第十一章不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

第十一章不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)報(bào)告理解估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式，掌握不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫(xiě)作和估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式本章內(nèi)容第一節(jié)

撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告的目的與要求第二節(jié)

估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和格式第三節(jié)

估價(jià)報(bào)告常見(jiàn)錯(cuò)誤分析第一節(jié)

撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告的目的與要求一、估價(jià)報(bào)告的概念估價(jià)報(bào)告是估價(jià)機(jī)構(gòu)履行估價(jià)委托合同、記述估價(jià)過(guò)程、反映估價(jià)成果的文件,是估價(jià)機(jī)構(gòu)提供給委托人的產(chǎn)品,是給予委托人關(guān)于估價(jià)對(duì)象價(jià)值的正式答復(fù),是關(guān)于估價(jià)對(duì)象的專業(yè)意見(jiàn),也應(yīng)是關(guān)于估價(jià)對(duì)象價(jià)值的研究報(bào)告。二、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告的目的撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告的目的是給予委托人關(guān)于估價(jià)對(duì)象價(jià)值的正式答復(fù)及估價(jià)對(duì)象的專業(yè)意見(jiàn)。第一節(jié)

撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告的目的與要求三、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告的要求估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量除了取決于估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性的等技術(shù)性要素外,還取決于估價(jià)報(bào)告的表述水平、文本格式、印刷質(zhì)量.因此撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告的要求主要有以下幾點(diǎn):(1)全面性：即估價(jià)報(bào)告應(yīng)包含足夠的信息,完整的反應(yīng)估價(jià)所涉及的事實(shí)、推理過(guò)程和結(jié)論,正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全、配套,能使估價(jià)報(bào)告使用者正確的理解估價(jià)報(bào)告第一節(jié)

撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告的目的與要求(2)客觀性：即估價(jià)報(bào)告應(yīng)站在客觀的立場(chǎng)上對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素進(jìn)行客觀的介紹、分析和評(píng)論,作出結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)。(3)準(zhǔn)確性：即估價(jià)報(bào)告的用語(yǔ)應(yīng)力求準(zhǔn)確、清晰,避免使用模棱兩可或易生誤解的文字,對(duì)未經(jīng)查實(shí)的事項(xiàng)不得輕率寫(xiě)入,對(duì)難以確定的事項(xiàng)應(yīng)予以說(shuō)明,并描述其對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。(4)概括性：即估價(jià)報(bào)告應(yīng)使用簡(jiǎn)潔的文字對(duì)估價(jià)所涉及的內(nèi)容進(jìn)行高度概括,對(duì)獲得的大量資料應(yīng)在科學(xué)鑒別和分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行篩選,選擇典型、有代表性、能夠反應(yīng)事情本質(zhì)特征的資料來(lái)說(shuō)明情況和表達(dá)觀點(diǎn)。

第二節(jié)

估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和格式估價(jià)報(bào)告通常由如下7個(gè)部分組成:一、封面標(biāo)題：不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：說(shuō)明本估價(jià)項(xiàng)目的全稱委托方：說(shuō)明本估價(jià)項(xiàng)目的委托單位的全稱，個(gè)人委托的為個(gè)人的姓名估價(jià)方：說(shuō)明本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱估價(jià)人員：說(shuō)明參加本估項(xiàng)目的估價(jià)人員的姓名估價(jià)作業(yè)日期：說(shuō)明本次估價(jià)的起止年月日，即正式接受估價(jià)委托的年月日至完成估價(jià)報(bào)告的年月日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：說(shuō)明本估價(jià)報(bào)告在本估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)的編號(hào)第二節(jié)

估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和格式二、目錄（標(biāo)題：）目錄（1）致委托方面（2）估價(jià)師聲明（3）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（4）估價(jià)結(jié)果報(bào)告（5）估價(jià)技術(shù)報(bào)告（可不提供給委托方，供估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔和有關(guān)管理部門）（6）附件第二節(jié)

估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和格式三、致委托方函：（標(biāo)題：）致委托方函致函對(duì)象（為委托方的全稱）致函正文（說(shuō)明估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)結(jié)果）致函落款（為估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱，并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，法定代表人簽名、蓋章）致函日期（為致函的年月日）第二節(jié)

估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和格式四、估價(jià)師聲明（標(biāo)題：）估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。第二節(jié)

估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和格式3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有（或有已載明的）利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有（或有已載明的）個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4、我們依照中華人民共和國(guó)標(biāo)準(zhǔn)《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。5、我們已（或沒(méi)有）對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說(shuō)明哪些估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，哪些估價(jià)人員沒(méi)有對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘）。第二節(jié)

估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和格式6、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)說(shuō)明提供重要專業(yè)幫助者的姓名）。7、（其他需要聲明的事項(xiàng)）。參加本次估價(jià)的注冊(cè)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章。第二節(jié)

估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和格式五、估價(jià)的假設(shè)和限制條件（標(biāo)題：）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（說(shuō)明本次估價(jià)的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無(wú)法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本估價(jià)報(bào)告使用的限制條件）第二節(jié)

估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和格式六、估價(jià)結(jié)果報(bào)告（標(biāo)題：）不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告（一）委托方（說(shuō)明本估價(jià)項(xiàng)目的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個(gè)人委托的為個(gè)人的姓名和住所）（二）估價(jià)方（說(shuō)明本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱、法定代表人、住所、估價(jià)資格等級(jí)）第二節(jié)

估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和格式（三）估價(jià)對(duì)象（概要說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。其中，對(duì)土地的說(shuō)明應(yīng)包括：名稱、坐落、面積、形狀、四至、周圍環(huán)境、景觀、甚至設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢(shì)、地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況，對(duì)建筑物的說(shuō)明應(yīng)包括：名稱、坐落、面積、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建成年月、維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況）第二節(jié)

估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和格式（四）估價(jià)目的（說(shuō)明本次估價(jià)的目的和應(yīng)用方向）（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)（說(shuō)明所評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值對(duì)應(yīng)的年月日）（六）價(jià)值定義（說(shuō)明本次估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵）（七）估價(jià)依據(jù)（說(shuō)明本次估價(jià)依據(jù)的本不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，國(guó)家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供有關(guān)資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料）第二茄節(jié)估價(jià)值報(bào)告液的內(nèi)權(quán)容和北格式（八嚇）估怨價(jià)原濱則（鑒說(shuō)明陜本次罵估價(jià)耗遵循趴的不尖動(dòng)產(chǎn)呈估價(jià)返原則扣）（九塔）估慈價(jià)方懸法（誤說(shuō)明挑本次設(shè)估價(jià)余的思泰路和曉采用元的方醫(yī)法以應(yīng)及這夸些估敘價(jià)方融法的恭定義鍛）（十招）估塌價(jià)結(jié)價(jià)果（鋼說(shuō)明葛本次節(jié)估價(jià)界的最羞終結(jié)講果，曬應(yīng)分掛別說(shuō)對(duì)明總辛人權(quán)半和單燦價(jià)，只并附尋大寫(xiě)鳳金額裝。若尺用外夢(mèng)幣表朽示，黎應(yīng)說(shuō)軍明估說(shuō)價(jià)時(shí)臟點(diǎn)中站國(guó)人側(cè)民銀村行公端布的箱人民翅幣市處場(chǎng)匯拆率中省間價(jià)盞，并阿注明維所折幟合的季人民牙幣價(jià)伯格）第二壩節(jié)估價(jià)南報(bào)告漿的內(nèi)桌容和約格式（十紫一）圍估價(jià)犬人員荷（列關(guān)出所訊有參呢加本反次估揮價(jià)的錢人員映的姓獎(jiǎng)名、包估價(jià)栗資格薯或職園稱，庸并由倦本人券簽名筋、蓋串章）（十縣二）崖估價(jià)防作業(yè)炎日期寸（說(shuō)館明本央次估劉價(jià)的樣起止災(zāi)年月概日）（十勒三）副估價(jià)進(jìn)報(bào)告笛應(yīng)用忽的有豬效期鑒（說(shuō)烏明本映估價(jià)貌報(bào)告今應(yīng)用掀的有更效期供，可決表達(dá)慌為到吳某個(gè)傍年月績(jī)?nèi)罩刮?，也墻可表片達(dá)為夸多長(zhǎng)闖年限腹，如游一年傾）第二釣節(jié)估價(jià)皇報(bào)告紙的內(nèi)憤容和粱格式七、糖估價(jià)面技術(shù)送報(bào)告（標(biāo)亡題：億）不扒動(dòng)產(chǎn)可估價(jià)句技術(shù)昏報(bào)告（一誼）個(gè)充別因忙素分約析（沸詳細(xì)伍說(shuō)明德、分底析估臘價(jià)對(duì)西象的爺個(gè)別絲式因素碰）（二蠻）區(qū)蛾域因感素分教析（杏詳細(xì)儲(chǔ)說(shuō)明漿、分卡析估晌價(jià)對(duì)此象的罵區(qū)域拜因素妨）（三叫）市裂場(chǎng)背笑景分技析（的詳細(xì)喇說(shuō)明晝、分肢析類槐似不歷動(dòng)產(chǎn)晉的市族場(chǎng)狀追況，帆包括妨過(guò)去緊、現(xiàn)鋒在和剛可預(yù)巧見(jiàn)的君未來(lái)戀）第二珍節(jié)估價(jià)斥報(bào)告猶的內(nèi)蔬容和么格式（四魯）最的高最追佳使格用分清析（腰詳細(xì)進(jìn)分析努、說(shuō)熄明估聞價(jià)對(duì)柿象最董高最重佳使否用）（五掠）估到價(jià)方舍法選添用（懸詳細(xì)蝦說(shuō)明摔估價(jià)娛的思襲路和鐮采用仙的方雁法及冠其理診由）（六蠟）估欺價(jià)測(cè)蔽算過(guò)糊程（墓詳細(xì)莫說(shuō)明韻測(cè)算量過(guò)程卡，參捐數(shù)確孟定等盆）（七辦）估搬價(jià)結(jié)語(yǔ)果確度定（叛詳細(xì)議說(shuō)明鴿估價(jià)囑結(jié)果運(yùn)及其坐確定笑的理紫由）第二界節(jié)估價(jià)潤(rùn)報(bào)告濟(jì)的內(nèi)全容和夸格式八、汪附件（標(biāo)是題：栽）附堡件估價(jià)慈對(duì)象紋的位騰置圖械，四持至和撤周圍章環(huán)境群圖，賭土地尾形狀怨圖，溝建筑銀平面鄉(xiāng)豐圖，硬外觀共和內(nèi)趁部照百片，持項(xiàng)目漸有關(guān)肅批準(zhǔn)腳文件殲，產(chǎn)嫁權(quán)證前明，悉估價(jià)絡(luò)中引腸用的騾其他算專用預(yù)文件鍵資料倚，估嗎價(jià)人值員和扒估價(jià)矛機(jī)構(gòu)項(xiàng)的資塑格證心明等痕。第二在節(jié)估價(jià)咐報(bào)告規(guī)的內(nèi)附容和之格式九、援制作墳要求估價(jià)圈報(bào)告清應(yīng)做丑到圖熱文并塑茂，兼所用員紙張百、封本面、趣裝訂線應(yīng)有帥較好賠的質(zhì)譜量。裙紙張件大小贏應(yīng)采慶用A4紙規(guī)異格第三高節(jié)凝估價(jià)恰報(bào)告殲常見(jiàn)服錯(cuò)誤纏分析估價(jià)損報(bào)告灰常見(jiàn)血錯(cuò)誤擠有以傭下幾礎(chǔ)項(xiàng)：一、賞報(bào)告樣書(shū)不任完整禾：包京括估匹價(jià)結(jié)塘果報(bào)證告書(shū)牙漏項(xiàng)對(duì)、困估價(jià)息技術(shù)酸報(bào)告書(shū)漏項(xiàng)裙等二、絕內(nèi)容替描述腳不清壺：包掉括評(píng)白估報(bào)拿告中專估價(jià)藍(lán)對(duì)象引描述小不清碼等三、伶選用謎估價(jià)他方法途錯(cuò)誤第三盜節(jié)壩估價(jià)對(duì)報(bào)告驢常見(jiàn)嶼錯(cuò)誤跪分析選用遙估價(jià)類方法信應(yīng)遵客循的創(chuàng)原則（1）有怕大量霉可比穩(wěn)實(shí)例據(jù)（選經(jīng)用市謙場(chǎng)比掘較法透，并趨以該膨法為炮主）(2響)具有它預(yù)期繡收益填（收岸益法祝作為清其中辮一個(gè)癢方法主）(3公)具有近開(kāi)發(fā)兔或待訂開(kāi)發(fā)端潛力引（選義用假鉗設(shè)開(kāi)也發(fā)法構(gòu)）(4寨)無(wú)上敏述條沿件的片選用冬成本慘法第三問(wèn)節(jié)背估價(jià)傳報(bào)告算常見(jiàn)鐵錯(cuò)誤帥分析四、卵估價(jià)閑路線革方面矮常見(jiàn)幅錯(cuò)誤（一蔥）損窯害賠巴償房放地產(chǎn)壩評(píng)估1、蘇損害旦前和未損害叛后房勺地產(chǎn)濕狀況柔掌握最不清2、洪沒(méi)有青考慮根間接薯?yè)p失眾（殘達(dá)值清粱理費(fèi)片用、餡造成倍收益旅下降牢）（二辣）拍少賣底部?jī)r(jià)的負(fù)評(píng)估第三榨節(jié)喘估價(jià)采報(bào)告紡常見(jiàn)雙錯(cuò)誤毀分析1、炸強(qiáng)制藏處分黃對(duì)房府地產(chǎn)啦價(jià)格峰的影否響；2、膚快速臨變現(xiàn)折使交乞易價(jià)如格相萍對(duì)正忠常價(jià)誓格較確低；3、濾市場(chǎng)典需求達(dá)面、及推廣崖力度紐奉小，粥造成充成效逼價(jià)格羨低于灘正常傻價(jià)格貨；4、片消費(fèi)流者心泥理因盞素；5、穴購(gòu)買亦者需敗額外若支出氣（支見(jiàn)付拍騎賣機(jī)璃構(gòu)的少傭金央）6、費(fèi)技術(shù)極路線纖：首頸先確浴定正哪常市估場(chǎng)價(jià)睛格；婚分析商拍賣墾市場(chǎng)程成交澤價(jià)格謠水平診與正黎常市掙場(chǎng)價(jià)籮格水逗平的焰調(diào)減偏幅度循；按服照這超個(gè)偏孕低的熄幅度朝對(duì)估衣價(jià)結(jié)章果調(diào)螺減。嶺調(diào)減威幅度陸來(lái)源蘿：源據(jù)自拍樓賣市嶄場(chǎng)價(jià)恨格水室平與坦正常融房地景產(chǎn)價(jià)閣格水勾平的乏比較第三墨節(jié)醬估價(jià)潛報(bào)告針常見(jiàn)鼓錯(cuò)誤躺分析（三濫）舊倒房地瞞產(chǎn)評(píng)防估估價(jià)氣對(duì)象繞的狀菜況，向應(yīng)對(duì)闖重置枕價(jià)標(biāo)繩準(zhǔn)進(jìn)炮行必貿(mào)要修耕正（四隙）比蔬較法絲式、收守益法走評(píng)估吃時(shí)不六應(yīng)該萍扣除效折舊1、交井易實(shí)兼例選案取時(shí)積成新慨率與兆估價(jià)丙對(duì)象耗不一籍致不劇能用2、同危等來(lái)夫源、醫(yī)同等量規(guī)模抄收益氣與估層價(jià)對(duì)勒象創(chuàng)拒造收獨(dú)益應(yīng)姻等同第三誓節(jié)蕩估價(jià)耐報(bào)告煙常見(jiàn)敗錯(cuò)誤勁分析（五座）房?jī)?nèi)地產(chǎn)圣保險(xiǎn)掉評(píng)估1、肌不能揪考慮企土地婚的價(jià)匆值；2、袖保險(xiǎn)賴事故額后損趟失評(píng)堆估時(shí)乓，應(yīng)宿考慮譯估價(jià)杰范圍姨是否概包括廁間接餅損失環(huán)，并恒在估騾價(jià)時(shí)犁說(shuō)明五是否鼻包括后間接堵?lián)p失滋；3、壩投保搬時(shí)的百估價(jià)域可按故房產(chǎn)渡的投庫(kù)保的嚷實(shí)際津價(jià)值潛確定抗，也驅(qū)可按細(xì)保險(xiǎn)姐事故漏發(fā)生高時(shí)的河實(shí)際稿價(jià)值怎；4、喪可修鵲復(fù)，洞宜采缸用修咱復(fù)的叨費(fèi)用淹為損王失價(jià)嘆值；棵不可敘修復(fù)測(cè)的，圖特別霉注意恥扣減狗房地具產(chǎn)受圈損后畏的殘其余價(jià)夢(mèng)值；第三臣節(jié)身估價(jià)功報(bào)告沙常見(jiàn)咐錯(cuò)誤宵分析（六膝）劃券撥國(guó)顫有土革地房姻地產(chǎn)恰抵押或評(píng)估拖應(yīng)注搜重預(yù)鈔期風(fēng)墓險(xiǎn)（想預(yù)期柱風(fēng)險(xiǎn)閣會(huì)降選低估穿價(jià)對(duì)杰象的匪價(jià)值扶的因幟素應(yīng)腎考慮傳，預(yù)庫(kù)期不戚確定驗(yàn)的收搭益或逆升值即較少義或不迫考慮握）；宮分析眼市場(chǎng)好變現(xiàn)自能力獻(xiàn)；應(yīng)右考慮游抵押賭期間圾的耗鑄損；摧應(yīng)考集慮扣縱除上握繳國(guó)晨家土她地使缺用權(quán)伯出讓舍金部淺分（七竹）司例法訴量訟評(píng)護(hù)估應(yīng)乎當(dāng)注工意委弱托人孟要求廢評(píng)估系的評(píng)餐估時(shí)趴點(diǎn)時(shí)上的房像地產(chǎn)夢(mèng)狀況貫和市液場(chǎng)狀蹄況（八殃）運(yùn)園用各斷種方貢法評(píng)省估的蔬結(jié)果持應(yīng)當(dāng)雜進(jìn)行曲綜合綁處理棵，如塞有調(diào)乖整，柴應(yīng)闡承述理顧由（增多種易估價(jià)蔥方法瓶結(jié)果寄綜合展取平揚(yáng)均值阻；數(shù)宋學(xué)方自法求槽取綜暴合結(jié)車果的漠基礎(chǔ)蔽上，企應(yīng)考沙慮一擺些不伐可量陜化的襪價(jià)格脈影響慮因素襪；結(jié)農(nóng)果的欠取整悅；拘確認(rèn)蛛結(jié)果俗）第三兔節(jié)嬸估價(jià)柴報(bào)告呈常見(jiàn)客錯(cuò)誤錘分析（九貴）房滅地產(chǎn)萍合并聾估價(jià)1、真合并蹈前后證價(jià)格荒的計(jì)呀算要建客觀索、準(zhǔn)航確2、辯增值駕額的羽分配賀要準(zhǔn)香確、野合理淚，應(yīng)爐遵循聲估價(jià)區(qū)中的伍貢獻(xiàn)朵原則餅來(lái)確稅定；才（按濫各自踏的單忍價(jià)為蓄基礎(chǔ)旦分配推；各鏡自的惡面積苗為基蚊礎(chǔ)分凈配；雄各自能的總杠價(jià)為可基礎(chǔ)會(huì)分配克）（十朗）各熊參數(shù)閘選擇棉應(yīng)說(shuō)慚明理則由第三棄節(jié)爐估價(jià)民報(bào)告毛常見(jiàn)劈燕錯(cuò)誤崗分析五、脈估價(jià)調(diào)方法皂運(yùn)用遲錯(cuò)誤（一葡）比滿較法難點(diǎn)翠：交投易修粱正1、削選擇揀的可奧比實(shí)蹈例描磁述不工清（1）交革易日畜期描飼述不準(zhǔn)清（2）交翅易情投況描辰述不遵清（衡買賣崗、抵夢(mèng)押、嫂租賃項(xiàng)、利舟害關(guān)寶系人很交易濟(jì)等）（3）交雁易的錢價(jià)格慘描述布不清蠢（單糾價(jià)、躺總價(jià)圾、交缸易規(guī)舅模、劫幣種堂、單華位）（4）交躲易房侄地產(chǎn)渾狀況揪不清填（現(xiàn)虛房、誰(shuí)期房膽、結(jié)寧構(gòu)、手裝修父等）（5）付皂款方飾式（續(xù)一次勺性、巖分期桿）（6）交光易時(shí)守可比異實(shí)例許的規(guī)篩模（晃建筑予規(guī)模譯、占淺地規(guī)贈(zèng)模）上述趴，一室點(diǎn)描伐述不及清為佛一錯(cuò)眼點(diǎn)。第三胡節(jié)殿估價(jià)游報(bào)告民常見(jiàn)翠錯(cuò)誤即分析2、巨選擇勢(shì)可比師實(shí)例旨可比攝性差（1）相缺同地盼區(qū)或垃同一大供求慘圈內(nèi)（2）用翠途應(yīng)漫相同（3）建宰筑結(jié)學(xué)構(gòu)相絮同（4）建穿筑規(guī)質(zhì)模應(yīng)桌相當(dāng)（5）權(quán)哪利性樸質(zhì)應(yīng)拐相同狹（主艇要是挨土地醫(yī)）（6）交渡易類掀型與槐估價(jià)秒目的餃應(yīng)相止同（7）可盜比實(shí)廢例交膏易成曾交日猶期與魄估價(jià)榜時(shí)點(diǎn)鼻應(yīng)接均近（8）交神換價(jià)廚格可描修正葬為正航常交斬易價(jià)贊格3、幼四項(xiàng)兔修正以錯(cuò)誤蠻：?jiǎn)问醉?xiàng)修睛正不宏超過(guò)20海%，綜錘合修潔正不封超過(guò)30少%；綜合邁修正=各項(xiàng)細(xì)修正體幅度術(shù)絕對(duì)串值和只有辟這樣拉交易租實(shí)例席才可樸能修定正為販正常錫價(jià)格第三江節(jié)膛估價(jià)菊?qǐng)?bào)告守常見(jiàn)不錯(cuò)誤救分析4、汁系數(shù)出修正冶方面兵的錯(cuò)涼誤（1）修避正項(xiàng)急目錯(cuò)防誤：（2）修姜正方順向錯(cuò)挖誤：蒜分子奏、分蠢母修刃正顛棄倒（例日期蹤蝶為分旗子，冒其它綢為分料母）射；修什正上饅下方陡向調(diào)浮整錯(cuò)狗誤；5、廚可比勵(lì)實(shí)例告房地爭(zhēng)產(chǎn)狀臨況的弟修正角應(yīng)采菌取交稿易當(dāng)拴時(shí)的畫(huà)狀況6、謝交易外日期煌修正撈時(shí)，慢修正籮基數(shù)電沒(méi)有杰采取擊交易拼當(dāng)時(shí)集的價(jià)批格水伐平（苗主要朵是匯酸率選矛?。?、壇加權(quán)姜綜合據(jù)處理敘確定國(guó)估價(jià)閥結(jié)果起時(shí)，細(xì)前后望矛盾伶：交易螺日期頌、交弓易情急況接電近估侍價(jià)時(shí)啞點(diǎn)，疏權(quán)數(shù)狹應(yīng)大脫；區(qū)解域因堅(jiān)素、吩個(gè)別饅因素淺較差圓，權(quán)版數(shù)應(yīng)軌??；第三訊節(jié)單估價(jià)撈報(bào)告緩常見(jiàn)命錯(cuò)誤借分析（二克）收柏益法難點(diǎn)裕：各失扣除尖項(xiàng)目詢的界者定；煌資本恐化率詠的確忘定1、史確定茫純收敏益常劍見(jiàn)錯(cuò)瘋誤：出租友型房白地產(chǎn)令：（1）收饅入應(yīng)籌包括靜有效核毛租慕金收傳入和其租賃閉保證磚金、跑押金漂等的贏利息屬收入（2）出運(yùn)租房艱地產(chǎn)真，扣后除項(xiàng)米目應(yīng)經(jīng)符合弊規(guī)定聯(lián)（根型據(jù)租定約，俊可扣放除維討修費(fèi)究、管御理費(fèi)廈、保迫險(xiǎn)費(fèi)畝、房午地產(chǎn)哈稅、堵租賃傅代理嗎費(fèi)等得）（3）應(yīng)內(nèi)考慮形租賃乓合同土的約辱定（賀合同父有效四期內(nèi)婦采用由合同賴約定尋的租員金，閉之外劫要采和用客業(yè)觀租凝金）（4）不叉采用饒實(shí)際援收益北，蒙而采包取客景觀收熊益；（5）考添慮出委租率女；（6）收盒益中石應(yīng)包控括有鏡形、稍無(wú)形藝收益第三博節(jié)多估價(jià)眠報(bào)告喘常見(jiàn)王錯(cuò)誤扶分析自營(yíng)剩型房撥地產(chǎn)蜓：（1）扣扭除項(xiàng)盼目一主定全劑面經(jīng)營(yíng)喚型凈尿收益=銷售笛收入-銷售壤成本-經(jīng)營(yíng)抹費(fèi)用-銷售瀉稅金-管理那費(fèi)用-財(cái)務(wù)陣費(fèi)用-商業(yè)阿利潤(rùn)生產(chǎn)近型凈嘉收益=銷售暗收-生產(chǎn)莫成本-銷售姻費(fèi)用-銷售惹稅金-管理居費(fèi)用-財(cái)務(wù)毛費(fèi)用-廠商躲利潤(rùn)（2）注呼意收豎益的材客觀挎性（3）扣屬除設(shè)嶺備帶殊來(lái)的薄收益（4）考認(rèn)慮扣壯掉不什屬房沸地產(chǎn)庸帶來(lái)掌的收雪益（5）注瞞意重秧復(fù)計(jì)昆算（項(xiàng)企業(yè)禁自營(yíng)癥房屋晌；酒嫩店配溫電房指、大巧堂等遙易重煤復(fù)計(jì)拿算）大堂駐為整漸個(gè)酒鞭店服理務(wù)，裳不能鑰單獨(dú)勺計(jì)算療，床期位、欄餐飲看已包尖含大型堂；頌配電闊室為勸整個(gè)示酒店炎服務(wù)屋，不凡能單閣獨(dú)計(jì)正算價(jià)毯格第三垂節(jié)瘦估價(jià)餐報(bào)告幫常見(jiàn)給錯(cuò)誤榆分析2、長(zhǎng)資本程化率曉選用箭常見(jiàn)伍錯(cuò)誤后：（1）資叨本化河率選壟用的腔方法炭要正跳確（2）注鋪意資贊本化艷率的鄭客觀良性（3）注跟意說(shuō)墨明資吧本化羅率的男來(lái)源（4）不寨要采醉用非濃本類噸房地緣瑞產(chǎn)的頂資本愧化率（5）要伙側(cè)重援投資避收益枝率第三誓節(jié)既估價(jià)品報(bào)告棉常見(jiàn)詳錯(cuò)誤藥分析3、區(qū)有效息收益妹年限若的確布定的罰錯(cuò)誤幻玉：（1）沒(méi)暈有特姐殊說(shuō)茄明將病房屋耽的耐攜用年置限、拒土地質(zhì)使用棒期為攪壽命肯年限（2）帶架租約潛的，嚇應(yīng)考國(guó)慮租快約期裳與非沸租約灑期的粗區(qū)別（3）不捐能將受房地既產(chǎn)的答建設(shè)贊期作足為收懼益年蘿限（4）確蛛定有藍(lán)效收傘益年觸限理屋由要然充分第三昨節(jié)踐估價(jià)帆報(bào)告挎常見(jiàn)查錯(cuò)誤楊分析（三輛）成呼本法難點(diǎn)軋：折區(qū)舊的弊求?。?）注貌意各寸項(xiàng)費(fèi)可用的飯客觀飄性（2）房趨地產(chǎn)張價(jià)格速構(gòu)成均內(nèi)容亭要全障面（6大項(xiàng)攏：土鹽地取靠得費(fèi)蚊用+開(kāi)發(fā)溉成本+管理段費(fèi)用+投資打利息+銷售偽稅金+開(kāi)發(fā)播利潤(rùn)園）（3）注尊意銷男售稅夫金的考計(jì)算?；鶖?shù)秧和稅湯率的絮采用（4）投掏資利腹息和疾利潤(rùn)亞的計(jì)符算基畏數(shù)要妄正確第三祖節(jié)貢估價(jià)捕報(bào)告義常見(jiàn)錯(cuò)錯(cuò)誤胳分析（5）利旱潤(rùn)率壺與計(jì)元算基叢數(shù)要墻對(duì)應(yīng)直接福成本茅利潤(rùn)投率基憤數(shù)：爸土地誘取得注成本+開(kāi)發(fā)草成本投資形利潤(rùn)開(kāi)率基望數(shù)：唐土地神取得俊成本+開(kāi)發(fā)姜成本+管理仔費(fèi)用成本腿利潤(rùn)古率基繁數(shù)：困土地扶取得砌成本+開(kāi)發(fā)瓣成本+管理暈費(fèi)用+銷售羊費(fèi)用（6）計(jì)攤算折襖舊時(shí)檢應(yīng)考創(chuàng)慮經(jīng)嚷濟(jì)和陪功能庭的折穿舊（7）分僑宗轉(zhuǎn)砌讓土壇地要柔考慮僻轉(zhuǎn)讓凱比例析（應(yīng)伙以凈螺地面忍積計(jì)赤算）凈地扶面積=土地凡總面死積-道路-綠地第三盛節(jié)和估價(jià)域報(bào)告徹常見(jiàn)政錯(cuò)誤頸分析（四搞）假魯設(shè)開(kāi)協(xié)發(fā)法難點(diǎn)唯：利送潤(rùn)的名估算主；對(duì)梁象開(kāi)革發(fā)完馳成后輛的價(jià)躁格最基加本公盯式：待開(kāi)澇發(fā)房掃地產(chǎn)而價(jià)值=開(kāi)發(fā)牧完成晚后的載房地烤產(chǎn)價(jià)巡壽值-開(kāi)發(fā)話成本-管理薦費(fèi)用-投資麥利息-銷售殿稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)煮利潤(rùn)-投資順購(gòu)買駕待開(kāi)百發(fā)房義地產(chǎn)憤負(fù)擔(dān)區(qū)的稅緒費(fèi)（1）推污測(cè)未隱來(lái)樓漲價(jià)方膀法要膨正確貧：對(duì)碼于出顫售的墳房地致產(chǎn)，臥可采崗取比補(bǔ)較法似；對(duì)究于出延租或延自營(yíng)肯的房侄地產(chǎn)寶，采劣用收燒益法變；（2）要厭體現(xiàn)首最高后最佳虧使用墳原則第三跨節(jié)底估價(jià)典報(bào)告流常見(jiàn)瓜錯(cuò)誤愛(ài)分析（3）注抽意計(jì)詞算參撓數(shù)的戀客觀蛛性（4）計(jì)遣算時(shí)芽不要滾漏項(xiàng)（5）靜搬態(tài)分穩(wěn)析時(shí)趁注意吊各參務(wù)數(shù)的刑取值束（開(kāi)洲發(fā)利蘋(píng)潤(rùn)、段投資沈利息燙的取宇值基蘆數(shù)與縮慧成本錯(cuò)法一玻樣）投資怠利息枯計(jì)算燙項(xiàng)目象：待最開(kāi)發(fā)介房地免產(chǎn)的石價(jià)值桌、投愧資購(gòu)遺買待罰開(kāi)發(fā)派房產(chǎn)根應(yīng)負(fù)澡擔(dān)的會(huì)稅費(fèi)咽、開(kāi)要發(fā)成教本、尚管理冊(cè)費(fèi)用膀，銷糊售稅筐費(fèi)一牙般不徒計(jì)息繁。（6）現(xiàn)產(chǎn)金流政量法辣計(jì)算僵注意鑰的問(wèn)堤題開(kāi)發(fā)薦投入萬(wàn)的時(shí)返間和戰(zhàn)比例抹；銷多售時(shí)后間、芽估價(jià)蠶時(shí)點(diǎn)稠；不吵包括退利息杯和利砌潤(rùn)。第三段節(jié)危估價(jià)斃報(bào)告設(shè)常見(jiàn)擇錯(cuò)誤勾分析（五籮）基廉準(zhǔn)地原價(jià)修季正法難點(diǎn)宏：基脹準(zhǔn)地軌價(jià)的嘴求取壓；把么握基逮準(zhǔn)地辟價(jià)的夾內(nèi)涵六、乎各類俗型房躬地產(chǎn)垃區(qū)域己因素蠟及個(gè)堂別因辜素（一除）居畏住房拌地產(chǎn)1、揭個(gè)別京因素兆：建呢筑結(jié)夜構(gòu)、偵類型驚、等仆級(jí)；浪裝修貧；設(shè)申施與倍設(shè)備辟；質(zhì)得量；砍朝向甚與樓征層；2、貼區(qū)域破因素鴉：交趁通條銜件；撫生活龜服務(wù)謝設(shè)施竊；教耀育配努套設(shè)狠施；掙環(huán)境哥質(zhì)量似；第三騾節(jié)崖估價(jià)霜報(bào)告筆常見(jiàn)紋錯(cuò)誤悄分析（二抓）商椅業(yè)房匠地產(chǎn)1、隊(duì)個(gè)別辦因素陪：臨變街狀府況；會(huì)內(nèi)部趟格局較；樓鴨層；促面積港；裝連修；守轉(zhuǎn)租僻的可脫能性2、倉(cāng)區(qū)域知因素跨：繁丈華程輝度；泛交通憶條件學(xué)；（三捏）商牌務(wù)辦出公房英產(chǎn)1、牧個(gè)別允因素宏：外首觀；嫩內(nèi)部急裝修族；設(shè)爐備、渴設(shè)施妹；是掠否具壞有智護(hù)能化覽辦公嫩條件只；物坐業(yè)管賄理；亮滿足哄不同隸公司勤的不枝同需逼要；2、啞區(qū)域攏因素浙：是伶否位析于中搜央商習(xí)務(wù)區(qū)腿或政仍府機(jī)而構(gòu)附夫近；青交通細(xì)條件拒；周短圍環(huán)學(xué)境第三建節(jié)橫估價(jià)評(píng)報(bào)告濃常見(jiàn)膏錯(cuò)誤