)鍵得到別房地掛產(chǎn)的圾總價(jià)登?！纠扛鶕?jù)絮當(dāng)前亭房地墾產(chǎn)市芽場(chǎng)的椅出租竿水平石，與翻所開仍發(fā)房樣地產(chǎn)夫類似企的房核地產(chǎn)報(bào)未來(lái)朽月租包金純令收益術(shù)每建陸筑平蹦方米30圾0元，黨該類貝房地宏產(chǎn)的鹽還原醋利率8%，總蛙建筑吼面積50逼00平方浪米，騎出租泛率80灣%，則冤所開斬發(fā)房擺地產(chǎn)末總價(jià)滋？（或假設(shè)頁(yè)收益鴨無(wú)限麗期）30系0×姜12棵×5姑00繭0×展80逐%賺÷8撐%=藍(lán)18會(huì)00萬(wàn)元（四嶺）估保算各的項(xiàng)成泡本費(fèi)魚用P1腦371.估算課開發(fā)堅(jiān)建筑擁成本擔(dān)費(fèi)用—建筑蒸費(fèi)2.估算索專業(yè)雖費(fèi)用語(yǔ)指福測(cè)量名、設(shè)嚼計(jì)等插專業(yè)寨技術(shù)械費(fèi)用月，該余費(fèi)用預(yù)通常暮可以或按建節(jié)筑費(fèi)灣的一燦定比拐例計(jì)須算，辰即：專業(yè)揪費(fèi)用穩(wěn)＝建化筑費(fèi)×i（i為一核定的驅(qū)百分鑰率）3.確定浩開發(fā)偷建設(shè)撒工期貓，估臂算預(yù)斥付資駐本利搜息4.估算串稅金錄：一歷般按串照房確地產(chǎn)酬總價(jià)岸的一敢定比笑例計(jì)斃算。5.估算付開發(fā)藝完成重后的錦房地搜產(chǎn)租稠售費(fèi)床用（夜即銷臂售費(fèi)柳用）一般監(jiān)按照緊房地棄產(chǎn)總等價(jià)或畜租金左的一撇定比季例計(jì)淘算。（五犧）確廚定開駁發(fā)商晶的合絞理利攤潤(rùn)房地街產(chǎn)總稈價(jià)或惰與預(yù)業(yè)付資榆本的強(qiáng)一定皺比例投資劣回報(bào)階利潤(rùn)著：地絹價(jià)、馬開發(fā)慢費(fèi)、獲專業(yè)銀費(fèi)（六練）估輩算待訴估對(duì)搬象價(jià)肅值五、棒應(yīng)用擁舉例【例】有一解宗七櫻通一鞭平的改待開落發(fā)建鄭筑用點(diǎn)地，土地煮面積裂為2揪00溉0平方盈米，酷建筑哀容積盾率為2.倆5，擬開貓發(fā)建忙設(shè)寫取字樓存，建設(shè)雄期為兩沿年，建筑口費(fèi)用為3卡00利0元/平方杯米，專業(yè)狐費(fèi)為建各筑費(fèi)希的10銀%，建徐筑費(fèi)工和專杰業(yè)費(fèi)餃在建立設(shè)期罵內(nèi)均醬勻投蓄入。該寫尊字樓盛建成桂后即貴出售翠，預(yù)槳計(jì)售撥價(jià)為9亭00近0元/平方池米，銷售客費(fèi)用為樓巨價(jià)的2.噴5%，銷售弓稅費(fèi)為樓冠價(jià)的6.債5%，當(dāng)陷地銀筐行年詳貸款屑利率廚為6%，開屑發(fā)商旦要求粥的投壘資利削潤(rùn)率顫為10留%。陰要求朵：根調(diào)據(jù)上屋述資就料估蔽算該莖宗土墓地評(píng)斜估基拴準(zhǔn)日亭的單斃位地膛價(jià)和蒙樓面觀地價(jià)輝。1.樓價(jià)=2撒00佛0*晃2.婆5*跟90苦00敏=4俗50蛛00蔽00裝0元2.建筑金費(fèi)=3炸00球0*揭20耽00洽*2瘋.5殿=1向50紡00教00菜0元3.專業(yè)嗚費(fèi)=建筑筆費(fèi)*10店%=援15烏00盲00用0元4.銷售翻費(fèi)用=4如50坡00撒00景0*撈2.間5%廁=1奔12用50惑00元5.銷售蹤蝶稅費(fèi)=4逆50竿00啞00巖0*娃6.菌5%疲=2類92階50歪00元6.利潤(rùn)=（地蘭價(jià)+1塞50超00罩00下0+菜15玻00頓00延0）*10資%7.利息=地價(jià)賺*[(英1+暑6%搭)2-1選]+產(chǎn)(1昆50蓄00效00神0+史15裁00屆00刑0)*[般(1是+6恐%)1-1顧]老=廚0迅.1忙23言6*地價(jià)+9不90儉008.地價(jià)=4咳50稠00畏00鋤0-態(tài)15慌00泥00閱00醬-1撤50斥00樂(lè)00憂-1枕12掘50召00此-29姨25細(xì)00息0-（地籠價(jià)+1亮50荷00泰00掙0+低15漏00防00艘0）*10獵%-（0.吳12炭36禮*地價(jià)+9巧90確00）地價(jià)=1點(diǎn)78丸24釀45畢2元9.單位廳地價(jià)=1考78迫24哀45社2接/某20攝00杜=8杏91笨2元/平方叉米樓面怨地價(jià)=8允91賴2易/擊2.奶5=款35劣65元/平方高米第七翼節(jié)至房地所產(chǎn)評(píng)扮估的慶基準(zhǔn)貌地價(jià)好法一、撤基準(zhǔn)榴地價(jià)承的含丸義踏與旨作用（一鐮）基爬準(zhǔn)地痛價(jià)的嗚含義按照蒼城市仍土地鞋級(jí)別貌或均駁質(zhì)地吼域分西別評(píng)僅估的劃商業(yè)猜、住斤宅、例工業(yè)傍等各臭類用昂地和灰綜合目土地陣級(jí)別瞧的土廳地使峰用權(quán)梯的平均壩價(jià)格。攤基準(zhǔn)貧地價(jià)濟(jì)是已拆知的左，政府逼要公急布的，墨定期材修正喜，幾者年修椒正一頂次的蒜。表現(xiàn)罵形式兆：區(qū)漠片價(jià)憤、路喬段價(jià)（二斃）基旗準(zhǔn)地調(diào)價(jià)的雨特點(diǎn)1.基準(zhǔn)咳地價(jià)堂是土截地使日用權(quán)若價(jià)格您；2.基準(zhǔn)虜?shù)貎r(jià)絡(luò)是區(qū)架域性犁價(jià)格耀；3.基準(zhǔn)肉地價(jià)索一般今都要關(guān)覆蓋課整個(gè)省城市怨建成釘區(qū)的住；4.基準(zhǔn)妖地價(jià)辮必定遙是平槐均價(jià)喘格；5.基準(zhǔn)體地價(jià)貸是單兄位土覆地面把積的竿地價(jià)逮；6.基準(zhǔn)匪地價(jià)陰具有釘現(xiàn)實(shí)次性，伙是評(píng)練估出鼠的一插定時(shí)籌期內(nèi)飛的價(jià)投格。（三剝）基宵準(zhǔn)地衡價(jià)的孟作用1.政府您公告持作用拆；2.政府制參與暈土地廊有償范使用姥收益屈分配皆的依兼據(jù)；3.宏觀呢調(diào)控帆地價(jià)醒水平朽的依督據(jù)；4.征收辟城鎮(zhèn)貴土地湖稅收脅的依墨據(jù)5.進(jìn)一猜步評(píng)喬估宗永地地竹價(jià)的椒基礎(chǔ)6.引導(dǎo)險(xiǎn)土地肢資源眉在行體業(yè)部乞門間好的合邁理配也置。二、邪基準(zhǔn)詳?shù)貎r(jià)豪測(cè)算宋的晚基蚊本思放路1.基準(zhǔn)車地價(jià)爭(zhēng)的確蝦定2.利用醬基準(zhǔn)賴地價(jià)攤，評(píng)蘭估標(biāo)趨定地茄價(jià)標(biāo)定發(fā)地價(jià)算評(píng)估植可以集以基誕準(zhǔn)地膊價(jià)為崖依據(jù)隙，根水據(jù)土閱地使鋼用年疾限、殃地塊簽大小脾、形密狀、謀容積題率等向條件拔通過(guò)依系數(shù)蘆修正洲進(jìn)行箱評(píng)估歉。睡在基旦準(zhǔn)地剝價(jià)評(píng)登估項(xiàng)闖目中淋，一產(chǎn)般都貼要編壁制基汽準(zhǔn)地梢價(jià)修垮正系剩數(shù)表畏，以瘦滿足吊評(píng)估告標(biāo)定湊地價(jià)探的需慰要?；救菰硎翘嫫ご├?，漸根據(jù)鞏基準(zhǔn)魚地價(jià)突考慮痛到它失和二勇級(jí)市派場(chǎng)評(píng)周估的耳市場(chǎng)頁(yè)公允悼?jī)r(jià)，珍直接檔在口淹徑上她不同脾和差桶異，門利用晝系數(shù)同把它打修正碑為二值級(jí)市雙場(chǎng)的苦評(píng)估帽價(jià)。被估鮮宗地鏟地價(jià)＝待亦估宗柴地所軟處地章段的睛基準(zhǔn)五地價(jià)×年限旬修正系柜數(shù)×日期賓修正更系數(shù)×容積孔率修輔正系度數(shù)×其他牛因素騎修正儲(chǔ)系數(shù)三、網(wǎng)基準(zhǔn)每地價(jià)跌測(cè)算蠅的敵適瞎用范斜圍1.適用染于完得成基還準(zhǔn)地鍬價(jià)評(píng)仗估的躍城鎮(zhèn)裹的土誤地估否價(jià)；2.可在稠短時(shí)崖間內(nèi)券大批著量進(jìn)導(dǎo)行宗負(fù)地地暖價(jià)評(píng)喜估；3.該方粱法的齊精度屠取決樂(lè)于基徑準(zhǔn)地土價(jià)及服其修狹正系燦數(shù)的喂精度仰，一夏般在茫宗地蠢地價(jià)暴評(píng)估羽中不慚作為屋主要被的評(píng)肺估方郊法，狹而作評(píng)為一卵種輔鏡助方橫法。四、襪基準(zhǔn)初地價(jià)木修正庸法家的評(píng)伐估程挪序（一頑）收霧集、波整理綁土地關(guān)定級(jí)炒估價(jià)滾成果牧資料（二職）確墨定修執(zhí)正系聰數(shù)表（三單）調(diào)糠查宗自地地烤價(jià)影衣響因丸素的灘指標(biāo)海條件（四仿）制露定待男估宗旱地因績(jī)素修愛正系莫數(shù)（五猜）確飽定待慈估宗博地使愚用年蜜期修畢正系含數(shù)（六段）確絕定期老日修朽正系籠數(shù)（七悔）確香定容辣積率給修正錘系數(shù)（八女）評(píng)既估宗腦地地溜價(jià)被估繞宗地士地價(jià)=基準(zhǔn)氣地價(jià)×區(qū)域確因素顆修正澇系數(shù)×個(gè)別歇因素鎮(zhèn)修正競(jìng)系數(shù)×年期蒼修正亭系數(shù)×期日廢修正渠系數(shù)×容積淺率修頸正系兔數(shù)×其他側(cè)因素志修正割系數(shù)第八西節(jié)忽房地挪產(chǎn)評(píng)幕估的答路線估價(jià)法一、鉗路線查價(jià)法年的含哄義宋和理屬論依搏據(jù)（一電）路叨線價(jià)德法的眼含義路線碧價(jià)估鈴價(jià)法相是根島據(jù)土策地價(jià)源值高鼻低隨伐距街原道距歷離增憂大遞碎減的既原理辛。在緞特定躁街道幫上設(shè)裁定單糠價(jià)，共并依狀此單駕價(jià)配晨合深并度百筋分率望表及膽其他恒修正鋼率表訴，用定數(shù)學(xué)粘方法拍來(lái)計(jì)棚算臨稿接同之一街游道的成宗地希地價(jià)污的一水種估誘價(jià)方揚(yáng)法。（二閱）路照線價(jià)就法的惡理論賣依據(jù)1.市區(qū)弄內(nèi)各臨宗土親地的舒價(jià)值愉與其彩臨街致深度倘大小抹關(guān)系廣很大掙，土摸地價(jià)趴值隨魄臨街橫深度掩而遞于減，斗離開確街道史越遠(yuǎn)騰價(jià)值譽(yù)就會(huì)塊遞減番。2.路線嫩價(jià)法嚷實(shí)質(zhì)姥上也且是市注場(chǎng)法柜的一披種，絨因此心路線欄價(jià)的袋理論彼基礎(chǔ)打也是駱替代眠原理別。姨路線劑價(jià)是衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)忌宗地光的單不位地王價(jià)，軋可看爹做比撿較實(shí)祥例，字對(duì)路坑線價(jià)義進(jìn)行狠的各啞種修緣瑞正可紐奉視為拐因素晨修正墻。二、價(jià)路線億價(jià)法炒的領(lǐng)計(jì)算織公式宗地第地價(jià)影＝路螺線價(jià)×深度汁百分挖率×宗地膝面積如果醒宗地夾條件旺特殊盟，如獅宗地寇屬街哲角地慘、兩圾面臨捉街地忌、三蹈角形焰地、龜梯形童地、凈不規(guī)理則形渴狀地廚、袋爆地等射，則霜需按尋下列偉公式盲計(jì)算耐：宗地闖地價(jià)記＝路說(shuō)線價(jià)×深度窯百分漏率×宗地印面積×其他眼條件國(guó)修正赴率宗地漏地價(jià)廈＝路氣線價(jià)×深度率百分鮮率×宗地絡(luò)面積±其他揭條件劫修正頭額三、辰路線注價(jià)法下的押適用物范圍適宜吐同時(shí)黎對(duì)大始量土席地進(jìn)柏行評(píng)遣估，種特別礙適宜致于土熄地課刪稅、賴土地促重劃合、征椒